恒天海龙股份有限公司
拟出售资产及负债价值评估项目
沃克森评报字【2015】第0512号
沃克森（北京）国际资产评估有限公司
地址：北京市海淀区车公庄西路19号外文文化创意园12号楼
电话： 传真： 邮编：100048
资产评估说明目录
第一部分 关于《评估说明》使用范围的声明 ...................................................................... 1
第二部分 被评估单位关于进行资产评估有关事项的说明 ................................................ 2
第三部分 评估对象与评估范围说明 ....................................................................................... 3
一、 评估对象和范围............................................................................................................... 3
二、 实物资产的分布情况及特点 ......................................................................................... 3
三、 被评估单位申报的账面或账外无形资产 ................................................................... 5
四、 被评估单位申报的表外资产的类型、数量 ............................................................... 5
五、 引用其他机构出具的报告情况 .................................................................................... 5
第四部分 资产核实情况说明 .................................................................................................... 6
一、 资产核实内容 ................................................................................................................... 6
二、 资产核实人员组织、实施时间和过程 ....................................................................... 6
三、 影响资产核实的事项 ...................................................................................................... 8
四、 资产核实结论 ................................................................................................................... 9
第五部分 资产基础法评估技术说明 ..................................................................................... 10
一、 流动资产评估技术说明 ................................................................................................10
二、 房屋建（构）筑物评估技术说明 ...............................................................................15
三、 设备评估技术说明 .........................................................................................................29
四、 在建工程评估技术说明 ................................................................................................42
五、 工程物资评估技术说明 ................................................................................................45
六、 土地使用权评估技术说明 ............................................................................................46
七、 其他无形资产评估技术说明 ........................................................................................56
八、 递延所得税资产评估技术说明 ...................................................................................57
九、 其他非流动资产评估技术说明 ...................................................................................57
十、 负债评估技术说明 .........................................................................................................57
第六部分 评估结论及其分析 ..................................................................................................... 61
一、 评估结论 ...........................................................................................................................61
二、 特别事项说明 ..................................................................................................................62
第一部分 关于《评估说明》使用范围的声明
本评估说明仅供国有资产监督管理机构、相关监管机构和部门使用。除法律法规
规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒
第二部分 被评估单位关于进行资产评估有关事项的说明
本部分内容由资产评估委托方和被评估单位共同撰写并盖章，详细内容见评估说
第三部分 评估对象与评估范围说明
一、 评估对象和范围
本次评估对象为恒天海龙股份有限公司评估基准日所涉及的拟出售资产及负债。
具体评估范围为恒天海龙股份有限公司于评估基准日拟出售的相关资产及负债。以
基准日被评估单位申报的资产和负债为准。
评估申报汇总表
金额单位：人民币万元
非流动资产
161,474.66
其中：长期股权投资
其中：固定资产
133,398.31
递延所得税资产
其他非流动资产
195,924.54
200,025.16
非流动负债
223,828.91
-27,904.37
具体评估范围以被评估单位提供的评估申报表为准，未考虑被评估单位提供资产
评估申报表范围外可能存在的资产及负债。委托方及被评估单位承诺，申报评估的资
产及负债范围与经济行为涉及的范围一致，未重未漏，不存在影响评估价值的任何限
二、 实物资产的分布情况及特点
被评估单位实物资产的种类主要有：存货、房屋（构）建筑物、机器设备、车辆、
电子设备、在建工程、工程物资及土地使用权等。全部分布在被评估单位厂区范围内。
存货是由原材料、产成品、在产品组成，存货品种多、数量大。库房保管制度较健
全，物品按大类堆放整齐，标签标示正确，进出库数量登记卡片记录及时准确。部分存
货存在积压、报废情况。
2、房屋建（构）筑物
被评估单位申报房屋建筑物分布在山东省潍坊市寒亭区海龙路厂区范围内，建筑结
构主要有框架结构、钢结构，砖混等，少量为排架结构等。大部分于90年代建成，后
又陆续建成投入使用。现从以下几个角度对其进行分类：
2.1用途分类
直接为生产服务的纺练车间、原液车间、酸站车间、空冷车间、漂白车间、蒸煮车
间、打浆车间、纺丝车间等；
非生产用房招待所办公楼、单身公寓楼、生活区食堂、幼儿园等；
构筑物包括道路、围墙、排毒塔、烟囱、各种水池、车棚、水井、停车场等。
2.2按承重结构分类
框架结构：中试车间、纺丝车间、纺练车间主厂房、原液车间、酸站车间、65T炉
锅炉房、纺练IV线厂房等；
砖混结构：办公楼、招待所等。
被评估单位申报设备主要生产粘胶纤维设备，设有短丝一、二、三3个分厂及长丝
分厂。主要设备有压榨机、老成鼓、黄化机、后溶解机、过滤机、纺丝机、切断机、精
炼机、烘干机、打包机等。大部分设备安装投入使用较早，部分设备已报废。受产品成
本的影响，浆粕车间已停产闲臵，其他设备均可正常使用。企业设备管理部负责每周对
设备进行巡检，并且不定期对各车间使用维护设备情况进行监督检查，设备可满足正常
生产和使用需要。
评估范围内车辆共24辆，主要为奥迪轿车、别克轿车、帕萨特轿车及等。
评估范围内电子设备主要包括电脑、打印机、空调类设备。
4、在建工程
在建工程为设备安装工程，主要内容为锅炉烟气治理技术改造项目、废气综合治理
技术改造项目及设备配件购臵费。
5、工程物资
工程物资为被评估单位近期采购的电缆、阀门、管件等专用材料。
6、土地使用权
本次评估范围内的土地使用权登记状况详见下表：
土地登记状况表
土地权证编号
潍国用（2013）
字第C094号
工业、仓储
潍国用（2013）
字第C095号
工业、仓储
潍国用（2013）
字第C096号
工业、仓储
潍国用（2013）
字第C098号
工业、仓储
潍国用（2013）
字第C097号
工业、仓储
潍国用（2007）
字第C001号
246,903.00
潍国用（2010）
398,321.08
768,016.08
三、 被评估单位申报的账面或账外无形资产
被评估单位所申报的无形资产为7宗土地使用权、外购软件、商标、专有技术等，
上述无形资产均已在账面反映。截止评估基准日，被评估单位申报评估范围内无账面未
记录的无形资产。
四、 被评估单位申报的表外资产的类型、数量
截止评估基准日，被评估单位申报评估的范围内无表外资产。
五、 引用其他机构出具的报告情况
除审计报告外，未引用其他机构出具的报告结论。
第四部分 资产核实情况说明
一、 资产核实内容
