卖房子为什么能赚这么多钱？一般人不知道的房价秘闻
面对如今居高不下的房价，不止是买房者感到惆怅，很多卖房人对楼市也感到十分迷茫。融360房贷君之所以会这么说，是因为不少卖房人都想趁这个时候将手中的房产出手赚上一笔，但实际情况时是很多购房者在卖二手房的时候，总是决定不了房屋价格，不敢确定卖房时机。不敢决定房屋价格的房主，主要是怕自己定的价格高低不合理，房价高了卖不出去，低了自己吃亏，若是日后调整价格又太过麻烦。例如，房贷君在天津的一个朋友，前段时间刚好卖了一套房子，100平的房子卖了大约300万，按理说，这个价格对比他08年时120多万的买入价已经翻了一倍有余，已经可以说是赚的盆满钵满。但就在他卖房之后的一周后，市场上传出了北京及天津将联合限购的谣言，再加上这处房产邻近的地铁线已经开始试运营，这处房产的价格比他卖出的价格又上涨了30多万，让房贷君的这位朋友相当懊悔。所以，房贷君最近好好研究了一下卖房的学问，其实，只要紧跟政策、看准市场，再掌握一点定价技巧就可以了。当然，这些技巧对于买房人同样适用，毕竟在议价砍价的时候，知己知彼才能百战不殆。了解楼市行情不管是买房还是卖房，在你考虑即将入市的时候，对于市场行情做一下前期的了解是十分必要的，因为对于普通老百姓来说，用于买房的资金有限，如果盲目入市，很可能会将这笔购房巨款打了水漂……一般来说，我们可以从这两方面来观察市场看周边二手房房价对于卖房人来说，周边同等类型、地段、品质的二手房价格是有利参考项。你可以参考这部分房屋价格涨跌情况，进行涨价或降价决定。看房屋在中介处的咨询量想要卖房，很多人都会去找中介，而对于掌握着大量二手房资源的中介来说，几乎就是二手房市场的市场风向标如果某地区中介看房咨询的人多，就表示该地区的房屋需求大，想要卖房的话就可以适当上调价格；反之，如果该地区看房咨询的人少，就表示房屋的需求小，这时候就应该适当下调价格。这里融360房贷君就要提醒各位注意，有的中介为了多拿分成，会不顾市场行情，引导你提高房价。所以，中介的话不可全信，要根据自己的分析来判断行情。了解政策在楼市火爆的时候，很多谣言会扰乱市场正常的秩序，可“无风不起浪”，谣言在很多时候说多了，慢慢的也就成了真相，这点在楼市中就得到了很好印证，所以在卖房前夕，一定要对政策做出合理的预判。首先，如果卖房人的房子地理位置优越，又恰好是刚需或改善型普通住宅，那房价肯定还会有上升空间。假如卖房人的城市已经实施了限购限贷的政策，或有相关谣言传出，那么就会更容易激发起人们对房源紧俏、房价上涨的预期。所以，这个时候卖房人可以大胆涨价。其次，如果你的房子各方面条件不太理想，而且政府也没出台相关的调控政策，那么对于卖房涨价这个问题就应该持谨慎态度。如果还没有限购限贷，买房人的首选肯定是各方面条件都还不多的二手房，退一步讲，即便实施限购限贷，对各方面都很平庸的房子也会有较大影响，因为购房者高度关注、抢购优质房源，相应的就会减少对这种房屋的购买需求。所以，这个时候，遇到合理的购房者，在合理的价格就可以考虑卖掉，切忌不要太贪心。最后，如果是豪宅或别墅，遇到限购限贷政策时也要小心。虽然房屋条件没话说，一方面，高昂的价格会缩小买房人的群体，很容易由卖方市场转入买方市场；另一面，如果买房人是贷款买房的话，较长的交易周期也是一个不小的问题。卖房定价、调价技巧在卖房的时候，很多卖家必须要考虑的一问题就是成本，比如，买房时的装修费用，卖房时需要缴纳哪些税费，尤其是在营改增之后，很多卖房人都不了解对于卖房要缴纳的税费是多少，融370房贷君在这里就详细的列营改增的明细，以供参考。注：1. 北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区：销售2年以上的非普通住房也免征增值税；个人购买家庭第二套住房，建筑面积≤90m²，减按1%的税率征收契税，建筑面积>90m²，减按2%的税率征收契税。2. 