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购房陷阱多令人防不胜防 律师教你购房十大绝招
来源：江南都市报
　　当前商品房销售过程中，陷阱多多，风险多多，令人防不胜防，很多购房者深感无奈，不知所措。近日，记者整理了一些精通业务的律师提出的维护购房者权益，避开购房陷阱的十大绝招。
　　一、查验对方身份
　　签订购房合同之前，要明确商品房真正的产权人是谁，它是购房合同的主体。法律规定不具备主体资格的人签订购房合同是无效的，所以，合同的出卖人应当是该楼盘的开发商。如果开发商委托中介机构签约，该中介机构应当具有相应资质和经营资格，并有开发商出具的授权委托书，才具备签约的资格。
　　二、审查有效证书
　　商品房预售和销售必须应当具备"五证"，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》、《商品房预售许可证》或者《商品房销售许可证》。尤其是《商品房预售许可证》，它是购房者必须审查的最重要的文件。缺少上述文件，则该商品房不具备销售条件。
　　三、确保买卖安全
　　除了具备上述"五证"之外，法律规定，被查封、被抵押和已销售而未经原买受人同意的商品房是不能销售的，否则，买受人则面临巨大的风险，直至财房两空。所以，在购房前应当到有关部门查清所购商品房是否已被查封、被抵押或者已被销售，以确保交易安全。
　　四、约定定金规则
　　目前商品房买卖的通常做法是购房者买房时先签订认购书并且支付定金，然后才签订购房合同。由于购房者事前没看到合同，在签约与不签约之间陷入两难境地：不签吧，担心定金被没收；签吧，合同中陷阱多多。因此，建议购房者采取以下办法：1、在审查购房合同，确认没有问题之后才交定金。2、不签认购书，直接签订购房合同同时支付定金。3、在认购书中写明如果双方就商品房买卖合同协商不成，出卖人必须向买受人退还定金。
　　五、完善合同条款
　　现在的购房合同是由国土房管局印制的标准合同，相当一部分内容已经用铅字印制好了，另一部分留空白，由双方当事人协商一致后填写。建议购房者认真仔细地阅读、审查合同的每一条款，并做好以下工作：1、对标准合同印制好的内容，一般不作很大修改，但并非不能修改，只要当事人认为不合理，就有权修改。2、对于标准合同已印制好的选择性条款，购房者可以根据自己的实际情况选择对自己最有利的约定。3、对于空白部分，不能由出卖人预先填好内容，然后要求买受人全盘接受，因为这是非常不合理的。正确的做法应当是双方当事人就合同的每一条款协商一致。4、对于双方不能协商一致的条款，应当做好记录，由双方签字确认，这是双方不能协商一致的书面凭证，如果买卖不成，购房者可据此索回定金和已付房款。
　　至于合同约定的付款方式，目前购房者通常采取按揭、分期付款的方式来支付房款。如果采取的是现金支付方式，建议购房者尽量减少首期房款的金额，待办理商品房备案登记手续之后，再支付大部分房款，同时留一部分购房款待办妥房产证后支付，这才能最大限度的保护自身的权益。如果采取的是按揭付款方式，为了防止购房者办不了按揭贷款而买不了房子，而且连定金和首期都退不了，建议购房者在付款方式和期限中写明："如果未能订立按揭贷款合同的：1、合同继续履行，但买受人和出卖人双方需另行签订付款协议；2、因当事人一方原因未能订立按揭贷款合同的，另一方可以请求解除合同和赔偿损失；3、因不可归责于当事人双方的事由，双方均可以请求解除合同，出卖人应当将已经收受的购房款本金或者定金返还给买受人，并按银行同期贷款利率支付相应的利息。"
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2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
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“律师大讲堂”第3期：迟迟没有购房合同怎么办
来源：乐山新浪乐居
&&导语：房子在我们生活中的重要性是不言而喻的，而关于房产的法律知识大家知道多少呢？为了给广大网友普及房产法律法规知识，尽量避免房产、置业纠纷，减少经济损失，乐山乐居特别策划#律师大讲堂#栏目，特邀四川创实律师事务所肖斌律师为网友解答各种与房屋相关的疑问。
&&乐山新浪乐居讯(编辑 蒲晓君)关于房产交易的问题可谓各种各样，因为涉及交易金额巨大，所以大家在买房时一定多方考虑，对房子的质量也要进行充分的考察，买之前最好征求一下亲朋好友或有经验的人的意见，切不可草率做出决定，以避免不必要的经济损失和纠纷。在本栏目中，肖律师将根据大家提出的，包括买房，卖房、物业，房产分割等方面的问题进行详细解读和解答。
