任志强：为什么坚持说中国房价永远上涨？
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任志强的战争
在房地产界，任志强是最火爆的热点，没有之一。
作为多军的鼻祖，任志强曾挂帅东南，一夫当关，战绩赫赫，一直坚持&中国房价永远上涨&的铁打理念。
其中最著名的战役就是和空军鼻祖房地产&三剑客&、资深经济专家谢国忠等人之间的世纪赌约。
为此，谢国忠在12年的时候还把自己在上海的豪宅变卖。以身立誓，&中国房价一定会崩盘&！
然而，上帝站在了任志强这边，上海房价没降反升，而且紧接着全国房价就迎来了新一轮的上涨周期，三剑客和谢国忠等空军主力惨败沙场，无颜于众，此后匿名于江湖。
而任志强也因此一战成名，成了中国房地产的神话人物，行走的房价走势图。
其实在这场战役上是没有输家的。只是谢国忠等人太过年轻，低估了政府干预经济的能力和人性的贪婪。
在预测房价趋势上，有的专家在分析经济形式，有的在分析人口结构，甚至还有用算法给中国房价做精密数据模型。
但只有任志强在潜心研究&中国特色&，这就是不同之处。
在非完全交易市场中，只有&中国特色&才是房价最根本的天大变量！其他因素在它们面前又有什么用呢？
一道政令下来，其他变量立刻归零，之前做的盘算和分析马上土崩瓦解。
譬如海南这次，本来房价已经处于高位，属于锁盘下调的走势，结果直接涉入封死了楼市，然后还天降了个大礼包。换句话讲就是&给了你一巴掌后，又掏出了一颗糖豆豆&，问你甜不甜？
你却只能捂着嘴巴苦笑着说，这糖真好吃，嗡嗡作响的脑袋里只剩下了对未来的幻想。
最后大家也看到了，海南房价卡在那里动弹不得，不让你买也不让你卖，交易消失了，没了交易的市场还存在涨跌吗？这就是&中国特色&。
所以很多人坚信的&中国房价崩盘论&是完全错误的，假以时日，真有那么一天中国楼市在高房价中风雨飘摇，岌岌可危，这时候肯定会有人站出来给它打一针高效镇静剂，睡它个一年半载。
所以，在研究楼市的时候，不要单纯的只研究人口、土地、金融等等指标，更重要的是研究中国特色，看懂其背后的意图。
任志强是见证了中国改革开放的人，懂中国特色，了解它的逻辑，所以他在预测房价方面他人难以企及。但一个敢说真话的人，一生注定很坎坷。这也是我最佩服他的一点。
敢讲真话的任志强
其实，比说不说真话更严重一万倍的是能不能说真话，现在这个时代已经找不到像鲁迅那样敢说真话的人了。
&看懂了真相但没人敢说出来&，这是一个民族的悲哀。
就像历史上晚清闭关锁国一样，所有人都活在一片安逸之中，认为天朝是宇宙老大，无坚不摧。结果当洋枪洋炮轰开中国大门的时候，所有人都吓傻了。
同样的今天，芯片贸易战也给安逸的中国人深刻地上了一课。手机市场再大、销量再好，并不重要，重要的是自己能不能做出手机。
只可惜一直以来企业家中只有任正非看清了这个事实，但当年说出来这个真话时又有几个人听呢？大家只不过都是各忙各的，看谁赚的钱多，谁的份额市场第一而已。
任志强把中国房地产的真话讲出来了，这和学识认知没有任何关系，而是一段段艰苦岁月勾画的亲身经历。
他在《野心优雅》回忆录里，用五十万字记录了他的六十个春秋。从出身高干家庭的家世，到十一年的军旅生活。
从复员后贩卖兔皮起家，到进驻华远地产，并把华远做到上市。状告银行，被穷人扔鞋，被上面暗查，官与商，红与黑，坎坷六十载。
其实我对任老的评价就是，一直在体制中挣扎的&年轻人&！
通读《野心优雅》你会发现任老人生中三个片段特别重要。一是参军表现非常突出，但因不听领导话，被称为&鸡肋&；二是在华远任职经理时，为了激励员工发了一大笔奖金，结果被以&贪污罪&下狱一年多；三是在把华远发展如日中天的时候，华润为了控股万科，活生生把他打下来的基业牺牲了。
他一生都在挑战体制和束缚，最后倒在了&虽败犹荣&的血泊中。最后他用一生明白了一个道理：
