为什么经济不好，但是房价却飙升？|每天听见吴晓波_第一地产_传送门
为什么经济不好，但是房价却飙升？|每天听见吴晓波
每天听见吴晓波
在我所认识的经济学家中，天分最高的是张五常。如果说在过去的几十年里，曾经有华人经济学家无限的逼近诺贝尔经济学奖的话大概就两个人，一个是杨小凯，他创建了新古典经济学，但可惜去世的太早了。另外一个人是张五常。1970年代的时候，张五常在芝加哥大学天天和科斯、诺斯、弗里德曼这些人混在一起，是他们中间的一个最年轻的学术明星，他在合约理论方面有很多原创性的发现。从左至右：科斯、诺斯、弗里德曼到了1979年的时候，他的老师兼朋友科斯突然跟他讲说，你的国家即将要搞改革开放，你应该回到你的祖国去目睹这场有可能是二战以后最为重要的经济崛起运动。所以张五常在1980年就回到了香港的大学任教，然后长期近距离地观察中国经济。我有一次问他，我说，你当年回来的时候看到什么景象呢？说看到两个景象，第一个在一个国有的宾馆里，墙上有一个洞，三个人有一个人拿了一个石灰，有一个人指着洞，还有一个人去补洞，这当然是一个非常戏剧性的场面。第二，他说他到东莞，发现东莞已经出现了行政中心。就在一个房间里呀，一排桌子，十几个部门的干部坐在里面，左边一堆人在排队，是到东莞来投资创业的老板，然后一个章一个章地盖过去，右边那个门就出去了。我们讲行政中心这件事情，在1980年在东莞就已经出现。所以当时张五常写了篇文章说，中国有可能走上资本主义道路。08年的时候我出版《激荡三十年》，想请一个人写书名就想到了张先生。我记得那天晚上在西湖边的一个茶楼，张先生在一张很大的书桌前写＂激荡三十年＂，连续写了几十遍，非常非常的认真，那个场面我今天都历历在目。不久前，张五常在上海的一个论坛上发表演讲，讨论说＂为什么经济不好，但是房价却飙升呢？＂他给出了三个理由。1第一个理由，跟劳动合同法有关。其实在08年初，新一版的《劳动合同法修订案》出版以后，张教授就一直认为这个法有问题，对中国制造业产生了巨大的＂挤出效应＂。所以他认为啊，这一轮房价的上涨，特别是像北京上海深圳这些一线房价的上涨，跟劳动合同法有关。因为在他看来，新一版的劳动合同法对月收入在3000块到4000块的蓝领工人和中低收入阶层的压迫是最大的。如果你的月收入在8000块、9000块以后呢，反倒还好一点。所以能在这些大中型城市，那些月收入在块的人就大规模逃离。而中高薪收入的人就进入，他们的进入直接造成了中国超大型城市人口的膨胀，以及房产价格的上涨。2第二个理由，他认为，中国这几年劳动力成本、土地成本、能源成本都在大幅的上涨。所以从事实体经济的人都不愿意扩大再生产，溢出来的钱大部分就进入到了房地产市场进行投机形成了泡沫。3第三个理由，他也认为是最重要的理由，就是全世界都在说人民币汇率要下跌。但是人民币出境又非常的困难，所以境内的大量资金就进入到了不动产领域。张五常的这三个理由，保持了他一贯以来站在实体经济的角度看中国经济发展这样的一个立场。所以有一次张五常曾经很感慨地跟我讲说，中国的经济啊，就好像是一个浑身是毛病的坏孩子，看上去全部都是毛病，但是呢，架不住他底子好，长得快。本文整理自音频《每天听见吴晓波》每天清晨，吴晓波频道会发布一条五分钟的音频，谈时事、谈读书、谈那天的所思所感所遇。用声音带给你幸福的陪伴。五到七分钟的时间，是一首半歌的长度，是一站地铁的长度，是两只红灯的长度，也是一个Plank的长度。每天清晨，邀请大家用5-7分钟聆听这款产品——《每天听见吴晓波》：听吴晓波老师为我们讲讲他的思考和见识……近日吴晓波频道上线全新内容“每天听见吴晓波”，我们《第一地产》微信号作为指定合作媒体，将吴晓波老师最新作品呈现给大家。带你进入更广阔的世界，遇见更优秀的自己现在仅需180元你就可以拥有一年260期的财商早餐每天不到一块钱却请了一整年的财商顾问扫二维码，或点击“阅读原文”订阅音频栏目“每天听见吴晓波”
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10月30日 1:00
第一地产 最新文章房价暴涨经济放缓，我们这是要迎来大萧条了？
大萧条真正的发酵，会是在 2017 春节后吗？
程步一，事实先于情感，逻辑高于立场。
注：本篇回答的主要问题是大萧条产生的原因、历史和防范之道，以及中国在未来会不会出现大萧条。一篇回答不会涉及到所有的问题，而在一些非关键的问题上也会点到即止，因此建议大家阅读和讨论的重点还是和大萧条及相关问题有关。
