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内容摘要：
如果问：在澳洲房地产投资得利需要什么？你需要的，可能就是这么一份“投资指南”：《Australian Infrastructure Plan 2016 全澳基建计划2016》。
澳房汇专栏：全澳基建计划2016 —— 澳洲房产投资的“寻宝图”
发布时间：
14:36 & 作者：
澳房汇 Domain Chinese
作者：梁杰夫&&来源：澳房汇（微信ID：Domain_Chinese）
历史性的低利率，虽然为房市发展创造了有利的条件，但是，澳州地大人少，并不是每一处地区都可以同步增长，你能否挑对下宝的地段，靠的就是澳洲大型基础设施建设计划的指引。这些年，在悉尼西北铁路和西南的第二机场的实例中，我们就得到了很好的印证：比如西北近几年Castle Hill年均增长8.83%，西南Edmondson Park年均增长10.98%，丝毫不比传统热区如Burwood，Chatswood差。
这虽然是一份公开的报告，却不是每一个人都知道哪儿可下载；一百多页的项目，究竟哪些是重点？也不是很容易弄清楚，为此，我们在本期就为大家解说一下。
在这份2016年全澳基建报告中，所有项目是分成四个等级的，从上到下分别是，首要优先项目（High Priority Projects），优先项目（Priority Projects），首要优先提议（High Priority Initiatives）优先提议（Priority Initiatives）。其中，项目指的是正在进行的工程，而提议，则是等待评估落实的。在时间轴上，5年为短期（near-term），10年为中期（medium-term），15年为长期（longer-term），超过十五年称之为未来（future）。
1.&首要优先项目（High Priority Projects）
首先我们来看一看排在顶端的项目，这是大家都知道是最优先的，可是，这些项目成熟度高，如果你是发展商，也许你已错过了最佳的入市时机。
11月23日公布的最新基建优先清单上，位于新州的有：西悉尼机场项目，M4公路升级及WestConnex；位于维州的是M80环形路升级；位于昆州的是Ipswich 公路升级；位于西澳的则是提高珀斯物流运输能力的Perth Freight Link。下面我们来简单看看这几个项目：
西悉尼新机场
现在的悉尼机场满足不了悉尼腹地的空运要求，这基本就是大家的共识了。
该项目是计划在政府拥有土地的Badgerys Creek地区，也即是西悉尼，建设第二个机场。新机场的位置目前是远离人口聚集地，所以运行时候对周边的影响也会是比较低。第一期的项目将在2025年完成，未来的工程也会按部就班进行。单跑道的机场可以满足3600万人次的年流量。而未来第二条跑道增加后，将会满足8200万人次的年流量。
日，西悉尼新机场被确认为High Priority Project，也是基建项目中的最优先等级。这个时间，距离政府首次在Badgerys Creek征用土地，为悉尼第二个机场做储备，已经过去了30多年。
而在未来整个悉尼分为三大中心城市的规划中，原来的CBD会变成Eastern Harbour City，而Parramatta及奥林匹克一带则变成Central Parramatta River City，西边以机场为中心的区域变为Western City。如果计划得当，这三个城市都会变成交通便利的&30分钟&城市，即上学，工作或者购物等日常活动，都在30分钟的车程内到达。
这个巨无霸项目会对St Marys，Liverpool，Campbelltown之间广阔的西南地区地产市场有巨大的影响和促进作用，这种作用已经在物业价格上面表现了出来。投资者们也可以适当关注一下当地的项目。
M4公路升级 Parramatta到Lapstone&
