其他帐号一键登录:
& 找中介二手房买卖交易过程中必须注意事项
查看: 7797|回复: 2
手机看此贴：
用得意APP扫一扫
微信扫一扫 转发至朋友圈
UID783396&好友&帖子&主题&精华0&小红花7 &积分270&在线时间27 小时&注册时间&阅读权限35&最后登录&
UID783396&帖子&精华0&金币216 &威望0 &注册时间&
找中介二手房买卖交易过程中必须注意的，以及二手房交易相关知识
　　咳咳，最近在论坛中房子的小伙伴很多，大家问了很多问题，一句两句很难解释清楚，今天撩起袖子大干一场，从看房阶段开始，到付定金、办贷款、最后交易，把几个风险点提供出来，希望对大家有用。
　　第一阶段：看房子
　　怎样找到自己需要的房子？几乎每天都在回答这个问题。到想要的地段去转一圈，可以通过中介，也可以网上找个人房源，还有一个房多多的一键直约业主也不错。
　　一．通过中介
　　对于买家来说，如果选择中介带着你看房，首先，要确定遇见的房东确实是房东，不是中介冒充的，这个看气场，你懂的，提出看身份证也可以。
　　看完房子照例中介要让你签《看房单》甚至带有居间条款的《看房单》。尽可能不！要！签！特别是你指定的房子没有、而带你看另一套时，因为，那不是你的最初诉求。
　　如果一定要签，那么请逐条看条款，不满意的都可以划掉。特别注意，有些中介提供的所谓“看房单”，既是看房单，也是居间合同。那就意味着，即便买房不成，看房者也要承担法律责任，如果打官司，有的法官会判决看房者承担起居间合同的法律责任。
　　二、通过网上
　　网上信息难辨真假现在已经众所周知，中介行业被做烂了的一个原因就是现在大多数中介不是通过原本他们的服务挣钱，而是通过信息不对称来挣钱，他们掌握着房源的信息，在网上挂性价比相当高的房子钓饵，然后推荐别的房子。所以现在做真房源成为了一个市场，而像链家、房多多的真房源做的还是不错的。
　　第二阶段：达成意向要付定金了
　　这个阶段有几个原则。大的原则是，不存在没有风险的交易，支付定金到时间越久风险越大。定金一定要交，这是对双方的约束。额度自己把握，交的越多，意味着卖家可能赔给你的越多。
　　这个阶段就可以去核对房子具体信息了。首先，是到房产交易中心查询是否有抵押，最常见、最合理的是按揭抵押，上家还有贷款是很正常的情况，这个必须在合同上预留足够的时间安排，因为卖家收到下家的首付款后用作提前还款，大部分银行审批提前还款的时间要2-3个月，时间比较漫长，合同签订时要写预留一定时间，否则有可能因此触发违约以及合同无效，对双方都是损失。
　　然后要说，到当地派出所核对房子户口的事。提醒一句，买家拿着预售合同到派出所，有被拒的可能性，对此，可以提出让卖家陪同去派出所验核户口，卖家没有问题的话，没有拒绝的理由。另外，可以在交易合同中在补充条款中写清楚，由房东自己提供户口情况证明。如果交易前有户口没有迁出，也不要紧，正式卖房合同可以约定迁出时间以及高额滞纳金，也可以多留一部分交房押金。因为，法院本身不会判决户口所在者签出户口，但可以判决支付高额滞纳金。
　　定金合同，有时候是一张便条，有时候是中介提供的居间合同，这些合同里面充斥着经过精心设计的陷阱，最常见的陷阱就在这里。明明是上下家之间你情我愿的事，却来了个第三方——因为一旦你们签了居间合同，就意味着要承担法律义务。这不仅仅意味你们就要多支付一笔给第三方的费用，核心问题是这种错综复杂的关系就是痛苦的开始，三方利益的博弈远远复杂与两方博弈，这也是中介最令人诟病的所在之一。而其实，不管哪一方违约，不仅定金损失、交易不成，还不得不付一笔佣金给中介所以谈价格之前一定要把中介费谈好，签居间合同和定金合同之前一定要钱盖了中介公司章的佣金确认书。
　　第三阶段：踏出重要的签合同一步
