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房地产行业如何革故鼎新 赢得未来？
房地产即将开启2014年的新发展，与你一同探路行业、追问模式与革新。
中房协副会长朱中一、著名经济学家陈淮、经济学家王小广、广东省房协会长蔡穗声、中原集团主席黎明楷、中国新天地行政总裁黄勤道、莱蒙国际集团执行董事陈风杨、卓越置业执行总裁张远、五矿建设董事总经理何剑波、中锐地产集团董事长钱建蓉、金科地产集团副总裁李战洪、景瑞地产常务副总裁杨铁军、泰禾集团副总裁朱进康、新城控股副总裁欧阳捷、金融分析家杜丽虹等嘉宾，与现场数百来宾共议“模式与革新”的宏大主题与年度盛事。 &
时间：日星期三全天09:00-20:30
地点：广州中心皇冠假日酒店（广州市环市东路339号）
专家探讨房地产形势
“今年流行的话语叫做’ 爸爸去哪儿了’、’ 时间去哪儿了’，现在有人问’ 开发商去哪儿了’。开发商去哪里了？开发商不是去转型升级了，就是在去转型升级的路上。”在今日上午的2014年度观点论坛上，广东省房地产行业协会会长蔡穗声指出
　　要想控制北、上、广、深的房价，出台国五百条也没有用，如果没有大中小城市的协调发展，缩小不同规模城市之间的发展差距，我们永远解决不了北京和广州的房价问题。中国城乡建设经济研究所所长陈淮在今日上午的2014年度论坛上说到
今日举行的2014观点年度论坛上，中国房地产行业协会副会长朱中一提出，以若干城市和楼盘发生的变化来判断“拐点”、“崩盘”不科学，2014年以及今后一个时期，房地产的走势肯定是向着更加平稳的、理性的方向发展
　　在今日下午的2014年度观点论坛上，经济学家、国家行政学院决策咨询部研究员王小广先生提出，高房价抑制需求，一二线城市房价泡沫破灭比三四线鬼城影响更大。未来的房地产是一个趋势性的，不是短期性的
论坛现场直播
腾讯?大粤网 时间：日 地点：广州中心皇冠假日酒店实录内容 ：
　　有请华夏时报副总编辑笔夫先生为我们致辞，有请笔夫先生。
　　笔夫：各位领导、各位嘉宾，大家上午好！
　　三月春风拂面，一元复始，万象更新，我们非常高兴看到房地产的精英再次来到广州参加观点房地产论坛，每当房地产面对一些问题的时候，我们都会在一起讨论一些新的话题，给这个行业带来很多启示，我想这次论坛一定会给大家带来更多的启发。
　　特别是两会正在进行，房地产业面临着一个新的发展机遇，十八大给我们带来了一个改革的愿景和宏图，两会确定了今年经济增长率在7.5%左右，新的一届领导集体强烈地维持一个底线的社会发展的思路，新型城镇化也给我们带来更多的信心，这是我们房地产业当前面临的一个非常好的机遇。当然我们也不可否认的是，现在有很多的挑战，我们也看到，最近全国各地，特别是一些三四线城市，甚至是一些一线城市出现了销售方面局部的饱和的现象。其它的一些因素，比如说金融市场，利率市场化等等，都给我们房地产带来了新的课题。经济发展方面，在有巨大机遇的同时，也面临着很多硬的约束，例如环保的因素、货币投放方面的因素，还有最新的一个因素是恐怖袭击，这次我们在来的飞机上，一个大型的宽体空客飞机上，乘客只有1/4左右，这证明恐怖袭击再次成为了经济发展的一个新的约束。最近金融市场也出现了暴跌，金融市场的动荡也会给整个社会的资产价格带来影响，不可否认，也会给我们房地产市场带来影响，这是我们将面临的挑战。
　　但是回顾过去十多年来，房地产业的发展一直是在抓住机会，克服困难，迎接挑战的过程走过来的。过去的十几年里，我们不断地面对宏观调控，不断地要面对金融危机，但是房地产业发展得非常迅速，我想未来房地产业同样会抓住机会，克服这些困难，因为它是符合趋势发展的过程。
　　华夏时报作为观点地产合作的主办方，一直非常支持观点论坛的举办，我们也跟在座的地产界的企业拥有良好的合作，华夏时报在过去的多年里都维持了一个非常好的增长，在过去的几年里面，每年都以百分之百的营收速度在增长，过去的一年，我们突破了4亿元的营收，这与大家的支持是分不开的，在这里向大家表示感谢，最后预祝大会取得圆满成功，大家在这里工作、生活愉快，谢谢大家。
&&&&观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士致辞
　　陈诗涛：尊敬的各位来宾上午好！最近的两会关于房地产的解读无疑为行业带来了全新的意义。而此时，连续举办六年的观点年度论坛在三月的广州举办，并发布2013年度中国房地产卓越100榜。我想，是因为相信春天都会拥有无限的希望。
　　过去的2013年，是房地产行业振奋的一年，销售业绩全面飘红，在2013年度卓越100榜入选企业中超过百亿的达到81家（不包括另外5家百亿的入围企业），200亿的35家，500亿的12家，千亿的7家，为历史之冠。销售前十强每家的业绩都超600亿，总额达到11144.8亿，占比100强销售总额.82%。面对这么好的业绩，已经有企业抛出亿的销售目标。不过，真实的数据绝不说谎，在报告研究过程中，我们发现上市三十强企业财务表现低迷、曾经的明星企业排位大跌、上榜企业越来越集中在京沪广深四个一线城市、第二梯队明显乏力，此等种种现象使得我们不得不认真思考！
　　于是，我们将“模式与革新”定为今年年度论坛的主题，它也是当前行业集体面对的问题。今天，将它抛给在座数百位行业精英共同讨论，或许可以给企业及行业一些答案、一些不同的方向。在今年，我们接下来的时间将会走到西安、苏州、沈阳、厦门，而在夏季我们会继续邀请各位朋友相聚在海南，相聚在我们已经举办了14年的博鳌房地产论坛。
　　最后，我代表主办方再次感谢出席论坛的各位领导、各位企业来宾，感谢所有媒体朋友！
朱中一：对2013年房地产市场的回顾与对今后一个时期市场的展望
很高兴应邀参加这个论坛，观点的论坛我基本上每次都参加，组委会希望我对2014年的房地产走势做一个分析，我的观点是这样的：2014年以及今后一个时期，房地产的走势肯定是向着更加平稳的、理性的方向发展。
　　主要理由有以下几点：
一、2013年及今年前两个月房地产市场简要回顾
　　2013年，是住房市场成交活跃、土地市场复苏的一年，也是我国房地产市场调控思路开始转变的一年。在国家“稳中有进”宏观经济政策及相关货币政策保持稳定的背景下，2013年的房地产市场延续了2012年以来的回暖势头。
　　1、全国房地产开发投资平稳增长。全年完成投资总额86013亿元，同比增长19.8%；其中住宅投资、办公楼投资、商业营业用房投资同比增长分别为19.4%、38.2%和28.3%。
　　2、商品房销售再创历史新高，增幅超预期。全年全国商品房销售面积130551万平方米，同比增长17.3%；销售金额81428亿元，增长26.3%，住宅销售面积115723万平方米，增长17.5%，销售额67695亿元，增长26.6%。
　　3、土地市场先冷后热，逐季升温，由第一季度的同比下降22%，上升到第四季度的同比上升41.7%，实现全年土地购量面积同比增长8.8%，土地成交价9918亿元，增长33.9%。尤其在二、三季度，一些骨干企业在一、二线城市拿地热情上升，媒体中“地王”频现。
　　4、新开工面积同比明显增长，全年全国新开工面积201208万平方米，同比增长13.5%。房屋竣工面积101435万平方米，同比增长2%，房屋施工面积665572万平方米，同比增长16.1%。
　　5、全国657个城市中，绝大多数城市房价基本稳定。70个大中城市，除温州外，60多个城市房价全面上涨，上海、北京、广州、深圳从9月――12月，连续4个月同比涨幅超过了20%。
　　6、保障性安居工程推进顺利。全年基本建成544万套，新开工666万套，超额完成了基本建成470万套，新开工630万套的任务。
　　7、房地产贷款平稳较快增长。12月末，地产开发贷款余额1.07万亿元，同比增长9.8%；房产开发贷款余额3.52万亿元，同比增长16.3%；个人购房贷款余额9.8万亿元，同比增长21%；保障性开发贷款余额7260亿元，同比增长26.7%。一些骨干企业还利用良好的信誉，在海外以低息获取了资金，增强了资金实力。
　　8、大型品牌房地产企业顺势扩涨，行业集中度进一步加大。万科、万达、恒大、绿地、保利、中海、碧桂园等7家企业年销售额超过1000亿元。其中万科全年销售额1740亿元。进入全国百强、50强、20强企业的门槛比2012年又有所提高。万科、绿地、中海、碧桂园等企业还积极拓展了境外市场。2013年，骨干企业由于销售良好，再加上加强了成本控制，利润止降小幅回升。
　　2013年，一些骨干企业除加强了与金融业的合作外，还注意加强了与电子商务的合作。今后，房地产业与信息业、金融业、建筑业等相关产业的合作是大趋势，这里也包括要重视发挥采购平台的作用。
　　2013年，市场的差异性明显。一线城市和部分二线城市供不应求，一些三、四线城市存量房消化压力大。12月末，全国商品房待售面积49295万平方米，比9月末增加了4659万平方米，其中住宅待售面积增加3077万平方米，商业营业用房待售面积增加704万平方米。企业的差异性也在拉大，品牌企业做大做强，一些中小企业由于销售压力大，资金周转困难等原因，被兼并重组和悄然退出的已成自然。
　　针对市场的差异性，2013年调控体现了分类调控的思路。对北、上、广、深等十几个房价上涨较快的城市，明确提高二套房贷比例、严格限购条件、增加土地供应等，对市场降温起了一定的作用。11、12月份，不少城市房价的环比涨幅趋缓。
　　今年一、二月份，全国房地产的统计数据还未发布，但从一些主要城市的反映看，重点城市的成交量普遍走低，这既有春节是传统淡季的原因；也有一些企业去年销售良好，新项目不急于推出的原因；还有不少购房者在去年提前购买了住房的原因；和一些商业银行收紧了信贷的原因。一月份，70个大中城市中，62个城市房价环比上涨，但环比涨幅稳中有降。
　　今年2月中旬以来，随着1、2月销量房减少、特别是杭州、常州两个城市几个楼盘的打折促销，70个大中城市住房价格涨幅的趋缓，一些商业银行收紧了对房产的贷款等原因，中国楼市是否要“崩盘”的争论一时成了舆论关注的重要方面。