永远不要轻视政府对市场的干预能力，基于基础国情和体制看市场发展才是最正确的道理，所以那些海归派高级经济学家能看懂中国市场吗？
中国需要的是针灸拔罐，不是胶囊药片。
但即使如此，爱说真话的任志强早期却被万众诟病。而且还荣获过一项大奖，就是&中国人最想骂的人&。为什么？
为什么大家都爱骂任志强？
真话难听，良言逆耳。
当他真正参透中国房地产市场后，提出了主要言论&房价永远涨！&
此言一出，直接刺痛了劳苦大众的神经。现在都买不起房了，还要涨？房价都是被你唱起来的！一呼百应，群而攻之。
所以一直以来，楼市几乎都被空军占领着，支持任志强的人微乎其微，当年房地产三剑客号令千万大军讨伐任志强时，称之为&狂妄至极，罪恶不赦，满嘴放炮&，这也是他&任大炮&绰号的来源。
但是研究空军特征的时候你会发现，70%的人是买不起房的，20%是舍不得买房，最后10%的人认为&房子是用来住的，不具备投资属性&，只能说这群人的思维超前了好些年，毕竟这个口号现在才喊出来。
所以空军在此思维导向下，不满于房价上涨，不满于靠房子发财的人和所有说房价要涨的人。这时候有背景的专家站出来了，大家欢呼雀跃，感觉专家终于把自己想表达的事情说明白了。
于是把精神寄托全部都转移到了他们身上，而对于和自己唱反调的人，恨之入骨。
所以楼市多空军之战其实就是中国阶级的斗争，底层老百姓对有高房价的不满其实就是对有钱人的不满。
这样看，任志强成为被炮轰的对象就很正常了。因为他不仅代表了买不起房的老百姓对房价上涨的恐惧，还代表了资本有钱人的利益。
当任志强对房价的预言几乎全部被应验，空军派主力悉数败下阵来之后，人们的精神寄托土崩瓦解，认清了买房是件遥不可及的事，明白了当年高喊无产阶级万岁本来就是一个弥天大谎。世界永远是有钱人的世界，有房有产才是王道，改不了的。
当年听了任志强的，搭上了顺风车，赚到盆满钵满，听了空军派的永远也没搭上车，到现在还是骂天骂地骂房价。
而且最重要的是，世界上有永远的多军，而没有永远的空军。买了房的空军，立马180度转为多军，比多军更期望房价上涨，人性如此。
其实说这些事情的，并不是让大家去看涨房价，而是要明白一个道理。
&如果想在楼市中寻找机会投资赚钱，就要尊重房价可以涨也可以跌的事实，而不是凭一己私利站在绝对的一面。&
我们务必看懂的真言
其实在2015年的时候，我每天都过得非常恐慌，因为低迷的市场、历史低谷的利率、超大的库存都是每次房价上涨周期来临的征兆。
于是疯狂的让身边的人买房成为了我的日常工作。不幸的是，只有少部分买了，大部分嫌贵没买。我亲眼见到朋友原本可以买北京二环的房，却一直在等房价下跌，从二环到三环，从三环到四环，结果最后买到了燕郊。
之后任老在发布&2015年不买房的人，就永远买不起房&的言论之后，又迎来了一波骂潮。可见，&买涨不买跌&的大众心态让多少人迷了心智。
现在还有人对任老的一些言论不太理解，所以针对未来中国房价走势，子木着重挑几点来解释说明。
1．政策越出，房价越涨
其实在出台的调控政策中，有些是好的，有些是不好的。例如限购和限价是恶性的，而限售和限贷是则是良性的。
限购一出，房子不让买了，大家一想，越不让买的地方肯定越好。这和谈恋爱一样，得不到的永远在骚动，得到的反而不珍惜了。
所以你看，所有人不会考虑未来是否会有人接盘，房子的增值属性如何。哪儿限购往哪儿买，找关系的，送茶水费的络绎不绝。有房子的还想买第二套、第三套，东西越少越要抢。
限价政策才是房价上涨的助燃剂，而且我认为限价政策一定会被写入史册的，用来警示后人。
限价的直接结果是导致新房二手房价格倒挂。一线城市因为该开发的都开发完了，市场发展饱和，二手房比新房多，倒挂是很正常的，但是你三四线城市倒挂是什么鬼？
