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房产权属争议如何处理
1.夫妻个人所有房屋的争议
　　夫妻个人所有的房屋，一般指夫妻的婚前房屋或婚后约定归个人所有的房屋。对于经过婚姻财产约定归一方所有的房屋，在离婚财产侵害时争议不大。争议较多的是，虽然是一方的婚前房屋，但是双方在婚后居住多年，并且进行了一定的装修、修缮等经济、精力的投人。在离婚案件中，若双方无法就此达成一致协议，在判决时必然归一方所有。这种结果对于非产权人的一方来说，往往是痛苦而无奈，倾注了几年，甚至十几年感情的房屋，到头来还得无条件搬离，怎么样总会有些难以接受。　　对于此种情形的救济是：若离婚后生活困难(根据司法解释，离婚后无住房居住亦为生活困难的一种判定标准)可以要求对方支付一定的经济帮助，支付标准为一至二年的当地房屋的租金标准，或者是要求对方允许居住一到二年。　　2.夫妻取得的“部分产权”房屋的争议　　部分产权房一般是房改房中职工与单位共同享有房屋产权的房屋，在房屋的产权证上，往往注明职工与单位均为房屋的共有权人。此类“部分产权房”无法进行上市交易，职工要将房屋出售，必须优先出卖给共有产权的单位，并且在价格上往往会事先设定只能是原购房成本价。　　在离婚争议中，涉及“部分产权房”的分割时，由于涉及单位产权，还要协调单位同意非单位职工的一方成为产权人，或者是单位职工一方对另一方进行适当补偿。但在补偿的标准上，由于此类房屋并不能正常上市交易，因而对于市场价格只能酌情参照。　　3.婚前购置房屋的争议　　对于婚前购置房屋的争议常常表现为，一方在婚前支付首付，而在婚后偿还按揭情形。此类房屋在实践中争议不少，并且争议的焦点集中于房屋的增值应否由配偶双方共同享有。在房屋资源相对紧缺的环境下，房屋的价格逐年增长，特别是在经济较发达城市，房价的增长速度更是令人咋舌。　　对于此类争议的司法处理是，婚后偿还的银行按揭款为夫妻共同财产，在离婚时，非产权一方可以分得婚后已付银行按揭款的一半，而房屋的增值不属于夫妻共同财产，不参与分割。为此，对于非产权一方来讲，尽力争取成为共有权人显然是一个明智之举。　　4.公房承租权的争议　　对于承租的公房，虽然无法进行上市交易，但由于其价格低廉，并且随着住房制度改革的推进，一般会允许以成本价购买，因而其相当的市场价值是不言而喻的。即便是未能购买，但其较低的租金，对于无其他住房的人来说，也是极大的安置处所。　　根据法律规定，夫妻双方对于公房的承租权是平等的，虽然公房租赁合同的签署人为一方，但另一方具备同等的承租权。若公房是由一方婚前承租的，则在结婚5年后，另一方亦可享有承租权。实践中，最大的障碍是，单位直管公房的承租问题。在离婚案件中，由于双方争议较大，矛盾激化，单位职工一方甚至会采取到单位将房屋退租的“鱼死网破”的举措，致使双方都无房可租;或者是让单位出具虚假证明，当时租房政策中已有种种的限制，使非单位职工一方无法承租。对此类情形，非单位职工一方应该极早获取产权单位的分房政策、租赁合同，以防止对方作假。　　5.以他人名义购置房屋的争议　　在生活中，基于各种原因会存在大量的以他人名义购房的情形，有的夫妻双方都会知道，有的则仅仅是一方会隐瞒夫妻共同财产的举措。若双方都知道，相对来说维权相对明确，也即是证明他人名下的房屋亦为夫妻共同财产;若是房屋购买本身是配偶一方有意隐瞒夫妻共同财产所为，则查询及证实都会遇到极大困难。　　在审判实践中，即便是举出有以他人名义购置的应认定为夫妻共同有的房产，基于离婚案件中仅审理婚姻中的属于夫妻名下的财产之原则，此类房产是无法处理的。为此，极早保留证据，要求房屋名义产权人出具证明产权实际归属及付款的证明是极为重要的。必要时，先至房屋管理机关将产权变更回、，或到法院进行确权之诉。若对方是故意隐匿财产，则可参照本书第七章的方法采取相应的措施补救。　　6.以小孩名义购置房屋的争议　　以他人名义购置房屋的一类特殊情形是，以自己小孩的名义购置房产。一般出现的误区是，认为房产仍属于夫妻共同所有，或者是家庭共同所有(孩子亦享有一部分产权)。这些误区的存在，是由于人们的认识仅停留于小孩没有民事行为能力层面上。其实，小孩(未成年人)虽没有民事行为能力或属于限制民事行为能力，但其民事权利能力是不受限的。父母以小孩的名义购房，实际是对小孩的财产赠与，接受赠与的能力是不受限的。　　明确了此类房产的实际权属后，又会把财产的争议转移到小孩抚养权的争夺上，以为谁争取到小孩的抚养权，小孩名义的财产亦属谁所有。其实不然，小孩的直接抚养人，只享有对小孩名下财产的代管权，无处分权，并且对财产的管理也只是有利于小孩的利益为限。若有损害小孩利益行为的，另一方可以提出异议。　　7.一方或双方母亲出资购置房屋的争议　　在中国的传统观念上，父母对子女的抚养义务会负责到子女的成家立业，而其中很重要的一项便是，在子女成家时，为子女购房出资。若子女的婚姻美满、幸福，做父母的当然高兴，付出再多都会认为值得。可若子女的婚姻亮起红灯，并最终不得不解散时，之前对该婚姻的投人则难免有所不甘。反映在现实中的问题是，母亲对子女结婚购房出资要求返还，或者是要求享有产权。　　此类情形的法律认定是，父母在子女结婚之前购房出资的，属于对自己子女的赠与;在子女结婚之后，父母为其购房出资的，视为对子女及其配偶双方的赠与，明确赠与给自己子女一方的除外。