　　实际上，近几年来，由于一些城市房价的居高不下及一些城市存量房消化压力的加大，对中国楼市涨跌的讨论从未停歇过。依照市场经济的规律，交易量的有升有降和房价的有涨有跌是正常现象。北京、上海、广州、深圳等热点城市，由于公共服务资源充裕，新增人口多、而供应量不足，房价上涨的压力自然很大。而一些中小城市，如果开发量过大，吸引外来人口能力弱、或当地人口本身还在外流，造成了阶段性的供大于求或者房价适度下调，也是预料之中的，而且，我们对个别城市的房地产泡沫也已发出了警示；但不能依据短期内一、二个城市、若干楼盘发生的变化就对整个楼市下“拐点”、“崩盘”的结论，应该将之放在一个较长时期和较宽视野来分析判断走势。
　　二、中国房地产业发展面临的形势与任务
　　由于我国的房地产市场是近十几年来才快速发展起来的，不少地方的住房信息尚不健全，不少制度也在完善中，再加上地区的差异性，和国内外宏观经济的不确定性，所以要准确判断市场走势难度很大。但我国的新型工业化、城镇化仍在持续推进，区域发展回旋余地很大，今后一个时期房地产业仍有较大发展空间。
　　城镇化是现代化的必由之路。进入新世纪以来，中国的城镇化率以年均提高一个百分点的速度在发展。到2012年底，我国城镇常住人口已达到7.1亿，城镇化率为52.6%。但我国过去长期实行了户籍管理制度，故在7.1亿常住人口中，约有1.5-2亿的非当地户籍人口未能享受到当地城镇居民的基本公共服务。至于离发达国家70%、80%的城镇化率水平，还有很大的距离。为了既能顺应城镇化的规律，又能提高城镇化的质量，我国新一届领导集体在总结国内外经验教训的基础上，明确提出，“要健全城乡发展一体化体制机制，坚持走以人为本、工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步、优化布局、生态文明、传承文化的新型城镇化道路，遵循发展规律、积极稳妥推进，着力提升质量”。并明确提出：“今后一个时期，着重解决好现有‘三个1亿人’问题，促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化”，“有序推进农业转移人口市民化。推动户籍制度改革，实现不同规模城市差别化落户政策。把有能力、有意愿并长期在城镇务工经商的农民工及其家属逐步转为城镇居民”。
　　房地产业是新型城镇化的重要载体。房地产业在新型城镇化中要发挥好两个作用，一是要解决好百姓的住有所居问题；二是要与当地的经济社会相协调，与相关产业的发展相适应，为相关产业发展提供配套的生产、工作和活动场所。随着城镇化的推进，对棚户区和城中村改造力度的加大，户籍制度改革、独生子女政策的调整及城镇原居民自住性住房、改善性住房的需求，据我们预测，今后几年，全国城镇新建住房年均在1300万套-1400万套左右（包括保障房和部分居民的自建房），建筑面积年均在10-11亿m2左右。从年均增速来看，今后的增速要低于前十几年的增速。主要原因是，已有过去的普遍性需求转向了部份的自住性需求和改善需求，及新增人口，新增家庭的需求。再加上抑制投机投资性购房政策的落实，和“房地产税”对需求的调节，及有多余住房者将多余住房推向二手房市场和租赁市场。但从建设总量来看，仍有较大的发展空间。而且，住房的结构将进一步优化，品质、性能将进一步提升，住区的环境更加优美，配套更加齐全，产业化程度不断提高。
　　十八大以来，尤其是十八届三中全会以来，中央政府强调要通过深化改革，完善住房保障和供应体系，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用和更好发挥政府作用，来解决好全体居民的住房问题。根据本人的体会，今后的任务主要有以下几项：
　　（一）完善住房保障和供应体系，加强住房保障工作。
　　立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。对城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度。对中等偏下收入住房困难家庭（包括符合条件的新就业职工和农业转移人口）实行公共租赁住房保障。逐步推进公租房和廉租房并轨运行。今年起，在部分热点城市试行共有产权房，将政府在提供土地时的优惠价等折合成市场房价的一定比例，以便与有一定支付能力的住房困难户相适应，但在资格申请、产权划分、上市收益分配等方面严格界定。
　　要加大棚户区改造力度，加强住房保障工作。今年新开工700万套以上（其中各类棚户区改造470万套）。按照目前的进度，年期间开工建设3600万套的任务能够完成。按照本届政府的计划，年间还要完成棚户区改造1000万户。为了完成保障房的建设任务，各级政府要加大投入、鼓励企业、用人单位和民间资本参与保障房建设运营，还要加强保障房建设的质量管理、入住审核、后续管理等工作。
　　（二）坚持分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。
　　针对不同城市情况分类调控。北京、上海、广州、深圳等房价上涨快的城市要从严落实差别化住房信贷、税收政策和限购措施，增加住房用地和中小套型商品房、共有产权住房供应，抑制投机投资性需求。存量房去化压力大的城市，要注意消化存量，控制新开发规模。
　　继续推进城镇个人住房信息系统建设，扩大联网城市范围。引导地方人民政府在摸清住房现状和需求的基础上，制定城镇住房发展规划和计划，稳定市场预期。要严格商品房预（销）售管理，规范中介服务行为，加强租赁市场管理，引导居民根据自身经济能力，通过购买和租赁两种方式，改善居住条件，促进市场健康发展。
　　（三）推动住房建设和发展方式转型，不断提升住区品质。
　　按照建设资源节约型、环境友好型社会的要求，大力发展省地节能环保型住宅，努力提高住宅的安全性能、耐久性能、经济性能、舒适性能和环境性能。加强新建住房节能监管，严格执行建筑节能标准，加强对既有住区节能改造。努力扩大新建商品住房的全装修比例。优化住区空间布局，促进住区规划和交通规划衔接，完善配套设施，有序推进城镇既有住区有机更新。大力发展绿色建筑和绿色住区。推广运用高强钢筋、高性能混凝土，提高建筑物寿命。以中小套型普通商品住房和保障性住房为重点，进一步加强住宅产业化成套技术的研究开开，完善住宅产业标准化体系和产业政策研究，提高建筑工业化、住宅产业化水平。优化住宅设计，尊重和传承地域、民族文化传统、延续和彰显文化特色。
　　为应对人口的快速老龄化，切实改善老年人居家条件和社区养老环境。以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，将养老服务设施建设纳入居住小区公建配套规划，支持有需求的老年人实施家庭无障碍设施改造，引导开发企业和社会力量开发老年宜居住区和代际亲情住宅，鼓励家庭成员与老年人共同生活或就近居住。
　　（四）加强配套制度建设，努力解决好全体居民的住房问题。
　　要努力解决好全体居民的住房问题，除了要借鉴境内外的成功经验、加强理论研究和顶层设计、不断完善符合国情的住房保障和供应制度外，还必须要加强与房地产有关的配套制度建设。
　　1、确保住房用地供应。
　　积极探索建立城乡统一的建设用地市场，探索已进城落户的农民将农村宅基地流转，将城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩。要处理好新区开发与旧区改造的关系。严控增量，盘活存量。编制住房建设用地供应计划，调整优化城市建设用地结构，减少工业用地、适当增加住房建设用地。涉及保障性安居工程新增建设用地的，要在年度土地利用计划中优先安排，单独列出，做到应保尽保。
　　商品住房价格较高、建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市，确需利用农村集体建设用地进行公共租赁住房建设试点的，由省级人民政府审批同意试点方案并报国土资源部审批后，可以开展试点工作。
　　严格落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70%的要求。
　　2、强化财税政策支持。
　　加大中央、省和地方政府对保障性安居工程建设和城镇中低收入住房困难家庭租金补贴的财政性资金投入，保证资金足额及时到位。土地出让净收益用于保障性住房建设、各类棚户区改造的比例不低于10%。研究制定对开发建设节能省地环保型住宅的财税支持政策。
　　对保障性住房和棚户区改造住房，要切实落实建设、经营等环节税收优惠政策，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费。强化土地增值税调节作用，引导房地产企业合理定价。稳步推进房地产税的立法并适时推进改革。
　　3、加大金融扶持力度。
　　拓宽住房融资渠道。支持保险资金、信托资金、房地产信托投资基金等投资保障性安居工程建设和运营。支持符合条件的地方政府融资平台公司和其他企业发行企业（公司）债券、上市公司债券，多渠道筹集建设资金。鼓励商业银行发放公共租赁住房等保障性住房中长期贷款。建立公开规范的住房公积金制度，加强资金的安全监管，继续抓好住房公积金贷款支持保障性住房建设的试点工作。
　　加大对中小套型普通商品住房建设的信贷支持力度。健全差别化信贷政策，落实好首付款比例和利率等相关优惠政策，支持合理的自住性住房需求。积极探索房地产金融市场体系和制度建设，研究建立“住宅政策性金融机构”，推动房地产金融产品创新，强化房地产金融监管，维护房地产金融稳定。
　　（五）积极引导非住宅地产业态的发展
　　在继续发展住宅产业的同时，积极引导产业园区地产、商业地产、旅游地产、文化地产的开发建设与运营管理，以便与产业的转型升级、百姓改善生活的需要及经济社会的协调发展相适应。
　　谢谢大家！
著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生，他的演讲题目是“城镇化、房产税与长效机制”，掌声有请。
