&主题：别墅房的分摊土地面积是什么含义？
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最近在昆山买下了一套很小的独立别墅房，二手的毛坯房，带一个独立的小院子的，是开发商成片建造的。
因为是别墅房，房屋产权证与土地使用权证是分开的二个证，在不同的政府部门办理手续，前者在房产交易中心，后者在国土管理局。
在交纳了全部费用之后，最后才办理土地使用权证的过户，这一步只需要交纳很少的费用。
但是，在拿到了新的国有土地使用证之后，意外地发现，上家原来的那个证上标明是“独用面积xx平方米，分摊面积无”，而现在更新之后的土地使用证上却成了“独用面积无，分摊面积xx平方米”，面积的数值与原来的一样，土地使用证上所附地宗地图也就是原来的那幅图的复印件，完全相同。询问国土局的前台MM，她的回答完全不得要领。
不知道这里面是否包含了什么玄机？我相信这不应该是办事人员偶然的失误，但不知道这二者的区别表示什么含义。
有没有哪位明白其中奥义的可以给指点一下？谢谢！
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呵呵，这个事儿说起来相当的抽象，分摊面积是指整个小区的住户去分摊小区用地红线范围内土地，并不特指某一块土地；独用面积现在一般会出现在一个大地块里面有一个建筑物情况下，你对这块具体的土地是有使用权的。您的这个情况，我觉得是房管局搞错了，不存在“夫妻分摊”的这种情况，这个解释太搞笑了，建议您投诉一下。
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原文由 yw-yves 在 22:05发表
今天得到了昆山国土局的另外一种意料之外的解释。
因为我们的这套独立别墅房的产权是夫妻双方共同所有的，因此土地面积的使用权也有夫妻双方共同分摊，这里标注的“分摊”并非是指土地面积为整个小区共同分摊，而是指宗地图中的土地面积为夫妻双方共同所有。
各位认为这种解释合理合法吗？ 屁话。谁家房子是自己一个人住的？忽悠也不带这样的吧。家里5口人买五套是不是就都是独有面积了。
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今天得到了昆山国土局的另外一种意料之外的解释。
因为我们的这套独立别墅房的产权是夫妻双方共同所有的，因此土地面积的使用权也有夫妻双方共同分摊，这里标注的“分摊”并非是指土地面积为整个小区共同分摊，而是指宗地图中的土地面积为夫妻双方共同所有。
各位认为这种解释合理合法吗？
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原文由 锐 在 11:43发表
这个。。。外形上是双拼，骨子里是独栋，配俩房本儿，是不是就合法了
中国人实在是聪明
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原文由 非户 在 21:16发表
江苏的房产证即便是公寓也是两个证，房产证是房产证，土地证是土地证。
请问，在江苏，办理公寓房的转让过户也都必须为土地证的过户到国有土地局办理手续吗？还是在房产交易中心同时办理土地证的过户手续？
我是为土地证过户专门去国有土地局办理手续，但那里不像房产交易中心有那么多的人。
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楼下解释得差不多了，说句别的。
楼主大概是魔都的，所以以为所有的房产证都是房产和土地证合一的。
江苏的房产证即便是公寓也是两个证，房产证是房产证，土地证是土地证。
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查对过了，上家的房屋是在2004年11月验收的，在2005年7月办妥的土地使用证。
超级土豆的解释是靠谱的，谢谢各位！
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原文由 超级土豆 在 10:50发表
这个要从06年的规定说起，06年国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。
这个规定明确的告诉了大家两条，一是06年以后批地不准建独栋，如有新建都属违规，二是双拼及 ......&&土豆的这个解释靠谱
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原文由 超级土豆 在 10:50发表
