防空地下室车位究竟能不能买？
温州都市报
[导读]防空地下室车位究竟能不能买？ 听人防办专业人士和律师怎么说。“小区防空地下室车位的使用权，值不值得买呢？”日前，市区何女士拨打本报新闻热线，咨询这件事。她说，由于车位紧张，最近想买个车位，小区防空地下室车位价格优惠，且销售员称非战时使用功能与有产权的车位一样，但是没有产权证。所以她既心动又有些犹豫。据统计，截至2015年，我市约有395万平方米结合地面民用建筑修建的战（灾）时可用于防空（灾）的地下建筑物，多数作为车库。那么，这批建筑物产权归谁？能否出售？来听听市人防办工作人员和律师是怎么说的。专业人士：无产权的不能买卖，但能出租使用权防空地下室由建设单位投资建设，按照谁建设谁受益的原则，由建设单位按照相关规定进行管理运营。我市多数防空地下室作为车库用途，也有部分作商业用途。但多数防空地下室范围内的车位是无产权证的。“目前《防空法》《物权法》都没有明确防空地下室车库产权问题，这是一个空白。我市在实际操作中，遇到防空地下室产权问题通常采取暂时搁置的处理办法。”市人防办有关人员说。市人防办工程管理处有关人员介绍，日开始实施的《温州市物业管理办法》明确规定：物业管理区域内的防空地下室平时用作停车位的，应当向全体业主开放，建设单位不得出售。防空地下室平时用作停车位收取的停车费，应当依照有关规定，用于防空地下室的日常维护管理和停车管理的必要支出。具体收费标准由价格主管部门会同物业、人防主管部门制定。律师：签订合同，租赁者仅获得约定期间的使用权与建设公司签订使用权协议后，能够保障消费者权益吗？有无隐患？对此，浙江旭峰律师事务所薛孝桃律师分析，对于处于防空地下室内的无产权车位，在目前的政策法律环境下，开发商其实并不拥有相应车位的所有权。换言之，目前开发商是无权销售该部分车位的。同时，对于与建设公司签订的使用权协议，该协议仅是管理部门与租赁者对车位使用权的约定，租赁者仅获得约定期间该车位的使用权。使用期限到期后，租赁者对该车位的所有权（包括使用权）并不受法律保护。
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声望0 精华0帖子八豆1713 积分1748注册时间最后登录
珠江路上卖盒饭的
<em id="authorposton16-8-3 10:23
买了套二手房，没车位，开发商还有个人防车位未出售，办不了产权证，不知道能买吗，20万，挤挤能停两辆车，以后有没有什么问题？
声望0 精华0帖子八豆18484 积分20370注册时间最后登录
<em id="authorposton16-8-3 10:27
能停两辆？赶紧下手。有合同就没事
声望1 精华1帖子八豆11027 积分12449注册时间最后登录
柜台小老板
<em id="authorposton16-8-3 10:37
20万没产权？没产权开发商卖个屁啊，只能长租~~~
简单来说，你花了20万，最长可以签订一个20年的长期租约，划下来每年一万~~呵呵，想不开才会这么个租吧，每个月还得交物业管理费的吧。。。。。。
要是开发商与当地人防关系不太好，租约给你定个10年，呵呵，那就等着哭吧~~~
这个价格拿下来真心没意思了，要是5万以内，搞一个，停车不烦神，我觉得还行~~
声望1 精华1帖子八豆11027 积分12449注册时间最后登录
柜台小老板
<em id="authorposton16-8-3 10:38
顺便说一下，现在国内有些城市规定人防车位最长租赁期限是3年，南京好像还没有强制，楼主你参考吧~~
声望5 精华0帖子八豆48532 积分62141注册时间最后登录
<em id="authorposton16-8-3 10:39
超过三年，不受法律保护
声望0 精华0帖子八豆1713 积分1748注册时间最后登录
珠江路上卖盒饭的
<em id="authorposton16-8-3 10:40
谢楼上各位！
声望7 精华2帖子八豆7628 积分15580注册时间最后登录
头像被屏蔽
<em id="authorposton16-8-3 10:49
提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
签名被屏蔽