　　陈淮：给我出的题目很大，20分钟要讲城镇化、房产税，还有长效机制，我想神仙也办不到，我只有勉为其难，而且我上台之前还有人给我写了条子，要求说说对这10年房地产调控政策的评价。
　　我先说说评价，这个问题不难评，首先说否定过去10年的调控和效果是不正确和片面的，在过去10年调控政策在维护国民经济稳定运行，比如说大的世界危机面前，国民经济面临通胀压力面前，维护它的稳定运行，发挥了重要的作用。在抑制需求上面，取得了明显的效果，目前的市场需求以刚性和自住性需求为主，这是大家公认的。在保障房建设上，我们迈开了实质性步伐。我们的房地产企业和市场向成熟度方面走出了很多，我们2014年坐在这里的时候注意到一个变化，在过去10年中，一开这样的论坛，大家一开头就讨论下一步还会出现什么调控政策，当一个产业的博弈对象是政策的时候，那就是还在和父母那里争自由的产业。今年议论的美国QE退出、人民币贬值，包括我们是否面临通胀、通缩、货币政策从紧从松，也包括互联网金融的挑战，二三线城市的发展，供大于求、供不应求，商业地产、文化地产等多元化。也就是说我们这个产业和开发商所考虑的对立面、博弈面已经是市场，而不是政府。我想这是我们这个产业走向成熟的一个重要标志。
　　但是这十年政策有没有缺陷，也并不难归纳，简单地说，第一条在于不断地强化政府权力，从年8?31土地大限，201文件，一直到后来9070政策，加征5.5营业税，清算土地增值税等等，无一例外都在强化政府权力，依靠政府权力的结果，是事情都加到政府身上了，引起中央政府和地方政府的矛盾，开发商和政府的矛盾，开发商要想活下去，就得摆平政府，这是第一大缺陷，不断强化政府权力，政府那只闲不住的手越来越闲不住，看不见的手越来越看得见。第二条，十年的调控政策无一例外都具有明显的滞后性、被动性和主观性，没有一条是站在事前，许多一条是主动调整，而且更多的是凭主观想象。2013年年初的国五条，差不多是向市场说“数量有限、欲购从速”。第三个缺陷，高成本、低效率，9070政策突然出台，所有没有开工，哪怕批复的，全部重做规划，市场的供求结构完全被打乱，预期完全被破坏。还有清算土地增值税，这都具有很强的主观性，是违背客观规律的。第四，十年调控没有一条措施是和改革相结合的，没有一条触动利益集团和调整社会收入分配利益结构的。这就是我对过去十年的评价，没什么难评价的，这种问题没有什么挑战性。
　　下面回到会议主题，讲城镇化。我想这一个问题不是20分钟就能讲清楚的，但是我们大致可以归纳。我们毫无疑问，在未来10年到20年，中国的城镇化不仅是中国经济发展的重大引擎，而且是引领世界经济避免走向衰退的重要推动力。因为中国城镇化所带来的需求和中国经济的强劲增长是世界经济重要活力的组成部分之一，这已经为全世界所公认，我完全不赞成媒体热炒的一些不知道从哪儿学来的概念，什么叫崩盘？那是把股市的一些名词挪用到楼市上来了，人们拿着股票有别的用处吗？当熊市到来的时候，我们可以假定所有的持股人都会成为卖家，哪怕他花10块钱一股买的价格降到8块，他也会卖，因为他有希望从6块买回来，这是崩盘，大家只卖不买。楼市行吗？你听说广州、佛山还是哪个地方的人们说，咱们都搬到马路上住，把房子挂出来卖，等到楼价再跌了之后再买回去，之后再搬回去，有这个可能吗？所以我想这个说法是没道理的。我认为至少未来10年，中国的房地产市场仍然是全世界规模最大和增长速度最快的房地产市场。如果谁要有疑问，可以举举手。中国未来10年房地产市场仍然是世界上规模最大、增长速度最快的房地产市场，它的背景就是亿万人向城市的集中、集聚。
　　当然，我们的城市化人口存在着过度高估和过度低估两个方面，比如说朱会长说的，城镇人口指的是常住人口，我们2013年的宏观经济统计公报已经出来了，城镇人口是7.3亿人，达到54%，这个规模显然存在着很大程度的高估，如同朱会长和很多人反复指出的，里面有一个群体是伪城市人口，尽管他们在城市居住半年以上，被统计为城市人口，他们的学名叫“农民工”，但是我们的城镇人口还有每年低估的一个方面，因为还有一个庞大的人群，比如广州和北京，都有一个庞大的流动人口规模，没有统计在内。流动人口不是过几天就消失了，是张三走了，李四又来了，滞留在城市的人口是要加进来的。城市的马路、医疗、教育等公共设施是要为这些人服务的。因此我们的城镇化人口，城镇所容纳、承载的人口实际上还存在被严重低估的问题，这是另外一个方面。
　　中国的城镇化，十八届三中全会强调把人的城镇化放在第一位，这没有异议。我理解从目前我们的新型城镇化在未来一段时间首先是调整人口结构，坚决抑制大城市人口规模，发展城市群、城市卫星群、中小城镇，实现大中小城市协调发展，特别是政府工作报告中明确讲了，支持西部地区城镇化的发展，并且调整东部地区，主要是调整城镇结构的问题，也就是大中小城市协调发展的问题。坦率说，我们要想控制北、上、广、深的房价，出台国五百条也没有用，如果没有大中小城市的协调发展，缩小不同规模城市之间的发展差距，我们永远解决不了北京和广州的房价问题，刘谦也办不到，因为这个城市无论如何住不下那么多的人，把全国人都住在这一个屈指可数的城市里，无论如何是住不下的。
　　我们的城镇化要和改革密切相结合，这一条已经在三中全会和中央经济工作会议、中央城镇化工作会议以及政府工作报告中都反复明确了，和土地制度的调整、和户籍制度的改革、和落实农民工的市民化问题、和福利资源的均等化覆盖、和破除垄断密切结合才行。按原有的路数走不下去。
　　中国的城镇化最大的经验和教训之一，就是不能离开以业兴城，中小城镇、中等规模城市的发展，最重要的是有产业支撑。没有产业增长点，没有就业机会，我们的城市化仅仅是建了一堆房子，而且这房子是没人住的。没人住的原因是因为没有足够的就业机会，不是因为房子建多了。请注意，中国的城镇房子还远远没有建够，但是在局部地区来说，和产城脱离的地方是一定要出现鬼城的。昨天有一个微访谈，有一个人举例说底特律的教训，说它是一个鬼城。希望我们在座的媒体回去告诉你的同事，别再拿底特律的例子来证明中国的鬼城，这是两码事，不要人云亦云。底特律是美国经济发展过程中保产弃城的成功案例。在20世纪上半业的时候，汽车业的发展有两条法宝，一个叫规模经济，生产40万辆肯定比生产4万辆的成本低。第二个叫聚集效应，当各种各样的汽车企业集中在一块的时候，它的配套生产能力也可以相互共享。进入21世纪之后，汽车业的发展不靠这个，第一靠全球资源配置、全球订货，所以没必要聚集在一块，第二个，趋近市场的本土化生产，在美国生产贸易壁垒太高，和中国合资就近生产是一个新的趋势。所以底特律的衰退和美国汽车业在金融危机后的迅速复苏是密切联在一块的，美国纳斯达克指数、道琼斯指数和标准普尔指数在2013年创了多少历史新高？50次。美国的微观基础，包括高科技的苹果和其它企业，也包括传统的汽车业，微观基础已经普遍的大规模改善，发达国家经济体的困境主要是政府的困境，一个是就业，一个是财政。当然美国也有弃产保城的成功案例，比如说在70年代末到80年代，美国完全放弃家电业，你听说美国有名牌家电吗？由此转型为了硅谷IT业。咱们别老在公共舆论空间释放一些让人笑话的信息。
　　我们的城镇化一定是要符合中国国情，节约资源、运用高科技手段，能够给人们以安全、舒适和经济发展，保护我们的环境，以及原有的村容村貌、文化等诸多内容相结合一致的城镇化。2013年以来的雾霾，引起了全世界的关注，引起了老百姓的关注，这是中国城镇化的问题，城镇化不是在哪儿买地就挣钱的城镇化，城镇化过程中一定是伴随着风险的，在过去一些年中，大家说二三线城市供大于求，顺便说，除了北、上、广、深、杭州、青岛、大连等少数沿海大城市和特大城市在过去十年，包括中部和西部的省会城市在内，更不要说地市级中心城市，大部分城市大部分时间始终是供大于求的，不是今天才供大于求。东北三省，长春、哈尔滨、沈阳在过去十年始终是供大于求的，别把这个短期内的供求关系和房地产的长期发展趋势混为一谈，长期均衡和短期均衡是两回事，房价也不仅仅是供求关系一个因素决定的，还决定于收入，还决定于它的外部环境，只要我们的政府不断往基础设施上花钱，房价就会涨。
　　第二个是房产税的问题。我想这是一个古老而愚蠢的问题，没有什么房产税问题。三中全会明确说了，加快推动房地产税立法，也就是说过去所说的房产税和试点已经含在被否定的意思里头。还老提这个词，恐怕OUT了。这个词怎么来的呢？本来市场经济下，有资产就要征税，首先是以从企业征收的间接税转变为向自然人征收的直接税为主，这是一个必然。个人的直接税主要是两个组成部分，一个是收入税，一个是资产税，你的个人所得税就是收入税。到现在并没有废除，只不过是暂停的那个利息税就是资产税，越来越多的老百姓拥有不动产，当然要为资产征税，这是这个税种设立的根本法理。但是在一段时间内，不知道是领导糊涂，还是我们社会舆论的推动，企图把对资产征税作为调控房价的工具。急于在短期内就调，怎么办呢？就不知道谁给领导出了个主意，说1984年就有一个房产税，对外商征收的，而且也不是住宅，是对商业征收的房产税，已经实行了，国务院做个决定，只要把那个征收范围和对象做个调整，不用通过全国人大就可以征了，上海和重庆的试点就是这么来的。也就是说原有的房产税从它生下来的那一天就是为对付房价的，从生下来那一天它生的目的和功能就错了，房地产税是对资产征收的税，不是调控房价的税，别动不动就说这是调房价的杀手锏，没有哪一个国家拿对资产征税作为调房价的工具，世界金融危机那么严重，我也没有听说美国取消或降低物业税。
　　最后一个问题说的是长效机制。长效机制的话题也很大，2013年说了很多，我想我也没有什么可说，大约说4个方面。第一，调整城市结构是最重要的长效机制，让人口合理均衡地分布在不同规模的城市中，是调控房地产业和城镇化提高质量最关键的一条。第二，调整中央与地方税负关系，理顺地方政府又要马儿跑又要马儿不吃草，比如说三中全会明确说了，改革地方政府城市建设融资方式、发地方债等，看看三中全会文件有没有这一条。第三，改革土地制度，三中全会里头也是在多个方面讲到土地制度的调整，比如说农民同价同权，给他们更大的财产权等等。第四，调整收入分配结构。这四条叫长效机制，不是说把房子都收回来，政府重新发一回，那叫长效机制，那是幼儿园水平。
