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&近年来房地产新政策有哪些改变
近年来房地产新政策有哪些改变
来源：吉屋网综合整理 &&发布时间：
2015房产契税新政策
　　按照现行契税政策，个人购买住房实行差别化税率。根据规定，个人购买普通住房，且该住房为家庭少有住房的，所购普通商品住宅户型面积在90平方米（含90平方米）以下的，契税按照1%执行；&户型面积在90平方米到144平方米（含144平方米）的，税率减半征收，即实际税率为2%；所购住宅户型面积在144平方米以上的，契税税率按照4%征收。购买非普通住房、二套及以上住房，以及商业投资性房产（商铺、办公写字楼、商务公寓等），均按照4%的税率征税。
享受契税下调的普通住房应同时满足以下3个条件：
　　1、住宅小区建筑容积率在1.0以上
　　2、单套建筑面积不足144平方米或套内面积120平方米以下
　　3、实际销售价低于同级别土地上商品住房平均交易价格的1。2倍以下契税征收标准90平米以下的是一个征收标准，90－144平米之间的是一个标准，144平米以上的是一个标准。二套房、三套房不享受契税优惠政策。
　　一般实行的是首套住房契税的两倍，即3－4%。注：家庭少有住房并不一定是首套房，比如买了套房子又卖了，再购买住房就算二套房。&但是名下确实只有一套房子，所以可以申请家庭少有住房。契税税率实行3%&～5%的调整幅度。实行幅度税率是考虑到中国经济发展的不平衡，各地经济差别较大的实际情况。
　　因此，各省、自治区、直辖市人民政府可以在3%～5%的幅度税率规定范围内，按照该地区的实际情况决定。契税计算方法契税采用比例税率。当计税依据确定以后，应纳税额的计算比较简单。
主要省市契税政策调整
　　江西、湖北、河北、河南&市：南昌、海口、铜陵&家庭少有普通商品住房，契税减半；90平方米及以下且家庭少有普通住宅，契税按1%税率征收。
　　江苏、福建&天津：首套房90平方米以下，缴纳1%契税；90－144平方米缴纳1.5%契税，144平方米以上缴纳3%契税。
　　黄山：契税按首套执行且减半。
　　浏阳：创业人才购房契税减半；商用物业征收30%契税。
　　湖州、宣城：144平方米以下普通住宅，契税全免。
　　包头：首套房契税全免；二套房以上新建房契税减半。
&&&&&&&潍坊：购90平方米以下住房的契税全免；购90至144平方米住房及300平方米以下用于创业的，契税减半。
近日的房产政策（日后）如下：
一、满二无税：
普通住宅&:1、产权不满2年，全额征收营业税；2、已满2年，免征营业税；
非普通住宅(144平米以上)&:&1、产权不满2年，全额征收营业税；2、已满2年，差额征收营业税；
二、贷款新政
①商业贷款：
1、头次购房贷款，付三贷七；
2、二次购房原贷款未结清，付四贷六；
3、二次购房原贷款已结清，付三贷七；
②公积金贷款：
1、头次购房贷款，付二贷八；
2、二次购房原贷款未结清，付四贷六；
3、二次购房原贷款已结清，付三贷七；
三、第2套房的首付调整到较低40%以上，要求如下：
对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，较低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
四、头次使用公积金，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例较低为房屋总价的20%。
2015年，国家陆续出台了“330房贷新政”，“二套房首付降至4成”，“营业税免征期限5年改2年”，“公积金新政”等一系列房地产新政。
一、财政部：个人转让两年以上住房免征营业税
　　内容：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。更多行业内容可查询房地产行业分析及市场研究报告
二、日央行：“二套房贷款首付比降至四成”
　　内容：央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，较低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，较低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，较低首付30%。
