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浅析抵押房产买卖合同效力及过户问题
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&&物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定,当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由,请求确认转让合同无效的,不予支持。受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的,不予支持。
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你可能喜欢李平律师：买卖合同签订后，未经买受人同意，出卖人过户前抵押无效
&商品房买卖过程中，房屋权属是否清晰、房屋是否设立抵押等有关权属的问题对于买受人而言至关重要。与之相关，行政机关在作出具体行政行为时是否尽职履行职责、是否尽到审慎的注意义务，将直接关系到买受人的合法权益是否得以最大限度的维护。买卖合同签订后，未经买受人同意，出卖人过户前抵押无效。-李平律师
案件简介[ 北京市朝阳区人民法院（2010）朝行初字第177号行政判决书。]
&&&---古某与北京市住建委撤销房屋抵押权纠纷案
&日，原告古某与李某签订北京市存量房屋买卖合同，购买李某位于北京市朝阳区望京地区房屋一套。日，双方签订了存量房屋网上签约买卖合同。合约签订后，古某先后支付房价款205.4万元，但李某始终未将房屋办理过户手续。2010年3月，古某将李某诉至北京市朝阳区人民法院，要求李某为该房屋办理过户手续，2010年5月北京市朝阳区人民法院作出判令李某将该房屋过户至古某名下的民事判决，李某不服判决，于2010年6月提起上诉。
&上诉期间，2010年8月，李某以该房屋为韩某的借款提供抵押担保而向被告申请办理该房屋的抵押登记，被告于同日受理了李某的申请并分别对李某、韩某制作房屋登记询问笔录。次日，被告向韩某颁发了该房屋的《房屋他项权证》。
&原告古某不服被告北京市住建委对该房屋权属行政登记行为，诉至北京市朝阳区人民法院，要求法院判令撤销被告向韩某颁发的该房屋的《房屋他项权证》。
&被告北京市住房和建设委员会辩称：2010年8月李某以自有的房屋为其向韩某的借款提供抵押担保，申请办理该房屋的抵押登记，被告受理后进行审核，认为符合登记条件，遂为抵押权人韩某核发了该房屋的《房屋他项权证》，被告为韩某核发房屋他项权证的行为证据充分，适用法律法规正确，程序合法。
&另外，被告辩称：原告并非该房屋的所有权人，亦非抵押登记的抵押人或抵押权人，被告为韩某核发《房屋他项权证》与原告之间没有法律上的利害关系，原告不具有行政诉讼主体资格，原告的起诉不符合起诉条件。
&北京市朝阳区人民法院经审理认为：本案中，原被告就涉案房屋签订了买卖合同，并办理存量房买卖合同网上签约手续。对这一事实，市住建委在进行抵押权登记申请审查时没有尽到审慎的注意义务，未能通过其管理的网签系统核查到涉案房屋此前已出售的事实，导致涉案房屋在存在财产争议的情况下，未对该事实进行必要的进一步的核查，径行作出被诉抵押登记行为，该行为违反了《物权法》关于设定抵押权和《房屋登记办法》对登记机构应尽的审查职责的规定，法院应予以纠正。故判决：判令撤销被告北京市住房和城乡建设委员会于2010年8月作出的该房屋的《房屋他项权证》。
&商品房买卖过程中，房屋权属是否清晰、房屋是否设立抵押等有关权属的问题对于买受人而言至关重要。与之相关，行政机关在作出具体行政行为时是否尽职履行职责、是否尽到审慎的注意义务，将直接关系到买受人的合法权益是否得以最大限度的维护。因此，本案中的争议焦点有两个：
&一、本案中，房屋抵押权的设立是否有效
&我国《物权法》从正、反两个方面对抵押财产的范围进行了界定，根据《物权法》第184条第（4）项规定：所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。本案中，李某在该房屋权属争议诉讼的上诉期间，就该房屋向被告申请办理该房屋的抵押登记。对于此项有争议的房屋是法律明确规定的、不得抵押的财产，因此，该房屋抵押权的设立因违反法律禁止性规定而无效。