　　“网签”是神马？“网签”被神秘化也是中介的严重误导。一句话就可以让你们明白：“网签=买空白合同”。（现在的空白合同不是一本已经印刷完毕的文本，而是通过交易中心电脑当场打印装订的一本厚厚的标准法律文书。）网签就是通过交易中心电脑打印出来的空白格式合同。两种地方都可以打印，房地产交易中心大厅，或知名连锁中介门店。拿到空白合同后，到交易中心或中介门店输入房产基本信息（地址，面积之类），这样交易中心电脑里就留存了你的信息，防止了一房多卖(当然，网签买卖双方同时到场才可以取消的)，然后直接打印6-7份(以后办贷款手续等都要用)备用。
　　仔细看这一段话哦。政府提供的格式合同最大的优点，是权利和义务双方基本上平等，但双方需要特别学习的是，是学会利用附加合同，把特别需求和关注点在附加合同中详细约定。如，户口问题，户口多久迁走要约定，并且约定高额滞纳金，万一闹上法庭，法院不会强制执行迁户口，但会根据合同法敦促双方履行支付滞纳金等义务。还有，交易期间的水电煤账单谁付、房子维修基金归属谁、具体交钥匙的日期（也就是房屋实际交付日期）、还有是否产权车位、学区房交接问题等等，都要有约定。建议，付定金和签合同放在同一天，直接作为附属条件写在合同里。两者时间越短，越降低了因为政策改变等因素让交易不成功的概率。
　　我再普及，任何合同，最重要的是写上签订合同的日期，如果没有敲定时间节点，有些合同条款写的再好也难以执行。
　　另外，再强调一点，房地产政策一直在变来变去，在交易过程中遇上国家政策的出台形成纠纷，非常常见。对此，在合同的备注条款里面，要有双方事先的约定，不怕一万，只怕万一。约定选择可以：合同终止，卖家承担，买家承担，或者根据新政策各自承担。
　　第四阶段：交易流程走起来
　　到这个阶段，已经可以和小伙伴道一声恭喜了。走流程，这完全是操作层面的事。
　　核定房价是一个重要环节。房价可以做低，但做低是有下限的。税务局派驻每个交易中心的服务窗口，电脑里有每个小区的“交易指导价”，你们交易双方约定的房价不能低于指导价，否则就无法进电脑，这个价格其实可以和税务局人员好好商量让他们告知。核税完毕，房屋的价格估值就完成了。
　　然后是贷款。贷款完全不需要通过中介，银行支行以上的个人贷款，个贷部直接进去问，银行工作人员肯定会热情接待，他们的业务能力远超中介，提供的答案几乎都是准确的，如果需要包装例外。
UID627578&好友&帖子&主题&精华0&小红花16 &积分3496&在线时间1 小时&注册时间&阅读权限80&最后登录&
UID627578&帖子&精华0&金币3494 &威望0 &注册时间&
写得很详细，顶顶顶
UID151415&好友&帖子&主题&精华0&小红花241 &积分6576&在线时间1913 小时&注册时间&阅读权限95&最后登录&
UID151415&帖子&精华0&金币2695 &威望11 &注册时间&
刚刚签了二手房合同，找的链家，希望一切顺利
得意生活 & 得意 & 得意DEYI &
版权所有& Powered by中介试水二手房中介费买卖双方共担
关注新华网
　　中介试水二手房中介费买卖双方共担——
　　二手房中介费改革撕开口子？
　　同样享受了房屋中介提供的服务，房主卖房成本为零，但购房人却要承担少则几万元、多则几十万元的中介服务费。这一现象在天津得到改变。春节过后，房屋中介我爱我家在天津将中介费率从2%提高至2.5%，并规定所涨的0.5%由卖方承担。在业内看来，这一次尝试，背后是二手房市场买卖双方角力的结果。但更被人期待的是，常被诟病的二手房中介服务收费模式能否以此有所破解？
　　买卖双方暗地角力
　　“这套200万元的房子，您也需要承担1万元的中介费。”春节假期刚过，我爱我家天津公司的中介经纪人小贾就通知了一位房主。按照该公司的新规，中介费率从过去的2%提高至2.5%。这2.5%的中介费中，买方承担2%，卖方承担0.5%。
　　卖方愿意掏中介费么？记者从我爱我家多个中介获悉，此前该公司在天津的费率为2%，也是要求买卖双方各半。大连等地此前也有尝试过买卖双方共同承担中介费。“但在实际执行的过程中，大部分卖方都会要求买方承担全部的中介费。”另一位经纪人小陈说，这次是想维持买方中介费不变，最终撬动卖方。
　　小陈口中的“撬”字，用得传神。一两个点的中介费率，背后就是二手房市场的“风起云涌”。
