评论：什么是合理的住房需求 |住房|房地产|需求_新浪财经_新浪网
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评论：什么是合理的住房需求
　　在房地产市场运行过程中，住房的供给和需求始终是一对基本矛盾，既影响着住房的建造、销售、流转和分配等各个环节，还对总量、结构、价格、质量等特征指标起到决定作用。较为理想的供需格局是总量平衡、结构合理、房价与消费能力相适应，所谓“供需失衡”可以指总量、结构和价格等各个层面的供需不匹配或不平衡。与其他商品一样，住房的供需关系也是动态调整的，绝对的平衡只会存在于研究者的理论推导之中。
　　随着住房制度改革的不断推进，中国的住房供需格局也在不断发生变化。如果说在福利分房时期，住房供需失衡主要体现在总量方面，那么在如今，供需失衡则主要表现在结构和价格方面。基于这种认识和判断，近年来的市场调控政策一直将着力点放在改善供需结构和控制房价方面，既强调有效供应，又突出区别化地对待各种住房需求。
　　在一个主要依靠市场供应住房的体系中，改善供求关系首先需要把握需求状况，强调以需求为导向(事实上，主要由政府提供的保障性住房同样也需要以需求为导向，而且在缺乏市场作为资源配置机制的情况下，住房供给与需求之间的信息不对称更加严重，这也在一定程度上造成当前一方面住房保障需求估测量很大，另一方面不少地方又出现大量保障性住房“空置”的现象，即所谓的“房等人”)。谈到住房需求，就有一个基本问题不容回避：什么是合理的住房需求？
　　先从政策文本的解读入手。细致梳理近年来中央有关房地产市场调控的政策文件，可以初步归纳出三方面要点。首先，合理住房需求限定为自住需求。《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)在提出“切实调整住房供应结构”时强调要“重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房”；日国务院常务会议进一步提出“支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策”。
　　其次，投资投机性购房需求是不合理的住房需求。《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》(国办发明电〔2005〕8号)提出“正确引导居民住房消费，控制不合理需求……加大控制投资性购房需求的力度……有效遏制投机炒作”。之后，投资性购房需求与投机性购房需求就不再区分了，统一被纳入“抑制投资投机性购房需求”的表述之中。
　　再次，对投资投机性购房需求的认定是依据住房持有时间和家庭拥有住房套数。国办发〔2006〕37号文将购买不足5年进行转让交易的认定为“投机和投资性购房需求”； 《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)则将“已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年人)”视为抑制投资投机性购房需求的对象；《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)稍作调整，把购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭、贷款购买第二套住房的家庭和贷款购买第三套及以上住房的家庭都视为“不合理住房需求”，要“坚决抑制”；近两年的政策则将“已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭”视为不合理的住房需求。
