景区的投资浅析_第一财经
景区的投资浅析
第一财经 14:17
中信产业基金投资副总裁杨冀峥
谢谢大家，大家今天讲的都是大数据，高科技，我们就做最基础的投资，把钱投进去，把景区做出来。第一个重点就是从观光游向休闲度假游转化。中国旅游最早大家需求集中爆发，很多景区拍拍照就结束了。怎么去定义休度假跟观光？观光是去看，休闲是去吃和住。度假就是吃和住，休闲就是活动，就是动。我觉得下面的数字肯定是不真实的，因为我们很难去研究哪些是休闲，哪些是度假，观光你要去找一个地方滑个雪，或者做一些比较刺激的卡丁车的事情，很难严格定义，但是趋势非常明显。
我们看看美国的市场，我们到了一定的收入阶段之后，我们把所谓的滑雪，包括夏威夷这个我们就看它的曲线，黄石跟大峡谷到了一个阶段就是平缓的线。到了一定阶段之后，一些休闲活动需要大家时间精力，包括你去做一些必要的准备，专业知识就很快的起来，这也是我们下一步自己投资的重要的。
这是国内的景区，通过自己的打造做成了景色。白石山是自己做的景区，包括现在很火的玻璃栈道我们现在第一个造的，我们也希望能够在传统的这种观光游体现一些很好的东西。包括高铁，包括私家车和高速公路，我们现在选项目，前两年选的时候这个地方将来会不会有高铁，高速，现在来看将来有几辆高铁，是十字形的还是什么形的，这些对我们将来的投资有非常重要的利益。我们会看这些客流的整体素质怎么样来判断下一步的投资体量和节奏。
出境游很明显，快速的往外做，我们自己也投了一些旅行社。整个出境游不单单是出境游，通过国外的旅游也许提高了消费者的欣赏水平。在国外看到同类产品也会不自觉的比较，回国之后会潜意识的想这东西在国内有没有？怎么样？愿不愿意付这个价钱？消费者的兴奋点也提高，这对我们自己的提升也提出了要求。
通过我们过去几年的投资体会，我们现在做的事情还是比较实在，我们去跟政府谈，荒山野岭我们也做，好山好水我们可以去打造。政府投完之后做得不太好我们也收购做，很成熟的景区我们也做。其中有几个问题，第一政府的操盘出发点跟我们差别比较大，政府有自己整个城市的运营，包括政绩的要求。我们作为纯粹的投资商，拿着社保的钱做这个事情我们要回报率的，很多地方看资源很好，我们已经做了规划，投几十个亿了，你们要接，这样的东西我们拿过来也很难去改，很难做。但是感觉很多好资源就浪费掉了，让我们感觉很可惜，因为这些资源都是不可复制的，这是一个事实。
丽江、黄山、峨嵋山都是顶级的景区了。政府的招商都是几千亿，还有城市运营通过一级市场，场地这些，这些事情都不在这讨论了。就我们作为投入人而言，长期的任何事情都没有一个，对大家有吸引的投资回报，加上地产，旅游不行加一个旅游地产，养老不行加一个养老地产，这些发展不起来，靠地产很难拉动所有的产业。
政府往往倾向于经济实力更强的，你来投10个亿的，换一个20亿至30亿。我们自己做景区投资很简单，我们如果找不到一个好的团队，景区资源再好我们也不会做。所以很多地方政府找我们谈从来不问这个景区谁来做？打造成什么样？他只问你合同里写多少？资金什么时候到帐？这也很痛苦。另外是任期，这已经是最理想的情况，任期5年。我们投的十几个景区基本上每年要么书记换一下，要么市长换一下，政绩要求出来，也很矛盾，我们也很痛苦，一个景区跨好几个地区，整个配套，交通，税收的优惠，周边的配套都会有很多不确定的东西。从现在来看，我们整个经济发达，我们认为三个半大的客源，长三角、珠三角，目前来看，已经很少用到自然资源开发。这种情况对我们来讲也好也不好，至于不好我们没有很难去找到很好的资源，但是对我们来讲，这些资源都做了，但是做的参差不齐，反而让我们专业投资人有机会去做一些溢价的事情。
讲讲我们自己做投资和景区招商的想法，首先对政府来讲你要务实的招商，因为不同的地方情况就需要不同的团队。白石山我们在河北投的第一个项目，大概60万的收入，去年我们将近2个亿的收入，这样的景区需要这样专业的人才，不需要将来找一个商业运营，或者前期我们也不需要做很多事情，我们就实打实的把产品做好。这样的投资不需要我们来做，这种事情也不是我们做的。政府如果把这些也给投资商，肯定不是一个非常靠谱的事情。所以这对政府来讲，目前我们产业基金做进去，是坚定做。
第二个政府要遵守企业精神，定位与服务就不说了。我们自己产业基金从09、10年开始做，现在我们应该管理资金规模500多个亿，现在我们投了几个项目，华山是我们是大股东，海洋馆我们已经收购了，我们自己也做了一些项目。我们做控股，长期交易，短期合同我们是不签的，我们做专业地产，我们跟政府也有很好的模式。包括我们跟河北省做的很好，整个河北省所有的景区跟我们统一合作，这些都是好的模式。