　　中介费堪称市场晴雨表。在二手房市场供不应求、愈发火热时，不仅仅中介方面会费率不变，卖方也会借着自己的强势而要求买方全部承担；但一旦市场降温明显、成交下滑，中介方面不再死扛费率、选择打折优惠，就连卖方也逐渐松动、可以承担一部分的中介费。
　　“天津公司让买卖双方共担中介费，就是市场角力的结果。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖向记者解释，调控背景下，天津市场变化更为明显，买方不再像过去一样弱势，也就有了卖方承担中介费的可能性。
　　有数据显示，去年天津市二手房成交量为2.7万套，比2016年下降超过60%。
　　在胡景晖看来，即便最终房东图方便依然要求买方承担全部中介费，也能为买方换来价格谈判的空间。但他也表示，这种买卖双方共担中介费的模式能否在北京等一线楼市落地，还要看市场供求关系和行情。
　　几万元和几十万元的服务无差别
　　这次我爱我家在天津的试水，也让不少人再度聚焦二手房中介服务收费方式的改革问题。
　　从2011年开始，中介费由过去的政府指导价变为市场调节价。记者调查发现，目前北京二手房市场上各大型中介机构所报价格基本都在2.7%左右，但也会根据具体情况进行一定幅度的优惠，但都执行费率制。
　　但费率制也常常被一些买房人质疑为不合理。“买1000万元房子的中介费是买100万元房子的10倍，但前后跟中介打交道流程都一样。”市民李先生曾在西直门外花1000多万元购下一套二手房，中介费就花了20多万元。
　　一位中介经纪人向记者透露，从最早的咨询、带看房，到之后的买卖双方谈价、签合同，再到成交后代办过户等手续办理，房子要走的流程都基本一致。
　　不仅如此，在2015年、2016年北京二手房火热时，不少中介都被怀疑有助推房价上涨之嫌。“比如一套400万元的房子被喊到500万元卖了，中介费也就能涨两万多元，经纪人提成也就更多。”有业内人士说。
　　该业内人士也分析，推高房价只能给中介带来短期的、暂时的获益；但从长期看，如果二手房价格过高，导致成交周期延长、成交量上不去，最终也会导致中介收入的下降。
　　中介服务应有菜单式选择
　　“从客户打进第一个电话开始，就基本要替他时时留意房源，找到好房源再带看，客户满意了就再找房主谈价格。”链家某中介门店经纪人小陈告诉记者，只要房子最终没成交，前面搭出去的精力就白费了。
　　胡景晖解释说，中介经纪依然是高成本行业，选择费率制是让门店维持运营，否则也就很难生存下去。北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥也分析，中介行业的服务不像跑腿，还有信息获取和对接，也需要很大的投入。
　　其实，曾经一些地方、一些中介机构尝试过二手房服务定额收费，但都无疾而终，成本压力就是其中关键因素。
　　费率制也是很多国家在房屋中介上的普遍做法。“但对比国外，我国的经纪机构经常把二手房交易前前后后的各种服务混业经营，打包出售给老百姓。”赵庆祥透露，其实2011年起草《房地产经纪管理办法》时，就特意考虑到能让老百姓菜单式地选择服务。
　　《房地产经纪管理办法》中规定，“房地产经纪”是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。而如果房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。
　　赵庆祥说，买卖双方享受经纪机构的基本服务就应缴纳佣金，享受其它服务可以单独缴费。这就可以让百姓知道哪些是基础服务，哪些是附加服务，自己可以选择所需要的服务。(记者 曹政)
责任编辑：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&二手房买卖需要找中介吗，不通过中介交易有哪些风险？
二手房买卖需要找中介吗，不通过中介交易有哪些风险？
正在读取...&|&作者：无锡房产律师&|&来源：法邦网
无锡房产栏目关注：
【法谱中国】关联企业、集团公司之间的外国人就业证...
