自愿购买拆迁安置房 无房产证不能成为毁约理由
河南法制报岳明
记者岳明万先生以前是郑州高新区一个城中村的住户，家里有四层楼房和一个独院。两年前，万先生家被列入拆迁范围，按照拆迁政策，可以分到四套拆迁安置房。万先生的儿女还没到成家的年龄，四套房子住不完，就想着把安置房卖出去一套，拿到的钱可以做生意。和几个熟人说了自己的卖房意向后，开五金店的张老板找到了万先生，表示想买房子。由于彼此熟悉，双方一拍即合，随后两天便签订了安置房买卖协议，张老板向万先生交了10万元首付款，并约定其余部分待房子交付后付清。然而，安置房竣工后，张老板实地察看了一番，觉得房子质量太粗糙，开发商许诺的配套设施也没能实现，就产生了反悔之意。张老板对万先生说，法律有规定，没有房产证的房子不得转让。还说之前和万先生签订的买卖合同无效，要求万先生把10万元退给他。万先生不干了：“我是真心想卖房，而且10万元我都已经用在生意上了。我们签的合同到底有效吗？”未取得产权的拆迁安置房依法不能转让河南融业律师事务所律师昌晖说，在城市房屋拆迁过程中，有些被拆迁人获得多套拆迁安置房，远远超出其居住需求。为获取利益，许多被拆迁人往往在取得拆迁安置房的产权前就将过剩的拆迁安置房出售。而从拆迁安置协议签订到拆迁安置房屋交付，一般要经过较长的时间，在这期间，遇到房价上涨或下跌，安置房建设质量等问题经常会发生买方或卖方毁约导致的纠纷。此时，买方或卖方往往会依据我国《城市房地产管理法》第三十八条的规定要求确认房屋买卖合同无效，以达到收回房屋或退房的目的。依照法律规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。但是，这条规定并不意味着万先生和张老板双方自愿签订的房屋买卖合同无效。违反管理性强制性规定不会导致合同无效我国《合同法》是确认民商事合同效力的依据，该法第五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条进一步规定，《合同法》第五十二条中的强制性规定指的是效力性强制性规定，即只有违反了效力性强制性规定的合同才是无效合同。我国法律中的强制性规定分为管理性强制性规定和效力性强制性规定两种类型。管理性强制性规定是为了管理和处罚违反规定的行为，仅产生行政责任，不否认该行为在民商法上的效力，法律及行政法规没有明确规定违反此类规定将导致合同无效。效力性强制性规定则是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规定。据此，未取得产权的拆迁安置房买卖合同是否有效，取决于《城市房地产管理法》第三十八条规定是否属于效力性强制性规定。因为《城市房地产管理法》没有明确规定违反该条规定将导致房屋买卖合同无效，该规定的目的是规范房地产转让行为，而不是否定房屋买卖合同的效力，双方违反该条规定进行交易只对自身利益产生影响，并不会损害国家利益和社会公共利益。因此，《城市房地产管理法》第三十八条规定属于管理性强制性规定，违反该条规定并不导致房屋买卖合同无效，张老板的主张不能成立。合同无效情形法定明确，履约应诚实守信拆迁安置房的买卖双方作为完全民事行为能力人，在进行房屋买卖前要对交易的风险进行充分评估，一旦签订合同，就要按约定全面履行义务，随意毁约违反诚实信用原则，是得不到法律保护的。此外，我国《合同法》第五十二条明确规定了合同无效的情形：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。如果不符合这五种情形，就不能以合同无效为由毁约。
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承诺的安置房建不了 拆迁户六年没能回迁
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6年前，广州市荔湾区居民骆维文将自己的一套房屋交付拆迁，并获得了补偿款加改造奖励金。按照当年公告的安置补偿方案，他可以认购安置房进行回迁。但至今6年过去了，源溪地块的安置房项目因故未能启动导致他未能回迁，于是2015年，骆维文将拆迁方以违约为由告上法庭。
