商品房购买合同能否解除，解除购房合同的情形有哪些_百度知道
商品房购买合同能否解除，解除购房合同的情形有哪些
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您好，解除购房合同的情形包括：1、合同无效情形下的退房。合同无效有很多原因，在此不能一一细数，只能择实践中之大端进行分析。首先，违反法律和行政法规强制性规定的合同未经法律规定之效力补正，则合同确定、自始、当然无效。此情形下，可以要求退房。再次，土地不合法，可以要求退房。这种情况通常就是实践中经常提到的“小产权房”。根据我国相关的房地产经营法律以及土地管理的法律，房地产开发只能在二级土地市场进行操作，所用于开发的土地，必须是国有土地，在农地、集体土地上开发的“商品房”由于土地的原因会导致购房者后续的办证不能，而土地不合法也会导致其“合同”无效。因此，购房者可退房。2、根本违约情形下的退房。根本违约是违约行为中最为严重的形态，它直接导致合同相对方不能依据合同实现合同目的、取得期待利益，这种情况下，合同已经没有意义，法律允许解除。对此，我国合同法第九十四条作出了原则性规定。针对商品房买卖合同中的具体情况，最高法院对根本违约作出了细化规定，凡符合根本违约的商品房买卖合同允许解除。3、面积误差情形下的退房。关于面积误差的情形和合理误差值，不管是法律还是合同的示范文本，均予以了明确规定(但允许约定优先)。一般以3%作为合理误差的参照。以此为是否退房的条件。即：超过3%(无论是增加还是减少)购房者可以选择退房;没有超过3%一般是据实补算差价。至于具体的规则，合同文本中有详细的规定，购房者可以参阅合同作出判断。4、质量缺陷情形下的退房。此种情形主要是指房屋的主体结构或地基基础发生质量问题，导致房屋的安全问题。购房者可以要求退房。但是实践中这种情况一般不多见。因为工程质量是非常重要的一个方面，如果连工程质量都出了问题，那其他的问题也就都不是问题了。要注意的是实践中一般会出现房屋的渗漏、门窗开关问题、地面空鼓、墙皮脱落、抹灰不匀等问题，这些问题属于质量瑕疵，不属于质量缺陷，购房者不能以这些理由要求退房，但可以要求开发商维修，费用由开发商承担。如能给出详细信息，则可作出更为周详的回答。
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导读：保监会发出提示，在银行、邮政网点购买的一年期以上的人身保险产品均有犹豫期
保监会发出提示，在银行、邮政网点购买的一年期以上的人身产品均有犹豫期　　越来越多的人选择通过银行、邮政网点购买人身。这种方式能够使投保人较为便利地购买到满足自身需求的保险产品。但是，由于部分银行、邮政网点的保险销售人员对保险产品介绍和解释不充分，投保人对保险产品了解不够，也陆续发生了多起投诉和退保纠纷事件。中国保监会发近日发出提示，在银行、邮政网点购买人身保险时应当注意七点。　　1、核实所购买产品是否为保险产品　　通过银行、邮政网点销售的人身保险产品都具有风险保障和长期储蓄功能，部分产品还具有一定的投资功能。为避免错误地将保险产品当作银行储蓄、理财产品，要在购买之前核实销售人员推荐的产品是否为保险产品。尤其要注意部分销售人员以银行理财产品、银行存款、证券投资基金份额等其他金融产品的名义宣传销售保险产品的问题。　　2、认真阅读保险条款、产品说明书　　不要将销售人员出示的保险产品的广告等宣传资料视同为保险合同。根据《保险法》及中国保监会有关规定，购买保险产品，销售人员应当提供保险条款；购买分红、投连、万能等人身保险新型产品的，还应当由卖方提供的产品说明书和投保提示书，一定要认真阅读，并在投保单上抄录风险提示语句。　　3、分红、投连和万能保险收益不确定　　如果选择购买产品，请注意：只有当实际经营结果优于产品定价假设时才会分红。红利分配水平主要取决于保险公司实际经营成果。红利分配是不确定的，分红水平不能和银行存款利率进行直接比较。　　如果选择购买投资连结保险产品，请注意：投资连结保险可能收取初始费用、买入卖出差价、死亡风险保险费、保单管理费、资产管理费、手续费和退保费用。该保险产品的投资风险全部由投保人承担，可能存在投资收益为负的情况。　　如果选择购买万能保险产品，请注意：万能保险产品可能收取初始费用、死亡风险保险费、保单管理费、手续费和退保费用。万能保险产品设有最低保证利率，但最低保证利率和每月公布的结算利率仅针对投资账户中的资金，不能和银行存款利率进行直接比较。　　4、保单期间和缴费期间是俩概念　　在购买一年期以上人身保险产品时，请注意缴费期间和保单期间这两个不同概念。缴费期间是指需要缴纳保费的时间，一般为1年、3年、5年甚至更长期；保单期间是指合同成立至合同满期的时间，在银行销售的产品通常为5年及以上，直至终身。缴费期满后，保险合同不一定满期，若投保人退保则都会发生一定的损失。　　5、产品要符合自身需求和经济实力　　应当结合自身的经济状况和已有保险产品情况，选择适合自身需求的保险产品。可以选择一次性交纳保险费或者分期交费。如选择分期交纳保险费的，不按时交费可能会影响权益。为确保账户资金安全，建议选择转账方式交纳续期保险费。　　6、一年期以上人身险“犹豫期”内可退保　　在银行、邮政网点购买的一年期以上的人身保险产品均有犹豫期，这是指在签收保险合同之日起10日内的一段时期。　　犹豫期内，可以无条件解除保险合同，保险公司除扣除保单工本费以外，应当退还投保人所交纳的全部保费。但如果购买的是投资连结保险产品，并且选择在犹豫期内将保险费转入投资账户的，犹豫期内的投资损失将由投保人承担。　　超过犹豫期之后解除保险合同，保险公司将按照合同约定退还保单的现金价值，可能会有一定的损失。　　7、做好回访以确保自身权益　　为帮助投保人正确选择保险产品，根据中国保监会有关监管规定，保险公司应当在犹豫期内向购买一年期以上保险产品的客户进行电话回访。这是维护投保人权益的重要途径。建议投保人接到保险公司回访电话时，仔细听取回访人员的问题，如果电话回访了解到的情况和购买保险产品时销售人员介绍的情况不一致，请结合自身情况判断是否仍然继续持有此份保险合同。 & &&
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保险代理人最高法院公报案例:其他股东行使优先购买权致使股权转让协议终止履行,股权转让双方如何承担责任?
