[专栏]去年卖地收入跌三成 土地财政临考验_全景快讯_快讯频道_全景网
[专栏]去年卖地收入跌三成 土地财政临考验
&&& 编者按:本专栏是根据中国国际广播电台环球资讯频道《早间第一资讯》财经子栏目的内容整理而成,节目主编为何碧玉。该节目每天选取最具风向标价值的全球财经大事,第一时间进行深入浅出的分析,迅速周详地理清新闻事件的背景脉络。同时,连线顶尖经济学家,深入繁杂信息与不同观点的内部,为听众提供洞察超越表面资讯的理性分析。
&&& 节目于每天早上8:30播出,播出频率为:北京FM90.5,广东、香港、澳门均为FM107.1,天津FM90.6,重庆FM91.7,青岛、烟台FM89.8,芜湖FM89.4,合肥FM90.1。
&&& 去年卖地收入跌三成 土地财政面临考验
&&& 去年以来国内房地产市场持续调整,焦急的除了开发商,可能还有不少地方政府。中国指数研究院发布的最新数据显示,2014年全国300个主要城市土地成交面积10.4亿平方米,同比下降31%;土地出让金收入2.3万亿元,同比下降27%,缩水约6321亿元。
&&& 德意志银行日前发表报告表示,土地出让收入分别占地方财政收入和政府收入的35%和23%,卖地收入的大幅缩水,对中国经济增长、财政政策和货币政策均将产生深远的影响。德银预计,今年中国将面临1981年以来最严峻的财政收入考验。
&&& 德银认为,尽管房地产市场早在去年年初就开始放缓,但土地市场降温的情况可在今年第一季度才会得到全面体现。德银预计2015年中国土地财政收入下降20%,地方财政收入将出现负增长,GDP也将受到拖累。
&&& 对于德银的上述观点,瑞穗证券亚洲公司董事总经理、首席经济学家沈建光持谨慎态度。他表示,土地交易是一个滞后的指标,最主要应是商品房的销售。去年12月份的房屋交易量已有大幅回暖,且价格已出现止跌迹象,预计将在今年一季度体现;房价是第二个变量,接下来是房屋的建筑,最后是土地。沈建光认为,前端数据已有改善,虽然今年土地市场可能仍会低迷,但不必过分悲观。
&&& 另外,针对我国土地财政收入的问题,沈建光表示,今后不能全依靠卖地来增加政府收入,土地出让收入下降也是一个转型的动力,应从收取土地出让金开始转为推出房产税,以及加快推动中央和地方税收体制的改革。
&&& 传佳兆业将破产重整 欧债危机魅影重现
&&& 2015年对开发商来说似乎注定会是伤心的一年。在爆出贷款违约不到一周之后,在香港上市的开发商佳兆业似乎下决心采取“早死早超生”的善后策略。据媒体报道,佳兆业董事会昨天下午达成一致,将进行破产重组。
&&& 佳兆业新年第一天宣布,一笔4亿港元的贷款违约,这条突如其来的坏消息一石激起千层浪。在这之前,佳兆业一些项目被封,人事变动不断。佳兆业周二又披露,两名项目合作伙伴以佳兆业违反合作协议为由,要求佳兆业退还已经支付的12亿元费用。
&&& 几天之内,佳兆业发行的债券迅速跌到了谷底。彭博社的数据显示,佳兆业一只今年12月到期的人民币债券,目前到期收益率高达146%,另外一只2016年4月到期的债券,到期收益率也飙升到了99%。
&&& 尽管佳兆业贷款违约背后存在一些特殊因素,不过一些分析人士认为,佳兆业违约对楼市而言可能是一叶知秋。
&&& 都说新年新气象,不过2015年新年钟声才刚刚落下,欧元区似乎一夜之间回到了五年前债务危机的边缘。更加不幸的是,这一次德国和法国的耐心已经消耗得差不多了。
&&& 近日欧元汇率暴跌,创下9年新低;欧元区南部成员国债券收益率再次攀升。债务危机“昨日重现”的导火索,是希腊脆弱的政治局势。希腊将于本月25日举行政治选举,如果反对紧缩政策的左翼政党获胜,希腊脱离欧元区的风险将显著上升。
&&& 即使在2012年债务危机最深重的时候,欧洲政坛上下仍然强烈抵制希腊可能退出欧元区这种说法,不过现在情况似乎不同了。法国总统奥朗德昨天一改常态,承认希腊退欧的可能性有所加大。早在奥朗德之前,德国政客就放出口风,现在如果希腊退欧,风险已经可控了。