不过我这个解释给你带来了一个新的问题，就是06年5月以前的独栋是合规的，这样在06年5月以后重办土地使用证的时候是应该继续按06年前的规矩办还是06年5月后的规矩办，这个我没有遇到过，估计你要咨询一下做过这个交易的人，或者去咨询一下相关部门，目前从你的土地使用证看，是按06年后办的问题有点清楚明白了。上家的房屋购入为一手，不过还需再查对他一下是哪年购买，哪年交房的，清楚无误的是05年办的土地使用证，我买入的是二手，是2011年7月办的土地使用证。（前面误为2001年了，抱歉）
也可能是为了避免与国家的现行规定相冲突，就将土地使用面积全部算为“共摊面积”了。这样就应该理解为：小区内的全部所有的院子都是公用的，而不是各家自己的。
这也许还是属于“上有政策，下有对策。”
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原文由 锐 在 11:43发表
这个。。。外形上是双拼，骨子里是独栋，配俩房本儿，是不是就合法了 呵呵，合法的，后来都这么干的
Canon论坛版主
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原文由 超级土豆 在 10:50发表
。。。一是06年以后批地不准建独栋，如有新建都属违规，二是双拼及以上都算普通住宅。。。&&这个。。。外形上是双拼，骨子里是独栋，配俩房本儿，是不是就合法了
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这个要从06年的规定说起，06年国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。
这个规定明确的告诉了大家两条，一是06年以后批地不准建独栋，如有新建都属违规，二是双拼及以上都算普通住宅
这样可以进一步理解：普通住宅因为房子都是叠加在同一地皮上的，所以都只有共用面积而无独用面积，所以后面发放的土地使用证上，独用面积都是0。因为后面是不存在新建独栋的
不过我这个解释给你带来了一个新的问题，就是06年5月以前的独栋是合规的，这样在06年5月以后重办土地使用证的时候是应该继续按06年前的规矩办还是06年5月后的规矩办，这个我没有遇到过，估计你要咨询一下做过这个交易的人，或者去咨询一下相关部门，目前从你的土地使用证看，是按06年后办的
[超级土豆 编辑于
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原文由 老秦 在 08:37发表
独用面积无？
难道说连别墅底下的土地都是党的？ 公用
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原文由 yw-yves 在 20:14发表
什么时间的？
不解之处在于上家的土地使用证上却全部都是独用面积，没有共摊面积。那是2005年发放的证，我是今年入手的，2001年7月去办的过户手续。难道是政府的具体规定的变化了？ 09的，看来是全国都统一的口径。
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独用面积无？
难道说连别墅底下的土地都是党的？
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原文由 WolfX-700 在 20:24发表
以前别墅是有独立的土地证的
后来中央发文不允许建别墅&&于是就有了现在的情况&&因为文件上对于别墅的定义是有“独立的院子”的&&
04还是05年之后开发的所有别墅都没有独立的院子的土地证了 应该是这个原因。
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以前别墅是有独立的土地证的
后来中央发文不允许建别墅&&于是就有了现在的情况&&因为文件上对于别墅的定义是有“独立的院子”的&&
04还是05年之后开发的所有别墅都没有独立的院子的土地证了
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原文由 zldr 在 09:29发表
我的理解：院子不是你的，虽然目前实际上是你在使用。只有那个房子的产权是你的。
参考去年的郭德纲事件，记者跑人家院子里拍照被打，不算侵犯民宅，因为那个院子不是郭的产权，所以郭德纲打人是错误的。
我们这的别墅，虽然开发商把院墙都给你垒好了，别人进不来，但房产证上是木有这部分面积的。好像也没有你说的土地 ......&&这个解释是对的，别墅的产权只包括房屋和房屋所占土地，不包括院子的。
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原文由 fotobug 在 21:56发表
查了一下手上的土地使用证，也是这样，全是共摊面积，独用面积没填写数字。 你是哪里发放的土地使用证？什么时间的？
不解之处在于上家的土地使用证上却全部都是独用面积，没有共摊面积。那是2005年发放的证，我是今年入手的，2001年7月去办的过户手续。难道是政府的具体规定的变化了？