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最高法院公报案例:其他股东行使优先购买权致使股权转让协议终止履行,股权转让双方如何承担责任?
作者：唐青林 李舒 韩月单位：北京市安理律师事务所转载须在文首醒目注明作者和来源(侵权必究)编者按：我们将陆续推出100篇针对最高人民法院作出的公司法诉讼案例的分析解读。从败诉方角度深度剖析败诉原因，从他人的败诉中吸取教训、总结经验。正所谓“前事不忘后事之师”，作者希望通过系列败诉案例的解读，帮助公司股东、高管和公司法律顾问，从他人的血泪教训中不断总结与提高，避免掉进相同的“坑”里面。本公众号推出的百案评析系列即将集结在中国法制出版社出版，敬请关注。公报裁判要旨股权转让的双方在签订股权转让协议时，应当预见股权转让协议可能因其他股东行使优先权而终止但没有预见的，双方对合同的终止履行均有过错，一方当事人因准备合同履行及实际履行中产生的损失应由双方共同承担。案情简介一、日，华融公司与新奥特集团等签订《股权转让协议》，约定：新奥特集团等以不低于3亿元的价格收购华融公司持有的北广集团的全部股权。&二、同日，北广集团召开股东会，就上述收购事项进行决议。北广集团的另一股东电子公司未在相关决议上签章认可。并于9月23日，提起仲裁请求确认其所享有的优先购买权。&三、日，华融公司与新奥特集团等签订《关于股权转让相关问题的协议书》，约定：新奥特集团等于9月28日前交付股权转让款3亿元，若华融公司在仲裁中败诉，造成协议无法履行，新奥特集团不得追究其承担资金占有产生的利息责任等。&四、日，上述仲裁做出裁决，电子公司有权行使优先购买权。依据上述裁决，华融公司将其拟转让给华融公司的55%股权转让给了电子公司。&五、新奥特集团提起诉讼，请求判令华融公司赔偿因违反股权转让协议造成的损失。北京高院判决华融公司对合同目的不能实现负有责任，应酌情赔偿新奥特集团的损失。华融公司提起上诉，称其对不能履行股权转让协议无任何过错。最高法院认为，双方对合同无法履行均有过错，应各自承担50％的损失。败诉原因本案争议的焦点在于股权转让协议终止履行后，给一方当事人造成的损失如何承担。华融公司和新奥特集团在签订股权转让协议时，均知悉公司法规定的其他股东在同等条件下享有优先购买权，也知悉电子公司不放弃优先权的态度。双方在认为电子公司已丧失优先权的情况下签订了股权转让协议。后由于电子公司实际行使优先权的行为，最终导致本案股权转让协议终止履行。最高法院认为，由于华融公司与新奥特集团在签约时，应当预见该合同可能因电子公司行使优先权而终止，但没有预见，造成合同终止履行，对此双方均有过错。新奥特集团因准备合同履行及实际履行中产生的损失应由华融公司、新奥特集团各自承担50％。败诉教训、经验总结前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：&一、当事人在签订股权转让协议的过程中，应当充分考虑到其他股东享有的优先购买权对股权转让协议履行的影响。若其他股东行使优先购买权将导致股权转让协议无法履行，当事人可能因此承担融资损失，错失商业机会等。&二、转让协议中，应当明确约定双方的权利、义务、责任。若公司存在可能行使优先购买权的股东，还应考虑因其他股东行使优先购买权导致合同无法履行时，双方应如何承担因准备履行或实际履行转让协议而产生的损失。相关法律规定《合同法》　第九十一条　有下列情形之一的，合同的权利义务终止：(一)债务已经按照约定履行;(二)合同解除;(三)债务相互抵销;(四)债务人依法将标的物提存;(五)债权人免除债务;(六)债权债务同归于一人;(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。&《公司法》　第七十一条　有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。&以下为该案在法院审理阶段，判决书中“本院认为”就该问题的论述：现本案争议的焦点之一是，股权转让协议终止履行后，给新奥特集团造成的损失如何承担。华融公司和新奥特集团在签订股权转让协议时，均知悉公司法规定的其他股东在同等条件下享有优先购买权，也知悉电子公司不放弃优先权的态度。由于法律对股东行使优先权的方式、期限等没有明确规定，华融公司采取通知函的形式，限期电子公司行使优先权，逾期视为放弃。新奥特集团完全认同华融公司已经以此方式排除了电子公司行使优先权的权利。双方在认为电子公司已丧失优先权的情况下签订了股权转让协议。此后的仲裁裁决没有支持华融公司与新奥特集团在优先权问题上的判断，而裁决电子公司有权行使优先权。电子公司实际行使优先权的行为，最终导致本案股权转让协议终止履行。由于华融公司与新奥特集团在签约时，应当预见该合同可能因电子公司行使优先权而终止，但没有预见，造成合同终止履行，对此双方均有过错。新奥特集团因准备合同履行及实际履行中产生的损失应由华融公司、新奥特集团各自承担50％。原审认定华融公司的责任大于新奥特集团，与事实不符，本院应予纠正。华融公司认为其履行生效的仲裁裁决而无法继续履行与新奥特集团的股权转让协议，没有过错，不应承担新奥特集团的损失，其理由与事实不符，本院不予支持。华融公司以协议约定股权不能过户的风险由新奥特集团承担为由，要求不承担协议终止履行造成的损失，因华融公司与新奥特集团在协议中，只约定了股权迟延过户的风险，并没有约定不能过户风险的承担问题，故华融公司的该上诉理由也不能成立，本院不予支持。