房屋买卖合同无效代理词_百度文库
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房屋买卖合同无效代理词
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&&&&房屋属于不动产，为了维持房屋的占有秩序和交易安全，房屋买卖实行登记生效制度，因此，房屋买卖一经过户登记即具有法律效力，法院一般不轻易认定买卖合同无效或撤销买卖合同。不过，广东博浩律师事务所的胡周雄律师表示，实践中，有买卖双方串通等几种情形可被法院认定合同无效或可以撤销。
&&&&买卖双方串通损害卖方配偶利益
&&&&依据《婚姻法》规定，婚姻关系存续期间取得的登记于一方名下的房屋属于夫妻共有财产。又依据《物权法》规定，房屋产权证所载明的权属人，即为该房登记意义上的所有权人，有权独立对该房进行转让处分。离婚纠纷中，有的人为剥夺配偶的房屋分割权利，离婚前将登记在其名下的房屋以不合理低价或不支付对价形式偷偷转让到其亲属好友名下，这种情形下权利受侵害的配偶可以向法院主张该房屋买卖合同无效。
&&&&限制行为能力人签订的买卖合同
&&&&限制行为能力人签订的房屋买卖合同属于可撤销的情形。实践中，涉及房屋买卖合同的限制行为能力人主要表现为精神类病人，比如癫痫症、抑郁症等病人未发病期间行为表现与正常人无异，也能够独立进行房屋买卖民事活动。但相关症状发病时间难以界定，若交易结果明显不利于这一类限制行为能力人时，其法定代理人可以起诉要求撤销该类房屋买卖合同。
&&&&胡周雄表示，二手房买卖交易中若知悉对方为限制民事行为能力人或交易行为损害第三人利益时，需慎之又慎。否则，将面临买卖合同被撤销或被认定为无效的法律后果。
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房屋买卖中的30个坑，你能躲几个？――律师手把手教买房人如何躲坑
来源:产权动态 无锡知识产权律师
导读：房屋买卖中的30个坑，你能躲几个――律师手把手教买房人如何躲坑作者：郝孝伟 北京市盈科（无锡）律师事务所 律师一、洽谈阶段――准确及时的律师调查工作，能够保障您事半功倍1、卖方没有房产证，不提供房产证或中介
房屋买卖中的30个坑，你能躲几个――律师手把手教买房人如何躲坑
作者：郝孝伟 北京市盈科（无锡）律师事务所 律师
一、洽谈阶段
――准确及时的律师调查工作，能够保障您事半功倍
1、卖方没有房产证，不提供房产证或中介不让看房产证，怎么办
答：可委托律师提前调取或让卖方到房管部门调取最新的房屋档案。
2、卖方声称房子有贷款或有抵押，如何确认真假
答：到银行或房管部门核实情况，办法同上。
3、房子在洽谈阶段被法院查封了，还能买吗
答：房屋被法院查封，说明房屋的权利人涉及诉讼，了解清楚涉诉的原因才能顺利买到房子。
4、卖方把房子出租给第三人居住，如何处理租赁问题
答：承租人有优先购买权，买房前最好与承租人达成口头的协议或让卖方负责处理租赁问题，让承租人及时搬离并放弃优先购买权。
5、房子现在归卖方的亲属居住，万一合同签了，不搬走怎么办
答：买房前，最好能够腾空房屋，如约定腾空期限，则支付房款时，切记要留有尾款，以保障将来卖方能够信守承诺。
6、看房时，如何发现房屋的隐蔽质量问题
答：询问房东或实际居住人，对有遮挡的部分要第一时间查看是否存在质量问题。
7、房屋里面的户籍或户口问题如何了解
答：到房屋所在地的派出所了解。与卖方达成口头的迁移户口的协议
8、房屋里面的学区问题如何了解
答：到房屋所在地的学校或教育部门了解。
9、房屋的物业费、水、电、煤气情况如何准确掌握
答：到物业或有关主管部门打印出面的欠费证明。
10、如何选择房产中介机构
答：尽量选择知名度高、实力比较大的本地中介机构。
二、签约阶段
――全面缜密的律师文案工作，能够保障您的权益最大化
11、卖方口头承诺的事情能否算数
答：重要事宜尽量以书面形式处理，避免“君子协定”！房屋买卖是重要的法律活动，书面方式可以将双方的约定明确记载，避免日后产生分歧。
12、定金交多少合适呢如果交多了，是不是风险就很大了
答：多交定金，可以增加卖方的违约成本，有利于防止卖方违约；但是，也应根据实际情况确定定金的具体数额，金额一般不超过合同总价的20%。
13、签字之前，发现房屋买卖合同里面有法律漏洞、遗漏重大事项等，如何处理
答：签字之前，提前请专业的律师对合同内容把关。遗漏重大事项最好在协议中的补充条款或其他约定中，一次性记载清楚，以免履行中产生分歧。重大事项举例：
