已经去法院起诉后还可以去经侦大队立案吗 - 相关问题 - 110网法律咨询
已经去法院起诉后还可以去经侦大队立案吗
你好请问因为我老公出轨他到法院起诉，我还没有出示户口簿法院就已经立案了，请问这符合立案要求吗
工伤认定书已经得到一年多，可以在法院作为确定劳动关系的证据吗？公司反悔还能向法院起诉吗？
您好，我钱被骗了，公安立案了!我可以向法院起诉被告人还钱吗?我不知道他具体情况行吗?
对方已经受到拘留处罚，后双方达成调解赔偿协议，可以继续到法院起诉对方赔偿吗？
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轻伤害2级，立案了，但是人还没抓起来，我们可以到法院起诉吗?
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李某在未告知我的情况下，强行变卖代为保管的货物，法院已受理，请问撤诉后可以在公安局经侦部门立案吗
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小产权房产生纠纷法院会受理吗
我有更好的答案
　最高院规定法院对于民事诉讼实行登记制度，即使是小产权房也需要登记立案，　　《最高人民法院关于人民法院登记立案若干问题的规定》　　第一条 人民法院对依法应该受理的一审民事起诉、行政起诉和刑事自诉，实行立案登记制。　　第二条 对起诉、自诉，人民法院应当一律接收诉状，出具书面凭证并注明收到日期。　　对符合法律规定的起诉、自诉，人民法院应当当场予以登记立案。　　对不符合法律规定的起诉、自诉，人民法院应当予以释明。　　小产权房属于违法建筑，买卖小产权房的合同无效，不受法律的保护，因此，要维权是很困难的事情。　　各地对小产权房的纠纷所持的态度也不尽相同，有的主张“买卖农村的私有房屋，如双方自愿并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应着其补办有关手续。”　　有的则主张“此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，例如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。”鉴于此，解决小产权房的纠纷，最好是通过协商解决的方式来处理。　　首先，小产权房的性质是属于履行了审批手续的房屋，但是集体经济组织在安置本集体民过程中擅自扩大了销售对象。　　在此情况下，应首先认定所涉房屋的所有权是属于农村集体经济组织所有，或者属于宅基地使用人所有，拆迁安置补偿的利益，只能由所有权人即集体经济组织及其成员享有。　　其次，小产权房是属于违法建筑。根据《城市房屋拆迁管理条例》第22条第2款“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿”的规定。
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小产权房纠纷？不怕！手把手教你解决一切问题（法律规定+相关案例）
本文主要是对司法实践中小产权房合同效力问题、小产权房抵押问题、离婚时小产权房处理问题等主要情形进行分类及法院对这几种情形处理的裁判观点进行归纳总结，帮助大家更加清晰的了解小产权房纠纷案件中的裁判规则。
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情形一： 小产权房买卖合同效力问题
1、本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效
法律规定：（1）《宪法》第10条规定：城市的属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。（2）国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）第二条规定：加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发；农民集体不得出让、转让或出租用于非农业建设；农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放和房产证。（3）国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。解读：根据上述法律规定可以看出，我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售，但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖，因此，只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房买卖合同时意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，一般认定该小产权房买卖合同有效。
2、本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效
案例索引：省市中级人民法院民事判决书（2013）赣中民一终字第264号案情简介：原告钟某系崇义县城XX镇XX村XX角村民小组（现更改为崇义县XX镇XX新村）村民，被告殷某为崇义县XX乡XX村XX组村民。日，原告与被告双方签订一份《房屋买卖协议》，约定原告将坐落在崇义县XX镇XX新村XX号小公路边新建的砖混结构第三层房屋及柴棚间卖给被告，因该《协议》约定由原告负责办理所有权房产证，国有土地使用权证等，被告因未取得二证所以未把购房余款付清给原告。被告所购房经装修整理后已居住至今。后双方发生争议，诉至法院。裁判要旨：（一审法院）农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原、被告之间所签订的《房屋买卖协议》的买卖标的物不仅是房屋，其中还包括相应的集体土地宅基地的使用权。原、被告所签订的《房屋买卖协议》违反我国有关法律、法规强制性规定，应认定为无效协议。（二审法院）宅基地使用权的主体是农村特定集体经济组织的农村居民。上诉人殷某的户籍虽属农村户口，但其是崇义县XX乡XX村XX组的村民，并非崇义县XX镇XX新村的集体经济组织成员，其不具有使用XX镇XX新村宅基地的资格，而双方所签房屋买卖协议是一种集体土地上房屋买卖，该房屋买卖行为也未取得XX镇XX新村的同意，故上诉人殷某与被上诉人钟某签订的房屋买卖协议无效。同类案例：江西省赣州市中级人民法院民事判决书（2014）赣中民一终字第254号；江西省市西湖区人民法院民事判决书（2014）西桃民初字第1018号。
3、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效
案例索引：江西省南昌市中级人民法院民事判决书（2015）洪民三终字第91号案情简介：2002年，南昌经济技术开发区区工委、管委会决定对下罗村XX自然村实施拆迁。原告汪某的自建农房属于拆迁范围。日，下罗村委会与汪某签订一份《下罗XX自然村农房拆迁补偿协议》，该《协议》对拆迁补偿事宜进行了约定。2003年9月底，原告汪某获得下罗村委会拆迁安置房一套，即下罗新村X区XX号。日，原告汪某（作为甲方）与被告黄某（作为乙方，为城镇居民）签订了一份《协议书》，约定由乙方认购甲方所有的位于下罗新村X区XX号拆迁安置房一套。后原告诉至法院要求被告返还上述小产权房。裁判要旨：（一审法院）农村的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。本案诉争的拆迁安置房附着的土地属于农村集体土地，根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定，宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，城镇居民到农村购买农民住宅的行为是不受法律保护的，该买卖行为一般是无效的。（二审法院）汪某与黄某签订的《房屋认购协议书》因违反了《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定而无效。例外情形：城镇居民在签订小产权房买卖合同后取得了该集体组织户口并经相关部门批准，该房屋买卖合同一般认定有效。案情简介：案件当事人马某原为城镇居民。1989年，马某与陈某签署房屋买卖合同，陈某将位于市海淀区XX乡XX河的农村房卖与马某，价款21000元。双方买卖行为发生后，马某向有关部门交纳了相应税款，取得了相应审批，并于1996年取得北京市房地产管理局颁发的房产所有证。此后，马某又于2005年将户口迁入诉争房屋。但陈某认为根据我国法律规定，农村宅基地不得向城市居民出售，双方签订的房屋买卖合同违反了国家法律规定，故于2007年向一审法院起诉要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，并要求马某腾退房屋。裁判要旨：（一审法院）因诉争房屋之宅基地属当地农村集体所有，马某属城镇居民购买农村房屋，虽签订买卖合同当时系双方自愿，且马购买后在院内增建了房屋居住至今，然地方房屋之买卖必然涉及土地使用人之变化，故不能排除此房屋买卖违反法律规定之性质。法院判决双方于1989年签订的买卖合同无效，马某于判决生效后一个月内腾退诉争房屋。（二审法院）按照我国法律规定，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制。在此前提下，城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定无效。但在处理具体案件时应当结合个案的不同情况综合加以判断。本案中，马某作为城市居民，其与陈某签订的房屋买卖合同已经过海淀乡政府的批准。此后，马某取得了该房屋的产权证书，并已于2005年将户口迁入。在十几年的时间中，马某在诉争房屋中实际居住，已对该房屋形成了稳定的占有关系。鉴于此，在综合案件当时的历史背景及从有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，应当确认马某与陈某签订的买卖合同有效为宜。据此，二审法院作出撤销原审判决，驳回陈某诉讼请求的终审判决。
4、小产权房买卖合同被认定无效之后的处理规则
