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退休干部想回农村老宅基地建房可以吗
我们夫妻俩老家都是农村,进城工作,成为非农业户口,在城里有一套房产,但退休了想回农村老宅基地建房可以吗?
提问者：53e037aeb***时间： 09:47:26地点：2个回答
协商不成，是可以起诉解决，具体不明白的或需要律师帮助的可以来电话或到办公室来咨询（免费）！
你好，你现在是没有宅基证的了。
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答： 您好，根据您所咨询的有关女职工退休年龄的问题，根据我国的现行政策，女性职工一般是
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梁静飞律师
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在外工作，现已退休想回农村老家自家宅基地上盖房养老可以吗
广东－广州&08-19 15:32&&悬赏 0&&发布者:ask201…… & 回答:(2)
在外工作，现已退休想回农村老家自家宅基地上盖房养老可以吗
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这家伙没有什么简介。
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想不明白为什么要回老家盖房子
回老家，发现一个有趣的现象，农村的房子好到超过我的想象，很多农民盖了一辈子房子：改革开放后先是把房子翻新扩大，后来打工挣了钱改成砖房，现在又集中到镇上买房。　　不能说农民不理性，就是喜欢盖房子，这不符合经济学的理性人假设。　　很多人的解释是，没有房子，儿子就娶不到媳妇，所以不得不盖。这是事实。今天在我的老家，如果镇上没有房子，的确娶媳妇都困难。所以除了少数缺乏挣钱能力的人，其他的基本上都在镇上买了房子。如今在某些农村，结婚时男方家不仅要有房，还得有车。买了车后嫌费油舍不得开，放在院里凉着的现象越来越普遍，很多家庭甚至为此背负上沉重的债务。　　农民不得不在镇上买房的另一个原因，是村里没有了小学、幼儿园，孩子要到镇上上学。　　当然也有说农民攀比的。但问题是，为什么农民攀比房子，不去攀比其他的呢？　　学经济学的我，当然知道房子是一个重要的信号发送机制，证明我家的财富水平和挣钱能力。有钱仅仅是放在银行账户上不行，还必须显示出来。因为信息不对称，女方不知道这钱是不是从亲戚朋友那里借来的。盖成房子则不一样，即便房子是借钱盖的，这钱也要父母一起还，总比放在账户上看一眼然后全部还回去好得多。人类的婚姻跟园丁鸟的并没有本质区别，房子不满意姑娘就不会嫁过来。但人类毕竟不是园丁鸟，并不是冲着大房子结婚的。　　问题的核心在于：为什么农民一定要拿房子去做财富显示的手段呢？　　事情原本不是这样的。想起小时候听老人们谈话，谈论的多是谁家有几亩水田，而很少说谁有几间大房子。老人们津津乐道的是，谁谁谁住着茅房，买了田地，最后翻新成瓦房。　　所以，农民并非天性喜欢盖房子，姑娘们也的确不是嫁给大房子的。真正的问题是，农民没有别的手段储藏和显示财富。山是集体的山，地是集体的地，水是集体的水，除了房子，农民还能拿什么去储藏和显示财富？农民“喜欢”盖房子，不过是土地不能私人所有的缘故。　　农民“喜欢”盖房子，或许还与计划经济体制下的残酷记忆有关系。要知道，在集体化最疯狂的时期，连厕所里的粪便都是集体的，但是房子从来都是农民的私人财产。　　假如土地是私有的，那么农民完全可以买山、买地、买水库来显示自己的财富水平和挣钱能力。而这些东西和房子不一样，它们是资本品，可以进一步地产生财富。　　房子是消费品，不仅有折旧，更重要的是，随着工业化、城市化进程加快，农村的房子就会变成废物。农民花大价钱在农村盖了房子，最终不得不废弃，这实际上是在消灭财富。土地不私有，农民就很难不做消灭财富的事情。一边在城里省吃俭用拼命挣钱，另一边在农村不停地消灭财富，农民辛苦一辈子到头来发现还是只剩下穷，这难道就是他们的宿命？　　在我的老家，一套楼房建造成本至少在10万以上，然而建成后却很少有人常住，最终还不得不废弃。假如土地是私有的，农民本可以一开始就在镇上或者在镇的附近买地盖房。且不说这房子多少具有投资品的性质，就算完全是消费品，也因不会被废弃而是真正的财富。　　虽然并非土地私有的国家都能成为发达国家，但是的确还没有土地非私有而成为发达国家的。未来有没有例外？可能有，但是概率统计学告诉我们，要把小概率事件当作不可能事件来看待。含义于是十分清楚：假如中国不尽快土地私有，那么将不可能跨越中等收入陷阱。试问：你能指望上亿人一边创造财富，一边又消灭财富的国家能够跨越中等收入陷阱？、本文由融都科技【在线众筹管理系统ｗｗｗ．erongdu.com/zcxt/】转载！