&从合同法的角度，商品房买卖合同签订时间与抵押合同签订时间的先后顺序，直接影响抵押合同的效力。如果抵押合同在先签订，抵押人在签订抵押合同时对该房屋具有完全的处分权，抵押合同有效；如果抵押合同签订在后，抵押人与房屋买受人已经签订了房屋买卖合同，买受人也履行了合同主要义务，支付了房价款、进行了网签，则出卖人对该房屋不再享有完全的处分权，出卖人（抵押人）签订抵押合同的行为将直接影响买卖合同的履行，损害买受人合法权益。根据我国《合同法》第52条第（2）项，恶意串通、损害国家、集体或第三人利益的合同属于合同无效的法定情形，其抵押合同也会因此无效。
&二、本案中，行政机关作出具体行政行为时应尽的义务和职责
根据不同登记申请就申请登记事项进行核查是登记机构应依法履行的义务。本案中，房屋是否存在财产争议是登记机构进行抵押权登记时应当审查的重要事项。根据被告制定的文件中关于网上签约的基本操作流程的规定，登记部门应通过该机构管理信息系统知晓当事人进行房屋买卖合同网上签约的事实。因此，进行了网上签约的房屋在申请抵押登记前，是否存在出售的事实成为房屋登记机构核查“财产是否存在争议”的一项重要审查事项，房屋登记机构对此类房屋有能力也有义务对该事项进行审查。如果出现申请登记的房屋在此前已经出售的情形，应引起房屋登记机构的高度注意，为维护房屋交易的安全，保证房屋交易的正常秩序，房屋登记机构应对此项事实进行进一步核查，而不应该在财产存在争议的情况下不经核实作出准予登记的行政行为。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十四条 & &下列财产不得抵押：
（一）土地所有权；
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；
（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（五）依法被查封、扣押、监管的财产；
（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条　有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国行政诉讼法》
第五十四条　人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：
（一）具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持。
（二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：
1、主要证据不足的；
2、适用法律、法规错误的；
3、违反法定程序的；
4、超越职权的；
5、滥用职权的。
（三）被告不履行或者拖延履行法定职责的，判决其在一定期限内履行。
（四）行政处罚显失公正的，可以判决变更。
文章来源：节选《房产纠纷案例大全》北京市大瀚律师事务所编著 李平律师主编
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请问房屋抵押给银行并登记了，后来又与别人签订了房屋买卖合同，但未登记，合同有效吗
用户：qntz***
| 北京- | 发布： 19:53:39
请问房屋抵押给银行并登记了，后来又与别人签订了房屋买卖合同，但未登记，合同有效吗
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您好，按照具体案情判断。。。。。。。。。。。。。。
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你好，合同有效，但是如果不能解除抵押话，无法过户，如需帮助，可来电详询。
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你好：根据具体情况 建议咨询当地房管局 办理合法的手续。
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虚假买卖住房合同是否导致借款抵押担保合同无效?