　　可以看出，对于合理和不合理的住房需求，无论在范围界定上，还是在认定依据上，都出现过调整。即便如此，有关住房需求的争论从未停止过。
　　首先，关于合理与不合理的判定标准问题。按照字面理解，“理”或指“道理或事理”，或指“理性”。可是，在一个正常运行的市场经济体系中，对任何商品的投资或投机性购买可以受到限制或约束，但不宜说不合乎道理，因为投资甚或投机本就是“市场”的应有之义；更不能说不合乎理性，因为每种抉择都是各个经济主体有限理性决策的产物。而且，在房地产市场发展过程中，长期将住房政策从属于经济增长战略，鼓励住房消费和限制住房需求的政策交替出现过，因而更加模糊了对合理与不合理住房需求判断依据的认识。
　　另外，社会各界对有关住房需求的一些细节问题仍然有很多不同看法，其中两个问题较为突出：一是在政策和操作上如何辨别改善性和投资性购房需求；二是应否以及如何区分投资性和投机性购房需求。在此，列举一对典型年轻夫妻的购房历程来形象化地说明其中的问题。该夫妻在刚成家时受制于预算约束，只能通过贷款购买60平方米的两居室，随着小孩出生并慢慢成长，双职工的家庭又必须请家中的老人来帮助照看小孩，因而住房空间略显狭小，再次购买的问题被提上议事日程。如果该家庭因收入有限，只能选择“卖小买大”，这一般被理解为“改善性购房需求”，但他们对新购房的区位、楼层和品质等特征的考虑，很难说绝无投资动机，更离奇的是，如果他们持有所出售小房的时间在5年以内，那么按照某些年份的政策规定，就会被归入“投机性购房需求”之列。假如该家庭因勤劳节俭，积累了一些储蓄，因而选择“留小买大”，那么按照现有的政策规定，就会归入要被抑制的“不合理住房需求”之列，要承受更高的首付款比例和贷款利息成本。可见，改善性、投资性和投机性购房需求很难客观地判断。
　　基于以上分析，着眼于建立房地产的长效发展机制，在政策层面至少应从四个方面对住房需求的理解进行调整。
　　第一，摒弃“不合理住房需求”的政策表述。除了与自住需求一样受预算约束之外，投资性和投机性购房需求还受个人风险偏好的影响。风险偏好是一种基于个人经验、财力、阅历等因素而形成的基本态度，是一种中性的行为取向，无关乎“合理”与否，因而不宜用类似“不合理”的道德判断术语予以定性。
　　第二，重新梳理住房需求的分类。在此，我很赞成上海社科院张泓铭老师提出的分类思路。他将住房需求分为三类：第一类是自住需求(简称“自需”)；第二类是他住需求(简称“他需”)，指购房者购买住房是为了通过租赁提供给别人居住或使用，并获取投资回报；第三类是无住需求(简称“无需”)，指购房者购买住房是为了在价格上升到自己的期望水平时抛售套现。对于三类住房需求，他认为应鼓励自住需求，允许他住需求，限制无住需求。这种思路更多地结合了对住房的使用情况而区分住房需求。
　　第三，加强对空置住房的监管。既然因为主体的动机甚难有效甄别，在操作上也较难清晰地(而且也不宜)分辨改善性需求、投资性需求和投机性需求，那么应该更加注重从客体――住房的使用状况进行分类并加强监管，使稀缺的住房资源真正为社会所用，或者自住，或者出租。这需要从空置住房的统计、租赁合同登记备案和租金收入纳税证明等环节进行优化，在此不详述。
　　第四，有效引导住房的投资需求。无论从住房市场的发展角度，还是从居民的投资意愿和投资能力等角度，住房的投资需求只能引导而不能完全抑制。比如，可以借鉴美国“低收入家庭住房建设税收抵免”(LITHC)模式，在居民投资与保障性住房建设融资之间建立通道，既有序引导社会投资，又能弥补住房保障的资金短缺。另外，还可以将房地产信托投资基金与代理经租相结合进行探索，既引导投资，又促进包括公租房在内的租赁住房的有序发展。
　　总体而言，住房政策不宜过多地运用道德判断术语去辨别购房需求和行为。在住房问题上，会有不合法的行为，但很难说哪种需求是“不合理”的，因而与其耗费精力去争辩哪种住房需求合理与否，不如扎扎实实去改进一些“不合理”的政策。■