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$().zlidol({geturl:weiboDomain+"userinfo/jsonidol?action=idol"})
})(jQuery);　　最近有些事很纠结，不知如何办。听听大家的意见。　　早年在市里买了房子，一家户口也在市内。算是城市人了吧。　　老公家在一个小县城的乡下，山清水秀，住户不多，环境很清幽。今年通了高速，不知道环境会不会被破坏。　　公婆家是木房子，冬暖夏凉。老公哥哥家盖了砖头房子连在一起，所以生活在一起。　　在家给我们留了一个小房间，但每次回去，不知道是回公婆家还是哥嫂家，因为都是哥嫂当家作主。公婆虽在农村，但其实不穷，种植业风生水起，哥哥也凭此当上了村长。可种植业带来的利润，老公未分得一分也不知他们的收益，原因是说他在外，他看不上这点收益的。　　我老公性格木讷，不善言辞，所以这么些年，无论结婚、买房子、生孩子，公婆都没管。朋友都笑言他是捡的。　　因为并不亲密，所以我们很少回去，通常一年回去大概一个星期，加上过年，最多两个星期。　　最近他哥打电话来，说老家房子起白蚁了，要重建。问我们怎么建，催我们回去商量，说我们建了自己房子回来也住着舒服。　　公婆在此期间既未询问我们意见，也没提此事半句。　　以前我们回去在公婆家提及我们在市内得换房子，太小了，才70平米。公婆说够大了，不用换的。以前提过想回家养老，公婆觉得不可思议。　　回去提及在这边压力大，孩子学习和生活很费钱，公婆认为是城里人爱攀比，自己把生活抬高了。孩子出生至今，未带过，未买过任何东西。回去了给个两三百的红包还是偷偷摸摸（我们过节、生日、回家、生病都给钱）　　现在这情况，让我们陷入了两难的境地。　　我们确实想在老家留一块地，将来养老。毕竟将来农村的资源更珍贵。何况，父母的房子，分我们一半地基也是理所当然。　　但现在回去盖房子，上次问他哥费用，他哥的意思是两个盖在一起（估计想法就是盖一栋房，我们分一半，很多设施公用），总费用得60万左右。　　也就意味着我们要出30万回去盖这个房。一年回去最多住一个月。因为孩子在深圳读书，回老家17个小时。　　但没有可能不盖，他哥说了，没钱就要一套房（估计一两间房）咯。也就是说，盖这个房子，出钱多，就多点房。但没可能不出。　　现在这情况，出钱肯定是不可避免了。因为父母健在（公公76，婆婆70）。只是出钱少点（估计也要10万），回去还是会是客，这钱也等于白出。　　但如果30万+，一年回去不到几天，房子放在那空着（公婆估计会住），也是浪费。　　当然，如果自己手头钱多，一切就都不是问题了。问题就是钱不多，我们还想换房子（孩子要上小学了，想换个大点的学区房）。　　所以，最近很烦恼，左右都不对。嫁错了家庭，一辈子的烦恼。想听听大家的意见，让自己能理清些头绪。
楼主发言：3次 发图：0张 | 更多
　　老公哥的口气并不是询问我们是否在老家建房，而是必须建。　　否则我们回去住哪？父母健在，他们再不是，不回也是不可能的。
　　老家房子面积200多个平方吧。农村的房子，猪圈，前院，后院什么的都不知道多少平方了，可我们都不清楚，只能是他哥说了算。　　我们在市内工作，建栋房子，不是件容易事。让老公哥哥看管，人家自己也要建，哪管得了那么多。父母老了，也是靠不了。老公离家十几年，附近也没什么好友能托付。难道不用工作几个月回家建房子？哎！
　　你傻呀，他们家把你当什么了，你挣的钱你自己不知道放银行，房子的贷款。你叫他还，家里开销叫你老公出，我建议你这会还没有孩，赶紧离婚
　　这有什么好纠结的，自己盖一个简单点的，，放在那里，回去也有的住，不回也是你的。
　　告诉哥哥，现在没能力，不建。让他自己建自己的，把你们应该分到的宅基地留着，以后有能力了自己回去建。不和他们掺和
　　30万确实多了点，告诉他们把属于你的地基留着等以后有钱再盖了！　　那是你老公的根，随年龄增长他最终还是希望老家有个房子的啦！
　　在当地镇上或县城买一小户型房子
　　如果建的话一定要自己建自己的。自己的小一点都没有关系，千万不要相信建一个大房子，每个人一半这样的鬼话。这个事情我自己就有教训。而且如果可以办房产证就一定要把这个证办了，这样才能保证好自己的利益。
　　摆明了是想让你们建房给父母住吧，个人建议不要建一起，亲兄弟也是要保持距离的才好，哪怕以后老了要住一起，农村里是非多口舌多，别想着给家里人撑面子啥的去建房，自己过的好才是真的好，没那个能力就别去撑。但是宅基地还是要的，毕竟有的农村里批地基很难，像我们那，鸟不拉屎的马路边还冒出7万的宅基地钱呢！　　一般为了孩子的教育，都不会轻易回农村，但是养老可以，你可以想象N年后，退休了在农村里种种菜养养狗，所以，还是努力赚钱吧！