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原文由 zldr 在 09:29发表
我们这的别墅，虽然开发商把院墙都给你垒好了，别人进不来，但房产证上是木有这部分面积的。好像也没有你说的土地 ......&&有土地使用证，不出意外的话，也是共摊面积，没有独用面积。。。。
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我的理解：院子不是你的，虽然目前实际上是你在使用。只有那个房子的产权是你的。
参考去年的郭德纲事件，记者跑人家院子里拍照被打，不算侵犯民宅，因为那个院子不是郭的产权，所以郭德纲打人是错误的。
我们这的别墅，虽然开发商把院墙都给你垒好了，别人进不来，但房产证上是木有这部分面积的。好像也没有你说的土地使用证。联排。
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没有别墅，瞎猜，估计是内部高人设计的漏洞，平时不用，关键时候生效。
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查了一下手上的土地使用证，也是这样，全是共摊面积，独用面积没填写数字。
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觉得奇怪的是：在现在的土地使用证上，成了全部都是共摊面积，没有独用面积。
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分摊面积有可能是那个小院子，一般都是赠送院子，既然赠送就没在建筑面积内，有可能把这部分当成公摊面积了。
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原文由 yw-yves 在 16:10发表
猜测之一：独用面积上的建筑是可以改建的，而公摊面积上的建筑就不可以改建了。 都不能改建，小改动不追纠也就罢了，要追纠起来还要改回去。。。。
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物业管理费等有另外单独的合同，似乎与此土地证无关，签物业合同时也没有要求出示土地证（那时候还没有拿到新的土地证）。
土地使用证上标明的土地属性为“住宅用地”，地号、图号、终止日期等均与原来的那个证相同，使用权类型为“出让”。
猜测之一：独用面积上的建筑是可以改建的，而公摊面积上的建筑就不可以改建了。
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就是说现在这个面积按公摊计算了
性质上可能属于公共部位了
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看看土地的属性吧？？？
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那意思就是说，以后收什么税啊，费啊，你得多交点，其他无意义
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怎样分摊楼房土地使用权面积
怎样分摊楼房土地使用权面积国土资源网 (日&&12:54)□&李鹏飞　　《物权法》实施后，人们对不动产登记制度的认识程度越来越高，楼房业主要求办理土地使用证越来越多，土地使用权由单一主体享有变为多个权利主体按份共有，这就要求土地使用权登记人员对楼房所占用的土地使用权进行分摊。可是在实际的操作中没有统一的原则或具体的标准，各地均采取了不同的分摊方法。那么采用哪种分摊方法才能做到公平合理，被权利人接受？在分摊时要遵循哪些原则？需要注意哪些问题呢？　　分摊方法的选择　　楼房土地面积分摊的方法主要有面积分摊法、地份分摊法、楼价分摊法三种。使用地价分摊法和楼价分摊法计算涉及的因素较多，不同的时期价格不尽相同，地价、房价之间的又没有固定的关系，而且操作起来也比较麻烦，因此虽然比较合理，在运用上并不多见。面积分摊法操作简单，北京、成都、杭州等大中城市均采用这一方法，是比较实用的分摊方法，在实际工作中经常被采用。本文就以面积分摊法为例介绍怎样为楼房分摊土地使用权面积。　　面积分摊法遵循的原则　　公平公正、合理分摊原则。对住宅小区内的所有权利人都要按照统一的标准进行合理分摊，让所有权利人公平分享楼房所在土地增值的收益。当楼房发生毁损或者面临拆迁改建时，所有的权利人有权决定对楼房的处分事宜，并获得相应的补偿。　　区别对待、分开分摊原则。由于用途不同，地价、房价也不同，尤其是对多用途楼房，分摊时应分摊建筑占地面积，然后再分摊共有面积。