　　蔡穗声：各位来宾、各位媒体朋友们早上好！我的题目是“马年是否开发商的逃命年？――广东房地产转型升级的思考”。我们连续三年时间都在研究和引导广东房地产行业和企业转型升级，有些看法跟大家做一个交流、分享。
　　今年流行的话语叫做“爸爸去哪儿了”“时间去哪儿了”，现在有人问“开发商去哪儿了”。为什么这么问呢？媒体说马年是地产商的逃命年，有几个出发点，一个是说春节过后，一个马佳佳用互联网思维来贩卖情趣用品，她提出90后压根就不买房，她有几条论据，一个是传统观念模式的瓦解，一个地域观念薄弱，一个快速获取财富增值的方式。另外一个，90后比较在意今天的生活质量，不可能用今天的金钱全部投资为获取以后的生活质量。这个话出来之后，也有媒体发出一些统计，说这个话不可靠，很多90后还是很在意买房，不买房就不结婚。我想，马佳佳的说法有点言过其实，但是她起码说明一个趋向，以后的年轻人的生活方式是不是像60后、50后那样传统的生活方式呢？我想肯定是不同的。马佳佳的话也表明了现代年轻人的一种想法，也有一定的市场。另外一个，我们也看到国家统计局发布的一些数据，以及媒体的一些报道，包括杭州、常州、苏州、广州的一些楼盘下降的报道，刚才朱会长做了很多的分析，我就不详细讲了。再有一个比较大杀伤力的，就是银行的放贷收紧。去年以来，银行对买房者的按揭放贷跟以往很不相同，完全不像以往的方法，以前都是在一季度放松房贷，但是今年一季度非常紧张，并且首套买房贷款的优惠利率不但没有了，反而是升了，通常都上升5%到10%的幅度。我想这是比较实质性的对市场的比较重大的影响。由此，有人提出，2014年是不是开发商的逃命年，逃去什么地方？一个是逃离三四线城市，一个是逃出郊外，一个是逃往海外。
　　每年都会有新的危机，每个形势下都会有新的问题出现，我们一致认为，危机还在于我们本身这个行业传统的一些模式没有改变。我们不但要关注到楼市的波动，不但关注到业内的竞争，所谓业内集中度越来越大，中小房企生存的空间会逐渐的被侵占，甚至被颠覆，不但关注到政策的变化，我们也应该倾听外行对传统行业的侵蚀和颠覆。例如现在的互联网思维，我们处在大数据时代，对信息的需求是双向的，有一个反馈的经济，我们是互动的，对用户更加友好，用户体验为先，提供增值服务。互联网的思维追求的是新技术、创意、产品简单极致，做到让用户尖叫等等。这几年我们看到很多外行对传统行业的侵蚀、侵占以及颠覆。最近我们看到互联网的金融，余额宝等等对传统的银行业也造成一种威胁。实际上它吸取了很大量的小额资金，它很容易给一些银行不愿意放贷的小微企业进行放贷。
　　反过来我们看看房企的思想观念，第一，营销就是一切，我们一直以来把营销作为整个房企思想观念的核心环节，卖完就是胜利，我们开发的所有环节围绕着营销来转，以营销为终点的一条龙的多元化发展，以产品为中轴，这种思想观念我们认为应该转变到一种服务的意识、增值的意识，也就是说把销售的意识转变为经营服务的意识。所谓不动产的理念，仅仅是产品的形态。从价值形态来说，其实房地产是流动的，它从价值的最大化目标做多元化的发展，也包括我们讲的住宅区和酒店的结合，地产跟金融的联姻，不但是营销。互联网的思维或者互联网的应用，不仅仅是对我们产品的营销，而是整个营销服务理念的结合，包括到高度智能化的家居生活方式。
　　第二，我们讲经营模式，传统的就是建房、销售、买地又建房，基本是这个模式不断地循环。如果说以后年轻一代对买房的需求有所下降，也就是说他以后会逐步依赖于租赁服务，要求你给我提供更好的家居服务和增值服务，这样我们就变成了应该把增值看做是一切，不单是建房、卖房、买地这个循环，也可以在收购和业务资产重组、服务、增值、再出售中获得利润。美国的房地产很多就是这样的，它是投资型的，而不是建造型的，它把很多传统的、旧的商业大厦、厂房、公寓收购，收购之后进行重新的业务组合和资产重组，重新装修、包装，再出租出去，这个过程中，它有了增值服务，若干年后，有了好的收益，它可以卖掉，然后又去对一些旧的物业做重新的包装、增值、销售。这个过程它是比较多使用这种方式的。房地产的发展，不断地建房、卖房的这个过程总是要过去的。从西方来说，建房已经不是主要的任务，像美国房地产，整个住宅销售市场80%多是二手房买卖，一手房买卖占比不到20%，这也是我们若干年之后，城镇化基本告一段落之后，很可能达到的一个阶段。这也是我们企业从开发、销售型企业转变为经营服务型的企业。
　　第三，传统的房地产服务结构是以发展住宅为主，去年广东的销售面积中，住宅占90%。从投资结构计算，住宅投资占70%，这基本反映了目前整个行业的情况。新的产品结构，我们认为不仅是发展住宅，还要有商业地产、旅游地产、科技地产、物流地产、养老地产等等，要延伸我们的产业链条，这方面我们有成功的案例，比如说我们有一些体验式的商业，例如佛山的岭南天地，就是一个很成功的商业街改造，番禺有节能科技产业园，广州有服装设计创意园，梅州有客天下的旅游地产，珠海有它的教育地产。还有一些商业改造、工厂区的改造，招商地产把80年代的日本三洋电子工厂改造为它的总部，这是一个绿色的、环保的、低碳的地产，另外还有几座工厂大厦改建为商业街，做一些创意小商品的销售。我们不但关注到一二线、三四线城市，还有关注到县域地产发展，我们这几年在县域地产发展方面做了很多研究工作，我上个礼拜还在广东一个山区县（新兴县）做了三天的调研，我们去了解三个房地产企业（两个老企业，一个新企业）的发展，它现在还在本土深耕，它现在住宅平均价格是3500块钱，但是它有一个住宅小区的规划、建设、园林水平一点不逊色于广州的楼盘，在一般的县里它就是高水平的发展。它的发展不单是在县城，还在镇一级发展，在两个镇开始做住宅小区。另外一个，它也往外面发展，发展之后又回到家乡，开始在旅游地产，给工业区配套方面做工作。还有一个温氏集团，它在全国23个省、市、自治区有160个一体化公司，养殖、收购、加工、销售一条龙服务，这个过程完全可以跟地产商做结合，把它的这个产业链条跟它整个基地、科研、物流、配送等等配合起来做发展，我想这里面还有很大的发展空间。
　　以上所讲的，我们思想理念的转变、经营模式的转变和产品结构的转变，我把它称之为房地产行业的“三旧改造”，我们先做好我们行业的三旧改造，才有可能做好城市的三旧改造。
　　最后，我们对今年的判断，我们当然不同意今年是逃命年的说法，我们认为今年是一个转型升级的元年，我们判断，新的一年房地产行业的融资环境比去年会有收紧，市场供求关系会较为宽松，对于大规模扩张、高价获取土地、高负债运作的企业有较大挑战，企业应该提高对金融风险的管控能力，结合政策环境和市场变化，以市场需求为导向，调整开发经营战略，关注产业园区建设、养老地产等新兴领域，寻求多元化发展。
　　最后我的回答，开发商去哪里了？开发商不是去转型升级了，就是在去转型升级的路上。
　　主持人：感谢蔡穗声先生为我们带来的精彩演讲，今年是开发商转型升级之年，这个结论我们记住了。
　　再一次感谢以上三位嘉宾为我们奉献的精彩演讲，接下来进入观点答问环节。调控房价多年，市场展现了最真实的态度。回望数年来楼市涨跌变化，再问政策成败得失。本次观点答问的主题是：双向调控与市场涨跌之辩。
　　首先请提问嘉宾上台就坐，有请：广州市政协常委、广州新城市投资控股集团董事长曹志伟先生。
　　接下来有请答问嘉宾上台，他们是：中国房地产业协会副会长朱中一先生；著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生；经济学家、国家行政学院决策咨询部研究员王小广先生；中原集团主席黎明楷先生。下面把时间交给曹志伟先生。
　　曹志伟：首先我想问一下朱会长，你作为中国房地产行业的老领导，你经历了最近十年中国房地产行业被调控，由支柱行业到非支柱行业的称呼，你是怎么看待中国房地产行业在调控中壮大，房价又在调控中上涨这个现象？
　　朱中一：我首先对支柱性行业这个词，也就是对行业的定位，我先解释一下。支柱产业这个词在2003年国务院文件中提出的，如果从房地产业对经济的拉动，房地产业的支柱产业地位是客观存在的，但是我自己觉得，作为咱们行业本身，随着城镇化的推进，根据这些年的经验教训，没有必要过多地强调它的支柱产业，因为这个支柱产业是客观存在的，不要过分强调。为什么不要过分强调呢？第一，过分强调以后，地方政府对这一块的依赖性更强。因为我们现在强调的是产城融合，咱们国家首先要产业发展。房地产业的定位，这几年我一直是这么说的，房地产在城镇化发展中它是一个重要的载体，它首先要解决好老百姓的住的问题，另外它要和相关产业的发展和经济的发展相适应、相协调，如果是这样，我们整个的经济才能健康发展。
　　至于你提的问题，企业发展壮大，那是自然的，因为这个行业在不断地快速发展，企业必然很快的发展。在企业发展壮大的时候，并不是所有的企业都发展壮大，企业实际上是在优胜劣汰当中发展壮大。我刚才在演讲的时候也讲到了，前50强、20强、10强的企业在越来越壮大，我们的企业数在2003年的时候有8万多家，到2012年的时候只有4万多家了，当然这个数据不一定准确，但是也可以说明企业的优胜劣汰是非常自然的。当然这里面的优胜劣汰和其它的行业也不一样，因为我们房地产行业有很多是项目公司，它项目干完了，这个企业就不在了，另外它还有一些是和别的企业兼并重组了，所以行业的振动不大。
　　关于房价的问题，这是一个复杂的问题，房价的攀升是客观存在的，而且咱们客观来说，房价适度地涨也是正常的，因为整个经济在涨，老百姓的收入在涨，住房的品质在提升，它涨是正常的。但是现在确确实实房价涨得太快，老百姓收入的差距太大，这里面的原因很多，一方面的原因是土地价格的提升，这个土地价格有在中央和地方的事权、财权的问题，再加上老百姓投资渠道的狭窄，再加上通货膨胀的因素，造成了房价的上涨。所以我觉得对房价的上涨要客观地分析。但是我始终认为，房价过快上涨不是一个健康的情况，我们尽量要使房价平稳增长，大起和大落都不太好。