为此，要消除子女婚姻幸福与否的顾虑，最好的做法是，父母为子女购房出资时，将产权落在自己名下，或根据出资比例共同享有产权，日后再作赠与或继承。　　8.方以婚前存款在婚后购置房屋的争议　　新《婚姻法》确立的一个重大原则是，婚前财产不会因婚姻关系的延续而转变为夫妻共同财产。然而在生活中的实际运用时，很多人对此会造成这样或那样的误解。以婚前存款在婚后购置房产的属性就是其中一种，当事人往往会认为，这应该认定为个人财产。其实是错误的理解。此类房产因系婚后所得的缘故，应认定为夫妻共同财产。一方面，此房产是在婚后所购，不涉及其他人的利益;另一方面，夫妻间特殊的人身依附关系，将婚前存款用于婚后生活，在未特别约定的情况下，会认为是对另一方的赠与。　　在离婚财产分割时，当事人对于房产不能认定为个人所有的情况下，退而求其次地希望能将购房款返还，也因为该行为属于赠与行为而无法得到支持。一个必要的风险防范措施是，在婚前对双方的各类财产及婚后的各类收入或是投资行为作出明确约定，是个人所有还是共同所有，亦或是按比例所有。　　9.长期居住一方父母房屋的争议　　在中国的传统家庭结构中，子女成婚后往往会与父母同住，要么是父母为子女成家提供住房。而在正常情况下，这套住房终究会归子女享有。在子女的婚姻生活中，父母为讨取子女配偶之所好，会对他们说，这套房子日后就归他们所有了。有的甚至会立好字据，明确此套住房日后就归子女及其配偶所有。从法律上来说，此类口头或书面的承诺可以认为是赠与。但子女的婚姻变故之时，往往也是此类承诺收回之时。　　那么此类口头或书面的赠与承诺是否受法律保护呢。我们要注意到该赠与承诺涉及的处分物是不动产，而不动产的赠与只有在办理完产权变更手续后，赠与才算完成，否则，随时可以撤销。为此，为防止赠与不兑现的情况，有可能的话，尽早要求办理完产权变更手续，是为上策。　　10.在离婚争议期间对房屋继承权不作为　　在《继承法》中，对于继承权的行使期限并未作限定，除非继承权受到侵犯时，必须在知道或应该知道自己的权利被侵犯时二年内行使权利。这一继承权的行使精神，使得在离婚案件中涉及一方可以行使继承权时，很多时候会出现有继承权的一方有意无意地不及时行使继承权。　　在离婚财产分割时，涉及一方故意不行使继承权的，法院无法强制对方行使继承权。虽然，对方故意不行使继承权，好像会使另一方的权利受损。但我们要注意到，对于故意不主张到期债权的行使，可以申请法院强制行使的前提时，对方的不作为，会影响到他的债务的履行。为此，在不涉及对方的支付义务时，对于继承权的拒绝行使，无法得到相应的法律救济。只得期待婚姻法在下一次修订时，作出新的规定。　　房产权属争议如何处理　　1.夫妻个人所有房屋的争议　　夫妻个人所有的房屋，一般指夫妻的婚前房屋或婚后约定归个人所有的房屋。对于经过婚姻财产约定归一方所有的房屋，在离婚财产侵害时争议不大。争议较多的是，虽然是一方的婚前房屋，但是双方在婚后居住多年，并且进行了一定的装修、修缮等经济、精力的投人。在离婚案件中，若双方无法就此达成一致协议，在判决时必然归一方所有。这种结果对于非产权人的一方来说，往往是痛苦而无奈，倾注了几年，甚至十几年感情的房屋，到头来还得无条件搬离，怎么样总会有些难以接受。　　对于此种情形的救济是：若离婚后生活困难(根据司法解释，离婚后无住房居住亦为生活困难的一种判定标准)可以要求对方支付一定的经济帮助，支付标准为一至二年的当地房屋的租金标准，或者是要求对方允许居住一到二年。　　2.夫妻取得的“部分产权”房屋的争议　　部分产权房一般是房改房中职工与单位共同享有房屋产权的房屋，在房屋的产权证上，往往注明职工与单位均为房屋的共有权人。此类“部分产权房”无法进行上市交易，职工要将房屋出售，必须优先出卖给共有产权的单位，并且在价格上往往会事先设定只能是原购房成本价。　　在离婚争议中，涉及“部分产权房”的分割时，由于涉及单位产权，还要协调单位同意非单位职工的一方成为产权人，或者是单位职工一方对另一方进行适当补偿。但在补偿的标准上，由于此类房屋并不能正常上市交易，因而对于市场价格只能酌情参照。　　3.婚前购置房屋的争议　　对于婚前购置房屋的争议常常表现为，一方在婚前支付首付，而在婚后偿还按揭情形。此类房屋在实践中争议不少，并且争议的焦点集中于房屋的增值应否由配偶双方共同享有。在房屋资源相对紧缺的环境下，房屋的价格逐年增长，特别是在经济较发达城市，房价的增长速度更是令人咋舌。　　对于此类争议的司法处理是，婚后偿还的银行按揭款为夫妻共同财产，在离婚时，非产权一方可以分得婚后已付银行按揭款的一半，而房屋的增值不属于夫妻共同财产，不参与分割。为此，对于非产权一方来讲，尽力争取成为共有权人显然是一个明智之举。　　4.公房承租权的争议　　对于承租的公房，虽然无法进行上市交易，但由于其价格低廉，并且随着住房制度改革的推进，一般会允许以成本价购买，因而其相当的市场价值是不言而喻的。即便是未能购买，但其较低的租金，对于无其他住房的人来说，也是极大的安置处所。　　根据法律规定，夫妻双方对于公房的承租权是平等的，虽然公房租赁合同的签署人为一方，但另一方具备同等的承租权。若公房是由一方婚前承租的，则在结婚5年后，另一方亦可享有承租权。实践中，最大的障碍是，单位直管公房的承租问题。