优先购买权是法律规定股东在同等条件下对其他股东拟对外转让的股份享有的优先购买的权利，是一种为保证有限责任公司的人合性而赋予股东的权利。优先权的规定并不是对拟转让股份的股东股权的限制或其自由转让股份的限制。电子公司依法行使优先权，并不能证明华融公司对其持有的股权不享有完全的、排他的权利。新奥特集团以华融公司违反协议约定为由，要求其承担全部赔偿责任的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。案件来源北京新奥特公司诉华融公司股权转让合同纠纷二审案[最高人民法院（2003）民二终字第143号]，《中华人民共和国最高人民法院公报》2005年第2期（总第100期）。作者简介唐青林律师、李舒律师，北京市安理律师事务所高级合伙人，从事法律工作十余年，实践经验丰富。专业论文曾发表在《最高人民法院民事审判指导与参考》及《法学研究》等。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉，参与办理的各类案件总金额累计达百亿元。领衔的专业律师团队专门办理来自全国各地的重大疑难复杂案件，团队“十大金刚”最低学位为硕士学位，全部毕业于清华大学、北京大学、中国人民大学、中国政法大学等著名高校，均取得法学专业博士或硕士学位，理论功底深厚，实践经验丰富。在北京大学出版社、中国法制出版社等出版《公司诉讼法律实务精解与百案评析》、《公司并购法律实务精解与百案评析》等法律专业著作十余部。团队深度耕耘的业务领域：公司法（含公司并购及公司控制权）、合同法、担保法、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。欢迎就文章所讨论的法律问题与我们联系深度探讨或咨询个案问题电话：010-邮箱：手机：186-（唐青林律师）185-（李舒律师）地址：北京市朝阳区东三环北路38号北京国际中心3号楼9层（来访请提前预约，否则恐无时间安排接待）重大疑难复杂案件研究中心常年面向全国征集疑难法律问题为了丰富研究素材，有效解决相关问题，重大疑难复杂案件研究中心常年征集疑难复杂案件，我们作为选题进行深入研究。我们在取得研究素材的同时，协助您解决棘手的问题。（1）要求提供的案件问题新颖、前沿或者案件系某个行业典型性、代表性的问题。（2）必须是面临纠纷或诉讼的真实案件。可以由当事个人或企业提供，也可以由代理律师提供。（3）专业领域： 公司法（公司并购重组、公司控制权争夺）、合同法、担保法、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。&（4）相关问题请发至：（5）我们承诺对征集到的疑难案件问题进行保密。延伸阅读：作者声明（一）本公号解读的判决文书案件事实纷繁复杂和证据较多、往往涉及多个法律焦点。为了写作和理解方便，我们可能仅选取某个具体角度、某个焦点问题进行解读和评析，难免挂一漏万。需要完整了解某个案件，请通过法院官方网站或其他渠道获取判决书原文进行研读。（二）与此同时，有些案件事实似乎相同的案件，却出现不一样甚至相反的判决结果，这可能是因为案件事实看似相同实际上却存在某些细微但关键的差别，也可能是最高法院根据社会发展的变化调整裁判规则和思路，甚至可能是法律法规本身出现了变化。判决书一旦做出就固化了，但是立法和司法实践是不断向前发展变化的。（三）我国不是判例法国家，除非是最高人民法院正式发布的指导性案例（根据《最高人民法院关于案例指导工作的规定》第七条规定， 最高人民法院发布的指导性案例，各级人民法院审判类似案例时应当参照），否则即使是最高法院的判决书也并不具有指导另案判决的法律效力。关注我们我们只专注公司法领域疑难复杂案件和公司法领域的权威判例及深度研究
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喜欢该文的人也喜欢1.298元/1年/1个账号2.主从账号方便管理3.集中开发票，方便报销古维连与钟泽伟商品房预售合同纠纷一审民事判决书关联公司：关联律所：相关法条：原告：古维连，女，日出生，汉族，户籍地址：广东省化州市河西街道办解放路43号。委托代理人：刘玉国，律师。委托代理人：黄涛，律师。原告：钟泽伟，男，日出生，汉族。法定代理人：古维连，女，日出生，汉族，系原告钟泽伟的母亲。法定代理人：钟文帮，男，日出生，汉族，系原告钟泽伟的父亲。委托代理人：刘玉国，律师。委托代理人：黄涛，律师。被告：黄玉霞，女，日出生，汉族，户籍地址：广州市花都区新华街新华村一队甘斗五巷10号。委托代理人：吴海滨，律师。委托代理人：贺楠，律师。被告：。法定代表人：姚坤金。委托代理人：吴海滨，律师。委托代理人：贺楠，律师。原告古维连、钟泽伟诉被告黄玉霞、房屋买卖合同纠纷一案，本院于日立案受理后，依法组成合议庭，于日公开开庭进行了审理，原告古维连（兼原告钟泽伟的法定代理人）及其委托代理人刘玉国、黄涛，被告黄玉霞、（以下简称新港公司）的共同委托代理人吴海滨、梅聪颖到庭参加诉讼。庭审结束后，原、被告双方均申请150日的庭外调解期进行协商。调解期届满，双方未能达成一致意见。