　　@dil999 ,你老家在哪？现在宅基地吃香了，城里人事弄不到宅基地的，现在不盖以后估计政府就不让盖了。　　30万在深圳能买10平米不？，在乡下可以盖大别墅，一定要盖大点
　　我们这农村现在都不让盖楼了，以后只能挤在商品房中过日子了。　　自己盖大别墅啊，花个几十万值。
　　要盖，一定要盖。但是要分开盖，你盖你的我盖我的。你要不盖，宅基地全是人家的。弄在一起事特别多，以后日子长着呢，现在多花一点钱，以后省心。自己家的东西用着舒心。我老家就是这样，我小姨跟我家的温室离得很近，温室里要浇水，用电，就扯了一根电线，两家公用。上个月浇地用电多，她们家自己用了，还借给别人，我家用不上，只能接别人的线用，到最后一算，她们家用了600，我家接的别人家的线，用了200.我妈说两家平分吧，一家400.我小姨就说她们以后不用了。我妈就说不用了也要把这次交了，她们不交。两家就闹僵了，两家一起公用有七八年了，平时就是闲我家穷，还占我家便宜，我妈就说算了，她是妹妹。这次两家闹僵了，我反而觉得很好，以后就不要再受气了。
　　分开建，不要在一起，现在没钱就把你的宅基地留着，前往不要参合在一起
　　@打赖死克
12:56:00　　分开建，不要在一起，现在没钱就把你的宅基地留着，前往不要参合在一起　　-----------------------------　　赞同这位层主的话，我农村出身，太了解农村人了。我父母说要我回家建房（本人女性，为家庭做出过巨大贡献而获得一块宅基地的资格），要求与弟弟的建在一起，一人一半，还说某某地方谁谁家是这样的。我断然拒绝，情愿要一块地理位置稍差的地方自己单独建，相隔100多米。　　现在我爸妈准备给我弟弟建房，我暂且旁观。假设我当时同意一起建，那就惨了，建到一半，他们说没钱了，这房子我出了一半钱，结果烂尾了，你说我是出钱还是不出钱继续建呢？　　我太了解我的父母，我的家人了，所以情愿他们不高兴，我也不想跟他们掺和在一起，免得以后成仇家。
　　该你们的宅基地留着，等有钱了再建。
　　@打赖死克
12:56:00　　分开建，不要在一起，现在没钱就把你的宅基地留着，前往不要参合在一起　　-----------------------------　　@我是一棵静默的树
15:20:00　　赞同这位层主的话，我农村出身，太了解农村人了。我父母说要我回家建房（本人女性，为家庭做出过巨大贡献而获得一块宅基地的资格），要求与弟弟的建在一起，一人一半，还说某某地方谁谁家是这样的。我断然拒绝，情愿要一块地理位置稍差的地方自己单独建，相隔100多米。　　现在我爸妈准备给我弟弟建房，我暂且旁观。假设我当时同意一起建，那就惨了，建到一半，他们说没钱了，这房子我出了一半钱，结果烂尾了，你说我是出......　　-----------------------------　　这经历 太戏剧化了吧 醉了 你也好难做哦
　　盖房子大家一起出钱，若干年后房子谁住着，基本就是谁的了，没法说道理。
　　分开建，不要在一起，现在没钱就把你的宅基地留着，前往不要参合在一起
态度一定要坚定 大不了撕破脸
以后住一起 还不知道多少破事等着你
　　人人都巴不得兄弟间分开住，你觉得建一起能好？兄弟间离太近感情不会好多吵闹，离太远关系就疏远了，不远不近是比较好的。我老公家要是分家了，我们已经商量好那怕分一间房跟他兄弟一起的，都要提出就是不要一起！在一起，你喜欢这样装修，他喜欢那样装，能合得来？看你家这情况，你们也就是提款机而已。
　　幸亏我老公的哥哥还没啥本事自己盖房子，不然也有这个烦恼，目前是公婆做生意有钱盖了一间三层的大房子，二楼有四个房间，主卧是大哥住，我们也是住一个大房，只是没有卫生间，公婆住一个小房间，小姑也住一个房间,,,,我们一年也就回去两三次，住不超10天。
请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)我们一家人是城镇户口
几年前家里做生意亏本 房子卖了
到现在一家人也没有房子可以住
请问 我们一家人可不可以回农村老家申请盖房子住？
希望懂的人帮帮我
全部答案（共3个回答）
户口迁城镇好迁，城镇迁农村不好变的。这里边牵扯到土地分配问题，你的户口迁不回去，你就没办法办理宅基地，你就不能盖房子。
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（否则，天价的商品房谁还去买？
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答: 事情其实很简单，就是朋友定购了房子，交了大额的定金，然后又不想要了，就没签正式的《商品房买卖合同》，而他和开发商签署的认购书中专门有一条约束这种情况，其上约定“...