　　曹志伟：中国房企的发展，调控归调控，是不是支柱产业并不重要，每家企业都有自己发展的方式。
　　第二个问题我想问一下王小广研究员，上周六我去了您所在的国家行政管理学院，给学院送了两张图，一张反映中国企业办证难的情况，另外一张反映我们中国公民办证难、办证多的人载证图，按照央视的说法，我们中国认不是在办证，就是在办证的路上。这两张图被国家行政学院收藏，并且作为省部级干部班的教训案例。通过培训，我也觉得国家行政学院藏龙卧虎，为国家的很多重大行政政策做决策参考的，今天我想请你帮大家解读一下，从本届政府的工作报告当中，他没有像往届那样很着重地强调调控房价，而是之前已经提出了建立长效机制这个提法，您作为国家决策咨询的专家，请您解读一下这个政府工作报告的提法。另外，给政策的制定者提一点个人的建议。
　　王小广：实际上你送的这两张图反映了政府的体制问题，2014年是改革年，是全面深化改革的一年，今年的政府工作报告一个显著的特点，里面有一句话说很多问题要从政府找起，这说明政府有问题，有体制的问题，你的这两张图就反映了政府的问题，这么多审批的，就是政府的权力太多，如果它没有这个权力，就不需要它这些审批，所以我认为中国未来的发展，最重要的是要减权，该归市场的归市场，该归社会的归社会，政府做好自己的。
　　你提到房价的问题，我认为市场对房价调控的理解一直有误。去年政治局会议、国务院常务会议开了30多次，没有一次要调房价，大家就认为，新一届政府特别欢迎房价上涨，对房价上涨容忍，一致被解读是利好的政策，我认为这是一个巨大的错误。上一届政府的政策是容忍房价上涨，希望房价上涨的，用调控的方式，我认为都是做给老百姓看的，但是内心是要促进房价上涨，我想这一届政府应该是不一样的。这次政府有考量，在报告出来之前，很多人认为政府对房价可能会有一些表述，但是最近一段时间，特别是2月份的房价下跌的情况出现以后，这一届政府今年非常担心房价下跌。房价下跌或者房价增幅放慢，甚至出现很大的对经济下行的压力，我认为这是新一届政府很关心的事情。所以不要认为它鼓励上涨，是他担心下跌过多。大家不要认为房地产没有问题，我认为这是有问题的，现在终于暴露了。我去年讲了一句话，2008年以来，我们中国经济已经调到第7个年头，没有外部金融危机的时候，一开始调整是由于房地产，然后又是金融危机的冲击，我们几次都是靠政策来调整。中国经济从2010年之后一直都在调控，这里面只有一个东西没有调整，就是房地产，所以我认为今年最重要的是要做房地产的调整，当然这也是一个比较长时间的调整。我从来不讲房地产要崩盘，我认为调控是一个合理的调整，调整了会有很多的好处，可以加快城镇化，使我们的资源配置更加均衡，包括在住房结构上的优化等等，我认为房地产调整是一个必须的过程。
　　具体讲到建议，我的建议是，房地产商要意识到房地产调整这种大的变化，不要以为会出现2009年那样的情况，或者2012年的情况，这是不可能的，不可能再通过货币政策来把房价顶上去，这种可能性是没有的。房地产第三次调整，这是不可逆转的趋势，没有人来帮你改变这个趋势，我认为过去是可以改变的，现在不可以了，去年经济下行的时候已经做了这次试验，而且他们认为是成功的，今年下降的压力最大的是房地产，所以他们也会采取政策。所以我认为作为政府，该出一些制度弥补缺陷的政策应该出台，这是一个长期的事情，它跟房地产的波动没有什么关系。
　　曹志伟：谢谢王教授来自最接近国家决策层的看法，第三个问题我想请教一下陈淮所长，陈淮所长刚才的演讲把我原本准备要提的问题很清晰地解答了。下面我想把一个比较简单的问题提给陈淮所长，请陈淮所长给我们那些没有买过房的未婚的，或者已婚的年轻人，在2014年提一两点置业的建议。
　　陈淮：这个建议很难提，如同给男女青年说找一个什么样的对象合适。
　　我想对刚才的两个问题说一下，政府不提房价的问题不是什么新闻，这是打去年两会以来一以贯之的，不再以房价为政策调整的目标。与其扬汤止沸，不如釜底抽薪，包括城镇化改革都是对房价问题的疏导，如果照着原来那样的发展，人口过度向大城市集中，再出台多少调控政策也不可能解决根本问题。第二个问题，刚才小广老师说得非常对，办证多就意味着政府权力过大，它背后又隐含着这些政府权力是没有多少是有法律授权的，证多了又没有把市场管好，反而是市场的竞争被演化为弱的企业可以通过摆平官方拿证，变成腐败，变成权钱交易，变成驱逐良币。政府部门之间打架，权力分割，这个证多意味着死亡。所以三中全会已经明确说，改革的核心问题是让市场成为资源配置的主导力量，凡是能由市场形成价格的地方，政府不要过多干预，这都是三中全会改革文件中的原话，我对这个问题就提出这些观点。
　　至于说年轻人怎么买房子，这个话题很大，因人而异，因地而异，首先明确不误的给大家一句沮丧的回答，到共产主义之前，明天进共产主义，今天就还有年轻人买不起房。没有一个国家能保证做到年轻人都买得起房。符合客观规律和中国国情的是，我们尽可能地让买得起房的年轻人所占比重逐年的增加，并且以比较快的速度增加。没有一个办法让明天大家都买得起房。我还是说，哪怕明天要进共产主义，今天还有年轻人买不起房。希望我们提这个问题的人不要做最后一个，这个舍己利人不是什么光彩的，中国某一天比美国还富了，中国还会有一部分年轻人买不起房，没有那么理想的社会，这是第一个。
　　第二，房价在不同的地方就是有不同的价格，资源分为极度稀缺、高度稀缺、稀缺、均衡和过剩，你非要在极度稀缺的地方找，你们上大学只有一个漂亮姑娘，全班男同学都要娶这一个，那你们就打架吧。明确无误地说，广州的房子就是全国大多数人买不起的房子，这是很合理的，媒体不要删掉我这句话，我说的是全中国大多数人买不起。都住在广州住得下吗？摞起来住也住不下。广州也要分核心市区、城乡接合部和远郊区县。说房价涨的这件事，实际上也涨也没涨，也可以把它理解为同样价格的房子，它去哪儿了，去得越来越远了。十年前在核心社区，五年前在城乡接合部，现在在远郊区县，未来可能越来越远，因为核心资源没了，它需求程度提高了。一定要理解这么一个问题。至于你说的老百姓买房投资什么这些问题，我想我们今天没那么多时间讲经济学的基础原理。
　　最后一个忠告，我不会告诉你在哪儿买房子合适，这是江湖术士才做的事。我唯一能告诉你的事就是，如果25到35岁买房子，尽可能靠近职场。如果在你的办公楼附近10分钟、20分钟可达的地方，你的钱够买一个60平米的房子，远郊区县买120的，那也要买那个60平米的，因为在这10年中，你最宝贵的资源是时间。人一辈子能够享受浪漫，留下美好记忆。那多加60平米的住房只能满足你10%的需求，60平米已经可以满足你住房的80%到90%的需求，多加60平米只能让你的需求满足程度提高5个百分点，但是为了这5个百分点的需求满足，你得牺牲幸福满足感的90%。35到45岁的人买房子，尽量靠近优质的教育资源，道理可以自己想。45到55岁买房子，尽量靠近爹妈，道理我也不多讲。55到65岁买房子，尽量靠近医院。
　　朱中一：讲到房价调控这个，我认为房价是一个调控的目标，但要淡化像过去那样把房价作为重要的、唯一的调控目标。2003年国务院的文件里头对调控有几句话，“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，和当地的经济社会发展相适应，和相关的发展相协调”，这是调控的几句话。房价调控不能作为一个唯一的目标。房价首先是供求的平衡，然后结构里面又包括了保障房、商品房等等，前两个问题如果解决了，房价自然就稳定了。
　　曹志伟：最后这个问题我问一下来自最接近市场的中原集团的专家，你从香港前段时间房价的调整，怎么看广东的情况。尤其是最接近香港的深圳、广州的房企未来的发展方向。
　　黎明楷：其实香港的经验，我想对于大陆的开发商能借鉴的东西并不是很多，因为市场是很不同的，我最近看到越来越多的大陆的企业到香港投资，其中就有开发商。说到广东这里的开发商，我觉得基本上还算是处于比较幸福的区域，因为全国的一线城市广东就占了两个（深圳和广州），立足这些大城市的开发商，基本上在未来一段时间应该还算是安全的，如果你的土地储备都在这两个城市的话，应该面临的压力不太大。如果要往外扩张，因为之前也有很多广东的开发商全国经营到了很多的二三线城市，最近我们可以看到，二三线城市的供应确实是有点过多，如果以前买地的成本太贵的话，会面临一些压力，如果你是全国性布局的话，你在深圳、广州的东西是安全的，有能力可以补回在外面扩张所面临的危机。
　　曹志伟：您的意思就是要积极发展，谨慎扩张。
　　由于时间关系，感谢四位专家给大家的建议，你们听到多少，就看自己的领悟能力，谢谢。
　　主持人：非常感谢曹志伟先生作为提问嘉宾，也感谢四位嘉宾从不同的角度，针对曹委员的问题讲了自己的意见和看法。
　　主持人：接下来继续今天的年度演讲环节，在答问之后，我们下一位演讲嘉宾是中国新天地有限公司行政总裁黄勤道先生，他给我们带来的演讲题目是“中国新天地的模式与商业地产”。
　　黄勤道：各位嘉宾，媒体的朋友们，大家好！很高兴受观点的邀请来参加这个地产业界重要的年会，因为我的国语表达能力不好，所以我今天会多一点视频方面的表达，有些文字在屏幕上，希望我能表达得清楚一点。
　　首先我想在这里把中国新天地的视频播放给大家，让大家也了解一下中国新天地对商业房地产的愿景和使命。
　　中国新天地是瑞安房地产的一个子公司，我们现在在武汉、重庆、岭南营运不同的新天地的项目。我们认为未来一段时间商业房地产在一个很微妙的时刻，市场整体还是很正面的，因为宏观经济、城镇化，在中国现在的产业发展方面，服务业会逐渐增长，内需会取代出口，成为新的增长点。所以在商业地产来说，政策和市场环境是很好的。
　　但是我们也面对很大的挑战，大家都知道，有电子商务的挑战，还有供过于求的挑战，现在在全世界的商业房地产中，有超过一半在建的商场来自中国，在商业房产最多的20个城市中，中国占了3/4。所以商场严重的供过于求，尤其是在二三线城市。在商业房地产方面，我们面临着很多强大的竞争对手，商业房地产不同于普通的住宅，商业房地产一般在一个区域只有两三家可以做得很好，其他的都是很艰苦经营的。恒隆的陈启宗说商业地产在一个城市只能容纳一到两个最领先的商业地产项目，作为商业地产来说，我们的挑战非常大，因为我们面对恒隆、KK-mall、华润等等的竞争。