因合议庭成员变动，本院于日依法组成合议庭再次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人刘玉国，被告黄玉霞、新港公司的共同委托代理人吴海滨、梅聪颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2009年12月初，原告开始收到被告通过报纸、宣传单、电话、短信等方式制作发布含“365天永不落幕交易会”、“空港展贸一新时代经济核心”、“每年60多场专题展销，吸引世界各地客商聚集，满足商家一年365天采购贸易需求，与每年只设展一个月的广交会形成优势互补”、“金融转汇中心、餐饮休闲中心、商务公寓、商务酒店、VIP登机通道”、“46权威协会联手”、“大型珠宝首饰、皮具及化妆品批发中心，有地铁出口，有机场免费穿梭巴士，在商铺前有商务酒店，有大型购物广场进驻，各国商会进驻等”内容的广告，推销位于广州市白云国际机场北出口与花都大道交汇处航空商住大厦商铺，原告前往被告的销售部，被告向原告出示一份多达6页印刷精美的宣传资料，被告大谈商铺的经营定位及有关配套设施，被告宣称成立“中国南方进出口商品交易中心”，共有二层，1000余个铺位。由于被告虚构了商铺非常好的发展前景，并向原告承诺采取售后返租形式将商铺做旺，售后将原告商铺租给他人，两年内按8％返租率向原告支付租金，也可以选择该笔租金在总价中一次性减除；被告承诺在返租期间加大广告投入，营造如宣传资料所述的完善的商业配套环境，确保在二年返租期满后第三年开始原告获得租金收入不低于返租期间的租金。正是基于被告这种销售方式及承诺，促使原告对实现商铺投资目的深信不疑。日，原告与被告签订商铺买卖合同，购买广州市白云国际机场北出口与花都大道交汇处航空商住大厦一层1113号商铺，合同约定建筑面积19.57平方米，套内建筑面积11.25平方米，因原、被告在《认购书》中确认商铺认购价为1073168元，从总房价款中一次性扣减两年返租期的租金，因此，该商铺总房价款为725000元，付款方式为定金及首期款365000元，余款360000元办理按揭贷款。合同签订后，原告按约定支付了定金及首期款365000元、公证费200元、律师费480元、办证税费22972元，总计388652元。被告承诺为原告办理按揭手续，但一直未向原告告知按揭进展情况。直到一年后的日，被告新港公司发函给原告，通知原告前往建行花都支行办理按揭手续。原告前往按揭银行，该按揭银行表示贷款利率要上浮50%，并且要购买5万元起的理财产品，原告当即指出按揭的条件苛刻，与被告当初所说的情况不符，超出原告承受能力。原告向被告提出其指定的按揭银行条件苛刻，被告未给出明确处理意见。原告随后多次前往商铺现场查看，发现被告在所谓的返租期间内，并未如销售时承诺那样开展招商，引进大型商场，引入商家开展经营更是迟迟未动；整个交易中心商铺根本未进行分割，整个市场是空的，根本谈不上经营。鉴于被告在返租期内不采取实质经营，可以预见两年后收铺时，原告的投资目的是难以实现的。原告与其他商铺业主向被告提出质疑，被告拒不正面回应，为此原告及其他商铺业主一起向广州市花都区政府、广州市国土资源和房屋管理局花都区分局、广州市工商行政管理局花都分局等部门信访，上述政府部门出具处理意见：要求被告向原告等业主说明情况，做出合理解释；被告表示不再催办按揭，对按揭尾款催收延期，撤回要求支付尾款的律师函。原告因此再无主动联系被告磋商按揭事宜。可见被告在没有实质经营的情况下，又无任何按揭信息反馈给原告，原告不支付商铺尾款是对履行合同行使不安抗辩权的行为，责任完全在于被告违约在先。所以原告不能办理按揭贷款的原因，不在原告，相反被告应负上全部责任。此后，被告依然只在意收款问题，根本无意实质经营商铺。原告购买的商铺仍未有人承租经营，仍未见被告有实质招商行为，且有关动工装修、出租使用的一点迹象都没有。基于种种不正常情况及商铺现状，原告对被告诚信、履约能力和原告已交付资金安全、商铺实际价值、前景等产生了极大的不安和担忧，原告委托律师于日向被告发出《关于广州市花都区航空商住大厦商铺买卖若干事宜的函》，函件提出有关产权、销售方式、按揭、配套、诚信履行合同及实现原告投资收益等方面质疑并要求被告进行合理答复和解决，但被告未予明确答复及解决。依此情形，原告签订《商铺买卖合同》的目的将完全落空。日，原告向被告发出《关于解除广州市花都区航空商住大厦商铺买卖合同的函》，提出解除《商铺买卖合同》，要求被告退还原告已缴纳的各款项。综上所述，原告实实在在掉进被告精心设计和布置的销售陷阱中。被告利用其在商业房产销售、策划的优势，并利用原告没有任何经验，通过极大虚高商铺价值，按售后返租回报进行房价折抵，使原告误以为商铺实际已出租且租金非常丰厚，使原告产生购买即获利，且预期回报仍十分丰厚，商铺价值十分之高的错觉；同时被告结合其在销售现场设计制造的夸张、狂热的抢购假象，使原告在没有任何思考空隙，没有任何协商情况下下定并相继签订认购书、商铺买卖合同，对原告极不公平且损害了原告权益；合同签订后被告又无实质履行合同，不能兑现其承诺，导致原告的合同目的无法实现。据此，原告请求法院判令：1、确认原告于日发出的《关于解除广州市花都区航空商住大厦商铺买卖合同的函》合法有效，原、被告之间的《商铺买卖合同》已于日解除。2、被告立即向原告退还已交的房款365000元、公证费200元、律师费480元、办证税费22972元，合计388652元，并赔偿原告相应利息损失（利息以388652元为本金，从日起计至被告退还款项之日止，按中国人民银行同期逾期贷款利率标准计算）。