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房产买卖中夫妻一方出售房产，合同有效吗？
作者:曹晓静　　时间:　　 来源：www.58hunyin.com　　浏览量：0　　
&近年来，北京二手房的交易越来越火，成交量比重不断增大，相应的房产买卖纠纷也出现猛增。在房屋买卖过程中，人们经常忽略一个问题，即不太关注房产的所有权归属。在涉及到夫妻共有的房屋出卖时，一般都是夫或妻一方在买卖合同上签字，人们也习以为常，素不知这样的做法会引起不必要的麻烦，甚至还存在买卖无效的风险。
案例：小王于2015年4月份通过中介与房主李某签订了一份房屋买卖合同，约定将登记在李某名下的一套房屋出卖给小王，合同对房款、交付时间、定金、违约责任作了明确的规定。合同签订后，小王按合同约定交付了全部房款。但当小王要求李某办理房屋过户手续时，他的妻子却声称李某是瞒着自己卖的夫妻共同所有的房屋，买卖合同她也没有签字，她认为合同是无效的，并明确表示不同意出售该房。那么小王与李某签订的买卖合同有效吗？小王的权益如何保护呢？
&&& 分析：根据婚姻法的相关规定，夫妻双方婚后购买的房屋，即使登记在一人名下，仍为夫妻共同财产。法律规定，出售共有财产，必须经全体共有人同意。但是，《物权法》又规定了善意取得制度，规定出售人无处分权，但第三人善意、有偿取得不动产并登记的，确认其取得物权的效力，相应的合同也是有效的。同时，《婚姻法司法解释三》就此问题又做了详细规定，即：一方未经另一方同意，出售夫妻共有的房屋，第三人善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。即：对于登记在一方名下的夫妻共同房产，一方未经对方同意擅自出售，该行为是否有效的情况，应该分以下情形，区别对待：
&&（1）房屋买受人在签订房屋买卖合同时，是否明知出卖人有其他共有人，如果不是明知，则该买卖合同有效；如果是明知，则合同除经共有人追认外，合同无效。对此，房屋出卖人和其他共有人负有举证责任。
&&（2）如果房屋买受人是善意的，而且办理了过户手续，则买受人依照不动产善意取得制度，取得了房屋所有权。其他共有人只能要求行为人承担侵权责任，而不能要求买受人返还房屋。
就本案而言，根据不动产登记的法律规定及物权公示公信原则的基本原理,不动产物权依法登记之后即具有法律上的公信力,交易相对人基于对不动产登记的信赖而从事交易,其交易安全应当受到公信力的保护。本案争议房屋的所有权证上记载的所有权人是李某,共有人一栏没有记载,因此李某是公示的所有权人。小王作为交易相对人,其基于对房屋所有权登记的信赖与李某签订房屋买卖合同,且合同主要义务均已履行完毕,小王的交易安全应当得到保护。虽然李某的妻子依据《婚姻法》夫妻共有财产的法律规定,对本案争议房屋享有共有权,&李某的妻子也据此主张李某擅自转让夫妻共有财产的行为无效,但《婚姻法》仅调整夫妻内部财产关系,不能成为民事交易关系的基本准则,因不动产民事交易关系而产生的纠纷,主要应当适用不动产登记的法律规定。当适用夫妻共有财产有关规定和不动产登记的法律规定产生不一致的结论时,应当优先适用不动产登记的法律规定。由此,小王与李某所签订的房屋买卖合同应认定为合法有效。如果李某的妻子在本案中不能提供充分有效的证据证明小王并非是善意第三人,那么顾先生小王完全可以基于对房屋所有权登记的信赖而与李某签订房屋买卖合同,其交易安全应得到公信力的保护,双方所签买卖合同应认定为合法有效。李某的妻子的辩解理由不能成立，应当依法协助小王办理过户手续。
律师提示：为避免法律纠纷的出现，律师提醒在购房时，一定要注意以下两点：
第一；对于夫妻双方而言，虽然夫妻之间存在着最大的诚信为感情基础，但是在法治社会中，若要最大限度地保障夫妻各方对共同财产所享有的合法权益，夫妻双方均应当在需要登记的夫妻共有财产登记薄上署名，以避免不必要的民事纠纷。
第二；对于购房人来说，在房价看涨的情况下，为稳妥起见避免官司，最稳妥的办法是在购买二手房时，应征得售房夫妻双方的同意。在签订合同时，最好要求夫妻双方当面签字；办理房屋产权过户登记手续时，要求售房夫妻双方共同到房地产交易中心去办理产权过户手续；如果售房夫妻在签订合同和办理房屋过户登记手续时无法同时到场，可以要求无法到场一方作出书面授权证明，以保障房屋买卖中的交易安全。建议在签订合同之前，一定要查明所买房产是否还有其他共有人，可以通过到相关部门查验房屋资料。在签订合同之后一定及时办理过户手续，尽量避免无权处分情形的发生。
执业机构：北京市盈科律师事务所只要符合这三个条件，夫妻一方就能擅自出售共有房产？！
近年来，二手房的交易越来越红火，成交量也不断增大，而随之产生的房屋买卖纠纷也越来越多。在二手房交易中，经常会涉及到夫妻一方在配偶没有到场的情况下，或是在配偶一方不知情的情况下，将夫妻共有的房产出售给第三方，而后配偶以未经其同意为由起诉至法院要求确认房屋买卖合同无效的问题。
那么，夫妻一方未经另一方同意单方出售共有房产，房屋买卖合同是否有效呢?
