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法院解释：二手房卖房人违约差价损失赔偿
2016年以来，由于房价快速上涨、新的房屋调控政策出台等因素的叠加，导致法院受理的房屋买卖合同纠纷案件大幅增长。以区法院为例，截至2016年11月底，该院共受理二手房买卖合同纠纷案件141件，其中因卖方违约的案件共108件，约占77%。
??卖方违约？法院支持赔偿买方差价损失
??王某(买方)与周某(卖方)经中介居间，签订房屋买卖合同，合同签订后，王某依约交付定金。后周某未依约定日期办理清贷及后续手续，王某起诉，要求周某双倍返还定金30万元并赔偿房屋差价损失110万元及中介费损失40100元。
??经审理，涉案房屋在周某与王某签订买卖合同前即已被法院查封，周某隐瞒了上述重要事实，导致其不能履行将涉案房屋出售给王某的主要义务，构成根本违约，应返还王某定金。对于同地段房屋差价损失，属于合同履行后可以获得的利益，亦应属于因周某违约给王某造成的损失，王某提交了涉案房屋在淘宝网经司法拍卖后成交的价格作为证据，能够证实涉案房屋存在涨幅差价65.8万元的事实，应作为差价损失赔偿王某。故一审判决周某退还定金并支付房屋差价及中介费损失。
??区法院民二庭庭长赵铭介绍，这是2016年二手房价格大幅上涨后该院审理的第一件主张房屋差价损失的案件，对于差价损失的确定，法院认为，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益或实际损失，实际金额的确定应结合所处区域实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合进行判定。
??本案中，涉案房屋经法院查封后，周某仍出售，显系恶意违约行为，三方合同中的房屋价格与淘宝网拍卖成交的价格差价明显，足以证明王某的差价损失，故本院支持了周某要求赔偿房屋差价的诉请。
??您关注的问题法官来解答
??那么在“二手房”买卖纠纷中，如何界定合同继续履行的条件、房屋差价损失能否得到支持、房屋共有人异议能否影响合同效力等问题也存在着一定争议而备受社会关注。为此区法院副院长张丽对此进行了解读。
??问题一：判决继续履行合同的标准如何界定？
??区法院副院长张丽解释，由于房屋总价款数额较大，买房人往往会倾全家之力购房，一旦交易失败，买受人更愿选择继续履行。但是能否判决双方继续履行合同，要受很多因素的影响。房屋买卖合同涉及主体多，在居间买卖合同签订后，还可能会涉及*押权银行的提前还贷审批和撤押、房管部门的网签和资金监管、按揭贷款的审批及后续腾房等，要办理的手续多、周期长、税费数额不确定，当事人违约时间节点不同，导致对于哪些情形下应判决继续履行，那种情形下应判决解除合同赔偿损失存在着一定争议。
??张丽认为，对于当事人要求继续履行合同的案件，已签订《房产买卖协议》以后，一方拒绝履行产权过户、交接房款、交付房屋等后续合同义务，另一方主张继续履行合同的，除符合《合同法》第一百一十条规定情形以外，一般予以支持；已签订房产买卖协议或与房产经纪人签订的包含居间内容的房产买卖协议，但尚未签订《房产买卖协议》的，一方拒绝履行合同义务，另一方主张继续履行合同的，除符合《合同法》第一百一十条规定情形以外，综合房地产行政主管部门意见、合同履行进度、款项交付情况、房屋实际状态等因素，确认是否具备继续履行的条件。
??问题二：房屋差价损失是否能够得到支持？
??有些案件中，买房人主张其实际损失已远远超过约定违约金的数额，要求按照房屋现值和签订合同时的价格差认定买房人应承担的损失数额。目前的法律规定中，对于实际损失举证责任如何分配，房屋差价损失如何确定均没有统一的规定。另外，居间服务费是否应作为一项损失单独支持的问题也存在争议。
??对于实际损失的确定，按照《合同法》第一百一十三条规定，损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益。一方违约且发生房屋价格涨跌情形的，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益或实际损失，实际金额的确定应结合所处区域实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合进行判定，最低额度不应低于房屋价格涨跌差价的50%。
??对于房屋价格涨跌差价的确定，能协商确定的，首选协商的方式处理；协商不成的处理原则为：1.原则上可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌差价；2.无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌差价。认定涨跌差价的时间点应以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日、双方是否及时采取措施防止损失扩大、涉诉房屋的具体涨跌情况等合理确定。
??问题三：房地产调控政策能否作为解除合同的理由？