声望0 精华0帖子八豆5953 积分6829注册时间最后登录
电脑装机工
<em id="authorposton16-8-3 14:19
没产权何来“买”这个说法
声望6 精华1帖子八豆11454 积分16981注册时间最后登录
电脑公司总经理
<em id="authorposton16-8-3 15:12
怎么证明是你的？
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论坛元老，论坛创始到2004年间注册且发帖数大于200的论坛用户。
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东莞人防车位到底能不能买？
来源：东莞时报
律师提醒，人防车位只有使用权，租赁合同有效期为20年
&&&&&& 律师提醒，人防车位只有使用权，租赁合同有效期为20年　　近日，家住西平某楼盘的市民陈先生收到管理处关于车位销售的促销信息，大致内容为“首付1万买车位，9月3日启动诚意登记，1万抵9折。”陈先生感到疑惑，“以前我想买车位，管理处却告知我楼下的车位是人防车位，开发商不卖，现在开发商反倒是主动开始销售车位了，这人防车位到底买不买呢？”在东莞，私家车越来越多，一些家庭甚至拥有两辆甚至多辆私家车。特别是在越来越拥挤的主城区里，没有停车位是很多人感到头疼的事情。考虑到以后停车会变得越来越难，不少业主愿意购买车位自用，包括人防车位。然而，人防车位能不能购买？值不值得购买？很多人对此并不清楚。本报记者为此进行了走访调查。　　/ 事件 /　　多个楼盘集中卖人防车位　　近日，记者带着上述陈先生的疑问到了上述楼盘开发商销售车位的现场，现场的前台右侧地上摆放了六个楼盘车位销售的示意图，当记者以陈先生的房号咨询现场销售人员小美时，她表示，“这次是该开发商旗下六个楼盘车位集中开售，包括产权车位和人防车位。车位的具体价格待定，预计单个车位的售价在10万元到16万元之间。认筹金1万元，开盘时间待定，如果到时没选到合适的车位，认筹金可退还。”　　不过小美告诉记者，“业主若选购的是人防车位，没有相应的产权证书，开发商只能和业主签订一个20年期限车位的使用协议书，到期后自动续签。”小美还说了人防车位多重“好处”，这个车位今后的使用权都在业主手里，像房子一样有70年的使用权，并且还可以转让他人，必要时到物业公司更名即可，不产生其他二手交易的税费等费用。　　记者在现场看到，与开发商合作的有工商银行和东莞农村商业银行等银行。据东莞农村商业银行工作人员蔡雪花介绍，银行根据其个人信用记录及还款能力，授予最高50万元分期金额。客户在“零首付、超低利率”的条件下，可选择12个月、24个月、36个月、48个月、60个月、72个月、84个月和96个月等8个期限还款，总利息一次性收取的手续费率分别是3%、6%、7.5%、11.5%、13%、16%、18.5%、20%。　　蔡雪花说，如果总利息分期收取，贷款年限在5年内的，手续费率则会高出0.5%。如果客户提前还款，银行不退还手续费。她还表示，停车位有没有产权，都不影响银行批准信用卡分期。“以总价11万元的车位来计算，如果选择3年的贷款年限，客户在一次性支付手续费为8250元后，每月还款约3056元。”　　/ 价格 /　　人防车位价格比普通车位低数万元　　随着私家车越来越多，目前东莞各小区的车位价格也是水涨船高。据记者从中原地产市场研究部监测的数据看到，近3年来，东莞车位成交均价约12万元/个。当然，不同区域售价自然不一，在主城区的豪宅楼盘，单个车位价格逼近20万元。而在一些镇街，也有不少7、8万元/个的车位在售，部分入住率不高且住宅销售速度不快的小区，开发商还直接“买房送车位”。整体而言，要以主城区的停车位售价更高也更畅销。　　从代理机构监测数据了解到，以目前主城区在售车位的小区为例，大部分车位的价格超过了13万元/个，如天骄峰景套均价格达到16-18万元/个，天安数码城套均价格达到13-14万元/个，天利中央花园车位套均价格达到14-15万元/个。在一些入住率高且车位配比不足的小区，车位的价格更高，记者了解到，格林小城二手车位就逼近20万元/个，石竹新花园的二手车位也在16万元/个以上。