法律规定：（1）《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。（2）日，北京市高级人民法院下发了《关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件的处理原则问题》，明确在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。（3）省高级人民法院于2011年下发的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》中规定：城镇居民就农村集体土地上修建的小产权房与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担。（4）省高级人民法院于日下发的《全省民事审判工作会议纪要》中亦明确：对于因买卖在集体所有的土地上开发的小产权房而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认小产权房买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡。（5）2013年4月，北京市高级人民法院整理了《当前民事审判中需要注意的几个法律适用问题》，再次明确了在确定赔偿买受人损失时，如诉争房屋之后已处于拆迁程序之中，房屋重置和区位补偿价格可参照拆迁程序中的评估结果予以确定；如尚未进入拆迁程序，可通过委托鉴定的方式确定房屋重置和区位补偿价格。相关案例：江西省赣州市中级人民法院民事判决书（2014）赣中民一终字第204号；江西省南昌市西湖区人民法院民事判决书（2014）西桃民初字第1018号。
5、地区对小产权房纠纷特别规定
相关法规：（《上海审判实践》 2008年第1期）（1）对于发生在本乡镇范围内的农村经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效；（2）对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，如果取得有关组织和部门的批准，可以认定合同有效；（3）对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，未经有关组织和部门批准的,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住，使用该房屋的，该合同应做无效处理；（4）对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同现实际履行完毕，且购房人已实际居住，使用该房屋的，对合同的效力暂不表态，承认购房人对房屋的现状以及继续占有，居住使用该房屋的权利。
情形二：小产权房抵押权效力问题
小产权房未办理抵押登记时不被法院支持
案例索引（1）：江西省市渝水区人民法院民事判决书（2014）渝民初字第02388号案情简介：日，原告与第一被告签订《借款合同》一份，合同约定：第一被告向原告借款人民币70万元，第二、三、四被告还分别与原告签订承诺书、承诺四位被告用各自所有的集体土地使用权证住房进行抵押担保（注这些抵押担保没有依法进行登记）。日原告向第一被告发放贷款70万元。现该笔借款期限己届满，但第一被告只归还了部分借款，还有513500元未履行还款义务，经多次催促未果，原告起诉至法院，请求第一被告还款，及原告对第二、三、四被告的房屋享有抵押权优先受偿权。裁判要旨：根据《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。由于四被告这些抵押担保没有依法办理抵押登记，原告与四位被告的抵押合同尚未生效，对善意第三人不产生约束力，原告主张对抵押物优先受偿权与法律规定不符，本院不予支持。案例索引（2）：江西省市月湖区人民法院民事判决书（2014）月民一初字第960号案情简介：被告童XX与被告朱XX系夫妻关系。2013年8月，被告童XX向原告借款人民币60万元。日，原告将借款转入被告童XX的银行账户。日，原告与被告童XX签订了一份《抵押合同》，约定被告童XX将位于贵溪市XX镇XX村委会XX村小组的四层半钢筋结构房屋（赣志村建字《村镇房屋建设许可证》，日）作为向原告等的抵押。该房屋原、被告童XX未办理抵押登记。因被告童XX自日起未支付原告利息，故原告诉至本院，请求对该房屋享有抵押权优先受偿权。
裁判要旨：原告要求优先受偿《抵押合同》中约定的房屋，因法律规定建筑物抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，本案中原告与被告童XX签订了《抵押合同》，但未办理抵押登记，抵押权未设立，故对该诉请本院不予支持。
情形三：离婚时对小产权房处理问题
1、对自建或购买本集体的小产权房法院会做出使用权裁定
案件索引：江西省全南县人民法院民事判决书（2014）全民一初字第91号案情简介：原告钟某与被告郭某于2007年经人介绍相识，日在全南县民政局登记结婚。婚后原告在务工，被告在全南务工，夫妻感情一般，日生育一个男孩钟某某。之后，原、被告常因家庭琐事发生矛盾，原告向法院起诉离婚。另，2006年，原告在全南县城车站西路水口围原告哥哥家二楼上面加建了一层套房，没有办理房产证，2008年装修好。裁判要旨：位于全南县城老车站水口围的自建套房，因系在原告哥哥的房屋上加建，且未取得相关的合法审批手续，难于认定为合法的财产，故在相关部门对房屋未有处理结论之前，该房应归原告居住使用，但该房系婚后由双方共同出资装修，现被告仍居住在该房，离婚后被告将没有住处，故离婚时原告应给被告相应的经济帮助。相关案例：江西省南昌市西湖区人民法院民事判决书（2014）西少民初字第95号。
2、对购买非本集体的小产权房法院通常不做处理或尊重夫妻协定
案件索引（1）：江西省赣县人民法院民事判决书（2014）赣民一初字第531号案情简介：原告肖XX与被告池XX双方于1997年8月确立恋爱关系。双方于日在赣县XX乡人民政府登记结婚。2011年10月开始至今，被告池XX与原告肖XX因感情不和一直分居。2010年9月原、被告在章贡区X镇X村XX组XX坑购小产权房一套，原告以感情破裂为由诉至本院要求离婚并要求对该小产权房进行分割。裁判要旨：对于双方争议的小产权房分割问题，因双方均未提供该房屋产权证明，本院认为证据不足，不予支持。原、被告可以待证据充分后再另案处理。案件索引（2）：南昌市西湖区人民法院民事判决书（2014）西少民初字第95号案情简介：原、被告于1997年7月经人介绍相识，日登记结婚， 2007年，双方购买了南昌市青山湖区住房一套及南昌市昌东工业区住房一套（属小产权房）。由于原、被告双方性格差异，双方在生活琐事上经常发生争吵，两人长期分居，故原告以夫妻感情完全破裂诉诸法院，要求与被告离婚并要求对该小产权房进行分割。在法庭审理过程中，双方对所涉及的房产达成价格协议：坐落于南昌昌东工业区房产作价28万元。裁判要旨：坐落于南昌昌东工业区房产系小产权房，本庭不宜对所有权进行分割，仅明确使用权为宜。判决坐落于南昌昌东工业区房产由原告邹某居住。
3、离婚时未取得小产权房权证的法院通常不做处理
案件索引：山东省市中级人民法院民事判决书（2015）济少民终字第83号案情简介：原、被告于1999年经人介绍相识，于日登记结婚，婚后生育一女展某甲，2015年，原告以双方婚前缺乏了解及沟通，婚后夫妻之间缺少关心照顾，导致夫妻感情变淡，为由向法院提起离婚诉讼，并要求对夫妻共同财产座落于济南市天桥区房屋一套进行分割。庭审中被告称其不清楚该房屋是否办理了产权登记，但产权没有办理到其名下。原告认可上述房屋系双方婚后购买，但认为该房屋系小产权房，未办理房屋产权登记。裁判要旨：对济南市天桥区房屋的处理，被告未证明该房屋办理了产权登记，原告认为该房屋系小产权房，未办理房屋产权登记，原、被告均要求居住使用该房屋。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”本案中，上述房屋未办理产权登记，未取得完全所有权，所以根据上述规定，在本案中对该房屋的所有权归属，不予处理。鉴于该房屋现由被告占有使用，且孩子随被告一起共同生活，在该房屋办理产权登记之前，由被告居住使用该房屋为宜。待该房屋办理产权登记取得完全所有权后，双方如有争议，可以另行主张权利。
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买小产权房遇纠纷起诉被驳回
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（原标题：买小产权房遇纠纷起诉被驳回）
本报讯（记者&王天淇）李某从朋友韩某处买了一套小产权房，可韩某因房价迅速上涨而后悔。李某起诉到法院，要求确认房屋买卖协议有效。但由于小产权房屋交易是国家明令禁止的，李某只好撤诉。李某起诉称，他和韩某本是多年好友，韩某的儿子沾染上了赌博的恶习，欠下巨额债务，韩某便向他借款11万元用于还债。后来听说李某要买房，韩某主动说，自己没有能力偿还11万元的债务，但李某可以购买自己的房屋，这样一来自己就能还上债了。李某于是一次性支付80万元，购买了韩某名下的一处房屋。但没想到，今年年初，眼见通州区的房价上涨，韩某觉得房子卖亏了，于是要求收回。李某无奈，诉至法院，要求确认房屋买卖合同有效。但到了法院他才清楚，房子是农村旧村改造在集体土地上建起的房屋，就是俗称的小产权房，没有国家颁发的产权证，只有村委会颁发的房屋使用证明，而这个证明无法更改使用人姓名。对于小产权房，由于法律规定不允许买卖，所以也没有法律规定小产权房的纠纷应该怎样处理，法院无法确认该房屋买卖协议的有效性。李某无奈撤回了起诉。
此案的主审法官刘析鹭表示，并不是所有的纠纷法院都有处理的权利，对于小产权房屋，其买卖交易破坏了正常的商品房买卖市场经济秩序，是国家明令禁止的事项，所以对于该类买卖所引发的纠纷，法院只能裁定驳回起诉。刘析鹭法官说，在小产权房屋交易中，法院无法处理房屋物权部分引发的房屋买卖纠纷，但交易中的债权纠纷部分，仍受法律的保护。一旦双方发生纠纷，若买房者同意不要房，但想将买房款拿回，可以不当得利为由，提起债务纠纷类诉讼。“但是为了自己的交易安全和生活的安宁，最好不要出售或者购买小产权房，以免出现纠纷后无法解决。”
(原标题：买小产权房遇纠纷起诉被驳回)
本文来源：北京日报
责任编辑：王晓易_NE0011
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小产权房买卖纠纷-物权法房产纠纷怎么处理