普通住房的标准为：一般来说，住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。但是，各地针对普通住房的标准略有不同，请以当地规定为准。3. 个人所得税及土地增值税计算公式中的合理费用指按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。4. 计算公式都是按不含税价计。我们来看个实例：假如某土豪3年前购入广州市一别墅，购买价为600万元，现打算出售，该房屋不是家庭唯一住房，为非普通住房，能提供原购房发票，若售价800万元，根据上图内容，不考虑卖房发生的合理费用，营改增前后该土豪涉及缴纳以下税费：可以看出，营改增后，由于增值税是价内税，导致税负略有下降，但对于目前动辄高达几百万的房子来说，这些税费确实也是一笔不小的负担。所以在卖房定价、调价时我们还可以运用以下几个技巧：确定价格底线在了解了自己房产的价值之后就要确定心理价格底线。在确定这个底线时首先要以自己的资金需要量(假设为将要升级房产)为依据，事先计算好新购入房产所需的资金量、首付比例、月供数额等金额。其次，需要将为这个房子付出的成本考虑进去（包括买房的税费，卖房的税费等等）。当然，制定这个价格要时不能背离自己手中房产的实际价值，也就是说不要因为现在房价高就将心理底线相应的太高，因为市场也在不断变化，如果一味抬高房价很可能会造成二手房长期卖不出去的结果。预留一定的砍价空间依据卖房的心理底价，卖房人可以预留出一定的砍价空间，如果心理价格是500万，切不可直接挂出500万，适当调高一点，如550万，遇到买家，这是再为表示诚心，给出一定优惠，降价到520万、510万，买家砍了价，心理非常高兴，成交!了解房子的优势，间歇性放出优势先了解手中的二手房相比于其他二手房产的优势在哪、劣势又有哪些。但是卖方不能一次性把能夸的都说了，因为这样往后的谈判你就再没有根据了。比如，以后当买家指出几个房屋缺陷之后，卖家拿不出新的证据予以回应，那就陷入被动了。你可以间歇地放出优势，就像利好政策不能一齐放出一样，这样才能给自己足够的回旋空间。察言观色，判断对方的态度一个优秀的卖家，从买方的语言神色，可以判断出他对商品的需求程度。如果对方短期内就要搬家，购房需求强烈，你就没必要在价格上松口。如果各位购房者近期有卖房打算，你不妨尝试上文定价、调价技巧，也许就能让你挣上不少钱呢。最后，融360房贷君想说，看在房贷君呕心沥血的为诸位整理创作的份儿上，大家动动手指分享一下吧。《你可能从未想到它们，会挡在你贷款路上的13只拦路虎》 关注“融360房贷”（fangdai123）微信号，回复“武松”教你打虎秘籍，轻松贷款。本文来自腾讯新闻客户端自媒体，不代表腾讯新闻的观点和立场
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& & & & &从看房，订房，购房，再到跑公积金，前后历时三个月（呵呵，现在公积金还没有放款）。期间最大的感受就是&水真深啊！&于是我打算在这样一个大雨倾盆又闲得蛋疼的早上，八一八我们一路走来的各种奇葩真实经历。（此文甚长，大概7000字，我不知道是何等真爱才会全部看完。）
& & & & &首先，二手房和一手房本身存在着很多不同。一手房有很多优点，比如手续较简单，价格较便宜，尤其是税啊，税啊，税啊。但它也存在很多不确定因素，比如，你买的是楼花，之前说好的要这样这样盖，但后来发现，哎哟我去，开发商盖的跟一开始的图纸不一样，结果就呵呵了。还有，虽然买楼花确实从单价上便宜很多，但一般都要等上个一两年，这期间你的钱已经交出去，中间你可能损失了许多投资理财的收益。（当然了，你也可能因为没钱炒股而不被套牢，呵呵。）再者，你可能还需要考虑入住率等问题。在这样一个炒房的时代，很多人买房是为了投资，不会真的住进去，（譬如我们之前考虑的东海岸，柏嘉半岛二期），于是你可能会面对的是你在这样某个月黑风高夜，举目四望，小区到处黑灯瞎火，有一种众人皆睡唯我独醒的寂寞。