M4公路是悉尼交通首要的组成部分，每天有17万的车流经过，是悉尼西部的入口和通道。目前，公路的实际车流已经超出道路容量10%，交通延误造成的损失预计会在2031年达到2.09亿澳币；再加上西悉尼人口和就业未来的增加，也使得对公路升级的需求变得很迫切。
新的公路管理系统将会应用在M4公路上，这个智能系统细分到点的车流监控，使得现有的管理设施更加有效率。
WestConnex 第三期工程，M4，M5公路连接&
WestConnex是一个33公里的公路工程，它包括将通往CBD的M4公路延长，在内西的地下隧道，与拓宽后的M5公路连接起来。
目前悉尼内西部分地区堵塞严重，而且在未来情况会更加恶化。比如，从Princes Hwy到M4公路的King Georges Rd路段，在大悉尼范围内拥堵排行中排名第二；从Paramatta到City West Link之间的区域，分别位列7,8,9；M5公路在2011年是排名第11拥堵路段。
WestConnex第三期是对前两期的补充，也是该项目实现整体作用的首要一环。数据模型表明，如果没有把M4，M5连接起来，交通延迟造成的经济损失将从2011年的1.41亿澳币上升到6.65亿澳币。
布里斯本Ipswich 公路：Rocklea到Darra段&
Ipswich公路是昆州三个最繁忙的商业物流走廊之一，从Rocklea到Darra的公路，每天的重型车辆的通行量是，占据了总车流量的15-18%。报告中称如果不对这些路段进行升级，造成延误的损失将会是万澳币（2011年度），而且数字会随着时间增大。
披露的升级工程包括，Oxley Rd和Suscatand St都会拓宽成三车道，同时会建一个跨过Oxley小溪的北部辅助车道，7公里的Rocklea到Darra路段安装智能监控系统，还有其他对该路段的后续升级。
墨尔本M80 西部环形公路升级&
M80环形路上的车流量每一天是16万，把墨尔本北部，西部的主要人口中心和CBD连接起来，同时为墨尔本机场，墨尔本港和其他主路比如M1,M8,M31和M79提供通道。如果这条首要的公路变得拥挤，将会导致整个交通网路行车时间延长，油量消耗增多，也导致了更高的事故率，所以无论是对社会还是对环境，都有比较消极的影响。
M80升级工程施工路段长达38公里，从West Gate Freeway延迟到Greensborough Highway。因为工程的规模和复杂层度，所以整个走廊的升级将会被分为好几期。目前等待升级的路段包括，Plenty Road到Greensborough Highway 2.4公里的路段，Princes Freeway到Western Highway 7.9公里路段，和Sydney Road到Edgars Road 4公里路段。
升级工程还包括增加额外的双向车道等，整个工程完成后，将会使得交通容量有66%的提升，量化成车辆数目就是额外的41000辆汽车可以加入。
珀斯 Freight Link项目&
对于远离东海岸的城市，物流交通对西澳珀斯来说意义非常重大。
之前，进出Fremantle港的车流主要经过7号公路Leach Highway，公路旁边都是居民区，所以，重型卡车和家用汽车都在使用Leach Highway，使得这条物流通道的拥挤和延迟还是比较严重的，导致了运输效率低下，限制了生产力和经济的发展。重型卡车车祸率也比较高，它们的通行对周边居民生活也产生了比较大的影响。
新的计划将修改物流交通路线，把Leach Highway 南边的Roe Highway当作进出Fremantle港的主要物流运输通道。从港口出来，从西到东沿着Leach Highway，先和南北走向的Stirling Highway连接，再和向南的Stock Road连接，最后连上东西走向的正在建设的Roe Highway延长部分。这样，这个项目将部分车流（比如重型卡车）从7号公路分流出来，通过减少到Fremantle港口的交通延迟来实现经济和社会上的价值，收益和支出的比率是2.5:1。
2.&优先项目（Priority Projects）
除了客流，当然货流也要跟上，这是兴建这一档项目的主要目的。如果你对投资物流感兴趣，应当关注，而我们大部份的读者，应该还是对住宅感兴趣。