倒挂是什么意思？二手房卖3万块钱，政府给你批的一手房卖2万块钱。这说明什么？说明有人告诉你，你买了就有1万块钱的利润，那你还不去买？
房价涨到现在其实很容易看出来，上面决心不够，下面贪图享受。有些城市炒房客早就脱身走了，劳苦大众却还在里面玩击鼓传花。
2、房地产未来还有二十年的红利期
价格来自于需求。如果没有需求就没有价格。而未来20年中国要把城市化完成率达到70%。意味着什么？
意味着，城市化建设还在加剧进行。农村人口往城市迁移，小城市人口往大城市迁移，弱城市人口往强城市人口迁移。中国人口快速流动还有20年。
流动产生需求，需求产生价值。但流动的同时也会让市场分化，城市分化。分化后，强的城市会一直需求叠加，弱的城市需求减退，直至衰亡。
所以，中国未来的房价会一直涨，且还会存在大涨小跌的规律。但是弱的城市一定不会涨，需求没了还怎么涨？如果涨也是通货膨胀的字面意思，例如20年后小县城工资都2万出头了，房价6万有何不可？
但是，作为买房的人一定要踩到这条大涨小跌曲线的谷底，这也就是房产半投资属性的重要之处。因为一个涨幅透支的可能就是你10多年的努力。
最后再说几句。
睿智的人会包容万物，而一个人格局的大小在于他所能接受事物发展的两个极端点之间撑起的空间。
换句话说，你可以接受房价涨到10万，也可以接受到房价跌到1000。最重要的是你可以理性看待房价，能听进去最难听的话。
任志强是中国房地产界的鼻祖，在这里尊称为一声，任老。他用自己的一生践行了他对房价的判断理论，这一点难能可贵，值得学习。但并不意味着其所有理论都是正确的，例如他之前总在为有钱人和开发商说话，对穷人有一种蔑视之情。
不过他后来也明白了，社会发展是以穷人为基础的。
从洛克菲勒的说法来说，当他们富起来的时候发现，穷人没有同时富起来的时候，会破坏他们富有的社会条件，比如说革命，比如说战争。因此他们一定要帮助穷人也富起来，才能让这个社会平和，至少让穷人有机会。
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任志强：为何说今年中国房价会暴涨？
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1、制度问题不解决，经济自然上不去
蒋保信：去年12月份开始，深圳的房地产企业佳兆业差点崩溃了，一些观察人士由此认为中国房地产的泡沫可能会破灭，还有一些人会担心房地产可能会硬着陆，对此您怎么看？ 任志强：你们媒体提的问题，都是人云亦云的表面现象，没有做深入分析。 你要看看，香港有个公司也出现过跟佳兆业一样的问题，最高管理者被判刑了，结果却是股票上涨，这还是同期发生的。为什么佳兆业的管理人出了问题，就股票下跌呢？因为制度不一样。 在香港的制度下，我把脓包拔了，把病治了，这个公司还是好的。而在中国大陆呢？民营企业如果倒了，所有银行就都撤它的贷款，让它倒，没人想去救它。 我们华润的的头头宋林也是在同时期被抓了，为什么他们的股票没跌呢？因为国有企业有背景，银行不抽它的贷款，继续给它贷款。佳兆业的问题，是政治问题导致的一个结果，跟房地产市场有什么关系呢？没有任何关系。 我们企业家更关注制度问题，为什么？因为制度决定了企业家的生存余地。比如说，我们前几天去参观了珠海的通用飞机公司，这是他们当年代表国企从美国收购了同类公司的，但现在也面临制度问题，因为中国的空中管制，低空不开放，所以小型飞机是卖不出去的，在中国没有市场。 中国政府必须把这个制度放开，才有可能让小型飞机进入家庭，一两百万美金的价格，对于有些需要的人来说，并不是买不起。它去年卖了380多架飞机，但是大部分是销往国外，国内的小型飞机基本上只用于农业和科研，根本没法进入民用的领域。但其他国家为什么可以？ 归根到底，如果不在制度上进行改革，类似于佳兆业或者其他一些问题，都会变成表面的经济现象，但背后的原因其实和经济没关系。制度问题解决了，经济自然就上去了，制度问题不解决，经济自然就上不去。 2 其他方面不开放，经济增长只能依赖房地产 蒋保信：有人说，现在政府把房地产当做中国经济增长的关键所在，为了使生产总值增长的速度保持在7%左右，必须让房地产坚挺。您怎么看这样的观点？ 任志强：我觉得不对。因为在其他制度不开放的情况下，只能靠房地产。但如果把其方面放开，不靠房地产也行。其他方面的改革暂时跟不上，不靠房地产靠什么？