答: 这调解协议可以作废吗？我老婆没签字，夫妻财产是共有的，
我老婆要上诉，想请法律高手支支招，我不相信在法律上分家，都分给女儿，儿子没份的，（就是想不通，窝囊）
答: 法律是什么？虽然在日常生活中我们都用到法律一词，但是它的用法如此之多，使这个问题没有简单的答案。
法律的定义取决于我们如何看它的目的和功能。
在社会中法律的一个...
餐饮业厨房产生的油烟，顾名思义，废气中主要污染物为油烟，一般采用静电除油。
液化气属较清洁能源，废气污染程度不高，主要含二氧化碳一氧化碳吧。
柴油属石油类，废气含二氧化硫和氮氧化物，二氧化硫碱液喷淋即可去除，氮氧化物主要以一氧化氮为主，要催化氧化成二氧化氮才能被碱吸收，造价成本非常高，一般的柴油发电机尾气难以治理，除非大型发电厂。
煤炭废气含二氧化硫多，一般常用的脱硫工艺即可。
目前我们的生活水平必竟非同以往．吃得好休息得好，能量消耗慢，食欲比较旺盛，活动又少，不知不觉脂肪堆积开始胖啦。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　减肥诀窍：一．注意调整生活习惯，二。科学合理饮食结构，三。坚持不懈适量运动。
　　　具体说来：不要暴饮暴食。宜细嚼慢咽。忌辛辣油腻，清淡为好。多喝水，多吃脆平果青香焦，芹菜，冬瓜，黄瓜，罗卜，番茄，既助减肥，又益养颜，两全其美！
有减肥史或顽固型症状则需经药物治疗．
如有其他问题，请发电子邮件:jiaoaozihao53@ .或新浪QQ: 1
1、以身作则，如果连自己都做不好，还怎么当班长？
2、人缘好，我就是由于人缘不好，才改当副班长的。
3、团结同学，我们班有一个班长就是由于不团结同学才不当班长的，他现在是体育委员。
4、要有管理能力，首先要有大嗓门，我们班有位学习委员就是由于声音太轻才以3票之差当不了班长；其次要口齿清楚，让同学能听得懂你说的话；第三要说出有道理的话,让吵闹或打架的同学心服口服；第四，不能包庇好朋友，公正；第五，要搞好师生关系；第六，要严以律己，宽以待人，我们班的第一任班长就是因为“严以待人，宽以律己”才不能继续当下去的。
5、要坚持，我们班的纪律委员就是由于没有恒心，原来的大组长、卫生委员、劳动委员、体育委员、学习委员、小组长等（每个学期都加起来）都被免除了，现在的才当1天的纪律委员要不要免除都在考虑中，还要写说明书。
6、提醒班干部做自己要做的事，要有责任心。我们班的纪律委员就是没有责任心，班长的职务都被罢免了。
7、不要拿出班长的架子，要虚心。
8、关心同学（包括学习）。
9、要及早发现问题,自己可以解决的自己解决；自己不能解决的，早日让班主任解决。
10、要发现班级的好的地方，及时表扬。让全班都照做。
11、不要太担心学习，当个班干部，对以后工作有好处，这是个锻炼的机会，好好当吧，加油！
在高中阶段，学校和老师的规定一般都是为了学生的成绩着想，执行老师的话，其实也是为了大家好。即使有时候打点小报告，只要你的心态的好的，也不是坏事。比如A学习不专心，你用个适当的办法提醒老师去关心他，其实也是为了他好。
总的方针：和同学们组成一个团结的班集体，一切以班集体利益为上（当然不冲突国家、社会和学校利益为前提）。跟上面领导要会说话，有一些不重要的东西能满就满，这对你的同学好，也对你的班好。
再说十五点
一，以德服人
也是最重要的，不靠气势，只靠气质，首先要学会宽容（very important）你才能与众不同，不能和大家“同流合污”（夸张了点），不要有这样的想法：他们都怎么样怎样，我也。如果你和他们一样何来让你管理他们，你凭什么能管理他们？
二，无亲友
说的绝了点，彻底无亲友是不可能，是人都有缺点，有缺点就要有朋友帮助你。不是说，不要交友，提倡交友，但是不能把朋友看的太重，主要不能对朋友产生依赖感，遇到事情先想到靠自己，而不是求助！
三，一视同仁
上边说的无亲友也是为了能更好的能一视同仁，无论是什么关系，在你眼里都应是同学，可能比较难作到，但没有这点，就不可能服众。
四，不怕困难
每个班级里都会一些不听话的那种，喜欢摆谱的那种，不用怕，他们是不敢怎么样的！知难而进才是一个班长应该有的作风。
五，带头作用
我想这点大家都有体会就不多说了
六，打成一片
尽量和大家达成共识，没有架子，不自负不自卑，以微笑面对每一个人，不可以有歧视心理，不依赖老师，有什么事情自己解决，老师已经够累的了。
七，“我是班长”
这句话要随时放在心底，但是随时都不要放在嘴上，有强烈的责任心，时刻以班级的荣誉为主，以大家的荣誉为主。什么事情都冲在最前面。遇事镇定。
八，帮助同学
帮助同学不是为了给大家留下一个好的印象等利益方面的事，是你一个班长的责任，是你应该做的，只要你还是一个班长，你就要为人民服务（夸张）为同学服务。
九，诚实守信
大家应该都知道这个，是很容易作到的，也是很不容易作到，然这两句话并不是矛盾的，不是为了建立一个好的形象，和班级责任也没有什么关系，只是一个人应该有的道德品质。但你必须作到，连这样都做不到，就不可能做成一个好的班长。
十，拿的起放的下
学会放弃也同样重要，学会辨别好与坏。知道什么是该做的，什么是不该做的。
十一，谦虚
认真分析同学给你提的意见，不管是有意的，还是无意的。提出来就有他的想法，有他的动机。要作到一日三醒我身。
十二，心态端正
总之要有一个好的心态，积极向上的心态，把事情往好里想，但同时要知道另一面的危机，遇到事情首先想到的应该是解决问题，而不是别的！
十三,合理的运用身边的人和事
主动,先下手为强,遇到不能够管理的,就可以和其他班干部一起对付,实在不行,就迅速找到老师陈述自己的观点,免得他倒打一耙(尽量少打小报告.)
