租赁期间发生所有权变动，房屋租赁合同是否继续有效_百度知道
租赁期间发生所有权变动，房屋租赁合同是否继续有效
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《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这就是法律上所谓“买卖不破租赁”的原则。房屋租赁合同也是一样的，不受租赁期间发生所有权变动的影响。租赁期间发生所有权变动，房屋租赁合同继续有效。
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房屋出租人仅是经营管理人，租赁合同发生诉讼时其是否是适格当事人？
&【案情简介】
上海某饲料厂是本市某房屋的产权人，它全权委托上海某集团仓储经营部对其房屋进行经营管理，可以对外出租、经营。某集团仓储经营部与上海某旅店于2008年12月18日签订一份《临时租赁合同》，约定租赁期为临时，租赁期间，上海某旅店不得将房屋转租，如有违反，某集团仓储经营部有权收回全部出租房屋，并要求支付违约金。同时，某旅店承诺如果房屋遇动迁或改建，临时合同即终止，无条件搬出，及时归还房屋。2010年5月3日，上海某旅店与案外人郁某签订转让合同，约定将系争房屋内的所有装潢设备转让给郁某，房租由郁某支付给某集团仓储经营部。2011年春节，上海某旅店接到某集团仓储经营部要求搬离的通知，但某旅店未搬离，双方就此发生争议。
【律师法律分析】
双方的争议点有：某集团仓储经营部作为房屋的经营管理人是否是租赁合同纠纷的适格当事人?是否要追加某饲料厂为第三人？是否要追加郁某为第三人？
1.房屋租赁合同转移的是房屋的使用权，出租人并不仅限于房屋的产权人，出租人只须保证房屋使用权来源合法，并在租赁期间房屋使用权不受到第三人主张的影响即可。某集团仓储经营部是受产权人的委托对外出租系争房屋，某集团仓储经营部与产权人的权利义务由其自行结算。合同债权具有相对性，某集团仓储经营部与上海某某旅店签订的租赁合同列明的出租人是某集团仓储经营部，它基于合同提起诉讼，诉讼主体适格，双方均应全面履行临时租赁合同的权利义务。
2.租赁合同约定租赁期为临时，是不定期租赁合同，任何一方均可随时解除合同。某集团仓储经营部已依法行使了合同解除权，双方的租赁合同自通知到达上海某旅店时解除。上海某旅店应当搬离，将系争房屋返还给某集团仓储经营部。
3.虽然郁某将房租直接支付给某集团仓储经营部，但是，《临时租赁合同》中明确约定承租方不得转租，现上海某旅店将房屋内的所有装潢设备转让给案外人，该行为已违反了合同约定，也未征得出租方某集团仓储经营部的同意，故郁某不能作为房屋租赁合同纠纷的当事人，上海某旅店应承担搬离并返还系争房屋的义务。上海某旅店与案外人郁某之间的权利义务关系，应另行解决。
【法条依据】
《中华人民共和国合同法》
1.第二百二十四条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
2.第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
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房屋租赁合同期满后没有续签，但继续使用，是否成立新的合同，房东是否可以随时解除合
来源:房屋租赁 上海经济律师
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导读：　　2006年12月，我向一家公司租赁了一处面积约100平方米的房屋用于办公，租期自日至12月31日。期满后我继续使用该房，并支付了2008年1月至9月的租金，该公司也接受。　　日，该公司以租期届满
　　2006年12月，我向一家公司租赁了一处面积约100平方米的房屋用于办公，租期自日至12月31日。期满后我继续使用该房，并支付了2008年1月至9月的租金，该公司也接受。　　日，该公司以租期届满为由要求我迁出该房。我认为，合同期满后该公司仍收取租金并将房屋继续交我使用，应视为合同延续，我不应迁出。这样理解对吗？上海网　　我国《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据该法第二百三十二条规定，不定期租赁中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理的期限之前通知承租人。　　