　　(作者系上海市房地产科学研究院副院长，管理学博士)
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看过本文的人还看过如何才能把居民住房需求释放出来
　　学者论坛易宪容　　在2015年的政府工作报告中，与往年最大不同的地方就是把GDP的增长目标调低到7%，尽管这一目标是“十二五”规划所设定的及早为市场所预期的，但是这个GDP目标是11年来最低的。这不仅在于提高GDP的质量及经济增长效率，更为重要的是政府认识到了当前中国市场调整问题的严重性。也就是说，如果2015年中国的房地产市场继续向纵深调整，那么中国过高的GDP增长要想不下行是根本不可能的。　　住房需求现实状况　　事实上，从2014年开始，中国的GDP增长下行的压力越来越大，产量过剩越来越严重，其实最大的问题就是国内“房地产化”的经济不可持续。2014年，无论是中央政府还是地方政府都认识到了中国“房地产化”经济调整的严重性，纷纷采取一系列的救房地产市场的政策，甚至于有些救市政策比2008年有过之而无不及，比如的房贷新政，但是这些救房地产市场的政策并没有终止国内房地产市场的周期性调整，也没有让房地产市场严重供给过剩的情况有所放缓，反之所面临的问题则越来越严重。即使是一线城市的深圳与广州也是如此。比如，据广州官方数据，截至3月5日，广州住房库存达15万套，如果每月销售5000套，也得需要30个月。广州是这样，其他城市的去库存化的压力更是有增无减。在这种情况下，对于严重的“房地产化”的中国经济来说，尽管近期的信贷政策放松会有所减缓去城市住房库存化的压力，但中国的GDP增长速度不降下来根本是不可能了。　　在政府工作报告中，为了保证2015年经济的稳增长，政府把重点就放在增加与鼓励国内消费的两大着力点上。比如，在投资方面，以基础设施投资为重点，如增加铁路投资及重大水利工程投资。在报告中提到要鼓励消费，如信息产业、休闲、绿色经济、住房、教育文体以及推动三网整合等。其中，较特别的是要稳定住房消费，支持居民自住和改善性住房需求。事实上，从政府所鼓励的6类消费来看，住房消费的总量远大于其他5类消费的总量。政府的经济增长仍然把重点放在居民的住房消费需求上。　　可以说，把稳定住房消费作为鼓励居民消费的主要内容并没有多少错。因为衣食住行是每一个居民最基本的生活必需品及最为基本的消费需求。而住房消费的重要性，不仅在于住房购买价值占家庭全部收入比重最高，更在于这种消费与其他消费相比更少的替代方式。如果能够把中国居民的住房消费释放出来，将给中国经济增长会带来巨大的动力。　　需着力解决以下三大问题　　现在要把居民实际上存在的“住房消费”重新纳入政府稳定经济增长的“住房消费”，政府就得解决以下几个问题?押　　一是住房在国家的报表中从来都不是消费而是投资，既然国家统计局的报表可以把居民真实的住房消费已经强行纳入为投资，如果这种统计概念不改变，或回归事实本身，那么政府作为宏观经济决策的一系列基础数据都会出问题。而政府又会以这种出问题的数据来作为宏观决策的依据，那么中国经济如何才能走上正确的轨道？比如，由于国家统计局把住房看作投资，那么上涨与居民消费无关，即使房价上涨到天上去也是如此。早几年，国内不少地方房价飚升了10倍，但居民消费价格指数（CPI）却下跌了。如果住房与消费有关，房价上涨就会影响CPI上涨，而CPI上涨造成过高的通货膨胀时，中国央行岂敢让贷款利率降低或不反之降息呢？当前房地产的许多问题都出在这里，全球如此，中国与其他国家相比更是特别严重。　　二是如果住房是消费，那么这种住房消费又是如何来界定？仅是事前规定持有一套住房、二套住房就可以说是消费吗？如果是这样规定，政府也太低估广大民众的智商了。