养老金发展机遇难得 多家基金获养老金投资管理资格
来源：信息时报
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本版撰文 信息时报记者 袁峰12月6日，全国社会保障基金理事会公布了第一批基本养老保险基金投资管理人名单。包括嘉实、南方、鹏华基金在内共有21家机构获得了基本养老保险基金投资管理人资格。养老金市发展机遇难得随着基本养老保险基金、职业年金政策先后落地，养老金市场正迎来难得的历史机遇。有机构认为，未来随着中国养老第一支柱养老基金的入市投资，第二支柱企业年金和职业年金的发展完善，以及第三支柱个人养老账户制度的推出，国内养老金融将有很大的发展空间。面对广阔的发展前景，南方基金表示，在养老金业务迈向养老产业的过程中，南方基金已经积极布局即将启动的职业年金业务，并关注个人延税型产品的研讨，力争抓住机遇、整合资源，继续在养老金资产管理领域开疆扩土。通过坚持创新实现跨越式发展，铸造南方品牌在养老金产业中的地位。有数据显示，截至2016年11月末，南方基金管理的养老金资产规模超1100亿，在基金业内处于第一阵营。据悉，嘉实基本养老保险基金业务得到了内部超过300人组成的专业投研团队的支持。这得益于嘉实在2009年启动的“全天候多策略”投研体系，该体系力争在各种环境下都能达成既定的投资目标，同时增加投研的宽度与深度。目前，嘉实拥有23个投资策略组，未来将有多个策略组为基本养老保险基金业务提供投研支持。其中，相关策略组的投资风格与养老基金追求长期投资的理念相契合，且多位投资经理具有丰富的全国社保基金投资管理经验。三家基金公司业绩斐然据悉，嘉实、南方、鹏华基金都是基金业内的排头兵，获得第一批基本养老保险基金投资管理人更是“如虎添翼”。据悉，这是续嘉实基金继2002年获得首批全国社保基金投资管理人资格、2005年获得首批企业年金基金投资管理人资格后，在养老金业务领域获得的第三项投资管理人资格。同样，南方的步伐和嘉实基金有着惊人的相似，、2016年完美的“三连跳”，南方成为拥有养老金投资管理业务全牌照的基金公司。鹏华基金，这也意味着国内基金管理公司正朝向综合化全能型资产管理公司发展。与之对比，鹏华基金作为获得基本养老保险基金管理资格准入证的基金公司之一，已经拥有公募基金、社保基金、基本养老保险基金、特定资产组合、合格境内机构投资者QDII和保险资金等管理资格，一向重视业绩的稳定性。记者注意到，鹏华基金旗下首只基金产品诞生于日，这在当时的基金市场中屈指可数，并为持续在业界领跑奠定了坚实的基础。Wind数据显示，其中，鹏华旗下有23只运作满5年的公募基金，累计11次获得行业三大权威奖项的五年期及三年期业绩奖项。
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48小时热文排行REITs与不动产基金:渤海汇金服务住房租赁与不动产|基金_新浪财经_新浪网
REITs与不动产基金:渤海汇金服务住房租赁与不动产
REITs与不动产基金:渤海汇金服务住房租赁与不动产
【金融曝光台315特别活动正式启动】近年来，银行卡被盗刷、买理财遇飞单的案例屡见不鲜，金融消费者维权举步维艰，新浪金融曝光台将履行媒体监督职责，帮助消费者解决金融纠纷。
　　3月12日，在国内住房租赁市场率先启动金融创新支持政策的与国内长租公寓领军品牌新派公寓，发起基于资产证券化的不动产并购基金，由国内顶级PE投资机构赛富投资基金领衔，渤海证券及渤海汇金证券资产管理有限公司（“渤海汇金”）与多家国内领先的股权投资机构、地产企业拟共同作为权益投资人进行参与。本次基金有望将建设银行在住房租赁金融市场领先地位、创新能力、雄厚的资金实力与项目风险把控能力，与新派公寓及创始人王戈宏先生的长租公寓经营发展理念、领先管理能力及资产收购到REITs操作的经验紧密结合，为我国住房租赁商业模式的发展提供一个很好的借鉴。
　　渤海汇金致力于发挥自身在资产证券化与REITs领域的专业优势及另类资产投资能力，响应国家租购并举政策号召，参与建行新派不动产基金，收购并提升一线及二线核心城市存量资产的运营品质，并力争实现优质资产未来的REITs上市。