　　瑞安房地产成立中国新天地，是想有专业的团队经营瑞安旗下的商业房地产。瑞安房地产在过去把很多的资金投放在拆迁和商业房地产方面，中国新天地有一个很迫切的任务，就是要把瑞安房地产旗下的商业房地产价值能够充分体现，当然我们也希望能够尽快独立上市。
　　中国新天地做商业地产注重几个重要的环节，首先我们希望我们的建筑也差异化，大家看到在广东的岭南新天地、上海新天地，我们很多的建筑环节和别人是有很大差异的，我们的老板说，你盖好的产品是要长期放在那里的，这是我们对社会的承诺，所以经常提醒我们管理团队要注意建筑的每个细节，我们希望产品的差异化。我们现在也跟世界级的合作伙伴合作，增加我们团队的实力。在过去几个月，我们收购了一家著名房地产的商业房地产公司，还引入了一个小的股东――Brookfield，它管理着很多的商业资产，我们希望它能够在系统方面帮助中国新天地管理我们在中国不同地区的商业房地产。
　　中国新天地在商业地产方面有几个重要的环节，我们以天地的商圈作为整体规划的，瑞安在过去是以整体规划为主，我们不是只做一个个四方的放长。用户的生态圈我们是很重要的，我们在整体规划上面，在我们的生活圈子能够有住宅、办公、酒店、餐饮、购物，这是我们很注重的，我们以整体规划为主。明天有些嘉宾也会参观我们的岭南天地，希望你们也多给意见。
　　商场受到电商的冲击，未来会从消费型的商业专向为体验型的商业，我们目前也没有一种完整的方案来打造体验型的商圈，我们也在研究，未来怎么从消费型的商业转变为体验型的商业。以后传统性的提成扣点，一定是商业房地产公司会避免的，因为成交不一定会在商业里面出现，所以我们目前在经营模式方面还在努力的研究。
　　差异化的建筑方面，我们所有的建筑、产品都希望能做到消费者每天都会来，老一辈的、年轻的、西方的、本土的人都能经常来到我们的天地商圈。
　　新天地的资产策略、收入来源，我们有三种收入：租金收入、资产管理收入，同时还有资产出售收入。过去几年，我们也是跟保险公司合作最多的一家公司，我们跟中国人寿、平安有很多的合作，今后我们会跟保险公司有更多的合作，因为保险公司在资金成本方面比其它金融机构是更低的。我们主要有三类资产：核心资产、合资资产、可供出售资产。我们在跟不同的金融机构研究商业房地产的基金，尤其是与保险公司研究商业房地产的基金。
　　现在中国新天地管理的资产超过150万平方米，直接拥有的资产为400亿，我们准备在未来一两年上市，所以这方面我们一定会努力扩充现在拥有的资产。
　　在这里我也想感谢大家给我分享中国新天地在商业房地产的观点，我们的口号是“生活永风采”。
　　主持人：谢谢黄总用普通的普通话给我们带来的不普通的启发。接下来有请今天上午的第五位年度演讲嘉宾，让我们有请中原集团主席黎明楷先生，他带来的演讲主题是“政策和2014房地产市场走势分析”。
　　黎明楷：我带来的是更普通的普通话，所以请大家忍耐一下。因为时间不多了，我就简单讲讲关于2014年政策的一些导向。
　　从政策面来讲，宏观的经济目标，我们还没有看到政府想大力把房地产压下去的动作。这么多年来，现在的经济是在往下行的阶段，以前我们的目标都是GDP增长8%，现在已经降到7.5%了，这个经济增长率在世界范围来讲还是比较高的，但是在中国来讲还是说明增速在放缓了。另一方面政府要保证通胀率不要过高。在经济发展方面，政府不容忍房地产市场有太大的波动，如果出现了调控过急，使房地产出现一个明显的下调，对整体的保经济也是不利的事。
　　对房地产有影响的政策，首先是双向调控，这一届政府在这方面比以前更现实了，以前的政府是不管不同区域的差别，都是一刀切的方式。双向调控是根据当地的实际情况，如果你的房价比较高，供求关系还是比较紧张的，在调控方面，地方政府可以紧一点。但是如果在已经下滑了，中央政府不会太多的要求调控政策不能松，未来应该有一个差别化的对待。第二，长远来讲，城镇化的过程中，对房地产有一个比较大的推动作用，就是三个一亿人。这三个一亿人包括原来已经进入城市的，但是还没有城市户口的，另外一个就是棚户区，这也是未来发展的重点，另外就是中西部地区的城镇化发展。第三个方面是房产税现在已经改名了，叫做房地产税。现在要先从法理上解决这个问题。我觉得搞立法应该稀有一个过程，从房产税变成房地产税以后，以后从落实到征收，这个过程会有一定时间，我估计在今年内完成的可能性并不是很大。第四是住房保障会继续加强。从政府的政策上来讲，未来我们看到比较清晰的就是有可能会分成三个层面，一个是保障房的供应量会增加，解决中低收入人群的借助问题，另外从去年开始，北京推出一个自住型商品房的概念，我想在未来有可能在全国很多地方都会有这样的做法。这是共有产权住房供应，所谓共有产权就包括私人的，也包括政府的，因为你自住型商品房，你就是低价买回来，以后卖出去的房价，有一部分是要给到政府，这就是有共有产权的概念。这就是为了保障一些中产阶级，你没有资格去买到保障房，但是如果你需要置业，从政府的角度上来讲，也可以有一个帮助给到你。但如果解决了这两部分之后，再往上的一些纯商品房，政府就有机会交给市场了。如果最低收入和中层收入的人的问题不解决，你想卖得多贵，我想政府也不会同意。
　　从信贷来讲，过去这几年，除了2009年和2010年适度宽松的情况下，其它时间基本上都是稳健的信贷的态度。今年信贷是适度收紧的，我感觉今年是稳中偏紧的。这个感觉是怎么来的呢？从今年年初我们就明显感觉到，银行的放贷的力度相比往年是比较紧一点的，有些城市首贷基本上都是基准利率了，还有基准利率往上浮的。以前最好的时间是打7折的，现在已经完全没有了。从银行的放贷方面，这个时间也很长，我们的房子卖出去之后，要等银行批这个款还要等比较长的时间，所以从银根方面，我认为今年还是比较紧张的。
　　总结了一些政策之后，我再讲讲今年的情况。今年头两个月，我们统计了40个城市，新房的成交面积相比去年有所下跌。整体房地产的形势，我并不是太乐观的，但我也并不悲观，只是从整体的成交量来讲，预期会有所调整，从今年前两个月的成交情况我们看到，比2013年的头两个月已经跌了15%。过去这么多年，3月份是一个比较特别的月份，3月份对于全年的成交量是有一个预兆作用的，这个表上红色的部分是3月份的成交量，黑色这个点是年度的均值，从2009年到2012年，我们看到3月份的成交量跟全年的均值的关联度是非常大的，除了2013年，因为2013年3月份出台了国五条，使得3月份的成交量暴涨，所以2013年3月份的成交量很高，但是均值并不是很高。从今年3月份这一周的情况来推断，3月份整体应该比去年的均值下降17%左右。这跟头两个月和去年相比整体成交跌15%，这个幅度是差不多的。从这个角度来看，我们统计的这40个城市，应该它的成交均值也会降低，所以今年的情况并不乐观，因为成交量下跌对于开发商跑量、现金流方面都会带来一些影响。整体来讲，3月份的供应量、成交预期应该会和去年持平甚至下降。所以我们看到2014年的开局并不是很好。
　　从销售目标来讲，很多开发商基本上还是偏乐观的，大部分的开发商都预期了它有一个下手额的增幅，有一些增幅还是比较大的，今年都想有百分之三四十的突破。那能不能做到呢？这要看开发商有多少货量要推出来，但是有多少货量也不代表市场能够完全消化。开发商是乐观的，但是市场表现并不是那么乐观。
　　我们给房企的策略，我们建议开发商要加速周转，今年的现金是比较偏紧的，所以这一块非常重要。另外从投资的布局来讲，中长期来看，一些中小城市因为有城镇化的因素，它还是会有所上涨，但是短期来讲，高库存的一些城市还是比较紧张的。另外要抓住棚户区改造这个方向，未来这一块应该是房地产商要关注的，怎么去配合政府在棚户区的改造，因为这也是政策的一个配套。从户型方面，从长远来讲，现在计划生育政策的改变，单独二胎的政策放开，未来户型要做一些改变，可能家庭结构会从三口之家转变为四口，所以他的需求会从两房转变为三房。随着人口政策的放开，这种户型的选择方面也会有所改变。
　　对购房者来讲，也要谨慎一点，因为最近二三线城市也有一些供大于求的情况，当然最终买不买房还是要看购房者自己的决定。购房者如果能力足够的话，有可能他会选择一步到位，就是三房的量需求会增加。对于一线城市来讲，我们基本上还是看好的，我们觉得对于一些一线城市，购房者还是适当的可以考虑入市，从整体的需求量和人口迁移的角度来讲，我很难看到一线城市的楼价会下调的势头。所以有钱的如果想入市，现在也是一个考虑的时间。
　　主持人：感谢黎明楷先生的演讲。接下来有请下一位演讲嘉宾，他是新城控股集团高级副总裁欧阳捷先生，他带来的演讲题目是“百年住宅?探路人”。
　　欧阳捷：尊敬的各位来宾，我今天向大家分享一个题目“百年住宅”。前面的演讲嘉宾谈到了一个话题，就是未来二胎放开，三房可能会成为新的主流，当然这个时间可能会比较远，但是有些事情没有远虑必有近忧，所以人在思考这些问题的时候要有前瞻性。怎么前瞻呢？我在这里讲一个小的想法，从我们整个房地产的大趋势来看，未来的需求其实还是非常大的，陈淮老师刚才已经讲过这个观点了。在这种情况下，国家对于房地产的调控，在表面上看起来没有很多新的政策出来，但是实际上在我们整个的市场资金链的供给上，以及在我们政策的引导上，其实还是有很多的动作在影响着。所以在这种情况下我们也在思考，什么样的产品是我们未来的年轻人所需要的，特别是类似于我们可能手上有一定的资金，有一定的余力，但是我们买房可能面临未来的一些重大风险的前提下怎么来考虑。
