不靠银行贷款，华夏幸福是怎么拿到这3000亿融资的？
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不靠银行贷款，华夏幸福是怎么拿到这3000亿融资的？
我国新城建设都是依靠地方政府和下面的城投公司以用土地收益权进行抵押，从银行拿到大笔的贷款来干的。华夏幸福基业是总部在河北固安的民营上市企业，是没有政府信用背书的“城投公司”，它从一级开发到基础设施建设再到二级载体建设，资金需求量惊人，但是对于这家纯粹的民营企业而言，融资怎么解决呢？
民营企业的身份，产业新城的不确定性，收益的未知性，抵押物的缺乏，再加上历年来负债率过度高企和不断增加的短期偿债压力，注定了华夏幸福不可能过多指望银行贷款。我们来看一下华夏幸福2015年财报，即便这时候的华夏幸福已经市值近800亿，总资产近1700亿，品牌知名度如日中天的超大型企业，但是其全年银行贷款金额却只占整体融资金额的26.94%，不到三分之一。&情势所迫，华夏幸福硬生生将自己修炼成了融资高手，翻阅华夏幸福的报表和公告，你会感觉这家公司就是一本“花式融资百科全书”，在中国能运用的融资方式，华夏幸福几乎都尝试了一遍。根据统计显示，从2012年~2016年4月份这4年多间，不依靠银行贷款，华夏幸福一共从外部融得资金2974亿元，涉及融资方式多达16种。下面我们就简单梳理一下华夏幸福眼花缭乱的产业新城融资术，希望能够对参与园区PPP和产业新城PPP的社会资本有一些借鉴意义：
销售输血法首先不得不提的是华夏幸福的“销售输血法”，那就是众所周知的住宅销售，这也是多年来华夏幸福业绩支撑和血流顺畅的关键保障。全球企业界有一句人所共知的话：“现金流比利润更重要！”由于产业新城开发旷日持久，现金流进出严重不匹配，如果没有多年来住宅销售的给力支持，别说做到如今的品牌规模，就连活下去都成问题。我们来看一下华夏幸福历年的住宅销售额。亿，亿，亿，亿，白花花的住宅销售回款是华夏幸福规模迅速膨胀和产业新城全国遍地开花的重要保证。
信托借款信托借款历年来都是占华夏幸福最大比例的融资形式，虽然信托融资成本是所有融资形式中最高的，但由于门槛较低，选择面广，数额巨大，一直是地产公司最为倚赖的融资手段。比如2015年4月，华夏幸福的下属公司大厂华夏就向大业信托有限责任公司借款金额&25&亿元。信托占总体融资比例2012年达到73%，2014年和2013年，也分别占到44%和43%，2015年，信托融资总规模达到190亿元，为40%，由此也可以看到，早期华夏幸福必须更加依托于高成本、低门槛的信托融资，随着规模的增加、品牌知名度的提升，融资渠道也开始逐渐拓宽，高成本信托融资的比例也在逐渐降低。
公司债日，华夏幸福第二期公司债券发行完毕，发行规模30亿元，期限5年，在第3年末附公司上调票面利率选择权和投资者回售选择权，票面利率5.19%。2015年开始房地产行业的资金面宽松，整体融资成本下降是个普遍趋势，从2015年二季度开始的公司债发行大潮旧很能说明问题，很多公司债成本都在5%左右。这个趋势一直延续到2016年一季度，华夏幸福从2015年开始连续几笔低成本的公司债发行，也成功将其平均融资成本从9.64%拉低到7.92%。这对华夏幸福节省利息支出、提升利润率可是起到关键性作用的。
夹层融资什么是夹层融资？说白了就是明股暗债，表面上看起来是股权转让，但实际约定未来回购，并以差价作为利息或支付约定利息，由于介入股债之间，故曰“夹层”。华夏幸福非常擅长这种灵活机动的融资形式。例如2013年11月，由华澳信托募资10亿元，投入华夏幸福旗下的北京丰科建。其中向北京丰科建增资7.6亿元，向北京丰科建提供信托贷款2.4亿元。交易完成后，华澳信托对丰科建持股66.67%，九通投资持股33.33%。这样一来，华夏幸福变成了“小股操盘”的形式。这种夹层融资最大得好处还在于财务报表更漂亮。这个怎么理解？由于华夏幸福成为了小股东，丰科建不再进行并表，那么丰科建的负债也不再体现在华夏幸福的合并报表之中，成为表外负债，这样无疑就优化了资产负债表，是现在很流行的一种财务处理方式。这种夹层融资华夏幸福屡试不爽。随后几年时间，华夏幸福又分别与华鑫信托、长江财富、平安信托等众多信托公司故技重施，把旗下公司股权转让或直接增资，华鑫信托、平安信托和长江财富等都有经营收益权，并可以在相应的时间内选择灵活的退出方式。
售后回租式融资租赁这也是华夏幸福非常擅长的融资方式，绝对的“变废为宝”。名字听起来比较复杂，但一看实例大家很容易明白。2014年3月，大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司以其所拥有的大厂潮白河工业园区地下管网，以售后回租方式向中国外贸金融租赁有限公司融资3亿元，年租息率7.0725%，为期两年。也就是说，华夏幸福把工业园区的地下管线卖给融资租赁公司，该公司再把管线回租给华夏幸福，华夏幸福每年付给该公司租金（3亿元*7.0725%），并在每隔半年不等额的偿还本金，直到2年后等于实际上以3亿元的总价格回购这些管线。2014年5月，吃到甜头的华夏幸福又跟中国外贸金融租赁有限公司做了一笔几乎一模一样的买卖，以2.86亿元再次把一部分园区地下管线卖给中国外贸金融租赁有限公司，年租息率则便宜了一些，6.15%，依然是两年后回购完毕。显然，华夏幸福以远远低于其他融资形式的成本，用没有任何现金流价值的地下管线，获得了近6亿元的真金白银，以华夏幸福项目的收益率，在覆盖这些成本的基础上还能有相当不错的收成，应该说是一笔十分划算的融资交易。
债务重组这也是华夏幸福一种巧妙的玩法，债务快到期了，就来个乾坤大挪移，将这笔债务转让给别家，相当于延长了还款日期，或者说就是又借到一笔新的融资。日，恒丰银行对华夏幸福子公司三浦威特享有8亿元债权即将到期，经过几方商量，恒丰银行将标的债权转让给长城资管，三浦威特接受该项债务重组。债务重组期限为30个月。相当于延长了对银行的还款期限，将融资期限延长了30个月。债务重组期限为30个月，长城资产对三浦威特的重组收益为：从2014年9月至2015年9月按照未偿还重组债务本金的8%/年计算，日利率=8%÷360；从2015年9月至2017年3月按照未偿还重组债务本金的12%/年计算，日利率=12%÷360。逾期还款的，逾期罚息利率按重组利率上浮30%计算。不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。
债权转让这其实跟前面的债务重组很像，这是一种较为常见的融资形式，即将自己享有的债权以一定现金作价卖给第三方，相当于以一定的成本提前回收了这部分现金，加快了债权盘活和资金周转速度，很多处于快速扩张期的公司都会倾向于采取这种融资方式。日，同属华夏幸福旗下的京御地产和大厂华夏之间的债务协议就被做了这样的文章。由于京御地产还欠大厂华夏19.78亿元，大厂华夏以其中到期的18.85亿元作价15亿元卖给信达资产。这样一来，其中的3.85亿元就相当于大厂华夏提前收回现金的成本。在大厂华夏提前收回现金兴高采烈地离场后，京御地产日子也并不难过。因为这些债务的重组宽限期为36个月，分12期偿还，且前两次都是每3个月5000万的偿还额，还比较轻松，9个月之后要还2亿元的时候，已经是年底结算，全国项目都在回款，可以说节奏的拿捏让自己非常舒服。3月14日发生了另一次债权融资。京御地产拟将其持有的对天津幸福100180万元的债权转让给天方资产，天方资产向京御地产支付债权转让价款10亿元。债权转让后，债务重组期限为2年。天津幸福将债务本金中的10亿万元于债务重组期限届满时一次性支付给天方资产；资金占用费由天津幸福自债务重组开始之日起按季支付至天方资产指定账户，资金占用费费率为债务重组金额的9.8%/年。这与上一笔融资除了在还债期限和方式上有别之外，基本大同小异。
应收账款收益权转让华夏幸福做过两种应收账款收益权的转让。第一种是《商品房买卖合同》项下可收取的待付购房款，这个比较容易理解。日，华夏幸福与平安信托签署&《应收账款买卖协议》，由平安信托设立信托计划，以信托计划项下信托资金为限购买华夏幸福享有的标的应收账款中的初始应收账款，以应收账款现金流回款余额为限循环购买公司享有的标的应收账款中的循环购买应收账款。现金流回款余额指扣除由监管银行按照平安信托指令将应收账款现金流回款中的相应款项从应收账款收款账户划转至信托财产专户后的余额。初始应收账款的买卖价款为20亿元；循环购买应收账款的买卖价款为应收账款的账面值，循环购买部分累计不超过100亿元。听起来很复杂，其实就把未来要收到的钱提前先卖给平安信托，以一定的融资成本提前回流现金，与上面的债权转让大同小异。第二种就比较特殊了，是对地方政府享有的应收账款收益权转让。日，华夏幸福子公司九通投资将其合法持有的大厂鼎鸿对大厂回族自治县财政局享有的应收账款人民币8亿元，以及嘉兴鼎泰对长三角嘉善科技商务服务区管理委员会享有的应收账款人民币7亿，共计15亿元的应收账款收益权转让给汇添富资本。九通投资拟于目标应收账款收益权转让期满12个月后，向汇添富资本回购目标应收账款收益权。也就是说，名为转让，实为抵押。了解华夏幸福模式的人都知道，这些应收账款主要是地方政府应该支付给华夏幸福招商落地投资额45%的产业发展服务费用，约定是最多5年支付，实际上什么时候还，或者说到底还不还就真不清楚了。华夏幸福用这两笔不知道什么时候能还的应收账款换来15亿真金白银用一年，绝对也是一笔超级划算的买卖，汇添富资本也不在乎这笔钱到底还不还，反正有的利息赚也很开心。值的一提的是，这么好的交易，华夏幸福这5年来只做过2笔，分别是2012年对东莞信托的一笔，以及2015年对汇添富的这一笔，在总体融资规模的比例可谓九牛之一毛。2015年底华夏幸福报表里的应收账款已经高达72亿元，是个非常危险的存在，华夏幸福肯定也希望能够多抵押一些，但是很显然，金融机构也非常担心这些“隐雷”的威胁，一旦爆炸破坏力非同小可，因此多年来敢于刀口舔血者寥寥无几。
资产支持证券（ABS）自月资产证券化备案制新规出台以来，交易所资产支持证券发行规模2015年呈现明显加速增长。由于在降息周期和金融市场“优质资产荒”的大背景下，各类投资机构对资产支持证券需求旺盛，华夏幸福也希望能够在其中分一杯羹。日，上海富诚海富通资产管理有限公司拟设立“华夏幸福物业一期资产支持专项计划”，以专项计划募集资金购买幸福物业所享有的物业费债权及其他权利，以基于物业费债权及其他权利所获得的收益作为支付资产支持证券持有人本金及收益资金来源。此次专项计划将于上海证券交易所挂牌上市。此次专项计划发行总规模不超过24亿元，其中优先级资产支持证券面向合格投资者发行，发行对象不超过二百人，规模不超过23亿元；次级资产支持证券由幸福物业认购。发行期限方面，专项计划优先级资产支持证券拟分为五档，预期期限分别为1年、2年、3年、4年及5年，次级资产支持证券期限为5年。华夏幸福表示，此次募集资金主要用于补充流动资金。幸福物业签署《差额支付承诺函》，对专项计划资金不足以支付优先级资产支持证券持有人预期收益和未偿本金余额的差额部分承担补足义务。华夏幸福为幸福物业在《差额支付承诺函》项下的义务提供连带责任保证担保。
特定收益权转让这其实与平安信托的那一笔商品房应收账款买卖协议如出一辙，但更规模更小更直接一些。日，大厂华夏、大厂京御地产、京御幸福、京御地产、香河京御、固安京御幸福分别与信风投资管理有限公司签署《特定资产收益权转让协议》，约定转让方向信风投资转让特定资产收益权，特定资产为转让方与付款人已签订的《商品房买卖合同》项下除首付款外的购房款项，转让价款分别为6300万元、1300万元、5200万元、8400万元、2200万元、8600万元。
