债权转让抵押权是否一并转让，是否需要办理抵押变更登记？
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债权转让抵押权是否一并转让，是否需要办理抵押变更登记？
作者 | 刘小霞律师出品 | 信贷风险管理（ID：minjianjinronglawyer）本文由本平台原创，转载需注明作者及出处在信贷领域，经常会出现有抵押担保的债权进行债权转让的交易（比如在不良资产处置过程中）。按照《物权法》第一百九十二条的规定，“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”在实践中，债权受让人为了降低成本（办理抵押变更登记的费用及花费的时间）、简便手续或基于其他考虑，在转让有抵押的债权时一般不会办理抵押权变更登记。那么问题来了，如果转让的债权是有抵押担保的债权，债权转让后是否需要办理抵押权变更登记呢？如果相应债权转让不办理抵押权变更登记，债权受让人是否能获得相应抵押权？一、合同法及物权法关于债权转让的规定《合同法》第八十一条规定，“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。”《物权法》第一百九十二条也规定，“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”根据这两条的规定，债权转让的，抵押权作为从权利也随着债权的转让一并转让，但并未强制要求抵押权转让必须要办理抵押权变更登记，也未明确规定若抵押权未办理变更登记的，则债权受让人不享有抵押权。二、部门规章关于债权转让的规定原建设部发布的《房屋登记办法》（日起施行）第四十五条规定，“本办法第四十四条所列事项发生变化或者发生法律、法规规定变更抵押权的其他情形的，当事人应当申请抵押权变更登记。”该条规定“应当申请抵押权变更登记”的情形还包括发生了法律、法规规定变更抵押权的其他情形，债权转让时抵押权一并转让，这便是法律规定的变更抵押权的很常见的一种情形。根据前述规定，房屋办理抵押登记后，若房屋抵押权因主债权转让而转让的，需要办理抵押权转移登记。国土资源部公布的《不动产登记暂行条例实施细则》（日起施行）第六十九条则规定，“因主债权转让导致抵押权转让的，当事人可以持不动产权属证书、不动产登记证明、被担保主债权的转让协议、债权人已经通知债务人的材料等相关材料，申请抵押权的转移登记。”虽然《房屋登记办法》明确要求债权转让时应当申请抵押权变更登记，但《不动产登记暂行条例实施细则》则放松了对抵押权变更登记的要求，债权转让时可以申请抵押权的转移登记。三、最高院的相关规定《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》（法释[2001]12号）第九条规定，“金融资产管理公司受让有抵押担保的债权后，可以依法取得对债权的抵押权，原抵押权登记继续有效。”最高人民法院审理的湖南绿兴源糖业有限公司、丁兴耀等与湖南绿兴源糖业有限公司、丁兴耀等借款合同纠纷再审一案中提出，《物权法》第一百九十二条系关于抵押权处分从属性的规定，抵押权作为从权利应随债权转让而转让。债权受让人取得的抵押权系基于法律的明确规定，并非基于新的抵押合同重新设定抵押权，故不因受让人未及时办理抵押权变更登记手续而消灭。本案中城建投公司受让农发行怀化分行对绿兴源公司享有的债权，依据法律规定有权受让与案涉债权相关的抵押权，一、二审法院据此判定抵押权继续有效，并无不当。由此可以看出，最高人民法院认为，根据物权法第一百九十二条的规定除非法律另有规定或当事人另有约定，在发生债权转让的情况下，相应的抵押权应一并转让，受让人未及时办理抵押权变更登记手续并不影响其享有抵押权。四、各地方法院普遍认为未办理抵押权变更登记手续的，不影响抵押权效力江西省高级人民法院《关于审理金融债权纠纷案件的若干意见》第20条明确规定，“商业银行将债权转让给资产管理公司后，未办理抵押权变更登记手续的，不影响抵押权效力，资产管理公司依法可以行使抵押权。”不过该规定仅针对资产管理公司受让商业银行债权，未明确普通债权（如民间借贷）是否也是如此。浙江金华婺城区法院裁定洁豪公司申请吴小健实现担保物权案中，浙江省金华市婺城区人民法院认为，抵押权因债权转让而转移，申请债权转让取得不动产抵押权的担保物权实现，需要先行办理抵押权变更登记手续。重庆市第一中级人民法院在商业银行临江门支行诉重庆黑马物业有限公司借款合同纠纷案的审理中也支持了债权受让人对抵押物的优先受偿权。此外，广西壮族自治区高级人民法院、江苏省高级人民法院也认为债权转让的，即使没有办理抵押权变更登记，也不影响债权受让人依法享有抵押权，债权受让人有权以抵押物折价或拍卖、变卖后所得价款优先受偿。五、上海一中院：债权转让未办理抵押变更登记，抵押权有效，但不能直接实现抵押权在谢炳宽诉王连华等民间借贷纠纷案中，上海一中院认为债权转让未办理抵押变更登记，抵押权有效，但不能直接实现抵押权。日，王连华向袁某借款，借款期限自日起到日止。日，王连华将其自有房屋进行了抵押权登记，抵押权人为袁某，债权数额为1000万元，债务履行期限为日至日止。日，袁某与谢炳宽签订《债权转让协议书》，袁某将对债务人王连华的全部剩余债权转让给谢炳宽。日，袁某向王连华发出债权转让通知书，王连华签署回执。一审法院认为，抵押房屋的抵押登记上明确抵押权人为袁某，虽其将债权转让给谢炳宽，但上述房屋的抵押权系登记时设立，故袁某与谢炳宽间的债权转让协议无法直接导致抵押权的变更，据此，原审对谢炳宽要求对抵押房产享有折价或者变卖、拍卖所得的价款中优先受偿权的诉讼请求，难以支持。