为了方便阅读，在篇首简要罗列一下本文的主要逻辑：
1. 大萧条产生的原因在于债务通缩机制，也就是当实体经济中的债务比重过高的时候，经济冲击通过金融市场的内生机制而被放大，从而影响企业的融资条件和投资水平，导致经济剧烈下滑。
2. 当前中国已经具备债务通缩的条件，特别是非金融国企的债务比重过高，但出现大萧条的可能性却很低，因为中国特殊的经济和金融体制可以限制银行的信贷收缩与企业的资产负债表收缩之间的正反馈。
3. 但要将产能和杠杆降低到合适的水平，未来要么痛下决心调结构，实体经济出现一次快速的出清，之后重现新的复苏和增长；要么延续当前摇摆不定、互相矛盾的调控思路，实体经济经历一次缓慢的出清，问题拖而不决，最后出现比较长时间的低迷。目前来看，最大的现实风险是后者。
4. 中长期来看，产业升级和经济转型是未来新的增长动力。这方面的政策一直在推进，但新经济的体量和竞争力尚显不足，成为新的经济支柱需要时日。
这个下面的绝大部分答案都不清楚大萧条的边界和实质。相关问题我在上一轮危机出现的时候（2008 年）就曾经研究过，可以简要回答一下：
1. 大萧条产生的核心原因在于债务通缩效应
Fisher（1933）曾经对大萧条进行过系统性的研究，并提出了著名的债务 - 通缩（Debt-Deflation）效应。他的关键逻辑是，当企业过度负债的时候，实体经济温和的衰退将导致企业开始进行债务清偿，这种债务清偿的后果是企业的产出、价格、利润和存款的下滑，从而降低企业的内在价值，减少货币流通速度。一方面，企业的价值降低减少了银行对其信贷水平；另一方面，价格的下滑导致通缩，从而实际利率反而在上升。信贷的下滑和实际利率的上升进一步冲击企业的经营，然后进一步冲击的信用和价格。这种过程反复循环下去，就是债务和通缩的正反馈效应，最后企业大量破产，大萧条出现。
Fisher 之后，至少有两个著名的经济学家都发展了这一理论：
第一个是 Minsky，他提出了著名的明斯基时刻（Minsky Moment）。明斯基时刻说的是，当经济向好的时候，大家倾向于承担更多风险，增加债务和杠杆率；但当经济不好的时候，投资者由于之前过度负债，现在要承受的风险水平将会越来越大，直到其资产所产生的现金不再足以偿付他们用来获得资产所举的债务，在这一临界点经济将会崩溃。
第二个是 Bernanke，也就是上一届美联储主席，他提出了著名的金融加速器理论（Financial Accelerator Theory）。伯南克认为企业的信贷取决于其自身的现金流和资产价值，而这具备顺周期行为。当经济向好的时候，企业的现金流和资产价值高，可以借到更多的钱，从而加大投资，而这进一步增加了企业的现金流和资产价值，从而增加其信贷水平；当经济受到负面冲击的时候，相反的过程就出现了。
无论是债务通缩假说，明斯基时刻，还是金融加速器理论，说的都是一件事，就是经济冲击通过金融市场的内生机制而被放大，从而影响企业的融资条件和投资水平，导致经济剧烈波动。其中，“银行信贷渠道”和“资产负债表渠道”是金融经济周期的两个最重要的传导机制，二者分别从银行和企业的角度来分析信贷市场状况对实体经济的影响。
2. 美国与日本大萧条产生的原因
上个世纪以来的大萧条出现的次数并不多，最为典型的就是 1930 年代的美国和 1990 年代的日本，二者存在许多相同的地方：
(1) 大萧条发生之前，两个国家在过度投机之后，都经历了急剧的债务攀升阶段。实际上，历史上美国每一次金融 / 经济动荡之前，债务 /GDP 的比重均会显著上升，而在大萧条之前更为明显。而日本在 80 年代大量的资产收购以及对股市和房地产市场的投机，同样使得其负担的债务压力显著上升，杠杆率在发达国家中属于最高一档。
(2) 大萧条发生的时候，信贷市场崩溃。1929 年的时候，美国超过 600 家银行破产；到 1932 年的时候，破产银行接近 1900 家。日本方面，在坏账导致资不抵债的压力之下，整个 90 念叨银行危机一直阴霾不散。在此背景下，信贷大幅萎缩，物价随之下滑。
3. 大萧条的防范之道
细心的朋友可以看出，2008 年次贷危机的时候，美国的私人部门负债比重大幅攀升，为什么没有出现大萧条？这其中的一个关键的原因，在于美联储的决策思路的转换，而关键人物就在上一届美联储主席伯南克身上。