股权收益权转让日，建行廊坊分行以&5.5&亿元的价格受让九通投资持有的三浦威特&30.9%股权的股权收益权，九通投资拟于该股权收益权转让期满&24&个月后，向建行廊坊分行回购标的股权的股权收益权。这种融资本质上与上面的债权转让、特定资产收益权转让等等都是一样的，是一种预期收益权的抵押借款，无非是标的物的区别而已。
战略引资战略引资，不是简单的财务性融资，入资方是要实实在在参与经营管理，并按照持股比例享受经营收益的。比如2013年10月，资产管理公司天方资产就向华夏幸福旗下的孙公司九通投资其中注资30亿元，13.9亿元进入注册资本，16.1亿元进入资本公积。注资后，华夏幸福的子公司京御地产持有其55%股权，天方资产持有其45%股权。天方资产进入后，不仅派人进驻董事会，参与经营管理，并享受九通投资的投资收益、利润分红。华夏幸福屡屡利用这种让渡股权和收益的模式增强资本实力，能够实现更快地扩张。
关联方借款华夏幸福还有几个重要的关联方，都是银行系统的，这也给自己开辟了一条更便利的融资渠道。2014年，华夏幸福的两个间接控股子公司三浦威特和大厂鼎鸿分别向廊坊银行营业部借款人民币&5800万元、3400万元，借款期限均为1年，借款利率均为9%左右。而廊坊银行正是华夏幸福的关联方：公司董事长王文学担任廊坊银行董事，公司董事郭绍增担任廊坊银行副董事长。同样的借款还有很多次。比如日，三浦威特向廊坊城郊联社借款人民币1亿元，借款期限为1年，借款利率为6.955%。公司董事郭绍增任廊坊城郊联社理事，因此廊坊城郊联社同样是华夏幸福的关联方。
特殊信托计划日，华夏幸福的两家下属公司，三浦威特对廊坊华夏享有3亿元债权，三浦威特以这3亿元债权作为基础资产，委托西藏信托设立信托计划，信托项目存续期预计为12个月，西藏信托同意受让标的债权，转让对价为3亿元，三浦威特承诺将于信托终止日前的任一核算日按《债权转让协议》约定支付标的债权回购款项。
夹层式资管计划华夏幸福非常擅长和资产管理公司达成这种资管计划，来进行短期的融资。2015年，华夏幸福及两家下属公司京御地产、华夏新城与大成创新、湘财证券这两家公司签署相关文件，涉及大成创新发行的专项资产管理计划向华夏新城增资4亿元,&湘财证券管理的集合资产管理计划或推荐的客户将认购大成创新发行的专项资产管理计划。大成创新有权自出资日起满12个月后，与京御地产签署《股权受让合同》退出华夏新城。资管计划的整体形式与上述的战略引资模式相似，本质也是一种夹层融资。类似这种资管增资，仅2015年一年时间华夏幸福就运用了15次之多，涉及资管公司包括歌斐资产、金元百利、平安大华、恒天财富等。
定向增发日，华夏幸福渴盼已久的定向增发完成了资金的募集，最终为华夏幸福拿到了69亿元的真金白银。定向增发这种股票类融资没有利息成本支出，增加了净资产规模，又能够快速填补资本缺口，堪称“一本万利”。
委托贷款委托贷款名为贷款，却不是银行贷款。说直白一些就是“私人借款”，但经过银行这一道口使得借贷合法化。比如A给B钱，有2种方法，一种是A委托银行放贷款，银行找到B，银行收取中间业务费和账户管理费，A拿到高于银行的利息，B拿到钱；另一种是AB委托银行成为中介人以使借贷合法化，银行收个手续费，A拿到协定利息，B拿到钱。由于这些年委托贷款屡屡用于地下融资、助推股市和楼市泡沫，自身也蕴含着很多潜在风险，故而一直受到银监会的强烈打压。2013年之前，华夏幸福较少使用这种贷款形式，但随着2014年资金需求量爆发，华夏幸福也开始频频使用委托贷款，如2015年11月，大厂孔雀城与金元百利、上海银行股份有限公司北京分行签署《人民币单位委托贷款借款合同》，借款金额7亿元。
银团贷款银团贷款是一家或数家银行牵头，多家银行与非银行金融机构参加而组成的银行集团（Banking&Group）采用同一贷款协议，按商定的期限和条件向同一借款人提供融资的贷款方式。对于产业地产商而言，这些抱团银行对你的信心，往往比成堆的黄金更值钱。银团贷款在海外融资市场上比较常见，不得不说，华夏幸福又开了产业地产商的一个先河。2014年10月，华夏幸福间接控股子公司三浦威特从固安县农信社、廊坊城郊农信社、永清县农信社、大城县农信社及三河市农信社组成的社团贷款人贷款1亿元，期限为&1&年，借款利率为8.5%。
银行承兑这是华夏幸福在2015年新开发出的一种融资手段，也称为“银承”或“银票”，英文叫做“Bank's&Acceptance&Bill”。华夏幸福在2015年一共用了3次，如日，华夏幸福下属公司三浦威特与沧州银行股份有限公司固安支行签署《银行承兑协议》，票面金额共计&2&亿元，承兑金额&1&亿元。
短期融资券和银承一样都是短期融资的利器。日，华夏幸福控股子公司九通基业投资有限公司拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过人民币28亿元的短期融资券，发行期限1年。
股票质押和对外担保严格来讲，这个股票质押和对外担保都不算华夏幸福的融资行为，前者是它的控股股东华夏控股的行为，后者是华夏系公司之间为了融资而进行的担保行为。但是由于这些行为都与华夏幸福的融资息息相关，我们也在最后把它们列入进来。在华夏幸福及其下属公司的很多融资中，华夏控股以及实际控制人王文学都附有连带担保责任，再加上华夏控股自身的产业和投融资也需要大量的质押融资和各类担保。拿什么担保？主要靠华夏控股与王文学手中持有的华夏幸福股票。在融资高峰时期，如2015年1月，华夏控股将持有华夏幸福股票中的88%都质押了出去，当时也正是处于华夏幸福股票的高峰期（约50元/股），在5月份之前的整个大牛市中，华夏控股的这个质押比率一直处于80%以上，道理显而易见，股价越高，就越应该质押更多的股票以套取更多的真金白银。而到了2016年3月，华夏幸福的股价处于低谷期（约23元/股），再加上大量公司债发行与定向增发的完成，现金充沛，华夏控股也明显减少了股票质押的规模，持有华夏幸福股票的质押比例只剩下40%。由此，也不能不佩服华夏幸福掌门人王文学游刃有余的精湛财技。 ■主编：史玉强■编辑：安罗丽
河北资本专家视角、犀利解读立足河北、放眼全国
喜欢该文的人也喜欢说到这个问题还得从华夏幸福的起步说起，华夏幸福最初和廊坊市政府的协议是通过招商引资进行招商佣金提成来进行园区运作的。那么如何招商引资，起初无外乎扫楼、电话营销、陌拜、联系商业协会、参加大型展会和各种企业家论坛聚会等，当然其中也有政府组织的一些大型招商引资会。如果做过招商的人都知道，只要是有会议就会有招商，如果不信可以去新国展的各种展会、北京市内的各种大型论坛上去搜寻。但是以上所说的只是招商引资的形式、途径，如何正确的进行招商，怎么样招商才是最可靠、高效的呢，看着每年年会现金形式的招商奖金，每个人心里都是痒痒的，热热的，兴奋的、激动的当然也有失落的、沮丧的、喝闷酒的。什么途径才能有效的招商呢？&br&在这里涉及到了一些理论知识，也就是我们通常所说的产业聚集理论和产业扩散理论，在产业经济学领域由此两个理论可以延伸出很多其他的理论。产业园区实际上如果离开产业聚集理论和产业扩散理论的支撑，就会变成一个毫无意义的概念，也就说产业园，产业园实际上说的是由这两个实际理论而发展出来的现实个体。&br&于是华夏幸福基业开始由现实的招商需求为动力，开始着手进行产业研究，关于这点华夏的背后还有两家著名的单位，一个是王志刚工作室，一个是罗兰贝格。不得不说这两个咨询机构在中国政府大批兴建产业园的过程中很好的把握的政府的需求，结合自身的产业经济学理论和工具，为华夏幸福基业做了非常好的产业规划，由产业规划为蓝本又延伸出了产业招商手册。产业招商手册与以上我提到的招商途径方法结合，就是现在业内比较流行的产业招商。关于产业招商这一点，我们在六年前就已经开始这么做了，效果非常的好，但是产业招商能否做好的前提是是否有一个行之有效的产业研究团队。如果产业规划除了问题，产业招商只是一纸空谈或者市形而上学而已，据我所知大部门企业现在的产业招商都很空泛，很多跟不不懂产业研究和规划的人在位置上指手画脚，延误了园区发展不说，更是错过了中国产业园发展的最好时机。
说到这个问题还得从华夏幸福的起步说起，华夏幸福最初和廊坊市政府的协议是通过招商引资进行招商佣金提成来进行园区运作的。那么如何招商引资，起初无外乎扫楼、电话营销、陌拜、联系商业协会、参加大型展会和各种企业家论坛聚会等，当然其中也有政府组织的…
&p&知识量有效，只能回答问题的前半部分。已经将最新的发改投资[号和财金【号的内容做了更新。个人研究，观点与所在机构无关。&/p&&br&&p&最近的文章把PPP定义、PPP三大模式（外包类、特许经营类、私有化类）等象牙塔的内容都写烂了，就不涉及了。&/p&&br&&p&一、PPP在中国的历史&/p&&br&&p&（一）三波行情&/p&&br&&p&一般认为我国的BOT始于84年的深圳沙角B电站。而95年左右第一个由国家计委主导、吸引外资参加的广西来宾B电站被认为是真正BOT落地我国的第一个项目。&/p&&br&&p&在目前这一波PPP热潮之前，我国已经出现了广义PPP的两波高峰：一是90年代中后期外资涌入参与我国基础设施建设的一波浪潮；另一是2002年，建设部推行市政公用事业特许经营制度改革（颁布了建设部126号令）产生的一波PPP热。但可以看出，两波广义PPP多以BOT或BT模式进行。&/p&&br&&p&温总任上，因为主导政府投资刺激经济，讲究效率和政绩，一定程度上将PPP的社会参与度降低，产生了城投贷款模式、BT模式的绝对控制地位。令人欣喜的是，克强总理和楼部长目前在积极推动第三波PPP，而且表面看是真正与国际接轨的一波，以求吸引社会资金、减少政府债务、进行财税预算改革。&/p&&br&&p&（二）近年标志性项目&/p&&br&&p&最近几年PPP的标志性项目是北京地铁4号线和鸟巢。&/p&&br&&p&地铁4号线项目将全部建设分为A、B两个部分，A为没有油水的洞体、车站等建设内容，由政府投资；B为设备资产投资、有油水的运营和维护，B部分吸引社会资本进行PPP。B部分特许经营SPV（京港地铁公司）股权结构为：港铁股份49%，首创股份49%，京投2%。如果未来B部分油水太多，产生超额收益，政府将通过调整租金形式加强对超额收益的分配。&/p&&br&&p&国家体育场项目中，中信集团出资65%，北京城建出资30%，美国金州公司出资5%，三家组成联合体。联合体与北京国有资产经营管理公司联合成立SPV，由SPV负责组织体育场的建设、融资工作。联合体从北京市政府、北京奥组委获得特许经营权；建设结束后由联合体负责营运30年，营运期满，联合体将体育场移交北京国有资产经营管理公司。&/p&&br&&p&（三）最新操作模式选择&/p&&br&&p&根据发改投资【号文，政府指导下的最新操作模式分为经营性项目（具有明确的收费基础，并且经营收费能够完全覆盖投资成本的项目）、准经营性项目（经营收费不足以覆盖投资成本、需政府补贴部分资金或资源的项目，可通过政府授予特许经营权附加部分补贴或直接投资参股等措施）、非经营性项目（缺乏“使用者付费”基础、主要依靠“政府付费”回收投资成本的项目，可通过政府购买服务）。&/p&&br&&p&二、为何2013年开始PPP的真发展？