（1）卖方对房屋质量瑕疵的担保及违约责任的约定
（2）卖方对房屋权利瑕疵的担保及违约责任的约定，房屋处分权的完整、共有人均已经同意或授权、无欠费情况、无贷款情况、无权利限制情况、卖方的贷款问题等。
（3）买方为解决纠纷支付的合理开支的承担问题（如诉讼费、律师费、评估费等）
（4）卖方不及时迁走户口的违约金。
（5）房产交易中的税费、中介费等费用的负担方式。
14、卖方需要提供的资料有哪些
答：房产证、土地证、全部房屋所有权人的身份证、授权委托书等。
15、买方的贷款如何约定才能对自己有利
答：买方贷款取决于很多因素，可以约定以银行实际放款之日作为买方最终履行完毕之时，并指出卖方不得以此为由要求买方承担违约责任。
16、公积金贷款和商业贷款的组合贷款方式买房，如何最大限度保障买方的权益
答：提前进行贷款咨询，完善己方的贷款条件，并提前做好公积金管理部门和商业贷款银行的有关手续。
17、购房款如何支付，才能对买方更加有利
答：购房款尽量采取分期支付的方式，卖方履行对应的义务，方可支付对应的购房款。同时，购房款应当交给产权人或受产权人委托的人。
18、签合同时，对房屋质量问题怎么约定才能避免质量风险
答：签订合同时需要专门就房屋质量瑕疵担保问题进行详细约定，并就对应的违约责任进行约定。
19、合同上没有其他产权人签字，怎么办
答：一定要全部产权人到场签字，避免产生法律纠纷。如果产权人不能全部到场签字，尽量让未到场的人向到场签字的产权人出具授权委托书或声明。
20、签约后，买方应当留存哪些重要材料
答：卖方的身份证复印件、未到场产权人的授权委托书、房产证和土地证复印件、支付房款的收条、转账记录等凭据、
三、履行阶段
――信守承诺，积极履行合同，是买卖合同的应有之义
21、合同签订后，卖方恶意加价，怎么办
答：买方此时要做到及时足额按约履行合同，不给卖方机会提出无理要求。同时，卖方加价的证据及时固定下来，并积极进行沟通。
22、如何使用定金罚则对付不诚信的卖方
答：为了防止卖方将来违约，可以在合同履行过程中，追加定金数额，增加卖方违约的成本。同时，如果发现定金不足以弥补损失时，可以要求卖方支付违约金。
23、卖方不愿卖房子了，重新补办了房产证怎么办
答：重新补办房产证表明卖方违约的意图非常明显，可以通过律师与卖方交涉并提出警告。
24、只有夫或妻一方签字，或者只有部分共有人签字，卖方说房屋买卖合同无效，怎么办
合同签了，钱也交了，突然跳出来一个共有人，说不同意卖房子，如何是好
答：合同并不一定无效。如果提前做好房屋权利人的调查工作，这个问题就可以忽略。如果另一方或者其他共有人知道房屋买卖，及时固定其明知此事的证据，通过法律途径解决。
25、买房款全部交了，卖方不配合过户，怎么办
答：尽量先进行友好协商，协商不成可以通过诉讼解决。
26、卖方拒不迁出户口，怎么办能起诉要求对方迁出户口吗
答：不能起诉要求对方迁出户口，但可以按照合同约定，由卖方承担违约责任或者预留一部分房款，促使卖方依约迁走户口。
27、房东在卖房时未告知房子有质量问题，是否可以要求法院解除合同
答：如果属于重大质量问题、卖方未告知且买方签约前未发现的，可以要求法院解除合同，同时可以要求卖方承担违约责任。
28、房东又把房子卖给他人，且已经办理过户，他人与房东签订的合同是不是无效
答：不一定。此时应尽快委托律师通过诉讼解决。
29、签了房屋买卖合同，是不是房子就属于买方了
答：不是。签署合同，仅仅代表买方有权要求卖方履行合同义务，房屋所有权作为物权的一种，需要经过登记才能产生法律效力。为了避免登记前房屋被查封或被卖方再次转让，应当及时办理房屋所有权转移登记，避免夜长梦多。
30、房子已经买了，才发现房子有质量问题，怎么办
答：及时通知卖方，并就质量问题进行沟通，可以提出减少房屋价款或解除合同。
以上这些问题，仅仅是买房过程中常见的一些问题，如果遇到不诚信的卖方，尽量通过协商的方式解决，如果协商不成可以通过委托律师通过法律的方式解决。
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重要提示：房屋买卖过程中律师的十大作用
且不说西方人在房产交易中聘请律师已经司空见惯，就算为了保障自己的合法权益不受侵害，买房人完全可以在买房过程中花小钱聘请律师来办大事。房屋买卖过程中，律师最少有如下作用：
1、对你所购买的房产权利瑕疵情况做尽职调查，包括等是否有抵押，是否有法院查封、是否存在其他共有人等。
2、对房屋所有权人的情况做尽职调查。包括债务情况，共有人情况，授权情况，履约诚信度等。