第二层，优先项目（Priority Projects）主要分布在昆州和南澳。新州上榜的就是Moorebank 联运中心，其作用就是加强进出悉尼Botany港的货流运输能力。
3.&首要优先提议（High Priority Initiatives）
第三层，首要优先提议（High Priority Initiatives）。从投资的角度来说，要掌握先机，这一个类别。是最应该留意的。但，由于数量比较多，我们只能挑一些简单解说一下。
悉尼Chatswood到Bankstown火车项目 &
悉尼最关键的就业和经济地带分布在机场到CBD,然后向北延伸到Macquarie Park一带。这个全球经济走廊聚集了高价值行业比如说金融，保险，科技，健康，教育和旅游等。这些行业是占据了新州生产总值的一半。高水准的交通是对这些行业增长必要的支持。交通把劳动力市场，供应商，研究机构和顾客，深度连接起来。
随着人口的增长，悉尼的就业人口也将由目前的210万增长澳2031年的280万，这些人有三分之二是会在上面提到的全球经济走廊工作的。到达那里的交通正在接近他们的能力极限。一份研究交通能力和就业增长的报告指出，如果不增强交通能力，就有可能在2036年的时候，有42000个工作职位预想可能会因此落空。所以，增强交通网络的运输能力，特别是连接CBD和全球经济走廊的，会对就业岗位的增加和生产力的提高产生巨大作用。
提议中的火车路线从西北区Chatswood开始，由北向南，经过CrowsNest，Victoria Cross穿过悉尼港到达Barangaroo，Martin Place，Pitt Street，Central，Waterloo然后延伸到Sydenham火车站。同时，把现有的到达Bankstown火车线也连接起来，把这段13.5公里长的铁路线并入悉尼火车的统筹运营范围之内。这样一来沿线的某些本来是没有火车经过或者班次较少的人口聚集区，将会因这个规划而取得跨越式的进步。我们也可以适当关注某些沿线项目。
悉尼快速公交交通北部海岸/Parramatta Rd和Victoria Rd &
在2012年，新州政府正式把公共交通的重新设计当作是新州未来交通大计划的首要一部分。其中，有三个最首要的走廊需要效率和加强连接，他们分别是Mona Vale到悉尼CBD走廊，Burwood通过Parramatta Rd 到悉尼CBD的走廊和通过Victoria Rd连接的Parramatta/Ryde/Sydney CBD走廊。
每一条走廊对于悉尼城市交通网络意义重大，因为大量的上班族使用公交车前往CBD或者其它商业中心上班。Parramatta Rd和Victoria Rd还有部分路段是有火车的，但整一个北部海岸走廊，只有公交车运作。所以对于这些地区，公交车出行是最可行的公共交通方式。
怎么有效率地管理这三个走廊的运输网络是最首要的问题。报告指出，一些悉尼最严重的堵塞延迟都在这些路段发生，包括从北部跨过悉尼大桥到达CBD, Victoria Rd沿线。由于拥堵造成的损失将由2011年的56亿澳币上升到2013年的148亿。如果在公共交通上的投资不够，那么这三个地方的人将会选择用私家车通勤，这就进一步导致了公路拥挤和延迟，使得整体经济效益变得低下。
因此，采用高容量的公路交通设施是提高上述地区连通性和增加效率的有效办法。而Northern Beaches区域，比如Dee why等，会在此规划中获得比较大的好处。
悉尼南部到CBD的交通加强计划 &
目前悉尼CBD到Kingsford Smith机场的南部区域的公路设施交通容量，很难有效率地应付人口的增长。预期到2036年，将会有3万的居民迁入这片区域。虽然Green Square的西边有一个火车站，但是其北部和东部快速增长的居民区并没有快速的交通工具。
Green Square毗邻悉尼机场，而且也靠近Botany半岛（他们两个地区加起来每年产生100亿澳币的经济总值），所以在快速，稳健的交通条件下，它也有很大机会成为新的经济增长点。