&/p&&br&&p&（一）解决城镇化资金需求要求发展PPP&/p&&br&&p&克强总理在经济领域要打好的第一仗就是其倡导的城镇化，但是同时受限于保持定力调结构、不靠财政刺激不靠松银根的政策表态，政府作为资金需求方自然会想到社会资金和PPP模式。PPP模式将是稳健的财政和货币政策之下，大面积推广城镇化建设的主流融资渠道。&/p&&br&&p&（二）财政部力推PPP&/p&&br&&p&个人认为，国库改革（加强预算管理、厘清和央行关于国库的分权）、PPP和地方债改革（加强地方债的预算管理、通过PPP化解地方债危机）、加强中国财政在多边开发机构中的话语权（搞亚洲基础设施银行等）是新任楼部长的几大政绩工程，确实也是方向正确的工程。&/p&&br&&p&而财政部力推的PPP模式和地方债改革，我认为本质是将政府债务从基层地方政府收权至省级政府，打破乱象；将政府负债和补贴纳入预算全口径管理，做到中央财政心中有真的数据。&/p&&br&&p&力推的背后有以下原因：1.财税制度改革的客观需要，地方债务到了悬崖边缘。地方有GDP压力和土地财政的引诱，地方举债又不考虑未来财政收入的承受能力，习惯于借新还旧和维稳下的刚性兑付，导致地方债务到了崩盘边缘。2. 借力推广PPP和清理地方债，正好可以推广预算制度改革，通过政府负债和补贴的纳入预算的全口径管理，实现掌控地方财政和地方预算平衡两个目标。&/p&&br&&p&此次财政部主推的一波PPP不同于2002年建设部126号令的那一波。当时并无部委主导，建设部门、交通部门、环保部门、国资部门各自为战，全靠自己能力吸引社会资本完成本部门权属之下的PPP。现在这一波明显由财政部主导，拿出了规范地方债、纳入预算等财政部门的看家权力，避免部委权力摩擦。根据财金〔号规定，政府发起的PPP，财政部门（政府和社会资本合作中心）应负责向交通、住建、环保、能源、教育、医疗、体育健身和文化设施等行业主管部门征集潜在政府和社会资本合作项目。行业主管部门可从国民经济和社会发展规划及行业专项规划中的新建、改建项目或存量公共资产中遴选潜在项目；社会资本发起的PPP社会资本应以项目建议书的方式向财政部门（政府和社会资本合作中心）推荐潜在政府和社会资本合作项目。&/p&&br&&p&当然不得不说也有财政部vs发改委的因素（但好在最近发改委被迫比较低调，原因你懂的），比如发改投资[号第四条要求，按照部门联动、分工明确、协同推进等要求，与有关部门建立协调推进机制，推动规划、投资、价格、土地、金融等部门密切配合、形成合力，保障政府和社会资本合作积极稳妥推进；第五条要求发改机构做好项目储备，各省区市发展改革委要建立PPP项目库，在项目储备上还是比较揽权。&/p&&br&&p&（三）转变政府职能的体制改革欢迎PPP的倒推&/p&&br&&p&本届政府将减少政府审批事项、转变政府职能作为改革方向。从原来政府完全主导、无规划超额负债发展经济转变为吸引社会资本合作、将部分风险（当然也有收益）转给民间资本，正是PPP模式可以达到的。如果PPP推广、执行妥当，确实可以达到提高社会产品和服务质量、倒逼政府转变职能的效果。&/p&&br&&p&（四）引导民营资本投向正确的领域&/p&&br&&p&《资本论》讲到资本的本质是为了追求利润而不择手段。资本的本质就是往高收益甚至投机的领域流动，一旦堵住资本追求利润的渠道，资本的洪水就可能淹没实体经济。&/p&&br&&p&而在我国，恰恰是大量的民间资本却无处可流：1. 政府四万亿资金投在公共项目中，挤出民营资本；2. 近年来传统资源类（如山西内蒙的煤炭）行业、低级制造业（如广东的低级制造业），或者因为环保安全、或因“腾笼换鸟”的产业升级，挤出民营资本；3. 两大资本传统流向-股市和楼市？股市低迷且肮脏、楼市管制且敏感；4. 出入境投资海外？资本项目管制下国内民营资本合法出境投资的成本过大。因为以上原因，无法停歇的民营资本涌向了脱离监管的民间金融。但无实体投资而高利率空转的民间金融将拖垮整个经济。&/p&&br&&p&民营资本无处去的同时，却是政府负债过高……推动PPP模式是政府顺应情势的明智做法。只是需要放弃一些政府主导一切的官本位思想。&br&&br&&/p&&p&三、具体推动的法律法规&/p&&br&&p&（一）国务院&/p&&p&《国务院办公厅关于做好全国政府性债务审计工作的通知》（国办发明文【2013】20号）&/p&&p&《关于深化预算管理制度改革的决定》（国发【2014】45号&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.gov.cn/zhengce/content//content_9125.htm& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&国务院关于深化预算管理制度改革的决定&/a&）&/p&&p&《关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发【2014】43号文&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.gov.cn/zhengce/content//content_9111.htm& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&国务院关于加强地方政府性债务管理的意见&/a&）&/p&&p&2014年10月，李克强主持召开国务院常务会议，要求积极推广PPP。（&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//finance.qq.com/a/735.htm& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&李克强：积极推广政府与社会资本合作(PPP)模式&/a&）&/p&&br&&p&（二）财政部&/p&&p&2014年9月《关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》（财经76号文&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//jrs.mof.gov.cn/zhengwuxinxi/zhengcefabu/3760.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知&/a&）&/p&&p&2014年10月《地方政府性存量债务清理处置办法》（征求意见稿&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.zhixuan.com/toutiao/article/4055& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&征求意见稿全文&/a&）&/p&&p&2014年10月《地方政府存量债务纳入预算管理清理甄别办法》（财预351号&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//yss.mof.gov.cn/zhengwuxinxi/zhengceguizhang/4561.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&关于印发《地方政府存量债务纳入预算管理清理甄别办法》的通知&/a&）&/p&&p&2014年11月《关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）的通知》（财金〔号&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//jrs.mof.gov.cn/zhengwuxinxi/zhengcefabu/2965.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）的通知&/a&）&/p&&br&&p&（三）发改委&/p&&p&2014年5月，《国家发改委关于发布首批基础设施等领域鼓励社会资本投资项目的通知》（发改基础【号&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.sdpc.gov.cn/gzdt/323.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&关于发布首批基础设施等领域鼓励社会投资项目的通知(发改基础[号)&/a&）&/p&&p&2014年12月，《国家发改委关于开展政府和社会资本合作的指导意见》（发改投资【号&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.sdpc.gov.cn/gzdt/014.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&关于开展政府和社会资本合作的指导意见(发改投资[号)&/a&）&/p&&p&2014年12月，发改委政府和社会资本合作项目通用合同指南（&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.sdpc.gov.cn/gzdt/9719768.pdf& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://www.&/span&&span class=&visible&&sdpc.gov.cn/gzdt/201412&/span&&span class=&invisible&&/W.pdf&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&）&/p&&br&&p&（四）省市配套细则&/p&&p&2014年5月湖南省《湖南省政府性债务管理实施细则》（&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.hnczt.gov.cn/cztzcfg/JinRongZhaiWu/24774.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&湖南省人民政府办公厅关于印发《湖南省政府性债务管理实施细则》的通知 湖南省财政厅 湖南财政网&/a&）&/p&&p&2014年7月青海省组织全省PPP融资模式培训&/p&&p&2014年8月湖南省《湖南省人民政府办公厅关于鼓励和支持民间资本参与公共领域投资的若干意见》（&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.hunan.gov.cn/zwgk/fgwj/zcjd/4792.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&《关于鼓励和支持民间资本参与公共领域投资的若干意见》解读&/a&）&/p&&p&2014年8月江苏省在南京召开PPP试点项目推介会，推出15个试点项目。