&&本期网友的问题主要涉及购房合同，详情如下。
&&乐居网友：
&&请问，购买房子时交了首付款却迟迟不给正式合同，这个算不算违法行为呢？有首付款收据。但是售楼部称，由于银行正在核实贷款资格，所以开发商要压着业主合同不给。有这个说法么？银行审核需要多少时间呢？没有拿到正式合同？只有缴费发票这样有法律保障么？
&&肖斌律师答复：
&&你和开发商的购房合同已经签订了吗？你说的不给正式合同，是指购房合同还是按揭贷款合同？如是购房合同，因需要到房管局备案，这个备案是需要一定时间的，具体可以参考合同最后一条，需30天左右。
&&如是贷款合同，则需要银行审核通过你是否具备贷款资格，这个就不是开发商说压就压的了，开发商比你还急。关于发票问题，如果你已经签订购房合同，因为现在签订合同需要在房管局网上签约，所以，即使你没有拿到合同文本，你也可以登陆房管局网站查询，而发票，则是证明你已经履行付款义务的依据！ 希望对你有所帮助。
&&肖律师提醒：希望大家在提问时，尽可能详细地阐述问题。比如本期这位网友，表示已经交首付款，是否签订了协议书呢？希望大家注意一下，问题越详尽，答复才越有针对性。
&&#律师大讲堂#参与方式：
&&1.通过论坛参与：发布论坛帖，在标题上注明&法律咨询&字样。
&&2.通过微博参与：发微博咨询并@乐山乐居。
&&3.通过QQ参与，加QQ并注明法律咨询。说明自己的问题便可。
&&律师简介：
&&肖斌律师，毕业于西南政法大学经济贸易法学院，系四川创实律师事务所专职律师。擅长领域：房地产相关(包括土地、房产、建筑、物业)、劳动争议、人身损害赔偿、交通事故、合同纠纷处理、婚姻家庭继承纠纷等，并熟悉企业法律顾问、各类民商事仲裁、诉讼与非诉讼业务。其中，由其对房地产相关业务尤为熟悉，曾在领地集团乐山分公司担任专职企业法务近7年，独立或合办该公司相关诉讼、仲裁、非诉讼案件上百起。执业至今，曾先后担任过多家企业法律顾问，代理过多起诉讼与非诉讼案件，具有丰富的办案经验。
&&肖斌律师秉承&忠、勤、智、信&的执业理念，贯彻&依法辩区直、仗义论是非&的执业思想，愿竭诚为您提供优质的诉讼或非诉讼的法律服务，诚心为您排忧解难，衷心祝您事业发达、更上一层楼！地址：市中区时代广场世贸中心13楼。
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2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
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买房5万定金难退回律师：购房人若不履约难退定金
人民网本地站
“交钱容易，退钱怎么这么难！”昨日，市民伍彩云为了5万元定金的事再次来到长沙县食品药品工商质量监督管理局江背监管所参加调解。上月底，她在长沙县江背镇一处名为“梅花雅庭”的楼盘签下认购书，并交了5万元作为定金。“后来回家跟我老公商量，他不同意买这套房子，而按照长沙房产新政，我并没有购房资格。开发商未对我的购房资格进行确认，他们是不是也要承担责任？”伍彩云感到很无助，现在她只想拿回这5万元定金。定金交完，想退回遭拒伍彩云告诉记者，昨日是她第四次到梅花雅庭楼盘。“我在其他楼盘看完房出来，有置业顾问带我去梅花雅庭看看，就跟着他们去了。第二次来看房时，置业顾问说交钱算诚意金，后来又说诚意金和定金其实没区别，稀里糊涂我就交了5万元定金。”12月7日，伍彩云与销售方在江背监管所进行协商无果后，昨日到此进行调解。“我们于12月5日接到了伍女士拨打12315进行投诉。”江背监管所所长毛先念介绍，接到投诉后，他们通常会组织双方自行协商，协商无果的消费者协会参与调解，当事人双方还可以申请司法仲裁或向法院起诉来解决消费纠纷。经过昨日的调解，双方仍未达成一致——伍彩云认为认购书签的是自己的名字，自己无购房资格，丈夫又不同意买房，地产商就必须退款；楼盘代理商联盈地产楼盘营销总监则认为买方应履行合同，定金依照合同是不能退还的。“楼盘周边并不像广告宣传页上所述有那么多配套，我认为卖方存在虚假宣传行为。”生活工作不便、缺乏理想的教育资源配套等是伍彩云想退定金的主要原因。对此，毛先念表示，卖方是否存在虚假宣传或其他违法行为将由工商部门进行调查核实。“此前，置业顾问告诉我定金可以退，他们向开发商湖南万物生商业广场有限公司相关负责人递交了申请，但是后来这份申请被卡住了，退定金的事情也没了下文。”伍彩云坚信，未对她的购房资格进行审核，属于卖方原因，定金应退。