在离婚案件中，由于双方争议较大，矛盾激化，单位职工一方甚至会采取到单位将房屋退租的“鱼死网破”的举措，致使双方都无房可租;或者是让单位出具虚假证明，当时租房政策中已有种种的限制，使非单位职工一方无法承租。对此类情形，非单位职工一方应该极早获取产权单位的分房政策、租赁合同，以防止对方作假。　　5.以他人名义购置房屋的争议　　在生活中，基于各种原因会存在大量的以他人名义购房的情形，有的夫妻双方都会知道，有的则仅仅是一方会隐瞒夫妻共同财产的举措。若双方都知道，相对来说维权相对明确，也即是证明他人名下的房屋亦为夫妻共同财产;若是房屋购买本身是配偶一方有意隐瞒夫妻共同财产所为，则查询及证实都会遇到极大困难。　　在审判实践中，即便是举出有以他人名义购置的应认定为夫妻共同有的房产，基于离婚案件中仅审理婚姻中的属于夫妻名下的财产之原则，此类房产是无法处理的。为此，极早保留证据，要求房屋名义产权人出具证明产权实际归属及付款的证明是极为重要的。必要时，先至房屋管理机关将产权变更回、，或到法院进行确权之诉。若对方是故意隐匿财产，则可参照本书第七章的方法采取相应的措施补救。　　6.以小孩名义购置房屋的争议　　以他人名义购置房屋的一类特殊情形是，以自己小孩的名义购置房产。一般出现的误区是，认为房产仍属于夫妻共同所有，或者是家庭共同所有(孩子亦享有一部分产权)。这些误区的存在，是由于人们的认识仅停留于小孩没有民事行为能力层面上。其实，小孩(未成年人)虽没有民事行为能力或属于限制民事行为能力，但其民事权利能力是不受限的。父母以小孩的名义购房，实际是对小孩的财产赠与，接受赠与的能力是不受限的。　　明确了此类房产的实际权属后，又会把财产的争议转移到小孩抚养权的争夺上，以为谁争取到小孩的抚养权，小孩名义的财产亦属谁所有。其实不然，小孩的直接抚养人，只享有对小孩名下财产的代管权，无处分权，并且对财产的管理也只是有利于小孩的利益为限。若有损害小孩利益行为的，另一方可以提出异议。　　7.一方或双方母亲出资购置房屋的争议　　在中国的传统观念上，父母对子女的抚养义务会负责到子女的成家立业，而其中很重要的一项便是，在子女成家时，为子女购房出资。若子女的婚姻美满、幸福，做父母的当然高兴，付出再多都会认为值得。可若子女的婚姻亮起红灯，并最终不得不解散时，之前对该婚姻的投人则难免有所不甘。反映在现实中的问题是，母亲对子女结婚购房出资要求返还，或者是要求享有产权。　　此类情形的法律认定是，父母在子女结婚之前购房出资的，属于对自己子女的赠与;在子女结婚之后，父母为其购房出资的，视为对子女及其配偶双方的赠与，明确赠与给自己子女一方的除外。为此，要消除子女婚姻幸福与否的顾虑，最好的做法是，父母为子女购房出资时，将产权落在自己名下，或根据出资比例共同享有产权，日后再作赠与或继承。　　8.方以婚前存款在婚后购置房屋的争议　　新《婚姻法》确立的一个重大原则是，婚前财产不会因婚姻关系的延续而转变为夫妻共同财产。然而在生活中的实际运用时，很多人对此会造成这样或那样的误解。以婚前存款在婚后购置房产的属性就是其中一种，当事人往往会认为，这应该认定为个人财产。其实是错误的理解。此类房产因系婚后所得的缘故，应认定为夫妻共同财产。一方面，此房产是在婚后所购，不涉及其他人的利益;另一方面，夫妻间特殊的人身依附关系，将婚前存款用于婚后生活，在未特别约定的情况下，会认为是对另一方的赠与。　　在离婚财产分割时，当事人对于房产不能认定为个人所有的情况下，退而求其次地希望能将购房款返还，也因为该行为属于赠与行为而无法得到支持。一个必要的风险防范措施是，在婚前对双方的各类财产及婚后的各类收入或是投资行为作出明确约定，是个人所有还是共同所有，亦或是按比例所有。　　9.长期居住一方父母房屋的争议　　在中国的传统家庭结构中，子女成婚后往往会与父母同住，要么是父母为子女成家提供住房。而在正常情况下，这套住房终究会归子女享有。在子女的婚姻生活中，父母为讨取子女配偶之所好，会对他们说，这套房子日后就归他们所有了。有的甚至会立好字据，明确此套住房日后就归子女及其配偶所有。从法律上来说，此类口头或书面的承诺可以认为是赠与。但子女的婚姻变故之时，往往也是此类承诺收回之时。　　那么此类口头或书面的赠与承诺是否受法律保护呢。我们要注意到该赠与承诺涉及的处分物是不动产，而不动产的赠与只有在办理完产权变更手续后，赠与才算完成，否则，随时可以撤销。为此，为防止赠与不兑现的情况，有可能的话，尽早要求办理完产权变更手续，是为上策。　　10.在离婚争议期间对房屋继承权不作为　　在《继承法》中，对于继承权的行使期限并未作限定，除非继承权受到侵犯时，必须在知道或应该知道自己的权利被侵犯时二年内行使权利。这一继承权的行使精神，使得在离婚案件中涉及一方可以行使继承权时，很多时候会出现有继承权的一方有意无意地不及时行使继承权。　　在离婚财产分割时，涉及一方故意不行使继承权的，法院无法强制对方行使继承权。虽然，对方故意不行使继承权，好像会使另一方的权利受损。但我们要注意到，对于故意不主张到期债权的行使，可以申请法院强制行使的前提时，对方的不作为，会影响到他的债务的履行。为此，在不涉及对方的支付义务时，对于继承权的拒绝行使，无法得到相应的法律救济。只得期待婚姻法在下一次修订时，作出新的规定。
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房屋权属发生争议,提起撤消登记等行政诉讼有效吗?