合同为有期限的民事法律关系，租赁合同中当事人往往约定租赁期限，合同于租期届满即告终止，但当事人也可以在合同约定期届满时通过两种方式更新期限，续订合同：一种是明示更新，即合同当事人在租赁期间届满后另外签订一个合同，约定延长租赁期限；另一种是默示更新，指租赁期间届满后，合同当事人的行为表明其租赁关系继续存在。　　在不定期租赁中，只要出租人没有收回租赁物的意思表示，也没有收回租赁物的实际行为，并且仍然继续收取租金的，就表明双方租赁关系继续存续。但由于此时的租赁期限无法固定，故法律规定当事人可以随时解除合同。　　你先前订立的租赁合同的租赁期限至日届满后，你继续使用房屋并支付租金，出租方未持异议，应视为双方以实际行为表明租赁关系继续存在，属于默示更新的情形。依照《合同法》规定，你们签订的原租赁合同继续有效。　　但是，由于你们对租赁期限没有另行约定，双方形成的是不定期租赁的法律关系，当事人均可以随时解除合同。只要出租方依照诚实信用原则，在合理的期限之前通知你，就有权利解除合同。相关法条链接：《中华人民共和国合同法》　　第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。　　第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理的期限之前通知承租人。　　第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
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如已租商用门面被出售，原租赁合同是否有效？
湖南－湘西&08-21 08:06&&悬赏 0&&发布者:光头牛魔王 & 回答:(15)
本人系凤凰古城人，2013年邻居重建房屋用于居住和商用，时因建筑面积过大导致资金短缺，本人借给邻居60万元用于房屋修建，利息比银行约高一点点，至今只从未还本金，只付利息。邻居房屋修建好后在外做生意，用房屋在银行抵押贷款400万（邻居房产评估为800万以上），现在生意做亏了，听说好像在外面还借了高利贷。
&&&&本人得知此事后去找他家洽谈还款事宜，他全家人说暂时无法偿还本金，准备用门面20年的使用期来抵消欠款（意思是让我自己去收门面的租金，或自己经营）。
&&&&现在本人想咨询的事项为：如果邻居还不了银行的贷款或外面的高利贷，卖掉房产而产生房屋产权变更。这时我和邻居签的租赁合同（合同会进行司法公正）还有效吗？如果有效，继续执行需要注意什么？
&&&&先谢为敬
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[河南-濮阳]
回复时间：
1、因银行贷款存在房屋抵押，因此银行贷款具有优先受偿性，只有银行贷款还完了，才会归还你的借款。
法律依据：
《担保法》第三十三条　本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
　　前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
建设部《城市房地产抵押管理办法》第四十七条规定：“处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：
　　（一）支付处分房地产的费用；
　　（二）扣除抵押房地产应缴纳的税款；
　　（三）偿还抵押权人债权本息及支付违约金；
　　（四）赔偿由于债务人违反合同而给抵押权人造成的损害；
　　（五）剩余余额交还抵押人。”
2、抵押后再与你签订租赁合同的，无法对抗抵押权，换句话说，这个租赁协议不能保障你的借款能用租金收回。
法律依据：
最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。”
3、如果在银行抵押该房屋前将该房屋出租给你的，租赁合同可以对抗抵押权，将来拍卖后，你的租赁合同对购买人仍然有效。
法律依据：
《担保法》　第四十八条　抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条　抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
4、租赁合同公证与否不影响其效力。
5、租赁合同能否对抗抵押权，要看租赁合同签订生效日期是在抵押日期前还是后，在前的，不论房屋在实现抵押权时拍卖给谁租赁合同都有效，仍要继续执行至租赁期满；在后的，在实现抵押权拍卖后租赁合同就无效了，造成承租人损失的，只能向出租人索要赔偿。