二审法院认为，根据物权法规定，债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外，即若无除外情形，抵押权随主债权一并转让无需合同当事人另行约定。然不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。上诉人应在受让债权后依法办理不动产抵押权转移登记，原债权人有义务配合办理相关登记手续，现上诉人主张抵押权因主债权转让而转让的，无需办理抵押权转移登记即可直接实现抵押权，于法无据，最终维持了原判。六、抵押权转让给多个受让人的，各受让人按比例享有抵押权在P2P业务中，很多平台为了便于办理抵押登记，往往会采取债权转让模式，即由某个自然人线下发放借款并办理抵押登记，再由该自然人将债权通过平台转让给投资人，而受让债权的投资人一般也会是多个。《最高人民法院关于适用&中华人民共和国担保法&若干问题的解释》第七十二条第一款规定“主债权被分割或者部分转让的，各债权人可以就其享有的债权份额行使抵押权。”七、债权转让时，抵押权随之转让的例外——最高额抵押《物权法》第二百零四条规定“最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。”根据该规定，一般情况下最高额抵押所担保的主债权未确定之前，抵押权不随之转让。那么，最高额抵押权在其所担保的债权额确定之后，主债权发生转移，最高额抵押权亦随之转移。但该条还规定“当事人另有约定的除外”，当事人的约定主要有以下三种情形：（一）部分债权转让的，原抵押权人与受让人共同享有最高额抵押权；（二）部分债权转让的，受让人享有一般抵押权，原抵押权人就扣减已转移的债权数额后继续享有最高额抵押权；（三）部分债权转让的，全部抵押权随之转让，原抵押权人不再享有抵押权。八、受让设定抵押权的债权，需要注意的几个问题1、通知债务人、抵押人债权转让的事宜，并告知其应配合办理抵押权变更登记。办理不动产抵押权变更登记的手续包括：（1）不动产权属证书；（2）不动产登记证明；（3）被担保主债权的转让协议；（4）债权人已经通知债务人的材料；（5）转让人和受让人的身份证明材料；（6）其他相关材料。（前述材料仅供参考，各地所需具体材料可能会有不同。）2、若想通过实现担保物权特别程序实现抵押权，那么需要注意债权本身是否存在瑕疵，另外还需要注意审查债权转让是否有限制、债权转让通知是否能够送达债务人、抵押是否能够办理变更登记，若前述任一问题存在争议，则可能被驳回实现担保物权申请，浪费诉讼费用和时间成本。3、若根据交易模式考虑，选择不办理抵押权变更登记的，那么需要随时关注抵押物是否被查封、拍卖，避免抵押物被其他债权人申请查封后影响抵押权实现。附：部分案例概要1、最高院：湖南绿兴源糖业有限公司、丁兴耀等与湖南绿兴源糖业有限公司、丁兴耀等借款合同纠纷申请再审案绿兴源公司向农发行怀化分行贷款，签订了《流动资金贷款合同》，并以厂房、土地使用权向农发行怀化分行提供了抵押，签订了《最高额抵押合同》并办理了抵押登记。城建投公司受让农发行怀化分行对绿兴源公司的债权，并签订了《债权转让协议》，农发行怀化分行向绿兴源公司发送《债权转让告知书》，但并未办理抵押权的变更登记。绿兴源公司认为根据《城市房地产抵押管理办法》第三十七条的规定，城建投公司受让债权时并未依法办理涉及厂房、土地使用权在内的抵押权变更登记手续。因此，城建投公司对绿兴源公司不享有抵押物权。城建投公司则称根据《物权法》第一百九十二条的规定，债权转让时抵押权的转让，是在抵押权已经有效成立的前提下发生的转移，并非重新设立一个新的抵押权，转让的抵押权所担保的债权仍然是原先设立抵押时的债权。本案中农发行怀化分行将债权转让给城建投公司时，担保该债权的抵押权一并转让，因此债权转让、抵押权继续有效。最高人民法院最终裁定，物权法第一百九十二条规定：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。本条系关于抵押权处分从属性的规定，抵押权作为从权利应随债权转让而转让。债权受让人取得的抵押权系基于法律的明确规定，并非基于新的抵押合同重新设定抵押权，故不因受让人未及时办理抵押权变更登记手续而消灭。本案中城建投公司受让农发行怀化分行对绿兴源公司享有的债权，依据法律规定有权受让与案涉债权相关的抵押权，从而裁定驳回湖南绿兴源糖业有限公司、丁兴耀的再审申请。2、重庆一中院：商业银行临江门支行诉重庆黑马物业有限公司借款合同纠纷案1998年4月重庆黑马物业有限公司（以下称“黑马公司”）在重庆市商业银行七星岗支行共计贷款148万元，以其位于重庆市渝中区的写字间作抵押，并办理了抵押登记手续。黑马公司仅于日，向七星岗支行偿还借款本金2000元。日，七星岗支行与原告临江门支行向黑马公司发出两份债权转移通知书，告知其七星岗支行对其享有的债权转移由临江门支行享有。黑马公司在该两份通知书上盖章确认。法院认为：七星岗支行对黑马公司享有的债权已转让给了临江门支行，并通知了债务人黑马公司，故该债权转让行为有效。七星岗支行对黑马公司提供的抵押物享有的抵押权作为从权利，应随主债权一并转移给临江门支行。判决重庆市商业银行临江门支行有权以黑马公司位于重庆市渝中区的房屋折价或拍卖、变卖后所得价款优先受偿。3、江苏丰海物贸有限公司与江苏冠诚置业发展有限公司、江苏新联建筑公司等金融借款合同纠纷日，新联公司向浦发银行徐州分行借款，并签订流动资金借款合同。