一 : 物权法房产纠纷怎么处理 　　导语：中华人民共和国物权法是为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定的法规。那么，当遇到物权法房产纠纷怎么处理呢?一起来了解以下相关的法律知识吧。
　　物权法房产纠纷怎么处理
　　对于房产纠纷，如果双方订立的仲裁条款无效，或者双方明确约定以诉讼方式解决纠纷，就应按《民事诉讼法》第34条的专属管辖规定，向不动产所在的人民法院提起诉讼。
　　1、要确认被告。如果是个人，可以到对方的户籍所在地派出所打印户籍证明;如果是单位，可以到工商行政管理局打印该单位的基本注册资料。
　　2、书写民事诉讼状。诉状应说明当事人身份情况、诉讼请求、以及事实与理由。为确保判决的顺利执行，还可以申请人民法院采取财产保全措施。
　　3、提交诉讼状和证据。准备就绪后，就向人民法院立案庭提交诉讼状和证据提起诉讼。案件受理后，人民法院会发出《案件受理通知书》、《证通知书》，并通知交费。如七日内未按照规定交纳诉讼费，人民法院将裁定案件按撤诉处理。
　　4、举证。立案后，人民法院可能会指定举证期限，要求在期限内提交全部证据材料，逾期提交的证据则不予质证。
　　5、开庭。立案后，人民法院会安排开庭日期，并提前通知当事人。开庭时应准时到庭，原告无正当理由迟到的，人民法院会裁定按照撤诉来处理。
　　6、开庭审理。依次需要经过核实双方当事人身份、告知当事人诉讼权利及义务、询问当事人是否申请回避、始法庭调查、举证质证、法官询问、法庭辩论、陈述最后意见、法庭调解和宣判的程序。
　　房产纠纷解决方法：
　　(1)协商解决。
　　(2)调解解决。调解，是指购房纠纷的买卖双方，在不能通过相互协商解决纠纷时，根据一方当事人的申请，在房地产管理部门、消费者协会或其他组织部门的主持下，通过说服教育，促使双方当事人根据有关商品房销售的法规和政策的规定，相互谅解，达成和解协议，使购房纠纷及时得到解决的一种方式。
　　(3)仲裁解决。仲裁又称公断，是指买卖双方在争议发生之前或争议发生后达成协议，自愿将争议交给仲裁机关依照国家法律、法规和地方性行政规章、规定做出对各方均具有约束力的裁决。仲裁不受行政机关、社会团体和个人的干预，仲裁委员会与行政机关之间没有隶属关系。仲裁裁决一经做出，即具有法律效力，并且仲裁裁决是终局的，不存在当事人上诉的问题。如要采用仲裁方式解决纠纷，购房者和开发商必须订有仲裁协议，自愿将纠纷递交仲裁解决。如果双方中有一方不愿将纠纷递交仲裁，那么就不能采用这种方式解决纠纷。
　　(4)行政解决。购房纠纷的行政解决，是指经商品房所在地的房地产管理机关等部门调解无效或达成协议后，当事人又反悔的纠纷，或者是购房纠纷当事人直接到行政部门投诉，由该行政管理部门对其纠纷进行处理的一种具体行政行为。就方式而言，行政解决一般经过一级行政决定和行政复议两个阶段。其中，一级行政决定是行政复议的前提和必经程序。包括购房纠纷在内的房地产案件的行政复议依《行政复议法》的规定进行。
　　(5)诉讼解决。购房纠纷的诉讼解决，是人民法院在纠纷当事人和其他诉讼参与人的共同参加下，解决购房纠纷的一种方式。购房纠纷诉讼有民事诉讼和行政诉讼两种。民事诉讼的当事人是发生购房纠纷的平等民事主体，即公民、法人或非法人组织，购房纠纷的民事诉讼，由人民法院民事审判庭(有些地方人民法院设有专门的房地产审判庭)根据《民事诉讼法》的规定进行审理。
　　【相关知识】：
　　关于房地产纠纷案件及《物权法》若干问题的处理
　　一、关于商品房认购合同与定金的问题
　　出卖人与买受人在签订商品房买卖合同前先行签订认购合同,就房屋买卖有关事宜进行初步确认,并收取一定数量的定金作为订立商品房买卖合同的担保,是当前商品房买卖的通常形式.由于现行法律、法规对认购合同问题没有具体规定,容易引发纠纷,需给予明确认定.我们认为,认购合同是独立的合同.认购合同是平等主体间为设立某种民事权利义务关系而签订的协议,认购合同作为出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议,应属于商品房买卖合同的预约合同,即认购合同与商品房买卖合同是预合同与本合同的关系.
　　对当事人在签订认购合同时约定交付定金的,根据《担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条的规定,该定金为立约定金.根据当事人的约定和法律关于定金的规定,因当事人一方违反认购合同约定,导致商品房买卖合同未能订立的,应按照定金罚则承担责任,即交付定金的当事人一方违约的,丧失取回定金的权利;收取定金的当事人一方违约的,应双倍返还对方当事人定金.如当事人双方均无违约行为,只是就有关条款协商不一致,或者因不可归责于当事人双方的事由,如不可抗力和其他当事人意志以外的因素而导致商品房买卖合同未能订立的,收取定金的当事人一方应将定金返还给对方当事人.
　　二、关于不动产确权诉讼与不动产权属登记的关系问题
　　由于发生侵占、错误登记,或是遗产分割不及时,遗产由继承人中的一方长期使用,当房屋拆迁或是出售时,为分割收益而发生纠纷中常出现的难题是,一旦有一方当事人取得了房产的产权证,其他当事人再主张权利时,对方以产权证进行对抗,认为是政府以行政行为对其权利给予了确认,如果要重新确权,先要通过行政诉讼撤销政府的产权证,否则就不得以民事诉讼直接主张确权诉讼.在审判实践中对此也有两种分歧意见,一种认为是要通过行政诉讼撤销产权证,再进行民事确权,因为产权确认是政府的行政行为;而另一种观点认为,不必通过行政诉讼撤销产权证,在民事审判中审查实体权利,直接确权,然后依据判决向政府登记部门申请产权变更登记即可,因为产权登记仅是一种依当事人申请进行的登记行为,并非是行政许可,其基础是民事实体权利,属物权范畴,通过民事确权之诉完全可以解决.
　　我们同意第二种意见.对此问题,《物权法》虽未明确规定,但根据《物权法》的有关规定,可以确定的是人民法院在民事审判中可以直接确权.《物权法》第十七条规定:&不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明.不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准.&据此,不动产权属证书仅是用以证明不动产物权的证据之一,其证明效力可以由法院依据民事诉讼程序予以推翻.《物权法》第二十八条规定:&因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力.&从该条的反向理解来看,如果人民法院无权在民事诉讼中确认不动产物权,则《物权法》该条规定即无意义.《物权法》第三十三条规定:&因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利.&该条并未明确&确认权利&的机关范围,但亦未禁止人民法院的确权权力.
　　基于上述,我们认为,针对已登记在一方当事人名下并已取得权属证书的不动产,另一方当事人就权属争议提起民事诉讼的,如该起诉符合《民事诉讼法》关于民事案件起诉条件的规定,应按民事案件审理,并就该权属争议作出裁判.
　　三、建设工程施工合同的工程具体范围如何界定问题
　　建设工程施工合同在学理上属于承揽合同的一种,《合同法》亦规定对建设工程施工合同没有规定的部分,可适用承揽合同的规定.但建设工程施工合同的工程具体范围与承揽合同中的其他合同类型的承揽作业范围如何划分问题,法律或司法解释均没有明晰.实践中,一些挖泥、填土、运泥等纯属劳务合同范畴,而与建筑并没有直接本质关系的承揽合同,亦归结为建设工程施工合同予以立案.因建设工程施工合同的一个重要特点往往需要审查承包人的工程资质,而上述劳务行为的行为人通常没有资质,往往因合同无效而导致劳务付出主体的利益无法保护.实践中是否以需要颁发资质证的工程种类才可作为建设工程施工合同的范围?如对建设工程施工合同的工程具体范围不作明确界定的话,极易在建设工程施工合同的效力认定上存在困惑.我们认为,除合同目的实现需要特种资质外,建设工程施工合同的工程范围不宜扩大.
　　四、关于建设工程价款优先受偿权的适用问题
　　《合同法》第二百八十六条规定:&发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款.发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖.建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿.&该条确定的就是建设工程价款优先受偿权.为正确适用该条规定,最高人民法院于 日作出《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》,从而构成了我国目前的建设工程价款优先受偿权法律制度.
　　(一)关于建设工程价款优先受偿权的权利性质问题
　　对此,自《合同法》颁布以来,存在争议.主导观点认为:建设工程价款优先受偿权为法定抵押权.梁慧星教授称:&合同法第二百八十六条从设计、起草、讨论、修改、审议直至正式通过,始终是指法定抵押权.&我们认为,建设工程价款优先受偿权应当是法定抵押权,其成立直接根据法律规定,不需当事人之间订立抵押合同及办理抵押权登记,且该权利优先于约定抵押权的行使,可对抗其他债权.简单地说,建设工程价款优先受偿权就是一种承包人就建筑物直接支配其交换价值而优先于发包人的其他债权人受偿其债权的权利,它的实现无须借助义务人的给付行为,且不仅可以对抗发包人,还可以对抗第三人,是一种支配权、绝对权,属于物权范畴中的抵押权.
　　(二)关于建设工程价款优先受偿权的适用条件问题
　　1、主体方面
　　虽然法律及最高人民法院的司法解释对承包人的范围并未进行限制性的规定,但一般限定于工程造价范围内的建设工程施工承包人之间,不包括提供技术服务的工程监理单位和属于买卖合同关系的材料、设备供应商.其中,承包人应具有法定的相应建设工程施工承包资质.
　　关于分包人能否行使优先受偿权问题,目前存在争议.我们认为,分包人应有条件地享有优先受偿权.建设工程合同订立总承包合同后,再由总承包人订立分包合同的,在总承包合同、分包合同均有效的情形下,发包人拖欠工程款的,总承包人可以主张优先受偿权.根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《建设工程施工合同司法解释》)第二十六条第二款的规定,分包人可以在发包人欠付工程款范围内向发包人请求支付工程款.因此,只要分包人完成了其与总承包人或者转包人之间合同约定的施工义务且工程质量合格的,分包人可就其承建的工程部分在发包人欠付的工程款范围内向发包人主张优先受偿权.