很简单，居民持有一套住房都可用于投资，那么持有一套以上的住房更可以用于投资了。更不用说持有二套以上住房了。其实，居民持有多少套住房为消费或投资不是最为重要。重要的是，如果居民持有的住房用于投资后有没有相应的事中及事后税收政策来界定。有没有对住房投资所得征税，如果没有，报告中鼓励的居民住房消费一样会走上早几年疯狂投机炒作赚钱之路。也就是说，如果不能用税收制度对购买的住房在事中及事后限制（即交易后所得采取严厉收税政策），仅是事前规定是无法确定购买住房是投资还是消费的，反之民众会利用各种住房消费的优惠政策进行投机炒作，导致国内房地产市场严重的“投资化”（早几年就是如此）。如果这样，以鼓励住房消费的名义来发展房地产市场实际上是投机炒作市场，那么这种市场肯定会走上房地产泡沫破灭的不归路。　　三是在当前的高房价下，对绝大多数民众来说，有能力住房消费吗？因为当前国内经济问题仍然是房地产。因为早几年住房市场价格快速飚升，不仅把绝大多数民众挤出住房市场，让他们没有支付能力进入，即使有些民众能够购买住房，也是用几代人的财富在支撑。这不仅造成了全国居民严重的消费挤出效应，国内消费需求不足，也造成整个社会财富分配严重的不公平。也就是说，在高房价下鼓励住房消费是不可能的。只有让当前的住房价格回归理性，回到绝大多数消费者可出价的水平，才能真正的把居民住房消费释放出来，否则在高房价下鼓励居民住房消费也只能是一句空话。也就是说，在高房价下，政府鼓励住房消费，甚至于鼓励改善性住房消费，其目标还是为了保GDP，而不是为了民生。报告的内容讲得很好，是以民生为主，为了广大民众的居住条件改善，但让居民在高房价下进入市场消费，其效果只能是反之。所以，当前要提高GDP增长质量、鼓励居民住房消费，就得对居民的住房消费重新厘定，出台有利于居民住房消费的政策，而不是反其道而行之。　　如果仍然鼓励住房的投机炒作来保证GDP增长，如果住房仍然是投资赚钱的工具，那么它一定会给中国经济带来无穷的灾难。这样的GDP不能提高质量，减速达不到效果。只有让住房消费真正回到它的本性或原点，才能把中国居民巨大的住房消费能量释放出来。　　（作者单位：中国社科院金融研究所）
（责任编辑：HN022）
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很多人都觉得一楼的房子又容易返潮，私密性又差，采光还存在问题，因此往往不愿意购买。但一楼有缺点自然也有优点，光是便宜这一特点，就让不少人动了心，那么一楼的房子到底能不能买？今天我们就来跟大家讲讲一楼的优缺点，以及购买一楼应该注意的问题。
很多人都觉得一楼的房子又容易返潮，私密性又差，采光还存在问题，因此往往不愿意购买。但一楼有缺点自然也有优点，光是便宜这一特点，就让不少人动了心，那么一楼的房子到底能不能买？今天我们就来跟大家讲讲一楼的优缺点，以及购买一楼应该注意的问题。
一楼有哪些优缺点？
1、 出行方便，尤其是家里有老人的话，这点十分重要；
2、 一楼不需要缴纳电梯费，节省成本；
3、 当意外发生时，一楼更容易逃生；
4、 即使自家没有花园，也还有小区的绿化，能够亲密接触大自然；
5、 如果附赠小花园，实际使用面积就变大了；
6、 一楼的价格也相对比较便宜，高层往上走越贵。
1、 一楼容易被障碍物遮挡，采光效果不够好；
2、 一楼容易返潮，尤其在南方城市；
3、 一楼更容易被盗窃，一定要安装防盗窗；
4、 一楼下水道容易堵塞，尤其是老式住宅。
什么样的一楼可以考虑购买？
1、 楼间距大的一楼，因为楼间距大了，采光问题就可以得到解决了。
2、 挨着小区绿化核心的一楼，这样的一楼空气很好，而且特别安静。
3、 有地下室的一楼，地板潮湿的问题，有了地下室就可以得到缓解。
购买一楼要注意哪些问题？
1、返潮问题