日，冠诚公司以其享有的国有土地使用权向浦发银行徐州分行提供担保，签订最高额抵押合同，并办理了抵押登记。日，浦发银行徐州分行作为甲方、丰海公司作为乙方、新联公司作为丙方共同签订债权转让协议，浦发银行徐州分行将其与新联公司于日签订的流动资金借款合同项下的债权本转让给丰海公司。一审法院认为，本案中，案涉最高额抵押权已经办理抵押登记手续，其转让是在抵押权已经成立并生效的前提下发生的转移，并非重设一个新的抵押权。故在案涉主债权转让的情况下，作为其从属性债权的最高额抵押权也应随之转移。且我国现行法律法规对于债权和抵押权转让后，抵押权人发生变化是否必须办理变更登记亦无强制性规定。因此，案涉抵押权的转让无需重新办理抵押登记手续或抵押权人变更登记手续。综上，冠诚公司关于其不应承担案涉抵押担保责任的理由均无事实和法律依据，依法不予支持。因此，丰海公司在依法受让案涉债权后，取得了对冠诚公司享有的抵押权。冠诚公司不服一审判决，提起上诉称，丰海公司要想成为新的抵押权人必须依法办理抵押权变更登记。原审判决偏离了《中华人民共和国物权法》第九条、《城市房地产抵押管理办法》第三十七条、《土地登记办法》第四十四条的规定。二审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百七十二条规定，担保合同是主债权债务合同的从合同。《中华人民共和国合同法》第八十一条规定，债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。因此浦发银行徐州分行向丰海公司转让债权后，丰海公司取得了相应担保物权。冠诚公司以相关土地提供抵押担保，而案涉债权在转让前后的数额、履行期限等均保持了同一性，仅债权人发生了变更，没有加重担保人的责任，故冠诚公司以抵押物未办理变更登记为由主张免除担保责任的上诉理由不能成立。刘小霞律师简介：盈科律师事务所律师，专注于小贷、典当、担保、P2P网贷等领域，拥有丰富的法律服务经验和执业经验。
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提问仅需 1 分钟，律师在线解答商品房买卖合同的祥解债权转让管辖权
债权转让通知的方式债权转让通知的方式一般有以下二种：一是债权人通知债务人，债权人对其享有的债权已转让给第三人。有人认为，不一定由债权人通知，由受让人通知债务人也可以。笔者认为，《合同法》第80条规定“债权人转让债权的，应当通知债务人”，明确规定了负有通知义务的是债权人，而且，由权利人之外的人去通知他人债权转让的事实，与最基本的法学原理也不符。商品房买卖合同　　概述：商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。商品房买卖合同是商品房买卖双方当事人签订的，用以明确各自权利义务的具有法律效力的文件。　　本文将依据《合同法》、《商品房销售管理办法》等法律法规规章，结合实际工作中遇到的问题和总结的经验，对示范文本进行逐条解释，并对如何填写做深入探讨。　　商品房买卖合同说明（内容略）　　「释义」该部分是对文本的简要介绍，包括文本的性质、商品房定义、填写说明、解释权归属等内容。其中，有关填写方法的规定（第3、4、5条）应详细阅读，并在填写过程中严格遵循。充分利用好文本中授权双方当事人自行约定的部分，能够弥补该文本的不足，最大限度地维护开发商的合法权益。而且规范、清晰的填写也有利于开发商树立良好的商业形象。　　「常见问题」有些开发商工作人员由于工作潦草，没能严格按照“说明”第5条的方式在相应部位划勾或划差叉，导致文本混乱、及其不规范、不严肃。　　「对策」认真阅读“说明”，严格按“说明”填写文本。建议有条件的开发商品采用专业打印软件打印合同文本。　　合同双方当事人：（内容略）　　「释义」该部分详细列明买卖双方（包括其代理人）的基本情况。　　「常见问题」有些售楼处工作人员往往忽视对买方基本情况的填写，出现地址不详甚至错误，给以后发送入住通知等带来不必要的麻烦甚至导致公司损失。（这绝不是笔者危言耸听，笔者曾经代理过一件类似案子：由于售楼处工作人员将买方的地址填写的模糊不清导致无法与买方联系，公司受到损失，该工作人员也丢了工作。）　　「对策」卖方的基本情况应以营业执照上载明的相关内容为准。买方的地址应填写户籍所在地，户籍所在地与经常居住地不一致的填写经常居住地。由于文本只是印制了自然人作为买方的情形，导致当法人或其他组织作为买方时没有相应的填写位置，对此可自行印制买方基本情况替换该部分。　　第一条项目建设依据。　　出卖人以__________________________方式取得位于_________________________、编号为___________________的地块的土地使用权。「土地使用权出让合同号」「土地使用权划拨批准文件号」「划拨土地使用权转让批准文件号」为__________________________.该地块土地面积为_________________，规划用途为_________________________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。　　出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，「现定名」「暂定名」______________________.建设工程规划许可证号为____________________________，施工许可证号为__________.「释义」该条是关于标的房产建设过程的合法性的介绍。