　　基本案情 中国论文网 /3/view-757064.htm　　上诉人张成欣因与被上诉人A银行、被上诉人王大未抵押合同纠纷一案，不服东正市西政新区人民法院民事判决，向二审法院提起上诉。 　　日，王大未向A银行提出贷款申请。6月9日，双方签订《个人住房（二手房）抵押借款合同》，约定：王大未为购买东正市大槐树路420弄1号301室房屋，向A银行申请借款并愿意以上述所购并有权处分的住房作为担保；借款金额为人民币60万元（以下币种同），借款期限为240个月，合同自东正市房屋抵押登记机构办理登记之日起生效等条款。此后，将抵押房产办理了抵押登记，A银行按约向王大未发放了贷款。 　　日，东正市成大区人民法院作出刑事判决，认定：2005年，被告人郑从化以投资为名，诱骗姜本都将姜本都与丈夫张成欣共同居住的本市大槐树路420弄1号301室房屋进行虚假买卖。同年6月13日，王大未受指使与姜本都签订了虚假的房地产买卖合同，并持该合同向A银行申请个人住房抵押借款60万元作为购房款，日，A银行根据王大未的申请，将上述借款60万元划入姜本都开设在该行的账户内，当日，郑从化将上述款项转出用于归还其个人欠款，根据上述事实，法院认定郑从化构成诈骗罪。 　　日，东正市成大区人民法院作出民事判决，认为日姜本都与王大未签订的房地产买卖合同，并非作为系争房屋原权利人之一的张成欣所签，对系争房屋作出的处分，未经原告张成欣同意，且经过法院刑事审判，法院已认定该房产买卖合同系虚假买卖合同，故判决：姜本都与王大未于日签订的《东正市房地产买卖合同》无效。 　　王大未向A银行提出贷款申请后，A银行委托上海才富律师事务所就王大未为购买张成欣、姜本都的涉案房产，向A银行申请个人住房（二手房）抵押借款的过程（包括房地产买卖双方的身份，出让人持有的房地产权证，《房地产买卖合同》、《个人住房（二手房）抵押借款合同》以及相关法律文书的签署和房地产交易中心交易、抵押登记等交易行为）进行了见证。见证过程中，姜本都出示了本人身份证、户口簿、结婚证、所拟出让的房地产权证，并代张成欣出示了身份证原件。办理房地产过户交易时，张成欣本人未到东正市成大区房地产交易中心办理过户手续，由其公证的委托代理人姜本都代为办理。 　　张成欣提起本案诉讼，请求确认A银行与王大未签订的《个人住房（二手房）抵押借款合同》中涉及抵押的部分无效。两审法院均裁决所争议的抵押合同合法有效，而未支持张成欣基于买卖合同无效而主张借款合同和抵押合同无效。 　　 　　争议的焦点问题 　　本案争议的焦点问题在于房屋买卖合同的无效是否必然导致借款合同和抵押合同的无效。 　　上诉人张成欣认为，因房屋买卖合同无效，从而主张涉案抵押借款合同无效。上诉人张成欣在上诉中称，被上诉人A银行在涉案贷款放贷过程中未尽到严格的审核义务，存在明显过错，不能主张善意取得，原审法院以自身有误的律师见证文书即认定被上诉人没有过错，显属不当；涉案房屋买卖合同已经法院认定为无效，与其相关联的系争贷款抵押合同的合同目的已无从实现，应当予以解除或认定无效；系争抵押合同系犯罪分子实施诈骗的工具，不是当事人的真实意思表示，依法应认定其无效；本案抵押事实发生在我国物权法施行之前，故不应当适用物权法中关于不动产善意取得的相关规定。综上，请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。 　　被上诉人A银行辩称，不同意上诉人张成欣的上诉请求及理由。涉案抵押权善意取得是受当时的法律保护的，上诉人张成欣无限扩大被上诉人的合同义务没有依据；系争抵押合同当属有效，应受法律的保护。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 　　二审法院认为，被上诉人王大未为购买系争房屋而向被上诉人A银行提出贷款60万元的申请，并以系争房屋作为抵押，上诉人所签订的《个人住房（二手房）抵押借款合同》在形式和内容上并无违反法律规定的情形，被上诉人A银行作了必要的审核，签订合同的过程进行了律师见证，该合同所设定的抵押物亦依法进行了抵押登记，由此，系争《个人住房（二手房）抵押借款合同》依法成立，当属有效，签约双方均应恪守履行。被上诉人A银行将涉案贷款60万元按被上诉人王大未的申请划入了姜本都开设在该行的账户内，按约履行了向被上诉人王大未发放贷款的义务，然而该笔款项系由诈骗罪被告人郑从化于当日即将上述款项转出并用于归还其个人欠款的事实，被法院认定构成诈骗罪，并依法予以了处置。