当事人之间就房屋权属发生纠纷后，一方经常提起撤消登记的行政诉讼，认为登记机关将产权登记给不具有实体权利的人。这种诉讼大多以败诉收场。原因当然有各种各样，但大部分以行政诉讼无法解决民事纠纷的理由被驳回。这种判决的思路，在上海法官撰写的以下文章中体现出来，其中心观点是：登记行为无论在行政登记程序中还是在行政诉讼程序中，均无法解决登记项下内容实体权利归属问题，对登记行为进行合法性审查只能审查申请材料的表面合法性以及登记程序的合法性，登记项下权利的真正归属应通过民事诉讼解决，民事诉讼和行政诉讼应分别进行，也不存在行政附带民事诉讼模式的必要性。
行政登记案件的类型、性质以及审理思路分析&
任静远 & 【内容提要】本文通过对登记类行政案件主要类型及实践中的主要争议进行归纳，并具体对房屋登记、婚姻、工商、著作权等登记行为的性质认定以及案件的审理思路进行探讨，总结出审理登记类行政案件的审理思路。
【关 键 词】 登记 行政诉讼 审理思路
&&& 一、引论
&&& 登记类行政案件是行政审判中较为常见的案件种类，在审判实践中，对于如何审理行政登记类案件一直存在争议，分歧的主要集中在：一是应如何认定登记行为的效力，是行政许可，行政确认，还是其他行政行为？二是如何对行政登记案件进行合法性审查，进行表面审查，实质审查还是两者兼而有之？对登记类案件合法性审查认识观念的分歧直接导致了案件审理结果的差异，如对于房屋登记案件，在申请材料存在争议的情况下，有的法院以事实不清为由判决撤销登记行为，有的法院则判决驳回原告诉讼请求，事实上造成了法治的不统一。因此，对此类问题必须予以明确。
&&& 本文对行政登记类案件的种类、登记行为的性质以及登记行政案件的审理方式进行研讨，为了保证分析的准确性，本文收集了本市以及全国其他地方法院、最高法院的相关判例，以此作为分析的基础。
&&& 二、登记类行政案件主要类型及实践中的主要争议
&&& 根据对现有案例的梳理，可以看出，行政审判实践中常见的登记类案件主要包括房地登记、工商登记、婚姻登记以及著作权登记等案件类型。
第一类是房屋登记类案件，此类案件主要涉及的问题是： 1、行政机关在登记过程中应采用实质还是形式标准对登记材料进行审查。2、利害关系人能否以存在民事权利纠纷为由要求撤销房屋登记时，应如何对房屋登记案件进行合法性审查。相关的典型案例有：最高院审理的安徽省淮南市田家庵区洞山农村信用社诉淮南市房地产管理局颁发房屋产权证上诉案，该案体现了上述问题一。又如 [1] 本市二中院审理的市房 地局与上海凯城（集团）有限公司房地产初始登记案、 [2] 北京市海淀区法院审理的程某诉北京市国土房管局要求撤销为韩某颁发房屋所有权证案 [3] ，以及本市杨浦法院审理的四平路 171街坊第一业委会诉市房地局要求撤销房屋登记案。 [4] 三起案件体现了问题二。
第二类是婚姻登记类案件，此类案件在审判实践中主要涉及两类问题： 1、起诉人以签订离婚协议一方不具有相应行为能力为由，要求撤销离婚登记行为；2、以结婚登记违法为由，要求撤销婚姻登记。典型案例如本市一中院审理的张严勇诉上海市南汇区民政局撤销离婚登记案。 [5]
第三类是工商登记类案件，涉及的主要问题是：以申请人提交的申请材料虚假以及相关协议内容意思表示不真实为由，要求撤销工商登记，应如何审理？典型案例如浙江省嘉兴市法院审理的屠啸鸣诉工商局变更股东登记案 [6] 。
第四类是著作权登记类案件，涉及应如何认定著作权登记的效力。典型案例如本市卢湾区法院审理的张国成不服上海市版权局作品登记案。 [7]
三、对房屋登记行为性质及如何进行合法性审查的不同观点
登记类四种主要案件类型中，以房屋登记案件最为典型和突出，此类案件性质的厘清，对于认识其他登记类案件的性质和审理方式具有一定的帮助和类比作用。
理论界和审判实务界对房屋登记行为的性质以及如何对房屋登记行政案件进行合法性审查，主要有两种相左的观点：一是认为对登记机关负有对登记项下房屋权属进行实际审查的义务，若登记机关未尽到实质审查的义务，行政诉讼中将以认定事实不清为由撤销登记行为；另一种观点则是，在对登记行为进行司法审查时，仅能审查申请材料的表面真实性，登记项下房屋产权归属通过行政诉讼无法解决。而在审判实践中，不同的理论观点指导下的判决种类各异，造成了极大的不统一。
（一）认为登记时应对房屋权属进行实体审查的理论和审判实例&
审判实务界也有不少法官撰文认为，登记机关应对申请登记的房屋的权属进行实质审查，行政诉讼中同样应对房屋登记所涉及的基础民事法律关系进行审查，并以最终查明的结果决定撤销或维持被诉登记行为。代表性的观点主要有： 1.不动产登记行为是一种行政确认具体行政行为。是对权利人合法拥有不动产权利的真实证明，不动产登记部门通过向权利申请人颁发不动产证书证明其系合法权利拥有人。2.《物权法》第十二条并没有排除实质审查，实行市场经济首先必须保障交易安全，“关注安全超过自由”应该作为指导思想。3.登记机关应对登记申请采取实质主义审查标准，即对登记申请所必备的形式要件、登记手续是否完备，权利取得的方式、权利界限、与他人权利关系等事项必须进行审查核实，上述审查无问题方可登记。最高法院、武汉中院、宁波中院的一些法官持上述观点。 [8]
（二）房屋登记无法进行实质审查的观点和案例
1.学界所持的主要理由是：