　　关于勘察人、设计人是否享有建设工程价款优先受偿权问题,亦有争议.我们认为,根据国务院《建设工程质量管理条例》、《建设工程安全生产管理条例》的规定,建设工程包括土木工程、建筑工程、线路管道、设备安装工程和装修工程.勘察人、设计人的工作并没有直接物化到建设工程之中,而且勘察人、设计人的债权数额相对较少、容易实现,因此,勘察人、设计人不享有建设工程价款优先受偿权.
　　另外,由于建设工程价款优先受偿权是基于建设工程承包合同而产生的,因此其权利和义务主体应为建设工程承包合同双方,至于所建工程竣工后其所有权是否转移在所不问.司法实务中,建设工程价款优先受偿权人应当直接向合同另一方主张权利,如果所建工程竣工后其所有权发生了转移,则法院可以向权利人释明追加所有权人为共同被告,法院也可以依职权追加所有权人为第三人,以便查明案件事实.如果权利人不同意追加而法院亦未追加,案件进入执行程序后,应追加所有权人为共同被执行人,进而实现工程价款优先受偿权.理由是:建筑工程价款优先受偿权可随建筑物所有权转移而转移,效力一直追及于该建筑物,具有从属、追及、物上代位和优先受偿的特性.从这一属性上看,建筑工程价款优先受偿权带有某种程度的强制性.这种强制性不但可以对建筑物进行拍卖或折价实现优先受偿,还主要体现在法院的强制执行中可以直接追加建筑物的所有权人为共同被执行人.对此,最高人民法院在审理陕西西岳山庄有限公司与中建三局建发工程有限公司、中建三局第三建设工程有限责任公司建设工程施工合同纠纷案(〔2007〕民一终字第10号)中,已经明确.
　　2、客体方面
　　承包人只能就其承包的建设工程、发包人未支付的工程价款行使优先受偿权,包括承包人独立完成的、参与完成的或约定完成的建设工程,不包括承包人承建的发包人的其他建设工程价款,更不包括发包人因其他原因形成的对承包人的未付款.其中,按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的,不适用建设工程价款优先受偿权.这类工程主要包括四类:一是以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施,如学校的教学楼、幼儿园的教室、医院门诊楼等;二是公有公共设施,为公共生活、安全需要所建,不以营利为目的,也并非某一种独立主体可独自占有、使用,如城市公共广场、江河堤坝等;三是保密工程,如军事基地等;四是行使建设工程价款优先受偿权将会严重影响该工程整体功能的,如铁路、通信光缆、供水供电系统等.
　　另外,发包人未支付的工程价款应是合同约定的包干价或者依照合同约定经竣工决算确定的价款扣除发包人已付部分;如果工程尚未竣工,该价款应是根据合同可以确定的进度款或备料款.而且,该建设工程价款应是已届清偿期.若合同对此约定不明确,则承包人可以按照《民法通则》第八十八条和《合同法》第六十二条的规定向发包人确定履行期限.若发包人因失去清偿能力而被宣告破产,则未到期的建设工程价款也应视为已届清偿期.
　　(三)关于建设工程价款优先受偿权的受偿范围问题
　　《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条规定:&建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用,不包括承包人因发包人违约所造成的损失.&由此可知:一是行使工程价款优先受偿权的范围并非建筑工程价款的全部,仅为承包人因承包工程而实际支出的费用,包括工作人员报酬、材料款、机械台班费、各种税费等.二是因发包人违约给承包人造成的损失包括逾期付款的利息、停窝工损失、违约金、材料设备闲置损失、预期可得收益等均不属于优先受偿范围;三是关于承包人垫付的工程款(以工程垫资为名进行资金拆借的除外),根据最高人民法院研究室有关人士在接受《建筑时报》记者采访时对垫资问题的解释,确实已经物化为建设工程中部分的,应予支持追偿.
　　(四)关于建设工程价款优先受偿权的行使期限问题
　　根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条的规定,建设工程承包人行使优先权的期限为6个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算.根据合同自治原则,承发包双方可在合同中约定延长期限.对建设工程&竣工之日&的认定,根据建设工程施工合同范本的规定,工程竣工验收通过,承包人送交竣工验收报告的日期为实际竣工日期.工程按发包人要求修改后通过竣工验收的,实际竣工日期为承包人修改后提请发包人验收的日期.至于司法解释中有关&约定的竣工之日&的规定,则主要用来解决实践中大量存在的&烂尾楼&工程,不让此类工程的承包人因工程竣工时间被无限期拖延而无法行使工程价款优先受偿权.如果当事人对建设工程实际竣工日期有争议的,可以根据《建设工程施工合同解释》第十四条的规定确定.即:&(一)建设工程经竣工验收合格的,以竣工验收合格之日为竣工日期;(二)承包人已经提交竣工验收报告,发包人拖延验收的,以承包人提交验收报告之日为竣工日期;(三)建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用的,以转移占有建设工程之日为竣工日期.&
　　需要特别指出的是,我们应当特别注意建设工程价款优先受偿权的行使期间与失权问题.按照《合同法》第二百八十六条的规定,当发包人未按照约定支付价款时,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款.发包人逾期不支付的,承包人可以行使建设工程价款优先受偿权.而《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》将行使建设工程价款优先受偿权的期限硬性规定为6个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算.这样一来,则导致出现新的问题:如果当事人约定给付工程款的时间在竣工之日6个月后,则类似这种约定是否意味着排除了承包人优先受偿权的适用?另外,实践中也不乏发包方拖延甚至回避结算工程款的情况,如果工程款的结算数额在工程竣工6个月后仍不能确定,是否当事人的优先受偿权就不能行使?我们认为,《合同法》第二百八十六条的立法目的是维护承包人的合法工程款债权权益,如果不对《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定作出变通解释或回到立法精神上来,则不能保护当事人的合法权益.因此,我们认为,《合同法》第二百八十六条强调的是当事人不按照合同约定、逾期不支付工程款,才能行使优先权,即发包人所欠的工程款必须为到期债务.因此,建设工程价款优先受偿权行使期限的起算点应当尊重当事人对建设工程款债务约定的履行期限.如果当事人约定了给付工程款的具体期限,应尊重双方的约定,从债务到期后算6个月期限作为建设工程价款优先受偿权的行使期限.如果当事人没有约定给付工程款的具体期限或者约定不明,可以根据《建设工程施工合同解释》第十八条的规定确定应付工程款的具体期限,即:&(一) 建设工程已实际交付的,为交付之日;(二) 建设工程没有交付的,为提交竣工结算文件之日;(三) 建设工程未交付,工程价款也未结算的,为当事人起诉之日.&对于这个问题,最高人民法院也给予了关注,最高人民法院公报案例&监步工程公司诉恒地公司建设工程施工合同纠纷案&(佛山市中级人民法院〔2007〕佛中法民五终字第438号民事判决)就贯彻了上述理解适用精神.
　　(五)关于建设工程价款优先受偿权的行使方式问题
　　根据《合同法》第二百八十六条的规定,建设工程价款优先受偿权的行使方式,一是由发包人与承包人协议将该工程折价;二是由承包人申请人民法院拍卖.协议将工程折价既可以是承包方与发包方协议,将相当于尚欠工程款价值部分的建筑物折价抵偿给承包人,也可以是承包方与发包方协议将建筑物折价出卖给第三人,承包人从所得价款中优先受偿.需要注意的是,申请人民法院拍卖不是&提起诉讼&.立法意图是要改变建设工程价款优先受偿权的行使方式,由&对人诉讼&改为&对物诉讼&,即向法院申请建设工程价款优先受偿权.承包人向法院申请,应提供证据证明其享有建设工程价款优先受偿权及该权利具备执行条件.法院受理申请后,通知发包人.如果发包人就该项权利是否成立及是否符合执行条件提出异议,应当终止执行程序,驳回承包人的申请.司法实践中,通常由承包人另外提起确认之诉,确认承包人享有建设工程价款优先受偿权.法院裁判后,承包人申请执行,法院委托拍卖机构将建设工程依法拍卖,承包人对拍卖所得的价款获得优先受偿.
　　五、关于房地一体原则的理解与适用问题
　　(一)房地一体原则的概念
　　房地一体原则,是指当转让、抵押房屋等建筑物的所有权时,其占用范围内的土地使用权也要一并转让、抵押;当转让、抵押土地使用权时,其地上的房屋等建筑物所有权也要一并转让、抵押,俗称&房随地走、地随房走&.《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三、二十四、三十三条,《城市房地产管理法》第三十一条、《担保法》第三十六条均肯定了这一原则.《物权法》又以第一百四十六条、第一百四十七条、第一百八十二条、第一百八十三条四个条文,再次以立法的形式肯定了这一原则,其立法目的是规范土地使用权的主体与地上建筑物及其他构筑物所有权的主体保持一致.
　　根据该原则,我国现行立法既不认为土地与建筑物是独立的物权客体,也不认为建筑物附属于土地或者土地附属于建筑物,而是认为房屋与土地是一个整体,即以房地产作为物权客体.注意,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条但书部分,允许执行查封过程中房地分属不同主体的情况存在,但随着《物权法》统一的不动产登记制度的完善,上述法院执行的行为应做相应调整.