主讲嘉宾：邢洋律师
导读：中介公司随着二手房市场的火爆而异常活跃。那么，二手房买卖都需要找中介吗？如果不找中介的话，是否就无法完成二手房交易了？换句话说，不通过中介交易有哪些风险？
一、买卖需要找中介吗？我们都知道，二手房指的是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。二手房买卖有两种方式，一种是通过中介机构进行交易；另一种是自由交易。所以，二手房交易可以找中介，也可以不找中介。事实上，找中介和不找中介各有利弊。不找中介的话，可以节省一大笔中介费。找中介的话，可以为消费者省去很多繁杂的手续办理。基本上中介公司可以帮助所有程序。一般来说，中介公司可以起到如下作用：第一、协助房屋买、卖者寻找自己合适的对象。一家好的中介公司，会根据买房者的实际经济能力，给客户提供可购房的建议，然后帮助客户选择合适的房屋。一家称职的中介公司，既能为客户贷到最高限额的款，也能够为客户找到最合适的房子，还能够让客户的资金得到最有效地发挥。第二、帮助购买者申请办理银行贷款。根据购房者的实际情况，选择不同的银行，进行相应的咨询，以使贷款者拿到利息低、贷款额高的贷款。第三、审查所卖房屋的合法性，以及有无历史遗留问题。首先要审查所售房屋是不是房屋所有人的财产，有无贷款未付清的情况，房子是否可以依法买卖。其次是所售房子有无历史遗留问题：如，是否已经到了翻新的年限、是不是规划中将拆除的房屋；房子存不存在内部结构问题，以及有无债券、债务涉及到所售房屋。第四、房屋成交后，协助买卖双方善后。有必要提醒的是，在委托中介公司的时候，需要查看该中介是否三证齐全，包括营业执照、税务登记证、资质证。所以，二手房买卖是否需要找中介，取决于消费者的自主选择。以上所列出的理由可供消费者选择时考虑，当然，如果有其他相关的法律问题，比如，二手房买卖时毁约，是否可以退回定金等，建议消费者找专业的律师进行咨询，甚至授权律师办理都是可以的。二、二手房买卖不通过中介交易有哪些风险？二手房中介公司，指的是为二手房交易双方充当媒介，专门从提供信息，成交服务、签订合同鉴证、办理过户手续、办理银行按揭、领取等服务活动获利的机构。中介公司的服务范围非常广泛，的确可以为买卖双方提供便利。当然，如果买卖双方不选择中介，而选择自由交易的方式，应防范哪些风险呢？概括地说，主要有以下几方面：1、交易主体的风险。具体说就是出卖人并非房屋所有权人，未获得房屋所有权人的有效授权自行卖房。比如说，夫妻双方的一方瞒着对方出售房屋;不通知房屋产权共有人就私自卖房;职工不告知单位便出售单位拥有部分产权的房屋等，这些情况都需要仔细辨别。2、交易房屋的风险。这包括多种情况：用于交易的房屋为违章建筑或已被列入拆迁范围;房屋权属有争议;房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权益的;房屋已，未经抵押权人书面同意转让的;被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有权属转让的;用于交易的房屋存在质量瑕疵。3、交易手续的风险。房屋属于不动产，则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付购买人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。4、交易合同的风险。如果双方对权利义务约定不明，或者合同条款签订不明确，那么其中一方的权益就容易受到损害。5、产权风险。