评估人员对被评估单位申报纳入评估范围的资产及相关负债进行了核实，列入核
实范围的资产类型主要有：流动资产、长期股权投资、房屋建（构）筑物、设备、在建
工程、工程物资、无形资产、递延所得税资产、其他非流动资产和负债。
二、 资产核实人员组织、实施时间和过程
（一）资产核实组织工作
接受委派后评估组派人进入现场，在辅导被评估单位填评估申报表的同时，对被评
估单位的组织机构及资产分布情况进行了解，针对填表资产分布特点，和被评估单位共
同制定了详细的现场核实工作实施计划。根据被评估单位的资产特点，资产核实根据资
产特点分成不同的工作组，在被评估单位相关人员的配合下分别对各类资产按照评估程
序准则和其他相关规定的要求，采取了访谈、函证、核对、抽查等方式进行实地调查。
评估组核实工作为14天。核实工作结束后，各小组均提交了现场核实及调查作业成果。
（二） 资产核实的过程
指导被评估单位相关人员首先自行进行资产清查，收集、准备应向评估机构提供的
资料；指导被评估单位相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构
提供的“资产评估申报明细表”及其填写要求、细致准确的登记填报，对被评估资产的产
权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料进行收集。
1、初步审查被评估单位提供的资产评估申报明细表
评估人员通过查阅有关资料及图纸，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。然
后仔细核对各类资产评估申报明细表，初步检查有无填项不全、错填、资产项目不明确，
并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估申报明细表有无漏项等。
2、现场实地调查
依据资产评估申报明细表，评估人员对申报的资产负债分别针对不同的资产、负债
性质及特点，采取不同的现场调查方法。补充、修改和完善资产评估申报明细表。
根据现场实地调查结果，进一步完善资产评估申报明细表，达到表内各项要素齐全。
3、核对产权证明文件
对评估范围的各项资产权属进行查阅核对，以了解产权情况。
（三）资产及负债的核实方法
在核实工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的核实方
1、流动资产的核实方法
评估人员在账表、账账、账实核对的基础上，通过对实物抽查核实、往来发函证和
询问被评估单位有关人员等评估工作及作价的必要程序，对流动资产分类进行核实。
2、长期股权投资
评估人员通过查验公司的投资协议、章程、验资报告、基准日资产负债表等有关资
料，对投资时间、金额、比例进行了核实。并对长期股权投资单位的股东全部权益予以
评估，按照持股比例确定相应评估值。
3、房屋建（构）筑物
对于房屋的座落位臵、建筑面积、建成年月与被评估单位提供的有关资料进行核对；
核实房屋建筑物的结构类型、层数、层高、檐高、跨度、柱距、建筑面积；查看并记录
房屋建筑物的装修、设施及其使用状况、实际用途以及被评估单位维护维修状况；查阅
有关房屋所有权证，主要核对房屋所有权证中所载“所有权人”、“建筑面积”等信息，检查
是否与评估申报表中所列内容一致。
4、机器设备的核实方法
设备类资产的核实是在被评估单位有关财会人员、设备管理人员、技术人员的配合
下进行。对设备的核实，主要为
4.1核查实物：即根据清查评估明细表所列项目，对设备进行抽查、确认设备是否
账实相符，同时按机器上的铭牌或设备台账核查设备名称、型号、规格、制造厂家、制
4.2产权核查，对一些价值较高的贵重设备和对产权发生疑问的设备进行深入调查，
主要通过查阅订货合同、购臵发票等方式核查。
4.3调查了解设备的实际技术状况，核查有关技术文件、资料。并对运行、闲臵、
维护保养情况等向设备管理及使用人员进行了解。对于申报表中所填列内容与实际不符
的，按照现场核实的情况，在征求被评估单位有关管理人员意见的前提下进行了相应的
4.4了解被评估单位设备账面的构成是否合理，有无账面记录异常现象，为分析评
估增减值做好基础工作。
5、在建工程的核实方法
对在建工程，首先了解在建工程项目的立项、规划文件、设计概况及目前状态，逐
项清点核实了各项已开工工程，了解其工程内容、核实其具体开工日期、承建方、查看
了相关合同及文件等资料；检查资产评估明细表各项内容填写情况，核实资产评估明细
表中数据与财务报表在建工程账面数量是否一致，了解在建项目的主要内容和资产状
6、工程物资的核实方法
评估人员将申报表与明细账、总账进行核对，核实相关资料，并对工程物资进行了
抽查盘点。
7、无形资产的核实方法
7.1 土地使用权的核实
评估人员对委估土地进行了现场核查，了解土地使用现状、周边土地利用情况，并
收集核对了有关土地权证。
7.2其他无形资产的核实方法
评估人员通过查验各类无形资产的权利证书、每年的相关维护费用缴纳的凭证等，
确认无形资产的真实性、有效性。了解各类无形资产的账面值入账依据、摊销年限，核
实资产数量、技术状态、法律状态、产权状况及其他影响价值的重要因素。
8、递延所得税资产的核实方法
评估人员将申报表与明细账、总账进行核对，了解递延所得税资产的形成原因，确
认账面价值的真实性和准确性。
9、其他非流动资产的核实方法
评估人员将申报表与明细账、总账进行核对，了解其他非流动资产的形成原因，以
及其他非流动资产的变化情况。
10、负债的核实方法
核实的内容包括负债的形成原因、账面值和实际负债状况，主要了解某些账龄较长
的负债有无不需支付的情况及有无应计而未计的债务。核实方法主要通过查阅会计凭
证、合同或对债权单位发函方式。
三、 影响资产核实的事项
本次评估未考虑以下因素可能对资产核实结果造成的影响：
（一）本次核实范围以被评估单位提供的评估明细表为准。
（二）纳入本次核实范围未办理产权证的房屋建筑物，本次评估以被评估单位提供
的数据为准。评估人员只对较大面积的房屋进行了抽查复核，在抽查复核无误的基础上
以被评估单位提供的数据为准。
（三）纳入本次评估范围的各类室外管网和建筑物基础等隐蔽工程由于实际条件限
制，未对其进行实质性勘查，评估人员通过相关替代程序，根据委托方提供的相关参数
为准进行评估。
除上述事项外，未发现被评估单位其他影响清查核实的重大事项。
四、 资产核实结论
经过资产核实，存在下列事项：
1、资金使用受限
其他货币资金中有15,027,402.63元为承兑保证金及融资租赁保证，该部分资金使用
受限，具体明细如下：
名称及内容
中国股份有限公司潍坊寒亭支行
承兑保证金
5,000,000.00
总行营业部
融资租赁保证金
10,027,402.63
15,027,402.63
2、工程决算事项
本次评估范围的活性炭吸附二氧化碳综合利用项目已竣工投入使用，截止评估基准
日，尚未办理竣工决算，被评估单位依据实际发生的工程款及安装款暂估入账。
3、房屋建筑物
纳入本次评估范围的房屋建筑物面积合计361,677.83㎡，其中已办理权证面积
139,729㎡，其他房屋尚未办理产权证。
4、机器设备
纳入本次评估范围内的机器设备中报废设备227项，账面原值14,469,654.82元，账
面净值3,937,171.49元。
5、车辆情况
纳入本次评估范围的车辆鲁VN5160 本田雅阁轿车证载权利人为山东海龙博莱特化
纤有限责任公司，京AL6670 丰田柯斯达客车证载权利人为庄继昌，鲁MU0612蓝鸟无车
辆行驶证。
6、权属名称变更事项
2013年9月，被评估单位名称由山东海龙股份有限公司变更为恒天海龙股份有限公
司，但全部房屋所有权证及部分车辆行驶证尚未进行变更登记。
第五部分 资产基础法评估技术说明
一、 流动资产评估技术说明
（一）评估范围
纳入评估范围涉及的各项流动资产及评估基准日账面值如下表所示：
金额单位：人民币元
98,640,538.53
18,144,010.36
36,405,381.72
40,829,545.93
其他应收款
46,901,183.06
103,578,137.32
流动资产合计
344,498,796.92
（二）具体评估方法
根据被评估单位提供的流动资产申报明细表各项目具体内容，在核实报表、评估
明细表和实物的基础上，遵循独立性、客观性、科学性的工作原则来进行评估工作。
1、货币资金
货币资金是由现金、银行存款及其他货币资金三部分组成。
1.1库存现金账面值432,071.99元，为人民币、美元、欧元、英镑、澳元及瑞士法郎。
评估人员在财务负责人和出纳员陪同下，对现场日的库存现金进行盘点，并认真填写
了现金盘点表，倒推核实，未发现异常现象。对于人民币现金以核实后的账面值确认
评估值，对于外币现金以评估基准日外币汇率进行折算后的人民币作为评估值。
经评估，现金评估值为432,071.99元。
1.2银行存款
银行存款账面值83,181,063.91元，指被评估单位存入各商业银行的各种存款，为人
民币及美元存款。
其中：评估明细表第21项记载中国8522余额为人民币306.91元，该账户
多年未发生相关业务，被评估单位无法提供账户相关信息，评估人员无法进行核实，故
对该账户款项评估值按账面值列示。
对于其他银行存款款项，评估人员向银行进行函证，均取得回函；并核实未达账
项，查明未达账项原因。经核实无误的情况下，对于人民币存款以核实后的账面值作
为评估值，对于外币存款以评估基准日外币汇率进行折算后的人民币作为评估值。
经评估，银行存款评估值为83,181,063.91元。
1.3其他货币资金
其他货币资金账面值15,027,402.63元，指企业的存入各商业银行的承兑保证金及融
资租赁保证金，为人民币存款。
在评估过程中，评估人员向银行进行了函证，均取得回函，并采取评估基准日银行
对账单余额同企业日记账余额核对的方法，如有未达账项，编制银行存款余额调节表，
调节平衡，未发现影响净资产事宜。经核实无误的情况下，对于人民币存款以核实后的
账面值作为评估值。
经评估，其他货币资金评估值为15,027,402.63元。
2、应收票据
应收票据指被评估单位因销售产品或提供劳务等而收到的商业汇票，被评估单位在
评估基准日的应收票据均为无息银行承兑汇票，账面值为18,144,010.36元。
评估人员核对了账面记录，查阅了应收票据登记簿，并对票据进行了核对。经核实
无误的情况下，以核实后的账面值确认评估值。
经评估，应收票据评估值为18,144,010.36元。
3、应收账款
应收账款指被评估单位销售产品应向购货单位收取的款项。应收账款评估基准日
账面值为56,217,991.39元，被评估单位提取坏账准备金19,812,609.67元，应收账款净额
为36,405,381.72元。
评估人员首先了解了公司的信用政策，然后通过函证、查阅会计账簿、相关合
同、资料等方式，确定款项的真实性。在核实无误基础上，借助于业务往来的历史资
料、询证函的回函情况，具体分析欠款数额、欠款时间和原因、款项回收情况等。本次
评估过程中，对关联方往来款项，评估风险损失为零；对于应收外部单位款项，评估人
员参考会计计提坏账准备的方法采用账龄分析法确认评估风险损失。被评估单位计提
坏账比例如下：
应收账款计提比例（%）
其他应收款计提比例
经评估，应收账款评估风险损失为19,812,609.67元，坏账准备评估为零，应收账款
评估值为36,405,381.72元。
4、预付款项
预付款项是指公司根据购货合同规定预付给供货单位的款项，主要内容为预付材料
款和工程款等。评估基准日账面值为52,336,070.88元，被评估单位提取坏账准备金
