三四线房地产泡沫彻底崩溃 问题由房价决定？
一直以来我们就为房产泡沫而讨论，但是说了这么多归根到底难以说到核心问题，简单的说 就是核心的问题一直难以解决，那么今天我们重点来谈下房地产到底有没有泡沫?今天还有一个核心问题那就是三四线城市的房产泡沫破裂问题。
首先来说下影响房地产市场的因素有哪些：一种是慢变量，一种是快变量。
所谓的慢变量就是人口，城市的土地供给。快变量是什么?快变量就是投资属性，价格上涨预期，货币环境。快变量和慢变量对房地产的影响，一个价格的趋势，另外影响价格的波动。
要讨论有没有泡沫，就要研究这轮房地产泡沫商家是什么因素决定的，是由人口决定的，是城市化吗?是土地政策的变化吗?不是，这轮房地产的上涨有一个非常重要的特点，和前面不同，就是不同城市的房地产价格涨跌的同步性减弱，房价的趋势出现了非常重要的分化。
房产的泡沫是什么?其实很多人对泡沫有争议，我觉得泡沫没有争议的，泡沫是有指标的，但是有争议的是什么?泡沫会不会破，泡沫什么时候破。
其实对经济的伤害不在于泡沫，而在于泡沫破灭以后造成的影响。有的人说一线城市没有泡沫，我不同意这个观点，但是一线城市的泡沫是不是很快就会破灭，这个倒不一定。所以说有些泡沫破灭起来不是那么容易，再看一个中国居民的购房杠杆，而是房地产企业向居民转移杠杆。
重点来说三线城市我个人认为基本上机会是很小的，从未来看，三四线以下城市去库存任重而道远，为什么?我的理由有两个。第一，我们国家293个地级市，361个县级市，还有一千多个县，我们现在统计在数据里面的房地产远远没有覆盖这些实际的地产的面积。也就是说三四线城市以及县城以下的房产，它的实际库存，实际数量远远大于统计数据。
看到三四线城市人口的流量，大家就知道了，三四线城市去库存应该是一个非常艰难的过程，所以泡沫会不会破灭，泡沫已经在一个一个破灭，对三四线城市来说。
泡沫价格一定就会破灭吗?我个人认为不同的城市有不同的前景，对一线城市来看，一线城市虽然泡沫不小，但是泡沫不见得说破就破。但是就三四线城市就不好说了，就三四线城市来看的话主要的供需就是居住，而对于投资来说就很少有价值。那么就目前还是说到的投资房产也不算是最好的时代，如今就投资来讲选择很重要。
2016被猴耍了一年。2017一定要把握鸡会。要不然2018就累成狗了。2019年就彻底成了一头猪。只要你愿意相信，敢于改变，你会越做越好，如果不思改变不想办法解决现在的问题，那只会让自己越陷越深。
2017一定要把握鸡会。要不然2018就累成狗了。2019年就彻底成了一头猪。不患寡而患不均，并不是只有你一个人面临着亏损套单的问题，很多投资者跟你一样，都是这样一步一步的走过来的，所以就算现在有亏损，也不要太过于担心，这个市场永远不缺少机会。只要你愿意相信，敢于改变，你会越做越好，如果不思改变不想办法解决现在的问题，那只会让自己越陷越深。
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今日搜狐热点三四线小城市的房价仍然涨涨涨，但崩盘就在不远！三四线小城市的房价仍然涨涨涨，但崩盘就在不远！历史大猩猩百家号进入2018年以来，三四线的房价没有如人所愿降下来，反而根据16，17年的惯性继续涨了下去，以北方某地市为例，15年下半年房价低谷时均价4600元，经过16.17年的疯涨之后目前均价已经达到了7000余元。房价两年的时间上涨了52%。这种情况不是个例，全国范围内的三四线小城市甚至到下面的县城在两年的时间里几乎都上涨了50%以上。在疯狂的楼市之下，吸引了更多持币观望的炒房客及刚需族，在每年20%多的利润之下，眼神狂热的炒房客们已经迷失了双眼。买涨不买跌的心态之下忽视了其中隐藏的巨大风险。为什么说当前的楼市存在巨大风险呢？首先情理分析，按照楼市往年的惯例大涨之后必有大跌，然后价格稳定一段时间。再者此时的楼市一如当年的股市，当多数人都看好股市和楼市进入大批热钱开炒的时候，那么恭喜你成为了接盘侠。其次，客观事实分析。让我们来看看16，17年三四线小城市房价是怎么涨起来的。一，15 年下半年，一二线楼市高涨，而三四线楼市低迷，但随着一二线楼市的政策收紧，产生了大量回乡置业的半成功人士，他们收入颇高，但还是在北上广深买不起房子，于是一小时高铁圈内的三四线城市房价随之飙升。