&&& 经过几轮重组,目前希腊政府债务只有不到五分之一被私营部门持有,从这方面看,欧元区应对债券抛售的能力的确加强了;不过如果从经济形势、通缩风险和失业问题上看,欧元区其实比5年前更加脆弱了。
&&& 12月服务业加速扩张 中国快递业务量全球第一
&&& 汇丰控股今天公布,2014年12月中国综合采购经理人指数终值为51.4,较11月份的51.1略有提升,其中服务业PMI上升至53.4,创4个月新高。与制造业就业指数持续收缩相反,12月服务业雇佣人数连续第16个月增加,增速创下18个月新高。
&&& 受网络购物盛行提振,去年中国快递业务迅猛增长。中国邮政局局长马军胜昨天在全国邮政管理工作会议上表示,预计2014年全国快递业务量完成140亿件,同比增长52%,跃居世界第一;预计全年完成业务总量3690亿元,同比增长35%。
&&& 面对智能手机市场份额缩水,三星电子准备重拾电视机业务。三星昨天公布了一款名叫SUHD的全新超高清量子点电视机,希望以新产品避免盈利连续第二年下滑。不过业内人认为,2015年电视机、显示器和晶片业务,只能部分抵消三星手机业务下滑的影响。(全景网)
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正在努力加载...土地财政为什么玩不下去了？ - 知乎228被浏览<strong class="NumberBoard-itemValue" title="4分享邀请回答264 条评论分享收藏感谢收起1812 条评论分享收藏感谢收起周文豪：为什么中国房地产有那么一点“不讲政治”
作者：周文豪
2003年以来，中国房地产市场始终处于“调控”状态。总的来看，15年以来，房地产市场尤其是商品住宅市场始终处于“越调越涨、越涨越调”状态。当然，这个过程中有年和年之间，房地产市场的调整。
　　作者：中国民生银行“民银智库50人论坛”研究员 周文豪　　　　　2003年以来，中国市场始终处于“调控”状态。总的来看，15年以来，房地产市场尤其是商品住宅市场始终处于“越调越涨、越涨越调”状态。当然，这个过程中有年和年之间，房地产市场的调整。2016年，中央已经定调“房住不炒”，正在加快构建促进房地产市场长期稳定发展的长效机制。可是目前看来，房地产市场就是有那么一点“不讲政治”，仍然处于“越调越涨，越涨越高调的怪圈！为什么呢？
　　一、因为天上不会掉馅饼。大城市的公交、地铁、幼儿园、医院、小学、中学、公园、安保、环保、地上地下管网、水电气暖等，从哪儿来？反正，天上不会掉下来。税收，算了吧，各级市政府都是“吃饭财政”！所谓吃饭财政，就是保证把饭吃饱以后，是没钱搞建设的！（我国中西部地区，有些地市政府为了把饭吃饱，还要寅吃卯粮呢！）如果要搞建设，只有一个选择：卖地或者以卖地作为背书的融资。地方政府平台的融资，或者地方政府的发债，本质上都是以土地财政作为背书的。
　　二、因为化和中国制造必须低成本启动。没有住宅和商服用地的高地价，就没有基建、公用、工业、仓储、物流用地低地价。我国采取的是住宅商服用地的高地价贴补基建公用工业仓储物流用地！地方政府引进华为或富士康是不要地钱的，不仅不能让人家要土地出让金，还会倒贴，“七通一平”就是倒贴！各类工业物流仓储物流园区，都是要五通一平或者七通一平的。这些七通一平的钱从哪儿来？没有七通一平，没有成体系成规模的软硬件基础设施建设配套，哪有中国制造的低成本？中国制造凭什么可以在世界上横行霸道？没有成体系成规模的软硬件基础设施建设配套，哪有中国工业化的启动。没有中国工业化的启动，没有中国制造，哪有中国创造？