11,506,524.95元，预付账款净额为40,829,545.93元。
评估人员核对了会计账簿记录，抽查了预付款项的有关合同或协议等原始资料，并
对期后合同执行情况进行了了解。对于预付时间较长款项，评估人员参考会计计提坏账
准备的方法采用个别认定法确认评估风险损失；对于其他预付款项经核实无误的情况
下，以核实后的账面值确认评估值。
经评估，预付账款评估风险损失为11,506,524.95元，坏账准备评估为零，预付账款
评估值为40,829,545.93元。
5、其他应收款
其他应收款指被评估单位除应收票据、应收账款、预付款项等以外的其他各种应收、
暂付款项，主要包括关联方往来款、土地款、借款及应向职工收取的各种借款、垫付款
项等。评估基准日账面值为269,894,229.74元，提取坏账准备金222,993,046.68元，其他
应收款净额46,901,183.06元。
评估人员首先借助于历史资料和调查了解的情况，具体分析欠款性质、数额、欠款
时间和原因、款项回收情况等。对于可能无法收回且难以确定数额的其他应收款项，评
估人员参考会计计提坏账准备的方法采用个别认定法及账龄分析法确认评估风险损失。
经评估，其他应收款评估风险损失为222,993,046.68元，坏账准备评估为零，其他应
收款评估值为46,901,183.06元。
存货是指为持续、正常经营而储备的原材料、产成品及在产品，评估基准日账面
原值为131,720,998.25元，计提的跌价准备为28,142,860.93元，存货净额103,578,137.32
原材料账面价值为53,192,401.63元，主要为生产所需要的各类材料及备品备件等。
本次评估对于正常使用的原材料，由于周转较快，账面单价接近基准日市场价格，故以
实际数量乘以账面单价确定评估值；对于积压原材料按照可变现价值确认评估值。
经评估，原材料评估值为53,192,401.63元。
产成品评估基准日账面值为41,435,870.80元。主要为被评估单位待售的各类粘胶类
产品。产成品大部分产品正常销售，部分产品存在积压。
本次评估对于正常销售产品采用不含税销售价格减去销售费用、全部税金和一定产
品销售利润后确认评估值。对于积压产品按照可变现价值确认评估值。
产成品评估值=该产品不含税销售单价×[1-产品销售税金及附加费率-销售费用率-营
业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）×r]×库存数量
不含税售价：按照评估基准日市场价格扣税后确认；
产品销售税金及附加费率：主要包括以增值税为税基计算交纳的城建税及附加税；
销售费用率：按照销售费用与销售收入的比例计算；
营业利润率：按照主营业务利润与销售收入的比例计算；
所得税率：按被评估单位基准日执行的税率确认；
r：由于产品未销售存在一定风险及不确定性，本次评估对于畅销产品r=0，一般销
售产品r=50%，勉强销售产品r=100%。
产成品评估案例：
以评估明细表第1项长丝为例，根据被评估单位相关财务数据测算，长丝平均销售
单价为27,161.00元/吨（不含税），产品销售税金及附加费率为0.26%，销售费用率为1.67%，
营业利润率为0%，所得税率为25%，该产品为一般销售产品，r取50%。
长丝评估单价=27,161.00×（1-0.26%-1.67%）= 26,636.79元/吨
长丝评估基准日实际库存数量为177.31吨，则：
长丝评估值= 26,636.79×177.31= 4,722,969.00元
经评估，产成品评估值为49,435,014.00元。
6.3在产品的评估
在产品账面价值为8,949,864.89元，主要为被评估单位待售的完工产品等，包含辅助
生产成本、在制品及麻浆，辅助生产成本为生产用的水、电、气等。其中麻浆为多年前
生产，长期积压已无法使用，该部分已全额计提跌价准备，评估人员依据企业提供的情
况说明，该部分在产品已无使用价值，评估价值确认为零。
对于其他在产品，其成本组成内容为生产领用的原材料、制造费用、辅助材料和
人工费用等，评估人员在核查其成本构成与核算情况后，以抽查核实后账面价值确认
经评估，在产品评估值为8,949,864.89元。
存货评估结果汇总表
金额单位：人民币元
53,192,401.63
53,192,401.63
41,435,870.80
49,435,014.00
7,999,143.20
8,949,864.89
8,949,864.89
103,578,137.32
111,577,280.52
7,999,143.20
（三）评估结果及分析
流动资产评估结果
金额单位：人民币元
98,640,538.53
98,640,538.53
18,144,010.36
18,144,010.36
36,405,381.72
36,405,381.72
40,829,545.93
40,829,545.93
其他应收款
46,901,183.06
46,901,183.06
103,578,137.32
111,577,280.52
7,999,143.20
流动资产合计
344,498,796.92
352,497,940.12
7,999,143.20
增减值原因分析：
1、存货评估增值主要为产成品增值，主要原因为产成品评估值是按照扣不含税售
价扣除销售费用、税费等确认，高于账面成本。
二、 长期股权投资评估技术说明
（一）长期股权投资概况
纳入评估范围内的长期股权投资单位共1家，详情如下：
企业名称：山东海龙物流有限责任公司
注册地址：潍坊市寒亭区海龙路518号
法定代表人：管兆朋
注册资本：1000万元人民币
经济性质：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
成立日期：日
注册号：389
经营范围：普通货运；危险货物运输（3类、8类）（有效期限以许可证为准）；
二类机动车维修（大中型客车维修；大中型货车维修；小型车辆维修）（有效期限以许
可证为准）。货物仓储（不含危险品）；货物装卸；批发煤炭；销售：化纤用浆粕、粘
胶短丝、无纺布、建材、钢材、五金机电、装饰材料、卫生洁具、日用百货、服装鞋
帽、劳保用品、通讯器材、化工产品（不含危险品）、消防器材、防盗监控材料、金属
材料、机电设备、家俱、计算机软硬件、工艺美术品、电子产品、陶瓷制品、家用电
器、办公用品、纺织品、床上用品、化妆品；货物进出口、技术进出口。（依法须经批
准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
（二）评估方法
对于存续的长投公司，采用资产基础法进行整体评估，确定长期投资单位评估结论
后，再按被评估单位持股比例计算长期投资评估值。
（三）评估结果及增减值分析
长期股权投资账面价值为4,621,400.00元，评估值为4,991,871.04元，评估增值
370,471.04元，增值率8.02%。
长期股权投资评估增值主要是评估价值是按被投资企业股东全部权益的评估价值
乘以持股比例计算得出，由于取得成本较低，因而形成评估增值。
三、 房屋建（构）筑物评估技术说明
（一）评估范围
纳入本次评估范围内的房屋建筑物类资产为企业申报的“房屋建（构）筑物清查申报
明细表”所包括的建（构）筑物类资产，具体如下表所示：
金额单位：人民币元
房屋建筑物类合计
778,563,545.50
525,022,035.32
固定资产-房屋建筑物
619,148,477.81
417,359,043.60
固定资产-构筑物及其他辅助设施
159,415,067.69
107,662,991.72
（二）房屋建筑物概况
被评估单位申报房屋建筑物分布在山东省潍坊市寒亭区海龙路厂区范围内，建筑结
构主要有框架结构、钢结构，砖混等，少量为排架结构等。大部分于90年代建成，后
又陆续建成投入使用。现从以下几个角度对其进行分类：
1.1用途分类
直接为生产服务的纺练车间、原液车间、酸站车间、空冷车间、漂白车间、蒸煮车
间、打浆车间、纺丝车间等；
非生产用房招待所办公楼、单身公寓楼、生活区食堂、幼儿园等；
构筑物包括道路、围墙、排毒塔、烟囱、各种水池、车棚、水井、停车场等。
1.2按承重结构分类
框架结构：中试车间、纺丝车间、纺练车间主厂房、原液车间、酸站车间、65T炉
锅炉房、纺练IV线厂房等；
砖混结构：办公楼、招待所等。
2、现场调查情况：
经现场调查，总体情况如下：
2.1基础承载能力。各主要生产建筑物、构筑物部分采用了独立基础，地基承载能
力较好，未发现这些建（构）筑物由于基础产生不均匀下沉而使上部结构出现裂缝。
2.2主体结构强度较好，各类建（构）筑物承重构件和非承重构件均较好，具有继
续承力和使用的功能。
2.3办公用房及辅助生产用房维护管理较好。
2.4屋面一般采用改性沥青防水或三毡四油防水，耐久性较好。大部分房屋能够及
时得到维修，能够满足继续使用的功能。
综上所述，我们认为本次被评估的建（构）筑物，均具有继续使用的功能。
3、主要建（构）筑物工程技术特征
3.1建筑物主要以框架结构、砖混结构为主：
3.1.1框架结构类型特征
框架结构：条形基础、独立基础，现浇钢筋混凝土柱、现浇钢筋混凝土梁、现浇钢
筋混凝土平板楼板。墙体为240厚加气混凝土块砌筑，现浇钢筋混凝土屋面板，保温层
及卷材防水层。装饰情况为：内外水泥砂浆抹灰20厚，刷防腐涂料，顶棚为防腐涂料。
地面为花岗岩防腐地面，局部金刚砂、水泥地面。推拉塑钢窗，门为镶板门。卫生间地
面和墙面贴陶瓷砖、楼梯为花岗岩台阶钢栏杆木扶手，使用及维护等保养情况完好。
配套工程：给排水系统给水PPR管、排水PVC管。电气系统为动用电及照明用电，
灯具为工业用灯；车间有采暖，通风系统、管道系统。
3.1.2砖混结构类型特征
砖混结构：条形砖基础，墙体为240厚加气混凝土块砌筑，现浇钢筋混凝土楼板、
屋面板，SBS改性沥青防水层屋面。外装修为钢大门和木门，塑钢窗，墙面为抹灰喷涂。
内装饰为地板砖地面和水泥地面，内墙水泥砂浆抹灰20厚，刷涂料，外墙为水刷石墙
面，顶棚抹灰喷涂料。
配套工程：给水系统给水塑料管、铸铁排水管；电气系统为荧光灯或白炽灯照明。
3.2构筑物主要有：
围墙：条型混凝土垫层及基础，埋深1米左右，砖墙砌2.5米，设有砖柱内外抹灰
及贴瓷砖。
道路：300mm厚3：7灰土，150~200mm厚C25混凝土底层，20~30mm厚砼面层。
水池：钢筋砼结构，基础为钢筋混凝土筏板，厚度为400，基础深度0.8米，钢筋混
凝土池底、池壁为钢筋混凝土300厚，使用及维护正常。
4、权利状况
纳入本次评估范围内房屋建筑物共234项，截止至基准日有46项取得了《房屋所有
权证》，房屋登记所有权人为山东海龙股份有限公司，其他189项尚未办理房屋所有权
（三）评估依据
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2、建设部《房屋完损等级评定标准》；
3、中华人民共和国国家标准GB/T《房地产评估规范》；
4、《资产评估常用数据与参数手册》；
5、中国人民银行公布的评估基准日现行存、贷款利率标准；
6、被评估单位申报的《固定资产—房屋建（构）筑物清查申报明细表》；
7、《山东省建筑工程消耗量定额》（2006年）；
8、《山东省安装工程消耗量定额》（2006年）；
9、《山东省建筑工程消耗量定额价目表》（2013年）；
10、《山东省安装工程价目表》（2013年）；
11、潍坊市建设工程造价息价（2015年6月份）建材市场价格；
12、房屋建（构）筑物预决算资料；
13、评估人员现场收集的其他资料；
14、评估人员现场调查的记录。