三、日福建出台新政“闽七条”，内容有：
1）首改房认定放宽；
2）支持公积金贷款，头次申请首付比例降低至20%；
3）支持住房贷款，本省金融机构适当下浮贷款利率；
4）房屋货币化安置，补偿款购商品房享“团购”优惠；
5）打通转换通道多渠道促进商品房与保障房转换；
6）试推共有产权住房，个人按所持产权比例支付购房款；
7）推进公共服务均等化提升住宅小区基本公共服务水平。
四、日国土部住建部联合发文救市，严格控制供地规模，改善供求关系。内容有：
1）合理安排住房及其用地供应规模；
2）优化住房及用地供应结构；
3）统筹保障性安居工程建设；
4）加大市场秩序和供应实施监督力度。
五、李克强总理在全国人大三次会议闭幕答记者问时透露房地产市场发展利好信号：
1）经济稳增长是新常态，支柱产业房地产必将受益；
2）总理要求金融更好的服务经济实体，融资环境宽松可期；
3）去行政化是主旋律，政策有望延续市场化格局；
4）支持改善性住房需求，或将带动新一轮开发投资增长；
5）互联网+”或将助力房企进行产业升级；
6）鼓励“走出去”和“引进来”，地产行业预期向好。
关键看房屋是否满2年、卖方是否少有住房，买方是否头次购房，一般二手房交易需要交纳的税费：
　　一、&买房人应缴纳税费：
　　1、&契税：头次购房评估额90平内1%、90平~144平内1.5%，超过144平或非头次3%，买方缴纳;2、&印花税：房款的0.05%
　　3、&交易费：3元/平方米
　　4、&测绘费：1.36元/平方米
　　5、&权属登记费及取证费：一般情况是在200元内。
　　二、&卖房人应缴纳税费：
　　1、&印花税：房款的0.05%
　　2、&交易费：3元/平方米
　　3、&营业税：全额的5.56%(房产证未满2年的、普通房满2年减免)
　　4、&个人所得税:房款的1%（.普通房满五年少有减免）。
①日，中国央行及银监会发布了2016年的房贷新政，部分城市可以首付两成；
②日，财政部发布财税[2016]23号《关于调整房地产交易环节契税&营业税优惠政策的通知契税调整》
目前大范围的主要是这两个，各地也有不同程度的反应。
根据规定，以现行契税政策，个人购买住房实行差别化税率。当个人购买普通住房，且该住房为家庭少有住房的，所购普通商品住宅户型面积在90平方米以下的，契税按照1%执行;户型面积在90平方米到144平方米的，税率减半征收，即实际税率为2%;所购住宅户型面积在144平方米以上的，契税税率按照4%征收。购买非普通住房、二套及以上住房，以及商业投资性房产，均按照4%的税率征税。
【新政策规定】
　　个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。
日以前，个人出售住房相关的营业税征免，既按从购买到出售期间的持有时间是否满2年来确定征免，又按是否属于普通住房划分征税方式。
　　本次新政不再以户型划分征免并取消差额征税方式，个人出售购买2年以上(含)的住房均免征营业税，即所有户型的住房均享受同一优惠政策，不再按普通住房与非普通住房分别予以免税和差额征税。
　　同时，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施该项营业税优惠政策。
2016年房产过户新政策规定：
　　关键看房屋是否满2年、卖方是否少有住房，买方是否头次购房，一般二手房交易需要交纳的税费：
　　一、&买房人应缴纳税费：
　　1、&契税：头次购房评估额90平内1%、90平~144平内1.5%，超过144平或非头次3%，买方缴纳;2、&印花税：房款的0.05%
　　3、&交易费：3元/平方米
　　4、&测绘费：1.36元/平方米
　　5、&权属登记费及取证费：一般情况是在200元内。
　　二、&卖房人应缴纳税费：
　　1、&印花税：房款的0.05%
　　2、&交易费：3元/平方米
　　3、&营业税：全额的5.56%(房产证未满2年的、普通房满2年减免)
　　4、&个人所得税:房款的1%(.普通房满五年少有减免)。
　　2016房产过户近日消息法律解读：
　　1.房屋交付后办理两证需交哪些费用?