如果能在悉尼CBD和Green Square之间之前没有公共交通到达的地区，提供高载客量，快速的交通工具，比如公交车和轻轨，就能解决目前的问题。同时，这些公共交通也可以进一步延长到Mascot，Rosebery，Sydney Airport和Port Botany。
悉尼Botany港口物流铁路升级 &
Botany港是澳洲最首要的进出口集装箱物流港口，也是悉尼乃至整个新州经济主要推动力。报告也预测，Botany港创造的价值将从2011年的50亿提高63%倍，在2031年达到80亿澳币。目前港口已经快接近它的最大容量，额外的需求来自新州内陆地区，加上进出口的需求增加，这条火车物流线可能还在未来遇到瓶颈，影响了线路的可靠及准时性，也限制了大悉尼火车网络的效率。
作为悉尼第一的集装箱港口，所以它必须保持能力的提升以应对未来人口的增加。目前，只有一小部分物流是用到火车线路的，所以公路网络必须承担更多的责任。在2030年，因为港口的吞吐量增大的情况，卡车车流交通则会比现在增加400%。项目最终将大幅提高Botany港的交通运输能力。
集装箱通常会经历海运，陆运的转换，所以联运中心（Intermodal Terminal）会起到关键的作用。目前，除了Chullora，Enfield的联运中心外，建设中的Moorebank联运中心将会发挥更大的作用。它会创造7700个工作岗位，在未来三十年里创造90亿澳币的价值。
外悉尼公路铁路储备走廊/M9 &
大悉尼的西部，北部和南部，因为人口和就业岗位的增长，都必须建成满足大量交通需求的公路和铁路。
预计到2031年，Illawarra和中央海岸的新增人口将达到65000人，而西悉尼的新增人口将达到100万人。广阔的西悉尼就业带将会在未来增加212000个新的工作岗位。
新的混合交通走廊从中央海岸到西悉尼的Penrith地区，然后穿过西南的Wilton，到达南部的Wollongong。这个交通走廊将包含公路，客运铁路，物流铁路等。
St Marys-西悉尼机场-Leppington交通走廊&
预期在未来20年，西悉尼的新增人口为90万。在2025年新机场开始运营后的五年时间内，每年的客流需求为一千万人次。
以西悉尼机场为出发点，到达其他中心区域比如CBD，Parramatta，西悉尼就业带，西北发展中心，西南发展中心等地的高效率交通网络，是防止交通堵塞，保持经济可持续发展的必要因素。因此，这个从St Marys开始往南，到达西悉尼机场，再经Bringelly到达Leppington的铁路线作用非常首要，它也是这个交通走廊的核心。
墨尔本Hoddle St容量升级 &
Hoddle St是墨尔本内城区的主要公路，起到了连接Eastern 和Monash高速公路（M1和M3）的作用。维州政府的评估数据显示，每天有30万人通过各种交通工具（比如汽车，火车，公交车，自行车或者走路）穿过或者顺着Hoddle St通行。因此公路不堪重负，所以事故率比较高，效率比较低。公路上的早晚高峰区平均车速是20公里每小时，甚至有些时候还低至10公里每小时。如果不采取措施，那么到2031年，类似这样的墨尔本主要公路因堵塞造成的损失可以高达90亿澳币每年。另外一份报告也显示，Hoddle St是维州所有主要公路中的事故高发地。
项目升级包括加强计算机管理系统，引入最先进的人工智能交通系统，重新设计一些交叉节点，让公共交通优先通行等等。
&墨尔本Cranbourne-Pakenham火车线路升级&
Cranboume-Pakenham 火车线是属于Dandenong Rail Corridor（DRC）的一部分。在对火车线路的乘客打分中，DRC是乘客最不满意的火车线。其准点度比较差，所以乘客有可能会转向其它公共交通工具，使得原来已经很拥堵的公路交通雪上加霜。
目前，DRC已经是在超负荷的情况下运转（通勤高峰期间），如果附近地区的人口继续增加，那么火车也没有多余的运力去服务他们了。所以Cranboume-Pakenham升级工程将会包括购买更高运输力的火车，升级信号系统，增多班次等。