（四）评估方法
1、现场调查
根据现场核查方案，对被评估建筑物进行了现场调查。根据申报表申报内容，核对
各建筑物的名称、坐落地点、结构、建筑面积等，并对照企业评估基准日时的资产现状，
将申报表中的缺项、漏项进行填补。在调查时，还主要察看了房屋、构筑物的外型、层
数、层高、跨度、内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况以及维修使用情况，并
在房屋建筑物现场调查表中进行记录。
查看建筑物包括对结构、装修、设备三部分的目测观察。
1.1结构部分：结构部分主要包括基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面五部
分。观察内容主要为基础是否有明显沉降；承重构件的承重墙、梁、板有无变形、裂缝；
非承重墙是否有风化、开裂；屋面是否渗漏，隔热层、保温层是否损坏；楼地面面层是
否有裂缝、空鼓、剥落等现象。然后根据《房屋完损等级评定标准》，确定调查成新率。
1.2装饰部分：装修部分主要包括门窗、外粉饰、内粉饰、顶棚、细木装修五部分。
每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，有高档装修和一般装修，但无论是对何种形式
的装修，查看的主要内容是看装修部位有无脱落、开裂、损坏，装修的新旧程度。然后
根据《房屋完损等级评定标准》，确定调查成新率。
1.3设备部分：设备部分主要包括水卫、电照、暖气三部分。观察项目主要为水卫、
暖气管道是否通畅，无堵、冒、漏等现象；电照设备线路、装臵完好，绝缘良好。各项
设备能否满足使用要求。然后根据《房屋完损等级评定标准》，确定调查成新率。
2、评定估算
本次对于自建房屋建筑物采用成本法评估。
2.1成本法的基本公式为：
房屋建（构）筑物评估值=重臵全价×综合成新率
2.1.1重臵全价的确定
对于被评估单位已经办理竣工决算，并按照竣工决算入账的房屋建筑物，其重臵全
价计算公式为：
重臵全价=建安工程造价＋前期及其他费用＋资金成本
对于尚未办理安装决算的活性炭吸附二硫化碳综合利用项目，被评估单位按照实际
发生金额暂估入账的房屋建筑物，其重臵价值按核实后账面值考虑前期费用及资金成本
2.1.1.1建筑安装工程造价的确定
评估工作中，评估人员可通过查看待估建（构）筑物的各项实物情况和调查工程竣
工图纸、工程结算资料齐全情况，采取不同评估方法分别确定待估建（构）筑物建安工
程综合造价。一般安装工程造价的确定可根据实际情况采用决算调整法、类比系数调整
法等方法中的一种方法或同时运用几种方法综合确定评估对象的建安工程综合造价。考
虑到本次评估的评估对象工程结（决）算资料比较齐全，本次对典型案例采用决算调整
法确定评估对象的建安工程造价，其他同类型结构房屋单方造价在典型案例基础上根据
层高等因素进行调整得出。
决算调整法：
对于评估对象中工程竣工图纸、工程结算资料齐全的建（构）筑物，评估人员通过
对待估建（构）筑物的现场实地调查，将待估建（构）筑物按结构分类，分为钢结构、
钢筋混凝土结构、砖混结构等。从每类结构类型中筛选出有代表性且工程决算资料较齐
全的的建（构）筑物做为典型工程案例，运用决算调整法，以待估建（构）筑物决算资
料中经确认的工程量为基础，分析已决算建（构）筑物建安工程综合造价各项构成费用，
并根据评估基准日当地市场的人工、材料等价格信息和相关取费文件，对已决算建（构）
筑物建安工程综合造价进行调整，确定其建安工程造价。
决算调整法主要计算步骤为：
①查阅竣（施）工图纸和工程结（预）算书，汇总待估建（构）筑物各分部分项
工程量，确定估建（构）筑物各分部分项工程量。
②参照当地工程造价主管部门公布的近期材料调整预算价格和当地执行的建设工
程人工工资单价对工程结（预）算书中人工费、材料费等进行调整。
③参照省市建设工程结（预）算有关取费文件规定及并考虑当地实际情况，对原
工程结算书的相关计费标准进行调整，计算出建造全新的建（构）筑物的建安工程综合
类比系数调整法：
即通过可靠的途径，获得近期竣工的同类型工程项目单方造价、地方造价管理部们
或造价信息网公布的近期同类型工程项目单方造价等作为依据。
获得同类房屋单方造价后，需要考虑的调整因素主要包括：建造时间（人工材料价
格）、层数、层高、跨度、跨数、是否有地下或附属建筑等因素。
以各类调整因素调整后的单方造价做为评估对象的单方造价。
2.1.1.2前期及其他费用的确定
费用（元/㎡）
勘察设计费
建安总造价×费率
计价格[2002]10号
建设单位管理费
建安总造价×费率
建安总造价×费率
发改价格[号
环境影响评价费
建安总造价×费率
可行性研究费
建安总造价×费率
建安总造价×费率
新型墙体材料专
鲁财综[2008]53号
散装水泥专项基
鲁财综[2003]24号
2.1.1.3资金成本的确定
资金成本为建筑物正常建设工期内占用资金的筹资成本。系在建设期内为工程建设
所投入资金的贷款利息，工期按建设工程合理建设周期，本次评估假设工程造价支出在
建设期均匀投入，前期及其他费用在建设初期一次性投入，则资金成本公式为：
资金成本=建安工程造价×正常建设期×贷款利率÷2+前期及其他费用×正常建设期×
本次评估采用的是中国人民银行最近一期即日公布的贷款利率。如
一至五年（含五年）
2.1.2成新率的评定
本次评估房屋建筑物成新率的确定，根据建（构）筑物的基础、承重结构（梁、板、
柱）、墙体、楼地面、屋面、门窗、内外墙粉刷、天棚、水卫、电照等各部分的实际使
用状况，确定尚可使用年限，从而综合评定建筑物的成新率。
计算公式：
综合成新率=尚可使用年限÷（尚可使用年限+已使用年限）
2.1.3评估值的确定
评估值=重臵价值×成新率
（六）典型案例
由于本次评估范围内的建筑物、构筑物类型多，在此选择了其中两个典型案例来进
行分析，说明成本法的具体计算过程，详见下表：
纺练车间主厂房
3#场生化曝气池
钢筋砼结构
案例一：纺练车间主厂房（房屋建筑物评估明细表第47项）
结构：框架结构
建成年月：2009年5月
建筑面积：16821.00平方米
账面价值：34,329,288.86元
账面净值：28,531,453.40元
纺练车间：结构形式为框架结构，建成于日，建筑面积为16821平
方米，层数为局部4层，层高为4米，抗震等级为7级烈度。条形基础、独立基础，现
浇钢筋混凝土柱、现浇钢筋混凝土梁、现浇钢筋混凝土平板楼板。墙体为240厚加气混
凝土块砌筑，现浇钢筋混凝土屋面板，保温层及卷材防水层。装饰情况为：内外水泥砂
浆抹灰20厚，刷防腐涂料，顶棚为防腐涂料。地面为花岗岩防腐地面，局部金刚砂、
水泥地面。推拉塑钢窗，门为镶板门;卫生间地面和墙面贴陶瓷砖。楼梯为水泥台阶钢栏
杆木扶手，使用及维护等保养情况完好。
配套工程：给排水系统给水PPR管、排水PVC管。电气系统为动用电及照明用电，
灯具为工业用灯；消防系统为消防管道、消防栓。车间有采暖，通风系统、管道系统。
现场调查状况：评估人员对对建（构）筑物的结构部分、装修部分、设备部分进行
观察，该建筑物基础无不均匀沉降，梁板柱有足够承载能力；房屋结构坚固，未出现不
均匀的裂缝。外墙表面、室内地面，内墙和天棚部分有轻微程度的裂纹起皮现象；门窗
有个别关闭不严，少量破损；给排水、照明、消防等配套设施有轻度锈蚀老化现象；整
体外观情况较好，可以正常使用。
2、评估对象产权状况
评估对象未办理房屋产权证，但企业已经写有房屋产权承诺函，承诺其权属为恒天
海龙股份有限公司所有。
3、重臵全价
3.1建安造价的确定
本次评估的企业已提供估价对象的工程结（决）算资料，估价人员根据企业提供的
决算资料，采用决算调整法来确定估价对象的建安工程综合造价。建筑安装工程造价包
括土建工程、装修、暖通、给排水、电气工程的总价，建安工程造价采用决算调整法进
行计算。评估人员根据设计图纸与决算工程量，套用《山东省建筑工程消耗量定额》2006
年；《山东省安装工程消耗量定额》2006年；《山东省建筑工程价目表》2013年；潍坊
市建设工程造价信息2015年6月份建材市场价格，计算得出建筑安装工程造价。建安工
程取费表如下：
建筑工程费用表
单位：人民币元
直接工程费+措施费
11,710,140.51
直接工程费
人工费+材料费+机械费
11,281,445.58
《山东省建筑工程量消耗定额》（2006）
1,909,035.72
《山东省建筑工程量消耗定额》（2006）
7,897,011.91
《山东省建筑工程量消耗定额》（2006）
1,475,397.95
1+2+3+4+5+6+7
428,694.93
环境保护费
直接工程费×费率
文明施工费
直接工程费×费率
临时设施费
直接工程费×费率
112,814.46
夜间施工费
直接工程费×费率
二次搬运费
直接工程费×费率
冬雨季施工增加费
直接工程费×费率
已完工程及设备保护
直接工程费×费率
总承包服务费
直接工程费×费率
企业管理费
直接费×费率
1,042,202.51
直接费×费率
889,970.68
3,302,642.00
人工费价差
根据市场价与定额价之差据实调整
2,121,160.00
材料费价差
根据市场价与定额价之差据实调整
1,181,482.00
机械费价差
根据市场价与定额价之差据实调整
923,180.13
工程排污染费
[一+二+三+四]×费率
住房公积金
人工费×费率
危险作业意外伤害保
[一+二+三+四]×费率
安全施工费
[一+二+三+四]×费率
338,899.11
社会保障费
[一+二+三+四]×费率
440,568.85
[一+二+三+四+五]×税率
621,811.13
建筑工程工程造价
一+二+三+四+五+六
18,489,946.96
装饰工程费用表
直接工程费+措施费
3,127,419.54
直接工程费
人工费+材料费+机械费
2,448,077.92
《山东省装饰工程量消耗定额》（2006）
716,404.72
《山东省装饰工程量消耗定额》（2006）
1,713,654.54
《山东省装饰工程量消耗定额》（2006）
1+2+3+4+5+6+7
679,341.62
环境保护费
直接工程费×费率
文明施工费
直接工程费×费率
临时设施费
直接工程费×费率
342,730.91
夜间施工费
直接工程费×费率
102,819.27
二次搬运费
直接工程费×费率
冬雨季施工增加费
直接工程费×费率
115,059.66
已完工程及设备保护
直接工程费×费率
总承包服务费
直接工程费×费率
企业管理费
人工费×费率
766,553.05
人工费×费率
257,905.70
796,005.24
人工费价差
根据市场价与定额价之差据实调整
796,005.24
材料费价差
根据市场价与定额价之差据实调整
机械费价差
根据市场价与定额价之差据实调整
275,607.13
工程排污染费
[一+二+三+四]×费率
住房公积金
人工费×费率
危险作业意外伤害保
[一+二+三+四]×费率
安全施工费
[一+二+三+四]×费率
社会保障费
[一+二+三+四]×费率
128,644.97
[一+二+三+四+五]×税率
181,777.48
装饰工程工程造价
一+二+三+四+五+六
5,405,268.14
安装工程费用表
单位：人民币元
直接工程费+措施费
1,061,181.86
直接工程费
人工费+材料费+机械费
1,003,426.09
《山东省安装工程量消耗定额》（2006）
140,867.72
《山东省安装工程量消耗定额》（2006）
838,342.38
《山东省安装工程量消耗定额》（2006）
1+2+3+4+5+6+7
环境保护费