　　答：办房产证时需缴纳契税，首套房90㎡以下总房款1%，90㎡&(含)以上至140㎡缴纳总房款的2%，140㎡(含)以上缴纳总房款的4%，二套房一律按照4%缴纳。维修基金费用：总建筑层数6层及以下65元/平米;7-17层92元/平米;18层及以上104元/平米。交房时根据实测面积办理，面积多退少补。
　　2.缴纳完定金后，几日内签约?
　　答：以缴纳定金当日起5日内签约(以不同楼盘约定的日期为准)，特殊情况需以书面形式向开发商申请，逾期按双方约定的违约条款执行。
　　3.办理按揭需准备哪些资料?程序如何?
　　答：所有产权人到场，并提供身份证，借款人必须征信良好;提供贷款资料：身份证，户口簿，首付款发票，结婚证(无结婚证，需民政局提供的单身证明)，收入证明&(如银行需要，需提供流水单或者资产证明)，办理公积金需要提供公积金缴存单。
　　4.预售资金监管有指定银行吗，购房贷款在哪家银行办理?
　　答：根据《商品房预售管理条例》采取专项资金监管制。
　　5.各楼公摊的分配原则及公摊面积说明?是否适用于近日的计算标准?
　　答：通常计入分摊面积的共有建筑面积包括：1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、配电室、设备间、公共门厅、过道以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋;2、套(单元)与公共建筑空间之间(包括山墙)墙体水平投影面积的一半(具体分摊面积以每栋公示文件为准)。
　　6.两人非直系亲属可否共同购买?有无特殊要求?
　　答：可以多人共同购买，根据客户实际情况确认产权分配，前提条件必须有购房资格(公积金除外)。
　　7.是否可以不在开发商指定的银行办理按揭贷款?
　　答:不可以。
　　8.签《预售合同》以后是否可以变更购房人或所有权人，如何办理?
　　答：不可以。客户在签署《预售合同》时未做预告登记的夫妻关系可以增加所有权人。其他情况则不能变更。
　　9.商业贷款有何要求?
　　答：满18周岁，有稳定职业和收入，为中华人民共和国合法公民，无案底。
　　10.未满18周岁的人可以购房吗?
　　答：可以，一次性付款，无法取得按揭资格。
　　11.购房贷款政策明细?
　　答：首套房首付款三成，贷款上限七成，贷款上限30年;二套房首付款至少四成，贷款上限30年，具体执行以银行政策为准。
　　12.贷款的还贷方式有几种?有什么区别?
　　答：等额本金和等额本息两种。
　　等额本息还款方式：是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。
　　等额本金还款方式：是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期由于本金较多，将支付较多的利息，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减，这种方式的好处是，由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出，比较适合还款能力较强的家庭。
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近年来上海普通住宅 总价标准的演变趋势分析(图)
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文/田忠永　　由表看到，第一次确定普通房标准到2012年初调整历时3年（），2012年初至2014年底第二次调整也近3年（）。我们预计，第三次调整时间为2017年底或2018年初（），第四次调整为2020年底（），如果每3年调整一次，那么第四次调整时间正好为2020年，上海城市2020年规划只要网上搜索一下将有很多相关信息，那么后2次普通房标准会如何，按照业内三六九预测（三六九格局：内环内单价九万，内外环六万，外环外三万），目前很多优质地段新盘已超越或接近，且看下表：