　　一、国内首单住房租赁类REITs的开花与结果
　　长租公寓不动产并购基金的合作是渤海汇金与新派公寓、赛富投资基金继成功合作发行国内首单住房租赁、首单长租公寓类REITs产品“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”之后的又一次联手。
　　2017年11月新派公寓类REITs的成功发行，不仅为国内住房租赁市场开展资产证券化和REITs试点起到了重要示范作用，同时也是王戈宏先生带领新派公寓用了4年时间走通了从资产收购，到持有运营，再通过类REITs模式实现资产增值与价值实现的成功经验，为中国资产持有型场租公寓的发展、中国存量资产及开发商自持物业的未来提供了一个很好的借鉴。
　　正是在新派公寓作为中国首单住房租赁类REITs、首单长租公寓类REITs在深交所挂牌敲钟后，王戈宏先生萌生了联合设立长租公寓不动产基金的想法，并得到了包括建设银行等知名机构的认同与支持。渤海汇金作为新派公寓类REITs的计划管理人和主承销商，也积极参与其中，发挥自身专业优势，进一步响应 “房住不炒”的政策号召，落实“金融服务实体经济”的精神指示。
　　二、布局REITs与不动产基金，服务住房租赁与商业地产价值链
　　渤海汇金作为渤海证券股份有限公司的全资资管子公司，响应金融服务实体经济的政策号召，结合母公司发展“服务中介+资本中介+直接投资”的战略布局，于2017年将资产证券化业务作为公司战略重点业务，组建了业内具有丰富类REITs经验的专业团队，通过资产证券化为实体经济服务，并发挥自身具有“券商资管”和“公募证券投资基金”双业务牌照优势，充分利用综合性资产管理平台的优势与专业特长，积极探索公募不动产投资信托基金（REITs）业务。
　　2017年9月以来，渤海汇金作为计划管理人在沪深证券交易所成功发行了三单具有行业影响力的权益型类REITs产品，根据www.cn-abs.com数据，渤海汇金在2017年沪深证券交易所类REITs计划管理人排名中，成功发行规模与发行数量均居首位，并荣获“深圳证券交易所2017年优秀固定收益创新机构”、“汇菁奖2017年度创新机构”、“亚洲地产投资论坛2017年度最佳地产金融创新奖”、“佰仕鸿鹄奖-年度金融创新之星”等多项资产证券化或地产金融领域的行业奖项。
　　在合规、高效、稳健发展以类REITs为代表的商业不动产资产证券化业务的同时，渤海汇金积极探索投资与参与以长租公寓为代表的存量不动产投资基金，并研究与商业地产相关的新经济、新零售等投资领域，旨在以类REITs资产证券化作为支点，获取优质不动产投资价值与管理提升价值的同时，与以领先不动产企业、知名地产基金、优秀品牌运营商等合作伙伴共同努力，致力于从服务不动产企业、不动产投资基金到类REITs及资产证券化，再到未来符合国际标准的公募REITs的商业不动产投资价值链，助力实现优质不动产——这一国际资产管理领域核心资产，在国内“增量转存量”的不动产资产管理时代更好地实现其价值，并为更广大的投资者所分享。
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责任编辑：何凯玲
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百强另类投资资产规模超3万亿美元不动产居首
张云 08:10
经济观察网 记者 张云 投资咨询机构韬睿惠悦近期发布报告表明，全球百强另类资产管理公司所管理的资产规模如今已超过3万亿美元。此次另类资产调查首次将单一策略的私募股权直投基金和对冲基金纳入调查范围，该调查显示，在百强另类投资管理公司中，不动产管理人拥有的资产规模位居榜首（占比35%，达1.1万亿美元），私募股权次之（占比21%，达6960亿美元），私募股权母基金位居第三（占比9%，达2880亿美元），对冲基金母基金（占比6%，达1870亿美元）、基础设施投资（占比4%，达1190亿）以及大宗商品（占比3%，达1010亿美元）分列第四、五、六名。