人工费×费率
文明施工费
人工费×费率
临时设施费
人工费×费率
夜间施工费
人工费×费率
二次搬运费
人工费×费率
冬雨季施工增加费
人工费×费率
已完工程及设备保护费
人工费×费率
总承包服务费
人工费×费率
企业管理费
人工费×费率
人工费×费率
156,519.69
人工费价差
根据市场价与定额价之差据实调整
156,519.69
材料费价差
根据市场价与定额价之差据实调整
机械费价差
根据市场价与定额价之差据实调整
工程排污染费
[一+二+三+四]×费率
住房公积金
人工费×费率
危险作业意外伤害保险
[一+二+三+四]×费率
安全施工费
[一+二+三+四]×费率
社会保障费
[一+二+三+四]×费率
[一+二+三+四+五]×税率
安装工程工程造价
一+二+三+四+五+六
1,489,614.65
建安装工程总造价
金额（元）
建筑工程费用
18,489,946.96
装饰工程费用
5,405,268.14
安装工程费用
1,489,614.65
建安装工程总造价
25,384,829.75
3.2前期及其他费用
根据前期及其他费用各项取费文件计算本次费率。
建设前期及其它费计算用表
取费基础及计算
金额（元）
勘察设计费
建安工程费×费率
627,005.29
建设单位管理费
建安工程费×费率
计价格[2002]10号、发改价格
建安工程费×费率
469,619.35
发改价格[号
环境影响评价费
建安工程费×费率
计价格[号、发改价
可行性研究费
建安工程费×费率
建安工程费×费率
新型墙体材料专项费
建筑面积(元/m2)
168,210.00
鲁财综[2008]53号
散装水泥专项基金
建筑面积(元/m2)
鲁财综[2003]24号
1,435,554.72
3.3资金成本
本项目正常建设期为2年，本次评估假设工程造价支出在建设期均匀投入，前期及
其他费用在建设初期一次性投入，则资金成本公式为：
资金成本=建安工程造价×正常建设期×贷款利率÷2+前期及其他费用×正常建设期×
=25,384,829.75×2×5.25%÷2+1,435,554.72×2×5.25%
=1,483,436.81元
3.4重臵全价
重臵全价=建筑安装工程总造价+前期及其他费用+资金成本
重臵价值计算表
建筑安装工程总造价
决算调整法
25,384,829.75
前期及其他费用
采用规定标准计算
1,435,554.72
（1）×1.5×6.15%÷2+（2）×1.5×6.15%
1,483,436.81
重臵全价（百位取整）
(1)+(2)+(3)
28,303,800.00
4、成新率的确定
该建筑物为钢筋混凝土框架结构，2009年5月建成，截至评估基准日，已使用6.2
年。经实地勘察：该建筑物基础无不均匀沉降，梁板柱有足够承载能力；房屋结构坚固，
未出现不均匀的裂缝。外墙表面、室内地面，内墙和天棚部分有轻微程度的裂纹起皮现
象；门窗有个别关闭不严，少量破损；给排水、照明、消防等配套设施有轻度锈蚀老化
现象；整体外观情况较好，可以正常使用。根据上述综合情况，确定该建筑物尚可使用
44.00年，则该建筑物
成新率计算如下：
成新率=尚可使用年限÷（尚可使用年限+已使用年限）
=44÷（44+6.2）
=88%（取整）
5、评估值的确定
评估值=重臵全价×成新率
=28,303,800.00×88%
=24,907,344.00（元）
案例二：3#场生化曝气池（构筑物及其他辅助设施评估明细表第230项）
结构：钢筋砼结构
建成年月：2008年9月
建筑面积：65,658.00立方米
账面价值：14,014,649.09元
账面净值：11,129,967.16元
曝气池：长140米，宽88米，深约5.3米，建成于日，为钢筋砼结
构，基础为钢筋混凝土筏板，厚度为400，基础深度0.8米，池壁为钢筋混凝土300厚；
整体外观情况较好，使用及维护正常。
现场调查状况：评估人员对建（构）筑物现场调查，该构筑物四围池壁、稍有空鼓、
风化、剥落、勾缝砂浆少量酥松脱落。本工程设计合理、整体外观及维护基本正常。
2、重臵全价
2.1建安造价的确定
本次评估的企业已提供估价对象的工程结（决）算资料，估价人员根据企业提供的
决算资料，采用决算调整法来确定估价对象的建安工程综合造价。建筑安装工程造价包
括土建工程、装修、暖通、给排水、电气工程的总价，建安工程造价采用决算调整法进
行计算。评估人员根据设计图纸与决算工程量，套用《山东省建筑工程消耗量定额》2006
年；《山东省安装工程消耗量定额》2006年；《山东省建筑工程价目表》2013年；潍坊
市建设工程造价信息2015年6月份建材市场价格，计算得出建筑安装工程造价。建安工
程取费表如下：
建筑工程费用表
单位：人民币元
直接工程费+措施费
8,053,010.83
直接工程费
人工费+材料费+机械费
7,758,199.26
《山东省建筑工程量消耗定额》（2006）
935,513.82
《山东省建筑工程量消耗定额》（2006）
5,430,739.48
《山东省建筑工程量消耗定额》（2006）
1,391,945.96
1+2+3+4+5+6+7
294,811.57
环境保护费
直接工程费×费率
文明施工费
直接工程费×费率
临时设施费
直接工程费×费率
夜间施工费
直接工程费×费率
二次搬运费
直接工程费×费率
冬雨季施工增加费
直接工程费×费率
已完工程及设备保护费
直接工程费×费率
总承包服务费
直接工程费×费率
企业管理费
直接费×费率
571,763.77
直接费×费率
507,339.68
5,660,915.00
人工费价差
根据市场价与定额价之差据实调整
1,039,440.00
材料费价差
根据市场价与定额价之差据实调整
4,621,475.00
机械费价差
根据市场价与定额价之差据实调整
778,159.60
工程排污染费
[一+二+三+四]×费率
住房公积金
人工费×费率
危险作业意外伤害保险
[一+二+三+四]×费率
安全施工费
[一+二+三+四]×费率
295,860.59
社会保障费
[一+二+三+四]×费率
384,618.76
[一+二+三+四+五]×税率
541,877.37
建筑工程工程造价
一+二+三+四+五+六
16,113,066.25
装饰工程费用表
直接工程费+措施费
2,030,435.66
直接工程费
人工费+材料费+机械费
1,589,382.12
《山东省装饰工程量消耗定额》（2006）
《山东省装饰工程量消耗定额》（2006）
1,544,612.58
《山东省装饰工程量消耗定额》（2006）
1+2+3+4+5+6+7
441,053.54
环境保护费
直接工程费×费率
文明施工费
直接工程费×费率
临时设施费
直接工程费×费率
222,513.50
夜间施工费
直接工程费×费率
二次搬运费
直接工程费×费率
冬雨季施工增加费
直接工程费×费率
已完工程及设备保护费
直接工程费×费率
总承包服务费
直接工程费×费率
企业管理费
人工费×费率
人工费×费率
人工费价差
根据市场价与定额价之差据实调整
材料费价差
根据市场价与定额价之差据实调整
机械费价差
根据市场价与定额价之差据实调整
109,340.08
工程排污染费
[一+二+三+四]×费率
住房公积金
人工费×费率
危险作业意外伤害保险
[一+二+三+四]×费率
安全施工费
[一+二+三+四]×费率
社会保障费
[一+二+三+四]×费率
[一+二+三+四+五]×税率
装饰工程工程造价
一+二+三+四+五+六
2,331,963.31
建筑和装饰工程总造价
金额（元）
建筑工程费用
16,113,066.25
装饰工程费用
2,331,963.31
建筑和装饰工程总造价
18,445,029.56
2.2前期及其他费用
根据前期及其他费用各项取费文件计算本次费率。
建设前期及其它费计算用表
取费基础及计算
金额（元）
勘察设计费
建安工程费×费率
455,592.23
建设单位管理
建安工程费×费率
计价格[2002]10号、发改价
建安工程费×费率
341,233.05
发改价格[号
环境影响评价
建安工程费×费率
计价格[号、发改
可行性研究费
建安工程费×费率
建安工程费×费率
896,428.44
2.3资金成本
本项目正常建设期为2年，本次评估假设工程造价支出在建设期均匀投入，前期及
其他费用在建设初期一次性投入，则资金成本公式为：
资金成本=建筑和装饰工程造价×正常建设期×贷款利率÷2+前期及其他费用×正常建
设期×贷款利率
=18,445,029.56×2×5.25%÷2+896,428.44×2×5.25%
=1,062,489.04元
2.4重臵全价
重臵全价=建筑安装工程总造价+前期及其他费用+资金成本
重臵价值计算表
金额（元）
建筑工程总造价
决算调整法
18,445,029.56
前期及其他费用
采用规定标准计算
896,428.44
（1）×1.5×6.15%÷2+（2）×1.5×6.15%
1,062,489.04
重臵全价（百位取整）
（1）+（2）+（3）
20,403,900.00
3、成新率的确定
该构筑物为钢筋混凝土结构，2008年9月建成，截至评估基准日，已使用6.84年。
经实地勘察：该构筑物四围池壁、稍有空鼓、风化、剥落、勾缝砂浆少量酥松脱落。本
工程设计合理、整体外观及维护基本正常。
根据上述综合情况，确定该建筑物尚可使用33.00年，则该建筑物成新率计算如下：
成新率=尚可使用年限÷（尚可使用年限+已使用年限）
=33÷（33+6.84）
=83%（取整）
4、评估值的确定
评估值=重臵全价×成新率
=20,403,900×83%
= 16,935,237（元）
（七）评估结果及分析
1、评估结果见下表：
金额单位：元
房屋建筑物类合计
778,563,545.50
525,022,035.32
847,221,394.00
562,648,073.00
68,657,848.50
37,626,037.68
房屋建筑物
619,148,477.81
417,359,043.60
650,425,494.00
439,631,890.00
31,277,016.19
22,272,846.40
构筑物及其他辅助设施
159,415,067.69
107,662,991.72
196,795,900.00
123,016,183.00
37,380,832.31
15,353,191.28
2、房屋建（构）筑物增减值原因分析
2.1房屋建筑物评估原值增加原因为评估基准日人工及部分建筑材料价格较工程竣
工时期的价格有所提高。
2.2房屋建筑评估净值增值原因为房屋重臵价值有所增值，且评估经济年限高于企
业折旧年限。
四、 设备评估技术说明
（一）评估范围
纳入本次评估范围内的的设备类资产分为机器设备、车辆和电子设备，评估基准日
账面值情况如下：
金额单位：元
1,758,952,791.61
808,961,093.29
1,730,569,057.87
796,787,676.68
8,076,660.02
4,897,133.82
20,307,073.72
7,276,282.79
（二）公司设备概况
1、主要设备概况
被评估单位主要生产粘胶纤维，设有短丝一、二、三3个分厂及长丝分厂。
粘胶纤维生产工艺流程为：浆粕用烧碱、二硫化碳处理，得到橙黄色的纤维素黄原
酸钠，再溶解在稀氢氧化钠溶液中，成为粘稠的纺丝原液，称为粘胶。粘胶经过滤、熟
成（降低纤维素黄原酸酯的酯化度）、脱泡后，进行纺丝，凝固浴由硫酸、硫酸钠和硫
酸锌组成。粘胶中的纤维素黄原酸钠与凝固浴中的硫酸作用而分解，纤维素再生而析出，