第二个快速决策，快速动工。我们在北京到张家界的路上找了一个暖泉古镇，15年9月份开业了，投入也不大，投了2个亿，10个月就基本上完成了。另外我们找最专业的人，都是全职在我们这领工资，没有专业的人我们是不干事的。现在产业基金6个基金大概有500亿的资金。尊重专业意见，我们跟政府和投资人仅有建议权，我们会提供专家意见。
这是我们目前的布局，基本上我们的景区已经大概有十几个，下一步重点一个是珠三角，广州碉楼也跟好的团队做项目。我们觉得整个旅游投资这几个方面我们都会去考虑，首先政府，任何一个旅游项目都离不开政府。不管什么样的企业，政府关系都很重要，而且政府的诉求也非常的强烈，使用费包括土地的拉动。居民，观光类的项目对居民收费的辐射是有限的，但是休闲的项目不管是乌镇，包括凤凰古城，最挣钱的是居民。我们投资商怎么样获得合理回报，专业团队是我们这里面非常重要的环节，我们要给他高于行业平均水平的薪酬，这样这些人才会安心的做下去。我们做了这样一些合适的安排，希望跟大家一起合作把这行业做的更好，谢谢大家！
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编辑：王艺
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4天跌去100亿 这家公司又搞事情 筹划收购旅游公司 景区内有60只大熊猫
　　5月30日，（）披露了华泰联合证券关于公司重大资产重组停牌事项受托管理事务临时报告。　　公告显示，东方园林正在筹划发行股份购买同属于实控人旗下的雅安东方碧峰峡旅游有限公司。　　券商中国记者发现，公司主要运营碧峰峡景区，这个景区可不一般，不仅在2001年被评为国家首批AAAA级旅游景区，中国保护大熊猫研究中心把基地设置在风景区内，现共有大熊猫60多只。　　筹划收购关联公司碧峰峡旅游　　公告显示，东方园林正在筹划发行股份购买同属于实控人旗下的雅安东方碧峰峡旅游有限公司，可能构成重大资产重组，公司股票自5月25日起停牌，预计停牌不超过一个月。此前，东方园林4个交易日跌去市值近百亿。　　雅安东方碧峰峡旅游有限公司经营范围包括公园和旅游景区管理、文艺创作与表演等。　　天眼查显示，雅安东方碧峰峡旅游控股股东为东方园林产业集团，持有60%股权；公司主要业务为碧峰峡旅游景区运营；对外投资了雅安市雨城区农村信用合作社。　　值得注意的是，本次交易对手方包含雅安东方碧峰峡旅游的控股股东东方园林产业集团。公司与东方园林产业集团为同一实际控制人何巧女控制下的关联法人，本次交易构成关联交易。　　5月29日，东方园林公告称，公司控股股东何巧女于25日向（）证券、五矿证券、华创证券、国海证券四家机构质押3106万股用于个人融资。今年以来，何巧女已经进行过9次质押，这是年内第10次质押。　　拟收购景区有60多只大熊猫　　碧峰峡官网显示，景区位于四川雅安北部12公里处，距成都128公里， 2001年被评为国家首批AAAA级旅游景区。　　记者注意到，和大多数景区不同，中国保护大熊猫研究中心把基地设置在碧峰峡风景区内，日建成并正式对外开放，占地面积1074亩，集科研、繁殖、旅游多功能为一体，基地内现共有大熊猫60多只。　　据悉，基地还是中国大熊猫的国家公园，是明星熊猫的故乡，包括：从赠台湾的“团团”、“圆圆”到旅美归来的“泰山”，无论是北京“奥运熊猫”宝宝还是上海“世博熊猫”。　　资料显示，目前，中国保护大熊猫研究中心是由卧龙、都江堰、雅安碧峰峡三个基地组成。　　1998年，碧峰峡由成都万贯(集团)置业股份有限公司投资修建，2015年12月，雅安市雨城区政府引进东方园林产业集团作为万贯集团战略合作伙伴投资控股碧峰峡景区。　　熊猫是个宝，可动的金融化脑筋可不少　　首先，我们得有个意识，就是只要是能产生稳定、持续现金流的资产，我们就可以围绕它打算盘，做ABS。　　不过这也有个前提，毕竟ABS本质上是通过发债来融资，所以如果项目资产根本不差钱的话，也没必要发ABS。　　不差钱——估计这也就是中国成都大熊猫繁育研究基地、中国大熊猫保护研究中心从来没有发行过门票收费权ABS的原因。国内1.9万亿的存量资产证券化中，国内目前以景区收费项目为基础资产的，随便一算就有广州长隆主题公园入园凭证、镜泊湖景区光观车船乘坐凭证、华山景区服务费、八达岭索道乘坐凭证等。但是完全没有以熊猫租金(是的你没有看错，别的国家租我们的熊猫是要给钱的)、或者熊猫衍生品为基础资产的ABS。　　啊，讲真，以熊猫作为底层基础资产的ABS，那项目评级和主体评级，几乎都不用评了吧，绝对A爆，预期收益率绝对有保证；而发行以熊猫为底层资产的金融产品，我们坚持认为必定是优质资产，只是目前缺乏将熊猫金融化的操作，以及投资的途径。　　