因为房地产是和民生联系最密切的，它关系到的产业链非常长。但是如果其他方面开放，比如允许民间投资去开采石油，也允许石油投资，经济立即就上来了。美国的页岩气革命，不就是因为市场开放吗？ 中国发展不了，是因为不开放。制度不开放，资源也不开放，比如土地资源，矿藏资源，哪个开放了？假定其他领域都开放了，还用依赖房地产吗？现在只有房地产开放了，只能靠它。 蒋保信：假如开放其他行业，房地产会不会衰落？ 任志强：不一定衰落。其他行业开放了以后，对住房的刚性需求和改善型需求也会同时上升的，用不着你去刺激，它也会上来的，你不管制它就行了，有些东西是相辅相成的。开放了，可能是百花齐放，不一定是你死我活。 蒋保信：现在中国的房地产，在多大程度上能够拉动中国经济的增长？ 任志强：现在要靠房地产拉动中国经济，这种力量是非常薄弱的，今年不行，明年可能也不行。尽管出台了这么多刺激政策，没什么大用。 蒋保信：为什么？ 任志强：因为债还没还完，库存还没消化，要有相当一个周期去消化库存和解除债务问题。 历史经验就是这样的，2009年初，我们出台了一个4万亿计划，当时房地产投资和房产的销售都是迅速上涨的，但是房价增长的高峰是在2010年而不在2009年，房地产投资的高峰也是在2010年，新开工的高峰还是在2010年。 2009年的销售上涨，只是消耗了大量的库存，所以当年的投资上不去。今年也同样，即使今年的销售很好，但也不能转换成投资，投资的高峰应该是明年下半年的事。 我们的计算方式有两种类型，一类是按投资增加值计算的，所以我们的房地产投资下来以后，经济就掉下来了。 另外一类是按照房租计算的，但中国现在共有房租的增加值非常低，基本上对经济没什么太大影响。而国际上大部分国家计算GDP是以房租为主的，所以对GDP影响不在投资上，而是在房地产租金的增加值上。 从目前来看，中国要想让房地产投资上去，还有许多工作要做，比如说户籍制度问题、土地制度问题等等，这些没有得到解决的长远问题限制了房地产市场的发展。 3 想要房价降低的，基本都是自私的 蒋保信：北大的姚洋说，中国经不起房地产行业的泡沫，如果房地产崩溃，中国市场也可能会有很大的危机。 任志强：他说的是广义的房地产概念，比如很多企业把房产抵押，以获取流动资金，这个贷款量是非常大的。房价如果不跌，这部分仍然可以维持，如果房价大跌，它的内部就全垮了。 假如房地产垮了，本来这个房子值一千万，银行可以贷给你五百万，但这个房子忽然只值三百万，银行贷给你的五百万就要收回来了，你工厂的流动资金就没了，那怎么办？
蒋保信：从这个角度来说，房价也不能降，是吗？ 任志强：对，也没有降的道理。中国经济保持5%-6%很正常，你为什么要让房价降呢？你有毛病啊？黄金本来值一块钱，你非得说它值五毛？我找不到任何一个国家需要把房价降下来的理由，所有的国家都认为房价降下来，经济就不好，个人收入缩水，财富减少了，你为什么要让它降呢？ 有一部分人非常狭隘，完全是为了个人利益，自己买不起房子，就希望房价降下来。严格说起来，天天吵吵闹闹，想要房价降低的，基本上都是自私的，他们根本不懂经济。从宏观经济角度来看，哪个国家说要把房价降下来？ 蒋保信：您前段时间说，2015年房价会暴涨，如果今年不买房的话，得等到三四十年以后了。 