购买二手房也要认准产权，以免房屋今后不能出手。按规定，买卖双方要缴纳相关税费，办理手续，房地局才会核发过户后的产权证。以上便是对二手房买卖需要找中介吗，不通过中介交易有哪些风险等问题的相关分析。中介公司固然可以帮助买房双方解决很多繁杂的程序手续问题，为买卖双方省去很多精力和时间。但是并不是说中介公司就是万能的，中介公司也有相当一部分很不专业，甚至坑骗消费者的。总之，消费者应该擦亮眼睛，仔细甄别。此外，因为买卖二手房都是花大钱的事儿，如果遇到法律问题没办法解决，不能单纯依靠和相信中介公司和自己的判断，要适时借助律师的帮助，避免更大的损失，以期顺利购置二手房。
延伸阅读：
一、北京二手房买卖需要注意什么？（一）查明产权状况，最为重要。即认真审查房屋产权的完整性、可靠性。1、第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；2、第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文......
一、二手房买卖需要注意的事项二手房交易在房产交易过程中占有很大的比重，因此，就要注意以下事项：（一）核实对方的身份。如果是自然人，就查看他的身份证；如果是法人，就到工商局查看它登记资料；如果卖方是委托代理人来的，要查看他经过公证的授权委托书......
无锡房产律师温馨提示：有些二手房在转让时，还被别人租赁。如果买房人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买房人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为在我国认可的是"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点被很多买房人忽视，引起纠纷。
如果您遇到房产问题，可以拔打免费房产法律咨询电话：，专业房产律师为您提供服务！
二手房买卖相关栏目
关于二手房买卖需要找中介吗，不通过中介交易有哪些风险？ 的推荐内容
二手房买卖相关咨询
无锡房产律师、无锡房地产律师电话咨询热线。专业知名房产律师为您解决房产纠纷，执业以来一直专注于房产领域的研究和实践。
二手房流程
只有大律师才能影响诉讼结果
专业房产律师温馨提示：有些二手房在转让时，还被别人租赁。如果买房人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买房人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为在我国认可的是"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点被很多买房人忽视，引起纠纷。
如果您遇到房产问题，可以拔打免费房产法律咨询电话：，专业房产律师为您提供服务！
二手房买卖相关咨询
二手房买卖相关案例
二手房买卖相关资讯
二手房买卖相关法规
二手房买卖相关合同
二手房买卖相关文书
二手房买卖相关专题
二手房买卖热门专题
法邦房产律师为您提供二手房交易流程、购买二手房注意事项、卖二手房注意事项、二手房买卖合同范本、二手房交易税费、二手房买卖纠纷等二手房买卖中的相关内容！
如果您遇到房产方面的问题，可以拔打我们的免费房产咨询电话：。专业房产律师为您服务。或发布：
法邦网免费法律咨询热线：中介机构作为合同的一方当事人参与订立的二手房买卖三方合同纠纷_南京律师_南京律师事务所_南京律师咨询网
南京律师咨询|南京律师事务所||