伯南克的看法是，既然大萧条产生的原因在于银行的信贷市场和企业的资产负债表出现了负反馈，那么在发生债务通缩的时候，货币政策应该以维系信贷市场和降低私人部门融资成本为主。所以，美联储应该下调基准利率，应该量化宽松，应该为金融系统注入流动性，而这些就是 2008 年次贷危机出现之后美联储的政策了。简单的说，央行有货币发行权，只要通过直升机撒钱，实体经济就不会出现恶性通缩这么奇葩的现象了。从现实效果来看，伯南克的这一政策的确对预防大萧条有很好的效果（这也是为什么伯南克会成为上一届美联储主席了）。
而历史上，为什么美国和日本出现了大萧条呢？因为央行做错了。比如上世纪 30 年代，美联储实施的是紧缩的货币政策，并且默许银行破产（连弗里德曼都认为美联储是大萧条的罪魁祸首）。日本在很长一段时间内禁止将财政资金注入银行业并对其进行资本重组，直到 1998 年才开始放松这一管制。
但是（特别要注意这个但是），当实体经济存在结构性问题的时候，纯粹的货币政策是不能彻底解决这一问题的。所以最近几年美国进行了三轮量化宽松，日本射出了三只箭，虽然大萧条没有了，但实体经济的复苏仍然艰难，这意味着结构性的改革不可或缺。这几年全球央行越来越没节操，搞出了一堆负利率，但除了不断推高资产价格和加大贫富差距以外，对实体经济的推动反而是比较有限的。所以本届杭州的 G20，大家都在讨论要结构性改革，而不是单纯放水。
4. 当前中国的债务问题已经很严重
基于以上所述，大萧条产生的关键条件在于实体经济的杠杆率过高，实际上中国在这一点上已经具备相关特征了。
中国实体经济债务，主要是呈现两个特征：一是中央政府的杠杆率低，地方政府的杠杆率高（也就是地方政府债务危机）；二是居民部门的杠杆率低，非金融企业部门的杠杆率高（也就是国有企业债务危机）。
下面是经济学人的一个制图，可以很明显的看出当前中国的债务问题有多严重了，而且大量的债务都是在 2008 年四万亿之后快速累积的。这其中的原因，是在稳增长过程中，大量的资金进入到非金融国有企业之中，导致国有企业的产能和杠杆率飙升。
5. 但大萧条在中国出现的可能性很低
债务通缩的条件虽然有了，但中国出现大萧条的可能性却很低，为什么呢？我们知道大萧条产生的关键原因在于银行的信贷收缩与企业的资产负债表收缩相互负反馈，但中国特殊的经济和金融体制往往可以限制这一正反馈的加深：
(1) 中国银行业的信用扩张并不完全是市场化行为，而是受到央行的管制，所以央行可以通过窗口化的指导来调节信贷水平；
(2) 中国的非金融债务问题主要集中在国企方面，而国企的行为受到政府的完全掌控，因此企业的资产负债表不会出现过度的收缩；
(3) 中国的杠杆水平存在结构性的不平衡特征，比如中央低地方高，居民低企业高，所以政府通过杠杆转移可以转移风险；
(4) 在债务通缩的过程中，宽松 / 定量宽松也可以减轻其影响。
实际上中国经济的上上一轮危机就在 1998 年，那一轮经济周期之中商业银行真实的不良贷款率超过了 40%，而当前平均来说不会超过 10%（官方的水平为 2%），所以现在谈大萧条还太早了。
6. 真正的风险不在于大萧条，而在于实体经济的较长期低迷
但是和美国和日本一样，货币政策只能防范大萧条的产生，而实体经济健康的复苏和增长更取决于结构性的改革。所以过去很长一段时间以来，央行实施了宽松的货币政策来刺激经济增长，结果并没什么明显效果，还刺激了房地产泡沫。而且一个重要的问题是，在 2008 年的时候，央行放松了货币 / 信贷，实体经济尚可以出现一轮反弹，但今年的天量信贷和社融之后经济却连明显的反弹都没有，这是历史上第一次出现这种现象。
为什么呢？因为当前中国经济的结构出现了扭曲。
一方面，大量信贷的投放方向都是在国有企业，但国有企业又饱受高产能和高杠杆的影响，于是很多借贷的目的就变成了借新还旧，而不是新投资。另一方面，落后国企的存在又导致资源的错配，从而影响了民企的发展（比如说难融资，比如说挤出效应，比如说难以拿到优质项目），这体现在近期民间投资的断崖式下跌，同样为历史上首次，而当前经济中大部分的产值和就业却是民营企业贡献的。所以，不解决国有企业的问题，企业的资产负债表难以扩张，而新的经济增长也难以出现，这就是为什么当前中央要力推“三去一降一补”了。