& & & & &而二手房的缺点就在于贵，如果是业主名下多套，那税费不要上天咯。一般过两年的，业主名下只有一套的，税费低很多。当然，二手房的缺点还在于手续会麻烦很多。而且二手房还要跟一种令本宝宝深恶痛绝的人类接触&&中介！此时我不得不八一八我们与中介斗智斗勇的英雄事迹，真是一场心理博弈啊！
& & & & &最开始我们都是小白，看房都是在网上搜58同城啊，赶集网啊，看到价格各方面合适的就和中介联系。但很多价格较便宜的，会被告知已经没有了，然后中介就会问你说哎呀你大概是要怎样的呀，多少钱啊多少平方啊，然后给你推荐。后来我就感觉那些便宜的根本不存在或者早就卖出去了，它只是一个诱惑而已。之后刘先生也曾约过中介看过一套房子，觉得不错，价格还很便宜，忘记多少了，大概七千多吧。我那时候还没去看，就觉得东区这样的价格似乎不太靠谱吧。后来才知道原来业主名下多套，税费高达十万。之后我得出结论，一般来讲，中介挂出来的房子，有一种是收尽的（就是你承担两方的税），一种是各付的（各人的税各人承担）。如果是业主税很多的，他就会把每平方价格压低一点，吸引你来看，然后给你收尽，呵呵你就要承担一大笔税费。如果是税少的，他就跟你各付（因为没多少税），但是一平方价格高一些。反正来去都是他划算。
& & & & &但即便如此，那套房子算下来一平方八千多点，也算便宜了。于是刘先生打算继续谈下去。结果中介突然打电话跟他说要加一万，意思是有另一户人家看中，价钱比我们高。经过三番四次的撕逼后我们妥协了。之后中介又一次恬不知耻地打电话来，说要再加一万。于是刘先生怒了，你丫当我是傻逼吗？决定不从他那里买。之后中介就三番四次打电话来，不鸟！之后刘先生提出一个有创设性的建议，有没有什么办法能不通过中介买房呢？我们想了很多办法。脑洞巨大的我甚至以一种奇葩的方式潜入了该小区的业主群：我就加那个业主群，说我是某栋xxx的住户（就是我们想买的那套），然后成功加进去。之后我就在群里放话，说，大家好，我是x栋xxx的住户，很高兴见到大家。。我就期待说那个真的业主会出来揭发我，说：&你是假的，本宝宝才是x栋xxx的住户呢！&然后我就能成功得到他的联系方式&&事实证明我的脑洞实在是太大了，人家是白坯房，根本没住进去，怎么会在业主群里。不过我想如果是那种已经住过人的房子，说不定此法能通。
& & & & &还有一种方法就是去问所看的房子的邻居，有些人要卖房子，会把信息托给邻居。再有就是去借问物业，因为物业是有所有小区住户的电话的，你可以以&来看房但是忘带业主电话&等等借口询问业主电话，一定要厚脸皮，有烟递烟，兴许能成，不过一切都是看命。
& & & & &反正我们以某种方式最终还是得到了业主电话，于是我们打算不和中介玩了，为什么要白白掏一万多给他呢，赚钱不易啊！之后我便怀着万分忐忑的心情，第一次拨通了业主的电话（事实上第一次总是很紧张的，等到第x次的时候我已经会和业主撕逼了）。这个业主还是很客气的，谈价格的时候他开口7400，我一听就懵逼了，哎哟我去，这不是比一开始中介给的价格还要低么，而且中间中介还加了两次价。两次价啊！！！活生生就是坑爹啊这是，这样一算的话，即便不算中介费，中间这差价就给他们赚了两万多，我当时就呵呵了。
& & & & &再之后我请姨丈（做装修的）和二姨再去看那套房子，姨丈就提出这房子冲路且临路（反正就是在风水上不好），所以才这么便宜的。最后我们索性就放弃了这套房子。
& & & & &虽然这次交易没有成功，但也让我知道了中介原来如此黑心，也算是一个经历。奉劝各位找中介的，一定不要相信中介跟你说的屁话，什么有人在看这套房子，什么有人出钱比你高，什么业主不同意这个价格啊我已经很努力了。其实如果你不是置身其中，你会很容易判断这些话都是假的。但一旦你是身在其中，你看中一套房子想要，而价格又合适，他跟你提个一两万，真的很容易就会被说服。因为看房其实很辛苦，看到最后是很烦的，要看到一个价格合适、自己又喜欢的房子不容易，而这时候中介给你提的钱如果不是特别多，就容易妥协。这个时候你一定要坚持，坚持再坚持，你一定要想想你的工资，想想你一个月做班主任起早贪黑才三百多块，想想周日加班才赚20，你就会发现这个一两万已经是天文数字，一定要坚持自己的价格。