　　三、因为城市化的规律和大势。工业化一旦成功启动，城市化接踵而至。城市化和工业化相互促进，螺旋推动，相辅相成。乡村的人到县里去，县里的人到省城去，省城的人要去北上广深……，这是规律。只有大城市才有工作，只有大城市才有钱挣，只有大城市才有效率，只有大城市才最公平，只有大城市才有希望……这是定理。北京和石家庄通高铁，不是北京人到石家庄去，而是石家庄人到北京来；清河县和新兴乡通了高速，不是清河县人到新兴乡去，而是新兴乡的(603883,)到清河县来；一次，北京和三亚的房价涨价一次；扶贫的资金没有进到乡下的稻田里，而是邮寄给了远在省城打工的儿子用作购房的首付……这是人性，这就是城市化。政策可以加速或者延缓城市化进程，但无法改变城市化规律和大势。截至2017年底，我国城市化率才43%，城镇化率58%，而国际公认的城市化完成的标志是75%。每年提高1个百分点，意味着有1500万人进城。
　　四、因为国家需要经济增长和经济发展。消费、投资和出口是拉动经济增长的三驾马车。出口已经说过，没有住宅商服用地的高地价去补贴基建、公用、工业、仓储、物流用地的低地价，就没有低成本的中国制造和中国创造（90%以上的专家和学者认为是中国劳动力便宜成就了中国制造和中国创造，这个观点当然经不起推敲，因为同时期，印度、巴西和墨西哥的劳动力成本比中国还低！可这些国家我们都知道，工业化还没有启动！举个小例子：印度手机生产量居世界第2,万部；我们是世界第一，多少呢？14亿部！这就是差距）。靠拉动消费刺激经济增长只能是暂时的，不可能是长期的，否则就是坐吃山空。原来富得流油的北欧和南欧国家，全靠拉动消费来刺激经济增长，最近十多年的表现如何呢？坐吃山空、资不抵债！经济增长和发展靠的就是投资，靠的就是固定资产投资，何况我国工业化进程还没结束呢！固定资产投资，包括基础设施建设、工业化投资和房地产市场的投资。前面已经说过，基础设施建设投资与房地产市场的投资是一个硬币的正面和反面。没有房地产市场的发展，就没有地方基础设施建设。没有地方基础设施建设发展完善和房地产市场发展，地方的工业化就是无根之木！离开了房地产市场发展，怎么稳定经济增长，怎么推动经济发展？当然，一个城市的软硬件基础设施建设上去了，地价也会上去，房价也会上去。这是供给与需求的辩证法。
　　五、因为国民需要就业。每年中国必须解决1300万新增劳动力人口的就业。工业化和城市化需要劳动力供给，也创造劳动力需求。房地产投资和基础设施建设投资创造最多的传统就业机会。城市化创造许多新兴经济的就业机会。离开房地产市场的发展，离础设施建设的大投资，脱离城市化主线，每年就无法提供足够的就业机会。在大城市（包括省会城市和城区常住人口超过300万的城市），上下班地铁能把人挤成肉饼；小孩上个幼儿园没有入园指标；本想请托关系让小孩上重点小学，但是找不到人摸不到门；早上公园健身的人多得像是在开运动会；医院总是人挤人，人挨人……这些都说明，我国大城市的软硬件基础设施建设远远不够……凭什么、为什么不大力增加投资开展城市软硬件基础设施建设，从而创造就业机会呢？
　　六、因为现阶段中国全社会的信用不足。我国脱胎于传统农耕社会，脱胎于封建社会，无法一蹴而就地迈入现代工商社会。因为全社会的现代工商信用不足。必须基于土地和房产来积累和构建我国全社会的现代工商信用。离开地产和房产大谈特谈所谓公司信用和股权信用，属于拔苗助长，相当危险（舍弃房地产市场而把有限的资金投到的散户们，当然是“只见树木，不见森林”，当然是“欲哭无泪，打脱牙和血吞”，当然是“泥牛入海，血本无归”！我国全社会信用积累还不够，我国还没有到参与股票市场投资的年代，我们还处于城市化中期！）。由农耕社会进入到现代市民社会，需要土地信用做背书。离开土地信用的积累和构建，中国无法实现现代化转型。
　　正因为全社会信用不足，土地财政和土地价值成为中国当代投融资体系和主框架和主龙骨。对于全社会投融资来讲，尤其是股票市场，不堪大用。可适当分担土地财政和土地金融的压力，但是债券市场其内核其实主要仍然是基于土地背书。离开土地财政和土地金融的背书，全社会的投融资规模上不去，经济增长必然成问题。