3、对你所购买的房产中的户籍问题进行调查并提供专业法律意见。
4、对房屋的交易价格提供咨询。
5、对房屋买卖合同文本进行审查修订，核查合同条款，查漏补缺。同时，可以审查合同重要条款是否有漏洞。
6、对房产中介的工作人员做调查，并对中介居间合同文本进行审查修订包括中介的收费是否合理，中介是否有不良信用记录等。
7、对钱款交接提供文本和程序保障，制作钱款交接规划，收款凭据审核等。
8、交易过程中，向对方发送书面的律师意见、律师函等。
9、固定交易中的重要证据，为将来可能的诉讼打好基础。
10、最重要的作用，如果卖方已经严重违约，可以协助您通过合法的方式使自己的权益最大化。
郝孝伟律师团队，联系电话：
微信号：haoxiaowei0925
地址：江苏省无锡市滨湖区太湖西大道1188-2号润华国际大厦60层。
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找打官司、就上大律师网，全国热线电话：天津首判炒房合同无效 以后购房合同就能以此为由推翻？|炒房|过户|买房_新浪财经_新浪网
　　【震惊】这个城市首判“炒房合同”无效！怎么判定是炒房？
　　最近，天津判了个案子
　　案子本身不大，意义却很特别
　　这应该是首例因中介以炒房为目的
　　而被判购房合同无效的案子
　　案情回顾
　　据天津媒体报道，2016年3月，尤某某与吴某某签订房屋买卖居间合同，约定购买吴某某的一处房屋，并约定买方在办理房屋手续时房子可以过户给第三方。后来吴某某发现尤某某是从事炒房的房产中介人员，就要解除合同。随后，尤某某把吴某某起诉到法院。天津滨海新区人民法院塘沽审判区经审理认定，双方签订的买卖合同不成立。
　　实际上，塘沽审判区最近已经对17件类似的房屋买卖合同纠纷案件依法认定为合同不成立。
　　坑完卖家坑买家的中介
在疯狂的楼市里，“不食差价”的中介可不好找
　　房产中介这种“加价再卖”的问题一直存在。这相当于一种“自我代理”，受着卖家的委托，去坑买家。
　　之前，也有地方判定，中介的这种行为违背居间合同义务，必须返还“差价”，但很少有判买卖合同无效的。
　　针对这种现象，上海市专门出台过“禁止中介利用职务从事房屋转让”的规定。北京市也集体约谈过主流中介公司，明确禁止中介机构参与炒房。
　　什么样的合同是“炒房合同”？
　　第一，从法律上来看，代理人对被代理人应当诚实守信、勤勉尽责，中介机构做的是一单子买卖，一定要对买卖双方如实披露信息，充分尊重买卖双方的知情权、选择权和公平交易权。“自买自卖”，同时代理买卖双方，在代理法上是不被允许的，这一点，《民法通则》和《合同法》都有明文规定。
　　第二，该合同并没有完全体现卖家的真实意思，卖家是要把房子彻底卖给一个买主，没想到中介还不是终端买主。这也是违背法律的。
　　另外，这种行为有违诚实信用原则，干扰了正常的市场交易秩序，因此依法不予保护。
　　误读：以后购房合同就能以此为由推翻了？
　　这篇新闻发出后，引发了一些误解，有人认为这意味着所有的房屋买卖只要找出“买房是为了炒房的借口，就可以推翻合同重来”，这种想法有没有可操作空间呢？
　　在天津这次的判决中，有四个关键点：1、买家是中介从业人员；2、约定合同可转让给第三方；3、支付首款之后出售人需要马上搬走；4、买家的目的是为了炒房。
　　在正常的交易中，能实现的一般是第二条、第三条，因为常规的合同中一般会有可转让给第三方的条款。
　　第一条和第四条，才是法院认定买家“炒房”的关键。中介人员会不会为了一套房子的利润铤而走险来当这个角色，还不好说。而如果要找“炒房”的借口，能否被法院认定，也不好说。
　　最关键的是，此事是卖家反悔引起，法院判决不予支持买家。而如果是炒房者自己主动提出，恐怕法院是不会做出有利于炒房者的判决的。
　　如何避开中介的坑？
　　其实，中介人员买房，跟短期或长期持有的炒房客还不一样。由于中介人员的资金少，在炒房的过程中，跟房主签订的合同一般会约定交付定金后便腾空并移交房屋。
　　不仅如此，中介还会在合同中要求约定允许过户给第三方，以保证卖房人为实际买房人办理过户。如果卖房人发现陷入中介的炒房圈套，拒绝履行合同，炒房中介就会以违约为由起诉，并索要高额违约金。
　　中国人民大学商法研究所所长、中国消费者协会副会长刘俊海表示，卖房人一定要对买房者进行调查，要睁大眼睛不要被中介的花言巧语所迷惑，要明明白白签合同、明明白白交钥匙。争取在源头上做到自我保护，这比通过法院打官司确认合同无效来的更快，而且更踏实。
责任编辑：周宇航