（ 1） 房屋登记行为虽然是一种行政行为，但是与通常所说的具体行政行为有本质不同，不能等同视之，系一种行政认知行为，对于这种认知行为一般不应予以追诉。（ 2）当事人对行政登记行为不服，其实质有两种，其一是对于当事人的申请，行政机关拒绝登记或是错误登记产生的纠纷，此种情况下，纠纷的当事人仅仅局限于登记申请人和登记机关之间，应该按照行政诉讼的模式进行，提起履行之诉或是撤销之诉；其二则是申请人之间或是申请人与第三人之间对被登记的法律关系产生的争议，实质是当事人之间存在民事争议，应由当事人直接进行民事诉讼，在民事诉讼得到司法裁决后，依照民事裁判进行重新登记即可，而非直接提起行政诉讼。（3）只要出卖人有产权证明，登记机关予以登记即为合法，登记机关仅能进行形式审查，若是超越此界限，则构成了行政权对司法终局确定民事关系这一规则的越权。 [9] （4）权属的登记仅仅是一种权利的推定，这种推定很可能和权利的实际情况不一致，法律明确规定房管机关在这种情况下无权确认。当事人之间的民事争议，必须通过民事诉讼来解决，行政诉讼的结果对于民事诉讼毫无意义。同样，民事诉讼的结果对于行政诉讼也没有意义，因为无论登记的内容与权利的实际归属是否一致，都不足以说明登记行为是合法还是违法的。 [10]
2.审判实务界的主要观点有：
上海市高级人民法院行政庭认为， 对于房地产登记行为的审查，不必将思路局限于实质审，还是形式审，而应该按照法律法规对各类房地产登记行为审查的法律要件的规定，根据登记机构的职权范围，作全面审查。房地产关系转让登记的基础是当事人之间的合意，房地产机关并不拥有对于当事人合意审查判断的权力，同样无权改变当事人自愿建立的法律关系； [11] 辽宁省高院行政庭与上述观点基本一致，认为 房地产权证是对申请人取得的民事权利的认可，因此在行政诉讼中，无论是判决维持还是撤销具体行政行为，都不意味着法院对民事实体争议作出裁判，当事人之间的民事法律关系仍然悬而未决，仍然需要通过民事诉讼解决。 [12]
3.相关的案例
（ 1）市房地局与凯城公司、中建七局等房屋登记上诉案中，法院并未支持房地局所称的其具有确定权属的上诉理由。上海市二中院终审认为，凯城公司之前与上海金鹏公司关于要求确认系争房屋权属的诉讼请求并未得到民事判决支持，故市房地局在民事判决已经对凯城公司的确权请求不予支持的情况下，仍作出对凯城公司的初始登记，与民事生效判决发生矛盾；且市房地局明知系争房地产已经被查封的情况下，将房地产登记在凯城公司名下，此行为与查封登记发生了冲突，也违反了公示房屋权利、避免与该房地产上产生的权利发生冲突的房地产登记精神。二中院终审驳回市房地局上诉。（2）北京市 海淀区人民法院在审理 程某房屋登记纠纷一案 认为，韩某向程某之父购买房屋，后向国土房地局申请房地产权证，提交了相关证件，符合房屋所有权登记的形式要件。本案中程某主张为该房屋的公有人，其可以另行通过民事诉讼主张对其母遗产的继承权。法院最终判决驳回程某诉讼请求。 （ 3）杨浦区四平路171街坊第一业委会诉市房地局房屋登记案件中，一、二审法院均认为，第一业委会提起本案诉讼，系认为被诉房屋登记行为侵犯了小区全体业主对于系争房地产的所有权，但是在该系争房屋权属争议未解决之前 ，第一业委会直接提起行政诉讼要求撤销产权登记行为缺乏依据，判决驳回第一业委会诉讼请求。
四、房屋登记行为性质及此类案件审理方式的确定
&&& 笔者认为，要解决对房屋登记案件审理思路的分歧，首要问题在于需要明确房屋登记行为的性质，即明确登记机关在登记程序中的相关职权，明确了这个问题，如何对登记行为进行合法性审查的问题才能迎刃而解。
（一）房屋登记行为的性质界定
涉及房屋登记效力的法律层面的规范主要是《物权法》。 从物权法对登记制度的规定来看，现行的登记制度立法体现了国家权力不再对具体的民事权利存在与否负担审查辨别的职责，只是凭借国家职权提供一个类似于“唯一”的信用平台，提供不动产权利的公示，核心价值都在于行政权对民事权利界定的退出、尊重民事主体的意思自治。这种行政权力逐渐从确认民事权利中退出的趋势，同工商行政机关不再具有对合同有效与否的认定权，以及司法行政机关不再具有对公证书认定事实正确与否的撤销权，实质上是一致的。考察新中国成立以来不动产登记理念及制度不断发展、变迁的历史，也可以得出上述的结论。 [13]
（二）房屋登记类案件的审理方式――行政、民事分别进行
鉴于房地产登记行为性质， 笔者认为，若相对人以基础民事权利存在争议（如售后公房购买或是商品房交易合同效力问题）为由，要求撤销房屋登记，对被诉房屋登记行为进行合法性审查，仅能对登记行为所依据的申请材料进行表面真实性审查， [14] 无法涉及到登记项下房屋实体权利的真实归属，故起诉人此项诉请无法得到法院支持。
因此，当事人要求明确房屋权属通过登记行政诉讼无法解决，需另行提起民事诉讼予以解决。鉴于民事权利义务的明确并非对行政行为进行合法性审查的基础，因此，在房屋登记行、民交叉案件中，行政诉讼与民事诉讼具有各自不同的审查对象，应分别进行，且均不对另外一种诉讼产生影响，因此也并不需要行政附带民事诉讼等审理程序。
