&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&不能买的二手房有哪些，二手房房龄大是否不能办理贷款
不能买的二手房有哪些，二手房房龄大是否不能办理贷款
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主讲嘉宾：邢洋律师
一、不能买的有哪些可以购买的二手房主要分第二次上市交易的商品房、已经取得房屋所有权证书的已购公有住房和经济适用住房，包括：按照成本价、标准价以及按标准价优惠办法购买的公有住房；按照成本价或者标准价购买的安居工程住房；集资合作建设的住房；按市人民政府规定的指导价购买的经济适用住房；按照高于规定成本价的价格购买的安居工程住房和集资合作建设的住房。但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得进行交易：1、以低于城镇住房制度改革政策规定的价格购买，并且没有按照规定补足房屋价款的；2、已被列入拆迁公告范围内的；3、所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；4、有所有权纠纷的；5、已经并且未经抵押权人书面同意转让的；6、上市出售后会形成新的住房困难的；7、擅自改变房屋使用性质的；8、被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让的；9、法律、法规以及市人民政府规定的其他不得出售的情形。二、二手房房龄大是否不能办理贷款1、银行对于二手房房龄的规定一般为20-25年以内，对于房龄比较老的房产，即使可以办理贷款，银行也是会降低借款人的贷款成数。2、房龄越老，办理贷款的机率越小。超过银行所规定期限的情况下，借款人只有全款购买房产。房产本身是可以交易的，房龄大只是会影响到借款人办理贷款。3、理论上房屋是会随着房龄的增加价值减少的，因为房产也是具有折旧的。但是购房者不可以忽视房产以外影响他升值的因素如：地理位置、交通、生活设施等。而这些因素就是促使二手房房价上涨的主要因素。
延伸阅读：
一、买二手房有哪些风险1、 主体资格审查风险所谓主体资格审查风险，是指审查二手房买卖中卖主即售房人的真实身份以及其资格时所带来的风险。通常在房屋买卖中，买卖双方都是凭中介介绍，而很少对交易双方主体资格进行审查，隐藏着极大的风险。根据《合同法》......
一、买二手房的注意事项有哪些1、注意房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所......
无锡房产律师温馨提示：有些二手房在转让时，还被别人租赁。如果买房人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买房人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为在我国认可的是"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点被很多买房人忽视，引起纠纷。
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专业房产律师温馨提示：有些二手房在转让时，还被别人租赁。如果买房人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买房人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为在我国认可的是"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点被很多买房人忽视，引起纠纷。
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房龄太大影响贷款年限，不知道这些风险就别买二手房！
　　买二手房不仅要看户型、采光，还有个重要因素需要注意，那就是房龄问题，融360说房（fangdai123）君认为房龄太高的二手房主要有这些风险。
　　1、影响贷款年限、贷款额度
　　申请房贷，银行会审查二手房房龄，通常要求是20-25年，要求严格的为10-15年，要求宽松的为30年，房龄越大，评估价格会相对低一些。银行出于风险的考虑，给出贷款年限也会短，贷款额度也比房龄小的少。对于购房人来说，年限越短，月供压力就大，要是贷款达不到期望额度，就要多付一大笔首付，经济压力可想而知。
　　2、房龄大升值空间小
　　房龄大的二手房一般都位于城市中心地段，周围配套都较为成熟，有些房主觉得这样的房子升值空间大更好出售，不过大家别忘了，从申贷难度、评估价来看，城区的老房子虽然整体价格高，但是并不如新房子升值空间大，适合长线投资靠出租获取租金收益，而不适合短期变现。
　　3、影响居住舒适度
　　高龄二手房的房屋设施一般都较为陈旧，比如厕所、厨房管道，楼体保温效果等，都不如新房，有些还会存在安全隐患，影响整体居住舒适度。
　　既然房龄高的二手房有这些问题，该如何判断房子的房龄呢？民用住宅使用年限是70年，不少人认为自己能使用70年，其实则不然，房龄并不是从你拿到房子的那一刻算起的，而且是从房子建成验收合格交付使用时算起，这点需要注意。房龄可以通过以下几种方式查询：
　　1、到产权登记部门查询
　　了解房子房龄最权威的办法就是去当地房产登记部门查档（住建委或者不动产登记中心）。不过这就需要房主提供房产证、身份证配合查档，比较麻烦，碰到不配合的房主也没办法，尤其是他们没拿到定金之前。房主不配合，只有等到签了购房合同，进入贷款申请阶段才能通过银行查档，即便这个时候发现房龄影响贷款申请也来不及了，所以通过这种方式查房龄要取决于卖家是否配合。
　　2、查看产权证
　　通过产权证上的建成时间也能判断房子的房龄，比如首次出售的商品房产权办理时间是2018年，可由此向前推1-2年，房龄大概就是1-2年；如果是被转让了多次的房子，有的房产证上有测绘说明，会有建成时间记载，能作为房龄参考，但要以房产登记部门的实际登记房龄为准。
　　3、查看房屋整体结构
　　不同年代的房子装修风格、材质有着各自的特点，因此通过房屋内外结构、户型能大致估算房子的建成年代。
　　八十年代的房子在修建时并没有突出&客厅&，最明显的特点就是客厅很小甚至没有窗户，且多为板楼，面积多为50-60平方米的小户型。
　　90年代的房子客厅面积相对大很多，能有10平方米以上，还会配有阳台，户型面积也能达到70-80平方米，公共区域活动面积更大。
　　2000年以后的房子更加强调了居住的舒适度，各活动区域动静划分更明确，有的配有餐厅、客厅、儿童房、书房，面积也能达到100平方米以上，有的小区内还有小广场供居民活动，社区配套更完善。
　　4、从多渠道获取房屋信息
　　还有一种最原始的方法，就是通过街坊邻居、小区业主论坛等多渠道了解房子房龄，这样获得的信息更加真实、全面。
　　总之买二手房房龄问题不容忽视，今年银行收紧了信贷政策，加强了房贷申请审核力度，房龄太高有可能被拒贷呢。购房人除了要查验房龄，还可以在购房合同中写明房龄造假的违约条款，方便维权。
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买一套二手房，之后交了合同后才知道，中介介绍房屋信息时，谎报房龄，隐瞒房子太老不能贷款，怎么办？
买一套二手房，之后交了合同后才知道，中介介绍房屋信息时，谎报房龄，隐瞒房子太老不能贷款，怎么办？他们那时是按能首付按揭买房的，后来到银行贷款因为房龄太老，不在贷款范围内，我才知道的，房东说改房龄，我不想要，但是合同上没有写房龄，我太相信中介...