但要降低国有企业的产能和杠杆，一定会导致实体经济的下滑。所以许多国企就变成了尴尬的存在：它既是稳增长的的重要力量，又是当前不稳定的主要力量。最终政府在国企上的调控是比较矛盾的：一是政府要去产能和去杠杆，但又要做大做强做优国有企业，这个在执行层面就是地方政府对做大做强做优国有企业有动力，但对去产能去杠杆没有动力；二是政府要去产能和去杠杆，但又要稳增长，这个在市场层面就是当需求阶段性回暖的时候，很多落后产能又出现了复产；三是政府要建立现代企业管理制度，结果引入了用处不大的混合所有制，而且又要董事会属党管。
这些调控思路在政治上是很容易理解的：因为国有企业做大做强，政府对经济的掌控力才会更强；国有企业不大量破产，社会才不会出现失业潮。只可惜，国有企业做大做强了，但国有企业在经营上固有的矛盾却难解决，最后仍然是相对低效的代名词。与此同时，政府在就业问题上显得过于保守，从而在政策实施上有些畏手畏脚。实际上中国经济从 14.3% 一路下行到现在的 6.7%，失业并未显著增加，主要原因是第三产业在经济中的比重增加，而第三产业对就业的容纳能力要更强所致，这方面已经有许多研究数据的支撑了。可以预计的是，这些的政策的最终效果会有限。事实上中国对落后产能的淘汰从 2003 年就开始了，结果却是越调问题越多，就是因为调控思路的矛盾和反复。
至于债转股和杠杆转移（企业减杠杆和居民加杠杆），须知风险只会转移，不会消失。
替代的调控思路是怎样的？历史上，1998 年中国经济陷入泥团，到 2002 年出现新一轮高增长，有两个重要的条件。宋铮在 AER 上有篇著名的论文《Growing Like China》，就讲了这两个条件：
第一个是外围方面，中国加入 WTO，全面参与全球化的产业分工，享受全球经济高增长的红利；
第二个是内部方面，主动淘汰了大量落后的国有企业，将资源转移到有竞争力的产业中去，大力发展了民营经济，提高了整体的生产率水平。
比较来看，当前的外部红利已经消失，内部的人口红利正在减少，而政策调控实际上和朱相时代是不一样的。所以对于未来，要么政府痛下决心调结构，实体经济出现一次类似 1998 年的快速出清，之后产能和杠杆降低到合适的水平，然后重现新的复苏和增长；要么政府延续当前摇摆不定、互相矛盾的调控思路，实体经济经历一次缓慢的出清，但问题拖而不决，最后出现比较长时间的低迷。目前来看，最大的现实风险其实是后者。事实上，从 2011 年以来，实体经济已经出现了明显的低迷，并延续到现在；同时，实体经济中的问题反而越来越多，这也是著名的未解之谜——为什么这些年每年都是最困难的一年——的终极答案。
7. 不忘初心，方得始终
上面主要回答的是大萧条是否会在我国产生，以及我们面临的现实风险在哪里，以下是一点多余的话。
我们说过，未来中国要么会经历一次比较快速的出清，最后可能重现新的复苏和增长；要么会经历一次比较缓慢的出清，最后可能出现比较长时间的低迷。具体哪种路径，取决于政策调控的思路。我们同样关心的是，快速出清或者缓慢出清之后，未来新一轮增长的动力是什么？
从中长期来看，全要素生产率的提升是经济增长的核心动力，因此产业升级和经济转型至关重要。实际上政府和民间上下早已意识到这一问题，于是 2011 年以来经济转型被提升到前所未有的高度。从很多数据来看，这一过程一直在进行，所以有人说当前的产业升级很明显，事实上的确如此（虽然程度上应该是较为明显）。但是，这里面依然存在两个关键的问题：一是新经济体量太小，尚难支撑整个经济的增长；二是国际竞争力不强，比如说世界 500 强中国的入围企业虽然众多，但基本都属于行政垄断行业，这些企业的发展并不是依靠内生的技术进步，其真实竞争力和其他国家的企业相比差距明显。
要改变这些问题，恐怕还是要大力推行制度改革才行。比如说改革产研一体化制度，大力投入科研和教育经费；比如说改善目前的投融资环境；比如说健全知识产权保护制度，鼓励创新；比如说实施有所为有所不为的产业政策，为企业创新提供条件；比如说大力发展民营经济，在国企之外培育以民营企业为主的创新主体。现实来看，产业升级和经济转型并不能一蹴而就，存在有一个积累的过程，并需要多层次的政策和制度来保障。这就像足球一样，并不是成立一个足球改革领导小组，世界杯就会出线了。
以上相关问题在以下两个回答中有一些简单的涉猎：
总而言之，未来我们真正的风险不在于大萧条，而在于实体经济的较长期低迷；中国产业升级和经济转型的前景存在，但政策的风险导致这一过程有一定的不确定性。不过话说回来，其实问题大家都看得到，只要痛下决心对症下药，中长期来看中国经济还是挺有前景的。