韬睿惠悦中国投资咨询业务总经理毛晓佟称：&持续的全球经济危机驱使各类机构投资者持有更多样化的投资组合，而提供另类投资产品的投资管理公司便理所当然地成了受益者。如今，另类资产投资占全球养老基金总额比例已从十五年前的5%上升至的20%。&
该研究首次将养老金以外的各种机构投资者纳入其中。研究显示，养老基金资产占百强另类投资管理公司所管理资产的三分之一，而后是保险公司、主权财富基金、捐赠金与基金会。
毛晓佟说：&养老基金一直是而且仍将是百强另类投资管理人的一大客户群，但非养老基金（如主权财富基金）未来的需求也将会提高。&
研究显示，百强资产管理公司仍将北美视作另类资本的首选投资目的地（48%）；只有基础设施投资是例外，他们将更多的资本投到欧洲。整体而言，有三分之一的另类资产投到欧洲，十分之一投到亚太地区，而剩余的5%投资于世界其他地区。
2011年间，养老基金资产规模增长了8%达到1万亿美元，大约占百强另类资产管理公司所管理的所有资产的一半以上。房地产资产管理公司所持有的养老基金资产规模仍保持最大，达52%。其后依次是私募股权母基金（占23%），基础设施（占11%）以及大宗商品（占3%）。该研究显示，若将对冲基金与私募股权直投基金也计算进去，养老基金投资的另类资产总规模达到1.2万亿美元，而百强另类投资管理公司所持有的各类资产排名变为：房地产管理公司（40%），私募股权母基金（18%），私募基金（14%），对冲基金（10%），基础设施（9%），对冲基金母基金（8%）以及大宗商品（2%）。
毛晓佟称：&养老基金增加另类投资产品的持有量的趋势很可能会持续下去，但投资者对参与另类投资产品的方式已经开始改变了。尽管当前养老基金投资于母基金的规模大于任何其他类型的投资群体，但其配置比例却有走下坡的趋势。这是因为单一策略产品（尤其是对冲基金和私募股权管理公司）不断改进其结构，成为比母基金更有效的渠道。&
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盘中估算：1.2868
单位净值（04-24）：
1.2840 ( 0.71% )
交易状态：开放申购
购买手续费：
成立日期：
基金经理：&&
类型：QDII
资产规模：
（截止至：03-31）
其他基金基本概况查询：
什么是保本基金的保本模式?&&&&&&
本基金主要投资于全球范围内的REITs,通过积极的资产配置和精选投资,在严格控制投资风险的前提下,追求基金资产超越业绩比较基准的长期稳定增值。
REITs是海外成熟的不动产投资工具,因其具备收入稳定、业态丰富、专业管理以及高分红、高流动性、高透明度等特征,受到了全球投资者的青睐。
本基金通过遴选全球范围内的REITs,在合理分散投资的基础上,努力构建具备收益增长潜力的组合,为基金持有人提供一类风险可控、收益稳定的海外不动产投资工具。
本基金主要投资于已与中国证监会签署双边监管合作谅解备忘录的国家或地区证券市场挂牌交易的房地产信托凭证(可简称“REITs”)、货币市场工具以及中国证监会允许本基金投资的其他金融工具。此外,本基金为对冲本外币的汇率风险,还可以投资于外汇远期合约、外汇互换协议、期权等金融工具。
本基金主要投资的REITs是一种在证券交易所上市,由专业管理团队经营管理,主要以能够产生稳定租金收益的不动产为基础资产,以标的不动产租金收入为主要收入来源,并且每年通常至少会将90%的净收益分配于投资者的金融工具。
上述提及的不动产主要包括综合(diversified)、医疗保健(health care)(含医院、养老院、护理中心等)、仓储(storage)、零售(retail)、写字楼(office)、酒店(hotel)、工业设施(industrial facility)、租赁型公寓(apartment)、特殊用途(specialty)等业态类别。
本基金投资于REITs的比例不低于基金资产的60%;现金或者到期日不超过一年的政府债券的投资比例不低于基金资产净值的5%。