任志强：2015年的年底，房价上涨是确定的。4月份的城市房产涨跌变化已经告诉大家了，少量城市的销售已从负数变成正数了，可能到9月份以后，就从负变成正的增长。 蒋保信：您说今年房价会暴涨，根据是什么？会暴涨到什么程度？ 任志强：这根本不用讨论，现在已经很多人在说这个事了。投资下降，新开工下降，土地下降，我的依据就是这个，很简单。稍微有点脑筋的人都知道，根本不用讨论，历史和过去都是这样的。 2013年的时候，我说3月份房价会上涨，那时没有人信，但后来真是涨了。我的理由还是土地下降了，开工下降，都是负的，供不应求，肯定会涨。 蒋保信：也有分析师认为中国房价会一泻千里，因为中国未售的住房库存太大，而且富人开始前往美国、加拿大等全球化的都市购买房子了，因为那边有永久性的土地产权和良好的教育、法治环境。 任志强：胡说八道。有点数据概念没有？移民到美国的人，一年也就八千多人，没有办法再有更多人移民过去了。你们查查总数量，移民到的能有多少人？全部移民加起来能有多少？ 即使移民出去的人都在国外买房了，所有投资加起来也不到三百亿，这对中国算什么？中国有八万多亿，相当于一万两千亿美元，流失到国外的才三百多亿美元，算什么？媒体切不可用这种方式去瞎忽悠，我不认为他是分析师。 李腾腾：我看到做土地政策研究的学者说，中国房价过高是因为地方政府把土地价格炒得很高，开发商或者房地产商从政府那拿地的成本特别高，这导致了房价的不断上涨，这是一个不正常的现象。您怎么看？ 任志强：政府把土地作为商品进行买卖，把土地的收益当做非纳入预算的小金库，本身就是我们制度上的失败，根本就不用讨论。 土地价格在房价中占到60%、70%，我们好几年前的报告就提出来了，在08年的两会上，黄孟复专门把这个问题作为正式提案向政府提出来了。毫无疑问，这是房地产问题中非常重要的一个方面，没什么可讨论的。 李腾腾：如果放开土地市场的话&& 任志强：要放开的不仅仅是土地市场，还有背后的其他一系列东西。为什么住宅的价格要比商业的价格高？因为对中国政府来说，住宅只能是一次性的投入，后期没有税收。 假定我们按照国际办法，以居住地纳税为主，情况就会大有改变，因为以居住地纳税为主，住宅能产生税收，对当地政府来说是好事，它就会抑制房价，不让它涨太高。 但我们现在不是这样的。所以地方政府宁愿给你折价，也希望你盖更多的写字楼，因为背后有更多税收。 你们只看一个点是不够的。如果不从制度上来解决这一系列问题，房地产的问题是解决不了的。
[责任编辑：tanhc]
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看涨派任志强与郎咸平：楼市崩盘论是胡说 中国房价还会涨
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任志强：的房价对家庭收入比仅为4.3，算是房价过高吗?但为什么会出现泡沫破裂?书中认为造成泡沫的原因一是购房的个稅减免政策而造成的房价过高;这也许与中国正好相反。二是向低收入家庭提供降低贷款标准的个贷;这与中国也恰恰相反。三是敎育，四是房价未列入CPI，五是限制供给。无法找到中国泡沫的论据。
郎咸平：当前在我看来，事情没有如此简单，真正的房价泡沫破灭还没有来临，恐慌型的暴跌，不会在2014年上演，现在的降价，只是偶尔的歇脚，并不会持续太长的时间。甚至在我看来在未来二三十年中，上海的楼市，仍然会保持现状，不会有大的变动。如果现在就认为上海房子会崩盘，那就有些痴心妄想了，我相信他仍旧会已平稳的方式过渡，他仍旧会是经济支撑的重要砝码。
任志强：今年房地产销售增速下降，但并不可怕。在城镇化推进背景下，房地产市场整体形势不变。借鉴国外经验，城镇化率一般达到70%后，城镇化进程才会趋于平稳。目前中国城镇化的快速增长必然带来房地产需求。