用以说明建设项目在用地、规划管理、施工管理、开发主体等方面都符合国家有关规定，取得了有关主管部门的许可。　　「对策」虽然在目前的司法实践中，法院一般不简单地因为上述土地使用权瑕疵而认定商品房买卖合同无效。但由于购买上述土地上建设的房产，较之于已经取得土地使用权证书的土地上的房产，买方面临着较多的不确定因素和较大的风险。卖房应当本着诚实信用的原则将建设用地的实际情况向买方作出全面、客观的说明，以避免引发客户不必要的误解和纠纷。　　第二条商品房销售依据。　　「常见问题」未取得预售许可证便签订商品房买卖合同或者预定协议（又称认购书、认购协议、订购协议），在业内是常见的。如果产生纠纷，一方以不符合预售条件为由主张合同无效，法院一般认为只要在一审诉讼阶段卖方补办了预售许可证，应当认定合同有效。但行政主管部门有权对开发商的上述行为给予责令停止销售活动、没收违法所得、罚款等行政处罚。　　「对策」严格按照法律、法规规定的条件预售，避免不必要的损失。　　第三条买受人所购商品房的基本情况。　　买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：　　第___________「幢」「座」___________「单元」「层」___________号房。　　该商品房的用途为___________，属___________结构，层高为___________，建筑层数地上___________层，地下___________层。　　该商品房阳台是「封闭式」「非封闭式」。　　该商品房「合同约定」「产权登记」建筑面积共___________________平方米，其中，套内建筑面积___________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积________________平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。　　「释义」本条是对标的房产的座落、用途、结构、建筑面积等概况的约定。　　「常见问题」目前实践中最常见的问题是商品房合同约定面积与建成后房屋交易主管部门实测面积不一致。造成这种的结果的原因是多方面的。既有不法开发商的故意欺诈，也有现行法规不甚完备的原因。一段时间以来，建设部1995年颁布的《商品房销售面积及公用建筑面积分摊规则（试行）》是计算商品房建筑面积和公用面积的主要法律依据。但该规定的法律效力较低而且规定过于原则性。加之由于历史原因，商品房面积的管理工作存在部门职能交叉的问题。国家质量技术监督局、建设部对此有过相互抵触的规定。笔者曾经代理过一个案件，房产管理部门和质量技术监督部门对同一房产的面积测量结论相差悬殊，而两部门都具备“测绘资质”，导致法院难以认定。　　第四条计价方式与价款。　　出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款：　　1、按建筑面积计算，该商品房单价为（___________币）每平方米__________________元，总金额（___________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。　　2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（___________币）每平方米________________元，总金额（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。　　3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整。　　4、_______________________________________________________________________________「释义」本条与原示范文本相比最大的改进是：针对商品房面积问题争议较多的现状，在原来“按建筑面积计算”的基础上，增加了“按套内建筑面积计算、按套（单元）计算”等二种新的计价方式。使买方有更多选择。　　「常见问题」虽然文本给出了多种计价方式，但由于习惯原因和营销策略的需要，大部分开发商拒绝使用“按套内建筑面积计算”和“按套（单元）计算”等方式。　　「对策」计价方式的多样性，是市场进步的潮流。只要开发商在计算标的房产面积时，严格遵循了现行规范，以何种方式计算都不应损害其利益。只有那些能够最大限度地满足客户个性化需求的开发商才能充分展示自己的信心并赢得更多客户。　　第五条面积确认及面积差异处理。　　根据当事人选择的计价方式，本条规定以「建筑面积」「套内建筑面积」（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。　　当事人选择按套计价的，不适用本条约定。　　合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。　　商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第___________种方式进行处理：　　1、双方自行约定：　　（1）_______________________________________________________________________________（2）_______________________________________________________________________________2、双方同意按以下原则处理：　　（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；　　（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。　　