??因为限购等调控政策的影响，有的买房人在签订合同后发现没有买房资格，无法履行过户手续，导致合同无法继续履行，此种情况下能否解除合同，存在争议。还有的购房人因为房贷政策收紧，贷款审批迟延，导致买房人付尾款逾期，出现出卖人要求解除合同的情况，而多长时间后出卖人要求解除合同的请求才能支持亦出现争议。
??张丽告诉前沿新闻记者，政策影响是可以变更解除的。随着天津市住房限购及房贷政策的不断调整，许多原本具备购房资格的人不能继续购房，引发二手房买卖合同纠纷诉讼。对于因政策导致合同确实无法继续履行的，一般认定属于不可归责于当事人双方的事由导致合同不能履行，当事人据此请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当结合案件的实际情况准予变更或解除合同。因前述原因，当事人解除合同以后，出卖人应当将已经收到的购房款或定金返还给买受人，买受人应将接收的房屋返还给出卖人。因解除合同造成的损失一般情况下应按照公平原则由双方分担，如因一方当事人过错导致当事人利益严重失衡，损失方要求加大对方承担比例的，可酌情予以支持。
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房价翻倍卖家反悔 买家要求解除合同获赔房屋差价290万 千龙网北京11月13日讯 11月13日，千龙网记者从北京法院网了解到，买房人付女士向北京通州区法院提起诉讼，因卖房后房价飞速上涨，面对巨额利益，卖房人魏女士以各种理由拒绝履行合同，面对卖房人针对履行合同设置的重重障碍，买房人选择解除合同并要求卖房人赔偿巨额房屋差价损失，最终获得了法院的支持。据了解，日，付女士与魏女士签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定魏女士以275万余元的价格将位于通州区某小区的一套102余平方米的房屋出卖给付女士。合同签订后，付女士依约支付魏女士购房定金9万元、物业交割保证金1万元，并为履行合同支付居间代理费、保障服务费等共计7万余元。日，付女士向魏女士邮寄律师函，明确告知付女士已通过相关购房资格审核，并要求魏女士及时配合办理后续履约手续。但此时通州区房价飞涨，魏女士以付女士签订合同时不具有购房资格为由拒绝履行合同。此后，面对仍不断上涨的房价，付女士选择向通州区法院提起诉讼，要求魏女士履行合同义务，配合办理房屋过户手续并承担违约责任。收到起诉状后，魏女士向法院提出管辖权异议，认为案件应由魏女士户籍所在地法院管辖。但通州法院认定魏女士出卖的房屋位于通州区，合同履行地位于通州区，通州法院对案件享有管辖权，并依法裁定驳回了魏女士的管辖权异议申请。此裁决结果亦得到了二审法院的维持。再次开庭时，魏女士提出其出卖房屋的行为并未得到配偶黄先生的同意，故无法履行合同。此后，法院追加了黄先生作为第三人参加诉讼。针对此问题，中介公司向法院提交了署名为黄先生的同意出售房屋的声明。但通过笔迹比对，该署名与黄先生的笔迹区别明显。经法院释明，付女士放弃了笔迹鉴定申请，并认可该署名并非黄先生的签名。面对此情形，付女士选择向法院申请变更诉讼请求，要求解除房屋买卖合同，并要求魏女士返还购房定金、物业交割定金、中介费、服务保障费、房屋差价损失、违约金等共计370万余元。经付女士申请，法院委托评估机构对合同解除时房屋的市场价值进行了评估，评估结果显示房屋的市场价值为574万余元。经过审理，通州法院认为付女士已经按照合同约定支付定金及物业交割保证金，魏女士本应依约定继续履行合同义务，配合付女士办理房屋过户登记手续。但涉案房屋的共有人黄先生拒绝出售房屋，付女士未能提供证据证明黄先生同意出售房屋，应承担举证不能的不利后果，双方之间的房屋买卖合同构成法律上的履行不能。魏女士在未取得黄先生同意的情况下仍与付女士订立涉案合同，其行为严重违背诚实信用原则，破坏市场交易秩序。付女士要求解除合同，魏女士亦同意解除合同，法院不持异议。合同解除后，付女士为履行合同向魏女士支付的购房定金及物业交割保证金应予以返还。魏女士在未取得完全处分权的情况下仍向付女士出售房屋致使合同无法履行，魏女士应承担包括赔偿房屋差价损失等各项损失，合法有据，法院均予以支持。关于房屋差价损失的具体数额由法院根据合同履行情况、魏女士的过错程度、购房价格、合同解除时的房屋市场价值及公平原则、诚实信用原则确定为290万元。在魏女士已承担赔偿损失的责任的情况下，付女士仍坚持主张合同约定的违约金的请求，于法无据，法院不予支持。综上，法院最终判决解除双方签订的房屋买卖合同，魏女士赔偿付女士包括房屋差价损失在内的各项损失共计307万余元。一审判决后，魏女士不服提起上诉。二审法院经审理，最终判决驳回魏女士的上诉，维持原判。免费发布咨询，坐等律师在线服务
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签订居间协议后房东违约能要求赔偿房屋差价吗
签订居间协议后房东违约能要求赔偿房屋差价吗
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已经签订买卖协议，一方违约造成损失的，可以要求赔偿，房屋的差价可以作为损失金额来主张
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我父母购房签订了居间合同，最后有一条涉及到房东户口迁出问题，我父母当时同意让房东户口暂时不签走，1年后才迁走。押金2W元。我想问一下万一房东1年后不签走我方是否能够起诉房东要求法院强制把房东的户口迁走。