十四,和老师同学搞好关系.
威信可以提高,你说的话老师也比较相信,可以简单一点的拿到老师的一些特殊授权,而这些授权往往对你的帮助很大.
十五,合理的运用自己的权利和魄力
对付难管理的,权利在他的眼中已经不存在的,就运用你的魄力,用心去交流,努力感动身边的人,感动得他们铭记于心,你就成功了.
一点要加油哦
这个问题有点不知所问了。
公务员并不由单位性质决定，行政单位行政编的是公务员，但并不是说行政单位的就是公务员，事业单位里面参照管理的也是公务员。
所以你的问题只能回答为：按公务员管理的是公务员。
无权代理包括狭义的无权代理和表见代理。狭义的无权代理，是指行为人没有代理权而以他人名义实施的代理行为。表见代理，是指代理人虽不具法律教 育网备代理权，但因某种表象，足以使善意第三人相信代理人对本人有代理权而与代理人为法律行为，由此产生的法律效果依法直接归本人承担的代理。
　　两者的相同点：首先，行为人都没有本人的授权，不具有代理权。其次，行为人实施的都是民事行为。
　　两者的不同点：首先，构成要件不同。无权代理，客观上没有足以使人相信行为人有代理权的事由。表见代理，客观上具有足以使第三人相信行为人有代理法律 教育网权的事由。其次，狭义的无权代理立足于保护被代理人的利益;表见代理立足于保护善意第三人的利益。最后，法律后果不同。无权代理属效力待定的民事行为，被代理人追认而确定有效，被代理人的拒绝而绝对无效。表见代理的法律后果直接归属于被代理人。
　　无权代理、表见代理与无权处分的区别：
　　两者的区别主要在于：一方面，无权代理是指无权代理人以被代理人的名义实施民事行为，而无权处分则是指无权处分人以自己的名义实施民事行为。另一方面，在狭法 律教育网义无权代理的情况下，相对人不具有正当理由信赖无权代理人具有代理权，因而法律教 育网原创相对人是有过失的，不得适用表见代理制度。而在无权处分的情况下，相对人则可能是善意的。在无权处分人无权处分他人的动产时，如果受让人取得该动产时出于善意，则可以依法取得该动产的权利。
表见代理的一般构成要件是指各种类型的表见代理在成立时都必须具备的要件，它反映所有表见代理的共同特点。成立应具备以下条件：(1)行为人实施无权代理行为，即行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍以被代理人名义订立合同；(2)相对人依据一定事实，相信或认为行为人具有代理权，在此认识基础上与行为人签订合同。相对人依据的事实包括两个方面：其一是被代理人的行为，如被代理人知道行为人以本人名义订立合同而不作否认表示；其二是相对人有正当的客观理由，如行为人持有单位的业务介绍信、合同专用章或者盖有公章的空白合同书等。(3)相对人主观上善意、无过失。相对人不知道行为人没有相应的代理权，若相对人明知或应当知道行为人没有代理权仍与其订立合同，不构成表见代理，给它人造成损害的，还要由相对人与行为人承担连带责任。在本条的立法过程中，对于是否要求以本人的过错作为表见代理合同的构成要件曾有两种不同的意见，一种意见认为，应当以本人的过错作为表见代理合同的要件，否则对本人是不公平的；另一种意见认为，表见代理制度最重要的特征就是相对人有正当理由相信行为人有代理权，而不问本人是否有过错。最终合同法采纳了第二种意见。(4)所签订的合同，应符合合同有效的一般条件，本身不具有无效和应被撤销的内容。否则，该合同应按无效和可撤销的规定处理。另外，还应注意的是，无权代理与被代理人、相对人都有利害关系，在处理其关系上不可偏废失衡，既应保护被代理人利益，所谓维护社会生活中静的安全，又要保护无过错相对人的利益，所谓维护社会生活中动的安全，从而达到各种利益的平衡。[2]
表见代理有三种构成类型：(1)授权表示型表见代理。即以自己的行为表示授予他人代理权，或者他人表示为其代理人而不作反对表示，从而须对之负授权人责任的表见代理。但是，相对人明知其无代理权，或者应当知道者，不在此限。比如在委托代理中，委托人(被代理人)应当有明确的授权范围，若授权代理时未指明代理权限，或者其指明的权限未在代理证书上写明，以及把有关证明文书(包括合同章和盖有印章的空白合同书等)交给行为人，均可使相对人善意无过失地相信代理人为有权代理，而与之签订合同等等。(2)权限逾越型表见代理。即代理权嗣后被限缩，但因被代理人的行为造成足以令人相信其未被限缩的假象而发生的表见代理。此情形多发生在外部授权而内部限缩其授权，但这种对代理权的内部限制不具有对抗相对人的效力。(3)权限延续型表见代理。即代理关系终止后，因被代理人的行为造成足以令人信其代理权存续的假象而发生的表见代理。此情形多发生在外部授权而内部撤回的场合。代理权终止后，为防止原代理人继续为代理行为，被代理人一般应当采用与授权相同的方法实施撤权行为，如通知相对人、公告、收回代理证书等，以防止发生不利于自己的后果。如因被代理人未采取必要措施或因其某种行为致使存在足以使人相信代理人仍具有代理权的假象，相对人不知代理关系终止而仍与其订立合同的，可构成表见代理。