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　　购房者排队买票准备进入2006春季房展会。春季以来，北京楼市出现价格与销售量同步上涨的局面。本报记者周晓东摄
　　4月15日，在北京市国土局土地储备中心交易部举行的温泉地块拍卖中，每平米4863元的土地单价已接近该地块周边现有楼盘售价。本报记者周晓东摄　　核心提示　　宏观调控一周年，北京楼价一路狂飙，再度成为“中国楼王”。“地荒论”下消费者需求集中释放并“恐慌抢购”，炒房团也暗涌北京楼市，官方正酝酿行政调节。　　本报记者刘炳路 张学冬 实习生赵艳玲 北京报道
　　4月23日，农行北京花乡支行营业厅内，整整一天，等候的人数始终维持在50名左右。　　外面的自动取款机早已没钱了。“都是取钱买楼的。”银行保安说。　　银行的繁忙只是在反衬着旁边楼盘的火爆。紧临银行的“万年花城”当日开始发售四期贵宾卡，价格1万元，下月开盘时凭卡可优先选房并计入房款，发售第一天，共卖出200余张。　　这个处于西南三环外的楼盘，在三个月的时间内经历了房价的飙升奇迹———1月份，销售价格5700元/平方米，3月份达到了6600元/平方米，拟在5月发售的四期均价在7000元/平方米左右。　　今年春季，首都北京房价一路飙升。4月12日，北京市城建研究中心公布，第一季度北京期房预售均价为6885元/平方米，同比增长14.8％。更有媒体报道，北京的房价已经反超上海，成为“中国楼王”。　　与之相伴的“怪象”是，北京楼市的“供应量、销售量和价格”同时增长，多有楼盘排号还难求一房。　　而去年此时，正是中央政府对房地产铁腕调控之时，国务院“旧八条”和“新八条”相继出台，楼价涨势一时停滞。　　为何在宏观调控一年后，北京楼市房价开始一路狂涨？谁是背后的利益推手？有房地产商担心，此番房价飙升已显露出危险信号。　　与此同时，官方已开始酝酿新一轮抑制房价上涨速度的调控之策。　　“疯涨”的房价　　“再不决定就只能等下期了。”4月13日，售楼小姐在电话中劝说刘波赶快“下定”，否则“越等越贵”。　　“真是疯了！”4月17日，刘波表示怎么也想不通，沿海赛洛城会月涨几百元，他形容北京楼价涨疯了，人们也抢疯了。　　“再不决定就只能等下期了。”4月13日，沿海赛洛城项目售楼工作人员唐晓媛在电话中劝说刘波赶快“下定”，否则“越等越贵”。　　售楼小姐的“提醒”让刘波“发毛”，3月初，沿海赛洛城向他报价7400元/平方米时，他笑着摇摇头“再等等看”，不到一个月，在4月6日房展之际，已骤升到7800元/平方米。　　又一周后，仍在犹豫的刘波被告知部分户型已涨至8200元/平方米。　　“一夜间，北京满城黄土，一月间，我就得多付10万。”他苦笑。　　刘波是北京一图书公司编辑，月入7000元，过完春节，他动起了买房的念头，但一两个月转下来，他满眼所见的，均是一个“涨”字。　　4月10日，他赶到西豪逸景进行二期预售前的登记时，拟定的房价已由四天前他去咨询时的8300元涨到了8500元。　　这让“我想有个家”的刘波觉得房子离自己越来越远。他说，希望有一套自己的房子，“如果非要加个期限，希望别超过今生”。　　周晓东，一家公司白领，他将其购买房子的区域定在四环左右，交通方便，单价7000元/平方米，总价60万左右，4月9日，在逛完2006年北京春季国贸房展会后，他发现四环左右7000元/平方米的房子几乎绝迹了。　　这个房展上显现出的一个怪现象是，“房贵”并未影响销量，“销售价格、供应量、销售量”同时上涨。　　今年春季房展上，90多个楼盘吸引了20多万人参展，意向成交2000套，面积23.132万平米，金额为14.4亿元，相比去年冬展增长了3亿多，增幅近40％。　　北京市房地产信息网统计数据显示，今年第一季度预售面积372.2万平方米，去年同期为323.16万平方米，增长15.2%.而网上售房数量也大幅增长，进入4月份，每天签约总量均超过500套，4月15日达到803套。　　一向被认为房价最高的上海，在去年也被北京反超。两市统计局公布的数据显示，北京期房单价已经高出上海27元/平方米。　　4月13日，《南方周末》报道称，北京已经成为中国楼王。　　对今年春季的房价猛涨，也有一些官方的数据并不认同。　　4月12日，北京市城建研究中心（该中心隶属于北京市建委）公布，第一季度全市商品住宅期房预售均价6885元/平方米，比去年同期上涨14.8%（去年同期19.2%）。分析的结论是，“期房预售价格环比平稳，同比增幅明显回落”。　　