开发商赠送的屋顶露台漏水维修费该由谁承担？开发商赠送的屋顶露台漏水维修费该由谁承担？中垠惠服务百家号案情：座落于上海市徐汇区南宜花苑的某号顶楼业主张先生，在购房时获得了开发商赠送的顶楼屋顶露台的使用权，十年过去了房顶出席裂缝，拥有屋顶露台使用权的顶楼业主自家房屋开始渗水，屋内墙面起壳霉变。在多次向物业公司报修，物业公司在报请小区业委会动用维修资金受阻后，将小区物业公司和小区业委会告上徐汇区人民法院。十年前，顶楼业主张先生购买了小区顶楼住宅一套，房屋预售合同中写明：屋顶露台归顶楼业主使用，相关面积不在产权证中体现。2011年年中，张先生因屋顶渗水要求物业公司进行维修，物业公司接报后，立即与业委会取得联系，经讨论后提出了该房顶修理的费用分摊方案：由屋顶露台使用人承担一半维修费用，另一半由房顶的共用人共担，即由张先生支付现金承担一半费用，另一半由整幢房屋的维修资金支出。如果张先生同意的话，将方案公之于众，尽快征求整幢房屋业主的意见后尽快实施修理。但该方案遭到了张先生的强烈不满，双方多次协调未果，于是张先生将物业公司和业委会告上了徐汇区人民法院。本案中双方争议的焦点在于该屋顶既是张先生拥有独立使用权的晒台，也是整幢房屋的屋顶，从性质上来说属于具有特定使用权的公共部位，这个部位维修费该由谁来承担。作为原告的张先生认为，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分，应当认定为物权法第六章所称的共有部分。 屋顶是建筑物的基本结构部分，屋顶作为建筑物的基本结构当然属于整幢房屋全体业主共有，而屋顶无论采用何种形式，仍然属于屋顶的一部分，对整个建筑物的结构和外观来说，都是不可或缺的，因而应为业主的共有部分，既然是属于共有部分，不属于原告的专有部分，那么屋顶是自然损坏的，理所当然的需要动用维修资金。作为被告的物业公司和业主委员会认为，《物权法》第七十二条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。开发商赠送的屋顶露台漏水这笔维修费谁付？建设部对此早有相关的规定：【日建设部令第5号发布，日根据《建设部关于修改?城市异产毗邻房屋管理规定?的决定》修改】第九条、凡异产毗连房屋发生自然损坏（因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏），所需修缮费用依下列原则处理：（四）屋盖的修缮：１．不上人房盖，由修缮所及范围复盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。２．可上人屋盖（包括屋面和周边护拦），如为各层所共用，由修缮所及范围复盖下各层的房屋所有人按份额比例分担；如仅为若干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围复盖下层房屋所有人按份额比例分担。因此， 原告张先生长期独享使用开发商赠送的本属于整幢房屋全体共有共用部位的房顶作为露台，安装鱼缸，种植花草，安防健身设备等。据此，原告业主也应该比其他业主承担更多的责任，故认为，两被告提出的费用分担完全合法合理合情，这个方案也会被绝大多数业主认可，征求意见也会比较容易通过。法院审理法官在充分听取了双方意见的基础上，耐心释法，细致工作，并劝说原告接受两被告提出的方案，以便使问题的以早日解决，否则，将会做出依法判决。在法院的主持下原被告双方握手言和，以原告接受被告提出的维修费分摊方案而终结。案件的思考：本案在物业管理中具有一定的普遍性，《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》　第二条
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。但同时具备三项条件：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。本案露台虽然建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，但没能能够登记成为特定业主所有权的客体，产权证上也并没有标注。因此不能简单理解为屋顶露台是原告张先生专有部分。作为共有部位的房顶，却有特定业主独享专用，费用一概由共有业主来承担 ，于法于理都说不过去，何况建设部早于【日建设部令第5号发布，日根据《建设部关于修改?城市异产毗邻房屋管理规定?的决定》修改】对此有相关的规定。根据《物权法》第七十六条的规定，有关共有和共同管理权利的重大事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。故被告物业公司和业委会按照相关的法律法规和有关部门的规定，所提出的方案较容易被大家接受。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。中垠惠服务百家号最近更新：简介:创新以服务为导向的新型地产运营模式作者最新文章相关文章欢迎光临周利利律师的网络办公室