本基金不直接购买不动产,也不投资于以抵押贷款利息收入为主要收入来源的抵押类REITs(Mortgage REITs)。
如法律法规或监管机构以后允许基金投资其它品种,基金管理人在履行适当程序后,可以将其纳入投资范围。如法律法规或中国证监会变更投资品种的比例限制的,基金管理人在与基金托管人协商一致并履行相关程序后,可相应调整本基金的投资比例限制规定,不需经基金份额持有人大会审议。
本基金实施“自下而上”与“自上而下”相结合的主动投资策略。
首先,本基金会根据流动性、市值规模等指标建立REITs备选库,并且根据不同业态以及不同类型,对备选库中的REITs进行有效分类,从而进一步实施资产配置策略。
其次,在大类资产配置方面,本基金的大类资产主要为REITs以及货币市场工具,本基金将根据海外市场环境的变化,在保持长期资产配置稳定的前提下,积极进行短期的灵活配置;在国家资产配置方面,本基金将会根据不同国家REITs市场的发展情况、宏观经济、货币走势、地缘政治、税收政策等因素决定基金资产在不同国家的配置比例;在周期/弱周期类资产配置方面,本基金还会根据标的REITs所在国的经济周期决定在周期类和弱周期类REITs间的配置比例。
再次,本基金将主要采取定性与定量相结合的方式进行REITs的遴选。定性层面,本基金主要从标的业态、租约状况、资产质量、管理能力、分红能力等五个维度对标的REITs进行研判;定量层面,本基金主要从估值水平以及第三方评级等方面对标的REITs进行分析。
最后,本基金将综合考量REITs的区域、业态集中度等特征,对组合在国家和业态层面进行再平衡,最终构建投资组合。
(一)REITs备选库的建立
目前全球推出REITs的主要国家和地区为美国、澳大利亚、法国、英国、日本、新加坡、加拿大、荷兰、香港等地。其中,美国为REITs的发源地,也是目前全球最大的REITs市场。
本基金将不同业态的REITs主要划分为两种类型,一是周期型REITs(如写字楼、酒店、租赁式公寓等);二是弱周期型REITs(如医疗、仓储等)。
本基金将主要根据市值规模及流动性等指标建立REITs备选库,并且根据不同业态以及不同类型,对备选库中的REITs进行有效分类,进一步实施资产配置策略。
(二)资产配置策略
在大类资产配置方面,本基金的大类资产主要为REITs以及货币市场工具,本基金将根据海外市场环境的变化,在保持长期资产配置稳定的前提下,积极进行短期的灵活配置;
在国家资产配置方面,本基金将会根据不同国家REITs市场的发展情况、宏观经济、货币走势、地缘政治、税收政策等因素决定基金资产在不同国家的配置比例;
在周期/弱周期类资产配置方面,本基金还会根据标的REITs所在国的经济周期决定在周期类和弱周期类REITs间的配置比例,在经济复苏和繁荣时期,适当增大周期类REITs的配置比例,而在经济下滑和衰退时期,适当增大弱周期类REITs的配置比例。
(三)REITs精选策略
本基金主要采取定性与定量相结合的方式进行REITs的遴选。定性层面,本基金主要从标的业态、租约状况、资产质量、管理能力、分红能力等五个维度对标的REITs进行研判;定量层面,本基金主要从估值水平以及第三方评级等方面对标的REITs进行分析。
1、定性研判
(1)标的业态
本基金通过对业态基本面的深入研究,决定基金资产在不同业态之间的配置,主要考虑因素有:产业政策、行业趋势、区域特征。
本基金将根据REITs所在地政府对于不同业态的产业政策、不同业态所处行业的发展趋势、不同业态所在区域的租金收益情况和资产价格特征等对相关业态进行分析,精选出标的业态符合政府产业政策、行业发展趋势良好、所在区域租金收益以及资产价格合理的REITs。
(2)租约状况
由于REITs大部分的收入来自于租金收入,所以租约状况对于REITs来说至关重要,本基金主要从四个维度考察标的REITs的租约状况:空置率、租金收入持续稳定增长能力、租约的长短结构以及租户的质量问题。本基金将精选空置率较低、租金收入有持续稳定增长能力、租约较长、租户质量较好的REITs进行重点投资。