4月20日，这一增幅在北京市统计局发布的数据中变为7.6％。　　一个事实是，这些数据是北京所有城区的平均价格，包括密云、怀柔在内的销售价格在3000元/平方米，甚至更低价的房子，而四环之内房地产项目上涨的价格则要远远超过此数据。　　多名开发商给出的看法是，更具参考价值的是预买地块周边的房价变动情况。　　“就算涨幅小了，但是基数已经太大了。”买房者刘波感慨自己仍然买不起。　　恐慌性消费？　　王志纲认为，“北京市场的火热其实是恐慌性消费、超前消费、投资型购买共同促成的。”　　“我们可以团结起来，先不买房子拖垮他们。”买房者刘涛大声喊道。　　瞬时间，人们都瞅向他，但很快又涌向开发商身旁，争抢散发的宣传资料。4月9日下午16时，春季房展已撤展过半，但仍有一群群人挤到展会门口。　　“越涨越买，越买越涨”，刘波说，消费者的拼抢更加促使开发商不断地将价钱抬高。　　在中原地产华北区域总经理李文杰看来，进入2006年，一个变化是，购房者持币观望后，发现房价依旧上涨，出于“买涨不买跌”的心理，出现集中释放。　　去年5月，建设部等七部委下发《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，规定自日起，对个人购买住房不足两年转手交易的需征收营业税。　　与上海楼价迅速下跌相比，北京楼市此后也进入低迷期，但并未降价。　　“国家宏观调控的药方需要调整。”建设部政策研究中心副主任王珏林认为，去年宏观调控打击的主要是炒房者，而这一人群在北京还很少。　　撑起北京楼市大蛋糕的，在于另一个庞大的购买群体。　　4月9日，东四环外的星河湾，北京某国家机关工作人员正带着外省几名官员在看楼。这个1.6万元单价的楼盘并未吓住买房者，3月份热卖近80套、销售额达5亿元。　　“太多的有钱人和官员想到北京买套房子。”曾经在主语城公寓、凤凰置地等高档楼盘做过销售的一名售楼人员私下介绍，官员多来自近京省份，山西煤老板则是商人购买团的主要组成部分。　　“还远远不止这些。”万年花城副总经理黄玺庆认为，每年留京的学生、一些外省、国外大公司纷纷迁址或者进驻北京，这些都是刚性的消费群体。　　在此观念下，更多的购房者接纳的信息是，“你不买，大把的人来买。”　　但业内人士分析，这些群体实际上组成的是一个“金字塔式”，处于底层的人最多，对房子需求最大的人正是经济上不够宽裕的人。　　“现在不买，今后的房子还会涨。”记者采访过程中很多市民用“恐慌”来形容自己的感受。　　万年花城副总经理黄玺庆认为，宏观调控的三个目标是“收紧银根、地根和控制涨幅”，这样做的目的是降低风险和调控开发结构和速度，并同时抑制过快增长的房价，但实际上，当“收紧银根和地根”被用作手段，结果并没有抑制房价，却促使房价的上涨。　　对此，著名房地产战略咨询顾问王志纲在接受《中国经营报》采访时表达的观点是，“北京市场的火热其实是恐慌性消费、超前消费、投资型购买共同促成的。”　　失衡的博弈　　“在北京，不管你的房子盖得多差，物业配套多不好，你总能卖出高价，且一抢而光。”　　一个问题是，在见涨的房价面前，百姓可以持币和房地产开发商博弈吗？　　“这是不现实的。”万年花城副总经理黄玺庆分析，与开发商相比，市场上零散的买房者很难达成一致。　　宏观调控一年，在百姓持币观望的同时，很多开发商也停售观望。　　“在不到一年的时间内，他们为此每平方米多付出几百元的上涨款。”一位经纪公司负责人解释，假如“持币待购”是购房者和开发商博弈的表现形式，很显然最后的失败者还是购房者。　　销控，是这场博弈中每个开发商和经纪公司通用的手段。　　日，广安门外西豪逸景售楼处，一位售楼人员讲授的售房策略是，先登记摸底确定房价，放盘时，若有500套房子最多放盘100套，且户型多不好，待房子“一抢而光”，便迅速提价。　　而该楼盘还未到放盘日，在登记初期就根据“已远超过楼房总数的登记量”将均价从8300元提高到8500元。　　“这个博弈不成立，博弈是需要掌握资源。”北京朝阳大地房地产经纪公司总经理段枚焱说，开发商手里有大量的土地资源，且经济实力远远高于普通购房者，购房者无法与开发商抗衡。　　今年初，在房价同样上涨的广州，市委书记林树森则怒斥开发商联合哄抬房价，其本身就是“抢劫”。　　这一观点，在北京，被首都经贸大学房地产研究所所长张跃庆教授同样认可。　　他认为，房屋销售价格的制定完全掌握在开发商手里，因为房地产市场是一个半垄断的市场，往往开发商会结成价格联盟。　　