　　目前中国房地产，特别是住宅市场存在的主要问题，第一，生命周期短，我们现在普通的住宅设计寿命是50年，但是现在有很多房子的使用寿命远远到不了50年，而我们的产权是70年。第二，质量通病非常多。第三，换房成本高，我们今后的置换成本越来越高，包括房地产税的出台，会加大我们的置换成本。还有一个，我们换房的时候忽略了一个成本，就是装修成本，你第一次买房要装修，第二次买房还要装修，这个装修的成本影响还是非常大的。另外，从环保节能的角度来看，也造成了很大的浪费。以我们新城为例，新城建造的房子，我们90%的客户都是需要装修的，每户产生的装修垃圾1.5到2吨，80%为水泥。在这种浪费的情况下，我们怎么选择一种更新、更好的产品来推向市场？
　　这个解决的方案就是我们提出的新的概念――百年住宅。当然这在国内还是一个新的概念，它包含了三个主要的层面：
　　第一个叫百变魔方，就是我们的魔幻空间。我在这里可以给大家讲一个假象，比如说我们有一对年轻人，他如果在父母的支援下，他可以买一套100平米的房子，那么这套房子他怎么办呢？在他单身的时候，他可以使用其中的40平方米，而把剩下60平方米出租在他们两个人的时候，他可以选择使用60平方米的面积，这时候他可以把剩下40平方米拿去出租。等到他生了小孩，带来了父母，这时候他把100平米全部收回来自己用。再等到小孩大了，上学了，或者说出去了，父母回老家了，这时候他又回归到60平米。所以我们讲，这个整个过程是一个百变魔方的过程，在这个过程中，所有房间的布局全部可以自己来调整，不需要依靠装修公司。那么怎么做到呢？这里面的技术我们可以给大家分享。其实我们是通过这种魔方式的组合，来解决了这样的问题。首先我们有一个大板应用，可以取消剪力墙，这样在内部的空间可以自由的分割。内部的大空间可以灵活移动，而且由于板力的增加，楼上楼下的隔音也增强了。同时我们还使用分离式管井，有一部分管线在公共区，还有一部分在室外，这样使得我们的物业维护不需要进入家庭。内部可以才能轻质隔墙来隔开，满足不同家庭的生命周期的需求变化。第二个技术是PC技术，就是利用工业化生产的模式，在国家建设部目前的支持政策还不到位，它的技术使用上可以采用把面砖铺在模板里面，再把再把窗户框放在模板里面，然后浇铸水泥，使得窗户和外墙结为一体，解决了渗漏问题，解决人工在制造房屋过程中手工的误差。但是它的成本会相对高一些。这样的生产，可以在工厂生产，然后到现场拼装，像搭积木一样。第三个是IS技术，IS技术是什么概念呢？它是一个支撑体和填充体的有效分离技术。这种有效分离技术就是在内墙使用支撑体，在支撑体之间使用连接件，把我们的轻质隔墙受和连接件用螺丝联系在一起，这样在家里我就可以通过螺丝刀解决我的内墙调整。这种性质不仅使得你的二次装修问题得以解决在你的内墙调整、分割的时候就有可变性。我们在这里面还有一个简单的概念叫六面架空，使得你的管线在你的隔墙空间上方都可以走通。
　　第二，我们现在提出绿色屋宅的理念，包括除风、除霾的新风系统、地暖系统、全屋直饮水系统、同层排水系统，它也可以解决对楼下家庭的干扰。另外使用呼吸砖的技术，可以吸收室内的甲醛，降低室内的异味。
　　第三个是人性化的建筑。我们前面有嘉宾讲到要对客户体验更加看重，那么怎么解决客户的体验？我们在住户住进这个住宅之后，对人性化的研究是比较多的。第一个是采用整体住房的技术，整体厨房就是利用工厂化的生产，杜绝现场的人为操作，提升现场产品的档次和精度。这种设计兼顾了现场人性化的操作流程，包括所有的厨房间的各个物品、部件的搭配，都是完全坚固了人手的操作方便性。我们在精装修方面，设计师缺乏这方面的经验，他不是家庭主妇，他对在灶台上摆多少电源插座是没有概念的，等我们的小家电越来越多的时候，在厨房里就要使用拖线板，这是非常不合理的。在我们的整体厨房设计方面把这些问题统一不免了。另外还有防油污板，我们采用的是整面的防油污板。现在有很多企业的防油污板是不锈钢的，它在装修的时候对装修的结构和设计是有影响的，它不是一个整体的设计概念，是一个硬嵌上去的东西。我们现在采用的防油污板是塑料材料，但是它是耐高温的，它与墙砖的材质看上去是一致的，整体的设计是没有瑕疵的。另外还有超静音的大型水槽，还有整体卫浴，我们采用一体设计墙板和拖板，也是工业化进行生产，这种做法可以拒绝漏水、防止溢臭。我们现在在住宅中经常会做一些闭水实验，有了整体卫浴之后，闭水实验问题都可以解决了，基本上不用去做了。另外一体化的洗漱台，可以解决传统洗漱台发霉、变色的问题，我们经常看到台盘的下方使用的是胶水，台盘是下挂式的，它就需要用胶水打，国内的胶水一般半年到一年，国外一般两到三年就会变色、变黑，产生细菌。但是我们做的是一体式的，就不存在这个问题。另外还有三面镜箱，这种镜箱出来没有死角。另外我们在调整整个空间的时候，我们希望有更多的收纳空间。昨天我参观了广州的一个项目，这个项目声称是豪宅的项目，卖到五六万一个平方，一套房子290平方米，但是它的收纳空间非常小，特别是主人房房间很大，但是衣帽间很小。我们在建房的时候设计了很多的收纳空间，包括还有老人凳。包括在阳台上的设计，我们这个阳台既是一个生活阳台，又是一个洗漱阳台。在这种情况下，我们也要考虑到阳台的通风、排湿，包括晾衣架配合阳台的收纳空间都有所考虑。
　　新城集团的百年住宅的探路，目前是跟中国建设部中国建筑标准设计院进行合作的，另外也与日本的知名公司在进行合作，担任我们的百年住宅战略顾问，我们在江苏也建立的实验基地，实验基地的产品已经出来了，另外我们今年的项目就要在新产品上落地，今后如果有机会，欢迎大家能够到现场去观看，指导我们的工作。
　　主持人：感谢欧阳捷先生，接下来有请今天上午最后一位演讲嘉宾，他是莱蒙国际集团执行董事、首席运营官陈风杨先生，他给我们带来的演讲题目是“坚守战略，拥抱房地产未来”。
　　陈风杨：各位上午好！模式与创新，自新的房地产企业，特别是沾上了自新两个字，人大、政协两会关于房地产行业带来了新的方向，互联网和移动互联网对这个行业也有很大的影响，各种模式层出不穷，越是在这个时候越要稳定方向，才能拥抱未来。我的发言是“坚守战略，拥抱房地产的未来”。
　　2014年有这么几个新的趋势，第一是城镇化支撑了房地产的基本面，大城市群成为主要人口的集聚地，核心城市边界扩大。在两会上，李总理提出了城镇化的要求，城镇化会使得大城市的吸引力越来越强，聚集的人口越来越多。第二是移动互联网技术和思维为房地产注入动力，互联网的技术信息透明、双向沟通、充分竞争，互联网思维是粉丝经济、小而美，全生命周期。第三是绿色建筑进入了全面行动阶段。绿色是指在建筑的全寿命的周期能最大限度地节约资源、节能、节地、节水、节材，保护环境和减少污染，为人们提供健康、高效的使用空间。第四是地产的跨界，产业的多元化逐步形成，万达集团的地产、文化、旅游，恒大有地产+健康医疗，华夏幸福、天安、腾飞的地产、产业园等等，华润、绿地的地产+金融+银行等等，这些趋势对我们有新的启发和震撼。
　　我谈谈莱蒙国际是如何应对的。我简单把我们企业做一个介绍，成长中的莱蒙国际，成立21年，是以住宅和城市综合体双轮驱动，以提升品牌知名度，提升盈利能力，以及较高的资产周转，作为商业战略。主要的城市在深圳、广州、惠州、东莞、上海、南京、杭州、常州、南昌、成都、北京等地，我们注重聚焦于这些城市，在12个城市拥有22个项目，以往的业绩，我们主要有两个体系，一个是住宅体系，我们叫水榭体系，在深圳有深圳的水榭春天，南京的水榭春天，杭州的水榭春天等等，我们另外有一个综合体的体系，有第一、第二、第三代综合体。
　　我们主要有几方面的思考：
　　第一个是坚持主流，守正。我们坚守我们的主流市场，精选一二线区域核心城市，覆盖高净值人群、高成长性人群，目前我们的项目主要在北京、上海、南京、南昌、苏州、深圳、广州这么几个城市。莱蒙国际一方面坚持品质地产，一方面坚持为广大的刚性需求服务，或者说我们就是品质的刚需。比如说我们的刚需产品在我们企业的比例占到80%以上。坚守主流产品，坚持主流总价，坚持刚需产品，满足初次置业的人居要求。我们还是靠我们的主流产品给我们带来市场份额、现金流和品牌。
　　第二方面，积极创新。我们主要是这么几个方面，一个是探索蓝海，第二是产品创新，第三是营销创新，第四是服务创新。
　　探索蓝海，积极探索物流地产、养老地产、文化地产等多种经营元素，寻找契合我们的战略、符合我们的基因，符合我们的资源的新业务发展，目前我们在养老地产、文化、物流地颤抖在做探索。我们总体的想法是大胆设想、充分论证，但是谨慎落地。我们两条腿走路，一方面以我们的住宅和商业地产为开发主线，第二方面我们积极尝试新的业务，给我们的经营带来新的利润和新的活力。
　　产品创新方面，这是我们在南昌的一个项目，我们关注绿色记住的应用推广，打造高品质、高性能的绿色建筑地标，实现资源集约、环境品质改善，突出建筑在绿色领域的领先性。除了常规的绿色建筑的手法以外，我们引入了光导管技术，将自然光能够导入地下室，改善地下室的采光，它是太阳能的一种利用方式，属于绿色照明技术，光导管技术就是把室外的太阳光输送到室内，它可以用于地下室、会议室、接待室、走廊，它和光催化技术相结合，可以在采光的同时，有效地改善室内的空气品质，光导管技术与自然通风相结合，也可以使我们的功能更加完善，保持良好的正通风，对建筑节能具有比较好的意义。另外我们还在和一个具有航天背景的企业进行技术研究，我们提出恒温、恒湿、恒氧的理念，我们想做一般的绿色建筑的要求上做一些新的探索，这也是我们在绿色建筑方面的尝试。
　　营销创新方面，我们才能大数据加个性化加免费定制装修服务，我们现在正在和一个外部机构进行合作，我们充分利用几百家供应商为依托，利用互联网和大数据为平台，给客户提供免费的定制装修服务方案，从理论上做到顾客需要什么就能定制什么，实现项目和家居享受的双赢。我们可以同一种户型根据不同的住户的需求，做出1000多种的家居的布置和装修的设计，这也是我们住宅产品服务的延伸。另外我们也在做一些新媒体的应用，有微信、微博、APP的应用等等，我们的目的就是用一些新理念、新思维对传统的营销手法进行推广。
　　在服务创新方面。房地产不再是短期的生意，更是全生命周期的，以开发为基础，以运营为核心的长期事业。我们希望建设物业服务的信息化平台，物业与商业互动的信息化平台，最后实现全面的建设智慧社区。我知道有些地产企业也在做这个工作，我们希望实现地产企业从开发营销往经营运营服务的方向转变。