6、如果该邻居有其他财产可以偿还你的借款的，可以先行偿还，不使用租赁方式偿还。
7、如租赁协议中明确约定以租金偿抵借款的，有规避法律之嫌，很可能被法院认定为一般无抵押质押债权，而不认定租赁合同效力。
新闻网电话，如有疑问请继续追问，如满意请选为最佳答案。
[广西-贵港]
332164积分
回复时间：
原租赁合同是继续有效的。
[广东-深圳]
回复时间：
已租商用门面被出售，原租赁合同有效，买受人应按原租赁合同履行。
如果邻居还不了银行的贷款或外面的高利贷，卖掉房产产生房屋产权变更，你和邻居签的租赁合同依然有效，你与新房东按照原合同履行即可。
如有不明需帮忙的可与我联系。
[辽宁-大连]
回复时间：
你的租赁权无法对抗购得该房产的受让人。
[山东-青岛]
259685积分
回复时间：
1、如果是合法租赁（价格合理、不超过20年，依法登记）房产出售或者法院买卖后，租赁仍然有效；2、合法租赁，所有人出售房屋或者是法院拍卖房屋，租赁人在同等价格下享有优先购买权；3、注意租赁价格合理，说明租金已经付清，必须公证。
[浙江-嘉兴]
回复时间：
你好&，很高兴为您解答：
首先，关于您的借款取回的顺序问题，因为银行有抵押物权因而对拍卖之后的款项可以优先受偿。你必须等银行拿完钱以后再做处理。
《担保法》第三十三条　本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
　　前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
建设部《城市房地产抵押管理办法》第四十七条规定：“处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：
　　（一）支付处分房地产的费用；
　　（二）扣除抵押房地产应缴纳的税款；
　　（三）偿还抵押权人债权本息及支付违约金；
　　（四）赔偿由于债务人违反合同而给抵押权人造成的损害；
　　（五）剩余余额交还抵押人。”
其次，抵押后再与你签订租赁合同的，无法对抗抵押权。依据：最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。”如果在银行抵押该房屋前将该房屋出租给你的，租赁合同可以对抗抵押权，将来拍卖后，你的租赁合同对购买人仍然有效。
法律依据：
《担保法》　第四十八条　抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条　抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
再者，租赁合同能否对抗抵押权，要看租赁合同签订生效日期是在抵押日期前还是后，在前的，不论房屋在实现抵押权时拍卖给谁租赁合同都有效，仍要继续执行至租赁期满；在后的，在实现抵押权拍卖后租赁合同就无效了，造成承租人损失的，只能向出租人索要赔偿。
最后，我建议你马上起诉把债权已诉讼的方式进行保留，并依法参与财产分配。同时申请诉讼保全，这样子在执行中你也处于优势。具体操作可以委托律师。
希望我的回答令您满意并采纳为最佳答案，如有疑问可以继续追问，可以点我头像加我好友，我们长期联系。
[云南-昆明]
回复时间：
将租赁合同设置在抵押、法院查封之前以对抗抵押权、查封拍卖权，关键看合同条款的设置以及其它材料的准备。
[福建-厦门]
回复时间：
原租赁合同是继续有效的
[辽宁-沈阳]
回复时间：
建议及及时起诉要求履行。
[江西-九江]
回复时间：
买卖不破租赁，按说你们之间的租房合同不会因为他的卖房而无效，就算卖了房合同仍需继续执行。
[湖南-长沙]
回复时间：
你好，因为银行抵押权在先，你的租赁权在后，如果还不上银行贷款，银行主张债权拍卖该房产，那么你的租赁权无法对抗购得该房产的受让人。
法律依据:根据最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。”
详情电联，祝好！
[北京-朝阳区]
回复时间：
因为银行抵押权在先，你的租赁权在后，如果还不上银行贷款，银行主张债权拍卖该房产，那么你的租赁权无法对抗购得该房产的受让人。
[广西-桂林]
回复时间：
抵押在先，租赁在后，租赁权不能对抗抵押权。
[辽宁-本溪]
回复时间：
你好，如果先抵押，后出租，如果实现抵押权时，你就没有抗辩权。
[广东-广州]
回复时间：
租赁合同并不因为所涉房屋存在抵押权而无效。只是在银行行驶抵押权时，你不能对抗抵押权人对房屋进行处理.