由表趋势分析：预计2018年初外环外率先达到三六九标准单价3万以上（基本以90平方米为标准），这由近期多宗外环外土地均价超万元可看出，如新桥陈春路D地块容积率1.4，楼板价近17000元/平方米，住宅成品价售价基本上为楼板价200%。由于上海市区已基本建成，外环外在轨交、学校、医疗、公园等公共配套上日益完善，无疑是未来城市人口、产业转移重点区域，而“以时间换空间”的提法也将得到印证：可以看到，每一次调整，后一区域与前次前一区域价接近，2012年初内外环200万与2008年底内环内245万，2014年底内外环310万与2012年初内环内330万，这时内外环与前次内环内低10%左右，2012年初外环外160万与2008年底内外环140万，2014年底外环外230万与2012年内外环200万等，这时外环外高于上次内外环10%左右，可见外环外地段价值在提升。但可以预计，2018年后升幅将趋缓，城市建设也将趋于完善，日《解放日报》文章《沪人口已突破2020年规划，可开发土地接近极限》，所以2020年以后上海住房市场以二手置换为主，房价将趋于稳定。（作者系上海荣鑫房地产咨询有限公司总经理）
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我国近年来发生的变化
我有更好的答案
& & & &衣食住行都发明显变化，综合国力稳步提高，国际影响力大大增强，居民幸福感进一步提升。& & & &改革开放前,由于经济发展水平较低,商品供应严重匮乏,人们买衣服需要布票,而且数量有限,色彩·样式也很单调,大家都穿千篇一律的灰色中山装和蓝色解放装,放眼望去“一片蓝灰色的海洋”。由于数量有限,一人一年就几件衣服,一件衣服就能穿2个甚至3个季节.而今天,人们的衣服逐渐丰富多彩起来,商店里的名牌服装争奇斗艳,服装表演已经成为了一道亮丽的风景线.衣服不仅是人们御寒的工具,更使人们显示风度,展示个性的平台。“民以食为天”,建国六十周年以来,人们餐桌上也起了很大的变化,过去在农村人们想吃饱都奢望.都以粗粮野菜为食充饥,而现在,人们不仅能吃饱,而且能吃好。农村家家桌上也摆满了鸡鱼肉蛋,以前用来充饥的粗粮野菜,也成了餐桌上的健康食品,倍受人们欢迎。住房一直是人们关注的对象.过去,在农村人们都自己用砖自己盖,改好了只涂上一层白灰。家里空荡荡的.只有床睡觉,吃饭的桌子就是写作业的桌子,家中除了必备的用具外什么也没有。你看,今天一栋栋居民楼拔地而起,人们住上了舒适的房子,家中装修的装修更是华美,精致.家具更是五花八门,现代的,欧洲的,古典的,原木的······即使在农村,人们也盖上了小洋楼,家里的装修一点也不比城市差。改革开放以来,我国的交通有了翻天覆地的变化.过去路都是人们走出来的泥路,一到下雨天,便泥泞不堪,让人难以前进.那时候人们只有自行车,在这样的路上,困难可想而知。现在,一条条公路,高速公路,铁路四通八达.经济条件比较好的人家在上面开小车兜风,是一种享受。
采纳率：90%
来自团队：
生活水平的提高，城市化水平逐渐提高，国际地位的提升，综合国力的稳步上升。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。孩子上得起学 2004年，我国15岁以上人口平均受教育年限为8.3年，超过世界平均水平1年。但教育从业人员中受过高等教育的仅为7.2%，教育投依然严重不足。2006年，普及和巩固农村义务教育将成为教育工作的重中之重。
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房地产政策
过去20年，我国货币超发，却没有造成恶性通胀，是因为大部分流动性被房地产市场吸纳，并表现为地价和房价近十年的高涨。这一幕未来20年绝不能再重复。只有将囤积在房地产市场的数以万亿计的资金挤压或解放出来，其他急需资金的产业和行业才能获得发展的资本，否则，调整经济结构、转变发展方式几乎不可能取得成功。能发挥这种功效的，唯有在房产保有环节征收累进税率的房产税。
是时候了，以大无畏的勇气和自我牺牲精神，坚决推动在全国全面征收累进税率的房产税。