　　一切事物发展的动力均来自创新，没有创新就没有行业的转型升级，就没有行业的未来，莱蒙国际已经深深地感受到压力，也有着强劲的动力，在这个舞台上，相信以后会有更多的成果与各位分享。谢谢。
　　主持人：感谢陈风杨先生给我们带来的演讲。
　　尊敬的各位来宾，我们今天上午的演讲环节到这里全部结束，再一次感谢所有奉献演讲的嘉宾。接下来，进入今天上午最后一个议程――2014观点年度论坛精英对话。
　　后调控时期，政策转轨，全面深化改革命题下房地产长效机制拼图仍难窥全貌。2014年大幕已开，行业如何迈出关键一步？
　　2014观点年度论坛精英对话的主题就是：自新与发展全面深化改革中的房地产。我们先请出对话的主持嘉宾：世联地产首席技术官黎振伟先生，有请黎振伟先生。
　　接下来，请对话嘉宾上台，他们是：著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生；卓越置业集团有限公司执行总裁张远先生；五矿建设有限公司董事总经理何剑波先生；金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪先生；泰禾集团副总裁兼商业地产公司总经理朱进康先生。
　　有请黎振伟先生，为我们开启今天这场观点年度论坛精英对话。
　　黎振伟：欢迎在座的嘉宾，他们都是很有思想的，既能说又敢说，而且还会说。我们这个论题是讲房地产的深化改革，在这次的人大会议上，改革是最大的一个论题。我们确实看到房地产在这次的政府工作报告上没有提到太多。房地产确实需要改革，我昨天做了功课，我认为有三个现象比较有意思。第一，我看到我们公司的统计，今年1到2月份，一线城市的成交量减少了29%，二线城市减少了6.89%，三线城市成交同比减少7.73%，也就是说我们认为市场最好的一线城市今年并不那么乐观，原因在于我们的地没有了，我们的房子是有市场，但是供应跟不上，我们的开发商可能又回到二三线城市了，一线城市太紧了。第二，我们的改革要深化也不容易，商业地产过剩，我们的城镇化很多地方也过剩，还有我们进入国外也不容易。这次马来西亚的这个飞机现在还没找到，但是我们很多的开发商却扎堆的在马来西亚。可能这是一个偶然的事件，但是如果一个国家连飞机掉了都找不到，你有信心去买房子吗？第三，我们同样的一个大行业――汽车业，它很纠结，汽车尾气的影响非常严重。但是今年我们看到美国的特斯拉汽车推出的电动汽车不得了，它是零排放的，它的能量的消耗只需要我们普通汽车的30%。这也对我们的房地产行业提出创新的需求。
　　首先第一个问题我问陈主任，改革是全方位的，陈主任参与制定政策，也经常给我们解读政策，您认为今天的房地产政策改革，政府最关注的是什么，房地产商最关注的是政府在哪个层面的改革？
　　陈淮：政府要做的不止是改革。首先说改革，刚才你说飞机去哪儿了，这事得问央视，一天到晚问你爸爸去哪儿了，时间去哪儿了，这回飞机去哪儿了找不着了，所以老问也不好。改革非常明确的领域，一个是放开市场，既然我们叫房地产业，叫房地产市场，但是我们现在房子一头是市场化的，在要素一头是政府权力和垄断部门控制的，这样的价格扭曲是难以逆转的，所以政府退出，发挥土地与资金等要素市场，并且在直接融资上推出更多的改革措施，我想这是最重要的改革。但是政府要做的并不仅仅是改革，还包括引导人群在城镇化过程中的分布。如果不能够实现人群集聚的合理空间集聚的话，我们永远抑制不了房价，也解决不了人口的问题。
　　交通基础设施、产城一体化以及城市建设，缩小城市发展差距，这是政府要做的，政府不要靠强化权力，要靠付出代价来引导城市化，这样就好了。刚才在私下我和小广老师讨论，他说了一句话，我觉得非常有启发，现在政府的权力不受约束，没什么事是有法律授权的，但法律授权的事它不好好干。在城市发展差距越来越大，城市产业发展不足方面做得很差。在房价定多少，每个月能卖多少套方面它管得太多。房地产今后的发展，我刚才已经说到了，我们不管政府改革还是没改革，我们在座的开发商和业内人士已经明显的感觉到，包括我们刚才几位演讲的都在讲市场，讲消费者，讲需求，讲技术进步，讲更多的功能改善等等，讲政策的已经是很少了。这本来就是一个变化。我希望咱们在2014年以及此后的一段时间，政策从我们这些论坛上基本退出，大家看到自己的生存压力来自对手，来自客户，来自我自己内部的管理水平，来自我科技创新能力的时候，每个人都对此忧心忡忡的时候，我们不再一上台就说政策的时候，我们这个市场就真的走到黄金期了。
　　黎振伟：我觉得陈主任讲的最大的一点就是今后的改革少讲政策，多讲市场。其实我也是从开发商出来的，我之所以后来没做开发商了，就是因为开发商要搞定政府，这是很不容易的。当我们真正讲政策很少的时候，我们讲市场的时候，也是很不容易的，因为市场竞争更残酷。
　　陈淮：遇到政策问题，你请市长吃饭，暗地里塞红包，甚至使个美人计就解决了，市场没那么简单，市场是翻脸无情的。
　　黎振伟：我们企业听到了，我们的会以后要多讲市场。
　　第二个问题，请问来自深圳的卓越集团的张总，深圳是中国改革的先行城市，从企业的角度，您觉得房地产企业改革最重要的是什么？
　　张远：改革对一个企业来讲是永恒的主题，但也不用提到改革这么高的层次，对一个发展商来讲，他面临的东西是很简单的，政府、金融、购房者，就这么几个大的关系。我觉得改革的更多的是我们期望在这几个大的关系上对房地产发展有一些推动，我把它认识好了，我很好地利用它就行了。今年一二季度大家都把调子定得很低，我觉得就是一个现象造成的，就是和金融界的关系。今年年初以后，金融界是非常保守的，它保守不是说它经营的保守，是它对利率改革的期盼抬高，因为它觉得利率市场放开以后利率要上调，它要抱着它的资源去赚更多的钱，这是第一个。第二，通过表外的运作，它的利息会更高，所以它希望更多的表内的业务走到表外去，由于这两个因素，导致金融机构抱着一些资源在一季度，不像往年的一季度那么充裕的向市场上发放按揭的额度，在贷款利率上一卡住，对买房的人有很重大的影响。这两方面一卡，就把需求压制住了。但是金融界的朋友们，这样抱着会很危险。为什么？因为银行间的隔夜拆借利率已经俯冲式地下降到2%，去年最高的时候到了30%，正常是7%，而现在只到了2%，也就是说银行不缺钱，银行都把资源拿着等着赚更多的钱，我觉得这对房地产市场来讲肯定是影响很大，因为它大大地影响了需求。但是，我觉得如果说是只想一个行业赚钱，还是有点危险的。这就是我认识到的2014年企业要面临的一个大的变化，我觉得更多的来自于金融领域的变化。
　　黎振伟：谢谢张总，我也回应一下，银行放贷给房地产是很高利润的，如果他不给房地产给谁呢？在流动性过剩的情况下，可以买房子等着升值，但是现在不行了，流动性再大，钱都堆到钢筋水泥里面去了，这就使得我们的企业思考，在今后流动性减少的情况下，我们的钱怎么用得更好，要出来利润。
　　第三位嘉宾是来自五矿的何总，何总是年轻少帅，五矿在房地产方面很有创新，我们也有合作。央企在今年整个大环境下也面临压力，您的利润要多上缴了，您的很多优势可能也慢慢要市场化了，作为国企怎么思考这个改革？您怎么创新？请何总谈谈您的创新。
　　何剑波：：我觉得每个人都是站在自己的立场上来考虑，看的角度是不一样的，站在民企的立场上可能看到央企好像钱很多，政策支持很多，但是站在央企的角度，是觉得民企机制很灵活，创新力很强。我觉得各家都有难念的经。但是作为房地产企业来讲，我觉得我们也共同面临很多问题，我们今天一直在谈，在这个改革年代我们面临什么样的新情况。
　　我觉得今天这个会其实也很好地展现了一个趋势。我们过去的主题谈论更多的是政策、调控，现在我们很少关心调控政策，而更多地关心市场和改革。所以我觉得，在2014年这么一种新的环境下，我们作为房地产企业，有几个方面的问题需要积极地考虑。一个是房地产行业的发展，进入了新的阶段，这个阶段由过去的市场全面短缺现在变化了局部过剩。过去我们这个市场是高歌猛进，可以说什么样的房子在什么样的城市都能卖，但是到现在，我们明确地感觉到这个市场的分化、产品的分化，包括一些细分的房地产行业的分化，这是很明显的。所以在这样的变化下，对企业的判断能力、投资决策，乃至于核心竞争能力等等，我们的要求会更高。
　　第二个趋势是人口结构的变化，我们过去可能盖房子给的是60后、70后来住，现在是80后、90后，这样一些人的生活方式、居住方式、理念是不同的，而且包括人口的结构也是不一样的。同时，新的生育政策出台，放开了单独二胎，我估计很快也会全面放开，这样使得中国的家庭结构有很大的变化，可能过去是三口之家，将来是四口之家，再加上有保姆或者是父母住在一起，家庭会更大，这对房地产行业来说，应该有很多新的机会，也是一些新的挑战。另外一个，现在比较明显对行业造成影响的就是电子商务，房地产行业算是电商冲击的第二波行业，其它的行业早就受到了洗礼，房地产因为不动产的性质、实物经济的性质，所以在目前它还没有遭受很大的冲击，但是我们感觉到了危机，我们不知道这个电商从哪个环节，从哪个方向来对它进行冲击，所以我觉得这是房地产今后面临的很大的挑战。
　　在这样的形势下，我也希望开发商保持警惕，我们也在深度研究这个市场和行业的发展趋势，争取能够应对这个挑战。
　　黎振伟：刚才何总谈到这三点，有一点我非常关注，就是电商的冲击，我们世联也提出要转变互联网思维。我们也在想，不知道互联网要从哪里进攻，但是有一点我们要注意到，互联网的核心是在于资源的有效利用、点对点、精准。以前我们买房都赚钱，所以我们没有考虑互联网的问题，哪怕大量的房子空着也没关系，房子会升值，所以导致我们的很多决策很粗糙，可能这一点互联网给我们带来的思考，我们不是那么简单拿地就开发，在互联网时代，这一点是需要改变的。
　　第四位嘉宾是来自金科地产的李总，李总也是研究的高手，也是企业家。今年很多大企业的目标都定得很高，我们刚才说了行业面临那多的危机，但是另一方面又提出么多的增量，那么怎么解决增量和质量的关系？请李总从大企业的角度谈谈你们的看法，是不是也面临改革？
　　李战洪：今天我发现了一组数据，我们说改革和转型，其实是被夸大的，是用