& & & & &再之后我们换了个中介，不和这个小子玩了。此时我们已经打算只利用中介来看房，还可以利用它摸一摸价格，然后自己想办法联系业主，不从他那买。（我们其实也挺黑心的）之后又看中一套，税不高所以各付，开价9800，白坯。呵呵这价格。刘先生要我跟他谈9200，中介不肯，说业主说9600，然后说有人开9500业主不肯，一定要9600。那时候我心里所想的是，傻逼，你以为我会相信你吗？我开9200，要有人肯出9500你还会鸟我吗？于是刘先生拍板说，别鸟他，耗着他，他自己会再打电话来。果不其然，中介就再打电话过来，说姐啊，实在是没办法啊，业主他不肯松口啊，要不然你们约个时间，双方到我们店里来坐，然后你们双方当面谈。然后又各种洗脑，说很多时候就是这样啊，我们中介在中间传话，传来传去一直谈不下来，一到店里来，双方当面谈，半小时就谈下来了。我说我考虑一下，然后挂了电话。接着我就思考中介这么做的目的。其实中介的目的就在于他想快点促成这单房子能谈妥，至于价格高了低了，他不管，只要能拿到中介费就行。如果是通过他中间传话，业主和买房人都有思考的时间和空间，想得越多，这个战线会越拉越长，难成。如果到店里去，在一个小的空间，短暂的时间内，人容易一拍脑门子做出某些冲动的决定，再加上他们中介用三寸不烂之舌在那说，自然容易成。但价格很可能不是最低价。想到这层，我就打电话跟中介说：&我不依，我不去，我不会说话，我也没时间。你们中介做这口饭吃的，就是要帮我们买房人谋到最大的利益，你们有你们一套说服业主的方法。你说业主强势不肯让步，现在我跟你讲我也不让步，就这价，你谈得妥是你的本事，该多少钱中介费给你，谈不妥拉倒，这小区不是只有这一套房子。&然后他就很无奈地说好好好。
& & & & &之后我们又用了某些手段，呵呵，搞到了业主的电话。然后谈价格。最后谈了个9350，不通过中介，两方都省了中介费。这个价格已经是比较合适了。然后我打算过河拆桥，不鸟中介。
& & & & &就此，我们终于把这房子订了下来，这一路的曲折啊&&反正这事儿就算敲定了，然而，这只是万里长征的第一步啊同志！
& & & & &第二步就是去房产交易中心交易。那天我第一次见到了业主，原来是澄海的一个做玩具的。还让我看到了那个万恶的中介，呵呵！整个过程非常的繁琐，我们这边是没有中介的，所以事前还是做了不少功课，需要带的，像身份证啊、户口本啊等等资料在网上可以查到。这里需要讲的是怎么让税费降到最低。如果是各付的话，那么契税一般在1.5%~3%。在汕头，如果是首套的话，税费是1.5%。但如果你的一平方8000以上的话，那么会被认为是&豪宅&（呵呵），然后税费自动升为3%。如果不是首套的话，也不一定就是1.5的税。现在中国实行的是&认贷不认房&。如果你第一套是全款买的话，第二套依然是首套。但如果你的公积金有贷款，那你买第二套就会算作第二套。我们就是被这政策坑了，之前在买的另一套房16年底才交房，所以一旦买了这套，之前买的就会被算作二套房，又要多掏税。而这一套，则会因为被判为&豪宅&而无端端地又要多掏出一万多的税钱。（豪你妹啊）这样来回就多了三万多的税！宝宝不依啊，我做十年的班主任才有三万多呢！于是我们又各种想办法（人一旦穷，脑子就会特别好用），怎么把眼前这套的房价搞成低于8000。首先我们要来了解这个一平方8000不是你们交易的价格，而是三个价格的最高价。分别是：&你购房合同的成交价格，二手房评估的价格，还有税局里登记的该小区的一般价格。&这三个价格中的最高价，才是衡量你们这套房子税收的价格，如果低于8000，就是1.5的税，高于8000就是3的税。现在讲讲如何一步步把价格搞低。