2011年青岛市国民经济和社会发展统计公报-青岛报纸电子版
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?2011年青岛市国民经济和社会发
2011年青岛市国民经济和社会发展统计公报
青岛市统计局 国家统计局青岛调查队
（日）
&&&&2011年，面对复杂的国内外环境，在市委、市政府的正确领导下，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，全面落实中央一系列宏观调控政策，全市经济实现了平稳较快发展，社会事业全面进步，民生状况进一步改善。
一、综&合
&&&&初步核算，全市实现生产总值（GDP）6615.60亿元，比上年增长11.7%。其中，第一产业增加值306.38亿元，增长5.0%，第二产业增加值3150.72亿元，增长11.6%，第三产业增加值3158.50亿元，增长12.4%。三次产业的比例关系由上年的4.9:48.7:46.4调整为4.6:47.6:47.8。
&&&&全年财政总收入实现2407.76亿元，增长20.3%；地方财政一般预算收入566.00亿元，增长25.1%；地方财政一般预算支出658.68亿元，增长23.7%。全年国税系统组织税收收入（含海关代征）1222.71亿元，增长22.9%；其中，国内税收521.44亿元，增长11.3%。地税税收收入362.24亿元，增长27.9%。反映企业家对宏观经济环境信心的企业家信心指数年末为114.3，反映企业综合生产经营状况和经济效益的企业景气指数为127.7，企业家信心指数和企业景气指数分别处于相对景气和较景气区间。
&&&&全年居民消费价格上涨5%（其中，12月份同比上涨4.8%），八大类商品价格不同程度上涨，食品上涨11.1%、烟酒上涨1.5%、衣着上涨8.2%、家庭设备用品及维修服务上涨1.0%、医疗保健和个人用品上涨1.7%、交通和通信上涨0.6%、娱乐教育文化用品及服务上涨0.7%、居住上涨3.5%。食品中，粮食、猪肉分别上涨7.2%、40.5%、鲜菜下降2.1%。12月份市区新建住宅价格同比上涨0.5%，环比下降0.3%；二手住宅同比下降1.2%，环比下降0.7%。全年工业生产者出厂价格上涨4.9%；工业生产者购进价格上涨9.4%。
&&&&表1：2011年居民消费价格比上年涨跌幅度
&&&&指标名称&比上年涨跌（%）
&&&&居民消费价格&5.0
&&&&非食品价格&2.8
&&&&服务项目价格&3.1
&&&&消费品价格&5.8
&&&&1．食品&11.1
&&&&#粮食&7.2
&&&&&&&猪肉&40.5
&&&&&&&鲜蛋&11.1
&&&&&&&鲜菜&&&&&&-2.1
&&&&2．烟酒&1.5
&&&&3．衣着&8.2
&&&&4．家庭设备用品及维修服务1.0
&&&&5．医疗保健和个人用品&1.7
&&&&6．交通和通信&0.6
&&&&7．娱乐教育文化用品及服务0.7
&&&&8．居住&3.5
&&&&全年实现海洋产业增加值669.25亿元，占GDP比重为10.12%，较上年提高0.28个百分点。
二、农&业
&&&&全市粮食播种面积54.56万公顷，增长1.9%，粮食总产量达到363.0万吨，增长3.3%。2011年末全市实有耕地面积41.98万公顷，下降0.2%。
表2：2011年主要农产品产量及增速
产品名称&产量（单位）&比上年增长（%）粮食总产量&363.0万吨&3.3
&&&&其中：小麦&165.34万吨&0.4
&&&&&玉米&190.64万吨&6.2花生&44.37万吨&0.5蔬菜&583.82万吨&0.5水果&80.52万吨&0.3
表3：2011年主要畜产品产量及增速
产品名称&产量（单位）&比上年增长（%）肉类总产量&59.55万吨&6.0其中：猪肉&26.65万吨&9.5
&&&&牛肉&0.98万吨&1.7
&&&&羊肉&0.20万吨&1.3
&&&&禽肉&31.47万吨&3.4
&&&&牛、羊奶&37.17万吨&2.8
&&&&禽蛋&19.14万吨&1.0
&&&&全年完成造林面积0.92万公顷，增长10.8%；森林覆盖率37.77%，提高0.87个百分点。全年完成幼林抚育面积1.2万公顷，下降8%。
&&&&水产品总产量113.41万吨，增长1.3%，其中，捕捞产量26.7万吨，增长1.1%；养殖产量86.71万吨，增长1.3%。海、淡水养殖面积5.49万公顷，下降2.5%。
&&&&2011年末，全市拥有农业机械总动力784.06万千瓦，增长2.7%。农用拖拉机20.2万台，增长0.9%。农村用电量43.16亿千瓦时，地膜覆盖面积16.45万公顷。农田有效灌溉面积33.17万公顷，增长0.8%，其中，节水灌溉面积16.62万公顷，增长2.2%。
三、工业与建筑业