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【规范性文件】关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答
&编者按：北京市高级法院研究室对市高级法院制定发布的审判类规范性文件进行了整理，今日推送房地产类规范性文件（二）----《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》。&&北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答&一、房屋租赁合同的效力1、当事人就未取得所有权的房屋订立租赁合同的效力如何认定？当事人一方以出租人在订立租赁合同时对租赁房屋没有所有权为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。2、当事人就经济适用住房等政策性保障住房订立租赁合同的效力如何认定？当事人一方以租赁房屋为经济适用住房或限价商品住房为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。3、当事人就未经工程竣工或消防验收合格的房屋订立租赁合同的效力如何认定？当事人一方以租赁房屋未办理工程竣工或消防验收，或者经验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。租赁房屋因出租人原因未经工程竣工或消防验收合格致使房屋不符合使用条件，承租人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第八条第（三）项规定要求解除租赁合同的，应予支持。4、涉及“群租”房屋的租赁合同效力如何认定？当事人一方以租赁房屋属于“群租”房屋为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。5、集体土地租赁合同的效力如何认定？当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。但租赁合同出租农村集体建设用地的，可以认定租赁合同有效。二、经营性房屋租赁6、从事经营活动的承租人以租赁房屋存在行政管理限制致其无法办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？实践中应区分以下情形处理：（1）因租赁房屋在使用上存在行政管理限制，致使承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照，租赁合同目的无法实现，承租人依据《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第九十四条第（四）项规定主张解除租赁合同，并要求出租人承担违约责任的，应予支持。但承租人违反合同约定用途使用房屋，或者承租人在签订合同时知道或应当知道租赁房屋存在上述限制的除外。（2）租赁房屋在使用上虽存在行政管理限制，但承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照系因不可归责于双方当事人的原因，致使租赁合同目的无法实现，当事人一方要求解除租赁合同的，应予支持。租赁合同存续期间发生的租金，可以根据承租人是否实际使用租赁房屋、租赁房屋瑕疵是否影响承租人实际经营、租赁合同目的是否实现、当事人过错程度等因素酌情予以减免。7、从事经营活动的承租人以出租人未协助其办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？租赁房屋在使用上不存在不能办理营业执照的行政管理限制，出租人迟延履行协助承租人以该房屋为经营场所办理营业执照的义务，经催告后在合理期限内仍未履行，承租人依据《合同法》第九十四条第（三）项规定要求解除租赁合同的，应予支持，但合同另有约定或根据出租房屋用途、合同签订目的等可以确定出租人不负有此协助义务的除外。8、承租人以租赁房屋面积不符合约定为由，主张拒付、减付租金的，如何处理？实践中应区分以下情形处理：（1）租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提出异议，其又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的，不予支持，但租赁合同存在《合同法》第五十四条规定的可撤销情形的除外。（2）租赁房屋需要依据合同约定的面积来确定具体范围，租金数额与租赁面积直接相关，承租人以合同约定面积与实际面积不符为由，依据《合同法》第一百一十一条规定要求出租人承担减付相应租金等违约责任的，可予支持。9、租赁合同订立后，承租人以租赁房屋为经营场所设立企业并实际使用房屋产生纠纷的，如何处理？承租人订立租赁合同后，以租赁房屋为经营场所设立企业（或个体工商户）实际使用房屋，因租赁合同履行发生纠纷的，原则上应当依据合同相对性确定诉讼主体。出租人以承租人和实际使用房屋的企业为共同被告提起诉讼，要求两者就租赁合同产生的债务承担连带责任的，一般不予支持，但有证据证明该企业对承租人所欠合同债务构成债务加入的除外。实际使用房屋的企业同意承担承租人欠付租金等合同债务，或者其存在以自己名义交纳租金、与出租人进行债务对账清算等实际履行租赁合同义务行为的，可以认定为前述的债务加入。