　　(二)房地一体原则的性质及适用
　　根据《物权法》第五条确立的物权法定原则,物权法定不仅体现在物权类型的法定,还包括权利义务内容的法定.而房地一体原则正是对物权内容的强制性规定,当然对当事人具有强制性的约束力,而且应当理解为效力性规范.有人从当事人意思自治角度出发,认为当事人在处分不动产时,可以以不同的方式分别处分房屋所有权和土地使用权,例如,出卖宅基地上的房屋时,明确约定不出卖土地,并由村委会作为一方当事人加盖公章等,认为此种协议属于各方真实意思的表示,合法有效.例如:&北京的画家村&房地产纠纷就属此类.但是,从物权法定的角度来看,《物权法》关于房地一体的规定就是对当事人意思自治的约束和限制,当事人在处分物权时,应严格遵守这种约束和限制,无一例外.因此,双方当事人对房地分别处分的约定也应该遵守物权法定原则,上述&只卖房子不卖地&以及类似&卖房子租地&的协议,应认定其违法了《物权法》房地一体原则,根据《合同法》第五十二条第(五)项的规定,应认定此类处置协议无效或部分无效.当然,就房地分别抵押的情况,因《物权法》已有特别规定,故应另当别论,下文详述.
　　(三)关于建设用地使用权与地上建筑物分别抵押问题
　　在以往实践中,存在这样的情形:抵押人在设定房地产抵押时仅对房产或地产办理抵押登记手续,而未将房产与地产一并抵押登记,或者抵押人将房产与地产分别抵押给不同的债权人,并分别办理抵押登记.于此情形,是否应认定抵押无效?《担保法》第三十六条规定,&以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押.以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将国有土地上的房屋同时抵押.&该规定究竟是表明房产与地产必须同时抵押,否则无效,还是表明只要其中之一设定抵押,就当然产生同时抵押的效果?一时众说纷纭,莫衷一是,大致可归纳为三种观点:一是认为抵押无效,理由是《担保法》第三十六条、《城市房地产管理法》第三十一条、第四十七条等规定,土地使用权与地上房屋应当同时抵押.此为法律法规的强制性规定,故单独设定抵押无效;二是认为抵押有效,且抵押权的效力及于未登记的部分.理由是《担保法》第三十六条规定的是法定抵押权.根据&地随房走,房随地走&的原则,抵押权的效力当然及于另一部分;三是认为抵押有效,但抵押权的效力不及于未登记的部分.抵押权人就抵押合同约定并登记的部分享有抵押权.
　　《物权法》第一百八十二条第一款在基本重述了《担保法》第三十六条第一款的规定后,于第二款明确规定,抵押人未将土地使用权与地上建筑物一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押.因此,土地使用权或地上建筑物抵押,其中一项即使没有约定或登记,亦推定一并抵押.可见,《物权法》采纳的是上述第二种意见,《物权法》第一百八十二条第二款规定的是法定抵押,与《合同法》第二百八十六条规定的法定抵押一样,其无需登记即有效.当然,关于法定抵押的理解还有助于解决实务中出现的权利冲突问题.例如,在目前不动产登记机关仍未统一的情况下,如果甲将土地使用权抵押给了乙,将地上建筑物抵押给了丙,并分别办理了抵押登记.这样,乙的土地使用权抵押效力及于地上建筑物,而丙的地上建筑物抵押权效力及于土地使用权,就在相同的标的物上形成两个抵押权,且因法定抵押部分无需公示,两个抵押权效力则不分伯仲,均具对抗效力,如何解决冲突呢?当然可以依据抵押权设定先后,亦即抵押登记的先后,来确定实现抵押权的顺位.
　　因此,在房产与地产未一并抵押的情况下,由于《物权法》的特殊规定,应认定有效,并按照《物权法》第一百八十二条第二款的规定处理未抵押部分的权益.当然,如果土地使用权抵押时还未建有房屋的,抵押权只对土地使用权产生效力,后建的房屋经登记另行抵押的,也应认定抵押有效,前后两种抵押权人分别享有土地与房屋的优先受偿权,抵押权的享有不存在先后顺序.
　　六、关于房地产合同效力的认定问题
　　鼓励交易,维护交易安全是《合同法》、《物权法》的重要精神,实践中要谨慎正确地认定房地产合同的效力,防止出现阻碍合法交易的后果.
　　一是根据最高人民法院关于适用合同法司法解释的规定,人民法院只能依据法律和行政法规来认定合同效力,而不能直接援引地方性法规和行政规章作为判断合同效力的依据.如果违反地方性法规或者部门规章将导致损害社会公共利益的,可以根据《合同法》第五十二条第(四)项的规定,以损害社会公共利益为由确认合同无效.
　　二是只有违反法律和行政法规的强制性规定才能确认合同无效.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条(即&合同法第五十二条第(五)项规定的&强制性规定&,是指效力性强制性规定.&),以及近几年最高人民法院颁布的几个司法解释的精神,强制性规定包括管理性规范和效力性规范.管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范,此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为,但并不否认该行为在民法上的效力.效力性规范是指法律及行政法规明确规定违反该类规范将导致合同无效的规范,或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效,但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范,此类规范旨在否定其在民法上的效力,因此,只有违反效力性的强制性规范的,才应当认定房地产合同无效.
　　三是根据《物权法》关于债权效力与物权效力相区分的原则,房地产合同效力的认定要依据《合同法》的规定,而房地产的物权变动则受《物权法》的规制,房地产合同的效力不受房地产物权变动要件的影响.
　　七、关于房地产合同中违约金制度的适用问题
　　房地产合同中适用违约金的情形比较多,但审判实践中对于违约金的性质、违约金过高的主张方式、判断标准以及如何调整等问题认识不一.《合同法》第一百一十四条等规定已经确定违约金具有补偿和惩罚的双重性质,但以赔偿守约方的损失为主要功能,而非严厉惩罚违约方.由于支付违约金是违约方承担民事责任的主要方式之一,因此对数额过高的违约金条款,人民法院可以根据当事人的请求适当进行调整,对于当事人未提出调整违约金请求的,人民法院不得主动援引《合同法》的规定干预合同的明确约定;关于当事人申请调整违约金的方式问题,人民法院对当事人主张的方式不宜苛刻要求,当事人可以通过反诉的方式提出,也可以通过抗辩的方式主张,均可视为当事人提出申请;关于违约金过高的认定标准问题,应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素,由人民法院根据公平原则、诚实信用原则予以衡量.对此,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条至第二十九条已有明确规定,应注意适用.
　　八、关于城镇居民购买农村村民私有房屋和&小产权房&的效力问题
　　宅基地使用权是我国农村集体经济组织成员享有的一项用益物权,与物权人特定的身份具有密切的联系.对于建立于集体所有土地之上的宅基地使用权的买卖问题,我国法律包括《物权法》均没有明确规定,因此应当适用国家有关政策的规定进行裁判.国务院办公厅日发布的《关于加强土地转让管理,严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定,&农村的住宅不得向城市居民出售&;日国务院在《关于深化改革严格土地管理的规定》中再次强调,&加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地&.法律也明确规定禁止农村宅基地随意转让和抵押,可见,国家现行政策明确规定禁止城镇居民在农村购买宅基地或者地上建筑物,因此,人民法院应当按照上述规定,认定城镇居民与农村居民之间签订的房屋或者宅基地的买卖合同为无效合同,不支持城镇居民要求在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求.
　　对于本集体经济组织之外的其他集体经济组织成员购买农村居民宅基地和住宅的,应当如何处理,法律未明确规定.由于农村宅基地具有极强的福利和保障性质,且是本集体经济组织成员无偿取得的,由此,取得宅基地使用权的主体应当限于本集体经济组织成员,否则将会扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制,因此,对本集体经济组织之外的村民购买本集体经济组织成员的宅基地和房屋的,原则上也应当确认为无效.
　　对于农村集体经济组织自行开发的&小产权房&的买卖问题,按照我国现行房地产管理法规的规定,我国集体所有的土地在未办理国家征收手续转为国有土地之前,禁止进入房地产市场,由此,集体经济组织开发&小产权房&的行为是不受法律保护的,买卖&小产权房&合同实质上是变相买卖农村宅基地,也不可能办理物权变动手续,因此,&小产权房&的买卖合同也应当认定为无效.
　　九、关于涉及房改政策的房屋买卖合同应否受理的问题
　　我国住房制度改革是一项政策性强、涉及面广的系统工程,涉及房改政策的房屋买卖合同纠纷是否由人民法院受理,应当结合当事人提出的诉讼请求作出判断.如果当事人争议的核心和焦点是房改房的买卖问题,属于平等主体之间的民事权益之争,处理时涉及房改政策的,人民法院应当受理;如果当事人争议的核心和焦点在于是否适用房改政策或者如何适用房改政策,则不属于民事权益之争,不符合《民事诉讼法》第一百零八条规定的起诉条件,人民法院不应作为民事案件受理.
　　十、关于商品房买卖合同中的买受人请求出卖人办理物权变动手续是否适用诉讼时效的问题
　　在商品房买卖中,如果出卖人已经将商品房实际交付给买受人,买受人亦实现了对商品房的占有,此时买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理商品房产权登记手续的请求权具有物权属性,依据《物权法》的规定,不适用《民法通则》关于诉讼时效的规定.