提示借贷有风险，选择需谨慎
我有更好的答案
交了合同是什么意思？表述不清楚啊！是付了定金了吗！“中介介绍房屋信息时，谎报房龄，隐瞒房子太老不能贷款”找房管局投诉，退定金。
采纳率：32%
可以报案，让警察和他说理，这是虚假销售产品，欺骗买家，这是违法的，而且签了合同，不能贷款怎么付款给卖家，怎么过户，没钱付怎么能够交易成功，这些事卖房的应该也在考虑，当事情闹大了，他们就会害怕，就会给你想办法解决贷款问题，但是贷款要看清楚来，
隐瞒房龄就是骗人啊，可以找出证据追究他们的责任啊！如果实在介意，可以申请法院调解啊，毕竟不能忍。
买一套二手房，之后交了合同后才知道，中介介绍房屋信息时，谎报房龄，隐瞒房子太老不能贷款，怎么办？如果实在不如意，，打官司都要，让中阶退款隐藏房子的新旧程度，弄虚作假，再说又没有房产证，，买这样的房子，，简直就是浪费钱，，宁愿自己出违约金，建议找一下相关律师，
想退定金很难，去中介那里闹吧
黑吃黑吧，大家都不讲理
协商下，不行的话就走程序呗
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有一个朋友，买了一套二手房，由于是私人交易，自己去申请的按揭贷款；
到了银行，工作人员一看资料，被拒绝了；
他郁闷了好多天，因为定金已经交了，办不了贷款面临着违约，那怎么办呢？
于是他找到了中介，试图突破壁垒，能够做按揭贷款，是不是个人去申请，有什么不妥？
到了中介，也一样的回答，2000年以前盖的房子不能办理按揭贷款，这是为什么呢？
房龄较长的二手房，将面临难以申请银行贷款的风险。
房龄较大的房子在申请二手房贷款时，贷款金额一般还会随着房龄增大而相对降低，贷款年限也是如此。
一般情况下，二手房房龄达到20年，贷款申请就很难批复了，超过20年的二手房银行基本不会放贷。
为什么银行会如此的计较呢？
第一：20年前的房子，品质不合规；
20年前的房子，基本都是不符合现在建筑标准的的房子；
一是在小区的绿化，居住密度，容积率上已经不符合现代城市规划；
二是在品质和抗震角度上看，原来的房子都是预制板，现在的房子都是混凝土顶子，在抗震要求上不合格；
三是在各方面的配套，包括电线，在内的很多辅助配套，已经落后；
特别是电线方面，都已经老化不说，远远不能符合现代用电频率和电压负荷，非常的危险；
极易发生火灾；
四是旧的小区容貌已经不能够支撑规划的可能，随时可能面临拆迁；
这样的房子，你说怎么符合贷款的要求呢？
银行也不是傻子，你银行去贷款，要缴纳保险吧，保险公司也会评估他的风险值；
第二：房屋维修成本，越来越高；
不仅仅银行不给你贷款，而且也不给你缴纳住房维修基金，2000年以前的房，免缴纳住房维修基金；
这又是为什么呢？
呵呵，很简单，谁也不能做这些赔本的买卖不是？
想一下20年以前的房子，用的是铁水管，用的是铁水龙头，用的是铁暖气；
每年因为水管崩裂，而发生谁家庭水灾的有多少，而且在累年增加；
如果房子房龄较老，不管是下水管道还是布线管道都已经开始老化，这样的房子存有隐患，装修时的麻烦也较大，需要彻底维修或者更换。
从这个意义上讲，他是一个贬值的状态；
银行怎么能把一个贬值的资产，做抵押呢，带来的风险巨大；
第三：怎么识别房龄：
想查真实的房龄，最好不怕麻烦到房管部门查询；
也可以找同个小区的老住户咨询。
特别应该注意，目前市场上存在一些小型中介，在向购房者介绍房源时，通常都会避开谈房龄的问题或是一笔带过，甚至把房龄说得更加年轻。
而且查询房龄，到房管局也好，到银行也好，都需要卖家的配合，然而这种机会特别的小；
怎么规避呢？
就是要求真实的房龄，把房龄问题写进合同，若是不符合要求，或者不如实告知，要求对方赔偿损失；
这也可以有效的规避房龄问题，带来的一切后果；
记住，一切问题，不能空嘴说空话，要写在纸上才算数，懂了吧？
阿永哥点评：
一是不能按揭贷款的房子，有时候可以做抵押贷款，但是贷款的金额有限；
二是准备贷款买二手房的朋友，一定要先打听好本地的政策，对贷款的房龄有什么要求？
三是20年以上的二手房，理论上是不值钱的，但是遇到拆迁还是非常的值得，为什么呢？
因为拆迁，都会要到你的土地证明，而且会按照房证上的面积，再补贴10平米左右，那就非常的划算了；
四是二手房买卖找中介也好，个人直接交易也好，一定要先拟定一个协议，预设各种可能；
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