首先是购房价格。我们的这个房子虽然最后是9350成交的（总价是121万多），但我们写在购房合同里，我们写我们的成交价格是87.5万。这个价格怎么算出来的呢？就是我和刘先生二人的公积金可以贷款70万（公积金可以贷多少你就贷多少，即便你有多余的钱也别拿来首付，可以拿来投资，把风险转嫁给银行。而且人民币在贬值，你多付的那利息其实不会亏的。）接着说，二手房首套最低首付是2成，也就是公积金最多贷款8成，所以70万除以0.8等于87.5万，所以购房合同上我们填我们的价格是87.5万，这样一平方的价格就变成6730，就比8000少了。当然了，你还要和业主签一份私下的合同，就是我们真实成交的价格是9350。这样就搞定了购房价格。第二是评估价格，这需要八仙过海各显神通了。在交易所，我们可以选择某个评估公司去评估，如果你能找到一些关系，让评估公司帮你把价格评到8000以下，那么第二步就可以完成。第三步税局的小区价，这个全然看命，反正我是想不出什么办法。
& & & & &整个购房流程大概是这样，去交易所签购房合同，填表填表填表。然后选评估公司，然后就是回家等评估。评估完了交易中心会打电话过来让你过来交税，交税的时候一定要带照片照片照片！交税后就可以去跑公积金了。
三、公积金贷款
& & & & &跑公积金的话第一步是要去预约，好像可以打电话预约，但是公积金的电话，嗯，呵呵，反正我是没有打通过咯。所以我们是当面预约，建议早上交税然后马上去预约，因为等待的过程真是好漫长。
& & & & &接着他会给你一张纸，上面写着要带什么东西之类，有一些是要复印的。一定要复印完全部再去，因为公积金中心是没有地方给你复印的，你还得再跑出去。如果是结婚证的话，不仅要复印两个人的那一页，第一页有盖章的那个地方也要复印。
& & & & &然后预约的时候他会告诉你是x月x日早上x点来，一定要提早来，他叫你8：15来，你就8：00来。我们被通知8：15，由于停车不方便所以到上面是8:30。结果那时候已经排到15号了。。。
& & & & &公积金贷款是没有智能叫号的，在边上有个大桌子，有俩个年轻人在指导，一边人工叫号。去到之后先交资料，资料齐全的话就填表填表填表。然后等。等完之后他就会叫你去后台，给你个表，叫你去银行征信。所去的银行就是你以后要还款的那个银行。我还是建议去楼下开个建行的卡比较简单，因为公积金旁边就是建行，这样走动会方便些（我们一个早上大概要跑公积金和建行两地三四次，如果是其他银行的话，来回跑估计会累疯）。然后就是去银行征信，征信完了就再回来公积金中心后台，填表，然后再回去银行，填一系列的资料，共5本。呵呵，银行算出来的我的工资是5000+。真的是看得起我哟！
& & & & &之后就是再等，等房产证出来，银行再通知你继续去办理。这时候你需要去做一个私章。
& & & & &等到再去银行办理一回，基本上就搞定，接下来就是等放款了。等放款又是漫长的过程，快则一个多月，慢则三个月。中国嘛，花钱的时候总是很快不用等，给你钱的时候自然是难之又难。
& & & & &总结以上的经历，买房需要有一颗强大的内心，一定不要轻易的妥协，能省一点是一点。尤其是在一开始的看房经历中，不要轻易和中介妥协，最好的方法就是无论中介说什么，你都不要答应，说要和家人商量后再说。这样你就有了充分的时间和空间去思考。不要小看中介的洗脑能力，他们都是专业的，他们总是给你们一些明示或暗示，说很多人要这个房子，给你造成压力，其实就是逼你一拍脑门答应下来。其实你想想，一个城市不可能只有一套房子，贵一两万可能从总价上看是少的，然而，你转换成工资、加班费等等等等，你就会发现这笔钱是巨款啊。如果能厚着脸皮再磨一会，就一定要坚持！坚持！坚持！！！