让我们来畅想一下几种金融化操作：　　1.凭借国宝的超人气，成都大熊猫繁育研究基地、中国大熊猫保护研究中心的门票肯定是不用愁的吧？那么，这里的门票收费权就可以作为ABS底层资产；　　2.游客进入到园区，肯定有懒一点的人不想走路吧？这里可以引入园区内交通工具，比如观光车等。那么你乘车的车票，又可以作为ABS的底层资产；　　3.你进了园区，园区很大，你肯定逛着逛着很渴了吧？那你总得去找商铺买水吧？那么，这些店铺开在园区里产生的房租，又可打包设计称底层资产；　　4.你看了熊猫，你肯定很激动吧？你肯定会喜欢上熊猫的玩偶，或者熊猫的T恤吧？那么，以这些熊猫文化创意周边形象开发权为基础资产，又是一块优良的ABS；　　5.熊猫每年要进行大国外交，去到世界上不同的国家动物园里展出，而其他国家要想租借我们的大熊猫，是要给钱的。根据媒体报道，租借一只大熊猫，每年就需要向中国支付100万美元，并且最多只能租10年。10年后，是否续约还要看胖达君是否被怠慢了。如果熊猫在租借期间产下幼仔，那么每一只都要再向中国支付60万美元。这都是稳定的现金流啊亲们！！完全可以租金作为底层资产，再发行ABS啊！！　　6.对于出租给国外的熊猫，中国强制要求对方给熊猫购买生命保险。这样可以保证外国能更用心去照顾大熊猫。据公开信息，美国的保险赔偿金是100万美元，如果发生意外死亡，赔偿费用归中国。如果饲养过程中发生意外，则另外罚款80万美元。针对大熊猫的保单我们能不能动动脑筋，发行下好的金融产品？　　7.现在还有专门的、针对熊猫吃喝拉撒设立额直播频道(如中央电视台新媒体央视网旗下的iPanda熊猫直播频道)，那将来是不是可以有更多专门针对滚滚的网络剧、综艺或者其他影视作品？而这些作品是不是也可以通过相关渠道聚集机构资金？　　8.我们熊猫这么可爱，应该渐渐打开冠名权益。比如当年，浦发银行就因为捐赠位于雅安碧峰峡基地的大熊猫科普教育中心场馆，认养了一堆熊猫兄弟(浦浦和发发)，这名冠得多值!以后我们是不是可以探讨一下，让一些有社会责任感、形象正面的大企业来冠名咱大熊猫！　　好了，说了这么多，核心思想就是一个——咱熊猫是个宝，还能赚钱。国家不也说了吗，引导预期收益好、品牌认可度高的旅游企业探索通过相关收费权、经营权抵(质)押等方式融资筹资。　　当然，我们也高度理解，像大熊猫保护研究中心这种正司级单位，根本不需要通过这种方式从资本市场融钱。但小编也绝对不是唯利是图的纯商业思维，咱们要是真的想办法围绕熊猫发行ABS，融来的钱究竟能干嘛？当然目的是高尚的！！　　比如，为大熊猫等濒危珍稀动物繁育研究、野化放归、公众教育等提供资助，促进大熊猫等濒危珍稀动物迁地与就地保护，提高熊猫等野生珍惜动物的繁衍率！虽然现在已经有国家级基金、已经专门的慈善机构关注，但我们认为远远不够，我们可以吸纳更多的长期稳定社会资金积极介入。
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山东省齐河县泉城海洋极地世界被国家旅游局正式批准为4A级旅游景区，成为德州市第五家4A级景区。
泉城海洋极地世界由山东省坤河旅游开发有限公司投资10亿元建设，是黄河生态大观园项目之一，为目前世界规模最大的室内海洋馆。去年7月开门纳客，已累计接待游客360万人次，并荣获全国海洋科普教育基地、“休闲山东最具活力主题乐园”第一名、山东旅游人才培训基地等荣誉称号。
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齐河县正在实施的重点旅游项目11个，总投资超过460亿元。其中，过百亿元的3个，过30亿元的项目2个。我县争取每年建成1至2个景区，到2015年，形成十大旅游景区，年接待游客过千万人次，旅游收入过百亿元，将齐河打造成全国的最佳旅游目的地。
由山东省坤河旅游开发有限公司投资116亿元的黄河生态旅游文化大观园项目，项目总投资116亿元，“齐晏古城” 投资60亿元；“齐晏温泉度假村” 投资22亿元；“齐晏水上世界” 投资16亿元；“齐晏欢乐世界” 投资10元；“海洋极地世界” 投资8亿元。泉城海洋极地世界建设项目于2009年11月开工建设，现已竣工营业。齐晏古城建设项目、齐晏温泉度假村建设项目、齐晏欢乐世界建设项目、齐晏水上世界建设项目均于2011年已开工。
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莫非敏姐是齐河的
正式批准为4A级旅游景区啊
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