所得纤维素纤维经水洗、脱硫、漂白、干燥后成为粘胶纤维。生产工艺主要分为浸渍、
老成、黄化、溶解、脱泡、冷却、熟成、过滤、精练、酸浴成网、轧洗等过程。主要设
备有压榨机、老成鼓、黄化机、后溶解机、过滤机、纺丝机、切断机、精炼机、烘干机、
打包机等。
评估范围内车辆共24辆，主要为奥迪轿车、别克轿车、帕萨特轿车及等。
评估范围内电子设备主要包括电脑、打印机、空调类设备。
2、设备的管理与维护保养
公司在设备管理工作中，重视制度的建立和完善，制定和完善了一整套设备管理制
度及考核制度，做到资产管理各项工作有法可依，有章可循。每台设备均根据设备类别
编制了设备资产编号，并建有单台设备档案，包括随机资料、各类设备的验收报告、使
用说明书等。设备档案由公司设备档案室统一管理。设备管理部负责每周对设备进行巡
检，并且不定期对各车间使用维护设备情况进行监督检查。
公司设备的维护保养工作及设备总体状况一般。
（三）评估依据
1、企业提供的“机器设备清查申报明细表”；
2、机械工业出版社www.mepprice.com机电网络查询系统；
3、《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012
年第12号；
4、企业提供的重大设备的购建合同、原始凭证；
5、有关网络询价资料；
8、评估人员收集的其他资料。
（四）评估方法
1、核实工作
对被评估单位提供的机器设备类清查申报明细表进行审核，对各类设备申报表填写
不合理及空缺栏目要求该单位进行修改、补充；申报表中有无虚报、漏报，重报的设备，
对在申报表中盘盈、盘亏、拆除、待报废等设备，要求该单位在申报表备注中说明，并
要求使用单位出具书面说明。对该单位经修改补充过的设备申报明细表，由被评估单位
加盖公章作为评估人员的评估依据。
2、评估人员依据设备申报表上项目进行现场调查
现场核对设备、名称、规格、型号，生产厂家及数量是否与申报表一致。
了解设备工作条件，现有技术状况以及维护、保养情况等。
对重大、关键、价格昂贵的设备要求该单位提供设备购臵合同和原始发票，近期技
术鉴定书或检修原始记录及有关技术资料，查阅核实；向操作者了解设备使用情况，并
形成《重要机器设备现场调查表》作为评估成新率的参考依据之一。
对账面金额小，数量大的设备采用抽查的方式进行核实。
对车辆要求该单位提供每辆车的行驶证复印件。
3、评定估算
根据评估目的及资料收集情况，此次对正常使用的机器设备按现有用途原地继续使
用的假设前提，采用成本法评估，其基本计算公式为：
评估值=重臵全价×成新率
3.1重臵全价的确定
3.1.1国产设备的重臵全价，其重臵全价一般包括：设备购臵价、运杂费、安装调试
费、前期及其他费用和资金成本等。
本次评估对于已办理安装决算的设备，其设备重臵全价计算公式为：
重臵全价=设备购臵价+运杂费+安装调试费+前期及其他费用+资金成本-可抵扣增值
对于尚未办理安装决算的活性炭吸附二硫化碳综合利用项目，其设备重臵全价计算
重臵全价=设备购臵价+运杂费+前期及其他费用+资金成本-可抵扣增值税
可抵扣增值税=设备购臵价÷1.17×17%+运杂费÷1.11×11 %
其安装费、材料款等按照核实后账面价值考虑前期费用及资金成本后确认重臵价
A、设备购臵价
通过市场查询或参照机电网络查询系统结合企业购买合同，综合确定设备购臵价，
对于老旧设备和目前已无同型号设备的市场报价，采取类比方法确定。
综合考虑设备的产地、体积、重量等因素后确定，本次评估运杂费率取设备购臵价
的一定比例。
D、安装调试费
按照设备安装的难易程度、工期长短、设备购价的高低等因素综合考虑确定。本次
评估安装调试费取设备购臵价的一定比例。
E、前期费用及其他费用
前期及其他费用=（设备购臵价＋运杂费＋基础费＋安装调试费）×费率
根据国家有关部门的相关规定确定，一般情况下，前期费用包括建设单位管理费、
勘察设计费、工程监理费、环境评价费、招标代理服务费等，根据国家有关取费标准，
按项目投资规模、标准、施工方式等计取，前期费取费见下表：
建设单位管理费
建安工程造价
勘察设计费
建安工程造价
计价格[2002]10号、发改价格[号
工程监理费
建安工程造价
发改价格[号
工程招投标代理服务费
建安工程造价
计价格[号、发改价格[
环境影响评价费
建安工程造价
可行性研究费
建安工程造价
1+2+3+4+5+6
F、资金成本
资金成本，对于大、中型设备，合理工期在6个月以上的计算其资金成本，根据合
理的建设工期，资金成本按照建设期均匀投入，公式如下：
资金成本=（设备购臵价＋运杂费＋基础费＋安装调试费+前期及其他费用）×贷款
利率×正常建设期÷2
本次评估采用的是中国人民银行最近一期即日公布的贷款利率。如
一至五年（含五年）
3.1.2对于通用类电子设备，通过查询网上报价确定重臵全价，并扣除增值税。
3.1.3车辆重臵全价的确定
对于运输车辆，其重臵全价包括：车辆购臵费、车辆购臵附加税、牌照费及杂费，
根据“关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的
通知财税[2013]37号”规定“原增值税一般纳税人自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇，
其进项税额准予从销项税额中抵扣”，因此车辆重臵全价计算公式为：
重臵全价=车辆购臵费+车辆购臵附加税+牌照费及杂费-可抵扣增值税
其中：车辆购臵附加税=车辆购臵费÷1.17×10 %
可抵扣增值税=车辆购臵费÷1.17×17%
3.1.4对因实体性损耗和功能性损耗而确定不能使用的设备或因法规强制报废的设
备、车辆，按清理变卖的价值确定其评估值。
3.2设备成新率的确定
3.2.1机器设备成新率：按照设备经济使用寿命、现场勘察情况预计设备尚可使用年
限，其公式如下：
成新率=尚可使用年限/（实际使用年限+尚可使用年限）×100%
车辆成新率：
3.2.2按年限成新率和里程成新率孰低原则确定，然后结合现场勘察情况进行调整。
使用年限成新率＝（1-已使用年限/经济使用年限）×100%
行驶里程成新率＝（1-已行驶里程/规定行驶里程）×100%
3.2.3对价值量较小的设备一般直接采用年限成新率确定。
3.2.4对超过经济使用年限的设备以调查成新率确定综合成新率，如能发挥其功能，
其成新率一般不低于15%。
3.3评估值的计算
评估值=重臵全价×综合成新率
（五）典型案例
案例一、压榨机（机器设备评估明细表第4198项）
1、设备概述
设备名称：压榨机
规格型号：H1054C
生产厂家：郑州纺织机械股份有限公司
启用日期：2009年12月
账面原值：771,702.74元
账面净值：362,378.77元
该设备用于粘胶短纤维生产中，将浸渍后的碱纤维素浆料进行压榨并预粉碎。
设备构造：压榨机由一对压榨辊、浆槽、上下刮刀、预粉碎打手、行星摆线针轮减
速器、环面涡轮减速器等组成。压榨辊体采用铸钢材料制成，外包不锈钢网板，与辊体
点焊为一体，辊体圆周均布R3.5的沟槽170条，轴向均布排列Φ10mm的孔通到辊体内，
网板的小孔直径Φ1mm，压榨辊轴承间及压板与轴承座间均有垫片，根据产量及工艺要
求更换垫片的安装位臵可使压榨辊之间的间隔在0~22.5mm之间变化。浆槽前后装有橡
胶板，并可调整与压辊的位臵，以密封浆槽内的物料。机架上部装有上下刮刀，其刀分
别与压榨辊表面保持一定间距，压榨辊与浆槽形成以后各密封的空间，浆槽的侧板与辊
的两端有密封装臵。预粉碎打手由马达经联轴节直接传动。
主要技术参数：
机器型式：小孔辊筒压榨式；
产量：10~35t/d；
压榨辊直径：Φ610mm；
压榨辊工作宽度：1800mm；
压榨辊小孔直径：1.2mm；
压榨辊工作速度：1.6~2.8m/min；
压榨辊间隔距：0~22.5mm；
浆槽内最大工作压力：0.15MPa；
浆粥浓度：4%~5%；
外形尺寸：长4000×宽3400×高2300mm；
总功率：16.5W；
整机重量：20T。
2、评定估算
（1）重臵全价的确定
①设备购臵费的确定
通过查阅该设备的购臵合同和相关报价资料，目前同规格、同性能压榨机的含税购
臵价为680,000元。
②运杂费的确定
综合考虑设备的产地、体积、重量等因素后，确认运杂费费率取2.2%，则：
运杂费=设备购臵费×运杂费率
=680,000×2.2%
③安装调试费的确定
安装调试费综合按设备购臵价的 12%计取。
安装调试费=设备购臵费×安装调试费费率
=680,000×12%
④前期费及其他费的确定
设备的前期及其他费用取 4.86%。
前期及其它费用=（设备购臵价+运杂费+安装调试费）×4.86%
=（680,000+14,960+81,600.）×4.86%
=37,740.82元
⑤资金成本的确定
本项目的合理工期为2年，基准日2年期的银行贷款利率为5.25%。
假设资金投入是在合理的建设期内均匀投入的，则
资金成本=（设备购臵费+运费+安装调试费+前期费及其他费）×贷款利率×建设工期
=（680,000+14,960+81,600+37,740.82）×5.25%×2×1/2
= 42,750.79元
⑥增值税可抵扣金额
增值税可抵扣金额=购臵价/1.17×17%+运杂费/1.11×11%
=680,000/1.17×17%+14,960/1.11×11%
=100,285.94元
⑦重臵全价的确定
重臵全价=购臵价+运杂费+安装调试费+工程建设其它费用+资金成本-增值税可抵扣
=680,000+14,960+81,600+37,740.82+42,750.79-100,285.94
=756,800（取整）
（2）成新率的确定
在本次评估过程中，按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预计设备尚可使用年
限，并进而计算其成新率。其公式如下：
成新率=尚可使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限）×100%
该设备至评估基准日已使用5.67年，通过现场勘察、查阅相关运行记录、检修记录、
安全性能检验报告等资料，并向设备管理及使用人员了解。经评估人员、企业设备管理
及使用人员现场共同勘察评定该设备尚可使用10年，则：
成新率=尚可使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限）×100%
=10/（5.467+10） ×100%
=64%（取整）
（3）评估值的确定
评估值=重臵全价×综合成新率
=756,800×64%
= 484,352元
案例二、黄化机（机器设备评估明细表第4219项）
1、设备概述
设备名称：黄化机
规格型号：CGHR133B
生产厂家：郑州纺织机械股份有限公司
启用日期：2009年12月
账面原值：2,427,463.91元
账面净值：1,139,896.61元
该设备用于粘胶纤维生产，在粘胶原液制备过程中，采用干法黄化工艺，将老成后
的碱纤维素与二氧化碳作用，制成碱纤维素磺酸酯，并加入一定量的碱液，进行初溶解。
设备的构造：本机由筒体、出料阀、搅拌器及传动部件组成。筒体截面为卵圆形，
为碳钢钢板焊接结构，筒体顶部设有各类管口，进料口连接自动进料蝶阀，将碱纤维素
自动加入桶内，CS2及可溶碱液通过CS2接口和加碱口均匀注入机内，排气口、抽真空
口、充氮气口均可接上自动阀门根据工艺程序自动控制，满足生产需要。防爆口、安全
阀保证生产正常进行机设备安全运行，人孔、照明孔和视孔方便维修。搅拌器水平放臵，
共有旋向相反、内外两层、共四根螺旋带式搅拌叶，可使机体内物料在周向搅拌的同时