关注房产频道，获取最新资讯，【选房中心】买最笋的新房！一审法院判陈家祠绿化广场拆迁方承担“缔约过错责任”，补偿拆迁户损失15万，原告不服欲上诉6年前，广州市荔湾区居民骆维文为了配合陈家祠绿化广场的兴建，接受了拆迁方荔湾区建设和园林绿化局的动员，将自己位于中山七路陈家祠道一套56 .28平方米的房屋交付拆迁，获得了补偿款加改造奖励金共计8 7万余元。按照当年公告的安置补偿方案，拆迁户们还将可以认购位于南源街地区的源溪地块安置房进行回迁。但至今6年过去了，源溪地块的安置房项目因故未能启动，骆维文等拆迁户的回迁愿望落空。2015年，骆维文将拆迁方以违约为由告上法庭，要求解除当年的《拆迁补偿协议》，判令拆迁方赔偿房屋差价损失等157 .9万余元。荔湾区法院一审认定，原被告双方仅签订了《拆迁补偿协议》，对于源溪安置房认购问题有达成一致意见但未另行订立合同，没有对无房可认购的情况如何承担责任作出明确约定，因此原告的赔偿要求没有法律依据，但被告应承担“缔约过错责任”。荔湾区法院一审判决被告酌情补偿原告15万元。原告骆维文方面不服，目前拟向广州市中级人民法院提起上诉。配合拆迁回迁不成　要求赔偿百万损失位于广州市荔湾区中山七路陈家祠道9号的某房，是广州阿伯骆维文的祖屋。2010年4月，为了迎接亚运会，荔湾区建设和园林绿化局在此进行了征地拆迁以兴建陈家祠绿化广场。骆维文称，根据当年拆迁方发布的拆迁补偿安置方案，按时间签订拆迁协议并交出原址房屋的，除了可以获得一笔相应的拆迁补偿款、改造奖励金外，将来还可以获得位于荔湾区南源街地区的源溪地块安置房认购资格。安置房计划在日前建成并交付使用。在源溪地块安置房建成之后，被拆迁人须全额交回补偿款和改造奖励金进行回购安置房。如果拆迁人未能在建设期内交安置房给认购人，从拆迁公告发布之日起计第五年开始，所有认购人均可按季度领取临时安置补助费，标准调整为40元/平方米·月，发放至拆迁人发出入住通知之日止。骆维文称自己出于对政府项目的支持和安置房的期待，于日签订了《拆迁补偿协议书》，将位于陈家祠道的面积为56.28平方米的祖屋以67.5万元补偿价格(加上改造奖励金共计87万余元)交付拆迁。时至今日六年过去了，陈家祠广场绿化整治工程早已在2010年就顺利完工，骆维文等拆迁户多年来一直关注安置房的建设进度，但源溪地块安置房项目连拆迁都尚未启动，荔湾区建设和园林绿化局也不能对回迁时间做出承诺。2015年5月，骆维文以原定回迁目的无法实现，拆迁方已构成根本违约为由，向荔湾区法院起诉要求解除当年的《拆迁补偿协议》，并要求判令拆迁方赔偿不能回迁的房屋差价损失157.9万余元(根据源溪地块安置房市场价评估所得)，以及从日起的房屋使用费损失等内容。拆迁方：拆迁补偿协议已履行完毕本案被告方荔湾区建设和园林绿化局在一审中答辩称，该局与骆维文签订的拆迁补偿协议已经履行完毕，而该局拟就安置房买卖事宜订立的房屋买卖合同尚未成立，因此该局不存在违约行为，无需承担违约责任。该局未能交付源溪安置房，应当承担的是缔约方责任，而非违约责任。原告骆维文要求支付违约赔偿没有依据。为了弥补原告骆维文不能认购安置房的损失，该局愿意向原告提供西湾路地块的安置房，并给予原告认购优惠。荔湾区法院经审理查明，2010年4月，原被告双方的确就原告的房屋签订了《拆迁补偿协议》，被告方支付了相关补偿款项。在拆迁补偿协议书第一页右上角注有“认购证号007、第零零柒号”字样，并加盖有陈家祠社区居委会的公章。款项支付后，原告的房屋被依约拆除。另查，荔湾区源溪旧城改造项目修建性详细规划因在征询民意中没有被通过，建设单位无法如期申请用地，源溪旧城改造项目没有启动。审理期间，经原告骆维文方面申请评估，广州粤国房地产土地与资产评估公司出具4份评估报告。大致内容包括源溪地块一套面积81.908平方米的商品房，总价在240余万至270万左右，每平方米单价在2.9万元至3.3万元左右(根据层高、朝向不同具体价格有区别)。荔湾区建设和园林绿化局在庭审中提出，由于不存在源溪安置房，该局可提供西湾路安置房让原告骆维文选择认购。对此，原告骆维文不同意认购西湾路的安置房，并要求按评估价赔偿房屋差价损失157万余元。认定法院判决：被告酌情补偿原告15万元荔湾区法院经一审认为，原被告双方当年就拆迁补偿款、改造奖励金、临时安置费等签订的《拆迁补偿协议》合法有效。关于被告荔湾区建设和园林绿化局曾向原告表示可以认购源溪安置房的问题，双方就认购源溪安置房达成一致意见后，无就认购的具体内容另行订立合同，对于认购未能实现应如何承担责任既无作出约定，也无在拆迁补偿协议书中予以明确。双方约定的“认购证”属于单务合同，此单务合同行为不属于《拆迁补偿协议》的补充内容，其履行状况不应当作为变更《拆迁补偿协议》的条件。因此原告以被告未能兑现源溪安置房认购权利而要求解除《拆迁补偿协议》及要求被告赔偿房屋差价损失、房屋使用费是没有法律依据的。荔湾区法院称，根据交易习惯，双方应就房屋买卖另行订立明确各方权利义务和违约责任的书面合同，原告取得“认购证”的行为属于双方商定购买合同前的先合同行为。被告因无法兴建新楼房导致购房合同不能签订，原告“认购权”无法实现，对此被告应承担缔约过错责任。鉴于被告在确认原告享有认购源溪安置房优惠权利后，确实发生了源溪安置房的用地因民意等原因未获准使用的客观事由，在双方无约定无房可购责任承担方式的情况下，应根据被告作为拆迁人并非为己方利益而无法兑现承诺的实际情况，决定由被告酌情补偿原告15万元。