　　七、因为建设用地供应十分紧张。全中国的土地，分为农业生态用地和建设用地。农业生态用地和建设用地之间是一对矛盾关系（注意这里所说的矛盾关系是真正的矛盾关系，就是对立统一、相反相成，而不是日常生活中的“矛盾”）。不是所有的地都可以成为或者能够成为建设用地的。建设用地内部，又分为基础设施建设用地和非基础设施建设用地，这二者之间又是一对矛盾关系。非基础设施建设用地内部又分为工业用地、仓储用地、物流用地、商服用地和住宅用地，或者叫非住宅用地和住宅用地，这二者之间也是一对矛盾关系。在住宅用地内部，又可分为保障房用地与商品房用地，这二者之间还是一对矛盾关系……所有这些矛盾关系，都说明，在中国，建设用地紧张；非基础设施建设用地紧张；住宅建设用地紧张；最紧张的是商品房用地。最近五年以来，鲜有大城市完成每年拟定的住房用地供应计划，北京和上海住宅用地计划完成的比例大概在30%左右，很少有超过50%的。这不是建设用地指标不足的问题，就是给北京、上海、广州和深圳指标，它都没办法完成。因为有指标没有用，得真有地！北京拆不动，上海拆不动，深圳也拆不动。甭说北上广深了，二线城市和绝大多数省会城市拆迁都太难了，拆不动。拆不动就意味着住宅用地供应不上。住宅用地供应不上，就意味着商品房供不应求，于是，房地产市场就“不讲政治”了。
　　八、因为经济转型和升级依赖于房地产市场的发展。90%以上的专家和学者都认为，正是因为房地产市场的超常规发展，正是因为资金脱实涌向房地产市场，正是因为对房地产的依赖，从而导致中国经济增长质量不高，从而导致中国经济无法转型升级，从而导致中国经济大而不强……这是典型的因果倒置、闭门造车、思维混乱。前已分析，没有房地产市场的发展，没有住宅用地的高地价去补贴基建公用工业和仓储物流用地，哪有什么低成本的中国制造？没有中国制造，哪有什么中国创造？在资本市场筹融资不堪大用的背景下，没有基于地产和房产为骨架的投融资，实体经济怎么获得资金？老百姓连基本的衣食住行都没有解决的情况下，整天空喊什么经济转型升级？何谓高质量发展？……人往高处走，水往低处流，经济发展有其自身的规律，有其自身的路径，市场运转有其自身的逻辑……为什么要基于一些空中楼阁的逻辑去认识和看待房地产市场呢？美国和德国的工业化和城市化高水平是一天完成吗？罗马是一天建成的吗？
　　九、因为土地是剩余价值分配的主要参与者。剩余价值的分配主体包括国家、土地和资本。国家获得税收，土地获得租金，资本获得利润。在多数情况下，土地还会以资本的形式第二次参与剩余价值分配。所有的文明成果和科技创新成果，都会沉淀到这块土地上。地球，地产之球！掌握了土地，实际上相当于掌握了部分统治权。因此，任何国家在任何时代，都不会放松对土地开发和交易的管制。任何资本在任何时代都不会放弃对土地的追逐。不要指望一次调控就能获得长效、获得奇效。地产调控是一种常态化的事物。调控收不到预期效果是正常的，调控立即收到预期效果才是不正常的。地产不讲政治是正常的，讲政治才是不正常。如果讲政治了，就没有所谓的地产调控了。
　　十、因为离开房地产市场，全社会的运行成本无处分担。天上不会掉馅饼。成本具有刚性。成本是路径依赖的。每给老百姓承诺一次红利、每给小微企业减一次税；党中央每给老百政府部门姓发一次红包；市长们谈扶贫攻坚时语气再重一点再坚决一点；要绿水青山，要蓝天白云，环保督查的力度再重一点……这些都会推动住宅地价的上升！这些都会使得对房地产市场的依赖越来越深！这些都会使得房地产市场更加的“不讲政治”……原因是什么呢？因为成本无法分担，天上不会掉馅饼。中国也不可能像早期的资本主义国家那样，通过对外掠夺完成原始资本和信用的积累。税还是那个税，费还是那个费，何况还在减税，还在免费呢？从哪儿来钱给老百姓？从哪儿来钱发红包？从哪儿来钱减税免费？……除了印钱、就是卖地！