&/p&&p&2014年8月陕西省《关于鼓励社会资本参与城市基础设施建设的意见》（&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.shaanxi.gov.cn/0/xxgk/1/2/4/333/385/394/.htm& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&陕西鼓励社会资本参与运营城市基础设施建设&/a&）&/p&&p&2014年8月浙江省《关于进一步加强浙江省政府投资项目融资建设管理指导意见》（&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.zjdpc.gov.cn/art//art_498_671323.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&浙江省发改委浙江省财政厅关于印发《关于进一步加强浙江省政府性投资项目融资建设管理指导意见》的通知&/a&）&/p&&p&2014年9月安徽省《安徽省城市基础设施领域PPP模式操作指南》（&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.fjcz.gov.cn/upfiles/files/FEA5CDA3-D605-B88DAA5E22.pdf& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://www.&/span&&span class=&visible&&fjcz.gov.cn/upfiles/fil&/span&&span class=&invisible&&es/FEA5CDA3-D605-B88DAA5E22.pdf&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&）&/p&&p&2014年9月吉林省《吉林关于国务院近期支持东北振兴若干重大政策举措的落实意见》（&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.jl.gov.cn/zwgk/gwgb/szfwj/jzf/9912.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&吉林省人民政府门户网站&/a&）&/p&&p&2014年10月吉林发改委推出36个鼓励社会资本参与建设示范项目（&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//finance.sina.com.cn/china/.shtml& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&吉林千亿投资吸引社会资本 涉铁路水利等7领域&/a&）&/p&&br&&p&四、PPP将带来的的配套改革&/p&&br&&p&（一）地方债与融资平台模式不得不改革&/p&&br&&p&根据审计署数据，截至2013年6月末，地方政府债务10.9万亿，地方政府性债务17.9万亿，其中银行贷款10.1万亿。可以说，城投公司贷款模式是现在地方政府融资的主要模式，也是难以监管的原因（相比发政府债券）。&/p&&br&&p&根据Moody数据，省级政府债务占该省GDP比值的全国平均值为31.4%，最高的贵州接近80%。融资平台偿还能力严重依赖土地出让金，形成地方政府与融资平台全面押宝国家经济、尤其是土地经济上行的局面。即便是目前土地经济未有大的下跌，融资平台已经开始大量借新还旧（据中诚信国际数据，通过对1100家融资平台公司统计，年借新还旧率分别为69.85%、61.19%、68.8%）。如果宏观经济和土地经济未来有大的下跌，将形成地方债务系统风险。&/p&&br&&p&现在的做法是清理存量债务、甄别现存政府债务，老的老办法，新的新办法，以平稳过渡。&/p&&br&&p&未来的办法是严控政府举债的项目用途；严控贷款，走政府发债或PPP，同时将政府债务分门别类纳入全口径预算管理。&/p&&br&&p&1. 何为现有地方债务？&/p&&br&&p&&b&以2013年政府性债务审计结果为基础&/b&，结合审计后债务增减变化情况，经债权人与债务人共同协商确认，对地方政府性债务存量进行甄别。因此2013年审计的地方债务，也就是判断现有债务的基础，为：（1）地方政府负有偿还义务的债，一是地方政府债券、国债转贷、外债转贷、农业综合开发借款、其他财政转贷债务中确定由财政资金偿还的债务。二是政府融资平台公司、政府部门和机构、经费补助事业单位、公用事业单位及其他单位举借、拖欠或以回购（BT）等方式形成的债务中，确定由财政资金（不含车辆通行费、学费等收入）偿还的债务。三是地方政府粮食企业和供销企业政策性挂账。（2）地方政府担保负债：因地方政府提供直接或间接担保，当债务人无法偿还债务时，政府负有连带偿债责任的债务。一是政府融资平台公司、经费补助事业单位、公用事业单位和其他单位举借，确定以债务单位事业收入（含学费、住宿费等教育收费收入）、经营收入（含车辆通行费收入）等非财政资金偿还，且地方政府提供直接或间接担保的债务。二是地方政府举借，以非财政资金偿还的债务，视同政府担保债务。（3）地方政府可能承担一定救助义务的债务：指政府融资平台公司、经费补助事业单位和公用事业单位为公益性项目举借，由非财政资金偿还，且地方政府未提供担保的债务（不含拖欠其他单位和个人的债务）。政府在法律上对该类债务不承担偿债责任，但当债务人出现债务危机时，政府可能需要承担救助责任。（4）前述三种债务之外通过非传统举债：通过新的举债主体和举债方式形成的地方政府性债务。一是全额拨款事业单位为其他单位提供直接或间接担保，且由非财政资金偿还的政府负有担保责任的债务。二是政府融资平台公司、经费补助事业单位和公用事业单位通过融资租赁、集资、回购（BT）、垫资施工、延期付款或拖欠等新的方式形成，用于非市场化方式运营的公益性项目，由非财政资金偿还，且地方政府及其全额拨款事业单位未提供担保的其他相关债务。三是国有独资或控股企业（不含地方政府融资平台公司）、自收自支事业单位等新的举债主体，通过举借、融资租赁、集资、回购（BT）、垫资施工、延期付款或拖欠等方式形成的，用于公益性项目，由非财政资金偿还，且地方政府及其全额拨款事业单位未提供担保的其他相关债务。&/p&&br&&p&简单来说，&b&根据国发【2014】43号文，前述（1）是称为政府债务；前述（1）+（2）+（3）称为政府性债务；前述（2）+（3）称为政府或有负债。&/b&&/p&&br&&p&2. 如何甄别？&/p&&br&&p&地方债甄别由财政部门牵头，对政府有偿还义务的现有债务按照以下标准进行债务分类：&/p&&p&（1） 如能通过PPP模式转化为企业债务，不纳入政府负债。（2） 项目没有收益、计划偿债来源主要依靠一般公共预算收入的，甄别为一般债务。如义务教育债务。（3） 项目有一定收益、计划偿债来源依靠项目收益对应的政府性基金收入或专项收入、能够实现风险内部化的，甄别为专项债务。如土地储备债务。（4） 项目有一定收益但项目收益无法完全覆盖的，无法覆盖的部分列入一般债务，其他部分列入专项债务。以上债务分类要求的最终确认，需要债务部门负责人、地方财政部门负责人、地方政府主要负责人三方共同签字负责，同时要求地方审计部门出具审计意见，之后（不晚于2015年1月）逐级上报至国家财政部。&/p&&br&&p&3. 关于“公益性”的标准&/p&&br&&p&根据国发【2014】43号文，地方政府举债主要针对公益性事业，不得举债用于经常性支出。那么问题来了，何为“公益性”呢？《关于贯彻国务院加强地方政府融资平台公司管理通知》（财预【号文&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.mof.gov.cn/zhengwuxinxi/caizhengwengao/2010nianwengao/wg2010diqiqi/778.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&财政部 发展改革委 人民银行 银监会关于贯彻国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知相关事项的通知&/a&）和《国务院办公厅关于做好全国政府性债务审计工作的通知》（国办发明电【2013】20号）做了定义，请自行理解。&/p&&br&&p&话说回来，如果要做的项目又是“公益性”的，又有一定的收益，那就舒服了：未来对有一定收益的公益性事业发展，既可由地方政府发行专项债券融资，也可PPP模式。当然，两个备选方案（地方专项债券和PPP）均有限制：针对地方专项债券，国家上收了地方债券的发债审批权至省级政府，控制了基层地方政府的不理智举债冲动；针对PPP，地方政府不得承担还款责任，可以采取财政补贴，但财政补贴也要纳入预算管理（有了预算相关程序管制）。&/p&&br&&p&4. 如何稳定过渡？&/p&&br&&p&甄别后的处置太猛要搞乱系统的，我国政府向来是注重稳定的。&/p&&br&&p&43号文要求，地方政府要统筹各类资金，优先保障在建项目续建和收尾。对使用债务资金的在建项目，原贷款银行等要重新进行审核，凡符合国家有关规定的项目，要继续按协议提供贷款，推进项目建设；对在建项目确实没有其他建设资金来源的，应主要通过政府与社会资本合作模式和地方政府债券解决后续融资。&/p&&br&&p&据说，对于保障房、水利、土地储备、公路四个领域，如果是2014年9月以前的在建项目，将给予一年宽限期，2015年可以继续使用贷款方式。&/p&&br&&p&5. 地方融资平台和城投债的未来？&/p&&br&&p&（1）地方融资平台的定义见财预【号文。43号文要求未来要剥离融资平台公司政府融资职能，融资平台公司不得新增政府债务。与地方融资平台相关联的政信业务&b&目前&/b&的业务模式也将面临一定转型压力。&/p&&br&&p&（2）城投债是指地方国有性质企业发行的债券，同时满足以下三个条件之一：要么偿债资金来源为财政资金、要么有政府或有担保、要么资金所投项目为公益项目。&/p&&br&&p&现存的城投债，如果在甄别中纳入了政府预算管理，则成为主权担保的抢手货；甄别后无法纳入财政预算管理的城投债将被推向市场。&/p&&br&&p&未来的城投债，要么被43号文搞死（财政资金无法偿债、财政无法担保），要么因为前述的“公益性”而苟且存活并且转化为“公益性政府债券”。但未来苟且着的“公益性”的城投债必然收益率下降，只能吸引风险偏好稳健的资金，难现以前的辉煌。&/p&&br&&p&（3）用不了18年又是一条好汉&/p&&br&&p&以上是法律解释，从现实主义考虑，请相信未来国内金融家的实力，解决政府融资问题的创新型政府投融资主体/结构一定会出现的。现在地方融资平台和城投债转世投胎用不了几年；规避了43号文的创新型主体/结构，就是未来市场上扼杀PPP婴儿真正长大的黑手。&/p&&br&&p&6. 小总结：&/p&&br&&p&未来地方政府债务限制颇多，如举债级别提升（省级），举债用途限制（公益性资本支出和适度归还存量债务，不得用于经常性支出）、举债规模限制（财政部测算、国务院确定、人大批准）、分类纳入预算管理（如何分类，前文所述）。&/p&&br&&p&限制的两个后果：（1）老项目老债务先甄别，再规范，该剥离的剥离、该倒霉失去预算覆盖的就倒霉，当然政府一贯作风也要稳定（2）新项目走旧的城投公司模式、贷款融资模式将面临困难，主要是政府担保还款失去了（3）新项目应该会多走PPP模式，社会资本与政府成立SPV做的项目既不属于政府债务，又不属于政府或有债务，但需要财政补贴的要纳入预算管理。