表见代理尽管属于广义的无权代理，但是，表见代理成立后，即在第三人与被代理人之间产生法律关系。被代理人受到无权代理人与第三人之间实施的民事法律行为的约束，承担由此产生的权利义务，不得以无权代理人的行为属于无权代理或者以本人无过失为由，对抗善意第三人。《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。表见代理终究属于广义的无权代理，法律使之具有与有权代理相类似的法律后果，是出于对善意第三人利益的保护以及保护动态交易的安全。例如，甲公司委托业务员乙到某地采购电视机，乙到该地发现丙公司的VCD机畅销，就用盖有甲公司公章的空白合同与丙公司签定了购买500台VCD机的合同，双方约定货到付款。货到后，甲公司拒绝付款一起纠纷。此案就涉及到了表见代理及其法律后果的问题。此案中乙购买VCD机的行为没有代理权，但由于其具有甲公司盖有公章的空白合同书，具有外表授权的特征，而使丙公司相信其有代理权并与其签定合同，乙的行为构成表见代理，所以产生有权代理的法律后果，因此，甲公司应接受获取并向丙公司付款，如若甲公司因此受到损失，有权向乙追偿。　　　
所谓表见代理，是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后签订了合同，如果善意相对人有理由相信行为人具有代理权，那么善意相对人就可以向被代理人主张该合同的效力，被代理人须对此承担责任的代理。简言之，即本无代理权，但表面上却足以令人相信其有代理权而按有权代理对待的行为。表见代理制度始见于1900年的《德国民法典》，后为日本、瑞士、台湾等大陆法系国家或地区所接受。普通法虽无表见代理的概念，但有与之同一实质的“不容否认代理”制度。我国《民法通则》规定了有权代理和无权代理的法律后果，但对表见代理制度未作规定，《中华人民共和国合同法》以前的三个合同法对表见代理制度也未作规定。表见代理制度是《中华人民共和国合同法》规定的一项重要制度。《合同法》第49条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，这是我国立法第一次规定了表见代理制度，从而进一步完善了民法通则确立的无权代理制度。
从本质上讲，表见代理是一种无权代理、假代理，不具备有权代理、真代理的实质特征，即欠缺代理权，但具备代理行为的表面特征。表见代理的特征表现为：(1)行为人实施无权代理行为，即行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍以被代理人名义订立合同；(2)相对人依据一定事实，相信或认为行为人具有代理权，在此认识基础上与行为人签订合同。相对人依据的事实包括两个方面：其一是被代理人的行为，如被代理人知道行为人以本人名义订立合同而不作否认表示；其二是相对人有正当的客观理由，如行为人持有单位的业务介绍信、合同专用章或者盖有公章的空白合同书等。(3)相对人主观上善意、无过失。既然属于一种无权代理，本应由无权代理人自食其果方为允当。然而不容忽视的是，由于被代理人的作为和不作为，制造了代理权存在的表面现象，并且引起了善意相对人的信赖，后者的利益关系到市场交易安全的问题。“相对人可以基于表见代理对被代理人主张代理的结果”[1]因此设立表见代理制度的目的在于保护合同相对人的利益，维护交易安全，依诚实信用原则使怠于履行其注意义务的本人直接承受没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍为代理行为而签订的合同的责任。