中介机构作为合同的一方当事人参与订立的二手房买卖三方合同纠纷
中介机构作为合同的一方当事人参与订立的二手房买卖三方合同纠纷的法律问题研究 （一）中介参与签订的二手房买卖三方合同的性质以及法律适用 实践中，越来越多的二手房交易由中介机构促成。在这
中介机构作为合同的一方当事人参与订立的二手房买卖三方合同纠纷的法律问题研究
&&& （一）中介参与签订的二手房买卖三方合同的性质以及法律适用
&&& 实践中，越来越多的二手房交易由中介机构促成。在这些交易中，买卖双方与中介机构往往签订一个合同，即房屋买卖与中介服务合同，这是一个包含了两个法律关系的混合合同，在这个合同中，不仅存在房屋买卖双方之间的买卖合同法律关系，还存在中介机构与房屋买卖双方之间的中介服务法律关系。那么这就存在两个问题需要我们探讨：一是中介机构在二手房交易中的地位如何，其与房屋买卖双方的法律关系如何；二是中介机构作为合同一方参与订立的二手房买卖合同性质如何，对这种合同如何适用法律。
&&& 首先，我们来探讨一下中介机构在二手房交易中的法律地位问题。对于这个问题，理论上有三种意见：
&&& 1．居间说
&&& 居间说认为，房地产中介机构在二手房交易中主要是负责向委托人报告缔约机会或者提供缔约的媒介服务，而委托人负责支付报酬。该说将中介机构定位于中间人，只充当房屋买卖双方的媒介。
& 2．代理说
& 代理说认为，房地产中介机构在二手房交易中是接受出卖人或者买受人一方的委托从事房地产交易活动的，由此产生的民事责任由委托人承担。
&&& 3．混合说
&&& 混合说认为房地产中介机构在二手房交易中，是居间人与代理人的混合，不仅负责报告缔约机会或者提供缔约的媒介服务，还接受其中一方的委托，代理委托人从事特定的民事活动。
&&& 我们认为，中介机构在二手房交易中的法律地位，要由中介机构与交易双方之间签订的合同来确定。女Ⅱ果三方的合同伛约定中介机构只是负责报告订约机会，在买卖双方之间充当媒介，促成交易，则此时中介机构显然只是居间人。如果交易丧的一方只是委托中介机构与另一方谈判，则中介机构显然是代理人。l而实践中，更多的情况是中介机构在参与房屋交易双方签订的合同中，不仅要充当买卖双方的媒介，往往还要接受其中一方的委托从事赎楼、房主整皇篓尽毫活动，因此中介机构在这里充当的是居间人和代理人的角色。
&&& 下面我们来探讨中介机构作为合同一方参与房屋交易而签订的房屋买卖合同的性质以及该类合同的法律适用问题。
&&& 在合同法中，合同被分为有名合同和无名合同。所谓有名合同，顾名思义就是合同法或者其他民商事法律中明确规定的合同，例如买卖合同、保险合同。而无名合同则是指民商事法律中没有明确规定的合同。无名合同又分为纯粹的无名合同、混合合同以及准混合合同等。纯粹的无名合同是指没有包含任何有名合同因素的合同。t7混合合向是指一个有名合同中规定其他有名合同事项的合同。准混合合同嬉指在一个有名合同中规定了其他无名合同事项的合同。区分有名合同和无名合同的意义就在于法律适用的不同。有名合同由于法律有明确规定，其必须按照法律的规定确定合同双方的法律权利和义务。而无名合同，由于法律没有明确规定，则如何适用法律在理论界有争议。
通说认为对于无名合同应当类推适用法律。
&&& 具体就中介机构作为合同一方参与订立的房屋买卖合同而言，虽然买卖合同在合同法中有明确的规定，属于有名合同，但由于并不是买卖当事人一方的中介机构是作为合同的一方参与订立该合同的，这就使原先有名的房屋买卖合同转化为无名合同。而由于中介机构可能是以居间人或者代理人，抑或居间人与代理人的名义参与订立合同，该无名合同应属于混合合同。根据理论界的通说，混合合同的法律适用应是类推适用，即将该无名合同中的有名合同事项分别适用相应的有名合同或者最类似的规定。因此，在有中介机构作为合同一方参与订立的房屋买卖合同中，应分别类推适用合同法以及其他民商事法律中关于买卖合同、居间合同、代理合同等的规定。