被告黄玉霞、新港公司辩称：一、在本案中，被告不存在任何过错，原告无权要求解除合同，其单方解除合同的行为应属无效。首先，双方签订的《商铺买卖合同》能体现双方的真实意思表示，是合法有效的，双方均应按合同的约定履行各自义务。合同签订后，被告作为涉案商铺的出卖人，已按合同的约定全面履行了合同义务，其中包括告知、通知原告以及协助原告办理按揭贷款手续，将涉案商铺交付给原告使用，并为原告办理了相应的产权过户手续等。在合同履行过程中，被告不存在任何过错。另根据双方在《商铺买卖合同》中的约定，原告除应支付首期购房款之外，其应在接出卖人通知后，在合同约定的时间内办理相关按揭贷款手续，如因买受人原因导致无法办理按揭贷款的，买受人须在收到银行或出卖人电话或书面通知后以一次性付款的方式向被告付清余下款项，但原告直至今日仍拒绝按合同的约定全面履行相应的付款义务，其行为已构成违约，因此，原告无权要求解除合同。根据《合同法》的有关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当全面按约定履行各自义务，不得擅自变更或解除合同。当事人签订合同的目的并不是为了随时要解除合同，而是为了促成交易成功。对于一个合同法律关系来说，解除合同无疑是最为严厉最为极端的措施，如果合同可以任意解除，市场交易的稳定如何保障？况且涉案房屋现已登记在原告名下，原告签订《商铺买卖合同》的目的已告实现，双方的合同法律关系已趋于稳定，涉案的《商铺买卖合同》更不适宜被解除。其次，原告要求解除合同的依据不符合双方的约定，也不符合法律规定的解除合同的条件。从双方签订的《商铺买卖合同》的内容来看，双方就合同解除进行了具体明确的约定，但在本案，原告要求解除合同的依据不符合双方约定解除的情形，同时，原告要求解除合同的依据也不符合《合同法》及相关法律、司法解释规定的情形。因此，原告关于要求解除合同的诉讼请求既不符合约定，也不符合法律规定的情形，是没有任何依据的。再次，原告购买的是商铺，涉及金额较大，且属于投资行为，其作为买受人，在购买商铺前，已就涉案商铺的市场价值以及市场投资风险进行过相应的考量。在签订《商铺买卖合同》前，被告及其委托代理人（即被告新港公司）已将涉案商铺的信息详尽告知原告，而且关于涉案商铺房产信息，包括商铺产权人、面积、使用期限、是否存在抵押等在内的信息均由行政主管部门备案及公示，原告也正是基于对上述房屋信息的全面了解并认可后，才选择向被告购买涉案商铺的。最后，被告将涉案商铺交付给原告后，原告已出租或委托案外人经营管理该涉案商铺，并已收取了相应的租金。事实上，原告已经在处分该商铺，如果解除合同，不仅会损害被告的合法权益，趋于稳定的合同法律关系也将会被打破，造成双方权利义务关系处于不确定状态，影响市场交易秩序的稳定。综上，原告的违约行为已造成被告的经济损失，其不仅无权要求解除合同，也无权向被告主张损失；同时，被告除了有权向原告追偿相关款项外，还有权追究原告的违约责任，被告依法向原告追讨债权的行为理应得到法律的支持和保护。二、关于原告在诉状中提到的虚假宣传的问题不是事实。首先，被告在出售涉案房屋过程中从来没有就合同约定内容以外的内容对原告作出任何具体的要约或明确的承诺，也没有向原告作出将商场“做旺”的承诺，更没有承诺或保证原告第三年后获得租金不低于前两年。其次，即使根据原告提供的宣传资料，其宣传内容也并没有对涉案的房屋规划范围内的商业配套设施作任何具体、明确的承诺。该宣传内容并不构成涉案房屋买卖的要约，不具备合同的约束力，况且，宣传资料上已明确注明是“本宣传资料中的图文仅供参考。”三、关于原告在诉状中提到的按揭贷款的问题，被告不存在任何过错。首先，关于按揭贷款的约定，符合双方的真实意思表示。双方之所以在合同中约定以按揭贷款的方式付款，是基于买受人的申请，被告黄玉霞作为出卖人同意原告选择按揭贷款支付购房款，也正是基于对原告意思表示的尊重，但被告只是房屋买卖合同中的出卖方，被告既非银行，也非其他按揭贷款机构，被告同意原告以按揭贷款的方式支付购房款，并不意味着原告必然具备按揭贷款的条件。其次，就按揭贷款而言，从法律上来讲，实际上是原告与银行以及按揭贷款的中介机构之间的关系，即使根据《商铺买卖合同》中的约定，被告也只是受原告委托，协助原告办理相关的手续。至于按揭贷款的申请是否获银行批准，完全由银行和原告决定，完全与被告无关。在按揭银行作出不予贷款通知后，原告不仅拒绝按合同约定以一次性付款的方式付款，也未通过其他方式支付余下购房款，甚至有部分同案的业主在按揭银行同意贷款的情形下，拒绝办理相应的按揭贷款手续。再次，国家政策的调整以及各业主自身的信用额度，是按揭贷款申请会否获批准根本原因，关于原告提到的商铺经营的原因导致银行方面认为“放款风险高”的说法是没有依据的，原告也没有提供相应的证据予以证实。另从总体上来看，商场大部分符合条件的业主都已经获得银行方批准，这也足以证实被告的上述观点。四、至于原告提到的，其不履行付款义务是在行使不安抗辩权的说法是没有依据的。所谓的不安抗辩权的行使，是指当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有履行或者没有提供担保之前，有权中止合同履行的权利。