要卖地，地价得高；印钱了，地价房价自然高。什么叫无处可逃，这就叫做无处可逃！什么叫利出一孔，这就叫做利出一孔！专家和学者们普遍担心，对土地财政和土地金融依赖这么深，经济是不是太危险？放心吧！二战以来，全世界只有中国共产党完成全国土地的土改、彻底的土改。放眼当今世界，只有少数几个国家（除中国外，可能还有越南，古巴和朝鲜）有资格、有能力、有条件通过土地金融和土地财政实现国家的工业化和城市化，从而实现现代化！因为只有这几个国家能够实现对工业化和城市化过程中成本的有序调控。那些没有彻底完成土改的所谓“民主国家”，无论自然资源多么丰富，劳动力禀赋多么强大，土地资源多么广阔……对不起，它们没有希望真正完成工业化和城市化……因为这些国家和社会无法构建工业化和城市化进程中的成本分担和调控的强力有效机制！
　　十一、因为货币发行需要一个深而壮的“锚”。终于要说到m2了。90%的专家认为中国房价上涨是因为m2。政府印钱太多了。这个观点不能说是错。要命的是，这个观点知其然而不知其所以然。为啥要印钱？为啥要有m2的增长啊？90%的专家说不清，然后就只剩下指责……如果不印钱，如果货币供应跟不上，中国每年创造的巨额财富如何度量如何交易？建国60多年以来积累的资产财货如何证券化，如何货币化，如何市场化，如何流通？……如果不印钱，如果货币供应跟不上，全社会的资金成本如何降低？社会发展投资依赖于富人，如果富人再不投资，那怎么办？只能依赖国家投资，国家靠什么投资？不发行货币征收铸币税靠什么投资？……在中国全社会信用积累不够的情况下，靠什么印钱，凭什么印钱，如何发行货币创造货币供给？公司信用不足，股权信用不足，工商信用不足……不通过土地财政和土地金融如何发行货币？不基于土地信用发行货币又能基于什么能够发行如此大规模的货币？……无论是宽松的货币政策，还是紧缩的货币政策，有两个字是一样的：印钱！（宽松和紧缩只是规模和速度的差别，没有本质的差别）还有两个字是一样的：通胀。对于任国家和政府来讲，印钱和通胀是常态，不印钱和通缩才是非常态。在国家信用、工商信用、公司信用和股权信用不足的背景下，土地信用是国家货币发行的基石。无处可逃，就是无处可逃。没得选，就是没得选！
　　十二、因为房地产最讲政治。前面说了那么多的“房地产不讲政治”，其实正是因为表面的“不讲政治”，才构成了实质上的真正“讲政治”。正是因为讲政治，房地产市场才为各级政府背书，让各级政府有钱有手段推动地方软硬件基础设施建设。正是因为讲政治，住宅商服用地的高地价才为基建公用工业仓储物流用地的低地价背书，从而让中国工业化顺利启动，从而让中国制造、中国创造在世界上“横行霸道”，从而让中国具备经济转型升级的基础。正是因为讲政治，房地产市场成为中国经济金融的“夜壶”，每当经济形势好的时候，房地产就会遭到冷遇，每当经济形势下滑的时候，房地产又会被拉出来担当重任。正是因为讲政治，房地产市场发展和地方基础设施建设以及由此而发轫的城市化，创造了大量的就业机会，社会有了充足的就业，才有社会的稳定，有了稳定才有一切！正是因为讲政治，房地产市场尤其是住宅商服用地承担着全社会的运行成本，如果没有住宅商服用地的高地价，如果没有商品房的高房价，就没有保障房，有没有全社会基础设施和基础的低价，就没有全社会其他物品和服务的低价，到那时，全社会不是通胀，就是失业，或者就是生活实际水平大幅度下降。正是因为讲政治，土地财政和土地金融才担当中国现阶段社会投融资框架的主龙骨，土地信用才支撑起中国的国家信用，从而使全社会的货币发行有了最深最稳的“锚”，从而使全社会的货币供应跟得上经济金融发展需要，从而降低全社会的资金成本。…………所有这一切都说明，土地财政、土地金融、土地信用是当今中国最大的政治。房地产市场不是不讲政治，而是太讲政治了！
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