就有的学者提出的在行政审判中一并附带提起民事诉讼，通过以此诉讼确定房屋权属的程序设想，笔者认为，不宜在行政诉讼中一并确定房屋民事权利归属。若在房地登记案件行政案件中一并审理房地产权属纠纷，不但破坏了行政、民事两大诉讼的合理分工，还可能造成当事人基于诉讼费用等问题，通过房地登记行政诉讼解决产权纠纷的后果是行政案件数量的不合理增长。鉴于行政诉讼周期较短，相对于民事诉讼较长的审理周期和完备的证据规则，并不一定有利于对当事人实体权利的保护。此外，还有观点提出，在行政裁决案件中，可以一并审查裁决行为所涉及的民事法律关系，在登记案件中能否以此为例进行适用？笔者认为，裁决案件中一并处理民事纠纷的做法在登记案件中并不能类推适用。主要原因在于：行政裁决行为系一种准司法行为，行政机关作出裁决，必须对民事争议双方的证据进行充分的收集和判断，并听取了纠纷当事人的质辩意见，这些“前期准备工作”都为行政诉讼中在审限较短的不利情况下解决民事争议奠定了基础；而反观行政登记行为，行政机关在作出登记行为时仅需对申请人提交的材料进行表面审查，远逊于准司法行为所需要的程序和注意程度，既未收集有关民事证据的权属材料，也未听取民事权利争议各方的质辩意见，且某些房屋登记案件真实的民事权利人甚至无从知晓具体行政行为。因此，没有之前的行政程序已经进行的收集材料、质辩等工作，在行政诉讼审限较短的情况下，参照裁决诉讼一并审查当事人的实体民事权利，无论从理论还是实务方面，应该说均不是一个好的选择。笔者认为，为了贯彻“司法为民”、“案结事了”的要求，应在当事人以权属纠纷为由提起的房屋登记行政诉讼中，向其释明对登记行为进行合法性审查的范围，引导其提起民事诉讼解决权属纠纷，减少当事人行政、民事多次诉讼的讼累，缩短其获得权利救济的时间。本市行政审判实践中，一些法院在案件审理中已有类似做法。 [15]
五、婚姻、工商、著作权等登记案件审理思路
笔者认为，与房地产登记行为的本质类似，婚姻登记行为的效力其实质也是一种对于申请登记的相对人婚姻关系的一种记载和公示，通过结婚登记，公示婚姻关系的存在，且在没有相反证据证明的前提下，产生推定婚姻有效的效力。这种判断的主要的理由在于：第一，新的《婚姻登记条例》取消了婚姻登记机关宣告婚姻实质无效的权力，若要宣告婚姻无效，必须通过提起民事诉讼，按照《婚姻法》对无效婚姻规定的要件进行判断。 [16] 这项规定也从反面说明，婚姻登记机关在登记审查之时仅能审查申请材料的表面真实性，也不具有判断婚姻登记关系是否实质有效的相应职权。 2、从登记程序中的具体规定看， 在婚姻登记的程序中，当事人声明的婚姻状况与户口本“婚姻状况”不一致的，婚姻登记机关对于当事人婚姻状况的审查主要依据其本人的书面说明。 [17] 第三，作出结婚登记后，婚姻登记中即使存在登记程序的瑕疵，一般情况下也可以予以补正，而不影响婚姻是否具有实质的效力。第四，从整个结婚制度的发展历程看，现行的婚姻制度取消了以往所要求的进行婚姻登记前必须进行婚检的规定，进一步体现了对当事人处分自身民事权利的尊重和认可。在目前的情况下，结婚登记制度的理念已经由传统的国家干预和偏重于许可的特征，转变到了较多的尊重婚姻登记人的意思自治，因此， 婚姻登记的意义仅在于使国家可以对婚姻关系的建立实施监督和管理，制止、纠正违法婚姻，减少婚姻家庭的纠纷，促进整个社会文明程度的提高 。 [18] 婚姻登记制度的价值更多的体现为形式上的公示，而非实质效力的判断和确认。实践中，当事人主张婚姻关系无效，一般也不通过对婚姻登记提起行政诉讼进行，而是通过民事诉讼主张婚姻关系无效。
考察离婚登记的制度价值，其实质也应同结婚登记一致，体现的是民政机关经审核相关材料后，对当事人离婚合意、财产分割以及子女抚养方式等意思表示所作的一种公示和记载，民政机关在进行离婚登记时，也无法对当事人的精神状态等情况进行实质性的审查。实践中之所以出现相对人以不具备相应的行为能力起诉要求撤销离婚登记决定，原因主要在于： 1、判断协议离婚无效并不存在类似于确定无效婚姻的民事立法，故当事人无从通过民事诉讼确定离婚无效；2、现行《婚姻登记条例》同样取消了婚姻登记机关对依申请宣布解除婚姻关系无效并收回结婚证的权力。故若订立离婚协议的一方当事人确有缺乏相应的行为能力等实体瑕疵，只能通过提起行政诉讼要求撤销离婚登记而进行，上述张严勇及郭树芝要求撤销离婚登记的两起案件均属于此类情况。因此笔者认为，即使行政诉讼最终以一方当事人不具有签订离婚协议的行为能力为由，撤销民政机关作出的离婚登记，也不意味着行政机关在作出离婚登记时负有实质审查的义务。 [19]
与不动产登记类似，工商登记的依据是基础民事法律关系，工商行政机关仅能对申请登记的材料进行表面真实性的审查，并无判断权利真正归属的法定职权。当事人若以民事权利不真实为由要求撤销工商变更登记，行政诉讼中同样也而无法对基础民事权利的归属作出判断 [20] 。前述屠啸鸣诉嘉兴市工商局变更股东登记案中，一、二审法院均适用国家工商总局（ 2001）第67号《关于登记主管机关对申请人提交的材料真实性是否应承担相应责任问题的批复》，认为工商登记机关不承担申请人提供的虚假材料的相应责任。该案最终以被诉股权转让登记行为违反了《嘉兴市城镇股份合作制企业试行办法》中规定的“法定代表人在任职期间和离任审计结束前，所持股份不得转让”的规定，以登记程序违法为由予以撤销。
著作权登记同样明显具有公示权利和推定权利的性质。根据《中华人民共和国著作权法》和《著作权法实施条例》的规定，著作权的产生并不以作品登记与否作为法定要件。国家版权局颁布的《作品自愿登记试行办法》的立法目的仅仅是为了维护作者和其他著作权使用人的合法权益，并且有助于解决因著作权归属造成的纠纷，为解决著作权纠纷提供初步证据，但著作权的真正归属仍然应当通过民事诉讼进行。