期待您的热评& &律师建议：借名买房风险大 购房者需谨慎律师建议：借名买房风险大 购房者需谨慎日来源：兰州晨报责任编辑：shuizhenmei新华网甘肃频道消息&在我国，有些不具备购买经济适用房、两限房的人以他人名义购房，还有一些已经拥有住房的居民为规避“限购令”，或为防露富等原因以他人名义购买房屋。然而，随着近几年房屋价格大幅上涨，因借名买房引发的纠纷也层出不穷。案例1：借名买房，结果鸡飞蛋打2005年，因无购买经适房资格，梁先生决定借何先生之名购买北京市丰台区一套房屋，并向银行贷款47万元，房产证上落上了何先生的姓名。2010年，梁先生诉至法院称自己是房屋实际买受人，何先生仅是名义上的产权人，请求确认房屋归其所有。而何先生称，房产是他以按揭贷款购买并已取得产权证，产权人是自己。梁先生向法庭提交了一份他委托何先生以个人名义签订房屋买卖合同的协议书，经鉴定协议上的签名并非何先生书写；梁先生还称自己支付了房屋首付款及银行贷款，但又不能提供证据。2011年，梁先生要求确认房屋归其所有的诉讼因证据不足被法院驳回。上诉后，二审维持原判。2012年11月，梁先生不服终审判决向北京市丰台区检察院提出监督申请。检方审查认为，虽然梁先生称是借用他人名义购买房屋，但就借名购房达成书面协议的事实，证据不足，法院认定事实清楚，适用法律正确，不予支持监督申请。案例2：以儿子名义购房，一家人闹上法庭北京的李先生和阎女士结婚后承租了李先生单位的公房。2004年，李先生承租的公房遭遇拆迁，拆迁安置的其中一套房屋位于西城区，应由李先生购买，但因李先生年龄较大，无法办理银行贷款。夫妻二人商定后决定以儿子小李的名义购房并办理贷款手续。2005年5月，北京某地产公司与小李签订北京市西城区危旧房改造拆迁就地安置协议，协议载明的购房人为小李，承租人为李先生。后小李与银行签订贷款协议，但房屋首付款及大部分贷款均由其父母支付。2010年，小李诉至法院要求父母腾房，被法院判决驳回。2011年小李再次将父母告上法庭，要求确定房屋归其所有，再次被法院驳回。无奈之下，父母二人只得将儿子告上法院，要求确认房屋归夫妻二人所有，法院最终判决支持了老两口的请求。嘉宾：甘肃光明律师事务所律师 孙智俊甘肃光明律师事务所律师 李晓萍主持人：明知有风险，为什么还有人要借名买房？孙智俊：所谓借名买房，指以他人名义购买房产，名义买房人和实际买房人作出约定，约定实际买房人以名义买房人的名义买房，等到适当的时候再将房产过户到实际买房人名下，有时候实际买房人则支付给名义买房人一定的酬金作为对价。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记购房人。实际出资人以他人名义登记房屋产权，一般是出于以下原因：第一，规避法律或者政策。购买房产需要一定的资格，事实购房人没有资格购买，而登记购房人具有资格购买是最常见的情形。比如，有些人不具备购买经济适用房的条件又想买这样的房屋，就只能借他人名义买房。再比如，已经拥有住房的居民以他人的身份证登记购买房屋，以规避“限购令”关于不得购买第二或第三套住房的规定。第二，贪图便宜享受优惠。比如，只有具有城镇户口的在岗职工，才能享受住房公积金贷款。购房人没有资格办这种贷款，于是以别人的名义办理公积金贷款。还有单位建集资房的，价格实惠，但单位员工却没有经济实力，单位有明文规定，集资房只对本单位员工出售，所以购房人与员工私下签订买房协议，以该员工的名义先签订购房合同，所有房款均由购房人支付，并另外给该员工一定的转让费，待到房产证下来以后，再根据协议办理过户手续。李晓萍：此外，还有以下两个方面。转移财产逃避债务，债务人不履行到期债务的，债权人有权要求债务人以其所有的动产或不动产偿还债务。有些债务人为了隐匿财产，恶意躲债，事先就把房屋登记在他人名下，给债权人和法院以自己无财产的假象；简便手续，减少税费。房屋是不动产，不仅价值大，而且每次转手均需办理登记手续。比如，为了避开将来可能开征的遗产税，父母以未成年人的名义购买房屋，当遗产税开征之时，就避开了纳税这一环节。主持人：日常司法实践中，对借名买房的合同效力是如何认定的？李晓萍：在借名买房的背后，实际出资人会与登记购房人签订相应的房屋买卖合同，以保证自己能够取得所购买的房屋，该合同的有效性对实际出资人是否能够取得房屋或者最大化的保护自身的利益至关重要。对于双方在幕后签订买卖合同的有效性需要具体分析。借名购买一般的商品房，该买卖合同应当认定为有效合同。合同法奉行合同自由原则，任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定，委托他人代理为一定民事法律行为，其中当然包括代理买卖房屋。如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，双方当事人自愿签署的借名买房合同合法有效，应具有法律效力。