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快速关注律师购房多赠面积“免费午餐”给维修留下隐患-中新网
购房多赠面积“免费午餐”给维修留下隐患
　　“买一楼送地下室”、“买顶楼送露台”、“买房子赠送私家花园”……消费者对开发商购房多赠面积的促销活动，应该是再熟悉不过。不过这种赠送却暗藏猫腻，近日记者采访几起案例注意到，多赠面积有的涉嫌违规，有的给维修留下隐患。
　　居住在沈阳浑南新区的小何向记者反映，他家负一层的地下室常年渗水，找物业和房产部门却都不给修。物业踢皮球，而房产部门则表示，因地下室为赠与面积，属于个人所有，不在房产部门维修范围之内。
　　同样遇到赠与面积维修难困境的，还有家住鞍山市立山太平街的王女士。2006年她购买一处100平方米的顶楼做婚房，开发商赠送了60多平方米的屋顶露台。可房屋刚过了保修期，就出现大面积漏雨问题，不得不揭盖大修。王女士申请动用维修基金，才了解到不符合申请条件。房产部门表示，房顶已经被开发商设计为露台并在购房时赠与了业主，业主拥有了露台面积的使用权。也就是说，原本属于公共面积的屋顶被开发商转手变成了个人面积，而维修资金只针对公共面积。
　　“不要只看到便宜，还要看到赠送之后的隐忧。”沈阳市房地产律师黄晔表示，上面出现的只赠送、不负责维修的案例，对消费者来说还算幸运的，有的赠与本身就是违法的，消费者面临赠与合同无效的风险。
　　黄晔介绍，赠送面积在涉及一层花园、地下室、顶层露台这些区域时，会出现开发商无权赠送的可能。例如，在购房合同中明确标注开发商赠与的地下室、露台属于公摊面积，那么开发商的赠与就属违法行为，赠与行为无效。只有非公摊面积，开发商才有权支配。　(王炳坤)
【编辑:黄楠】
>经济新闻精选：
直隶巴人的原贴：我国实施高温补贴政策已有年头了，但是多地标准已数年未涨，高温津贴落实遭遇尴尬。
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chinanews.com. All Rights Reserved合理吗？一楼屋顶漏水 二楼三楼四楼竟都成了被告！
导读：周先生一家近日来饱受楼上邻居戴某家卫生间漏水之苦，家里的屋顶、墙壁都被水浸透，不仅墙皮脱落而且散发异味。周先生家住一楼，二楼戴某家中出现溢水，溢水渗漏至楼下周先生家中。由于双方事后未能就损害赔偿事宜达成一致意见，周先生向法院起诉要求戴某进行赔偿。周先生申请法院委托鉴定机构对其房屋受损情况进行评估鉴定，某评估公司作出价格评估结论书，确定了周先生房屋因漏水所造成的损失，具体包括主卧室墙面、复式吊顶拆除及恢复，壁纸铲除及恢复等。戴某提出，自己家的卫生间之所以漏水是因为排水管线出现阻塞，而该排水管线为二、三、四、层住户共同使用。所以此事的责任并不只在自己。>>>法院审理法院认为，周先生与戴某之间为楼上楼下的相邻关系，双方应依法按照公平合理的精神正确处理排水等相邻关系，给相邻方造成损失的，应当承担赔偿损失的责任。本案中，根据双方的陈述及提供的证据，可以证实戴某房屋因卫生间下水管道阻塞发生溢水事故，致其房屋内出现积水，积水渗漏至楼下周先生房屋中，并对周先生房屋的装修造成了损害。基于阻塞的排水管线系二、三、四、层住户共同使用，故二、三、四、层住户应共同担责。但庭审中，周先生放弃追加三、四层住户为本案的共同被告，系对其权利的自由处分，予以照准，周先生可另案主张权利。对于周先生房屋的损失，戴某依法应当承担1/4的赔偿责任。相关问题：Q1：二人以上分别实施侵权行为，造成同一损害的怎样赔偿？解答：根据《侵权责任法》规定，二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。本案中，戴某家中卫生间排水管线阻塞系由二、三、四层住户共同使用所致，但难以确定各家住户的责任大小，故依法应当平均承担责任。Q2：处理相邻关系应遵守哪些原则？解答：根据《民法通则》第八十三条规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。根据《物权法》，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。>>>>>>>>>··今日推荐：根据楼盘拿证备案计划，8月份，西安市场至少将有65家以上楼盘计划推售新房，房源总数或达2万套，推售面积预计在230万平米以上，如果再算上已拿证的存量新房，市场供应量十分充足。可见，各位置业者可是大有福气啦！为此，小编特推荐一篇《买房的没认怂开发商却让步了 ！8月西安还有2万套房在路上》内容包含：1. 开发商调低价格预期，房价滞涨回调态势明显？2. 7月份西安楼市项目开盘数据监测。3. 65家楼盘2万套房源，8月买房心里总该不慌了吧！4. 8月份全市重点项目拟供应房源一览。扫描以下二维码，关注微信公众号 西安房帮（xian_fb），回复关键词 135 即可查看全部内容。
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