论述至此，笔者的中心观点是：概括而言， 行政登记行为，主要是指与行政确认、行政许可并列的一种行政行为，主要作用在于对有关民事权利的记载和公示。 登记行为无论在行政登记程序中还是在行政诉讼程序中，均无法解决登记项下内容实体权利归属问题，对登记行为进行合法性审查只能审查申请材料的表面合法性以及登记程序的合法性，登记项下权利的真正归属应通过民事诉讼解决，民事诉讼和行政诉讼应分别进行，也不存在行政附带民事诉讼模式的必要性。
（ 作者系行政庭助理审判员&& 责任编辑董礼洁）
[1] 参见最高人民法院（1999）行终字第19号《行政判决书》，合议庭组成人员：周红耕、杨临萍、马永欣，载《行政执法与行政审判参考》2001年第1辑，第287－293页。该案的主要案情：淮南市田家庵区洞山农村信用社与东山乡幸福家具厂（后改成为淮南市金三角家具公司）于1991年签订合作建房的协议书，房屋建成后，淮南市房地产管理局于1995年分别为金三角公司和洞山信用社颁发了房屋所有权证。1997年7月，金三角公司以建房协议未实际履行，洞山信用社不应享有房屋所有权为由，向市房管局提出申请，要求判令撤销洞山信用社房屋所有权证。淮南市房管局以房屋产权不清为由，吊销了洞山信用社的房屋所有权证。洞山信用社不服，起诉要求撤销市房管局的吊销决定，该案一审市房管局败诉，但安徽高院于1998年4月作出终审判决，维持了市房管局作出的吊销洞山信用社产权证行为。1998年5月，金三角公司向淮南市房地局提交申请，要求办理原东山信用社所有部分房屋的产证，市房管局收回金三角公司原产证，向金三角公司颁发了包含东山信用社房屋面积的产证。洞山信用社认为市房管局为金三角公司颁证行为侵犯自己合法权益，又就此向安徽高院提起行政诉讼。
在洞山信用社就市房管局为金三角公司颁证提起诉讼前，金三角公司已经就其与洞山信用社之间民事纠纷向安徽高院提起民事诉讼，并经安徽高院民庭受理，在洞山信用社就颁证行为提起行政诉讼后，安徽高院裁定中止审理民事诉讼。安徽高院就淮南市房管局颁证行为审理后认为，市房管局为金三角公司颁发的房屋所有权证与此前金三角公司获得的建筑规划许可部分不一致，属具体行政行为主要证据不足，故判决撤销淮南市房管局为金三角公司的颁证行为。判决后，洞山信用社仍不服，认为安徽高院判决掩盖了其与金三角公司合建房屋并发生产权争议的事实，现有法律法规并未赋予房地管理部门直接对此进行裁决的权利，房地局将有争议房屋直接确权给金三角公司属于超越职权，并以此为由向最高法院提起上诉，要求变更一审所依据的事实和理由。
[2] 杨浦法院（2005）杨行初字第56号，二中院（2006）沪二中行终字第101号。主要案情是：中建七局负责承建上海金鹏公司开发的一小区，因上海金鹏公司未支付工程款，中建七局提起民事诉讼，案件审理中，上海金鹏公司部分房产被查封。后市房地局依上海凯城（集团）有限公司申请，在上述法院采取保全措施的房屋上为凯城公司办法了房地产权证（黄证），中建七局遂提起行政诉讼，要求撤销市房地局作出的为凯城公司颁证行为。一审杨浦法院审理认为，市房地局将法院已经查封的房产为凯城公司设立初始登记显然违法，并判决予以撤销。市房地局不服，以其对权属尚未确定的房地产依法进行确权后，作出初始登记合法为由提起上诉，要求撤销原审判决。
[3] 王燕：《从一件权属登记行政案件看物权公示原则与公信原则的运用》，载《行政执法与行政审判》总第7辑，法律出版社出版，第159－160页，作者为北京市海淀区人民法院法官。简要案情是：程某之父为某公房的承租人，单位房改进行前，程某母亲去世，其父与原单位订立了购房合同，作为权利申请人申请房屋所有权登记，并取得了房屋所有权证。后程某之父决定将该房屋卖与韩某，韩某支付相关购房款后，市国土房管局为韩某办理了房屋所有权登记，向其颁发了房屋所有权证。后程某以该房屋为其父母共同财产，其母去世后，其作为继承人和共有权人，有优先购买权，房地局为韩某颁发房屋所有权证的行为侵犯了其合法权益，起诉要求撤销房地局为韩某颁发的房屋所有权证。
[4] 杨浦法院（2007）杨行初字第40号，市二中院（2007）沪二中行终字第432号。主要案情是：上海（中星）集团公司建造的一高层住宅建筑设计图中107、108室部位标注为里委、库房，后中星公司向市房地局申请办理107、108号房屋产权初始登记，并提供了相关申请材料，市房地局经审核为中星公司办法了产权证。第一业委会以中星公司侵犯了全体业主的配套措施、损害全体业主利益为由，诉请撤销市房地局上述颁证行为。
[5] 上海市第一中级人民法院（2008）沪一中行终字第9号。该案的主要案情为：上诉人张严勇与第三人陈妹协议离婚，南汇区民政局经审核后作出了准予离婚登记决定。后陈妹法定代理人认为陈妹为精神病患者，不具备订立协议离婚的行为能力，并以此为由提起行政诉讼，要求撤销南汇区民政局作出的核发离婚证行政行为。一审法院审理过程中，经鉴定证实陈妹在协议离婚前后不具有相应行为能力。一审南汇法院据此撤销了区民政局作出的核发离婚证具体行政行为。张严勇不服提起上诉。