一楼相对潮湿，而且回潮现象较严重，但如果有架空层则无大碍。在选择此类房屋时要注意室内墙壁是否有霉斑，即便选择了之后，室内一般不要铺设地板，应以地砖为宜。
2、安全问题
对于选择一楼的购房者来说，社区环境和物业管理是必须要考虑的因素。选择房屋时应仔细考察房屋所处的小区地理位置、周边的居住人群、小区的性质、物业管理公司的质量。另外，自我防范也是很重要的。
3、采光问题
尽量挑选楼距较大的住宅小区，争取主采光面为正南向。一般来说，影响一楼日照的主要原因在于邻栋楼宇的遮挡，因此你可以看看居住楼栋与南向相邻楼栋的距离是否小于相邻楼座的楼高，如果距离高于楼高，就不会影响45°的阳光入射角。
4、噪音问题
选择一楼时应核心考察房屋的隔音质量，尽量避开小区地下车库的出入口、交通主干道，正对马路、娱乐区或小区大门的房慎选，以避免尘埃、噪声的干扰和夜间汽车灯光的闪动及鸣笛。
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今日搜狐热点中国城镇住房形势分析及对策建议
　　2015年上半年，中国房地产开发投资增速只有4.6%，比受国际金融危机严重冲击的2009年上半年增速8.3%还要低很多，是1998年房改以来最低的，而且上半年呈现增速逐月下降的趋势。更让人关切的是，2015年上半年城镇住宅房地产投资增速只有2.8%，这半年以来的跌幅迅速扩大。连“3.30”楼市刺激政策看起来都丝毫不起作用，形势非常严峻。　　房地产投资通常占固定资产投资20%左右，房地产投资生成的资本形成额占GDP的10%左右。这意味着，如果房地产投资增速下降一半，固定资产投资增速要下降10%左右，GDP增速要下降5%左右。这还是只考虑房地产投资的直接效应，没有考虑其间接效应(产业关联效应)。房地产投资的走势对宏观经济走势至关重要，但判断房地产投资走势前提是对房地产供需基本面做出判断。　　日，《人民日报》头版头条刊登“正视困难保持定力前景光明”，引用权威人士的话指出，“楼市正面临痛苦的去库存化阶段，有效消化房地产市场库存是一个现实问题，既关系到启动需求，又关系到化解风险”，还强调，“要抓住市场调整的有利时机，顺应推进新型城镇化的大势，建立房地产市场健康发展的长效机制”。这里既有决策层对当前房地产市场形势的一个重要的权威判断，也代表了决策层对现阶段房地产市场治理的基本思路。　　但当前城镇住房市场出现的低迷，到底是临时性的短期波动现象，还是一个不可逆转长期趋势下的必然结果？这对相关政策判断非常重要。本文从年期间中国城镇住房供需的各自增量对比出发，对中国城镇住房中长期发展基本态势做出判断。　　年中国城镇住房形势判断　　对于中国城镇住房在中长期内面临的供需基本面形势，笔者有以下几点判断：　　第一，中国城镇住房未来需求增量增速放缓，且区域分化严重。　　从增量角度，对住房的需求可分为外生需求和内生需求。外生需求即所谓的刚性需求，对价格不敏感。外生住房需求主要来自两个方面：城镇新增人口的增长(主要来自城镇化)，以及已有城镇住房本身的老化折旧与拆迁。内生需求即改善型需求，对价格敏感。严格来说，住房的内生需求还包括投资性需求，但这类需求最终以实际居住需求为基础，因供求失衡而兴起，在当前大环境下，本文拟不考虑该类住房需求。　　在分析预测未来中国城镇住房需求之前，需要大致判断中国城镇居民未来的人均居住面积。根据联合国国际统计资料，关于住房水平的一般国际经验是：中等收入国家的人均居住面积约为20平方米，中高收入国家在29平方米左右，高收入国家约为31平方米，仅有少数最发达国家在40平方米以上。经验表明，当居民收入达到一定水平后，对住房面积的需求不再会有明显的提升。根据中国社会科学院财经战略研究院于2013年12月发布的《中国经济体制改革报告2013》，预计2020年中国城镇居民人均住房建筑面积将达到35平方米。