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如果合同双方在条款中约定了，一年后房东需要将户口迁出，那么届时房东不迁出就属于违约行为，您可以要求对方按照合同内容履行，并按照约定承担违约金。
买房子，和中介签了居间协议，但是之前房东不在场。后来，因为自己的家里意见不一致，最后没有办法履行购买行为。现在中介公司要求赔偿总房产的2%，请问这个如何保护自己。
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您的表述不是很清楚，中介要您支付的2%是报酬还是违约金，这一点是不一样的。您和中介签订的是居间合同，从居间合同的性质上来说，中介只是给您提供签订房屋买卖合同的机会，只有您和卖方签订了正式的房屋买卖合同，那么中介才可以要求您支付报酬，如果您没有和卖方成功签订正式的房屋买卖合同的，那么中介是不能要求您支付报酬的，更不能要求您支付。所以关键在您是否和卖方签订了正式的房屋买卖合同。如果您和对方签订了正式的房屋买卖合同后您违约的，并且者2%约定是报酬的，那么您需要向中介支付约定的报酬。如果2%约定是违约金的，那么您是不需要向中介支付这笔钱的，只需要支付报酬。但是您需要向房屋的出卖人支付违约金。如果您还没有和卖方签订正式的买卖合同，那么属于居间不成功，如果2%约定是报酬的，那么您不需要向中介支付。如果2%约定是违约金的，那么更不需要支付因为，中介的要求是没有依据的。概括来说，如果2%约定的是报酬，那么在成功签订了买卖合同之后您必须向中介支付，如果是违约金约定的，那么不需要支付。如果没有签订买卖合同的，那么2%约定的是违约金还是报酬，您都不需要支付，但是需要支付中介为了您提供服务而支出的费用。
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卖房毁约买家索赔20万 法院判赔买家“差价损失”
日 15:43　来源：中安在线 　
　　中安在线讯 据安徽商报消息 合同签了，定金也付了，可卖家却突然不卖了。去年，芜湖市民朱女士就遇到这样一件烦心事。为了维权，朱女士将卖家诉至法院，提出了远超出双倍定金的赔偿诉求。昨日记者从芜湖市镜湖区法院获悉，近日法院酌定被告赔偿“差价损失”10万元。
　　卖方毁约买家索赔20万
　　2016年6月，朱女士和肖某签订了《房屋买卖合同》，约定肖某将镜湖区某房屋以80万元出售给朱女士。合同签订后，朱女士支付了1万元定金，并替肖某缴纳了物业费等费用，双方约定尽快办理产权过户手续。
　　然而去年下半年开始芜湖房价大涨，当年9月，肖某明确表示不愿出售房屋了，朱女士多次要求对方履行合同未果，便于今年1月将肖某诉至法院，要求肖某返还购房定金及物业费等费用，同时赔偿因违约造成的经济损失30万元。
　　依照定金罚则，通常情况下违约方应支付双倍定金的赔偿，但朱女士称根据实际情况决定放弃定金罚则，提出了上述赔偿金额。后案件审理中，评估机构出具的评估意见为涉案房屋市场参考价实时为99万元，朱女士将索赔金额降为20万元。
　　法院判令赔买家“差价损失”
　　法院审理认为，首先双方签订的房屋买卖合同合法有效，现因被告不愿出售房屋导致合同无法继续履行，理应将原告支付的定金、物业费等费用予以返还；同时被告拒绝履行合同处于芜湖房屋价格上涨时期，原告不能购买涉案房屋会造成其购买其他房屋的差价损失，该损失与被告违约有因果关系，被告理应赔偿相应损失。
　　8月7日记者获悉，近日法院依法酌定被告赔偿原告损失10万元。判决作出后，双方均未上诉，判决现已生效。承办法官表示，本案中如果仅适用定金罚则要求卖方双倍返还定金，在房价大幅上涨的背景下，已不能完全体现法律的公平正义和对诚信守约者的保护，故卖方理应赔偿买方不能按原合同价款购房所遭受的差价损失。
【编辑:张燕玲】
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卖方违约我要求卖方赔偿房屋差价，法院是否支持
天津&03-27 21:35&&悬赏 0&&发布者:angel4…… & 回答:(9)
去年六月与卖方签订合同，我按合同要求完全履行了义务。因房屋价格上涨卖方拒不履行房屋过户义务。将卖方告上法庭。但法院并未支持我让卖方继续履行合同。我能否再次诉讼法庭，让卖方赔偿我的实际损失，房屋差价损失。
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对一审判决不服可以上诉。
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[天津-滨海新区]
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气人！这样的案件怎么能输了呢？我个人认为法院判决出现了错误，如果尚未过上诉期，赶紧上诉。如果已经超过上诉期，只能是以违约责任追究对方的赔偿责任，赔偿房屋差价损失当然可以啊。主要是气人！
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