承租人作为发起人为设立公司租赁房屋，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定情形的，优先适用该规定。10、带照租赁合同纠纷如何处理？出租人将房屋及以该房屋为经营场所办理的企业（或个体工商户）营业执照一并租赁给承租人，约定承租人持该营业执照在租赁房屋中实际经营，该合同包含了挂靠经营和房屋租赁两部分内容，当事人主张租赁合同无效的，一般不予支持。但承租人实际经营的行业属于国家限制经营、特许经营或特殊资质行业的，应当认定合同无效。裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。因承租人带照经营行为违法以致租赁合同无法继续履行，当事人一方据此要求解除合同的，可予支持。承租人要求减付租金的，可以根据承租人是否占有房屋从事实际经营、对承租人实际经营的影响、当事人过错程度等因素予以确定。合同约定当事人将企业营业执照及作为经营场所的房屋交给相对方的同时，也将企业经营权、资产或从业人员交给相对方管理，并收取相应费用的，该合同性质上应认定为承包经营合同。11、出租人是否有权以承租人拖欠租金为由采取断电（水、气）等行为，承租人是否应当支付在此期间的租金？房屋租赁合同履行过程中，从事经营活动的承租人经出租人催告并事先告知将采取断电（水、气）等行为的情况下，在合理期限内仍未依约支付租金，出租人采取前述行为属于行使合同履行抗辩权的行为，但合同另有约定的除外。承租人应当支付断电（水、气）期间的租金。出租人采取断电（水、气）等行为对合同履行造成的影响应当与承租人欠付租金的数额、比例及过错程度相适应，超过必要限度给承租人造成损失的，应当承担赔偿损失等违约责任。12、房屋租赁合同约定如遇拆迁合同解除，当事人何时有权解除合同？房屋租赁合同履行过程中，拆迁人取得房屋拆迁许可证或其他合法审批手续,并发布拆迁公告，当事人据此要求解除租赁合同的，应予支持。13、房屋租赁合同当事人就停产停业损失补偿的分配发生争议的，如何处理？&房屋租赁合同履行过程中遇拆迁解除，当事人就停产停业损失补偿的分配存在争议，合同对此有约定的，依约定处理，合同没有约定或约定不明的，应区分以下情形处理：（1）承租人（或次承租人）以拆迁房屋为经营场所办理了营业执照，并在此实际经营，其要求出租人给付拆迁补偿安置协议中确定的停产停业损失补偿的，一般应予支持。出租人以拆迁房屋为经营场所也办理了营业执照的，停产停业损失补偿可在其与承租人（或次承租人）之间合理分配。（2）对于存在房屋性质以租赁为主要用途、租赁合同剩余期限较短等情形的，停产停业损失补偿可在承租人（或次承租人）与出租人之间进行合理分配，但出租人分得的数额不宜超过50%。（3）有证据证明拆迁补偿安置协议确定不补偿停产停业损失，或者补偿协议尚未签订，出租人亦未取得该补偿费，承租人要求出租人支付停产停业损失补偿的，不予支持。承租人可待出租人取得补偿后再行主张权利或通过其他行政途径解决。（4）房屋拆迁公告发布时租赁合同已经期满终止，承租人要求出租人给付停产停业损失补偿的，不予支持。（5）拆迁公告发布后房屋实际拆迁腾退前，租赁合同期满终止，且出租人已经取得停产停业损失补偿，承租人要求出租人给付该补偿费的，可酌情予以支持。当事人就拆迁补偿安置协议中停产停业损失的补偿对象、标准和数额等有争议的，法院在必要时可以就相关事实咨询拆迁人予以确定。三、房屋装饰装修损失14、出租人对承租人的装饰装修或扩建行为未提出异议的，如何认定？租赁合同约定房屋装饰装修或扩建须经出租人同意，出租人知道或者应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修或扩建，但在合理期限内（一般为六个月）未提出异议，或者在合理期限内提出异议后又继续履行合同或接受承租人履行义务的，可以视为出租人同意装饰装修或扩建，或者放弃再提出异议的权利。15、房屋租赁合同无效或解除，承租人未要求赔偿装饰装修损失的，如何处理？&房屋租赁合同无效或非因承租人单方违约导致解除，法院应当释明承租人可就装饰装修的现值或残值损失要求赔偿，承租人坚持不主张或只提出抗辩的，就装饰装修损失，法院不予处理，告知承租人可另行起诉。法院判决承租人腾退房屋的，应当告知其可就装饰装修物申请采取必要的证据保全措施。16、法院依职权认定房屋租赁合同无效，对合同无效的后果，包括腾退房屋、装饰装修损失等是否一并处理？当事人就房屋租赁合同的履行或解除发生争议，经审查认定租赁合同无效，法院应当释明当事人变更诉讼请求，尽量引导当事人就合同无效的法律后果一并处理，经释明当事人坚持不变更的，应当判决确认租赁合同无效，并驳回当事人的全部诉讼请求，同时告知当事人可就房屋腾退、装饰装修损失等争议另行主张。四、房屋租赁与转租17、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人要求返还房屋的，次承租人的诉讼地位如何确定？房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，转租合同亦不能履行，出租人既可以依据合同约定要求承租人返还房屋，也可以房屋物权人名义要求次承租人（实际使用房屋的承租人）腾退房屋。