　　十一、关于《物权法》规定的异议登记和登记机构赔偿诉讼应否受理的问题
　　我国《物权法》明确规定建立统一的不动产登记制度,在法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前,按照现行的法律规定,不动产物权变动的登记仍是行政管理部门的法定职责,在最高人民法院司法解释没有明确规定的情况下,人民法院不宜将异议登记和登记机构赔偿引起的诉讼作为民事案件受理.
　　十二、关于征收案件的受理问题
　　根据《物权法》第四十二条的规定,因征收行为引起的纠纷如何受理的问题应当区分不同情形:一是当事人之间具有书面征地补偿合同或者拆迁补偿合同,合同中对支付征地补偿或者拆迁补偿的数额有明确约定,被征收个人或者被拆迁人请求征收人或者拆迁人履行补偿合同的,此种情形下属于平等主体之间的民事权益争议,应当作为民事案件受理,但如果补偿合同一方的主体是政府的,不应作为民事案件受理;二是当事人之间没有签订书面补偿合同,被征收人或者被拆迁人请求征收人或者拆迁人支付补偿费用,或者增加补偿数额,或者请求安排社会保障费用的,此种情形下,被征收人或者被拆迁人与征收人或者拆迁人之间没有发生民事权利义务关系,不应作为民事案件受理,应告知当事人向征收或拆迁管理部门申请处理.但是,如果拆迁人没有拆迁行政依据,擅自违法拆除或损毁被拆迁人房屋,被拆迁人提起侵权赔偿诉讼的,应当作为民事案件受理.
　　十三、关于房屋买卖合同纠纷案件若干问题的处理
　　(一)房屋买卖中善意取得制度的适用
　　出卖房产一方在订立合同后&恶性&毁约,找各种理由,起诉至法院,要求认定合同无效或撤销合同,例如,夫妻双方一方以自己不知情,另一方私自处分房产为由,要求确认合同无效和对方侵害其房屋产权,从而达到收回房产的目的;出卖方以自己没有办理房产证为由,根据《城市房地产管理法》的规定,要求确认买卖合同无效,收回房产.上述种种情况,目的只有一个即&毁约&达到拒不出卖房屋的目的,损害买受方的权益.在审理过程中,我们应本着维护交易安全的考虑,适用诚信原则,依法保护房产买受人的权益.
　　另外,在审理过程中,如果出卖人持有的房产证仅登记出卖人为所有权人,是否适用《物权法》的善意取得制度?买受人是否有义务查清出卖人房屋的共有情况?房产证登记情况和夫妻共有、家庭共有存在冲突,如何认定合同效力?在房产买卖纠纷中较普遍存在.我们认为,应适用《物权法》的善意取得制度,不管出现上述何种情形,应严格审查,依法保护善意取得人的合法权益,对恶意&毁约&行为作否定评价,保护交易安全及房地产买卖市场的稳定.实际上,这里主要应当解决的是如何认定无权处分合同的效力和善意取得之间的关系问题.依据《合同法》第五十一条的规定,无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效.但在权利人未追认或者无处分权人事后末取得处分权的情况下,合同是否有效存在争议.多数意见认为,在权利人未追认或者无处分权人事后末取得处分权的情况下,处分行为无效,但由于受善意取得制度的规制,合同效力不应受影响,即合同仍然有效,处分权的欠缺不影响合同的效力.如果无处分权人无法依照合同约定交付标的物的,构成违约,合同相对人可以向无权处分人主张承担违约责任.在标的物已交付的情况下,如果合同相对人构成善意取得,则标的物的原权利人不得向善意取得人主张物权,只可以向无权处分人主张侵权责任.如果合同相对人不构成善意取得,则标的物的原权利人可以向相对人主张物权.相对人承担责任之后,可以向无权处分人主张违约责任.
　　(二)关于房屋买卖合同中承租人优先购买权问题
　　《合同法》第二百三十条规定:&出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利.&为进一步规范承租人优先购买权的行使,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕11号)第二十一条至第二十四条进一步细化了相应规则.
　　1、关于承租人优先购买权的适用范围问题
　　根据《合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定,承租人优先购买权发生在&出租人出卖租赁房屋&时,可见,房屋承租人优先购买权只在租赁房屋作为买卖合同法律关系的标的物时发生,在赠与、互易、置换以及因公征用等法律关系中则不得适用,亦不能主张优先购买权的损害赔偿请求权.
　　2、关于&合理期限&的确定问题
　　《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》均要求出租人应在&合理期限&内通知承租人欲出卖租赁房屋的事实.那么这个&合理期限&如何确定?《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百一十八条规定,&出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人.承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效&,但该条目前已被废止(已于日废止).最高人民法院民一庭认为可以参考上述《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第(三)项的规定,该条款规定,出租人履行通知义务后,承租人在15日内未明确表示购买,视为放弃优先购买权,该&15日&的届满之日肯定得早于出租人与第三人签订房屋买卖合同的日期,出租人履行通知义务必须给承租人留出必要的答复期限&&15日,因此出租人最晚应于出卖房屋前15日通知承租人,即在15日答复期之前履行通知义务.
　　3、关于房屋转租中的次承租人是否享有优先购买权问题
　　在房屋转租场合,次承租人是否享有优先购买权在理论上存在争议,但最高人民法院民一庭认为房屋优先购买权的主体应为承租人而非次承租人,且优先购买权不得转让.
　　4、关于承租人优先购买权受到侵害时的救济问题
　　对此,《合同法》未作明确规定.上述《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定,承租人可以请求出租人承担赔偿责任的,但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持.因此,承租人优先购买权受到侵害时,无权要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效.这一规定完全改变了《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百一十八条规定以来的法院裁判思维.传统审判实践中,承租人的优先购买权被视为一种准物权性质的民事权利,具有物权效力的表象,对于出租人侵害承租人的优先购买权出卖租赁房屋的,人民法院一般会根据承租人的请求确认出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效.《物权法》实施后,根据物权法定原则,承租人的优先购买权没有被规定为一种物权,而是一种债权,也就不具有对抗第三人的效力,因此,出租人违反优先购买权的规定而将租赁房屋出卖给第三人的,出租人与第三人之间的房屋买卖合同只要不违反法律的强制性规定,不宜确认为无效.对于承租人的权利可以通过&买卖不破租赁&的规则加以保护;对于出租人违反《合同法》第二百三十条的规定,没有在出卖之前的合理期限内通知承租人的,出租人应当承担合同法上的责任.根据上述《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十二条规定的精神,承租人可以请求法院判令其直接以同等条件与出租人形成买卖合同关系.这也符合相应的立法目的.法律规定承租人的优先购买权,其立法目的在于使得承租人能够以同等条件购得租赁的房屋.
　　5、关于承租人对&同等条件&的确定是否可以提出异议和抗辩问题
　　&同等条件&的确定要依照买受的第三人与出租人确定的房屋价格,该价格体现的是第三人与出租人的意思表示.承租人的优先购买权约束的只是出租人对缔约相对人的选择权,而非约束出租人对房屋的处分权.房屋出卖价格的确定是出租人行使处分权的表现,故承租人主张优先购买权,只能按照第三人与出租人确定的同等条件,承租人对该条件不具有异议权和抗辩权.
　　6、关于法院和拍卖机构分别在出租房屋和当地报纸上张贴和刊登拍卖公告,能否视为已履行对承租人的通知义务的问题
　　根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条的规定,人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式,通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场.法院和拍卖机构在规定的期限内,在出租房屋和当地报纸上张贴和刊登拍卖公告,如无特殊情形,这些公告能推定为承租人所知悉,可认定已履行了对承租人的通知义务.
　　7、关于出租房屋流拍后,出租人变卖房屋之前是否负有再次通知承租人的义务的问题
　　出租房屋流拍后,出租人以变卖方式转让出租房屋的,如转让方式、转让价格等因素已发生重大改变,为保护承租人的优先购买权,出租人应再次将变卖出租房屋的事实和相关条件通知承租人.
　　8、关于承租人拖欠租金是否仍享有优先购买权的问题
　　法律规定承租人享有优先购买权,并不以承租人按照租赁合同约定交纳租金为前提.但如果承租人拖欠租金已构成法定解除或约定解除租赁合同的条件,且出租人主张解除租赁合同的,因租赁关系不存在,则承租人不享有优先购买权.
　　9、关于部分租赁是否及于整体购买问题
　　现代建筑物已突破了&一物一权&的理论,一幢住宅楼可以设定若干个所有权,也可以区分若干个层次的物权,一个承租人可能只承租其中的部分房屋,当所有权人整体出售房屋或建筑物时,承租人是否享有整体上的优先购买权,实践中一直存在争议.对此,最高人民法院于日发布了《关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》(〔2004〕民一他字第29号),认为目前处理此类案件,可以从以下两个方面综合考虑:第一,从房屋使用功能上看,如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的,则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋;如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的,则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权.第二,从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看,承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的,则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权;反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权.
　　基于上述规定,对此类案件的处理,应当根据案件的具体情况,具体分析,妥善处理.