造成该笔款项无法偿还的后果，责任在犯罪分子郑从化，被上诉人王大未及案外人姜本都亦有一定过错。尚无证据证明被上诉人A银行存在与郑从化勾结等事实，作为放贷银行，在无从知晓卖房事实系上诉人张成欣的妻子姜本都有所瞒骗的情况下实施的行为，被上诉人A银行已尽到其合理的合同审核义务，抵押权当属善意取得，理应受到法律的保护。相关房地产买卖合同因妻子擅自处分夫妻共同财产而被认定为无效，并不必然导致相关买受人所签订的抵押借款合同无效。上诉人张成欣的上诉理由，缺乏事实依据和法律依据，故不成立，对其上诉请求，二审法院不予支持。 　　笔者认为，本案的裁判有助于维护正常的金融秩序，有助于制裁试图攫取不正当利益的当事人，有助于保护金融交易中银行的正当权益。过于机械地推行买卖合同与借款合同、担保合同的主从关系法则，可能为一些非法攫取不正利益的主体创造条件。 　　 　　对银行的启示 　　正确处理房屋买卖合同与借款合同的关系、抵押担保的关系 　　尤其是在抗辩过程中，应该清晰、准确地分析三者的关系。诚然，我国法律法规和司法解释对主从合同关系做了明确规范，强化了从合同对主合同的依赖性，即主合同无效将导致从合同无效。值得注意的是，房屋买卖合同与借款合同或者担保合同并不是主从合同的关系，只有借款合同与抵押担保合同才存在主从合同关系。在房屋买卖和借贷法律关系中，常常存在将抵押担保关系视为房屋买卖合同的从合同。实际上一些地方性法院的规范性文件中明确强调了两者的区别性，例如广东省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》（下文简称《指导意见》）明确规定“在审理以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同纠纷案件时，要注意正确区分和认定当事人之间合同关系的法律性质。 　　在此类案件中，一般存在两份合同书，即买受人与出卖人签订的商品房买卖合同书和买受人、担保权人及出卖人签订的商品房担保贷款合同书。在后一份合同书中，一般存在三个法律关系，即买受人与担保权人之间的借款合同关系、买受人与担保权人之间的以尚未建成或者已竣工的房屋为抵押物的抵押合同关系、出卖人与担保权人之间以保证或回购等具体条款加以确定的保证合同关系。”《指导意见》还进一步明确了借款合同及其从合同、房屋买卖合同与借款合同关系的性质及其相互作用的法律机制：“在以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同纠纷案件中，抵押合同与保证合同是借款合同的从合同，借款合同无效的，抵押合同、保证合同也无效。但抵押合同、保证合同另有约定的除外。商品房买卖合同与借款合同不存在主从合同的关系，商品房买卖合同无效的，借款合同不因此而无效。但因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使借款合同的目的无法实现，当事人请求解除借款合同的，人民法院应予支持。”前述规定具有以下几个特点：其一，在借款合同与其从合同关系上，肯定了借款合同无效将导致抵押合同和保证合同的无效；另一方面也设定了例外机制，即当事人在抵押合同和保证合同中另有约定的除外。其二，在房屋买卖合同与借款合同关系上，则明确否定了两者的主从关系。其三，房屋买卖合同无效虽然不能直接导致抵押担保及保证的无效，但因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，势必导致借款合同的目的无法实现，因此当事人针对房屋买卖合同无效而请求解除借款合同时，人民法院应予支持。这实际上导致了房屋买卖合同无效将可能引发借款解除，借款合同的解除是否直接导致其从合同的解除或者无效，则在此处未作明确。 　　银行应该积极主张房屋买卖合同无效并不必然导致借款合同、抵押合同的无效 　　为此银行应该在诉讼过程中积极提供其尽职尽责的相关证据，本案一二审法院之所以支持银行的主张，其原因在于银行与借款人之间的借款合同在形式和内容上并无违反法律规定的情形，银行对借款事项按照其内部规定履行了必要的审核，而且签订合同的过程还有律师见证，该合同所设定的抵押物亦依法进行了抵押登记，故而借款合同及其抵押依法成立，当属有效。另外，被上诉人A银行将涉案贷款划入了借款人指定账户，并无证据证明被上诉人A银行存在与郑从化勾结等事实，作为放贷银行，在无从知晓卖房事实系上诉人张成欣的妻子姜本都有所瞒骗的情况下实施的行为，抵押权当属善意取得，理应受到法律的保护。基于此，尽管有关房屋买卖合同因妻子擅自处分夫妻共同财产而被认定为无效，但并不必然导致抵押借款合同无效。 　　银行在贷款发放的事前、事中和事后必须严格规范管理，认真履行监管法规及银行内部管理规定，否则其违规操作或者存在内部人与外部人的串通事实，均有可能导致借款人主张借款合同与担保合同的无效。 　　（作者单位：中国工商银行山西省分行）