&　　谁使用、谁分摊原则。对住宅小区内的幼儿园、医院、市场等非单纯小区配套设施，已明示为个人所有的绿地花园，以及住宅小区权利人不能使用的其他部分，应单独划出，不参与分摊。　　尊重历史、尊重现实原则。对已经按契约分摊、由于历史原因造成分摊不尽合理等现实情况，不必苛求统一，应采取“老房老办法，新房新规定”的做法，保持面积分摊方法的基本稳定。　　分摊计算的具体方法　　——地上建筑物分摊土地使用权（地上）面积的计算。　　分摊建筑占地面积的公式为：分摊建筑占地面积=权利人建筑面积×本幢建筑占地面积÷本幢建筑面积；分摊共用面积的公式：分摊共用面积=权利人建筑面积×（宗地面积－总建筑占地面积）÷总建筑面积。　　权利人分摊土地面积=分摊建筑占地面积＋分摊共用面积。　　——地下建筑物分摊土地使用权（地下）面积计算公式。　　地下建筑物分为两种。一种是与地上建筑物连为一体的地下建筑物；另一种是离开地面一定深度单独建造，不能与地上建筑物连为一体的地下建筑物。　　《国土资源部关于地下建筑物土地确权登记发证有关问题的复函》(国土资厅函〔号)中明确指出：凡是与地上建筑物连为一体的地下建筑物，其土地权利可以确定为土地使用权。具体登记时，将地下建筑物的建筑面积计入整体建筑总面积，然后按权利人拥有的地下建筑面积占整体建筑面积的比例分摊地面上的土地面积。离开地面一定深度单独建造，不能与地上建筑物连为一体的地下建筑物，其土地权利可确定为土地使用权(地下)。具体登记时，其土地面积为地下建筑物垂直投影面积，并在备注栏注明相应地上土地使用权的特征。土地使用权(地下)在不违反地下建筑物规定的用途、使用条件的前提下，可以进行出租、转让和抵押。　　按照文件要求，与地上建筑物连为一体的地下建筑物已经按地上建筑物进行了分摊。离开地面一定深度单独建造，不能与地上建筑物连为一体的地下建筑物的面积分摊可参照以下公式进行：　　分摊土地使用权（地下）面积=权利人地下建筑物面积×地下建筑物垂直投影面积÷地下建筑物总面积。　　——计算中常数的确定。　　宗地面积是指楼房所在宗地的总面积，包括建筑占地面积和共用使用权面积，由具备资质的测量机构实际测量确定。建筑占地面积是指建筑物底层房屋闭合线范围内的土地面积，通常以房产测绘的建筑物底层面积为依据。建筑面积（地下建筑物面积）指建筑物的总建筑面积，通常以房产测绘的建筑面积为依据。地下建筑物垂直投影面积指地下空间利用权的面积，包括进出地下室通道的垂直投影面积，由具备资质的测量机构实际测量确定。权利人（地下）建筑面积：权利人出资或以其他方式实际所有的建筑面积，通常以房产测绘的建筑面积为依据。　　需要注意的几个问题　　关于住宅小区中共用宗的指界问题。共用宗在实施地籍调查指界时，原则上应由所有权利人共同委托代表出席，考虑到实际情况，尚未竣工、或虽已竣工但土地使用权人仍为房地产开发商的，可由房地产开发商代为出席指界；已经竣工多年，且与房地产开发商失去联系的，可由土地管理部门按实际情况确定界限，经公告后生效。　　关于土地使用权的使用期限问题。分户土地证书中用地年限为出让合同约定的年限减去转让时已使用年限的剩余年限。如某钢混结构房屋使用年限为70年，于2000年签订出让合同并交付使用，2008年3月进行土地登记，登记期日使用年限为70－8＝62年。　　当主楼和裙楼连体时，应合并计算整幢建筑总面积，以主楼和裙楼共同占地面积作为该幢的建筑占地面积；当主楼镶嵌在裙楼内时，应以裙楼外围底层房屋闭合线占地面积作为该幢的建筑占地面积。　　排屋、别墅、和其他底层房屋，除分摊的土地面积外，有独自使用的私家花园、院落的，应一并登记发证给各权利人。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　作者单位：内蒙古自治区翁牛特旗国土资源局
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　　“要不是看了报纸，我们还不知道买房要办土地证呢。以往只是想到房产证，压根儿没有土地证这个概念。这回购房者的权益可就有保障了。”正准备在海口滨海路选购新房的冼女士对房屋土地分割既惊奇，又兴奋。媒体报道后，社会反响强烈。　　海口市国土海洋资源局地籍交易所所长王光平日前欣喜地告诉记者，连日来，咨询有关房屋分割登记办理事宜的电话不断，上门咨询的客户络绎不绝。不论是开发商还是普通百姓，都投来了关注的目光。他说，不管怎么说，这对广大购房者绝对是个福音。　　海南现代房地产有限公司营销策划部经理谢涛说，这可是件好事。不仅对消费者有利，也有助于房产销售。据他介绍，最近不少客户买房时，都提到能否办土地证。如今购房者有了房产证，再加上土地证，那就更完整了。他感慨地说，眼下消费者维权意识有所增强，买房时都非常谨慎。　　海南金龙房地产有限公司总经理王晖栋认为，商品房成本其实已包括土地成本，老百姓所付的房款中已包含了地价，如果购房者不办土地使用证，本身的权益就得不到体现。