　　(三)关于&买卖不破租赁&原则的适用
　　《合同法》第二百二十九条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,即所谓的&买卖不破租赁&原则.由于《合同法》的规定过于原则,司法实务中对于&买卖不破租赁&原则的适用出现了很多争议.为此,最高人民法院于日发布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,其第二十条规定:&租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持.但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的.&该条对&买卖不破租赁&的适用例外情形作了规定.一是房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的,不适用&买卖不破租赁&原则.抵押期间,抵押人将抵押物出租,此时在同一标的物上抵押权与租赁权并存,抵押权更注重标的物的交换价值,而租赁权则更注重标的物的使用价值,二者并不冲突.但由于抵押权设定在先,因而具有优先效力,此后成立的租赁权不得损害抵押权,抵押权实现发生所有权的变动后,受让人不受租赁合同的约束,即先抵押后出租不适用&买卖不破租赁&原则.但先出租后抵押的房屋发生所有权变动的,仍应适用&买卖不破租赁&原则.二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的,也不适用&买卖不破租赁&原则.涉及到法院依法查封的场合,若查封在先,租赁在后,则法院强制拍卖时不适用&买卖不破租赁&;若租赁在先,查封在后,可以适用该原则.三是如果出租人与承租人在租赁合同中明确约定不适用&买卖不破租赁&规则的,则应尊重当事人的约定,不适用该规则.
　　十八、关于《物权法》适用的时间效力问题
　　《物权法》在日正式生效实施,我们面临的问题是如何确定时间效力.对此,我们认为应贯彻以下几个原则:第一,新收案件的处理.日后新收的案件,依照《物权法》来处理.第二,在日以后,还没有终审的案件,包括立案在日以前,日以后一审还未审完,甚至包括二审还未审完.原则上按照原来的法律办,也就是说原则上适用从旧原则,法不溯及既往的原则.第三,日以前受理的,但当时的法律和行政法规没有规定,而《物权法》又有规定的,可以参照《物权法》来处理.这里说的是法律和行政法规没有规定的情况,不包括行政规章和地方性法规.即使是地方性法规有规定,也要按照《物权法》来处理.第四,原来的法律、行政法规与《物权法》是直接冲突的,可以参照《物权法》来处理.二 : 北京小产权房买卖合同纠纷判决有效案例记者 莫丽娟　　“买来容易拥有难”是不少人对小产权房的描述。然而近日，北京一基层法院出现了一则小产权房屋买卖合同被认定的判例。房屋涨价后，卖家企图判令买卖合同无效，被法院驳回了请求。这是否小产权房交易已经安全了？对此，知名地产律师告诉记者，在现行法律不变的条件下，这样的判例并不能全国推广。　　北京小产权纠纷案例：涨价后卖家想毁约　　日，朱先生看上了一套位于北京市郊的村民自建房，其与房东小雪签订了书面《房屋买卖协议》。协议约定，小雪将其所有的位于北京市门头沟区军庄某村庄内的一套房屋出售给朱先生，售价为45万元整。1月5日，朱先生已经交纳了定金1万元给小雪，合同签订当天补齐了剩余44万元房款。　　合同签订之前，朱先生已经知道该房屋不具有正式的产权证，也完全不具备办理正式产权手续的条件，系农村的小产权房屋。但是由于房屋价格对比市售商品房价格优势明显，朱先生还是选择了“铤而走险”。　　 然而好景不长，购买小产权房屋最常见的合同纠纷还是找上了朱先生。　　2013年下半年，随着北京房价的疯长，朱先生购买的这套小产权房的售价也随之飙升。在卖出房屋两年多后，原房主小雪觉得之前的交易实在“太亏”，萌生了毁约的想法。经过了解，她意识到自己卖出的房屋是小产权房，现行的法律并不保护这样的交易。遂将朱先生告上法院，要求判定日与朱先生签订的《房屋买卖合同》无效。　　法院判决：合同受法律保护　　受理此案的北京市门头沟区人民法院审理后认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，买卖双方于日签订的《房屋买卖协议》是当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。加之，双方当事人均明确在买卖诉争房屋时，对于该房屋系小产权房的事实均知情，鉴于我国对小产权房的相关法律规定尚未出台，且双方当事人就诉争房屋正式产权手续的办理无明确预定，故法院对于原告要求确认《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，不予支持。　　日，法院判决驳回了原告小雪的诉讼请求。　　房产律师：现行法律不变小产权交易仍然违法　　 这样的判例，是否意味着以后买卖小产权房就安全了？　　对此，案件原告代理律师方勇表示，北京市门头沟区法院该位办案法官的法律观点，在现有法律不变的情况下，并不能全国推广。“现行法律不变的情况下，小产权买卖仍然是违法的。”其表示。　　事实上，关于小产权房屋买卖合同是否受法律保护的案例和讨论，每年在中国都会发生很多，结果也各不相同，购房者有输有赢。方律师表示，某个法院某个案例的成功，并不意味着小产权房屋交易就安全了，购房者选择这样的房屋，仍然要谨慎。但是，方律师同时也认为，在业内都在关注讨论小产权房屋交易的当下，位于首都北京的基层法院作出这样的审判决定，似乎也颇具深意。　　事实上，建设部也不断提示城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。建设部表示，非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”均不符合法律规定，不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。耕地、特别是基本农田不仅是生产资料，同时还具有农民社会保障功能，违规违法用地规避了农地转用和土地审批，农民很可能得不到相应的补偿，长远生活得不到保障。　　　　新闻链接：结果迥异的小产权买卖合同纠纷案例　　太原案例：法院判定合同无效　　购房者刘先生系外省籍在并经商人员，房主王女士系太原市迎泽区郝庄镇某村村民。日，刘、王二人签订了协议书。协议约定，王女士将自己所在村于2004年4月建造的新小二楼转让给刘先生。之后，刘先生按合同约定将房款如数支付王女士，但是度覅昂一直未交付房屋。于是，刘先生起诉至法院，要求确认双方签订的房屋买卖协议无效。　　法院认为，本案原、被告双方签订的协议书中涉案的房屋系在农村村民集体所有的土地上建造的房屋。因该类房屋占用土地的特殊性质，村民在经本集体同意的情况下，只可将住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户，而不能转让给城镇居民。原、被告双方关于房屋买卖的约定因违反了有关法律的强制性规定，应为无效合同。原告的相关诉讼请求于法有据，应予以支持。被告因该合同取得的16万元购房款也应返还原告。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决：原、被告双方签订的房屋买卖协议书无效；被告返还原告已付房款。　　　　　　北京案例：自愿买卖小产权房被法院认可　　2005年12月，王强所在的村进行旧村改造，村委会跟王强签了房屋拆迁货币补偿协议和房屋拆迁安置合同。随后，王强得到两套二居室楼房。王强妻子曾经的同事孙林(化名)，听说王强拆迁得了两套房子，就与王强协商购买其中的一套。王强一想，反正也住不了这么多房子，卖了还能赚点钱。　　虽然王强是农村户口，孙林是城镇户口，但王强所在的村村委会、党支部两委班子对于村民出售拆迁所得的小产权楼房并没有做出禁止性规定，对王强卖房的事情也表示不予干涉。　　2006年1月，王强与孙林签订《房屋转让合同》，约定：王强为原房屋产权人(小产权)。经双方协商，产权人王强愿将本套房屋的所有权卖给孙林。本房屋的出售价格为135000元。本房屋属于小产权房屋，买受人应遵守当地村委会的有关制度和规定。随后，王强与孙林履行了该合同，房款两清。　　 房子卖了以后，当地的房价却一路飙升。　　2008年4月，王强以国家禁止城市居民购买农民房屋，且孙林是城市居民，故房屋转让合同属于无效合同为由，起诉要求法院确认双方签订的房屋转让合同无效，让孙林腾房。　　法院经审理后认为，公民合法的民事权益受法律保护，王强与孙林在签订《房屋转让合同》时，已经明知该房屋为小产权楼房；对小产权楼房是否可以转让，当地村民委员会并没有具体的限制性规定。王强与孙林在双方自愿基础上签订的《房屋转让合同》，内容并未损害国家、集体及第三方的合法权益，且双方在合同签订后，已各自履行了支付房屋价款和交付房屋的义务，该合同所约定的内容已实际履行完毕。在此情况下，王强要求确认其与孙林签订的《房屋转让合同》无效、孙林退房的请求，理由不充分，对其诉讼请求，法院不予支持。法院依据《民法通则》第五条之规定，判决驳回原告王强的诉讼请求。　　 一审宣判后，王强不服判决，提出上诉。二审法院经审理后，判决驳回上诉，维持原判。　　北京案例二：小产权买卖合同无效 违约金无法获支持　　2010年年初，快要结婚的肖晨（化名）琢磨着要买一套房子，但是，正常的商品房价格很高，于是在北京市房山区购买了一套小产权房。