买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按__________利率付给利息。　　买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。　　产权登记面积－合同约定面积面积误差比=────────────────×100%合同约定面积因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议「释义」当双方选择按建筑面积或按套内建筑面积计算房价时，合同约定的面积（通常称“暂测面积”）有可能与申请产权登记时主管部门实际测量的面积不一致，本条就是为解决该问题设计的.本条设计了两种处理方式：一是双方约定，二是按建设部《商品房销售管理办法》处理。　　「常见问题」选择处理方式2，无疑是对买方有利的。但多数开发商还是倾向于选择“双方自行约定：按实测面积为准，实测面积超过暂测面积的部分，由买方按约定的单价补足房款；实测面积少于暂测面积的部分，由卖方按约定单价退还房款”。这种约定，在面积变更较大的情况下，对买方来讲是不公平的。　　「对策」负责任的开发商应采取措施避免或减少暂测面积与实测件面积的差距。这样即使选择第2种处理方式也不会造成损失和变更价款之烦。　　第六条付款方式及期限买受人按下列第种第项方式按期付款：　　1.一次性付款乙方在年月日前付清全部房价款%的，甲方给予乙方占付款金额%的优惠，即实际付款额为（币）仟佰拾万仟佰拾元整。　　2.分期付款乙方应当按以下时间如期将房价款当面交付甲方或汇入甲方指定的银行（帐户名称：，帐号：）　　（1）年月日前支付全部房价款的%，计（币）仟佰拾万仟佰拾元；　　（2）年月日前支付全部房价款的%，计（币）仟佰拾万仟佰拾元；　　3.贷款方式付款（1）买受人应于年月日前支付全部房价款的%，计元；　　（2）买受人应于年月日前支付全部房价款的%，计元；　　（3）买受人应于年月日前首付款付清后，持有关材料于年月日前到银行办妥贷款手续，否则视为买受人违约。　　4.其他方式「释义」本条规定了一次性付款、分期付款、贷款方式付款、其他等四种买方付款方式。其中贷款方式付款是“2000文本”新增加的内容。　　「常见问题」贷款方式付款（又称按揭付款）是个人购房常用的付款方式。但该条的相关规定显然过于简单，比如只规定了买方未能按期办妥贷款视为违约，但没有约定违约责任。而且实践中，由于买方对按揭贷款的条件知之甚少，卖方售楼人员也没有给予必要的介绍，致使签订购房合同后无法办妥按揭贷款，给双方造成麻烦甚至纠纷。　　「对策」开发商应当将与本单位签订了《按揭贷款合作协议》的银行的相关规定详细地向客户说明，必要时可建议客户先向银行咨询在决定是否签订购房合同。如果签订购房合同后由于买方的原因导致不能按期办妥贷款，可约定一定比例的逾期付款违约金，超过一定期限还不能办妥的，卖方有权解除合同，并要求买方支付确定比例或数额的违约金。　　第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第种方式处理：　　1.按逾期时间，分别处理（不作累加）　　（1）逾期在日之内，自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之的违约金，合同继续履行。　　（2）逾期超过天后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。　　本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。　　2.「释义」按时支付购房价款是买方最主要的合同义务，本条规定了买方逾期付款应承担的违约责任。按本条1项的规定，买方的违约责任分为两种，一是按逾期天数支付违约金，合同继续履行；一是按支付累计已付款的适当比例的违约金，合同解除。卖方选择解除合同必须买足一定的条件，即买方的逾期达到约定天数。　　「常见的问题」本条最难掌握的是如何约定卖方有权选择解除合同的逾期时间，以及违约金的比例。　　「对策」结合实践经验，笔者认为确定卖方有权选择解除合同的逾期时间应考虑下列因素：（一）、卖方对资金的需求程度；（二）、标的房产价款的数额；（三）、买方的资信状况；（四）是一次性付款还是分期付款、按揭付款。对于逾期付款违约金，笔者建议参照人民银行公布的金融单位计收逾期贷款利息确定。解除合同时按累计应付款计算的违约金，笔者认为不宜超过10％。　　1.该商品房经验收合格。　　2.该商品房经综合验收合格。　　3.该商品房经分期综合验收合格。　　4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。　　5.但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：　　1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起日内告知买受人的；　　「释义」本条规定的是卖方交付标的房产的最后期限、交付条件以及延期交付的免责事由。