这种飙升随着一二线城市政策的放松会立马垮台。二，政府的大力倡导，15年三四线小城市房产的口号是去产能，经过各种政策倾斜之后，包括降息贷款，加大公积金的审批力度，以及货币化的安置政策等等，尤其是货币化的安置政策，导致了一大批拆二代么持币待购，无形中形成了卖方市场，导致了涨价。而目前三四线政府导向已经开始从去产能到防过热上面来。三，开发商成本上涨，这两年环保检查异常严格，导致了钢筋和商混等建筑主材价格上涨过快，建筑公司纷纷要求开发商重新调价，开发商成本上涨后，羊毛出在羊身上，这部分钱全加在了上涨的房价里面。2年的环保督察，钢铁和商混已经淘汰了不少老旧机组，目前产能逐步恢复，建材的价格也会回落。无论是主观感受还是客观事实，都在涨价，但这种涨价还能继续下去吗？笔者看来，虽然现在房价还在涨，但也只是17年的惯性推动，现在尤其是三四线城市的房价无论是政府还是市场都不会再让他继续涨下去了，政府已经由去产能转变为防过热。因为三四线的生活水平和消费水平就在那里，现在已经涨到了极限，再高，就不是普通人能承受得起了。所以现在三四线城市的房子有价无市，当有价无市到极限状态后，崩盘就不远了，2018年入手三四线城市房子有很大的可能成为接盘侠。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。历史大猩猩百家号最近更新：简介:有深度、内涵的自媒体人作者最新文章相关文章三四线城市的房产随时都可能崩盘吗?|房产|城市|炒房者_新浪网
三四线城市的房产随时都可能崩盘吗?
三四线城市的房产随时都可能崩盘吗?
从去年10月份以来，一二线城市的房地产市场，在各地限贷、限购、限贷、限卖和限价等调控政策的作用下，日趋平静下来，交易量和价格出现全面的下降。国家为地产定调：房子是用来住的，不是用来炒的。近期，一些地产界的大佬，潘石屹、王健林、李嘉诚等将自己的房产出手，释放出信号，他们似乎不再看好楼市。而首富马云声称，未来房子如葱。过去8年内，中国的房子整体上处于大幅上升的状态。8年后，中国最便宜的东西可能就是房子。一段时间以来，人们在一二线城市的购房能力和资格被无情限制，其购房的热情在三四线城市得到释放。相比一二线城市地产市场的冷清局面，三四线城市出现火爆的场面，房价上涨，销量提升。有专家认为，三四线城市很多地方是没有支撑的。因为那里人口少，流出大，没有足够的市场购买力。三四线城市出现火爆的场面，都是假象。地产商可能正在苦苦撑着，和炒房者联手导演了一台假戏。专家提醒广大的购房者，全国各地都已经针对三四线城市的市场提出了预警，尽管当下正红火，但是风险却在酝酿。有消息说，如果三四线城市继续下去，那么不排除管理者会出限制性政策，防止风险发生。其意思就是，当下，三四线城市房价处于崩盘前夜，别在那里买房了，谁买房谁傻？笔者不完全认同专家的观点：近一段时间，三四线城市的房地产确实火爆，销售量加大，价格上涨，这是个不争的事实。至于是不是有人在炒房，是不是地产商在苦苦撑着，炒房者和开发商联手一起作戏，上演的一个繁荣火爆的假象，这个没有事实证据，也没有数据验证，只凭主观认识，真的难以确实真伪。一方面，买房者在出手时，因关系到自己的切身利益，都会认真的考查和进行深思熟虑，绝对不比每一个专家要想的少，思考的寡。一方面，开发商买地建房，卖房赚钱，任何时间都有经营顺利和企业陷困局情况，在三四线城市地产市场火爆时，竟然出现困局，确有可能，但是，起码应该比三四线城市地产市场不火爆时要小一些，少一些吧！买房者和开发商，是矛盾的双方，他们想联手，可能吗？炒房者应该归属于买房者范畴！因而，从三四线城市的房地产火爆，却认为这个假象，或是炒房者和开发商联手作戏，确实不妥。
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郎咸平:三四线城市房企将现死亡潮 为何楼市还没有崩盘
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来源:中国科学网
&　　核心提示：三四线城市房企将现死亡潮，为何楼市还没有崩盘?