表见代理的功能主要有以下几点：第一，表见代理体现着当事人无过错条件下的选择。表见代理是指代理人没有代理权，但相对人有充分理由相信代理人有代理权，在这种情况下，相对人与代理人发生的法律行为的结果由本人承担。在表见代理的情况下，第三人必须是善意无过错的，对这一点无论是理论界还是实务界是没有争议的。第二，表见代理是市场经济条件下，当事人利益的法律衡平，进一步维护社会公平和正义。有的学者认为，表见代理是为了保障财产的动态安全，也有的学者认为表见代理既为了保障动态安全，也为了保障静态安全。第三，表见代理是效率重于公平的体现。从表见代理的规定来看，尽管相对人有充分理由相信代理人代表本人，但实际上并不代表本人。在代理人不代表本人，本人不同意接受代理人的行为结果，而本人又无过错的情况下，让本人对代理人的行为后果负责，实质是对本人意志的一种强制。但是，另一方面，表见代理制度的建构，很大程度是因为在表见代理所设定的情况下，代理人的财产和信誉已不足以保护善意相对人的利益，本人如果不对代理人的行为负责，善意无过错相对人的权益就无法保护，财产权益势必遭到损失。因此，表见代理是在保护无过错的本人权益还中保护善意相对人的权益的两难情况下所作出的艰难选择。从两者权益的法律价值来看，不保护本人的权益仅仅是一个民事主体的损失（有的情况下还不一定有损失，如由本人与相对人全面履行一个代理人和相对人签订的一个合同），而不保护善意相对人的权益，不仅仅是影响一个善意相对人的权益问题，将影响民事主体参与市场活动的信心、改变市场主体的数量、降低市场的活动、扰乱市场的秩序、降低市场经济的效率。
我国代理制度曾长期缺乏表见代理的相关规定，但司法机关为了及时公正地处理民事纠纷，根据民法的基本原则和国外有关表见代理的理论与实践，也处理了不少表见代理的案件。笔者根据有关规定，结合这些案例，对我国现实生活中的表见代理的主要情况作如下总结和分：
　　(一)没有代理权的表见代理
　　从代理权至始不存在，但行为人仍以被代理人名义进行活动方面看，与狭义无权代理是相同的。这种无权代理之所以构成表见代理，主要是由于被代理人明示或者默示的行为致使相对人相信其具有代理权，而与之为民事行为，尽管事实上被代理人并未授予其代理权，仍构成表见代理。这种表见代理在现实中主要表现为以下两种情况：
　　1、本人向第三人表示以将代理权授予他人，但事实上并未授权。例如，张某出国前曾对其客户李某讲，其出国期间将委托好友王某打理公司生意。事后，张某因出国仓促并未将委托之事告知王某。张某出国后，李某找到王某欲订购张某一批货物。王某因担心好友失去交易机会，便与李某订立了一份货物买卖合同。张某回国后，发现合同价格不合理，遂提出王某没有代理权，该合同自始无效。该案张某告知李某委托王某在其出国期间打理公司事务的行为属于声明授权行为，李某作为善意第三人并不知，也不应当知道张某事实上未授权，这样三方当事人构成表见代理关系。
　　2、知道他人以自己的名义实施民事行为，而不作否认。这里指的是在本人无过错的情况下，他人以其名义从事活动。当本人得知他人以自己的名义从事民事活动时(通常是由相对人向其催告而得知)，应当对他人无权代理行为表明态度。本人所表示的不同态度，可以产生不同的法律后果。如果本人表示承认，等于其在事后授予无权代理人以代理权，这种追认行为具有追溯效力，致使原来的无权代理变成了有权代理，本人应承担给代理行为所产生的后果;如果本人表示否认，因本人对他人无权代理的行为的发生并无过失无权代理人与相对人所为的行为对本人无任何法律约束力;如果本人明知他人进行无权代理而又不明确表示否认，虽然其对于他人以自己名义从事民事活动无过错，但其明知而不否认，不可谓之无过失，由此而造成相对人进一步确信行为人有代理权，因而应构成表见代理。例如，某工程处曾为某工程局施工，工程竣工后，该工程处利用在为工程局施工中掌握的一些信息和资料，在另一工程中打着该工程局的旗号承揽施工。工程建设单位曾几次来电来函询问该工程局，该局未予答复，不置可否。因工程处施工质量不合格，被建设单位索赔。工程处不想承担责任，遂解散消失。建设单位于是找到工程局要求赔偿，此案构成表见代理。
　　(二)超越代理权的表见代理
　　行为人虽具有某种代理权，但其超出代理权限而从事代理活动，就其越权代理的事项而言，仍属无权代理。法律要求被代理人可能对代理权限有所限制，但有时不能为第三人所了解，而表现在外的客观情况，如能使善意相对人误信行为人就其所为事项具有代理权，与其为民事行为，从而构成表见代理，本人自应承担越权表见代理的法律后果。这就是现代代理制度中“代理权的限制不得对抗善意相对人”的原则。这种表见代理在现实中主要表现为以下四种情况：
　　1、企业法人的分支机构、办事处超越授权以企业名义进行的民事活动。企业的分支机构和办事处未领取法人营业执照，不具有法人资格。在代表本企业进行民事活动时，企业内部一般赋予他们一定的权限。但如果企业内部管理混乱，办事处和分支机构有时会为了自身利益，超越内部的授权或规定为民事行为。如果这些内部的授权或规定未予公示，不为善意第三人所知，善意第三人是有理由相信办事处和分支机构有代理权。