未来PPP模式可能和最近放开监管的资产证券化相结合。&/p&&br&&p&（二）退热BT融资模式的改革&/p&&br&&p&象牙塔里，BT本是BOT的一种变形。但实务中的BT以其固有魅力深深吸引了我国政府和承包商：投资人建设后（B），不想陷入长期运营（O）的泥潭，想尽快拿钱走人；同时政府面临全面铺开各种基础设施建设的压力，想自己尽快回购以便完全控制支配基础设施，又无能力一下子全额回购，BT恰好给了政府建设和回购时分期支付的两大财政缓冲。&/p&&br&&p&BT模式实务中是仅次于政府平台贷款的第二大融资模式，远大于地方政府债券融资。BT模式实质是社会资本的短期、有限参与，是地方政府利用优势地位要求承包商垫资的变相模式，一直都掩盖着真正PPP模式的光芒。其实早在2012年的《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》（463号文&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//yss.mof.gov.cn/zhengwuxinxi/zhengceguizhang/354.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&关于制止地方政府违法违规融资行为的通知&/a&）早就限制了BT模式：【除法律和国务院另有规定外，地方各级政府及所属机关事业单位、社会团体等不得以委托单位建设并承担逐年回购（BT）责任等方式举借政府性债务。对符合法律或国务院规定可以举借政府性债务的公共租赁住房、公路等项目，确需采取代建制建设并由财政性资金逐年回购（BT）的，必须根据项目建设规划、偿债能力等，合理确定建设规模，落实分年资金偿还计划。】&/p&&br&&p&但是463号文之后BT还是做……希望新的地方债改革和真PPP推广能让BT真正退热。&/p&&br&&p&（三）适用政府招投标制度和采购制度的细化改革&/p&&br&&p&招投标和政府采购是敏感的、影响投资者利益的，也容易产生腐败的。&/p&&br&&p&1. PPP是否必须招投标？&/p&&br&&p&未来PPP制度的配套法规应当详细分析一下招投标法第三条对PPP模式的适用。&/p&&br&&p&从现实角度讲，招投标程序对招标人限制很多，对招标人根据自己未来意图起草招标文件的能力和水平考验很大。真正的PPP（相比以前流行的假PPP真BT模式）推广初期招标人是否有相应的能力组织好招投标？财金〔号专门规定，公开招标主要适用于核心边界条件和技术经济参数明确、完整、符合国家法律法规和政府采购政策，且采购中不作更改的项目，是否也有对此问题的担忧呢？&/p&&br&&p&不规定好招投标就会搞乱PPP，现在的PPP才推广几天，甚至已经有地方政府为了吸引PPP，放言PPP项目土地不用招拍挂……&/p&&br&&p&按照《政府非招标采购方式管理办法》（财政部第74号令&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//tfs.mof.gov.cn/zhengwuxinxi/caizhengbuling/2242.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&中华人民共和国财政部令第74号――政府采购非招标采购方式管理办法&/a&）规定的竞争性谈判方式是否更合适于PPP？当然，在PPP模式下面，设计具体设计、建设时（EPC或DB），项目的工程建设、设备采购、服务采购等，应当履行《招投标法》的程序。&/p&&br&&p&2. PPP是否必须走政府采购？&/p&&br&&p&财金【2014】76号文规定地方财政部门应当会同行业主管部门，按照政府采购规定选择项目合作伙伴。此文的级别效力是否达到强制政府采购值得探讨。&/p&&br&&p&根据财金76号文，目前财政部要首先选择一批以“使用者付费”为基础的项目进行示范，只是在必要时再辅以“政府付费”。如果地方政府的PPP项目的还款来源为终端用户付费而非政府资金，是否属于强制政府采购值得探讨。&/p&&br&&p&根据财金〔号，项目采购应根据《中华人民共和国政府采购法》及相关规章制度执行，采购方式包括公开招标、竞争性谈判、邀请招标、竞争性磋商和单一来源采购。项目实施机构应根据项目采购需求特点，依法选择适当采购方式。&/p&&br&&p&（四）特许经营制度的细化改革&/p&&br&&p&特许经营包括公对私的Concession和私对私商业性的Franchise。公共服务和产品下的PPP对应的是Concession。&/p&&br&&p&2014年5月公布的《基础设施和公用事业特许经营法（征求意见稿）》中定义，特许经营是“各级人民政府依法选择国内外企业法人或其他组织，并签订协议，授权企业法人或者其他组织在一定期限和范围内建设运营或者经营特定基础设施和公用事业，提供公共产品或者公共服务的活动。”希望配套PPP急需的该法由人大尽快推出。&/p&&br&&p&五、PPP内热外冷的现状&/p&&br&&p&顺便简单一提中国企业走出去的PPP模式。走出去承包如何从EPC升级为PPP，促使中国国际承包商更好的通过投资融入东道国、延长我国承包商在东道国的承包利益链，同时减小东道国债务压力，值得探讨。目前的现状是国内PPP模式一片火热，境外PPP缺少政策支持，空喊多年并无实质进展。&/p&&br&&p&六、结语&/p&&br&&p&我国地方政府多年来契约精神缺失。在政府主导、公共资金投资的前提下，政府霸道些尚可理解，PPP模式下如何与私人投资者打交道，是地方政府需要提高的。所以不得不说，火热的反腐工作实际给PPP营造了扎根中国的较好软环境。&/p&&br&&p&不要不相信李总理和楼部长的决心，但也不要忽视地方有才的群众们的应对能力。从长远看，如果解决不了前述配套问题，我国目前力推的PPP模式可能将成为解决地方债务危机的临时措施，诱拐民间资本参与救火。&/p&&br&&p&希望真正的PPP模式在国内真正的实施。&b&希望未来改变城投公司绝对依赖贷款的模式、减少假PPP的BT模式；希望地方政府理性负债、完善预算监管；希望民营资本未来可真正从PPP中获得收益，PPP中的民营权益可以获得陆续出台的法律细则的保护。这样的经济发展模式才是健康的，才是克强总理和楼部长追求的。&/b&&/p&&br&&p&不讲象牙塔的定义，希望本文能把我国PPP相关的事讲得务实、清楚。作为一个对逻辑性和关联性有重度洁癖的法律人，我不得不承认有些内容由PPP扯远，但因为与之密不可分，请谅解。&/p&
知识量有效，只能回答问题的前半部分。已经将最新的发改投资[号和财金【号的内容做了更新。个人研究，观点与所在机构无关。 最近的文章把PPP定义、PPP三大模式（外包类、特许经营类、私有化类）等象牙塔的内容都写烂了，就不涉及了。 一…
&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-89c3b85f7dba916afeaab_b.jpg& data-rawwidth=&500& data-rawheight=&350& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&500& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-89c3b85f7dba916afeaab_r.jpg&&&/figure&&p&在《产业地产江湖微信公众号开篇》中我提到2017年中国房地产行业发生的几个变化，今天来和大家集中进行一下梳理，或许从中我们可以分析2018年中国房地产业务战略和方向，以及未来十年的转型升级方向和途径。&/p&&p&&b&后续即将推出华夏幸福基业模式V1.0-V6.0 敬请关注产业地产江湖公众号！&/b&&/p&&p&一、 2017年以&b&北京“317”&/b&新政为代表的史上最严的房地产调控政策陆续发布，截止到12月初，超百城发布150余次楼市调控政策，&b&热点城市房地产市场总体呈降温之势&/b&；多地发文强调租购并举，扩大租赁市场，租赁用地已陆续入市。&/p&&p&二、 日，万科以23.9亿、配建1350平方米拿下广州白云鱼苗场宅地，&b&自持比例达到50%&/b&，折合楼面价29832元/平（不含自持面积）。6月6日万科以最高限价25.3亿元，折合楼面价约1.53万元/平方米，&b&竞自持面积100%&/b&，竞自持70年夺得广佛交界佛山市南海区桂城一宗住宅地块。&/p&&p&&b&三、&/b& 2017年中国内最大的房企万科率先转型，并定位为&b&城市配套服务商&/b&，坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”。 &b& 号新加坡上市公司普洛斯被万科领衔的中国财团，以 116 亿美元，折合人民币将近 790 亿的价格收购。&/b&&/p&&p&四、 2017年新城开发运营商&b&华夏幸福基业借力PPP模式和特色小镇历史性滴创造了538.21亿元的营收和89.76亿元的利润&/b&，并朝着“百城”目标前进，剑指国内前五大房地开发企业。&/p&&p&五、 2017年&b&万达商业、融创中国&/b&联合公告称，万达商业与融创中国宣布，融创以总额&b&631.7亿元接手万达集团13个万达文旅项目以及76个酒店项目&/b&。&/p&&p&六、 2017年受助于2016年国家层面特色小镇政策的密集出台与推广（特别是2016年3月发布的国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要和同年7月住建部、国家发改委、财政部联合出台的《关于开展特色小城镇培育工作的通知》中提出的&b&2020年培育1000个特具特色富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇的政策刺激&/b&），特色小镇在全国范围内蓬勃发展。&/p&&p&七、 日，&b&恒大健康集团在广州恒大中心举行新闻发布会，正式宣布推出“恒大养生谷”产品&/b&。恒大养生谷定位大型健康颐养社区，主打从孕前婴儿到百岁老人的&b&全方位全龄化的养老、养生综合服务，项目包含颐养、长乐、康益、亲子四大特色主题建筑园区&/b&。&/p&&p&八、 日中央经济工作会议在部署2018年经济工作中，提出提高城市群质量，推进大中小城市网络化建设，增强对农业转移人口的吸引力和承载力，加快户籍制度改革落地步伐，&b&引导特色小镇健康发展&/b&。&/p&&p&九、 2017年中国建筑、中国中铁、中交集团、中国电建、碧桂园、融创、保利、恒大等大型房企蓄势发力产业地产开发与城市综合运营（日，&b&受PPP中TOD 模式的推进和PPP模式中“轨道+物业”取地模式的影响&/b&，中国铁建股份有限公司召集内部各地产开发条线全面推进&b&铁路土地综合开发协同经营。&/b&）&/p&&p&十、 2017年受宏观调控政策影响与地方政府“土地财政”模式的总结，房地产企业踏上了各自的转型之路，其中最备受瞩目的方向就是&b&特色小镇与产业地产（城市综合开发）&/b&。&/p&&p&从2017年中国房地产企业转型升级的十大事件中不难看出中国房地产开发产业链条上的几乎所有环节都发生了重要变化。&/p&&p&首先取地环节，中国房地产开发产业链条第一环从&b&【竞价出让，价高者得】到【竞价+熔断】到【竞价+摇号】到【竞价+其他（竞配建+竞自持+摇号+竞报方案）】到【竞价+产业导入】&/b&，房地产开发步入城市综合开发阶段。&/p&&p&其次开发环节，从十大事件中我们可以观察得出，各房地产企业纷纷提出自己的的开发定位，比如&b&万科的城市城市配套服务商、恒大的大健康理念、华夏幸福的产业新城运营商等，其他还有碧桂园的教育、宋卫平蓝城的小镇情怀、招商蛇口的“前港、中区、后城”模式&/b&等等。&/p&&p&最后销售环节，超百城发布150余次楼市调控政策，房地产销售进入&b&限购时代。&/b&&/p&&p&&b&在这其中最受关注的两大事件，一个万达的轻资产运营之路，一个是华夏幸福基业历史性的创造了538.21亿元的营收和89.76亿元的利润，同时朝着“三年百城”的目标进发。&/b&如果说万达赶上了中国城镇化快速发展的机遇，那么华夏幸福则是赶上了中国产业转型升级的所带来的企业选址红利。随着2017年万达出售13个万达文旅项目以及76个酒店项目给融创，标志着万达模式在房地产开发领域的淡出，随之而来的是华夏幸福基业“&b&产业新城运营”理念&/b&的崛起，而这种&b&“淡出”与“崛起”&/b&的核心关键就是&b&中国的房地产开发进入到“运营模式”&/b&阶段。传统的依靠城市发展而带来的&b&单一地块土地增值开发模式&/b&转变为成片区域整体开发，同时通过产业定位、产业规划、产业布局带来&b&地块价值增量分享的模式。&/b&&/p&&p&&/p&