买房的时候，开发商口头承诺这个小产权房已经办理好了建设用地使用证等手续，很快就可以办理房屋产权证；考虑到价格的优势，并未再做细致调查的肖晨很快与开发商签订了房屋买卖的内部认购合同，但是，不久，肖晨就收到法院的传票，开发商把他给起诉到了房山区人民法院。　　“我们当时约定分3次交房款，最后一笔款办理银行按揭贷款，但是后来因为开发商手续不齐全，银行贷款办不了，所以我们就没交最后一笔款，没想到反过来却被开发商告了。”肖晨委屈地说。　　拿不到产权证又要支付房款的肖晨满腹委屈，在明白了这个房款是肯定要给付的同时向法院递交了一份诉状，起诉开发商，要求开发商承担不能办理产，　　法院审理后认为，小产权房合同无效，合同中约定的违约责任条款亦因此无效，虽然开发商未取得房屋销售的相关合法手续即出售房屋，这种行为是引起双方纠纷的主要原因，损害了购房者的合法权益，但是，合同无效的效力认定并不因此而改变，因此即便买卖双方在合同中约定开发商不能办理房产证的应承担相应违约责任，在诉讼中也无法获得支持。　　最后，肖晨和开发商的房屋买卖合同无法继续，他也没有拿到违约金赔偿。　　法律小知识：你真的了解什么叫小产权房吗？　　说起小产权房，许多人的印象就是无产权、交易不安全。事实上，小产权房屋的定义并非如此简单，所谓“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。　　对小产权的解释归纳起来主要有3种解释，　　第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。　　第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。　　第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。　　第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖，其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。　　目前通常所谓的“小产权房”是上述第三种，也称“乡产权房”，指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。这种小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，人民法院也就不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。　　《投资快报》发自广州进入【新浪财经股吧】讨论三 : 自主车企产权纠纷赢了官司输了什么？　　刚刚获悉，“长城”与“菲亚特”有关知识产权纠纷，在河北高法的再审中获胜。这说明，企业在相关知识产权保护以及应对问题上，已经越来越成熟、越来越具有抗风险意识和能力。然而，就自主新车与跨国企业的产权纠纷问题，这已经不是单纯的个案。相关的纠纷这些年在国内外可以说是屡见不鲜。就以本案为例，也曾在意大利通过相应的法律程序。尽管中方企业也曾上诉、但至今涉案车型仍被禁止在欧洲销售。&
『长城精灵』 　　其实，就国内车企、特别是自主车企而言，这些年受来自于国内外的知识产权困扰、可以说问题不断。既有因商标使用权上的纠纷、又有外形模仿层面的僵持不下，这些问题所涉及的企业几乎涵盖了绝大多数自主车企，这就不能不说问题很严重！排除了国外企业有意打压新兴的民族汽车企业之外、另外就是我们企业自身在制造初始阶段所存在的问题，也是迫切需要反思也改变的。 　　如果说，这些都是自主发展必须要面临的过程问题的话，那么走出这种被干扰的困境，就成了企业怎样面对主动发展、怎样进一步掌握品牌基础以及如何面对国际市场竞争变被动为主动等需亟待改变的新问题。&
『菲亚特熊猫』 　　特别是在国内外整体车市面临不景气的情况下，纠纷问题对企业的信心影响、往往是很内向的。尽管企业都称不会造成运营、业务等影响，但长此以往，必然会由内而外的显现出来。 ● 主动面对产权问题的迫在眉睫问题 　　从历次发生的有关产权纠纷问题上看，都是自主产品与国际产品发生相像问题所引发的。这在国际企业发展中往往是屡见不鲜的问题，为什么在国内企业发展中却成了很大的瓶颈，这不应该不成为业界需要重视与关注的新问题！ 　　一方面它所形成的困惑，能在一个阶段内带来相应的连锁反应，以至于影响整体的制造信心；另一方面由于自主企业开创过度期的时间过长，也给了国际企业充足的时间准备对抗我们，这些都是造成纠纷升级的主要原因。 & 　　要想切实的改变这些不利，单纯靠自主企业的努力来解决问题显然是不够的！它更需要从上到下对自主创新的扶住、需要建立更明确的衡量创新标准以及需要重新建立对企业产品的保护机制，这些都是企业创造发展所不能缺少的前提条件。否则，只能是企业亡羊补牢的被动问题越来越多。 ● 进一步掌握打造品牌基础的能力才是真 　　在打造品牌基础方面，任何一家国际企业成长的必由之路！这是因为，任何一个品牌，如果不建立在基础之上，就会像沙滩上建造大厦一样，必然难以经受外界的冲击。 　　而国内自主企业，要想同样打造相应的品牌基础，模仿阶段应该是一个短期的过程。而不能将其视作为可与任何人产生竞争的模式。如果那样，受到影响、乃至受到攻击，自然是不可避免的！所以，自主企业在解决了产品打开市场大门的同时、相应的递进产品发展也就成了企业进一步打造品牌基础的关键。 & 　　像这次旷日持久的官司，虽然自主企业赢了，但它却存在输掉很多的可能。无论是在发展的时间上、还是打在企业新自主产品的信心上，都必然会受到这样那样的影响！客观的讲，屡屡发生产权官司并不一定就是坏事！如果更多的企业能引以为戒、能将打造品牌基础视为己任，甚至进一步找寻到正确的自主发展方向，都不妨是坏事变好事的一大转机。所以，对行业的考验来讲，无论是推新产品样式上的纠纷问题、还是官司问题，都仅仅是形式而已；而进一步使整体发生良性改变、使自主企业能真正打造出中国品牌等内容问题，这才是不至于输掉整体的关键所在！（文/凌然）四 : 站长网播报：中关村在线被卖了? 微信陷隐私权纠纷
　　1.微信公号江湖：一夜暴富神话已临界?&
　　23岁的传伟像个闯荡江湖多年的&高手&般细数着这个他混迹了一年多的江湖圈子&&微信公众号。他用1年多的时间打造了一个6万粉丝的小号，并开始赚钱，小号也成为他求职、交际的名片。 　　实际上，在公众号&江湖&里像传伟这种原本籍籍无名却靠着运营小号风生水起的小人物不在少数，有些小号靠几个人在宿舍里折腾出日入过万元的买卖。同时，沉浸公众号财大气粗的豪门大户也不乏其人。如上海媒体人程艳年初辞职创办&石榴婆报告&，坐拥10万粉丝，成为圈子中的大V，广告费高达5万元，赚钱能力杠杠的! 　　2.360推好搜：&不好搜&域名buhaosou.com跳转百度&
　　1月7日讯，昨天，360搜索正式推出全新独立品牌&好搜&，声称&好搜，不做坏事!&今天，就有网友意外发现，&不好搜&域名buhaosou.com竟然跳转到了百度。看热闹不嫌事大的网友们又调皮了。 　　360推出好搜，自信放言要成为中国搜索第一品牌，言外之意不就是要将百度挤下国内最大搜索引擎的位置吗?而且在360发布的&好搜，不做坏事&宣传文上，不少内容被认为暗指百度的虚假广告。这让两家本就势如水火的竞争状态，再次升级。网友热闹围观。 　　3.如何拯救12306? 把它交给马云吧&
　　去年年底，12306网站发生严重的用户个人数据泄漏事件，你是否对其失去了信心了呢?尽管12306购票网从创立至今一直都饱受诟病，可是它作为火车票网络销售的垄断者，我们仍需使用它。那么怎么解决这个问题呢?文章作者提出了其独到的见解。 　　从中国政府运营的在线火车票销售网站12306投入运营那一天起，就遇到了各种各样的问题。12306网在运营的第一个春运高峰就瘫痪了，从这以后12306网就成为吐槽的热点：不处理退款，欺骗顾客，承诺推出一款应用，但多年来都没有履行承诺，之后便石沉大海，随后又被人们提出，但随之而后仍是不遵守承诺;不胜列举的荒谬的出发/到达时间，面临腐败和倒卖车票问题，关闭第三方服务来修复其错误，等等等等。 　　4.微信陷隐私权纠纷 康芝药业首诉网络运营商腾讯& 　　一则谣言，缠绕了近半年，终于让康芝药业将腾讯告上法庭。 　　康芝药业副总裁李幽泉向《第一财经日报》记者表示：&我们是逼于无奈才起诉腾讯的，谣言在微信朋友圈上是一波未平一波又起，不断发酵，对品牌的声誉造成了严重的损害。&康芝药业1月6日晚间公告，相关诉讼已经在近日由海口市秀英区人民法院受理。 　　这是去年10月最高人民法院(下称&最高院&)对网络侵权纠纷进行司法解释之后，首次有上市公司以谣言维权的名义，将网络服务提供者告上法庭。负责本案的广大律师事务所、康芝药业代理律师刘海阳向《第一财经日报》记者表示，新的司法解释出台后，法院如何理解和执行便是法院的裁量权，未来对网络侵权行为能否突破现状，此案有借鉴作用。 　　5.连中关村在线都被卖了，IT产品网站末日已到?&
　　2011年，当老牌IT垂直网站&IT世界网&停运时，业界已经出现唱衰IT网站的声音，还有人将其归结于运营失误;但当CBSi要砍掉&中关村在线&、PChome等旗下垂直群组网站的时候，说明IT网站的末日可能真的来了。 　　昨日，有媒体报道，CBSi中国出售中关村在线(ZOL)、PCHOME、蜂鸟网等旗下IT产品网站，只保留爱卡汽车等少数网站。中关村在线售价将不超过5亿人民币，具体买家尚不得知。此前业内传闻京东将接盘，但中关村在线创始人之一、CBSi中国高级副总裁刘晓东予以否认。刘晓东表示，中关村在线以后在线将独立运作，未来甚至不排除独立上市。 　　另据CBSi旗下网站PChome的一位员工透露， 　　CBSi中国总裁王路跟刘晓东