首先，原告提到的经营问题与其应当履行的付款义务之间不存在先后履行的顺序；其次，根据《商铺买卖合同》的内容，不仅没有约定被告负责招商引资或履行涉案商铺经营的义务，更没有约定被告必须将商铺“做旺”。因此，原告拒绝履行付款义务的行为不符合法律规定的当事人有权行使不安抗辩权的条件，被告不认可原告上述单方陈述，原告也没有提供相应的证据予以证实。五、关于原告多次提到的“其投资目的无法实现”的说法是没有依据的。首先，被告已完全履行了合同约定的义务，涉案商铺登记在原告名下后，原告签订《商铺买卖合同》时的合同目的已经实现。其次，原告混淆了合同目的与投资目的的区别。原告所提到的投资目的，是指原告订立合同时的内心起因，注意，是内心的起因，作为相对人的被告是无法知悉的。通常情况下，买卖合同中买方购买物品的动机即内心起因是不尽相同的，买方动机复杂多样，合同一方当事人的内心想法并不当然构成合同目的。如果当事人希望其内心起因转化为合同的目的，当事人一方就应当向合同相对方予以明示，在对方当事人知悉并合意的情况下，订立合同的动机才转化为合同的目的。换而言之，原告签订合同的合同目的是获取涉案商铺的所有权，至于原告在购买商铺前是想获取涉案商铺的所有权后用于经营还是用作他用，与被告无关，被告也无权干涉。再次，投资有风险，这是众所周知的事实。原告购买的是商铺，属于投资行为。商场商铺的经营周期本身就比较长，投资盈利也需要较长的时间，现在的经营状况并不代表原告的投资必然是失败的。即使原告的投资最终失败，也不能因此而加重被告的合同义务，将责任归咎于被告，这对被告来说，是不公平的。另外，即使根据原告提交的证据材料，原告知道或者应当知道解除事由发生的时间也应该是月份，根据相关法律及司法解释的有关规定，超过一年除斥时间行使解除权的，不应得到法律的支持。原告至2012年9月才行使合同解除权，被告也不认可原告行使合同解除权的行为。因此，原告行使合同解除权的行为无效。综上所述，请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：被告新港公司是位于广州市花都区花东镇中国南方进出口商品交易中心所在楼盘的开发商，也是被告黄玉霞的保证人及受委托人，受被告黄玉霞和案外人李金松等人的委托代为出售被告黄玉霞和案外人李金松等人在广州市花都区花东镇的中国南方进出口商品交易中心的商铺及出售该中心内属其所有的商铺。为推销商铺，被告新港公司通过派发宣传单及刊登广告的方式宣传、推介位于广州市花都区花东镇的中国南方进出口商品交易中心的商铺。日，原告（认购方）与被告黄玉霞（出售方）、新港公司签订《【中国南方进出口商品交易中心】商铺认购书》，约定认购方自愿认购广州市花都区花都大道与机场北出口交汇处【中国南方进出口商品交易中心】D1层113号商铺，该物业建筑面积19.57平方米，套内建筑面积11.25平方米，该物业用途为商业，于日前交付使用。物业总价款为1073168元，付款方式：商业按揭款优惠折扣特惠价减两年租金。认购价为725000元。认购方须于日前，持本《认购书》、……，并带备首期价款及购铺税费到发展商指定地点与出售方签署《商铺买卖合同》。其他约定：双方同意由出售方指定单位与认购方签署《租赁及委托经营管理合同》，另行约定双方的权利义务。《【中国南方进出口商品交易中心】商铺认购书》签订当日，原告向被告新港公司支付定金20000元。日，原告（买受人）与被告黄玉霞（出卖人）、新港公司（卖方委托代理人及保证人）签订《商铺买卖合同》，约定买受人所购的商铺位于广州市白云国际机场北出口与花都大道交汇处航空商住大厦（R1-R4栋、R1A-R3A栋）首层1113号铺（以政府相关部门批准的最终地址为准），该商铺建筑面积19.57平方米，其中套内建筑面积11.25平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积8.32平方米。计价方式与价款：该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为725000元。付款方式及期限：日前支付全部房价款的51%（含定金），计365000元。余下房价款360000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号。备注：1、买受人接出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需的按揭资料，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任。2、银行审批的贷款与申请贷款额度之间的差额，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后15天内以现金支付；逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任。3、如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款的，买受人须在收到银行或出卖人的电话或书面通知后15日内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部价款；逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任。