综上，荔湾区法院一审判决，荔湾区建设和园林绿化局自判决生效起10日内向原告骆维文支付15万元，驳回骆维文的全部诉讼请求。案件受理费和评估费由原告骆维文承担。原告骆维文方面不服一审判决，目前已就此案拟向广州中院提起上诉。骆维文的代理律师在上诉状中表示，当地居委加盖公章的“认购证”足以证实双方回迁协议的成立并生效。另外认购回迁房的内容没直接写进《拆迁补偿协议》是拆迁方所致。目前拆迁方无法提供源溪安置房供拆迁户认购，已经构成根本违约，理应承担违约赔偿责任。据悉，陈家祠绿化广场拆迁工程涉及回迁户共计51户。
本文来源：南方都市报
作者：吴笋林
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增值电信业务经营许可证B2-回迁房可以更名吗? 回迁房改名的方法
回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁民的房子;商品房就是由发展商自己出售的房子。回迁房，商品房都出房产证了，那交易都一样。没出房产证的，回迁民手持的是合同，那就买回迁房比较划算。那回迁房可以更名吗？今天，小编就和大家聊聊回迁房改名过户的问题。...
回迁房可以更名吗
《关于回迁房的法律法规》规定：
回迁房更名手续确实要的时间很长.办理回迁房房产证之前，开发商需要缴纳土地出让金和维修基金！而回迁房开发商并不怎么挣钱，所以一般都会拖延缴纳的时间到不能拖为止，将款项用于其他项目.过户么.你先去地税局交税，然后带上缴税凭证和双方身份证复印件和买卖契约（双方都要到场）以及以前的房产证复印件办理回迁房更名。
回迁房改名的方法
按照规定，回迁房办证时，应严格按照协议上的姓名进行确权办证，协议上的名字是谁，房屋确权时就应确权的谁的名下。
一、回迁房与商品房一样，都有房产证，有房产证的回迁房是可以上市交易的。没房产证的，回迁户手持的是购房合同，无法上市交易。
二、房产过户流程如下：
1、房产证过户不经过房地产中介的话，须把合同的条款和违约条款写清楚，签合同时须卖方房产证上面名字的当事人在场(如果是已婚得话，需要夫妻双方在场及签字，哪怕房产证上面只有一个人的名字)。
2、申请材料准备好后，须到房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。
3、房产过户的申请材料都交给房产局后，房产局会给予一个回执单，按照回执单上面说明的日期去缴纳税金，一般需要十五个工作日左右。
4、房产过户税金缴纳完毕后便可拿到房产证。
回迁房过户手续需要注意的问题：
1、购买回迁房购买者要承担很大的风险，购买回迁房一定要注意回迁房过户手续问题 。
2、如今回迁房的交易比例已在整个房产交易市场上占到一定的比例，这些回迁房总体分两种情况：一种是业主已经持有房产证，可以马上办理回迁房过户。另一种是业主只持有回迁协议，暂时不能办理回迁房过户。
3、业主手中只有发展商的回迁协议的，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管部门的认可。因此双方进行交易时，只能是在公证处做公证交易，待《房产证》出来后才能做真正的过户交易。
4、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：&下列房地产，不得转让：&&(六)未依法登记领取权属证书的&&&。该条真实的立法意图不在于禁止预售商品房的再转让，而在于方便行政管理，不属于合同效力取缔性规范。只要是出卖人有《拆迁协议》和《回迁证》，即取得对房屋的准所有权，有权对其所安置的房屋进行处分。因此，只要双方意思表示真实，不损害国家、集体或第三人利益，在取得《房地产证》之前，可以转让房屋，买卖双方签订的房地产买卖合同有效。
5、因此，买受人不能以回迁房未过户主张房屋买卖合同无效，为减少损失，在购买回迁房时，应当注意回迁房的过户问题。
总结：关于回迁房可以更名吗、回迁房改名的方法就为大家介绍到这里了，希望小编的努力可以帮助到你，如果大家还有什么不明白的地方可以在下方给小编留言哦，我们会尽快为您解答，齐家网将给大家提供更全、更详细、更新的资讯信息。
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购买协议改名的安置房
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1、协议的签订;2、过户时需缴纳相应的工本费、配图费，交易服务费、契税印花税，等各项税费。3、一定要注意的是：房款不能一次付清，可以约定先支付部分房款，待过户手续办妥后余款再付清。这一条非常关键。
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