郎咸平：房价未来还要涨，并且将继续遵循一线城市涨幅大于二三线城市的规律，长期来看，选择其它投资产品就要自求多福了，房地产仍然是最保值的产品
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其实在2015年的时候，我每天都过得非常恐慌，因为低迷的市场、历史低谷的利率、超大的库存都是每次房价上涨周期来临的征兆。
于是疯狂的让身边的人买房成为了我的日常工作。不幸的是，只有少部分买了，大部分嫌贵没买。我亲眼见到朋友原本可以买北京二环的房，却一直在等房价下跌，从二环到三环，从三环到四环，结果最后买到了燕郊。
之后任老在发布“2015年不买房的人，就永远买不起房”的言论之后，又迎来了一波骂潮。可见，“买涨不买跌”的大众心态让多少人迷了心智。
现在还有人对任老的一些言论不太理解，所以针对未来中国房价走势，子木着重挑几点来解释说明。
1.政策越出，房价越涨
其实在出台的调控政策中，有些是好的，有些是不好的。例如限购和限价是恶性的，而限售和限贷是则是良性的。
限购一出，房子不让买了，大家一想，越不让买的地方肯定越好。这和谈恋爱一样，得不到的永远在骚动，得到的反而不珍惜了。
所以你看，所有人不会考虑未来是否会有人接盘，房子的增值属性如何。哪儿限购往哪儿买，找关系的，送茶水费的络绎不绝。有房子的还想买第二套、第三套，东西越少越要抢。
限价政策才是房价上涨的助燃剂，而且我认为限价政策一定会被写入史册的，用来警示后人。
限价的直接结果是导致新房二手房价格倒挂。一线城市因为该开发的都开发完了，市场发展饱和，二手房比新房多，倒挂是很正常的，但是你三四线城市倒挂是什么鬼？
倒挂是什么意思？二手房卖3万块钱，政府给你批的一手房卖2万块钱。这说明什么？说明有人告诉你，你买了就有1万块钱的利润，那你还不去买？
房价涨到现在其实很容易看出来，上面决心不够，下面贪图享受。有些城市炒房客早就脱身走了，劳苦大众却还在里面玩击鼓传花。
2、房地产未来还有二十年的红利期
价格来自于需求。如果没有需求就没有价格。而未来20年中国要把城市化完成率达到70%。意味着什么？
意味着，城市化建设还在加剧进行。农村人口往城市迁移，小城市人口往大城市迁移，弱城市人口往强城市人口迁移。中国人口快速流动还有20年。
流动产生需求，需求产生价值。但流动的同时也会让市场分化，城市分化。分化后，强的城市会一直需求叠加，弱的城市需求减退，直至衰亡。
所以，中国未来的房价会一直涨，且还会存在大涨小跌的规律。但是弱的城市一定不会涨，需求没了还怎么涨？如果涨也是通货膨胀的字面意思，例如20年后小县城工资都2万出头了，房价6万有何不可？
但是，作为买房的人一定要踩到这条大涨小跌曲线的谷底，这也就是房产半投资属性的重要之处。因为一个涨幅透支的可能就是你10多年的努力。
最后再说几句。
睿智的人会包容万物，而一个人格局的大小在于他所能接受事物发展的两个极端点之间撑起的空间。
换句话说，你可以接受房价涨到10万，也可以接受到房价跌到1000。最重要的是你可以理性看待房价，能听进去最难听的话。
任志强是中国房地产界的鼻祖，在这里尊称为一声，任老。他用自己的一生践行了他对房价的判断理论，这一点难能可贵，值得学习。但并不意味着其所有理论都是正确的，例如他之前总在为有钱人和开发商说话，对穷人有一种蔑视之情。
不过他后来也明白了，社会发展是以穷人为基础的。
从洛克菲勒的说法来说，当他们富起来的时候发现，穷人没有同时富起来的时候，会破坏他们富有的社会条件，比如说革命，比如说战争。因此他们一定要帮助穷人也富起来，才能让这个社会平和，至少让穷人有机会。
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