在《产业地产江湖微信公众号开篇》中我提到2017年中国房地产行业发生的几个变化，今天来和大家集中进行一下梳理，或许从中我们可以分析2018年中国房地产业务战略和方向，以及未来十年的转型升级方向和途径。后续即将推出华夏幸福基业模式V1.0-V6.0 敬请关注…
&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-c451f51aefa979ca891c61103edce3ef_b.jpg& data-rawwidth=&1184& data-rawheight=&657& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1184& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-c451f51aefa979ca891c61103edce3ef_r.jpg&&&/figure&&p&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-ee4ca9b85dd6b8c03deb_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&421& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-ee4ca9b85dd6b8c03deb_r.jpg&&&/figure&&p&有人的地方就有江湖，江湖里最不缺故事，在人员众多的大公司里，这种俗称“别人家公司”的传说，更是经久不衰。&/p&&p&&b&总结成一个问题就是：福利有多牛？&/b&&/p&&p&在中国，千亿级规模的大公司已然不少，对人才的吸引力也自然不在话下。&/p&&p&但能在规模迅速扩张的同时，人才不但供的上，还留得住，这样的公司可不多。&/p&&p&&b&和外面众多浪得虚名的公司不一样，楼市资本论今天就带大家揭秘拿下怡安翰威特“2017中国最佳雇主——发展引擎奖”的华夏幸福。&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-f95c3ce6c7ee9add8e940_b.jpg& data-rawwidth=&554& data-rawheight=&356& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&554& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-f95c3ce6c7ee9add8e940_r.jpg&&&/figure&&p&&b&华夏幸福一向低调沉稳有内涵，更被公认为是业界的一股清流。&/b&&/p&&p&&b&楼市资本论特别做了一份PPT，带大家一起揭秘这家牛逼公司的“人才战略密码”，重点概括如下：&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-36a3a12bfa3df4db0c6389_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&421& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-36a3a12bfa3df4db0c6389_r.jpg&&&/figure&&p&1、千亿企业平台牛掰&/p&&p&2、文化是魂&/p&&p&3、HR很魔性&/p&&p&4、福利太好碾压BAT&/p&&p&5、逼你每天跑步&/p&&p&6、舞台够大，国内国外任选&/p&&p&7、做你自己&/p&&p&&b&【一】千亿企业平台牛掰&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-9b1cbfcdb3b95dc5192ec70_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&421& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-9b1cbfcdb3b95dc5192ec70_r.jpg&&&/figure&&p&&b&现在，成为中国PPP产业新城一哥的华夏幸福，2016年全年销售总额也已经超过1200亿。楼市资本论不开玩笑的说，能在这样规模平台的公司上班，真是祖坟冒青烟了。&/b&&/p&&p&华夏幸福产业新城事业缘起河北固安，曾被业界认为偏居一隅。&/p&&p&华夏幸福在固安耕耘多年，对固安的发展起了很大的推动作用，其“固安模式”更是得到国务院的认可，并被通报表扬。&/p&&p&2015年固安上榜全国县域经济最具创新力10强，是河北唯一上榜城市。&/p&&p&如今的固安，作为河北京南国家科技成果转移转化示范区，已在新型显示、航空航天、生物医药等领域取得显著成绩，其未来前景更是不可估量。&/p&&p&华夏幸福近年来发展迅速，单单从规模上看，不但在大本营的京津冀区域，而且在长江经济带和珠江三角洲也有强劲发展，甚至紧跟“一带一路”倡议走出国门。&/p&&p&&b&楼市资本论认为人才战略是华夏幸福不断壮大的本钱，而超千亿级的规模亦让华夏幸福成为吸引人才的最佳平台。&/b&&/p&&p&&b&【二】文化是魂&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-f624cb74c2b29bd2f3ee_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&421& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-f624cb74c2b29bd2f3ee_r.jpg&&&/figure&&p&&b&道不同不相为谋，道同则一起打天下。&/b&&/p&&p&吸引人才最核心的其实是文化，解读企业战略，第一个研究的必然也是企业文化。&/p&&p&&b&华夏幸福“打造产业新城，建设幸福城市，使所开发的区域经济发展、社会和谐、人民幸福”，就很能体现自己的企业文化。&/b&&/p&&p&楼市资本论在接触多名该公司员工后了解到，“幸福”被认为是该公司最核心的文化之一，这也被嵌入公司名称中。&/p&&p&&b&该公司不仅要保障客户“幸福”，更要保障员工幸福。&/b&&/p&&p&笔者是个吃货，就拿吃举例吧， 啤酒与炸鸡、七夕浪漫大餐、中秋盛宴……&/p&&p&华夏幸福分布于全国各分公司的员工不时在朋友圈晒着幸福食堂的照片，吃货们对公司的体贴念念不忘。&/p&&p&不仅如此，为了不断提高员工的幸福感，华夏幸福还会定期举行员工访谈和问卷调查，让员工自己提意见提需求，不断完善公司的“幸福+”工程的各个项目。&/p&&p&&b&近年来，大量曾任职万科、中海、龙湖、碧桂园、恒大、融创、绿城、旭辉、泰禾等企业高管纷纷慕名加入华夏幸福，即是对华夏幸福企业文化的认同。&/b&&/p&&p&&b&【三】HR很魔性&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-469f653b43f57470fbf52e_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&421& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-469f653b43f57470fbf52e_r.jpg&&&/figure&&p&这里也要说说华夏幸福的人才战略执行者，人力资源体系。&/p&&p&&b&“选才”对于华夏幸福是最重要的事之一。&/b&&/p&&p&&b&华夏幸福人力资源管理体系始终以业务为导向，为企业的快速发展提供了保障。&/b&&/p&&p&通过在组织变革、干部培养、企业文化建设、人才招聘、雇主品牌建设等方面一系列的人力资源管理体系变革，对业务发展提供极大支持，从而实现华夏幸福业务与管理的双领先。&/p&&p&对于心目中理想的人才，华夏幸福的HR如此描述：“我们选择的人才需要‘业务专精’，对打造产业新城‘理念认同’，以梦想为光，以力行铺路，相信自己能照亮一个城市或区域。”&/p&&p&楼市资本论认为在当前HR招人千篇一律的要求就是背景、资源、能力和过往业绩的赤裸现实下，华夏幸福HR则更看重“理想”＋“梦想”，这么特立独行的情怀要求显得“魔性”十足。&/p&&p&&b&【四】福利太好碾压BAT&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-963c92aa4d9acad8e4e50f651fca757c_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&421& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-963c92aa4d9acad8e4e50f651fca757c_r.jpg&&&/figure&&p&在行业内，提起华夏幸福，很多人的第一反应是“高薪”。&/p&&p&华夏幸福高薪猎才的消息，也一直在坊间流传。&/p&&p&其福利待遇更是被认为已经达到碾压BAT的水平。&/p&&p&华夏幸福一直以来都是根据战略超前配置组织及人员，在薪酬上强调“为未来付薪”，让员工能够提前得到自身的价值。&/p&&p&这意味着，华夏幸福会按照你以后的成长度买你现在的单。&/p&&p&具体来说，华夏幸福以业绩激励、荣誉激励、薪酬激励为三驾马保持着高薪资福利，其薪酬福利被认为领先国内。&/p&&p&&b&除了在薪酬上强调“为未来付薪”，华夏幸福还为每一位员工缴纳包括商业补充险在内的八险一金、制定利益绑定的激励机制、提供“以人为本、幸福无忧”的福利体系……&/b&&/p&&p&&b&楼市资本论第一次领悟到原来幸福的“福”是指福利要多啊。