实际出资人可以以双方签订的合同，要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。孙智俊：对于借名购买经济适用房等特殊房屋的合同效力，有的法院认为该类合同为无效合同，理由是双方当事人，尤其是实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。而有的则认为，我国《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效，而关于经济适用房上市交易的相关规定不属于法律，亦不属于法规，从维护市场交易秩序的角度出发，该类合同不应判归无效，合同双方如果能够按照规定补缴税收，合同仍应属有效。因两种观点均具有一定的合理性，导致法院在裁判此类案件时陷入了困境。需要提醒市民，“借名买房”者，一定要认清楚所购房屋的性质，如果是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，最好不要购买，以免一旦发生纠纷，最后落得房财两空。主持人：借名买房存在哪些实际法律风险？孙智俊：首先，在房价大幅上涨的诱惑下，有登记购房人反悔的风险。实际出资人与登记购房人往往是亲戚朋友关系，基于信任关系，双方有的不签订协议，仅仅是口头约定。如果实际出资人不能证明双方之间借名买房的关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款将十分困难。即使实际出资人能够证明双方之间存在借名买房的关系和支付购房款的事实，在借名买房合同无效的情况下，如案例二中实际出资人也无法取得房屋产权。其次，物权登记具有公信公示效力，有被法院执行的风险。房屋产权证作为证明房屋归属的有利证明，记载了名义产权人的姓名，对外具有公信公示效力。如果登记购房人对外负有债务不能清偿，债权人可以要求法院查封并拍卖该房屋，这将直接导致实际出资人卷入诉讼或执行案件中，使得利益受损。李晓萍：此外，登记购房人有恶意处置房屋的风险。根据我国房地产的登记制度，登记购房人可以不经实际出资人同意而将房屋卖给他人，并办理过户手续。即使借名合同有效，但因为对外登记的物权是属于登记购房人的，第三人出于善意购买房屋，支付了合理对价，并已办理过户手续，也不能对抗善意第三人，善意的受让人将取得房屋的所有权。被借名人同样也需要承担风险。允许他人以自己的名义购买房屋，就会在房屋产权登记部门留下记录，在银行也会有征信记录，即使以后房屋过户出去，这些记录也不会消除，势必影响到将来自己买房时的一些优惠政策。主持人：如何防范借名买房合同可能引发的风险？孙智俊：根据《物权法》规定，不动产的所有权以登记为准。借名购买的房屋登记在名义购房人名下，对借名买房人来说，法律风险是不言而喻的。在借名购房前，实际出资人不要存有规避政策、钻法律漏洞的侥幸心理，尤其是没有购房资格的人借名购买经济适用房之类的保障性住房。对于未规避政策和不违反法律法规强制性规定的借名买房，建议双方签订书面协议，明确约定房屋所有权实际上属于实际出资人所有，登记购房人不过户房屋、迟延过户、将房屋卖与他人等违约情形及相应的违约责任。作为实际出资人，应保管好出资的各项凭证，如银行转账记录、收据收条等，在出现或者可能出现纠纷时，出资人好尽快向法院起诉，避免房产被转移或被他人冻结拍卖，以维护自己的合法权益。同时由于借名买房行为一直存在一个潜在的又容易被人忽视的情况，如果登记购房人死亡、失踪，或下落不明，实际出资人无法进行过户，只能通过法院诉讼来解决。这种情形是非常复杂的，如果登记购房人死亡，则要将登记购房人所有合法继承人列为诉讼主体。如果下落不明则要列明登记购房人、登记购房人所有合法继承人列为诉讼主体。如果其中这些合法继承人再天各一方，有关诉讼法律文书的送达将极为困难。李晓萍：借名买房中的登记购房人与实际出资人之间往往存在特殊的关系，登记购房人的诚信、资金状况、双方当事人关系的好坏等情形决定了实际出资人购房的风险的大小。在借名买房时，应当对登记购房人进行全面了解，包括但不限于诚信情况、为人处事等方面的内容，如果可能，完全可以让其提供相应的担保，以维护自身的合法权益。在此提供一些规避风险的办法：签订一份完备的隐名代理委托合同，进行公证；将房屋抵押给实际出资人；实际出资人保留所有房屋买卖的凭证原件在自己手上；名义产权人立一份遗嘱。相关资讯小编推荐楼盘知道 热门关键词: 12345678910意向区域红花岗区汇川区新蒲新区播州区习水绥阳湄潭正安桐梓赤水凤冈余庆仁怀市务川道真价格3000元以内元元元8000元以上我已阅读并同意&周边城市最新楼盘热门城市新房