出租人仅以承租人为被告提起诉讼的，法院可以向其释明，告知其可以追加次承租人为共同被告，或者申请通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼；法院也可基于判决生效后的执行以及保护次承租人利益的需要，直接通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼。如果次承租人为多人，且各方利益不同，则不宜追加次承租人为第三人，可根据案件实际情况，由当事人另行分别解决。房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除纠纷中，次承租人要求租赁合同的承租人或出租人赔偿装饰装修损失或承担违约责任的，与租赁合同纠纷不属于同一法律关系，不构成反诉，应告知次承租人可另行起诉。法院判决次承租人腾退房屋的，应当告知次承租人可就装饰装修物申请采取必要的证据保全措施。18、房屋转租合同解除后，次承租人要求出租人赔偿装饰装修损失的，如何处理？因房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除导致转租合同解除，次承租人要求出租人赔偿装饰装修损失的，不予支持，次承租人应当依据合同相对性向承租人主张权利，或者依据《合同法》第七十三条的代位权规定处理。19、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，出租人要求承租人和次承租人支付逾期腾房的房屋使用费的，如何处理？&房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，承租人和次承租人逾期腾退房屋给出租人造成损失，出租人要求承租人和次承租人共同支付逾期腾房的房屋使用费的，应予支持。房屋使用费可依出租人请求参照租赁合同约定、转租合同约定或当时当地同地段房屋的租金标准酌情确定。20、房屋连环转租中某一手租赁合同无效、履行期限届满或解除，当事人要求返还房屋的，如何处理？房屋经多次转租，当事人就其中某一手租赁合同发生纠纷，经审查认定租赁合同无效、履行期限届满或解除，该合同出租人要求返还房屋的，一般不需要追加其他租赁合同的当事人参加诉讼，可以依据合同相对性判决承租人直接将房屋返还给该出租人。21、承租人擅自转租获得差价收益是否属于不当得利？承租人未经出租人同意转租租赁房屋，出租人解除房屋租赁合同时，要求承租人返还向次承租人收取的超出出租人应收租金部分收益的，不予支持。22、次承租人在房屋租赁合同解除纠纷中如何行使代偿请求权？出租人以承租人欠付租金为由主张解除房屋租赁合同，次承租人依据《解释》第十七条第一款规定主张代承租人向出租人履行租赁合同债务的，可以作为无独立请求权第三人参加诉讼，法院应当根据案件具体情况要求次承租人在合理期限内(一般为三十日)，按照出租人主张的租金和违约金数额向法院提供等额现金担保，逾期不提供的，对次承租人的该主张，不予支持。&五、房屋租赁合同的解除及民事责任23、房屋租赁合同解除的具体时间如何确定？实践中应区分以下情形处理：（1）诉讼前，当事人一方行使合同解除权，通知对方当事人解除合同，相对方有异议致双方形成诉讼，法院审理后认为当事人行使合同解除权符合合同约定或法律规定的，解除合同通知送达之日即为合同解除之日。当事人诉讼请求中未要求确认合同解除具体时间的，可以在判决理由部分予以明确。（2）当事人一方未通知对方，径行向法院起诉或反诉要求解除合同，法院审理后认为当事人行使合同解除权符合合同约定或法律规定的，应当判决解除合同。（3）当事人双方对合同是否解除存在争议，法院审理后认为主张解除的当事人无合同解除权，合同应当继续履行，但当事人在诉讼中均同意解除合同的，以双方合意解除之日为合同解除之日。24、承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋，并主张解除合同，而出租人坚持要求继续履行合同的，如何处理？&承租人在租赁合同履行期限内拒绝接收房屋，或者单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其拒绝接收或搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人有权据此解除合同，但合同另有约定的除外。经法院释明出租人坚持不解除的，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，法院可以直接判决解除租赁合同，并根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。出租人因自身事由主张解除租赁合同收回房屋的，不符合合同法规定的法定解除条件，承租人要求继续履行合同的，应予支持，但合同另有约定的除外。25、房屋租赁合同纠纷中违约金过高的判断标准如何确定？房屋租赁合同的违约方主张违约金数额过高的，应当依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，以违约造成的实际损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素予以确定。承租人主张逾期支付租金的违约金数额过高，经审查出租人实际损失无法确定的，一般以欠付租金为基数，以不超过中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整。