西平更有小区的二手车位售价从三年前的18万元/个涨到了25万元/个。　　相对而言，人防车位由于没有相应的产权证书，价格也比有产权的车位要便宜一些，一般会相差几万元。不过在一些车位严重缺乏的小区，人防车位的价格与有产权的车位价格相差无几。 &&&&&& / “销售”方式 /　　人防车位只能转让使用权　　目前国内包括东莞的开发商大多以两种方式“销售”人防车位，分别为转让人防车位使用权和出租人防车位使用权20年。　　如果是开发商转让人防车位使用权，开发商在“销售”人防车位时，跟业主签署的是《地下车位使用权有偿转让合同》，一般合同中会约定：该地下车位系甲方按照国家规定投资建设的战时用于防空人防工程，甲方（开发商）享有非战时或其他非紧急状况下的使用权，该地下车位的使用期限与所依附的国有建设用地使用期限（70年）一致。合同中还会标明，该地下车位属使用权转让，甲方（开发商）不承诺为乙方（购买者）办理地下车位的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或其他权属证明文件；而一旦国家政策允许甲方向乙方进行权属分割，届时，甲方承诺将无条件配合乙方办理。　　还有一种情况是，开发商在“销售”人防车位时，跟业主签署的是《地下停车位使用权租赁合同》，合同约定租赁期限为20年。租赁期满，并同时约定将剩余的50年使用权无偿赠送给购买者。　　律师支招　　需注意租赁合同的有效期　　记者在《广东省实施&中华人民共和国人民防空法&办法》（地方性法规）看到，其中第十三条规定，“人民防空工程，战时必须服从防空需要，统一调配使用；在平时可按有偿使用的原则开发利用，收益归投资者所有。”　　广东某律师事务所律师贾新民（化名）表示，总的来说，人防车位的所有权从理论上来说应该属于开发商，开发商有权依法转让、租赁等。开发商通过与业主签订协议有偿转让人防车位使用权的方式实现投资收益，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属于有效合同。不过市民需要注意的是，“买”人防车库的如属于租赁合同，则合同上的租赁期限不得超过20年，超过部分无效。　　广东沃金律师事务所律师邓云龙提醒，市民在选购地下车位时，应该查清该地下车位是否属于“人防”设施。如果业主使用属于“人防”工程的车位时，应要求开发商出示“人防”工程平时使用审批手续，并审核开发商准许业主使用年限有否超过“人防”主管部门准许开发商使用的年限。另外，业主在取得车位使用权后，不得改变其规划用途。　　知多D　　啥是人防车位？东莞大多数新小区都有　　人防车位，即指地下人防工程中的停车位。依据《人民防空法》的相关规定，东莞市2004年出台《东莞市人民防空管理办法》，其中第十七条规定：新建民用建筑，应当按以下标准同步修建防空地下室，10层（含10层）以上或者基础埋置深度3米（含3米）以上的9层（含9层）以下民用建筑，应当修建与首层建筑面积相等的防空地下室。　　据记者了解，东莞大多数新建小区都修建有防空地下室。一般情况下，小区有两层或多层地下室的，最底下的一层为地下防空室；若仅有一层地下室的，则整个地下室全部为地下防空室。以南城景湖湾畔小区为例，该小区分为两期开发，共有三个车库，其中3号车库地下一层为防空室，目前作为车位出租给业主使用。　　按照地下防空室谁投资建设谁受益的原则，开发商多是防空地下室的直接管理受益者，在对防空地下室的使用上，他们几乎都将其作为地下停车位，面向小区业主出租或“销售”。楼盘快查：丨 丨丨 丨丨 户型： 丨 丨丨
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2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
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乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323& 人防车位属于产权车位吗，法律允许开发商出售人防车位