据此，笔者按照保守、中性和乐观三种假设，设定2020年中国城镇居民人均住房建筑面积将分别达到34平方米、35平方米和36平方米。若假定年中国城镇居民人均住房建筑面积增量保持不变，那么2030年中国城镇居民人均住房建筑面积将达到35.4平方米、37.6平方米和39.9平方米。后者如按照1:0.75的折算率，人均建筑面积换算成人均居住面积则分别为26.5平方米、28.2平方米和29.9平方米，与中高收入国家人均住房居住面积水平相当。以此为基础，以下我们逐一分析年中国因城镇化、折旧拆迁、住房改善所带来的城镇住房增量需求。　　1)城镇化。2014年3月国务院发布《国家新型城镇化规划(年)》，预计2020年中国常住人口城镇化率要达到60%左右。据此，笔者假定2020年中国城镇化率将达到60%。若年的城镇化率保持不变，则2030年中国城镇化率将上升至68.7%。另根据“六普”2010年各年龄段人口数据和上文估计的城镇化率，由轮替迭代法可估算出2020年、2025年和2030年中国城镇人口将分别达到8.5亿、9.3亿和10.2亿，年均增加城镇人口1680万。若按之前设定的对城镇人均住房面积的保守、中性和乐观水平来分别估计，因城镇化带来的城镇住房需求增量在年期间累计最低约为32.5亿平方米，中间值为33.1亿平方米，最高为33.8亿平方米；年的城镇化需求增量为61.5亿-65.1亿平方米；年为92.4亿-99.6亿平方米，中间值为96亿平方米。　　2)折旧与拆迁。根据“六普”数据，2010年末中国城镇住房存量房龄超过10年的比重超过50%，其中更是有超过20%的住房房龄超过20年，相当大一部分将面临拆除与更替。根据住房存量的实际房龄，我们将住房存量划分为房龄10-19年、20-29年，30年及其以上三类，并按保守、中性和乐观估计设定三类住房的拆迁率。具体而言，在保守估计下，房龄为10-19年的旧房拆迁率为1%、20-29年为1.5%，30年及其以上为2%；三类住房在中性估计下的拆迁率分别为1%、1.5%和2.5%；乐观估计下分别为1%、2%和2.5%。据此，可估算出年全国城镇累计拆迁需求为13.2亿-16亿平方米，中性估计为14.3亿平方米；年的拆迁需求累计值为28.4亿-34.3亿平方米；年为47.8亿-57.7亿平方米，中间值为52.9亿平方米。　　3)改善型住房需求。随着居民收入及生活水平的不断提高，城镇居民改善住房的需求还会逐步增高，但根据国际经验，增幅会逐步放缓。根据前面所预测的年中国城镇居民人均住房建筑面积，可估计年中国城镇因住房改善消费带来的城镇住房总需求增量累计值下限为6.4亿平方米，中间值为12.4亿平方米，上限为18.3亿平方米；年的累计改善需求在12.4亿-35.3亿平方米之间；年为19亿-53.9亿平方米，中间值为36.5亿平方米。　　综上三种因素，我们估算出年中国城镇住房需求的增量总量，下限为52.1亿平方米，中间值为59.8亿平方米，上限为68.1亿平方米；年的需求总量为102.3亿-134.7亿平方米，中间值为118.2亿平方米；为159.2亿-211.2亿平方米，中性估计为185.3亿平方米。其中，住房需求增量主要来自城镇化，年的累计增量为92.4亿-99.6亿平方米，贡献比例为47%~58%。拆迁需求带来的增量也相对稳定，年的合计增量约47亿-58亿平方米，约占新增住房需求总量的27%~30%。不确定性大的是来自住房改善的需求，年总量跨度在19亿-54亿平方米的范围，占新增住房需求的11%~26%，波动较大的主要原因是受到2020年全国城镇居民人均住房建筑面积预计值的影响。　　第二，中国城镇住房供应增量持续高位运行，将面临长期的去库存化压力。　　短期增量供应主要看待售量和在建量。