在增加班次之前，项目方也提议关闭九个横跨铁路的公路通道。因为按照数据模拟，如果火车班次增多，那些公路通道的闸门的开关次数会额外增加95%，所以，关闭Caulfield和Dandenong之间的九个跨铁轨公路通道也被提上了日程。
墨尔本连接West Gate 公路，港口和CBD北向高速 &
从墨尔本西部通过West Gate Freeway到CBD的车流基本都要依靠West Gate 大桥，这是因为缺乏一条东西走向的公路把他们连接起来。拥堵导致的经济损失在2011年是1.05亿澳币，如果我们不采取行动的话，这个数值在2031年将达到3.55亿。所以新建一条公路，把东西走向的West Gate Freeway和南北走向的Citylink连接起来，减轻墨尔本港附近桥梁交通的压力，是非常有必要的。
墨尔本Eastern高速公路和Citylink的连接升级
2015年4月的澳洲基建审计报告把墨尔本CBD北部，和东西走廊交汇地带列为最主要的交通拥堵挑战之一。由东向西行进的车辆，在Eastern Freeway和CityLink之间被迫使用拥堵的内城公路网络。Eastern Freeway在CBD的边缘，大概在Hoddle St的位置就没有了，所以车流被迫选择CBD北部的居民街道进出城市，所以，怎么解决Eastern Freeway和CityLink之间的连接，是这个项目的最终目的。
墨尔本大都市外环公路储备走廊/E6 &
现在已经很有必要为未来墨尔本的交通基建做准备功课。预备交通走廊的工程主要分下面几步：1 明确交通走廊的位置 2 控制土地用途 3 为交通走廊征用土地。
维州政府已经在研究和规划大都市外环公路和E6走廊，早在2010年，已经通过公共用途征用限制令来确保有必要时，可以强制征用当地的物业。同时，也让维州公路局可以请求禁止某处拟征用土地的开发申请。
这个计划拟定在墨尔本的西南外环，建造双向（每个方向4或者6车道）高速公路，和四轨道的铁路。因为有了2010年的土地用途限制令，所以下一步就是由政府来征用他们需要的建造交通走廊土地。
贯穿布里斯本CBD的客运铁路&
这个项目的迫切性来自两个方面，一个是进入布里斯本CBD的交通系统容量有限，二是昆士兰东南部的人口和工作岗位增长强劲。
预计到2020年期间，进入布里斯本CBD的铁路将会达到它的容量极限。而东南部的人口增长预测则是每年3%的速度，至少会延续到2041年。所以这两个因素都要求额外的进出布里斯本的交通设施。
报告也指出，横跨布里斯本河，是公共交通建设的一个瓶颈。按照项目的预想，新的南北走向，贯穿布里斯本CBD的载客火车线路从北部的Bowen Hills开始，经过Roma St， CBD南部和Woolloongabba，到达Salisbury。这将是横跨布里斯本河的第二条铁路线，它同时也会减少对进城公交车的需求，因为它可以在外环，实现了公交车和火车的对接。
东海岸高速铁路储备走廊 &
4. 优先提议（Priority Initiatives）
而第四类项目：优先提议（Priority Initiatives）也有不少值得关注的，比如悉尼的西线火车从CBD到Parramatta的升级计划，黄金海岸轻轨二期工程，Newcastle到悉尼到Wollongong火车线路升级及西悉尼机场的公共交通连接（Penrith，Liverpool方向）等。但是，这一类项目的不确定性还很多，我们建议留意它们下一步的进展。
未来的旗帜可以眩目飘扬，而城市的基础建设就是无形的风。有了它们扎根在土地上，稳如泰山，我们的摩天大楼才能高耸入云。基础建设项目的产生，评估，落实也是一个不断变化的过程，所以感兴趣的朋友可以保持关注《澳房汇》的资讯。
关键词阅读：
利率，投资贷款，基础设施，供应，空置率，租金，净移民，失业率均影响着悉尼住宅物业市场发展。
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