“虽然没有公开抬价，但完全是合谋力挺房价。”张跃庆说，不管房子的品质如何，周边楼盘的最高销售价总是被新楼盘比对参照，且定期上调房价。　　某房地产开发商向本报记者介绍，“在北京，不管你的房子盖得多差，物业配套多不好，你总能卖出高价，且一抢而光。”　　“地荒论”下的利益推手　　“不好好的规范这些开发商，批再多的地也没有用。”王珏林则认为，政府并没有做好监管。　　“再不买，多少钱都买不着了。”4月9日，国贸房展会上，东三环外西大望路“小户型”主打楼盘“CBD传奇”一名售楼小姐向访者游说。她的理由是，以后城里面不再批地，就不会再有新楼了。　　而这个楼盘确实演绎了涨价传奇：去年12月份开盘价8000元左右，日前已涨至8800元左右。　　在北京房价持续高幅度上涨的同时，“地荒”论则促使这一速度变的更快。　　实际上，在去年7月份，北京市国土局发布当年的供地指标就公布，二环以内将不再新增住宅商品房建设用地，但同是出于北京国土部门的数据显示，去年实际出让住宅用地585公顷，规划建筑面积679万平方米，仅仅占到计划出让土地的35%左右。　　另一方面，地价飙升，也直接带来了房价的上扬。　　4月17日，丰台区“成寿寺路甲1号印铁制罐厂住宅小区用地”经过64轮竞拍，最后拍出3.41亿元的至高价。　　经核算，每平方米的土地最终出让价格为3376元，得主北京正江地产总经理唐文建给出的说法是，“销售不低于8000元/平方米才有利益”。　　这一价格将比目前该区域楼盘价格高出不少。去年9月份，开发面积为170万平方米的“中海城”开盘均价为5400元/平方米，目前的销售均价也仅为6500元/平方米。　　一天后，在北京市土地交易大厅，温泉镇一地块的拍卖价更是直逼周边新盘销售价格。位于五环外缺少配套设施的此地块的楼面价格达到了每平方米4863元人民币，而当地在售楼价每平方米仅五六千元。　　业内人士给出的估算是，如果按北京业内公认的地价占房价的40%计算，理论上，一年以后，这一地块变成可售楼盘，房价将不低于12000元/平方米。　　在中原地产华北区域总经理李文杰看来，土地出让价格增长的速度和幅度已经远远高于房价的正常增长。　　中大恒基不动产营销总经理王述介绍，日后的“土地招拍挂新政”之后，土地价格大幅上涨的同时其出让操作也更加规范，但问题是，在政府获得土地增值收益的同时，房地产开发商的利益空间并未缩减，最后的结果是，购房者成为最后的承担者。　　“不好好的规范这些开发商，批再多的地也没有用。”建设部政策研究中心副主任王珏林则认为，政府并没有做好监管，应该用行政的手段把市场上的房价拉开层次（价格层次和面积层次）。　　炒房团暗涌　　在上海楼市遭到“重创”之后，部分投资、投机客开始“试水”北京，而北京狂飙的房价也将更大的吸引力带给这些炒家。　　4月22日，宣武区广安门远见名苑，在尾盘开盘当日，已经拥有了附近五套房产的李先生又进行了登记。　　“这次我想买了再卖。”他说，他的房子因为拆迁获得了90余万元补偿款，他首付买了四套房子，出租后月进账8400元。这一次，他看到了超过10%的房价增长率，想借机“炒炒试试”。　　远见名苑小区北门口附近的一家中介公司，工作人员向记者介绍，放盘多套授权出售的业主有很多，多为附近的朗琴园、蝶翠华亭、远见名苑等楼盘。　　从去年6月份对办理房产证后两年上市交易的房产征收营业税，这一点在很多中介公司看来，并没有根本抑制炒房，多名中介公司工作人员介绍，5个点的营业税通常被要求由买房者承担，“如果由卖方承担，他会提高房价，都是一样的结果。”　　小马厂社区一中介公司向记者介绍，为避免交纳营业税，他们通常让买卖双方达成一致，先公正两年后再过户。　　很多代理公司给出的说法是，在上海楼市遭到“重创”之后，部分投资、投机客开始“试水”北京，而北京狂飙的房价也将更大的吸引力带给这些炒家。　　“地产大鳄”潘石屹所开发楼盘中，山西客户数量占外省客户首位，约15%，有媒体称“山西煤老板购房团大把大把现金支付买楼”，正逐渐演化为继温州人之后的第二个全国性购房群体。　　据介绍，在珠江骏景，六成以上的业主都是温州人，而富力城，温州业主也达到了三成以上，现在的二手房价格已经过万，几乎超过了开盘价一倍。　　《楼市》市场研究部进行的网上调查结果显示，北京住宅产品中以投资为目的的购买人群占到26%，“北京东部楼盘投资比例至少达到40%以上”，一位业内人士这样表达。　　另一方面，外资的注入也将暗推北京楼市。