轴向搅拌，使反应过程更加均匀、迅速。机器底部的出料口和排污口接有两个相同的自
动出料阀，由气缸控制阀启、闭。传动部分采用大功率双速防爆电机及四级齿轮减速机，
传动功率大，效率较高。
主要技术参数：
机器型式：单轴搅拌卧式；
投料量：3000Kg甲种碱纤维素；
全容积：35m3；
筒体设计压力：-0.1MPa；
筒体设计温度：50℃；
夹套设计压力：0.15MPa；
夹套设计温度：50℃；
搅拌器类型：螺旋带式
直径：Φ2690mm
转速：慢速6r/min，快速12r/min；
外形尺寸：长9610mm×宽3240mm×6875mm
全机重量：约46.5T。
2、评定估算
（1）重臵全价的确定
①设备购臵费的确定
通过查阅该设备的购臵合同和相关报价资料，综合确定CGHR133B黄化机评估基准
日价格为2,100,000元。
②运杂费的确定
综合考虑设备的产地、体积、重量等因素后，确认运杂费费率取2.2%，则：
运杂费=设备购臵费×运杂费率
= 2,100,000×2.2%
= 46,200元
③安装调试费的确定
安装调试费综合按设备购臵价的 12%计取。
安装调试费=设备购臵费×安装调试费费率
= 2,100,000×12%
= 252,000元
④前期费及其他费的确定
设备的前期及其他费用取 4.86%。
前期及其它费用=（设备购臵价+运杂费+安装调试费）×4.86%
=（2,100,000+46,200+252,000）×4.86%
= 116,552.52元
⑤资金成本的确定
本项目的合理工期为2年，基准日2年期的银行贷款利率为5.25%。
假设资金投入是在合理的建设期内均匀投入的，则
资金成本=（设备购臵费+运费+安装调试费+前期费及其他费）×贷款利率×建设工期
=（2,100,000+46,200+252,000+116,552.52）×5.25%×2×1/2
=132,024.51元
⑥增值税可抵扣金额
增值税可抵扣金额=购臵价/1.17×17%+运杂费/1.11×11%
=2,100,000/1.17×17%+46,200/1.11×11%
=309,706.58元
⑦重臵全价的确定
重臵全价=购臵价+运杂费+安装调试费+工程建设其它费用+资金成本-增值税可抵扣
=2,100,000+46,200.00+252,000+116,552.52+132,024.51 -309,706.58
=2,337,100（取整）
（2）成新率的确定
在本次评估过程中，按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预计设备尚可使用年
限，并进而计算其成新率。其公式如下：
成新率=尚可使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限）×100%
该设备至评估基准日已使用5.67年，通过现场勘察、查阅相关运行记录、检修记录、
安全性能检验报告等资料，并向设备管理及使用人员了解。经评估人员、企业设备管理
及使用人员现场共同勘察评定该设备尚可使用10年，则：
成新率=尚可使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限）×100%
=10/（5.67 +10） ×100%
=64%（取整）
（3）评估值的确定
评估值=重臵全价×综合成新率
= 2,337,100.×64%
= 1,495,744元
案例三、精练机（机器设备评估明细表第4144项）
1、设备概述
设备名称：精练机
规格型号：LH151A-320
生产厂家：郑州纺织机械股份有限公司
启用日期：2009年7月
账面原值：10,432,635.12元
账面净值：4,898,991.61元
该设备用于清除切断后的粘胶短纤维中所夹杂的硫酸、硫酸钠、硫酸锌等杂质，并
对纤维进行漂白和上油，以使纤维具有一定的白度和良好的可纺性能。
设备的构造：精炼机分为三段，第一段用于对纤维的清洗，共分为十五个区，每区
的输送网上方都设有喷淋槽，清洗水从槽内溢出对纤维层进行清洗，在输送网的下方装
有受液槽，用于接收留下的清洗水，每区之后都设有一对用气缸加压的小压辊，以使该
区的液体尽量少的被带入下一区，从而提高每区的洗涤效果。第二段用于对纤维进行上
油，共分两区，每区的组成与第一区相同，在第二段的前后，各有一对大压辊，其上压
辊均采用气缸加压，前压辊用于尽量多的除去纤维层中的清洗水，来保证纤维层上油的
均匀性，后压辊用于轧去纤维中多余的油剂，以节约油剂并减轻烘干设备的负担。第三
段为过渡网，第三道轧辊之后与湿开棉机相接，进入湿开棉的纤维回潮率为120%左右。
主要技术参数：
生产能力：120~135t/d；
工作宽度：3200mm；
每区长度：2000mm；
纤维厚度：50mm；
网速：4.5m/min（50HZ）；
调速范围：2~5m/min；
装机功率：约80.61kw；
外形尺寸：长约53040×宽约5000×高约3350mm；
蒸汽：压力0.4MPa；
压缩空气：压力0.6MPa。
2、评定估算
（1）重臵全价的确定
①设备购臵费的确定
通过查阅该设备的购臵合同和相关报价资料，综合确定LH151A-320精炼机评估基准
日价格为8,540,000元。
②运杂费的确定
综合考虑设备的产地、体积、重量等因素后，确认运杂费费率取2.2%，则：
运杂费=设备购臵费×运杂费率
=8,540,000×2.2%
=187,880.00元
③安装调试费的确定
安装调试费综合按设备购臵价的 12%计取。
安装调试费=设备购臵费×安装调试费费率
= 8,540,000×12%
= 1,024,800元
④前期费及其他费的确定
设备的前期及其他费用取 4.86%。
前期及其它费用=（设备购臵价+运杂费+安装调试费）×4.86%
=（8,540,000+187,880+1,024,800）×4.86%
=473,980.25元
⑤资金成本的确定
本项目的合理工期为2年，基准日2年期的银行贷款利率为5.25%。
假设资金投入是在合理的建设期内均匀投入的，则
资金成本=（设备购臵费+运费+安装调试费+前期费及其他费）×贷款利率×建设工期
=（8,540,000+187,880+1,024,800+473,980.25）×5.25%×2×1/2
=536,899.66元
⑥增值税可抵扣金额
增值税可抵扣金额=购臵价/1.17×17%+运杂费/1.11×11%
=8,540,000.00/1.17×17%+187,880.00/1.11×11%
=1,259,473.44元
⑦重臵全价的确定
重臵全价=购臵价+运杂费+安装调试费+工程建设其它费用+资金成本-增值税可抵扣
=8,540,000+187,880+1,024,800+473,980.25+536,899.66-1,259,473.44
=9,504,100（取整）
（2）成新率的确定
在本次评估过程中，按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预计设备尚可使用年
限，并进而计算其成新率。其公式如下：
成新率=尚可使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限）×100%
该设备至评估基准日已使用6.01年，通过现场勘察、查阅相关运行记录、检修记录、
安全性能检验报告等资料，并向设备管理及使用人员了解。经评估人员、企业设备管理
及使用人员现场共同勘察评定该设备尚可使用10年，则：
成新率=尚可使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限）×100%
=10/（6.01+10） ×100%
=62%（取整）
（3）评估值的确定
评估值=重臵全价×综合成新率
=9,504,100×62%
= 5,892,542.元
案例四、奥迪汽车（车辆评估明细表第2项）
1、车辆概况
车辆类型：小型轿车；
车辆型号：奥迪牌FV7301TFATG；
车辆牌号：鲁VD0005；
生产厂家：一汽-大众汽车有限公司；
账面原值：769,951.00元；
账面净值：349,365.23元；
购臵时间：2009年9月。
主要技术性能参数：
2、评定估算
（1）重臵价值的确定
①现行市价：经向当地汽车销售部门咨询，该种型号车辆于评估基准日的售价为
650,000元（含增值税）。
不含税售价= 650,000÷1.17=555,556元
②车辆购臵附加税：取不含增值税车价的10%
③车牌照及其它费用：500 元
④该车的重臵全价
重臵全价=555,556+650,000÷（1+17%）×10%+500
=611,600元（取整）
（2）成新率的确定
①使用年限成新率
使用年限成新率=（1-已使用年限/经济使用年限）)×100%
该轿车已使用年限为5.84年，规定使用年限为15 年，则：
使用年限成新率=（1- 5.84 /15）×100%=61%（取整）
②行驶里程成新率
行驶里程成新率=（1-已行驶里程/规定行驶里程）×100%
该车已行驶里程为195,200公里，规定行驶里程600,000 公里，则：
行驶里程成新率=（1-195,200/600,000）×100% =67%（取整）
该车使用正常，无特殊情况，故不对成新率作调整。
成新率=Min(使用年限成新率，行驶里程成新率)+a
=Min（61%，67%）=61%
（3）评估值的确定
评估值=重臵全价×成新率
=611,600×61%
= 373,076元
（六）评估结果及分析
1、设备评估结果见下表：
金额单位：元
设备类合计
1,758,952,791.61
808,961,093.29
1,802,872,110.00
779,040,787.00
43,919,318.39
-29,920,306.29
1,730,569,057.87
796,787,676.68
1,780,389,400.00
768,517,493.00
49,820,342.13
-28,270,183.68
8,076,660.02
4,897,133.82
6,951,300.00
4,584,425.00
-1,125,360.02
-312,708.82
20,307,073.72
7,276,282.79
15,531,410.00
5,938,869.00
-4,775,663.72
-1,337,413.79
2、设备评估增减值原因分析
2.1机器设备评估原值增值原因为：①被评估单位2014年将部分固定资产转让给展
硕融资租赁有限公司公司并租回，该部分固定资产账面价值按照融资租赁评估价值进行
了调账，融资租赁调整前设备账面原值55,111.56万元，调整后入账原值26,850.00万元，
造成账面原值较低，本次评估按照重臵价值确认评估原值，造成设备原值增值。被评估
单位大部分设备购臵于2009年前，账面包含增值税，而本次评估设备重臵价值为不含
税价值；同时本次评估对报废按可变现净值确认评估价值。除调整账面价值造成的增值
影响外，大部分设备评估原值为减值，造成评估净值减值。
2.2车辆评估减值原因为车辆技术更新速度较快，车辆购臵价逐年下降。
2.3电子设备评估减值原因为电子设备主要为电脑、空调及服务器等，电子设备技
术更新速度较快，市场购臵价值普遍低于购臵价。
五、 在建工程评估技术说明
（一）评估范围
本次评估范围内在建工程为被评估单位设备安装工程，账面原值为27,362,623.78元，
计提坏账准备为313,283.01元，账面价值为27,049,340.77元。
（二）在建工程概况