与原示范文本最大的区别是：规定了四种不同的交付使用条件。　　「对策」在综合验收制度尚未完善或者开发商没有确切把握的情况下，建议开发商与客户选择“商品房经验收合格”作为交付条件，但要注意向客户将原因解释清楚。　　第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第种方式处理：　　1.按逾期时间，分别处理（不作累加）　　（1）逾期不超过日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之的违约金，合同继续履行；　　（2）逾期超过日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。　　2.「释义」本条提供的第1、种卖方逾期交房的违约责任采取分段处理的方式，即违约时间在某天数内，卖方按买方已支付房款的一定比例支付违约金，合同继续履行；违约时间超过上述天数，则买方有权选择解除合同。　　逾期时间超过确定的天数时，如果买方选择解除合同，卖方应当支付买方已付房款一定比例的违约金；如果买方选择合同继续履行，则卖方应按违约天数支付违约金。违约天数应从约定交付时间起算起至实际交付止，按统一的比例计算，而不分段计算。　　「常见问题」逾期交房是非常普遍的现象。造成逾期交房的原因是多方面的，既有开发商品的本身怠于履行的因素，也有行政主管机关强制变更规划、采用新型配套设施等开发商品不能控制的原因。随着老百姓权利意识的增强，因逾期交房引发的纠纷甚至诉讼也越来越多。　　「对策」不管什么原因，只要不构成不可抗力卖方就应当承担责任。而且本条的责任应当与第七条“买方逾期付款的违约责任”相当。建议开发商本着公平对等的原则签订本条。如果出现逾期交房，应及时通知客户，确属己方责任的要积极主动承担责任；不应承担责任的，说明理由争取客户谅解。实践证明，只要处理得当，绝大多数的客户对短时间的逾期交付是不会斤斤计较的。　　第十条规划、设计变更的约定经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：　　1.该商品房结构形式、户形、空间尺寸、朝向；　　2.「释义」本条是关于标的房产发生设计变更时如何处理的约定。　　「常见问题」根据该条规定只有当规划变更、设计变更达到“影响到买受人所购买商品房质量或使用功能”的程度，出卖人才有义务通知买受人。这种规定过于原则，产生纠纷后难以判定。　　「对策」为减少误解，应在该条自由约定的部分尽可能地将影响到买受人所购买商品房质量或使用功能的情形明确约定。比如“房屋所在小区的容积率、绿化率、配套设施等发生变更”。　　第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。　　由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：　　「释义」本条是关于标的房产的交接程序以及相关法律后果的约定。　　范本还规定了出卖人在交付房产时应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这是不同与原范本（GF-95-0171）的新规定。住宅质量保证书和使用说明书制度是建设部1998年颁布的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》确立的。目的是为了保障住宅消费者的权益，加强商品房住宅售后服务管理，促进住宅销售。《住宅质量保证书》应当包括以下内容：1、工程质量监督部门核验的质量等级；2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期。《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等做出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；2、结构类型；3、装修、装饰注意事项；4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；6、门、窗类型，使用注意事项；7、配电负荷；8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等值得注意事项的说明；9、其他需说明的问题。　　「常见问题」由于目前商品房买卖多采用预售形式，买方在签订合同时和其后的很长一段时间内，对标的房产的认识建立在开放商的宣传、承诺以及一些书面材料的基础之上。只有到交接阶段，这种“幻想”才变为看得见、摸得着的现实。而想象和现实总是有些差别的，更何况在我国房地产业尚不规范的大环境下夸大宣传、虚假承诺几乎是全行业的“惯例”，这些都导致了交接纠纷大面积产生。交接纠纷的表现形式可简单划分为逾期交付、标的房产质量争议（包括卖方不能提供验收证明和虽然能够提供验收证明但买方仍有异议）、买方不及时验收入住等。　　「对策」交接纠纷虽然都发生在交接阶段，但其原因却不一而足，解决的办法也就应区别分析。比如标的房产的质量问题只有在开发建设的全过程采取措施才能彻底避免，而采用快捷、安全的方式通知买方、备好《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件、耐心解答买方有关房屋质量等方面的问题等等都会对减少、避免交接纠纷产生意想不到的效果。　　