&/b&&/p&&p&&b&【五】逼你每天跑步&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-76c436e4fb3db5d8eb0956a88ddb63c1_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&421& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-76c436e4fb3db5d8eb0956a88ddb63c1_r.jpg&&&/figure&&p&“公司提倡跑步文化, 会定期组织跑步。&/p&&p&而且每月按不同职级有不同的锻炼要求， 平均是每月每人要跑步50公里。”&/p&&p&员工在这里不再被视为加班后“用完即丢”的压榨品，员工的健康得到公司极大的重视，&b&在企业内部流行的是“健康文化”而不是“加班文化”。&/b&&/p&&p&公司内部非常提倡员工参与各项运动，还成立了华夏幸福酷跑俱乐部，积极参加各大马拉松比赛，成为圈内趣闻。&/p&&p&&b&【六】舞台够大，国内国外任选&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-aab6f776dc4f_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&421& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-aab6f776dc4f_r.jpg&&&/figure&&p&有的人喜欢塞北的雪，有的人喜欢南国的花，但是不好意思，即使腾讯、阿里等知名公司就业机会也多集中在北、上、广、深。&/p&&p&而在华夏幸福工作的员工惊喜的发现，有了在新兴城市生根发展的机会。&/p&&p&&b&华夏幸福是以产业新城为核心产品，公司的事业版图分布到全国12个省市并且拓展到一带一路沿线国家。&/b&&/p&&p&&b&这么大的舞台，这么多不同文化交融，国内国外随你任选。&/b&&/p&&p&&b&【七】做你自己&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-6e48ab32d2da7ccbf3aa0_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&421& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-6e48ab32d2da7ccbf3aa0_r.jpg&&&/figure&&p&&b&产业促进和城市发展的广阔事业不仅给华夏幸福的员工提供了在各个城市的施展舞台，还能让每个员工都能在更高的视野上寻找到一个超乎想象的更好的自己。&/b&&/p&&p&华夏幸福不仅涉及产业众多，而且面向不同员工推出了各种定制化的培养和激励举措。&/p&&p&尤其对于刚从大学毕业的年轻人，还制定专属的“常青藤计划”，结合员工的意向悉心培养，给其很大的成长空降。&/p&&p&甚至，华夏幸福还建了个企业大学！&/p&&p&岁月流逝，时光荏苒。常常有人感慨自己终于变成了自己曾经讨厌的人。楼市资本论想说那是你进错了公司，&/p&&p&&b&而在华夏幸福，你总能成长为，你最喜欢的自己。&/b&&/p&&p&期盼您在微信公众号(loushizbl)、一点资讯、今日头条、搜狐新闻、新浪微博里关注“楼市资本论”。更多房产信息交流请加微信号（watanabe1949）。&/p&
有人的地方就有江湖，江湖里最不缺故事，在人员众多的大公司里，这种俗称“别人家公司”的传说，更是经久不衰。总结成一个问题就是：福利有多牛？在中国，千亿级规模的大公司已然不少，对人才的吸引力也自然不在话下。但能在规模迅速扩张的同时，人才不但供…
&p&问得好，过完节再答！&/p&&p&---------------------------------------------------------------&/p&&p&在北京317新政出台之后，我就做了北京后续会出大招的预测，大招就是将在河北某地进行选址疏解北京非首都功能，但当时的设想是在燕郊、三河、固安、涿州、廊坊进行非首都功能布局，每个地方大概都分一些 。没想到这次中央直接来了个大招，京津保协调发展，直接划了一个新区出来，并且上升到千年大计的程度。那天新闻联播播报我正好在吃饭，看到康辉紧咬着腮帮子用力的读出了“中共中央、国务院决定设立河北雄安新区的时候，我觉得这次中央是真要做京津冀协调发展的落地举措了。有人说为什么317新政会和雄安新区联系到一起，这里就不得不解释一下317新政了。317新政的出台就意味着封锁北京的楼市交易，也就是说封锁了楼市交易，就不会再出现房价上涨的情况，原因是市场即时价格决定了资产交易标价。那么封锁了北京房价交易北京房子就不会涨了吗，还会涨，因为决定价格的本质是供需关系。北京市土地供应严重滞后于人口的净流入速度和常住人口的增长速度，供小于需房价必然涨，这是市场规律。317新政封住了交易，同时也封住了交易价格，但这毕竟不是解决问题的方式，因为市场封不住，供需封不住，封只是暂时稳定市场的行为。后续必出大招。有人又问了，我就不出大招，我就直接封锁北京房产交易，不行吗？答案是不行，不行的原因在于封住白市的交易，只要有供需，黑市交易必然活跃。这也是历史规律，封不住的。那么怎么解决这个问题，增加土地供给，那么从哪个地方增加土地供给，北京可开发土地面积还是有的，但是如果继续像摊大饼的方式进行城市发展，北京城市的发展仍然是不科学的，从城市发展和城市规划的规律来看，摊大饼的发展方式只能算是给城市打补丁。况且我们早就提出了京津冀协调发展。所以这次直接再造一个城市中心，协调京津冀发展，既对北京房地产形成补充，也带动非首都经济拉动力向外转移。也就是说北京发展动力太强，但是北京资源承载和土地承载不足，那么何不把一些北京多出来的发展动力迁移到河北，对于河北和天津形成辐射。当然天津一些动力也会溢出到雄安新区。这就是我在317那天新政出台之后做的雄安新区设立的预测。&/p&&p&-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------&/p&&p&讲完了雄安，接下来将华夏幸福PPP。从国内来看，目前PPP模式处于蓬勃发展的阶段，作为国内知名PPP模式咨询者和实操者，我想我们还是先了解一下啥叫PPP？&/p&&p&首先PPP是一种模式，当然国务院、发改委、财政部对于PPP模式都有自己的定义叫做政府和社会资本合作的模式。政府文件给的定义很好但是不能特别全面的从实操的角度去理解，各自都有自己的特点。那么我个人给PPP模式下一个全生命周期的定义，这个定义就是：&/p&&p&PPP模式是指为了建设基础设施，或是为了提供某种公共物品和服务，政府按照一定的程序和方式与私人组织或社会力量以政府购买服务合同、特许经营协议为基础，明确双方权利和义务，发挥双方优势，形成的一种伙伴式合作关系，并通过签署一系列风险分配协议，权利义务协议、监管、运营、处置协议，以保证合作的顺利完成，由社会力量向公众提供基础设施和公共产品的的方式，提高质量和供给效率，最终实现使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。&/p&&p&华夏幸福作为社会力量，通过进行园区的基础设施建设、园区公共产品的建设服务、运营向政府和企业提供服务是一种符合PPP模式精神的行为，因此华夏幸福可以运用PPP模式进行园区的开发。这里再次解释一下，PPP是一个模式，PPP模式加上一个具体的项目才叫做PPP模式的项目。华夏幸福做园区运营，之前靠的是为政府招商引资，政府进行佣金的支付（大部分通过土地的方式结算），这是传统的方式。用了PPP模式的华夏幸福，通过政府和华夏幸福合作的模式，华夏幸福给政府提供产业发展（包括招商引资、产业规划、产业咨询、基础设施建设等）服务来获得政府的付费，这就是华夏幸福的PPP模式，这就是华夏幸福的产业发展服务。&/p&&p&有人又问了说，政府为什么要产业发展服务，因为政府需要GDP（人民的名义里面达康书记对于GDP的痴迷程度可以作为案例），有了GDP就有税收、固定资产投资、就业、财政收入、同时上级领导也把产业发展作为考核地方官员的政绩条件。国家不断再说转型升级、创新创业根本的原因在于就业、税收、经济增速。中国的经济必须保持6-7的增速才能保住就业，保住了就业老百姓才能吃饱饭过得好，这个逻辑就是达康书记为什么痴迷GDP的原因。那么GDP 如何实现，就要靠产业发展，可以说华夏幸福提供产业发展服务就是为政府提供了GDP提供就业，因此政府才会和华夏幸福签订45%的招商佣金的条款，现在叫做产业发展服务了。&/p&&p&---------------------------------------------------------------------------------------------------------------&/p&&p&回到雄安新区，华夏幸福的王老板最近因为雄安新区身价涨了130多亿。为什么会如此暴涨，关键在于一份华夏幸福与保定市政府签订的一份协议，为了引导大伙积极思考我把协议的内容发出来供大家参考和思考。&/p&&p&算了，大伙还是直接百度搜索 华夏幸福 白洋淀科技城 PPP三个关键词吧，搜索结果即为我要展示的内容，也许大伙还能得到更多的信息。&/p&
问得好，过完节再答！---------------------------------------------------------------在北京317新政出台之后，我就做了北京后续会出大招的预测，大招就是将在河北某地进行选址疏解北京非首都功能，但当时的设想是在燕郊、三河、固安、涿州、廊坊进行非首…