根据我国法律规定，房地产开发商在新建商品房时应建设一定的人防工程，实践中，为获得更多利润，开发商一般会将人防工程改建为停车位并有偿转让给小区业主。对于人防工程的所有权归属我国法律并没有作出规定，各地法规、规章等规定也各不相同。也因此，购房者经常以人防车位属于国家所有，不属于可出售的产权车位为由，提出解除合同并要求返还转让款的要求，这种请求会被法院支持吗，请见下面案例分析。
(2014)盐民终字第01318号
柏某、汪某与某房地产公司签订《地下室车位使用权转让合同》。合同约定，受让方购买的地下人防车位位于人防地下室10-1、10-2号停车位，使用年限等同于受让方所购房屋产权的使用年限。合同签订后，柏某、汪某依约一次性付款。嗣后，柏某、汪某以双方所签合同违反相关法律、法规为由向某房地产公司要求解除车位使用权转让合同，并返还转让款未果，故诉至法院。
本案是由于地下车位使用权转让而引发的争议，争议焦点有二个：
一、案涉人防地下车位的权利性质及权利归属；
二、上诉人提出的解除合同的理由是否成立。
争议焦点一：关于案涉人防地下车位的权利性质及权利归属问题。
被上诉人经过土地出让对人防地下车位相对应的土地，拥有合法的土地使用权。《物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”该人防地下车位是被上诉人投资建设，属于其建造的构筑物或者附属设施，被上诉人应当对此享有所有权。
关于人民防空法的相关规定是否影响物权权属。《人民防空法》第十八条规定：“人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。”第十九条第一款规定：“国家对人民防空工程建设，按照不同的防护要求，实行分类指导。”第二十二条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”另该法第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”可见，人防工程既有为保障“战时”而单独、专门建筑的工程，也有战时可用、“平时”民用的建筑工程，且不同类人防工程的建筑主体不同，其权属也当然不同，但都要服从防空法的管理，而管理主体与权属主体并不等同。第五条规定恰恰也说明民用建筑的人防工程应为“投资者”所有。
争议焦点二：关于上诉人提出的解除合同的理由是否成立的问题。
1、关于上诉人主张案涉合同为买卖合同，以取得买卖标的所有权为合同目的，但上诉人无法取得车位所有权，故合同目的不能实现的解除理由。案涉合同实质上为“地下车位所有权转让（出售）合同”，且上诉人只要依法履行合同，就能取得车位所有权，故该解除理由实质上并不成立。
2、被上诉人出具的标有“其他租赁”行业的收费凭证不能作为认定双方签订合同的内容和性质的依据，案涉合同并不是租赁合同，所以不适用《合同法》第二百一十四条关于租赁期限不得超过二十年，超过部分无效的规定。
法律分析---人防车位转让合同的效力
对于人防车位使用权转让纠纷，各地法院的判决结果也不尽相同，有的法院以协议违反法律强制性规定而判决协议无效，开发商返还业主车位款及利息；也有的法院认定开发商享有使用权、收益权，合同合法、有效，从而判决驳回业主的诉讼请求。
我们认为，界定产权的原则应该是谁投资、谁享有产权。对于商品房的地下人防工程，国家并没有投资，所以国家并非所有权人。投资人通过投资依法使自己的财产形态物化为人防工程，其财产归属并未改变，在法律没有明确界定所有权归属的情况下，应当认定投资者就是所有者，但国家可以在战时征用人防工程。
但是，如果在建筑规划时，地下人防车位建设成本包含在总面积之中，在开放商将房屋销售完之后，小区全体业主实际上支付了人防工程的建造费用，则业主应当是所有权人。
另外，在签订地下人防车位使用权转让协议时，如果开放商已经明确告知车位属于人防工程的，应认定协议有效。如果开发商未明确告知车位属于人防车位的，则业主有权依据《合同法》第五十四条的规定，行使撤销权。开发商有故意隐瞒事实和欺骗销售行为的，要承担全部合同被撤销的责任，返还车位款及利息，但业主应当支付已经使用期间的车位费用。
特别声明：本文仅以现行有效的相关法律、法规及政策为依据，如相关依据有所调整，以调整后的为准。
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