根据我国《婚姻法》的有关规定，夫妻双方婚后购买的房屋，即使登记在一方名下，仍为夫妻共同财产。法律规定，出售共有财产，必须经全体共有人同意。
但是，《物权法》又规定了善意取得制度，规定出售人无处分权，但第三人善意、有偿取得不动产并登记的，确认其取得物权的效力，相应的合同也是有效的。同时，《婚姻法司法解释（三）》针对夫妻单方出售夫妻共有房产的处理作出了明确的规定，即一方未经另一方同意，出售夫妻共有的房屋，第三人善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
对于这一条款的适用应当同时具备以下几个条件：
第一，第三人属于善意购买，而非与配偶一方恶意串通损害另一方的利益;
第二，买受人支付了合理对价;
第三，买受人已经办理了产权登记手续。
在这三个条件均已具备的情况下，不能认定房屋买卖合同无效。也就是说，夫妻一方未经另一方同意与买受人在平等自愿的基础上，签订房屋买卖合同，且符合善意取得的构成要件，夫妻另一方以不知情或不同意为由请求法院确认房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
为避免法律纠纷出现，律师提醒购房者：
●在签订合同之前，一定要查明所买房产是否还有其他共有人，可以通过到相关部门查验房屋资料。
●为稳妥起见避免纠纷，在购买二手房时，应征得售房夫妻双方的同意。
●在签订合同时，最好要求夫妻双方当面签字；
●办理房屋产权过户登记手续时，要求售房夫妻双方共同到房地产交易中心去办理产权过户手续；
●如果售房夫妻在签订合同和办理房屋过户登记手续时无法同时到场，可以要求无法到场一方作出书面授权证明，以保障房屋买卖中的交易安全。
●在签订合同之后一定及时办理过户手续，尽量避免无权处分情形的发生。
来源：中山市妇联，作者：广东邦杰律师事务所 杨明蓉律师；编辑：小壹
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一张图解读夫妻单方处分共有房产效力问题 | 庭前独角兽
獬推事按：夫妻一方就与配偶的共有房屋与第三人签订了房屋买卖合同，夫妻另一方拒绝继续履行合同，以致与第三人之间产生合同纠纷，这种情形法官该如何处理？上海市第一中级人民法院杨斯空法官提出了法官判案时的三个判断关键点：买卖合同的效力、买卖合同继续履行的可能性、善意购房人的救济途径。本期推荐阅读时间8分钟。一张图解读夫妻单方处分共有房产效力问题 杨斯空上海市第一中级人民法院民二庭法官二手房买卖交易中，时常有这样一类案件，夫妻一方就与配偶的共有房屋与第三人签订了房屋买卖合同，未签订合同的一方配偶以其不同意出售房屋为由拒绝继续履行合同导致纠纷，尤其在共有房屋仅登记在夫妻一方名下时，对房屋买卖合同的效力、可否继续履行、是否适用善意取得等问题均已成为司法实践中的难点问题。本文试图对该类案件的审理思路进行梳理。夫妻单方处分共有房屋，可分为以下三种情形：一、登记在夫妻双方名下，一方进行处分；二、登记在夫妻一方名下，未登记一方进行处分；三、登记在夫妻一方名下，该方进行处分。在夫妻单方处分共有房屋的纠纷中，往往会出现“一案两诉”的情况，即购房人起诉要求继续履行合同的同时，夫妻一方则要求确认买卖合同无效，使合同履行之诉中止审理。合同有效成立是继续履行的前提条件，故此类纠纷首先需要解决房屋买卖合同的效力问题。1审查买卖合同效力，判断是否构成恶意串通认定买卖合同有效不等于认同夫妻一方有权处分共有房屋，夫妻一方无权处分共有房屋也不等同于其订立的买卖合同无效。如果当事人以无权处分为由主张夫妻单方签订的买卖合同无效，应向当事人进行释明，引导其变更请求权基础。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。” 所以，对合同效力的审查，目的并非判断夫妻一方是否构成无权处分，也并非判断购房人可否适用善意取得，而是要排除所签订的合同是否存在《合同法》第52条所列举的无效情形，只要该合同系签订双方的真实意思表示，则合同成立，与第三人无涉。已成立之合同若未出现《合同法》第52条所规定的法定无效情形，则应当认定为有效。从审判实践来看，此类纠纷的争点往往集中在夫妻一方与购房人是否存在恶意串通损害另一方配偶对共有房屋权益的情形。一般可以从以下几个方面进行判断：1、购房人从何处得知房源信息，与出售方是否有其他纠纷？2、约定的房价款是否符合市场行情，是否过低？3、合同履行情况是否存在瑕疵，房款有无实际支付？4、夫妻感情状况如何，是否正处于离婚纠纷之中？2确定买卖合同可否继续履行，判断夫妻一方是否有权处分or构成表见代理合同效力与合同履行系两个问题，合同有效不一定意味着合同可以无障碍履行。判断合同履行是否存在法律上的障碍，有两种路径：一是判断处分房屋的夫妻一方是否取得了另一方的授权；二是判断购房人是否有合理理由相信处分一方具有为夫妻双方共同意思表示，即是否构成表见代理。 