三四线城市房价上涨的背后，是谁撑起了楼市的需求？
这几天，笔者看到好几篇稿子，都在分析三四线城市的房地产市场，聚集点就是很多三四线城市的人口处于净流出，但是楼市依然火热，而且房价持续上涨。国统局发布的70个大中城市的房价数据，只包含了部分三四线城市，更多的则没有统计。
按照影响房价的因素，短期看金融，中期看土地，长期看人口，既然有的三四线城市人口仍然还在净流出，那么房价上涨肯定就跟金融和土地有关。
先说土地，三四线城市是不缺地的。由于三四线城市的城市化进度明显落后于一二线城市，所以可用的建设用地面积较多，而且三四线城市的拆迁成本低，通过拆迁也获取大量的土地。既然土地不缺，就意味着房子不缺，房价还在上涨，那么最根本的原因就是金融问题了。
有业内人士给出了答案：通货膨胀、货币超发！超发的货币就是通过棚改流到了人们手中。笔者对此深为赞同。
以笔者的老家胶州为例，跟大家说说三四线城市房价的变化情况。和其他的三四线城市一样，近几年来胶州的发展也进入了快车道，新城区的建设，老城区的改造，城市面貌焕然一新，与之的对应的房价也是水涨船高。2017年2月，胶州的房价也就六千出头，但是现在已经将近一万，一年的时间上涨超过60%。
一万一平的房子，对于县城里的工薪家庭来说，肯定不算低了，甚至可以说，已经超出了很多人的承受范围，但即使这么高的房价，房子却不愁卖，到底是谁撑起了胶州的楼市？
2015年，胶东国际机场开始建设，在此之前，陆续完成了40多个村的拆迁工作，差不多每户都可以分到1-2套房子，同时还有百万的现金补贴。由于拆迁时异地安置，安置房还没有建好，所有这些拆迁的村民会选择到胶州市城区买房，一下子多了这么多的购房需求，房价想不涨都难。
胶东国际机场建设只是拆迁的一部分，老城改造，都是成片成片的拆迁，而且很多都是由平房建高层，拆迁补偿款非常可观。这些拆迁补偿款，很多流入了房地产市场。
由此可见，虽然三四线城市人们的工资收入可能不高，但是架不住有其他的渠道获得大量的资金，再加上一些炒房者、投资客的推波助澜，房价想不涨都难。在房地产市场，大家都有买涨不买跌的心理，尤其是在房价不断上涨的时候，而且很多购房者就会有恐慌的心理，特别容易从众，看到别人买房，他也会买，仿佛不买就是赔了，这又进一步催涨了房价。
因此，通过棚改拆迁而支撑起来的房地产市场，必定存在风险，一旦过高的房价导致无人接盘，那么必将迎来房价的快速下跌。
就在不久前，山东省就出了新规，在拆迁过程中，鼓励棚改、拆迁实物安置，取消货币化安置奖励。也就是说，以后棚改、拆迁，只能分到房子，而不会有现金补贴了。这一措施，将从源头上切断部分购房者的资金来源，势必也会对不断上涨的房价产生影响。
国家要想防控房地产市场的风险，棚改、拆迁去货币化将是一个趋势。在不久的将来，三四线城市的房价终会回归理性。
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今日搜狐热点马光远：三四线城市房价为什么大涨？
来源：光远看经济
作者：马光远
今年上半年，房地产市场的总体特点是：热点降温，量价都松动，买卖双方的博弈关系逆转，市场整体降温和变天已经成为定局；三四线开始明显上涨，已经环比上涨七个月。
　　本文作者为著名&
　　今年上半年，房地产市场的总体特点是：热点降温，量价都松动，买卖双方的博弈关系逆转，市场整体降温和变天已经成为定局；三四线开始明显上涨，已经环比上涨七个月。
　　热点城市降温因为政策，以前库存过大的三四线为什么大涨，原因仍然是迄今没有放弃的“去库存”政策，这是三四线城市上涨的最大推手。
　　熟悉我的观点的人都知道，我一直反对房地产“去库存”政策。原因有四：
　　第一、“去库存”政策完全误判了中国房地产的基本面。
　　对中国房地产稍有研究的都知道，中国房地产市场由于土地垄断、城市分化以及区域经济的差距等原因，导致房地产市场的区域特征极为明显。
　　每一个城市房地产市场的基本面都不同，甚至每一个城市的每一个区域都有自己的特点。这导致的结果必然是，有些城市房子不够，有些城市住房供应严重过剩。
　　在中国，比所谓的“去库存”更为重要的，是房地产市场的资源错配问题，而不是什么“库存”问题。热点城市由于人口增量，住房短缺的问题仍然没有解决，这是主要矛盾和矛盾的主要方面。“去库存”政策把侧重点放到供大于求的小城市，属于本末倒置。
　　而且，在城市分化差距很大的情况下，全国性的去库存政策导致的结果是不该热的地方特别热，导致一二线城市的房价暴跌，2016年房地产市场热点城市之所以暴涨，根本原因就在于对没有库存的一二线城市实施了和三四线以下城市一样的库存政策。也就是要求南方和北方空调都开热风，这本身就很荒唐。