　　&&通过实地调研，很多企业真的在苟延残喘，自有资金良好或通过银行正常渠道融资的企业还能维持一段时间，但是那些通过民间高利贷融资的，不是已经死在路上，就是往死路上跑。实在看不出来有何高招、妙招能够解救开发商于水火之中。
　　&&很多人问我同一个问题，那就是开发商既然坐地等死，为何不拼死降价卖房。比如原价10000元的房子，如今我都要死了，为何不卖5000元，如果还卖不出去，我卖3000元成不成。这就是所谓的一厢情愿，是买家的良好愿望。对啊，购房者都不出手了，我看你开发商还降价不降价?但实际上，谁都愿意站在自己的立场上思考问题，不会换位思考。如果站在开发商的角度，这房价还真的不能降。
　　&&为什么?原因有二：
　　&&第一是个地方政府不容许你降价
　　&&在别人的地盘上混，就必须听地盘老大的。前几年任志强就说过，在地方政府眼里，开发商就是一个丫鬟，白天帮主人打理日常起居，晚上还要给主人暖床，被用了砵箂释脦的主人宠幸。在房地产利益链条上，开发商最多算老二，拿走大头的永远是老大。土地财政成了支撑地方经济增长的绝对主力，因此土地价格绝对不能下降，但土地价格不降的前提就是保证房价的稳定甚至上涨。所以在老大的地盘上混，你就不能出格，如今你带头掀起价格战，等待你的命运就是出局，永远不要再回来混。
　　&&房价上涨大家都喜笑颜开，如果房价出现大跌，脸色最不好看的就是老大了。在某年春节后，参加了一位县长组织的开发商座谈会。春节过后，大家的气色很不错，见面互相说着恭喜发财的话。落座后，县长大家开始发言，和兄弟们言简意赅，既然在我们县做房地产，又恰逢城市扩张，大家都有机会赚钱，今年你们的任务就是将房价每平米再涨500元，这样你好、我好，大家都好。所以如果大降，土地财政如何保证?
　　&&第二个不容许混的就是借你钱的人
　　&&开发商有两种渠道借钱：一是银行贷款;二是民间融资，即所谓的高利贷。不管何种借款方式，都需要有抵押物的，有抵押就有评估。拿银行贷款举例来说，银行之所以借款给你，是因为你土地或房产物有所值，才有借钱给你的理由。一旦开发商大幅度降价处理，等于将银行的资产贱卖，这等于要了银行的命。当然这其中还有其他猫腻，银行能够借钱给你，说明开发商老板和银行关系不错。
&&关系不错的背后，能够决定贷款的行长们肯定也拿了不少好处，这其中的玄妙相信大家都懂。如果一旦出现抵押物价值大幅度缩水，上面总行就要倒追责任，既然有降价风险，当初谁签字放的款，谁做的资产评估。写到这里相比大家就已经明白，作为银行来讲，宁愿你房子高价卖不出去，也不能让你低价倾销。如果开发商孤注一掷，拼死降价，作为银行，去当地房管局打个招呼，将抵押物封存，无法进行买卖合同备案，开发商想卖房也无力回天。
　　&&当然还有一些其他原因，比如同行、行业协会也不会让你降价。在这里就不一一赘述了。回到最初的房企倒闭楼市也不会崩盘的话题，看到这里很多人或许就已经明白。你开发商可以偷偷的死，也不能大张旗鼓的死。即使未来到处出现房企跑路、崩盘的消息，也不能大肆报道，太影响和谐盛世的良好氛围了。09年，北京房价据民间统计大涨了至少50%，但国家统计局公布的数据却只有1.5%。这就是统计和舆论的力量。
　　&&所以今天，三四线城市的烂摊子如何收拾，是头等大事。我早说过中国实体经济早已经是一滩稀屎，靠房地产这个金盘托着。如果盘子漏了，全球第二大经济体就要变成难粪一堆。三四线如何救市，恐有两招：一是继续推高一二线城市房价，通过高房价倒逼人口进入三四线城市;其二就是城市化，千方百计把农村人口拉进城市。当然还有一绝招：舆论引导，唱响房地产春天主旋律。总之房企倒闭是经济层面小事一桩，而楼市崩盘是政治大事。三四线城市房子为何不敢降价？有价无市，一降必崩！三四线城市房子为何不敢降价？有价无市，一降必崩！历史大猩猩百家号近日，根据最新百城数据显示，18年房价三四线城市增速以趋于放缓，按照现在的房价曲线来看，18年年底前房价拐点必将出现。其实按照三四线城市的消费水平，在17年夏天左右，房价已经到顶，看看现在的二手房市场，到处都是卖房子的，到处都是要价上百万。可实际上10个卖的有三个买的就不错了。好多去年借钱炒房的人都被套牢了，迟迟无法脱手！之所以现在三四线城市的房价还在慢性上涨那是因为，上面和炒房客们故意炒起来的。最起码面子上还要让他微涨。因为现在买房子的主力是进城务工的青年和农村留城的大学生们，在他们的消费观念来看那绝对是买涨不买跌的，房价还在微涨他们才会继续涌入，这个蛋糕大家还能做下去，如果他们选择持币观望了，那么三四线城市的房价只有卖家，没有买家，房价必崩。按照现在三四线城市的楼市疯狂程度，一旦房价守不住，楼市崩盘。那么首先受冲击的是地产公司，其次是银行（产生大量坏账），然后是当地经济发展受挫。所以说，三四线房子现在是不敢降价的，一旦降价，当地楼市必然崩盘！本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。历史大猩猩百家号最近更新：简介:有深度、内涵的自媒体人作者最新文章相关文章