另外，针对实践中有些买方由于自身原因未能按时交接标的房产的情况，建议在本条自由约定出约定：由于买受人原因，未能按期交付的，视为交付，标的房产损毁的风险由买受人承担，基于该房产产生的物业管理等费用由买受人自负。　　第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权纠纷。　　因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。　　「释义」本条是关于出卖人权利瑕疵担保责任的约定。所谓权利瑕疵担保责任，是指出卖人就标的物所有权不能完全转移于买受人而应当承担的责任。　　「常见问题」实践中，出卖人将标的房产向银行抵押借款的情形屡见不鲜。　　「对策」本条只规定出卖人违反权权利瑕疵担保义务，应当“承担全部责任”，过于笼统。学理上讲，出卖人违法权利瑕疵担保责任时，买受人可以主张的权利有：违约金、实际履行、解除合同、损害赔偿。建议买受人要求详细签订瑕疵担保责任。　　第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定达到（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第种方式处理：　　1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。　　「释义」出卖人交付的房产不符合附件中关于装修标准的约定时，应承担的责任。范本提供的处理方式为出卖人赔偿双倍的装修、设备差价，这是参照《消费者权利保护法》第四十九条的规定做出的。　　「常见问题」本条虽然提出以附件的方式明确约定装修标准，但实践中附加的约定过于笼统。如约定“高级地板、豪华卫浴设备”等等，容易导致纠纷。　　「对策」装修、设备附件的内容应当尽量明确、具体，比如写清材料的等级、标准，设备的品牌、型号等。　　从开发商的角度讲，由于范本给出“双倍赔偿”的处理方式过于苛刻，建议自行约定为：“经双方选定的鉴定部门确认后，由出卖人在合理的期限内恢复到约定标准，或赔偿差价。”　　第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑，按以下日期达到使用条件：　　如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：　　「释义」本条是出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行时间的承诺，以及违法承诺的责任。基础设施包括供水、供电、管道煤气、供暖、电话线路、有线电视等。公共配套建筑指标的房产所在的建筑、建筑群、居民小区内为全体业主服务的建筑，一般指安保、幼儿园、学校、商店、会所等，具体项目以开发商的承诺为准。　　「常见问题」有些项目买受人入住后配套设施长时间不能正常运转，甚至连水电也成问题。买受人根本无法正常生活，于是怨声载道，甚至采取过激的方式向开放商讨说法。出卖人的商誉自然大打折扣。　　第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第项处理：　　1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的％赔偿买受人损失。　　2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的％向买受人支付违约金。　　3　　「释义」出卖人提交办理产权证所需材料的时限和违约责任。　　「常见问题」需要注意的是本条约定的限并非买受人最终拿到产权证的时间，而仅仅是“出卖人提交办理产权证所需材料的时限”。很多买受人对此有错误认识。　　「对策」建设部《商品房销售管理办法》规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。建议买卖双方按该条款约定。　　十六条保修责任买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。　　买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。　　在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。　　「释义」本条是关于标的房产各部位保修期限的约定。具体的保修责任以《住宅质量保证书》〉的内容为准。《住宅质量保证书》规定：正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。　　「常见问题」商品房质量问题是商品房投诉和纠纷的热点。部分开发商售后服务意识淡保　　「对策」目前，有些开发商本着对客户负责的态度，也为了树立良好的企业形象，非常重视商品房交付后的保修、维护工作，并且成立了专门负责该项工作的“售后服务”部门。这些都是非常有益的尝试。　　第十七条双方可以就下列事项约定：　　1.该商品房所在楼宇的屋面使用权2.该商品房所在楼宇的外墙面使用权3.该商品房所在楼宇的命名权4.该商品房所在小区的命名权5.6.　　「释义」关于标的房产的屋面、外墙面使用权以及所在楼宇、小区的命名权归属。在原《商品房销售合同范本》（GF-95-1701）中，没有这方面的内容。随着社会的发展，商品房除了满足买方居住使用的主要功能外，又被赋予了若干附加功能。最常见的如在屋面或外墙发布广告或商业招牌等。小区或楼宇的名称由于往往和开发商的名称密切相联，因而在一定程度上承载和影响了企业的无形资产。