即使不算小产权房和就近城镇化中的农村住房转化，2014年末房地产开发企业的商品住房施工面积就高达51.5亿平方米，同时待售面积有4.1亿平方米，这样商品住房库存合计55.6亿平方米。这意味着，即使未来5年内商品住房增量为零，按2014年销售水平计算则需要约5年才能将库存销售完毕，房地产开发企业短期内去库存化压力十分巨大。况且自2011年以来，中国城镇住房竣工面积每年均超过10亿平方米。考虑到开发增量，未来房企的去库存化压力就更大了。　　我们从增量角度进一步看长期供应。1998年房改以来中国城镇房屋开发量上升速度非常快，2013年城镇住房竣工面积为10.7亿平方米，是亿平方米的2.3倍。我们认为，城镇住房产能具有向下的刚性，城镇住房竣工面积一旦达到一个高位水平后，未来下调的可能性不大。为此即使保守估计，未来城镇住房产能停留在2013年的水平不再增加，年也将累计新增约64.4亿平方米；年的累计值为118.1亿平方米；年为171.8亿平方米。如果再考虑就地城镇化农民自带住房和新增小产权面积所带来的供应增量，我们估算年全国城镇住房供应增量累计约为76.4亿平方米；年的累计值约为140.1亿平方米；年约为203.8亿平方米。　　相对之前我们所预测的中国城镇住房需求的总增量水平，尽管在乐观估计下，存在可能因城镇化进程加快、住房拆旧更替速度提升，以及改善需求增长等因素导致未来城镇居民住房消费大幅提升，而使得全城镇住房增量供给过剩有一定可能在长期得到改善甚至消除。但是，在大概率情况下，未来中长期内中国城镇住房还是会出现相当程度的供大于求。　　中长期趋势判断论的总结　　以上分析中，我们判断中国城镇商品住宅的中长期供求面已经基本确定会出现持续的供大于求，只是这种供大于求是温和的过剩，还是严峻的冗余，还存在一定的不确定性。但对于这个结论需要几点谨慎。　　首先，必须认识到，尽管本文分析表明中国住房供应相对需求出现过剩，但不代表各区域都不存在供给缺口，也不代表区域所有都只是同样程度的相对过剩，未来十年，我国城镇住房供需不平衡的区域分化将十分严重。　　从区域分化角度看，根据各省市统计年鉴，年全国共新增人口7389万人，广东省的常住人口增量占全部新增人口的24%，浙江新增常住人口占10.4%，上海占8.5%，北京占7.8%，仅这四个省市就吸纳了超过半数的全国新增人口。另一方面，湖北、四川、重庆等省份人口流失严重，很多中西部地区的常住人口出现负增长。相对于人口总数而言，中国的新增人口规模偏小，加之人口流入区域分化非常严重，这无疑会加剧部分地区的房屋过剩情况。　　其次，当前中国住房供给总量过剩和结构性不足现象并存。当前供应的住房形式较为单一，尤其缺乏小户型和适合节能环保新时代需求的住房，住宅房地产业部分细分市场仍有投资机会和开发机会；同时，住房资源配置不平等现象依然明显，两极分化严重，需要通过税收制度加快住房资源的公平分配。　　当前政策建议　　笔者基于判断中国住房市场在中长期内都处于下行趋势，我们认为当前的楼市政策刺激只有短期的托市作用。尽管住房市场的低迷趋势给地方政府带来了很大的经济增长目标和财税收入压力，但是部分住房严重过剩的区域必须摒弃房地产开发刺激政策，否则只会让市场对房地产资产价值的中长期预期更加悲观，加剧住房市场的价格崩盘风险。　　如果认识到中国城镇住房在中长期的供需关系发生根本改变是导致当前住房市场波动剧烈的根本原因，那政府一方面需要对住房市场可能发生的危急时刻保持警惕和高度关注，另一方面更要及时找到房地产业转型发展出路。吸取以往楼市调控教训，政府对住房市场的调控政策只能顺势而为，因势利导，妥善利用市场机制来恢复供需平衡，而逆流而上、强为所难的短期刺激政策只会给住房市场带来更深的危机，也给宏观经济和金融安全带来更大的隐患。
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