买受人逾期付款的违约责任（第五条）：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间长短，分别处理（即下列两点不合并执行）。（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除本合同。若出卖人选择解除本合同的，出卖人可将买受人已付房价款作为违约金没收，且购房定金亦不予退回。若出卖人选择继续履行本合同，本合同继续履行，按本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金。商铺使用权约定（第六条）：该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至日止，出卖人委托广州福地商务有限公司行使该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，买受人不得干涉。商铺使用权交接（第七条）：出卖人应当于日前，以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续。买受人负有积极配合出卖人办理该商铺交接的义务，并配合该商铺商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。日前交付使用的商铺，会因整体原因而未能按合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺的交接手续；出卖人对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于日前按本合同约定的装修标准，将该商铺交付买受人使用。商铺交付（第八条）：出卖人应于日前，将符合合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日起开始正式行使该商铺的使用权及收益权。产权证的办理（十四条）：本合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向广州市花都区房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。在此情况下，买受人应当在收到出卖人书面通知后5个工作日内向出卖人提供房地产登记机构要求的需买受人提供的证件资料。买受人同意委托并授权出卖人或出卖人指定的代理人代其到产权登记部门办理该商品房的产权登记手续及申领房地产权证。若买受人选择按揭付款方式的，则在出卖人申领《房地产权证》后，出卖人将其直接交付给买受人的按揭银行，亦视为出卖人将《房地产权证》交付买受人。买受人须在申请办理房地产权证手续前，向出卖人提供所需资料及交清全额房价款、违约金（如有）、与政府规定缴纳的税项和费用，因买受人未提供或延迟提供所需资料及未支付或延迟支付上述款项、税费导致出卖人不能或延迟办理产权登记或《房地产权证》的，视为买受人未履行办理产权证的相关义务，由此产生的责任全部由买受人承担，出卖人办理《房地产权证》的时间相应顺延。保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任。此外，合同还对买卖双方的其他权利义务进行了约定。合同签订的同时，原告办理了公证委托，委托黄静花、毕桂甜代为办理涉案房屋的各项手续及签署有关文件，并与广州福地商务有限公司约定由该公司承租原告的涉案商铺。《商铺买卖合同》及附件签订当日，原告向被告新港公司支付首期款345000元、公证费200元、办证税费22972元，向国浩律师集团（广州）事务所支付律师费480元。日，原告（乙方）与被告新港公司（甲方）签订《航空商住大厦商铺交接确认书》，内容为：“移交方（甲方）：广州新港机场实业有限公司。接收方（乙方）：古维连、钟泽伟。交接物业编号：首层1113号铺。为保证商场的正常经营，甲乙双方在签署《商铺买卖合同》时已对本次商铺交接进行了相关约定，乙方负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并配合商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按《商铺买卖合同》约定的装修标准进行装修，乙方不得以装修标准问题为由拒绝办理商铺交接手续；甲方对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于日前按《商铺买卖合同》约定的装修标准，将该商铺交付买受人使用。甲方承诺在日监督经营管理公司，按以下装修标准将商铺交付乙方使用。地面：水泥压光。供电：独立电表及配电箱。间隔：轻钢龙骨石膏板间隔。门面：豪华卷闸。”日，被告新港公司以快递方式向原告寄发《关于办理按揭手续的通知》，内容为：“古维连、钟泽伟（先生／小姐）：我司就阁下未办理购买广州白云机场北出口空港大道1号1113号铺（下称“该商铺”）的按揭手续事宜，通知如下：根据《商铺买卖合同》的约定，阁下选择按揭付款的方式支付剩余房款人民币￥360000元，阁下应自我司发出通知（电话通知或书面通知）的3天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续。