此外,我们还会考虑标的REITs租约的集中度风险问题,主要从区域与租户两个维度来评价集中度风险。一般来说,若REITs标的资产组合的大多数租金收入或净运营收入来自于一个或两个相同的区域(或租户),则认为其缺乏多样性,适当地予以降低配置。
(3)资产质量
本基金考察REITs资产质量时,主要从现金流情况、资本结构、融资能力等三个方面进行。
(4)管理能力
本基金对于REITs管理能力的评价主要从公司治理的合理性和透明度、管理团队的稳定性和激励机制、历史业绩表现、兼并收购能力等层面进行分析。
(5)分红能力
本基金对于REITs分红能力的评价主要从分红比率以及分红的持续增长性来进行判断。
2、定量分析
定量层面,本基金主要从估值水平以及第三方评级等方面对标的REITs进行分析:
(1)估值指标
目前国际上通行的对REITs及不动产的估值指标至少包括:
1)P/FFO指标:类似于一般上市公司的市盈率(P/E)指标。FFO为运营现金流(Funds From Operation),其定义为净利润(根据通用会计准则计算)减去不动产出售损益,再加上折旧与摊销。由于不动产的折旧和摊销费用一般较高,而FFO可对折旧及摊销进行调整,并且降低了出现负值的可能性,所以FFO是比净利润更好的衡量REITs盈利能力的指标。
2)P/NAV指标:类似于一般上市公司的市净率(P/B)指标。NAV为净资产价格(Net Asset Value),为资产的现金流折现价值减去负债。对于REITs而言,账面价值不能很好反映其资产的实际价值,NAV更为适合。
3)资本化率指标(Cap rate):是指把资本投入到不动产所带来的回报率,具体为净运营收入除以不动产的市场价格。
(2)第三方评级指标
本基金还会结合第三方机构对于REITs的评级指标(如穆迪、晨星等),对标的REITs进行定量分析。
(四)组合构建策略
经过以上对REITs的遴选之后,为控制REITs过度集中于某些区域或业态的风险,本基金将综合考量REITs所在区域、业态集中度,对组合在区域和业态层面进行再平衡,最终构建投资组合。
(五)现金管理策略
现金管理是本基金投资管理的一个重要环节,主要包含以下三个方面的内容:现金流预测、现金持有比例管理、现金资产收益管理。
准确预测未来几个交易日的现金流动是做好现金管理的前提,基金管理人将合理把握因基金的申购赎回等因素引起的现金流变化,编制基金现金流量表。
持有一定比例的现金资产是基金保持流动性的必然要求,但现金资产的持有将会影响到本基金的跟踪效果,形成现金拖累。基金管理人将在保证基金流动性需求的前提下,制定合理的现金资产持有比例。
对于基金持有的现金资产,基金管理人将在保证基金流动性需求的前提下,提高现金资产使用效率,尽可能提高现金资产的收益率。
1、本基金每一基金份额享有同等分配权;
2、在符合有关基金分红条件的前提下,本基金每年收益分配次数最多为6次,每份基金份额每次分配比例不得低于收益分配基准日每份基金份额可供分配利润的20%。若《基金合同》生效不满3个月可不进行收益分配;
3、本基金收益分配方式分两种:现金分红与红利再投资,投资者可选择现金红利或将现金红利按除权日的基金份额净值自动转为基金份额进行再投资;若投资者不选择,本基金默认的收益分配方式是现金分红;
4、基金收益分配后基金份额净值不能低于面值,即基金收益分配基准日的基金份额净值减去每单位基金份额收益分配金额后不能低于面值;
5、基金红利发放日距离收益分配基准日(即期末可供分配利润计算截至日)的时间不得超过15个工作日;
6、法律法规或监管机关另有规定的,从其规定。
业绩比较基准
FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Total Return Index
风险收益特征
本基金为股票型基金,主要投资于全球范围内证券交易所上市的REITs。一般来说,其在证券投资基金中属于较高风险和预期收益的基金品种。
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