该办法的出台，体现了对消费者权益的尊重，对房产开发行为也能起到约束作用，防止一些不法开发商违规操作，给业主造成不必要的麻烦。　　省建设厅房地产处有关人士认为，房屋土地实行分割登记，从土地源头上管住了房地产开发企业，有利于规范房地产开发行为，促进房地产市场的健康发展。　　有房就有地　　“房子不是空中楼阁，房屋依地而建，房与地显然密不可分，购房者不仅享有房产权益，还应享有相应的土地权益。土地分割体现对住户土地使用权的认可。”省国土环境资源厅用地处负责人郑有震说。　　据了解，以往我省房屋土地使用权登记不尽如人意，大多数房地产开发商仅办理一个大的宗地土地证，而没有分割办至住户名下。更有个别开发商将房产出售后，竟将土地使用权证拿到银行抵押，引发各种矛盾，侵犯购房者的合法权益。另外，不少购房者往往只注重房产证，而忽视土地证，不办土地证的现象屡见不鲜。　　前些年海口市一房产开发商从某村委会购买一集体土地，在尚未办妥合法用地手续的情况下，就盖房销售。结果，开发商卷款而逃，购房户叫苦不迭，留下了令人头疼的后遗症。　　省国土环境资源厅有关人士认为，非法用地的开发企业随意进入市场，老百姓购房就没有安全感。连用地都不合法，业主哪还能谈得上其他权益?要是实行分割登记，购房者就可以免受欺诈。　　据海口市国土海洋资源局地籍交易所所长王光平介绍，该市前两年也有部分房改房和经济适用房土地办理了分割登记，主要依据是原省土地局和省房改办1998 年出台的《公有住房和经济适用房土地使用权登记发证办法》，而商品房分割登记则无明确规定，因而，操作起来无法可依。所以，此次出台的分割登记办法主要还是针对商品房，因为商品房在房产市场上毕竟占大头。　　据悉，房屋土地分割的特点，就是以每套房为单元，将商品房小区的大块土地分割成小块，分割过户到业主名下。实施分割登记后，只有合法用地才颁发《土地分割证》，有了该证，购房者才愿意正式办理购房手续，从而消除了违法用地房地产得以销售的可能，保护了购房者利益。　　省国土环境资源厅副厅长严之尧在接受记者采访时说，制定土地分割登记办法的初衷，就是制约房产开发商，迫使开发商依法用地。这对房地产市场的管理可实现两大转变：一是对房地产违法用地的管理由事后的查处转变为事前的控制;二是强化了对房地产用地的监督力度，由过去的土地部门一家监督转变为依靠全社会监督。　　买房记着办土地证　　土地分割证，既是房地产准入交易的有效法律凭证，又是该宗地国有土地使用证的附件。　　土地主管部门给广大购房者提个醒，买房时首先要想到土地分割证，防止新的权属纠纷，确保交易安全。　　据了解，公寓式楼房的土地使用权体现在土地的分摊面积上，楼层越高，分摊到每户的土地使用面积越少。分割房地产的土地使用权面积属共有分摊面积，按下列方法分摊：宗地面积÷总建筑面积×某配套室建筑面积。业内人士称，房屋土地分割的真正意义不在面积的大小，而在于体现业主的权益。　　如何办理土地使用权分割登记手续，成为广大开发商和购房户关心的问题。　　省国土环境资源厅地籍管理处负责人孙善芳称，土地分割登记工作程序可分为登记申请、地籍调查、权属审核、颁发证书几个阶段。房地产开发建设项目竣工或单体建筑物竣工验收合格后即可申请土地分割登记。商品房开发建设单位取得预售许可证后15日内，须向市、县土地管理部门申请办理《分割转让证明书》，经市、县土地行政管理部门审核，对符合规定的商品房开发建设单位颁发该证书。　　商品房销(预)售时，商品房开发建设单位应将所购房屋对应的《分割转让证明书》交付给购房者，用以办理房屋国有土地使用权登记发证手续。　　按规定，商品房出售前，《房屋国有土地使用权分割转让证明书》所登记的分割转让面积之和等于该宗地《国有土地使用权证》所登记的面积。商品房开发建设单位土地使用权证上所登记的土地面积，随着土地分割的减少而自动核减。　　房屋国有土地使用权分割登记，就是以每套房为单元，将上市销售的房产所处的大块土地分割成小块，进行土地分割登记，土地部门核查颁发分割证，转让时购房者凭分割证换取土地使用证。分割登记涉及上市销售的商品房、集资房、解困房、经济适用房。申请办理分割登记手续应提交材料一是房屋国有土地使用权分割转让申请书;二是土地权属证明文件及土地出让金付款凭证;三是房屋的用途、面积和分割转让方案及各分割单元的面积;四是经批准的施工设计许可的有关材料;五是商品房(预)售许可证;六是土地他项权利人同意分割转让的证明文件。　　《房屋国有土地使用权分割转让证明书》包括土地使用者名称、土地证号、所分割宗地的坐落、地号、使用权类型、土地用途、宗地面积、总建筑面积、终止日期，以及分割单元的坐落、建筑面积、土地使用权面积、使用权类型、土地用途、独用面积、分摊面积、终止日期等。
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