&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-fdfe058f9a2b8a_b.jpg& data-rawwidth=&567& data-rawheight=&251& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&567& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-fdfe058f9a2b8a_r.jpg&&&/figure&&p&PPP者也互动社区官网：&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//www.pppadvisor.com/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&www.pppadvisor.com&/a&&/p&&p&　　文章来源：PPP知乎&/p&&p&　　我国新城建设都是依靠地方政府和下面的城投公司以用土地收益权进行抵押，从银行拿到大笔的贷款来干的。&/p&&p&　　华夏幸福基业是总部在河北固安的民营上市企业，是没有政府信用背书的“城投公司”，它从一级开发到基础设施建设再到二级载体建设，资金需求量惊人，但是对于这家纯粹的民营企业而言，融资怎么解决呢？&/p&&p&　　民营企业的身份，产业新城的不确定性，收益的未知性，抵押物的缺乏，再加上历年来负债率过度高企和不断增加的短期偿债压力，注定了华夏幸福不可能过多指望银行贷款。我们来看一下华夏幸福2015年财报，即便这时候的华夏幸福已经市值近800亿，总资产近1700亿，品牌知名度如日中天的超大型企业，但是其全年银行贷款金额却只占整体融资金额的26.94%，不到三分之一。&/p&&p&　　情势所迫，华夏幸福硬生生将自己修炼成了融资高手，翻阅华夏幸福的报表和公告，你会感觉这家公司就是一本“花式融资百科全书”，在中国能运用的融资方式，华夏幸福几乎都尝试了一遍。&/p&&p&　　根据统计显示，从2012年~2016年4月份这4年多间，不依靠银行贷款，华夏幸福一共从外部融得资金2974亿元，涉及融资方式多达16种。&/p&&p&　　下面我们就简单梳理一下华夏幸福眼花缭乱的产业新城融资术，希望能够对参与园区PPP和产业新城PPP的社会资本有一些借鉴意义：&/p&&p&&strong&销售输血法&/strong&&/p&&p&　　首先不得不提的是华夏幸福的“销售输血法”，那就是众所周知的住宅销售，这也是多年来华夏幸福业绩支撑和血流顺畅的关键保障。&/p&&p&　　全球企业界有一句人所共知的话：“现金流比利润更重要！”由于产业新城开发旷日持久，现金流进出严重不匹配，如果没有多年来住宅销售的给力支持，别说做到如今的品牌规模，就连活下去都成问题。&/p&&p&　　我们来看一下华夏幸福历年的住宅销售额。亿，亿，亿，亿，白花花的住宅销售回款是华夏幸福规模迅速膨胀和产业新城全国遍地开花的重要保证。&/p&&p&&strong&信托借款&/strong&&/p&&p&　　信托借款历年来都是占华夏幸福最大比例的融资形式，虽然信托融资成本是所有融资形式中最高的，但由于门槛较低，选择面广，数额巨大，一直是地产公司最为倚赖的融资手段。比如2015年4月，华夏幸福的下属公司大厂华夏就向大业信托有限责任公司借款金额 25 亿元。&/p&&p&　　信托占总体融资比例2012年达到73%，2014年和2013年，也分别占到44%和43%，2015年，信托融资总规模达到190亿元，为40%，由此也可以看到，早期华夏幸福必须更加依托于高成本、低门槛的信托融资，随着规模的增加、品牌知名度的提升，融资渠道也开始逐渐拓宽，高成本信托融资的比例也在逐渐降低。&/p&&p&&strong&公司债&/strong&&/p&&p&　　日，华夏幸福第二期公司债券发行完毕，发行规模30亿元，期限5年，在第3年末附公司上调票面利率选择权和投资者回售选择权，票面利率5.19%。2015年开始房地产行业的资金面宽松，整体融资成本下降是个普遍趋势，从2015年二季度开始的公司债发行大潮旧很能说明问题，很多公司债成本都在5%左右。这个趋势一直延续到2016年一季度，华夏幸福从2015年开始连续几笔低成本的公司债发行，也成功将其平均融资成本从9.64%拉低到7.92%。这对华夏幸福节省利息支出、提升利润率可是起到关键性作用的。&/p&&p&&strong&夹层融资&/strong&&/p&&p&　　什么是夹层融资？说白了就是明股暗债，表面上看起来是股权转让，但实际约定未来回购，并以差价作为利息或支付约定利息，由于介入股债之间，故曰“夹层”。&/p&&p&　　华夏幸福非常擅长这种灵活机动的融资形式。例如2013年11月，由华澳信托募资10亿元，投入华夏幸福旗下的北京丰科建。其中向北京丰科建增资7.6亿元，向北京丰科建提供信托贷款2.4亿元。交易完成后，华澳信托对丰科建持股66.67%，九通投资持股33.33%。这样一来，华夏幸福变成了“小股操盘”的形式。&/p&&p&　　这种夹层融资最大得好处还在于财务报表更漂亮。这个怎么理解？由于华夏幸福成为了小股东，丰科建不再进行并表，那么丰科建的负债也不再体现在华夏幸福的合并报表之中，成为表外负债，这样无疑就优化了资产负债表，是现在很流行的一种财务处理方式。&/p&&p&　　这种夹层融资华夏幸福屡试不爽。随后几年时间，华夏幸福又分别与华鑫信托、长江财富、平安信托等众多信托公司故技重施，把旗下公司股权转让或直接增资，华鑫信托、平安信托和长江财富等都有经营收益权，并可以在相应的时间内选择灵活的退出方式。&/p&&p&&strong&售后回租式融资租赁&/strong&&/p&&p&　　这也是华夏幸福非常擅长的融资方式，绝对的“变废为宝”。名字听起来比较复杂，但一看实例大家很容易明白。2014年3月，大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司以其所拥有的大厂潮白河工业园区地下管网，以售后回租方式向中国外贸金融租赁有限公司融资3亿元，年租息率7.0725%，为期两年。&/p&&p&　　也就是说，华夏幸福把工业园区的地下管线卖给融资租赁公司，该公司再把管线回租给华夏幸福，华夏幸福每年付给该公司租金（3亿元*7.0725%），并在每隔半年不等额的偿还本金，直到2年后等于实际上以3亿元的总价格回购这些管线。&/p&&p&　　2014年5月，吃到甜头的华夏幸福又跟中国外贸金融租赁有限公司做了一笔几乎一模一样的买卖，以2.86亿元再次把一部分园区地下管线卖给中国外贸金融租赁有限公司，年租息率则便宜了一些，6.15%，依然是两年后回购完毕。&/p&&p&　　显然，华夏幸福以远远低于其他融资形式的成本，用没有任何现金流价值的地下管线，获得了近6亿元的真金白银，以华夏幸福项目的收益率，在覆盖这些成本的基础上还能有相当不错的收成，应该说是一笔十分划算的融资交易。&/p&&p&&strong&债务重组&/strong&&/p&&p&　　这也是华夏幸福一种巧妙的玩法，债务快到期了，就来个乾坤大挪移，将这笔债务转让给别家，相当于延长了还款日期，或者说就是又借到一笔新的融资。&/p&&p&　　日，恒丰银行对华夏幸福子公司三浦威特享有8亿元债权即将到期，经过几方商量，恒丰银行将标的债权转让给长城资管，三浦威特接受该项债务重组。债务重组期限为30个月。相当于延长了对银行的还款期限，将融资期限延长了30个月。&/p&&p&　　债务重组期限为30个月，长城资产对三浦威特的重组收益为：从2014年9月至2015年9月按照未偿还重组债务本金的8%/年计算，日利率=8%÷360；从2015年9月至2017年3月按照未偿还重组债务本金的12%/年计算，日利率=12%÷360。逾期还款的，逾期罚息利率按重组利率上浮30%计算。不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。&/p&&p&&strong&债权转让&/strong&&/p&&p&　　这其实跟前面的债务重组很像，这是一种较为常见的融资形式，即将自己享有的债权以一定现金作价卖给第三方，相当于以一定的成本提前回收了这部分现金，加快了债权盘活和资金周转速度，很多处于快速扩张期的公司都会倾向于采取这种融资方式。&/p&&p&　　日，同属华夏幸福旗下的京御地产和大厂华夏之间的债务协议就被做了这样的文章。由于京御地产还欠大厂华夏19.78亿元，大厂华夏以其中到期的18.85亿元作价15亿元卖给信达资产。这样一来，其中的3.85亿元就相当于大厂华夏提前收回现金的成本。&/p&&p&　　在大厂华夏提前收回现金兴高采烈地离场后，京御地产日子也并不难过。因为这些债务的重组宽限期为36个月，分12期偿还，且前两次都是每3个月5000万的偿还额，还比较轻松，9个月之后要还2亿元的时候，已经是年底结算，全国项目都在回款，可以说节奏的拿捏让自己非常舒服。&/p&&p&　　3月14日发生了另一次债权融资。京御地产拟将其持有的对天津幸福100180万元的债权转让给天方资产，天方资产向京御地产支付债权转让价款10亿元。债权转让后，债务重组期限为2年。天津幸福将债务本金中的10亿万元于债务重组期限届满时一次性支付给天方资产；资金占用费由天津幸福自债务重组开始之日起按季支付至天方资产指定账户，资金占用费费率为债务重组金额的9.8%/年。这与上一笔融资除了在还债期限和方式上有别之外，基本大同小异。&/p&&p&&strong&应收账款收益权转让&/strong&&/p&&p&　　华夏幸福做过两种应收账款收益权的转让。&/p&&p&　　第一种是《商品房买卖合同》项下可收取的待付购房款，这个比较容易理解。日，华夏幸福与平安信托签署 《应收账款买卖协议》，由平安信托设立信托计划，以信托计划项下信托资金为限购买华夏幸福享有的标的应收账款中的初始应收账款，以应收账款现金流回款余额为限循环购买公司享有的标的应收账款中的循环购买应收账款。现金流回款余额指扣除由监管银行按照平安信托指令将应收账款现金流回款中的相应款项从应收账款收款账户划转至信托财产专户后的余额。初始应收账款的买卖价款为20亿元；循环购买应收账款的买卖价款为应收账款的账面值，循环购买部分累计不超过100亿元。&/p&&p&　　听起来很复杂，其实就把未来要收到的钱提前先卖给平安信托，以一定的融资成本提前回流现金，与上面的债权转让大同小异。&/p&&p&　　第二种就比较特殊了，是对地方政府享有的应收账款收益权转让。日，华夏幸福子公司九通投资将其合法持有的大厂鼎鸿对大厂回族自治县财政局享有的应收账款人民币8亿元，以及嘉兴鼎泰对长三角嘉善科技商务服务区管理委员会享有的应收账款人民币7亿，共计15亿元的应收账款收益权转让给汇添富资本。九通投资拟于目标应收账款收益权转让期满12个月后，向汇添富资本回购目标应收账款收益权。&/p&&p&　　也就是说，名为转让，实为抵押。了解华夏幸福模式的人都知道，这些应收账款主要是地方政府应该支付给华夏幸福招商落地投资额45%的产业发展服务费用，约定是最多5年支付，实际上什么时候还，或者说到底还不还就真不清楚了。华夏幸福用这两笔不知道什么时候能还的应收账款换来15亿真金白银用一年，绝对也是一笔超级划算的买卖，汇添富资本也不在乎这笔钱到底还不还，反正有的利息赚也很开心。&/p&&p&　　值的一提的是，这么好的交易，华夏幸福这5年来只做过2笔，分别是2012年对东莞信托的一笔，以及2015年对汇添富的这一笔，在总体融资规模的比例可谓九牛之一毛。2015年底华夏幸福报表里的应收账款已经高达72亿元，是个非常危险的存在，华夏幸福肯定也希望能够多抵押一些，但是很显然，金融机构也非常担心这些“隐雷”的威胁，一旦爆炸破坏力非同小可，因此多年来敢于刀口舔血者寥寥无几。&/p&&p&&strong&资产支持证券（ABS）&/strong&&/p&&p&　　自月资产证券化备案制新规出台以来，交易所资产支持证券发行规模2015年呈现明显加速增长。由于在降息周期和金融市场“优质资产荒”的大背景下，各类投资机构对资产支持证券需求旺盛，华夏幸福也希望能够在其中分一杯羹。&/p&&p&　　日，上海富诚海富通资产管理有限公司拟设立“华夏幸福物业一期资产支持专项计划”，以专项计划募集资金购买幸福物业所享有的物业费债权及其他权利，以基于物业费债权及其他权利所获得的收益作为支付资产支持证券持有人本金及收益资金来源。此次专项计划将于上海证券交易所挂牌上市。&/p&&p&　　此次专项计划发行总规模不超过24亿元，其中优先级资产支持证券面向合格投资者发行，发行对象不超过二百人，规模不超过23亿元；次级资产支持证券由幸福物业认购。&/p&&p&　　发行期限方面，专项计划优先级资产支持证券拟分为五档，预期期限分别为1年、2年、3年、4年及5年，次级资产支持证券期限为5年。&/p&&p&　　华夏幸福表示，此次募