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选择1：告诉亲戚、朋友或同事你想卖房，复印小广告在人流量大的地方贴，内容要简单的介绍一下自己房屋的情况，如户型、装修情况、楼层/总层数、产权情况（是否两证齐全）、心理价位。一旦找到买主双方就可以签订房屋买卖合同，然后就是办理过户手续。选择2：在报纸或电视上公布房屋转让信息，需缴纳相关费用。选择3：找中介，与中介签订合同，委托中介代理出售房屋，成交后付佣金。一般情况下就上面三种情况了选择1的优点：节省支出，就是省钱缺点：1、海底捞针费时2、不利于房屋快速变现3、费人力4、合同需要自己拟定及关注，存在合同风险。选择2的优点：报纸广告和电视广告信息覆盖面较大，有利房屋尽快出售。缺点：需要缴纳费用，合同仍需要自己拟定及关注。选择3的优点：1、中介相对专业，更能把握房屋成交价格2、省力，几乎可以是等着收钱3、有利于房屋快速变现4、中介合同代拟，合同风险小。缺点：需要支付佣金（房屋成交金额的1%-1.5%）费用相对较高。建议：选择1或者选择3，选择1如果有时间自己可以多出些力，省些开支，毕竟经济危机嘛，可以在售房的过程中了解一些法律及相关规定，长些见识了。选择3如果有没有时间，大可放手给中介去办理，卖房子手续还是挺多的，而且够烦人又花时间，房产中介毕竟专业，该让人赚的钱还是要赚的，就像自己想吃个西瓜，难道还要自己种？有些中介还会免卖房的佣金，可以去了解一下，申明一下本人不是房产中介。补充：卖房流程第一步寻找买家，及签订买卖合同第二步上市审批1、卖房应准备：身份证（夫妻双方）、户口本、《土地使用权证》、《房屋所有权证》向房屋所在地交易所提出申请。A、如卖方房屋有共有权人，必须出具共有权人同意出售证明及共有权人签字盖章。2、交易所审查卖方房屋产权是否清晰。第三步立契过户1、带着身份证（夫妻双方）、户口本、《土地使用权证》、《房屋所有权证》、《房屋买卖合同》资料到交易所排队等待办理，需卖方夫妻双方及买都到现场。2、缴费住宅卖方税费：交易手续费：一般为3-3.5元/平方米（各地情况不一定一样）营业税费：按交易金额的5.55%缴纳（自住满两年免征）个人所得税：普通住宅免征个人所得税，非普通住宅交易金额的1.5%缴纳，自住满两年免征土地增值税：个人缴纳按交易金额1%缴纳（自住满两年免征）所有权登记费：100元/宗你房屋已经住了10年了，只要缴纳交易手续费及所有权登记费了。如果夫妻中的一个人卧病在床呢？他没有办法起身亲自办理怎么办？遇到这种情况，拟一个授权书，让卧病在床签字，授权另一方代理关于房产转让的手续，正常情况下就可以了。授权书比较简单，几句话就可以解决了。
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如果你可以让自己爱上一个你讨厌的人，那么你就知道如何挽回如此干脆拒绝你的客户首先你要弄清楚客户的需求是什么如果他没有这个需求那他就不是你的客户，你说的再多也没用如果他有这个需求，这么干脆拒绝你了那就要检视下自己了是不是自己说了什么话让客户不信任自己了与其重新建立信任，不如叫别的销售来跟进。。。
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升值大呀，你帮他拿到钥匙，只要他出钱
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2.网上发布信息； 58 等
3.把你的功课做好，充分了解房产的优势和卖点；
4.利用可接触到的所有途径，加强房产信息的宣传；
5.接待好你的每一个顾客，决不能以貌取人，言语之间必须让顾客感到你的真诚，而不是一脸的不屑和不耐烦；
6.了解并介绍周边的配套生活设施和便利条件，购买后享受到的服务。比如物业服务内容、附近的学校、超市、菜场、医院、交通、休闲等；
7.递上自己的联系方式，不要索要对方的电话或其它信息；
8.认真做好每天的记录，反省和思考后改进工作中的不足是一个人进步的必要过程。
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