据4月18日《21世纪经济报道》称，“如弥漫京城的沙尘暴一样，外资正在这个春天迅猛地扑向中国房地产市场。”今年第一季度，中国FDI里大约有180亿美元的资金来历不明，并会在中国持续等待2-3年，“进入房地产市场是最好的方式”。　　一则消息是，4月20日，在“促进房地产业健康发展”网上座谈会上，国家建设部住宅房地产司副司长侯淅珉、国家财政部综合司副司长苑广睿介绍，遏制短期炒作房价仍将是“十一五”时期主要任务之一。　　“危险信号”　　潘石屹说，“其实开发商比老百姓更害怕房子过快涨价，因为那就像个不知道什么时候爆炸的炸弹一样。”　　“房价再涨是个危险信号，但愿房价的增幅不要太快了。”开发商的高调代言人华远集团董事长任志强也感觉到了房价上涨的“过火”。　　此种情况下，“疯涨”的房价会不会让北京楼市“再蹈”去年上海的“覆辙”，接下来如何调控，对每位北京人来说意义重大。　　“我个人一个悲观的看法是房价可能涨到失控的临界点了。”北京朝阳大地房地产经纪有限公司董事、总经理段枚焱认为，2005年以前房价上涨是正常的，但今年一季度的房价上涨是非常不健康的。　　他说，北京的房地产开始有问题了。　　实际上，今年春季北京房价上涨已成为一个“敏感”的话题。　　今年博鳌论坛上，关于房地产的议题被定为“住房发展与构建和谐社会”不允许谈房价，参会地产商潘石屹说“我感觉今年的房价上涨得有点危险，所以现在说话很小心。”　　“这样的房价肯定是不合理的，也凸现出市场存在的泡沫。”中国社科院金融研究所研究员易宪容说，2005年国内房地产开发投资、房地产空置率、收入房价比等指标早就超过国际警戒线。　　同样的担心，也被地产商认识到。潘石屹在接受本报记者采访时感言，“其实开发商比老百姓更害怕房子过快涨价，因为那就像个不知道什么时候爆炸的炸弹一样。”　　针对北京的房价上涨，北京成业行投资顾问公司总经理邵念强向本报记者作了一个形象的比喻，房价应该是马拉松式的缓慢上涨，2003年和2004年，上海就把马拉松的游戏变成百米冲刺，所以其违规行为受到了市场的惩罚，而现在北京是按照中长跑的速度在跑马拉松，也有问题。　　他给出的结论是，“违反经济的增长规律必然要受到规律的制约和报复的。”　　在段枚焱看来，房地产价格上涨太快，对从业者、对老百姓和宏观经济都有损害，也是这个城市金融危机的隐患。　　行政手段调节　　“我怀疑开发商在捣鬼。”王珏林说，政府应该进一步规范，要用政策逼他们打开出售房子的大门，不能囤积房子。　　而在潘石屹看来，目前有两个危险的信号，一是全国的房价都在上涨，二是空置率上涨也很快，前者是供不应求的表现，后者是房子卖不出去的信号，两指标得出的结论恰恰相反。　　去年11月，北京市统计局公布数字显示，截止到去年9月末，北京商品房空置面积高达1054万平方米，比去年同期增长21.1%.　　“我怀疑开发商在捣鬼。”4月13日，建设部政策研究中心副主任王珏林说，政府应该进一步规范，不能让开发商挤牙膏，要用政策逼他们打开出售房子的大门，不能囤积房子。　　对此，国家建设部在本月初继国家发改委点名70城市没有落实“城市廉租住房”保障体系后表示，将对全国空置率问题展开调研。　　4月4日，《北京市2006年度土地供应计划》出炉，在总供地面积不变的情况下，住宅商品房用地供应量比去年减少了150公顷，经济适用住房用地比去年增加了100公顷。　　包括万年花城副总经理黄玺庆、SOHO中国总裁潘石屹等人看来，应该大力发展廉租房。　　实际上，在今年全国两会上，温家宝总理就强调“要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。”
　　3月29日，国土资源部土地利用司副司长吴海洋对记者表示，国土资源部将出台文件，不排除对目前在北京、上海等城郊大量兴建的低密度花园洋房进行供地限制的可能性。此外，相关部委正在联手制定加大中低价位住宅、中小户型住宅土地供应政策，该文件也将在年内出台。　　4月8日，建设部住宅产业司司长沈建忠在中国房地产形势报告会上，表示了今年调控的主要思路：当前最重要的任务是稳定市场预期，保持政策的连续性和平稳性。近期主要是继续完善各项措施进行调节，短期内可能采用一些行政调节的手段，对于部分热点城市，还将动用行政手段予以调节。
本文来源：新京报
责任编辑：王晓易_NE0011
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