26、房屋租赁合同因违约解除产生的实际损失如何确定？因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。因出租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人要求出租人赔偿其另行寻找替代房屋周转期间所受损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。27、房屋租赁合同无效的信赖利益损失如何确定？集体所有土地上的房屋租赁合同在履行过程中被认定无效，经审查认为简单采用恢复原状的方式会导致当事人间利益失衡，信赖合同有效及能够履行的当事人一方要求对方赔偿因此所造成的订约机会损失等信赖利益损失的，可以根据诚信原则，综合当事人过错程度、另行租赁房屋的差价及成本、合同的剩余租期等因素酌情予以支持，损失数额一般以不超过六个月的房屋使用费为限。六、承租人优先购买权28、《合同法》第二百三十条规定优先购买权行使的“同等条件”和出租人“通知”义务如何理解？同等条件主要是指房屋转让的价格、价款支付方式等。出租人通知承租人时，应当告知租赁房屋转让的事实、时间及具体出卖条件。出租人虽然通知承租人出卖租赁房屋的事实，但未告知具体出卖条件或告知内容不真实、不全面，或者在出卖条件发生变化后未及时告知承租人的，应当认定其未履行通知义务。29、承租部分房屋的承租人在出租人整体转让房屋时是否享有优先购买权？出租人整体转让房屋，该房屋为不可分割或分割明显降低其整体价值，而承租人仅要求对其承租的部分房屋行使优先购买权的；或者承租人虽主张优先购买整体房屋，但其承租面积未达到整体房屋面积50％以上的，对承租人主张行使优先购买权的诉讼请求，不予支持。30、转租房屋的优先购买权行使主体如何确定？承租人经出租人同意转租租赁房屋的，承租人不再享有优先购买权，次承租人要求行使优先购买权的，应予支持；未经出租人同意转租租赁房屋，承租人或者次承租人要求行使优先购买权的，均不予支持。31、拖欠租金的承租人是否享有优先购买权？承租人对租赁房屋享有优先购买权，并不以其依据租赁合同约定支付租金为前提。但承租人欠付租金已构成法定解除或约定解除租赁合同的条件，且出租人主张解除租赁合同的，承租人不再享有优先购买权。32、承租人依据租赁合同约定主张优先承租权的，如何处理？优先承租权并非法定权利，而是基于租赁合同的约定产生，仅在合同当事人之间发生效力，不能对抗已经实际承租的善意第三人。出租人未在合同约定期限或合理期限内通知原承租人续租就将房屋另行出租给他人，承租人要求确认出租人与第三人签订的房屋租赁合同无效，或者要求直接适用出租人与第三人签订的租赁合同的，不予支持。但承租人要求出租人承担赔偿损失等相应违约责任的，应予支持。七、其他33、涉及房地产中介公司的房屋租赁合同纠纷中，诉讼主体如何确定？实践中应区分以下情形处理：（1）房地产中介公司提供订立合同的居间服务，促成租赁合同成立，收取居间费用的，房屋出租委托合同性质上属于居间合同，租赁双方仅就租赁合同发生纠纷的，一般不需要追加中介公司参加诉讼。（2）房地产中介公司依约定向出租人交纳固定租金，并以自己名义对外签订租赁合同出租管理房屋、收取租金的，当事人应分别依据各自合同主张权利。34、租赁期间房屋发生所有权变动的，出租主体的变更时间如何确定？房屋转让双方未通知承租人所有权变动会产生何种法律后果？租赁合同履行过程中租赁房屋发生所有权变动的，房屋所有权变动的时间为新的租赁关系成立的时间，转让房屋双方对此另有约定的，从其约定。房屋转让双方未将租赁房屋让与的事实通知承租人，承租人已经依合同约定向出租人支付或者提前预付租金的，可以对抗买受人，买受人再向承租人主张该部分租金的，不予支持；房屋转让双方已经通知承租人向买受人支付租金后，承租人仍向出租人支付租金的，不得对抗买受人，买受人要求承租人支付该部分租金的，应予支持。35、诉讼期间发生的租金或房屋使用费如何承担？出租人起诉要求承租人腾退房屋但未同时主张诉讼期间租金或房屋使用费的，法院可予以释明，告知其可以增加诉讼请求，要求承租人支付至实际腾退之日止的租金或房屋使用费。诉讼期间发生的租金或房屋使用费根据承租人是否实际占有使用房屋、房屋是否符合合同约定的使用条件、评估鉴定期限延长的原因、当事人过错程度等因素予以确定。诉讼期间，当事人双方同意终止合同或者经审查合同确实无法继续履行的，法院应当组织双方尽快办理房屋交接，需要对装饰装修进行评估鉴定的，在完成鉴定所需要求后，法院也应尽快组织房屋交接。经法院释明当事人一方仍拒绝办理交接的，应当承担在此期间的房屋租金或房屋使用费。&36、租金债权的诉讼时效期间如何确定？房屋租赁合同约定分期支付租金，承租人未按期支付的，诉讼时效期间应从最后一期租金约定支付期间届满的次日起计算，适用一年的诉讼时效。37、因公有住房、廉租住房和公共租赁住房租赁产生的纠纷是否适用本解答？当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、公共租赁住房以及转租前述房屋产生的纠纷案件，不适用本解答。&&北京市高级人民法院二0一三年十二月十九日
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