　　2、企业的法定代表人、雇员的越权代理行为。企业的法定代表人一般情况下，有在企业的营业执照规定的经营范围内代表企业从事经营活动的通常权限;雇员有其所在岗位的通常权限，如物资部门经理订购物资的权限和工程师对施工单位验工计价的权限等。如果企业对他们的通常权限有所限制，应予以公示。如果仅为内部指示或规定，不为善意相对人知悉，则企业应对法定代表人的越权行为承担表见代理的责任。
　　3、被代理人将具有代理权证明意义的文件印鉴交于他人，使他人得以凭借其以代理人身份实施民事活动。企业将印章、合同章、单位的空白证明信、空白委托书、空白合同文本等交给代理人去办理某项业务，主要是了工作的方便。但是如果代理人办理的业务并非企业实际要求他办理的业务，或是虽为授权业务，但在价格、数量等方面超出了企业的实际授权，善意相对人并不知道，在这种情况下所为的民事行为，构成表见代理。企业不能以“实际未交待代理人为某项法律行为”为由，拒绝承担表见代理的责任。目前，有许多单位对此管理不严，本单位人员出差随意携带，临时填写，有的甚至交给外单位人员携带使用，当这些人员签订合同后，如认为对自己不利，就以未授权为由进行推诿，不承担代理产生的结果。由于这些文件和印鉴在一般情况下与特定的主体相联系，具有专用性，行为人持有具有代理权证明意义的文件和印鉴，这一事实本身，客观上极易使相对人误认其具有代理权，尽管其中有的无权代理人只是利用被代理人的名义为自己谋利益，但对被代理人来说，仍不能完全排除表见代理的适用。
　　4、挂靠经营中超出挂靠协议约定范围的经营活动就属于超越代理权的表见代理。所谓挂靠经营，是指目前社会上一些单位(被挂靠单位)允许一些没有进行工商登记领取营业执照的集体单位、个人，或者虽经登记领取营业执照，但为了经营上的便利和税收方面的原因而不愿使用自己的名义的个体工商户，私营企业等，适用这些单位的名称、印章、帐户等对外从事民事活动，被挂靠单位从中收取“管理费”和“手续费”。挂靠经营活动在未上升到诉诸法律解决问题的时候，挂靠单位虽以被挂靠单位名义进行经营活动，但往往自己享受利益并承担责任，挂靠单位在挂靠协议约定范围内或授权范围内以被挂靠单位的名义进行经营活动，应属有权代理。如果挂靠单位不承担责任或难以承担责任，必然由挂靠单位承担。除前述情况外，现实经济交往中还大量存在着挂靠单位不遵守其与被挂靠单位签订的挂靠协议，在未授权的领域仍以被挂靠单位的名义进行经营活动，一旦挂靠单位难以承担责任，相对人会直接寻求被挂靠单位的救济。这时被挂靠单位往往以未授权或挂靠单位违反协议为由，拒绝承担责任。在这种活动中，相对人一般认为挂靠单位隶属于被挂靠单位，或虽知挂靠，但很难分清哪些是有权挂靠哪些是无权挂靠，被挂靠单位又未予公示，便构成表见代理。因此，被挂靠单位，应承担这种表见代理的后果。目前，挂靠在某些领域已被禁止，如对外经济贸易部和国家税务总局在2000年9月发文禁止进出口行业挂靠经营和借权经营。因此，违法的挂靠经营要受到行政处罚。但笔者以为，这并不影响善意相对人向被挂靠单位主张挂靠单位越权行为的表见代理责任。
　　(三)代理权终止后的表见代理。
　　行为人本来享有代理权，但由于某种原因代理权已经终止，在这种情况下，他仍然以代理人的身份为民事行为，此时其代理行为已属无权代理。如果因被代理人的过失，使善意相对人不知代理权已终止，仍认为行为人有代理权，则可构成表见代理。主要有以下两种情况：
　　1、代理期间届满或代理事务完成后的代理。凡书面委托代理的授权委托书或有关授权通知中均应按照法律规定载明代理期间及代理事务，如果本人没有具体作出规定，只要善意相对人不知这种情况，仍与代理人为民事行为，则成立表见代理。
　　2、本人取消委托后的代理。代理权可以依本人的意思而被撤销，这种撤销行为属单方法律行为，撤销通知到达代理人即发生法律效力——代理人丧失代理权。为了避免原代理人向他人实施无权代理行为，本人理应采取收回代理证书，通知第三人，或者发布撤销代理权的广告等措施。如果本人没有这样做，致使相对人不知代理权被撤销，仍与代理人为民事行为，则构成表见代理。例如，银行、信用社撤销代办站，解聘代办员，但未告知代办范围内的村民、居民，未全部收回代办员手中的存折，该代办员仍以代办站的名义吸收存款，发放存折，由此产生的纠纷，即使代办员违法，甚至构成犯罪，银行、信用社仍应承担表见代理的责任，兑付储户存款。
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