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案例研究：对一则房屋买卖合同无效后的抵押是否有效的思考
日 | 发布者：许开有 | 点击：1036 |
摘要：【关键词】买卖合同无效；抵押；效力一、案情简介甲与被告乙系夫妻关系，与被告丙系表兄妹关系，被告丙与被告丁系夫妻关系。甲与被告乙的夫妻共同财产中有位于某小区房屋一套，所有权人为被告乙，共有人为甲。日，三被告
【关键词】买卖合同无效；抵押；效力一、案情简介甲与被告乙系夫妻关系，与被告丙系表兄妹关系，被告丙与被告丁系夫妻关系。甲与被告乙的夫妻共同财产中有位于某小区房屋一套，所有权人为被告乙，共有人为甲。日，三被告在原告不知情的情况下，找一女子冒名顶替原告，使用伪造的原告身份证，就上述房屋签订了房地产买卖契约一份，被告乙将上述房屋出卖给被告丙、丁，并办理了产权过户手续。该房屋现在的所有权人为丙，丁为共有人，但该房屋出卖后一直由原告与被告乙使用。日被告丙、丁将该房屋抵押给某银行。日，原告发现房屋门锁被换，无法入住，后到房管部门查询方知上述房屋被被告乙私自出售。原告遂诉至法院，要求确认上述房地产买卖契约无效。后法院依法判决被告乙与被告丙、丁签订的日房地产买卖契约无效。但是对设定在该房上的抵押权是否有效，存在较大争议，若抵押权无效后如何进一步维护银行的利益。二、观点分歧第一种观点认为设定在该房屋上的抵押权继续有效。其理由是：根据《物权法》第106条的规定，只要受让人善意占用，且支付对价的，就是法律上规定的善意取得人，依法应予以保护，且善意取得制度同样适用于担保物权。在本案中，银行已经支付了贷款的对价，并且和抵押人就上述房屋办理了抵押登记，自然就享有该房产的抵押权，该抵押权并不因该房产的产权变更而变更或消灭，所以不能被否定，银行应当享有抵押权。第二种观点认为：设定在该房屋上的抵押权无效。其理由是：抵押权必须是抵押人在自己有处分权的财产上设定的权利。本案中，因被告乙与被告丙、丁签订的日房地产买卖契约已经法院判决无效，合同无效产生的法律后果就是合同自始无效，原、被告双方应相互返还财产。被告丙、丁实质上对设定抵押权的房屋并没有处分权，故银行对该房屋不享有抵押权。三、本文意见笔者倾向于第一种观点。具体而言，抵押是一种通过不转移物的占有来担保债权的担保方式，一般而言，抵押权的设定包括以下几个方面的要件：一是存在用于设定抵押权的财产；二是债权人与抵押人存在设定抵押权的合意；三是抵押权设定需履行一定的公示方式如抵押登记。而其中的前提就是抵押人应当对抵押物具有处分权。就本案而言，在银行与被告丙、丁签订抵押合同时，因被告乙与被告丙、丁签订的日的房地产买卖契约尚未被法院宣告无效，丙和丁确系房屋权属证书登记上的权利人，故从物权公示公信力角度，银行有理由相信房屋权属证书记载的权利人即为房屋所有权人，且双方办理了抵押登记，故抵押权已经成立并有效，假如要求银行在接受抵押前，花费许多时间精力去查清抵押人对抵押物是否具有处分权，是不切实际的，况且银行也无法查清。即使法院依法判决被告乙与被告丙、丁签订的日房地产买卖契约无效后，被告丙、丁实质上是在他人的财产上设定的抵押权，但银行在成为抵押权人时是善意的，其作为善意第三人，权利应当受到法律保护。然而因买卖合同无效后产生合同自始至终无效的法律后果，此时若银行实现抵押权，如何进一步维护房屋现所有权人的利益，笔者以为因买卖合同无效后产生返还财产、退还价款的后果，现所有权人可以将价款给付抵押权人已消灭设定在该房屋上的抵押权，若价款不足以清偿无处分权人的债务，所有权人若不希望银行实现抵押权应负有清偿债务的义务，其清偿债务后可以向无处分权人追偿。靳庆珍&汪德义
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