&&& （二）中介机构作为合同一方参与签订的二手房买卖三方合同的法律关系和效力
&&& 在中介参与签订的三方买卖合同中，存在三方主体，即出卖人、买受人和中介，三方的法律关系如下：
&&& 1．出卖人和买受人之间的买卖合同关系
&&& 我们上文已经提到，出卖人和买受人的买卖合同关系原则上应当使用合同法中有关买卖合同的规定。但由于该合同为三方合同，合同中除了买卖合同关系，还包含居间合同关系或者代理合同关系，因此在某种情况下，买卖双方的买卖合同关系在一定程度上要受到居间合同关系或者代理合同关系的影响。例如，出卖人A委托中介C与买受人B签订房屋买卖合同，那么A与C之间的代理合同关系如果出现瑕疵，或者C超过了授权范围与B达成买卖合同，则A与B之间的房屋买卖合同必将受到影响。再比如，在上述三方合同关系中，三方在合同中约定，自中介机构C收到买受人B缴纳的首期款10日
后，双方办理房产过户登记手续，而在此期间中介机构由于资不抵债而破产，那么A与B之间的买卖合同关系必然受到影响。
&&& 2．出卖人、买受人与中介机构的居间合喻关系
&&& 出卖人、买受人与中介机构的居间合同关系中，居间人房地产中介组织是报告缔约机会，促成买卖双方达成房屋买卖协议。根据合同法的有关规定，在居间合同关系中，只有买卖双方达成买卖协议的情况下，居间人才有权向委托人收取报酬。因此，从这个意义上来说，居间合同是必然要受到买卖合同的影响的。
&&& 3. -方当事人与中介机构的委托代理合同关系
&&& 实践中，房屋买卖合同的一方往往会委托中介机构作为代理人全权办理房屋的买售或者登记过户等手续。这样，就在一方当事人与中介机构形成了一个不同于居间关系的代理合同关系。法律并不禁止这种在以存在居间合同关系的当事人之间，再设立委托合同关系。但实践中，一些中介机构往往会利用这个全权代理的权限，实施一些不利于委托人利益的行为。
&&& （三）审理中介机构作为合同的一方参与签订的二手房买卖合同纠纷的司法对策
&&& 与一般的买卖合同纠纷不同，在该类合同纠纷中一个特别需要研究的问题是，中介机构的行为能否对买卖双方买卖行为的效力产生影响。换句话说，买卖合同的一方是否可以因为自己或者对方与中介机构的居间、代理关系的无效、效力待定或者可撤销、可变更，而向对方主张双方买卖合同关系的无效、效力待定或者可撤销、可变更呢？这其实涉及的是该类合同中，房屋买卖合同与房屋买卖经纪合同之间的关系问题。
&&& 我们上面已经提到，中介机构作为合同的一方当事人参与签订的房屋买卖合同，在性质上属于无名合同中的混合合同，在法律的适用方面，其是比照合同法中相应的有名合同条款或者最类似条款的规定的。因此，一般而言，该合同中的房屋买卖合同事项与房屋买卖经纪事项是相对独立的，各方的权利义务分别比照买卖合同以及居间、代理合同的规定来确定。但这并不意味着经纪事项对买卖合同事项没有影响。例如，夫或妻单方欲出售双方共有房产，作为专业的房地产交易的中介机构，应正确引导买卖双方签订合同，规范操作，不能为了获取报酬而怂恿出卖方签订不规范的买卖合同，否则日后可能引起纠纷，导致签约的出卖方属于无权代理、合同效力待定的等情形出现。
(责任编辑：南京律师)
------分隔线----------------------------