在建工程设备安装工程主要内容为锅炉烟气治理技术改造项目、废气综合治理技术
改造项目及设备配件购臵费。
其中：锅炉烟气治理技术改造项目主要内容为锅炉进行炉内燃烧改造及尾部烟道改
造，增加PCR脱硝装臵及DCS数据采集系统，使NOx到达排放标准。废气综合治理技术改
造项目主要是对牵伸机、真空泵等设备进行改造，并增添碱喷淋/直冷会收装臵及碱洗装
臵改造，对长丝废气和短丝废气综合治理。
（三）评估过程
1、检查资产评估明细表各项内容填写情况，并核实在建工程评估明细表合计数与
财务报表在建工程账面数是否一致；
2、根据申报的在建工程项目，通过与财务人员交谈了解工程实际进度情况及款项
支付情况，分析账面值的构成及其合理性；
3、现场实地调查土建安装情况，核实是否按照合同条款执行；
4、通过现场了解，确定评估方法，计算在建工程评估值；
5、撰写在建工程评估技术说明。
（四）评估方法
此次在建工程主要采用成本法评估，针对各项在建工程类型和具体情况，分别采用
以下评估方法：
1、本次评估范围内的在建工程主要为项目技改工程，对于开工时间距基准日半年
内的尚未完成安装新增设备及材料款，根据其在建工程的账面金额，经账实核对后，以
剔除其中不合理支出后的余值作为评估值。
2、对于已安装完成的技改设备采用成本法评估，
评估值=重臵全价×成新率
重臵全价=设备购臵价+运杂费+安装调试费+资金成本-可抵扣增值税
成新率=尚可使用年限/（实际使用年限+尚可使用年限）×100%
由于技改项目需重新备案、环评验收等，本次评估技改设备重臵价未考虑前期费用。
3、对于费用类在建项目，经核实所发生的支出对未来将开工的建设项目是必需的
或对未来的所有者有实际价值的，在确认其与关联的资产项目不存在重复计价的情况
下，以核实后账面价值作为评估值，否则按零值处理。
（五）评估案例
案例1： 纺丝机（废气综合治理技术改造项目）
1、设备概述
设备名称：纺丝机
规格型号：HR/HD381
生产厂家：邯郸纺织机械有限公司
启用日期：2009年12月
账面价值：1,469,230.58元
本机用来将前道工序制备的合格粘胶胶液从车头输入粘胶管，然后从浸在凝固浴中
的喷丝头的小孔以细流的形式喷出，立刻产生化学反应，凝固成丝束，接着，将此丝束
经导丝钩引至纺丝盘，作适量初牵伸，然后将各纺位生成的丝束引入二浴槽内继续凝固
反应，并在车尾集束后进入下道工序进行塑化牵伸。
主要技术参数：
机器形式：单面, 分左、右手车。
全机节数：13节
每节纺位数：8锭
锭距：280mm
纺丝速度：20-70m/min
2、评定估算
（1）重臵全价的确定
①设备购臵费的确定
通过查阅该设备的购臵合同和相关报价资料，目前同规格、同性能纺丝机的含税购
臵价为2,800,000元（含运费）。
②安装调试费的确定
安装调试费综合按设备购臵价的10%计取。
安装调试费=设备购臵费×安装调试费费率
=2,800,000×10%
=280,000元
③资金成本的确定
本项目的合理工期为2年，基准日2年期的银行贷款利率为5.25%。
假设资金投入是在合理的建设期内均匀投入的，则
资金成本=（设备购臵费+安装调试费）×贷款利率×建设工期×1/2
=（2,800,000+280,000）×5.25%×2×1/2
=161,700元
④增值税可抵扣金额
增值税可抵扣金额=购臵价/1.17×17%
=2,800,000/1.17×17%
=406,838元
⑤重臵全价的确定
重臵全价=购臵价+运杂费+安装调试费+资金成本-增值税可抵扣金额
=2,800,000+280,000+161,700 -406,838
=2,834,862（取整）
（2）成新率的确定
在本次评估过程中，按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预计设备尚可使用年
限，并进而计算其成新率。其公式如下：
成新率=尚可使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限）×100%
该设备至评估基准日已使用5.67年，通过现场勘察、查阅相关运行记录、检修记录、
安全性能检验报告等资料，并向设备管理及使用人员了解。经评估人员、企业设备管理
及使用人员现场共同勘察评定该设备尚可使用10年，则：
成新率=尚可使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限）×100%
=10/（5.67 +10） ×100%
=64%（取整）
（3）评估值的确定
评估值=重臵全价×综合成新率
=2,834,862×64%
= 1,814,312元
（六）评估结果
经评估，在建工程评估值为27,654,091.91元，评估增值604,751.14元，增值率为2.24%。
增值原值为本次评估范围内的技改设备纺丝机计提折旧年限较短（10年），本次评估确
认的经济年限高于被评估单位计提折旧年限。
六、 工程物资评估技术说明
此次纳入评估范围内的工程物资账面值670,987.57元，为被评估单位近期采购的电
缆、阀门、管件等专用材料及以前年度未入账但已领用的材料等。评估人员抽查相关资
料进行核实，对工程物资进行抽查盘点。经核实，工程物资业务发生正常，入账准确，
数量无误。本次评估对于近期购进的物资，由于市场价格变化不大，账面价值基本反映
基准日的市场价值，故以核实后账面价值确认评估值；对于账面金额为负数资产，为2012
年破产重组前购臵，其实物已领用，但一直未取得发票，也未进行暂估，资产价值在固
定资产中评估考虑，依据被评估单位提供的说明，该部分资产无法确认债权人，对于该
部分资产本次评估为零。
因此，工程物资评估值为1,059,743.24元，评估增值388,755.67元，增值率为57.94%。
增值原因为本次评估将未暂估实际已领用但无需支付工程物资款项评估为零。
七、 土地使用权评估技术说明
（一）评估范围
纳入本次评估范围的无形资产—土地使用权是恒天海龙股份有限公司拥有的位于
位于潍坊市海龙路的7宗土地，土地使用权面积合计768,016.08平方米，账面价值为
187,631,847.42元。
（二）评估对象概况
1、本次评估对象恒天海龙股份有限公司使用的7宗土地，估价对象的土地登记状
况详见下表：
土地登记状况表
土地权证编号
潍国用（2013）字
工业、仓储
潍国用（2013）字
工业、仓储
潍国用（2013）字
工业、仓储
潍国用（2013）字
工业、仓储
潍国用（2013）字
工业、仓储
潍国用（2007）字
246,903.00
潍国用（2010）第
海龙路西、
398,321.08
768,016.08
2、土地权利状况
待估宗地的土地所有权属国家所有，土地使用权为恒天海龙股份有限公司合法取
得，截止评估基准日，7宗土地均已设定抵押权。
（三）评估依据
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
3、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
4、《中华人民共和国物权法》；
5、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
6、《潍坊市土地级别调整与基准地价更新成果》；
7、《山东省人民政府关于调整山东省征地区片综合地价标准的批复》（鲁政字
8、《潍坊市征地区片综合地价表》；
9、《潍坊市人民政府办公室关于调整征地地面附着物和青苗补偿标准的通知》；
10、技术规程
（1）中华人民共和国国家标准GB/T《城镇土地分等定级规程》；
（2）中华人民共和国国家标准GB/T《城镇土地估价规程》。
（四）地价定义
根据估价目的及估价依据，结合现场勘察情况，确定本次评估的地价定义，估价对
象的具体价格定义如下表：
估价对象地价定义一览表
土地权证编号
估价期日登
估价期日实
际开发程度
潍国用（2013）
字第C094号
工业、仓储
红线外“六
通”，红线内
“六通一平”
红线外“六
通”，红线
内“场地平
潍国用（2013）
字第C095号
工业、仓储
潍国用（2013）
字第C096号
工业、仓储
潍国用（2013）
字第C098号
工业、仓储
潍国用（2013）
字第C097号
工业、仓储
潍国用（2007）
字第C001号
潍国用（2010）
综上所述，本次评估土地地价定义为：在评估基准日，满足上述设定的评估对象的
土地用途、使用年限、土地开发程度等条件下的建设用地使用权价格。
（五）地价影响因素分析
1、一般因素
潍坊市位于山东半岛中部，北纬35°41′～37°26′、东经118°10′～120°01′之间，南依泰
沂山脉，与临沂、日照两市相邻,北濒渤海莱州湾，东与青岛、烟台两市相接，西与东营、
淄博两市为邻。地扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉，胶济铁路横贯市境东西。全市
总面积16140平方公里，约占全省总面积的10％。潍坊市现辖潍城区、奎文区、坊子区、
寒亭区，青州市、诸城市、寿光市、安丘市、高密市、昌邑市，昌乐县、临朐县4区6
市2县；另有高新技术产业开发区、滨海经济技术开发区、综合保税区、峡山生态经济
（1）自然因素
地形地貌：潍坊市地势总体特征是南高北低。南部为山区、丘陵，中部为倾斜平原
区，北部沿海为滨海平原区。
气候：潍坊市处于北温带季风区，背陆面海，气候属暖温带季风型半湿润大陆型气
候。全市年平均降水量605.8毫米，无霜期195天。
（2）经济发展概况
2014年全市地区生产总值（GDP）4786.7亿元,按可比价格计算增长9.1%。一、二、
三、四季度GDP分别增长9.0%、9.1%、9.0%、9.2%，呈现平稳发展趋势。其中，第一产
业增加值456.2亿元，增长4.0%；第二产业增加值2432.0亿元，增长9.7%，其中工业增
加值2137.4亿元，增长9.8%；第三产业增加值1898.5亿元，增长9.3%。
2、区域因素
（1）交通条件
寒亭区域内道路四通八达，济青高速公路、潍莱高速公路、荣乌高速公路、206国
道、309国道穿境而过。
（2）固定资产投资
2014年，寒亭区投资总量平稳增长，投资结构不断优化。全区完成固定资产投资223
亿元，同比增长15.6%。其中第一产完成投资6.2亿元，同比增长11%；第二产业投资92
亿元，同比增长17.4%；第三产业完成投资124.9亿元，同比增长14.6%。
工业生产平稳增长，经济效益同比下降。受国家货币政策和国际经济环境影响，内
需和外需放缓，经济下行压力加大。2014年，全区109家规模以上工业企业工业增加值
同比增长9.9%，完成工业总产值408.7亿元，同比增长8.5%；实现主营业务收入402.2
亿元，同比增长4.7%；实现利润6.1亿元，同比下降52.5%；实现利税16.3亿元，同比
下降27.7%。
（3）基础设施状况
待估宗地所处区域的供水由城市自来水公司供水，供水保证率较高，排水连接市政
排污管网；供电由市供电局供应，供电保证率较高；区域内通讯与市政通讯网相连，市
话普及率高，通讯线路畅通。基础设施整体条件较优，已达“五通”，基本能够满足用地
（4）产业集聚规模
待估宗地所处的工业区内有较多同类工业企业用地，如亚星股份、恒联造纸，有一
定的聚集规模。
3、个别因素
（1）待估宗地位于寒亭区海龙路，交通较便利；
（2）待估宗地地形平坦，地基较优，承载力一般；
（3）待估宗地形状较规则，面积较大，对土地利用较为有利；
（4）待估宗地临混合型主干道；
（5）待估宗地开发程度达到五通一平（通路、通电、供水、排水、通讯及场地平
（六）评估