因此，我司现敦请阁下于日至日间（7月3日银行休息日）带齐按揭所需资料到广州市花都区新华街紫薇路骏威锦东花园B区35-38号中国建设银行股份有限公司广州花都支行办理按揭手续，有配偶的请携同配偶一起前往办理按揭手续（烦请提前与办理按揭人员电话联系落实，以免浪费您的宝贵时间。按揭联系人员电话详见附件）如由于阁下的原因未能在上述期限办理银行按揭手续我公司将依照按合同第五条第2点约定追究阁下逾期付款的违约责任。若阁下要求将付款方式转为一次性付款的，请于日前到我司律师事务处办理补充协议补签手续，否则我司将视您的付款方式按原合同付款方式处理。”原告接通知后，前往办理按揭银行办理按揭贷款，但原告以按揭的条件苛刻为由，拒绝办理贷款申请手续。合同履行期间，被告按约定的装修标准对涉案场地的商铺进行装饰装修。在房管部门向被告黄玉霞核发涉案商铺的房地产权证后，被告黄玉霞与原告的公证委托人向房管部门递件办理了涉案商铺的过户登记手续，由被告代原告向有关部门缴交涉案房屋办理交易过户应缴交的税费。日，广州市国土资源和房屋管理局核发了权属人为原告的涉案商铺的房地产共有权证，该房地产权证载明涉案商铺的建筑面积为19.85平方米，附记注明向黄玉霞购买。另查明：购买了中国南方进出口商品交易中心商铺的张玉欢等人认为与广州福地商务有限公司签订《租赁协议》返租商铺后，广州福地商务有限公司并没有实质经营，因此先后向有关政府部门投诉并提出诉求，相关政府部门亦对张玉欢等人提出的信访意见进行了答复。日，原告等人委托律师向被告新港公司发出《关于广州市花都区航空商住大厦商铺买卖若干事宜的函》，对第三人就出售商铺权利暨合法性、商铺出售方式、合同条款及收款方面、按揭方面、在签订合同后是否诚信履行、房产证办理等提出质问。被告等人对第三人的回复不满意。随后，原告等人于日委托代理律师以快递方式向被告新港公司的通信地址发出《关于解除广州市花都区航空商住大厦商铺买卖合同的函》，认为被告黄玉霞、新港公司在《商铺买卖合同》签订及履行过程中存在诸多问题，对被告黄玉霞、新港公司的资信和履约能力产生严重质疑。具体在被告黄玉霞、新港公司在商铺销售过程中存在商业欺诈；按揭方面当初承诺定会成功办妥按揭，但被告黄玉霞、新港公司只将责任推给原告；就商铺尾数向广州市花都区政府、广州市国土资源和房屋管理局花都区分局表示不再进行催办，承诺将商铺做旺；被告黄玉霞、新港公司签订合同后未诚信履行合同，导致原告的合同目的无法实现；原告已完全丧失对被告新港公司继续履行合同的信心等为由，提出自被告黄玉霞、新港公司收到函件之日起解除，并要求被告黄玉霞、新港公司退还原告等人已缴纳的款项，被告新港公司与被告黄玉霞承担连带退款责任。日，被告新港公司收到该信函，但表示不同意解除合同。此后，被告新港公司向本院提起相关诉讼。本院认为：原告与被告黄玉霞、新港公司签订的《【中国南方进出口商品交易中心】商铺认购书》、《商铺买卖合同》是各方当事人的真实意思的表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应依约履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因此，根据上述法律的规定，合同的解除必须具备约定或法定解除条件，也就是合同解除权的行使须以解除权成就为前提，且解除合同的行为应当符合法律规定的程序。本案中，被告新港公司在商铺销售过程中进行广告宣传系营销的促销手续，广告内容仅构成要约邀请，而不构成要约，并不成为合同的内容。原告明知购买商铺属于风险性较高的投资行为，作为理性的投资人，原告应对宣传广告中所包含的不确定性及不确定性所带来的经营风险存在合理预期，故被告新港公司的宣传不足以构成商业欺诈，因此而产生的风险应由购买人自行承担。原告主张被告黄玉霞、新港公司利用其在商业房产销售、策划的优势，利用原告没有任何经验，通过极大虚高商铺价值，售后返租期不采取实质经营，商铺未做旺及按揭条件苛刻等理由提出解除合同，并不成为法定或合同约定解除合同的条件。原告与被告黄玉霞、新港公司在履行买卖合同过程中，原告未按约定支付购房余款，因此原告未征得被告的同意无权单方解除合同，故原告于日发出《关于广州市花都区航空商住大厦商铺买卖若干事宜的函》不发生合同解除的效力，原告要求确认《商铺买卖合同》已于日解除的请求，本院不予支持。因合同并未解除，原告要求被告黄玉霞、新港公司返还已付的购房款365000元并赔偿利息损失的请求，理由不成立，本院不予支持。同理，公证费200元和办证税费22972元是原告为办理公证委托和办理房地产权证而由被告新港公司代收的费用，属代收代支，且该费用已经发生；律师费480元是原告向律师事务所支付，并非被告收取。因合同并未解除，原告要求被告黄玉霞、新港公司返还公证费200元、律师费480元、办证税费22972元并支付该费用的利息损失的请求，理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告古维连、钟泽伟的诉讼请求。案件受理费7129.78元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审　判　长　　邵演杨代理审判员　　袁　贞人民陪审员　　刘雄燕二〇一三年九月三日书　记　员　　陈佩勤林婉玲张苑婷王雷置顶反馈APP微信天眼查公众账号下载天眼查APP电&&&&&&&话 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