[6] 祝铭山主编：《典型案例与法律适用行政类DD工商行政诉讼》卷，中国法制出版社2004年9月第1版，第1－63至1－64页。主要案情为：嘉兴市三立生物制品开发中心向嘉兴市工商局提交了变更股东登记申请书以及相关材料，主要内容是：根据股东大会决议，该公司在总股本金不变的情况下实施了职工内部股金转让，出让给屠啸鸣等9人，要求嘉兴市工商局予以核准变更登记。嘉兴市工商局经审查后，作出准予股东变更的决议，后屠啸鸣以三立公司申请变更股东登记时提交虚假材料，验资报告超过1年有效期，股东变更30日内三立公司未办理变更登记等为由，提起行政诉讼，要求撤销嘉兴市工商局核准三立公司变更股东登记具体行政行为。
[7] 祝铭山主编：《典型案例与法律适用行政类DD知识产权行政诉讼》卷，中国法制出版社2004年9月第1版，第1－85至1－86页。主要案情是：张国成于2001年1月就其正式创作的23首歌曲旋律向上海市版权局申请著作权登记，上海市版权局先行作出不予受理通知书，经行政复议后，版权局向张国成颁发了作品登记书，但在证书中做了“只登记曲，不包括词”的注明，张国成不服，提起诉讼，要求版权局对其登记行为进行变更。该案对如何理解著作权登记这一具体行政行为的性质提供了参考。
[8] 王达：《对不动产登记的行政法思考》，载《行政执法与行政审判》2007年第1辑，第41、42、47页，作者为最高院行政庭法官。类似的观点参见王诚、朱颖《行政权属登记案件问题研究》，载《行政执法与行政审判》总第19期，第85页，作者朱颖系宁波中院行政庭法官；张静：《房屋登记案件的司法审查》，载《人民司法?应用》2008年第15期，第29页，作者张静为武汉中院法官。前述王诚、朱颖文章中还提出：“在权属登记中，相对人申请的目的是希望由行政机关依法认定并宣告某一法律事实，从而肯定物权的最终归属，行政主体则是应相对人申请，在有关簿册中记载并给予正式确认”。与此指导思想相对应，月宁波市辖区各基层法院审理的行政案件中，行政机关一审败诉案件共12件，其中房屋登记案件即接近半数。
[9] 以上观点见何兵：《高永善诉焦作市影视器材公司房产纠纷案评析－从程序法的角度》，载罗豪才主编《行政法论丛》第2卷，1999年8月第1版，第418、420页。
[10] 葛云松：《在行政诉讼与民事诉讼之间》，载罗豪才主编《行政法论丛》第2卷，1999年第1版，第444、445页。
[11] 上海市高级人民法院行政审判庭：《上海法院审理房地产登记案件情况分析》，载《行政执法与行政审判》2003年第2辑，法律出版社2003年9月第1版，第99页。
[12] 辽宁省高级人民法院行政审判庭：《房地产登记类行政案件有关问题的探讨》，载《行政执法与行政审判》2003年第2期，法律出版社2003年9月第1版，第111页。
[13] 张迎涛：《不动产为什么要登记》，载《行政法学研究》2008年第1期，第43页。作者研究认为，1949年以来，我国的土地登记经历了从建国初期以推动生产力为目的到改革开放后以实施土地管理和确认、保护土地产权为主要目的，直至2002年以来以彰显、公示物权变动、保护土地交易安全为主要目的。该文中虽然论述的是土地的登记制度，但笔者认为，房屋登记与此有类似之处，且由于在目前的经济条件下，房屋移转的次数较土地更为频繁，故房屋登记制度的目的价值具有公示、彰显物权变动、保护房屋交易安全和第三人的信赖利益的制度价值应该是无疑的。
[14] 北京市第二中级人民法院行政审判庭认为：对于房屋登记行为行政机关进行审查，较之于行政许可更加形式化，即以相关材料、文件的齐备为审查的原则，对其真实性通常以行政机关能够辨识的程度作为审查的标准，采取明显、重大违法排除的标准；而对相关的民事合同、协议的有效性则以登记机关的职权范围为限，一般无权力进行效力审查。详见北京市第二中级人民法院组织撰写：《关于审理行政登记案件有关问题的调研报告》，载《审判工作热点问题及对策思路DD北京法院调研成果精选（2006年卷）》第226页。.
[15] 如在（2007）闸行初字第87号刘璋诉市房地局房屋登记一案审理过程中，当事人另案提起民事诉讼，行政案件裁定中止，民事诉讼判决支持原告诉请，刘璋向法院申请行政案件撤诉。而在（2007）闸行初字第84号原告金龙诉市房地局房屋登记一案中，因房地机关表示愿在民事权属关系确定后为原告办理登记手续，原告另案提起确权民事诉讼，行政案件撤诉。
[16] 现行《婚姻法》第10条对无效婚姻作出了规定，最高人民法院关于适用《婚姻法》的司法解释中规定了人民法院受理宣告无效婚姻的程序性规范。2003年版《婚姻登记条例》取消了婚姻登记机关对于婚姻登记机关对于无效婚姻的宣告权。
[17] 陈爱萍、姬新江主编：《婚姻家庭法学》中国检察出版社2006年9月第一版，第79页。
[18] 张志京主编：《婚姻家庭法》，复旦大学出版社2007年11月第一版，第90页。
[19] 与之类似的观点参见霍振宇：《穿行于民事与行政之间的思考》，载《行政执法与行政审判》2007年第6辑，第1131页，作者为北京市第二中级人民法院法官。
[20] 审判实务界还有将工商变更登记性质理解为行政许可的观点，笔者认为这样观点有待商榷。理由在于：若当事人要求工商机关向其颁发营业执照等登记行为，属于行政许可是无疑的，而若是因股权、股东等事项发生变更，向工商机关要求进行变更登记，应该不属于许可的性质，因其也不具有许可制度的特征。详见《上海法院审理行政许可案件的调研报告》，载《行政审判指导》2005年第2辑，第201－202页。&
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