这些都是促使本条产生的客观原因。　　「常见问题」绝大多数购房者尤其是个人，不了解本条的确切含义。因此，开发商一般都毫不含糊的将本条的几项权利“约定”为归出卖人所有。且不容更改。这种做法并不合理。　　「对策」首先，作为一个负责任的开发商应将该条的确切含义以及可能设计的经济利益向客户解释清楚。　　其次，该条款中“楼宇、小区的命名权”由于涉及开发商的整体规划，由开发商保留该权利比较合理。但是，标的房产的外墙面本身就是房屋的一部分，其所有权自然应当归于买方，开发商品情形规定为“归出卖人”有违公平原则。而“楼宇屋面”就是俗称的房顶，如果标的房产不在顶层，这条根本无需约定，如果在顶层，也应归买方所有（否则，买了房子但对房顶没有使用权岂不是笑话）。　　第十八条买受人的房屋仅作使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。　　出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。　　「释义」本条规定包含两方面的内容，一方面是标的房产的用途及买方使用标的房产时的权利限制。用途一般可分为住宅、办公、商住等，应当与主管部门批准的用途一致。买受人不得擅自进行可能危及标的房屋和所在建筑安全的作业。　　另一方面是有关买受人对建筑物公用部分所享有的权和承担的义务的规定。权利主要体现为合理使用和排除他人妨碍，义务只要体现为分担物业管理等方面的费用。　　「常见问题及对策」本条第二方面的规定隐约体现了民法中关于建筑物区分所有权的理论。由于我国现行民事法律中没有关于建筑物区分所有权的规定，《物权法》草稿中虽然已经弥补了这一缺陷，但在物权法出台之前，现实生活中涉及建筑物区分所有权的争议已经屡见不鲜。因此在商品房买卖合同中对建筑物区分所有权的部分内容做出规定，虽然在理论上不甚合理，但有助于解决现实问题。　　第十九条争议解决方式：　　因履行本合同发生的一切争议，由当事人双方协商或调解解决，协商调解不成，从以下两种方式中选择一种（在所选项下打？，如选择仲裁方式，请注明具体仲裁委员会）：　　1.提交仲裁委员会仲裁。（）　　2.依法向人民法院起诉。（）　　「释义」：争议解决途径。对于法院起诉，绝大多数买受人来讲比较熟悉。但是对于仲裁还有很多人不了解。仲裁之于诉讼，有以下几个特点：1、当事人有权选择处理争议的仲裁机构和仲裁员；2、仲裁实行一裁终局制；3、仲裁一般不公开进行。4、方便、快捷。4、仲裁机构本身没有强制执行机构，当事人不自动履行裁决的，由法院强制执行。　　「常见问题」当事人选择仲裁时，经常出现不规范的约定。　　「对策」选择仲裁处理，必须明确、规范写明所选仲裁机构的名称。　　第二十条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议：　　第二十一条合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。　　第二十二条本合同连同附件共页，双方各执份。送份，具有同等法律效力。　　「释义」第二条至第二十三条是关于合同附件和补充合同的约定。附加包括房屋平面图、公用部位与公用房屋分摊面积构成说明、装饰、设备标准三项。补充合同的内容，双方可根据标的房产的具体情况做出约定。　　「常见问题」补充合同内容与范本约定不一致，附件制作不规范。　　「对策」补充合同的内容与范本不一致的，如果补充合同违反了法律、行政法规强制性规定，该补充条款无效；如果补充合同有效，也应当将合同范本的二十一条删除，并注明以补充合同为准。　　附件可以采取直接在范本的相应位置书写的方式也可以采用粘贴相应内容的方式（平面图一般采取粘贴方式），无论采取何种方式都应注意在附件上由双方当事人签字或盖章。　　第二十三条本合同自双方签字盖章之日起生效。　　第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向申请登记备案。　　「释义」：合同的生效及备案。商品房买卖合同理论上属于诺成性合同。向主管部门备案不是合同生效的要件，只是行政管理的一种措施。　　「常见问题」经常有买受人在签订合同后、房产证办妥甚至入住之前，将购买的房屋转让给他人。并要求开发商“改合同”，即把原合同销毁，改由新的买受人与开发商直接签订合同，房产证直接办到新买受人的名下。　　「对策」虽然《城市房地产管理法》第四十五条规定：商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。但国务院至今未对该问题做出规定。实践中，房产管理部门不允许所谓的“改合同”。因为这种做法将事实上的两次交易（开发商卖给原买受人、原买受人卖给新买受人）伪装成一次交易（开发商卖给新买受人），规避了税费，是违法行为。因此，建议开发商拒绝客户“改合同”的要求。债权转让公告最高人民法院《关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第6条第1款规定 “金融资产管理公司受让国有银行债权后，原债权银行在全国或者省级有影响的报纸上发布债权转让公告或通知的，人民法院可以认定债权人履行了〈中华人民共和国合同法〉第 80条第1款规定的通知义务”。债权转让通知与诉讼时效债权转让后诉讼时效是否中断，学术界和司法实践中均有争议。有人认为，债权转让给受让人后原来的诉讼时效中断，诉讼时效重新开始计算。
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