　　第二、中国的“库存”指标用的是极具中国特色的“待售面积”，而不是国际上很多国家公认的“空置面积”。
　　什么叫“待售面积”，按照国家统计局的解释，"待售面积"指的是报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房建筑面积。很显然，这个"待售面积"只能说明目前开发商还有多少房子没有卖出去或者租出去，并没有包括卖出去的房子有多少没有人住。
　　按照“待售面积”，在2015年提出“去库存”政策的时候，不到7亿平，2016年全年待售面积也一直维持在7亿平左右。7亿平是个什么概念，2016年限售创历史新高，超过15亿平。7亿平的待售面积意味着，这是半年的销量。去化周期6个月，这是一个合理指标。
　　也就是说，按照“待售面积”衡量库存，就根本不存在什么库存。既然“库存”不严重，为什么还要“去库存”？因为在三四线，四五线的城市，房地产真正的危险不仅在于新建的房子卖不出去，更在于很多卖出去的房子空置，二者加总非常吓人。
　　第三、三四线城市的“库存”要不要帮着去？三四线城市住房供需平衡，一些城市供应过剩。过剩的房子如同过剩的产能，是多余的东西。
　　按照一个城市人口的基本面，需要多少存量房子，未来还需要多少房子，这是一个基本能确定的数，如果房子的数量多于城市居住人口需要的住房数，多余的房子就是绝对过剩。
　　经济学的基本原理告诉我们，绝对过剩的房子如同绝对过剩的产能，是无效的供给，无效的供给本身就是资源的浪费。而政策却想方设法解决这些已经属于无效的供给，属于过剩的产能。比如，一个城市需要一万套房子，现在有1.5万套，多余的5000套就是绝对过剩的。
　　这些过剩的房子，无论是让房子已经足够的本地人买，还是让出于投资需要的外地人买，买回去之后仍然不会居住，仍然属于过剩的产能。
　　用宝贵的资源购买过剩的产能，表面上房子卖出去了，实质上那些房子仍然属于无用的东西，最好的办法就是炸掉，土地还能盘活。
　　第四、当年提出“去库存”政策时，政策把希望寄托在农民工身上。我在过去的多篇文章中对此都有阐述，中国房地产过去两年的实际也告诉大家，房地产和农民工关系真的不大。
　　正因为“去库存”政策本身既不符合中国房地产市场的实际，在政策执行的过程中，面对区域分化明显的市场，用一个药方治病。这个市场一些城市发烧，一些城市发冷，而我们给他们吃了同样的药！从而导致不该涨的地方房价暴涨。也许只有在中国，在政策判定“库存”很大的情况下却出现了价格的暴涨情况。
　　这是直接挑战经济学的基本原理：经济学的基本原理告诉我们，供应过剩的市场要出清，必须通过价格的向下调整才能实现。
　　即便“去库存”政策导致了和政策预期基本背离的结果，很遗憾地是，在房价经历2016年的疯狂，在房地产的重要矛盾已经转为热点城市的资产价格泡沫风险之后，我们却仍然坚持“去库存”政策，这让长期关注房地产市场的鄙人实在大惑不解。
　　倾盆大雨之下，愚昧的农夫也不会继续浇灌已经泡在水里的土地。特别是，由于没有明确放弃“去库存”政策，我最担心的结果出现了：资本开始向三四线城市转移，投资的力量撬动了供应过剩的三四线城市的房价，开发商开始把战线向三四线转移，到三四线拿地，扩大开发量。
　　在房价上涨的预期之下，四三线城市，不管有没有人口流入，不管是否属于都市圈，不管过剩是否过剩，大家终于等来了千年难遇的房价暴涨，焦虑的资金像雨滴一样扑向干渴的土地，奇迹出现了：一些多年来没涨的库存严重过剩的城市发的房价暴涨，过去10多年卖不完的房子一夜之间卖光，地王也出现了，大量的开发商从一线城市向这些以前从来不光顾的地方转移。这真是一个能够创造奇迹的土地！三年之后，这些本来已经住房过剩的城市的土地上将涌现出更多的房子，到那时候，不知道会不会再次出现奇迹，引来下一拨饥渴者来接盘。
　　这真的是比王者荣耀都让人着迷的超现实主义的游戏！
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style="color: #小时点击排行三四线城市的人走了 房价为什么反而上涨_百度知道
三四线城市的人走了 房价为什么反而上涨
我有更好的答案
有的人走了，有的人来了，来的比走的更多，市场需求加大，所以房价上涨。 我认为，今后若干年，大城市、中小城市，房价都会涨的，只是涨的多少，或者涨的快慢的区别。