《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的司法解释（一）》第17条第2项“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。” 若善意购房人采取第一种路径进行救济，除非有明确授权意思表示的相关证据，否则举证难度是极大的。那么，判断是否构成表见代理，可以从哪几方面入手呢，以下几点可供参考：1、合同协商过程。夫妻双方是否参与了房屋出售的协商过程，未登记一方是否在中介挂牌出售房屋，是否与房产中介人员接洽谈判等；2、房屋居住情况。是否为夫妻双方共同居住，是否与购房人在看房时接触；3、房款支付情况。另一方是否收取过购房定金或房款。那么，问题来了。仅登记在夫妻一方名下的共有房屋，登记一方处分房屋时，即夫妻单方处分房屋的第三种情形，购房人可否依据物权登记的公示效力直接要求继续履行合同呢？笔者认为答案是否定的。首先，夫妻对房屋的共有权不以登记为生效要件。尽管我国不动产物权变动以登记生效为原则，但《婚姻法》规定夫妻于婚姻关系存续期间取得的财产归夫妻双方共同共有，这属于《物权法》第9条的除外情形。《中华人民共和国物权法》第9条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。其次，无权处分的合同存在履行上的障碍。共有房屋所有权之移转需全体共有人同意，若未登记一方不同意处分该房屋，也无法证明登记一方取得了配偶的授权，仍属无权处分，不能强制另一方履行过户义务；再次，登记人单方处分无法构成表见代理。表见代理要求客观上存在使得相对人相信行为人有代理权的理由，故行为人至少要以被代理人的名义订立合同，但此情形下登记一方系以独立权利人的身份签订合同，故也无法构成表见代理。3选择善意购房人的救济途径，判断适用善意取得or解除合同若经前述审查，确定处分房屋的夫妻一方属无权处分且不能构成表见代理，则善意购房人仍有两条救济途径：一是在已经过户完成的情况下主张适用善意取得以保有其履行利益；二是解除合同并要求无权处分的夫妻一方赔偿损失。然而，问题又来了。无权处分夫妻共有房屋，是否无论登记在双方名下还是单方名下均可适用善意取得制度呢？笔者认为是否定的。我们先搁置不动产是否可以适用善意取得的争议不谈，《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的司法解释（三）》第11条第1款的规定至少为处理夫妻单方处理共有房屋可以适用善意取得提供了法律依据。“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”但是，善意取得制度系为平衡真实权利人的权益与维护市场交易安全而建立，故无权处分人至少需要有权利的表征才符合立法本意，对于房屋，即指产权证上登记的权利人与房屋真实权利人不符的情形下才有善意取得适用的空间。 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第2条：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 由此可见，只有共有房屋仅登记在夫妻一方名下，且由该方进行处分时，善意购房人才能主张适用善意取得，其余情形下即使通过某种手段完成了过户交易，也应判令恢复原有登记状态。若房屋尚未过户，而处分一方的行为又不构成表见代理，此时即便购房人为善意，其也只能在行使合同解除权的同时要求处分一方承担违约责任。需要指出的是，在共有房屋仅登记在一方名下，并由该方出售房屋的情形，由于出售方系以单独产权人的身份订立合同，若要求所有购房人均负有查询出售方婚姻状况的义务也未免强人所难，故在此情形下，应认定购房人不具有过错或过错较小，对无权处分一方课以较为严苛的违约责任，若买受人另行购房，可以酌情支持其房屋差价损失，在房价飞涨的今天以最大限度平衡利益，维护市场诚信。行文至此，让我们用两张图解来梳理一下本文思路。图1 &善意取得和表见代理在案件中的适用图2 &三次判断之流程图解最后，再与大家交流一个问题。夫妻在离婚协议中约定房屋权属，但始终未办理产权变更登记，那么未登记一方可否以离婚协议中的约定为依据，主张另一方无权处分？有机会我们下期讨论。本文编辑：于舒关注庭前独角兽 &学习法院工作技能
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二手房买卖过程中，与夫妻一方签订的合同是否有效
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有效。因为：《婚姻法〉第十七条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。“但是，法律另有规定的除外。
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司法实践中有争议，一般认定是无效的，也有的认定是有效的。
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