一、限购政策退出，代之以税收手段
1、明确时间表。建议由国务院适时发布通知，决定以下事项：
(1)日以前，全国所有城镇都必须将其纸质房产档案录入电子信息库，并建立本地的住房信息系统;
(2)日以前，全国所有地级以上城市的住房信息系统都必须与住建部联网，不得以任何借口推延;
(3)日以前，全国所有城市的住房信息系统都必须与住建部联网，不得以任何借口推延;
(4)日起，全国所有城市(镇)的住宅限购政策停止执行;
(5)日起，在全国住房信息已联网的城市范围内征收房产税。日起，建制镇房产是否征收房产税，由各地省级人民政府规定。
国务院通知发布的时间点，距离日应相隔6个月，以为各地留出一定的准备时间。
2、坚持首套房优惠和多套房限贷政策的长期化。建议由国务院发布通知，决定以下事项：
(1)购买除别墅以外的家庭首套住宅，贷款利率一律为基准利率的7折，首付两成，免收契税，并建议将该政策载入《基本住房保障条例》或《住房保障法》，实现首套房优惠政策的长期化、法制化;
(2)购买第二套住宅，贷款利率不低于基准利率的110%，首付五成以上;
(3)购买第三套及以上住宅，一律不予发放购房贷款。
3、对奢侈性住宅征收房产税。修改1986年颁布的《房产税暂行条例》，改为《房产税条例》，由国务院颁布实施。修改后的主要内容是：日起，对拥有两套住宅的家庭，人均建筑面积80平方米以上的部分，视为奢侈性住宅消费，每年按市场评估价征收1%-3%的房产税，且没有减除额;家庭第三套住宅(不论面积大小)，每年征收4%-5%的房产税，且没有减除额;家庭第四套及以上住宅(不论面积大小)，每年征收10%的房产税，且没有减除额;取消原《房产税暂行条例》有关个人住宅可按租金收入的12%缴交房产税的规定;所有商业房产，每年均按租金收入的12%缴交房产税，财政部、国家税务总局另有规定的除外(如对残疾人企业、高新技术企业可予减免房产税等)。家庭仅有的一套自住住宅，免征房产税。
以上有关1%-3%的房产税税率，4%-5%的房产税税率，具体标准由各地省级人民政府确定。
二、财政部、国家税务总局、住建部联合发布通知，作出如下细化规定：
1、对奢侈性住宅转让后的增值收益，一律征收20%个人所得税。由财政部、国家税务总局发出通知，日起，对家庭人均建筑面积80平方米以上的住宅，转让后的增值收益部分(指房产的转让价减去原购买价)，一律按20%的税率一次性征收个人所得税，但是，该房产此前已缴交的房产税，可以抵扣房产转让增值收益部分应缴纳的个人所得税，若该房产累计已缴交的房产税超出此次应缴纳的个人所得税，则该项个人所得税视为零;对转让家庭人均建筑面积80平方米以内的住宅，按转让收入的1%征收个人所得税，抵扣方法如上;转让家庭唯一住宅且居住5年以上的，免征个人所得税。
对转让商业房产的，按转让收入的1%征收个人所得税，抵扣方法如上。
2、转让家庭人均建筑面积80平方米以上的住宅，房主找不到原始购房发票的，税务机关委托拥有国家一级资质的房地产评估机构(建立机构名库随机抽取)，参照有市场成交记录的同地段同类房屋，或查阅当地住房信息系统，对其房产的原购买价进行评估，作为计税依据。从低收取评估费，但评估费用由卖房人承担，作为丢失原始购房发票的惩罚。
3、当地政府每年公布分类住宅的市场指导价(即房产现值)，成交价明显低于市场指导价的，以市场指导价作为房产税的计税依据(类似北京、深圳、成都等城市现在执行的二手房过户指导价)。
4、个人出租住宅，其租金收入须按20%缴纳个人所得税;个人或企事业单位的经营性房产(商铺、写字楼、酒店等)，按租金收入的12%缴交房产税，税务部门另有规定的从其规定。
5、取消现行对转让个人住宅征收5.5%营业税的规定。
6、房产所有人(业主)必须持有以上所有完税证明，房屋权属管理部门方可为其办理房产过户手续。
7、各城镇的房产税收入和个人转让住宅增值收益的个人所得税收入，由地方政府支配，专项用于保障房建设;盈余部分拟用于其他社会保障类支出的，须经省级人民政府批准，并报中央政府主管部门备案。
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