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我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。& &这才是真相：三四线人走了 房价反而上涨 为什么？这才是真相：三四线人走了 房价反而上涨 为什么？日来源：郎CLUB责任编辑：ouhuizhen 2017年北京和上海人口均出现负增长，在一线城市严格控制人口的情况下，三四线城市是否会出现人口回流?这些城市的上涨和消费升级又是否能持续? 01人口流动的真相 回答这些问题的第一步，我们首先需要弄清三四线城市是否出现了人口回流。
人口仍然流向一二线，三四线人口回流证据不足。按照统计局的划分，我们将城市分为一线城市、二线城市和三四线及以下城市。根据常住人口增速来看，三四线及以下城市的人口增速一直处于0.3%左右，低于全国人口平均增速0.5%，也远低于一线城市和二线城市的人口增速。这说明人口仍旧存在由三四线向一二线城市涌入的情况。
但一二线城市之间出现分化，一线人口流入放缓而二线人口流入加剧。2017年一线城市的常住人口增速下降至1.4%，尽管二线城市2017年数据还未完全公布，但是从趋势来看，人口流入呈现持续上升态势。这说明，二线城市承接了一线城市的人口流出。
一线城市的人口流入放缓主要与严格控制人口规模直接相关，北京和上海的常住人口在2017年双双出现负增长，而广州和深圳的人口仍然保持了3%和5%的正增长。近年来，上海和北京不断提高落户条件，而广州和深圳放宽人才落户限制，两者的区别恰恰说明人口流入放缓与行政控制人口相关。
但是在一线严控人口的情况下，人们并没有选择回到家乡，而是转投二线城市怀抱。
面对一线城市的人口流出，二线城市纷纷把握时机，竞相出台优惠政策以吸引人才落户。例如，长沙和成都出台了先落户后就业的政策，本科及以上毕业生凭借毕业证就可以办理落户;而南京、杭州、长沙等地还为符合条件的应届生提供了各项补贴。当然，除了优惠政策以外，二线城市的经济迅猛发展也是人口持续流入的重要因素。以杭州、天津、成都、武汉为首的强二线城市的人口增速要明显快于西部和北部的弱二线省会城市。
少数三四线城市人口出现流入，一部分是因为一二线城市的溢出效应使得部分周边三四线城市人口也出现流入，例如昆山市的常住人口增速一直维持在1%以上，2016年甚至达到4.6%。另一部分则是因为务工人员返乡养老，早期外出务工人员较多的城市，可能存在大量年龄较大的务工人员返乡养老的情况，例如广元、信阳和永州。
但是这一部分占比有限，三四线的人口增速整体依然低于全国平均增速，意味着整体来看人口在流出。根据我们对160个三四线及以下城市的统计，2010年-2016年常住人口增速高于全国人口平均增速的城市仅有63个，其中人口增速超过1%城市仅有5座。
当然，三四线城市的城镇人口占比在逐年提升，这一结构性的变化不容忽视。2010年以来，我国每年平均减少农村人口1400万人，由于一二线城市的农村人口占比较低，所以城镇化对三四线城市的城镇人口提升效果更强。由于数据的可得性，我们计算了部分省份三四线城市2010年-2014年的农村人口变化幅度，结果发现大部分的三四线城市农村人口缩减幅度均大于全国平均水平。
展望未来，三四线城市人口仍将流出，二线城市将成为人口流入的主要目的地。根据十三五规划，目前上海、北京和广州的人口已经接近自己设定的2020年人口上限，而深圳的人口增长空间也不大。预计未来，一线城市人口流入将持续放缓。而二线城市相比于三四线拥有更好的生活资源和更多的发展空间，这一趋势中期不会发生改变。在一线严控人口的情况下，未来年轻人仍然会选择加入二线城市而不是回到家乡。因此，三四线城市的人口流出现象将会持续。
当然，未来一二线周边的部分三四线城市也存在人口流入的情况，并且随着一二线城市的房价上涨和产业外迁，溢出效应会更加明显，未来这部分城市和其他三四线城市将出现分化。同时，人口老龄化以后，部分农民工陆续返乡养老，预计这一趋势在未来也将会逐步增强，但是并不改变年轻人向一二线城市流入的趋势。 相关资讯小编推荐楼盘知道 热门关键词: 12345678910意向区域五岭板块爱莲湖北湖商圈城东新区骆仙板块武广新区苏仙岭下湄桥龙泉板块南塔板块梨树山东塔板块县城盘桂阳资兴嘉禾临武永兴宜章价格<input name="group[price]" type="radio" value="以上我已阅读并同意&周边城市最新楼盘热门城市新房三四线人都走了，为什么房价还在上涨_百度知道
三四线人都走了，为什么房价还在上涨
我有更好的答案
人都走了，去哪了，你怎么知道都走的，你是国家人口普查科的？没调查别乱发言哦，买不起房就希望房价跌是普遍心态，但是这个心态不弄好会变病态的哦。
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