&&&&2011年规模以上工业企业（年主营业务收入2000万元及以上的工业法人企业）4561家。完成增加值增长13.5%；其中，国有企业增长13.2%，集体企业增长4.7%，股份制企业增长13.7%，外商及港澳台投资企业增长11.8%，其他经济增长27.9%。分轻重工业看，轻工业增长15.1%，重工业增长12.3%，轻重工业的比例为40.5:59.5。
&&&&全年规模以上工业企业共完成高新技术产业产值4640.08亿元，增长11.2%，占规模以上工业总产值的39.0%，比重较年初提高1.0个百分点；装备制造业完成产值4375.42亿元，占规模以上工业比重34.6%；规模以上工业中战略性新兴产业产值2192亿元，增长11.6%。
&&&&表4：2011年规模以上工业主要产品产量及增速
产品名称&产量（单位）&比上年增长（%）纱&1.94万吨&20.8布&4.39亿米&162.7化学纤维&3.86万吨&0.5卷烟&522.56亿支&1.9啤酒&154.65万千升&9.2发电量&173.69亿千瓦时&-4.7钢材&332.20万吨&6.1原油加工量&1273.66万吨&-6.5烧碱&13.20万吨&-4.8纯碱&72.07万吨&3.9化学农药原药&1.73万吨&31.9橡胶轮胎外胎&4441.59万条&15.3水泥&530.80万吨&19.0汽车&48.88万辆&-13.5彩色电视机&1154.20万台&3.9家用电冰箱&718.54万台&-9.7房间空气调节器&411.56万台&0.2
&&&&规模以上工业实现利税总额1146.1亿元，增长11.6%；利润627.9亿元，增长15.4%。主营业务收入12273.8亿元，增长18.4%。资本保值增值率124.1%，产品销售率98.5%。
&&&&全年建筑业实现增加值356.16亿元，增长13.5%。实现利税总额56亿元，增长11%；其中，国有及国有控股企业实现利税12亿元，增长10%。
四、固定资产投资
&&&&全市固定资产投资&（包括城镇、农村500万元以上投资项目）3502.5亿元，比上年增长23.4%。其中，第一产业投资42.2亿元，增长106.8%；第二产业投资1472.6亿元，增长24.5%；第三产业投资1987.7亿元，增长21.6%。
&&&&全年固定资产投资施工项目4508个，新开工项目2681个，竣工项目2984个；在建项目计划总投资规模9706.5亿元，增长22.4%。全年新增固定资产1992.3亿元，项目建成投产率66.2%，固定资产交付使用率56.9%。
&&&&全年房地产开发完成投资782.7亿元，增长29.9%。商品房竣工905.9万平方米，下降11.2%；全市销售房屋面积1028万平方米，下降24.5%。经济适用房施工面积208.31万平方米，竣工面积43.64万平方米。
五、国内贸易
&&&&全年实现社会消费品零售额2232.88亿元，增长17.4%。分地域看，城市市场实现零售额1851.31亿元，增长17.8%；农村市场实现零售额381.57亿元，增长15.2%。分行业看，批发和零售业实现零售额1954.48亿元，增长17.5%；住宿和餐饮业实现零售额278.4亿元，增长16.7%。
&&&&全年限额以上单位实现汽车类零售额303.56亿元，增长29.1%；石油及其制品类零售额102.93亿元，增长21.8%；粮油、食品、饮料、烟酒类零售额104.25亿元，增长20.0%；日用品类零售额25.67亿元，增长25.3%；体育及娱乐用品类零售额7.25亿元，增长12.7%；化妆品类零售额16.26亿元，增长33.0%；金银珠宝类零售额21.64亿元，增长48.1%。
六、对外经济
&&&&青岛地区（含中央、省公司）实现外贸进出口总额721.52亿美元，增长26.5%。其中，出口额406.13亿美元，增长19.7%，进口额315.39亿美元，增长36.3%。青岛市（不含中央、省公司）实现外贸进出口总额712.63亿美元，增长27.2%。其中，出口额400.56亿美元，进口额312.07亿美元，分别增长20.5%和36.9%。外商投资企业出口额193.31亿美元，占全市出口额的比重为48.3%。
&&&&据青岛海关统计，青岛口岸对外贸易进出口总额1510亿美元，增长26.7%，其中，出口额730亿美元，进口额780亿美元，分别增长21.9%和31.7%。
&&&&实际使用外资36.34亿美元，增长27.8%。
&&&&全年完成对外承包工程和对外劳务合作新签合同金额6.8亿美元，增长1.5%；营业额13.5亿美元，增长25%；共派出各类劳务人员7003人次，增长9.5%。
&&&&全市引进内资818.5亿元，增长30.3%。
七、交通运输、邮电和旅游业
&&&&全年港口吞吐量（不含地方港务局）37971万吨，增长6.46%；外贸吞吐量26726万吨，增长3.99%；集装箱吞吐量1302万标准箱，增长8.41%。
&&&&表5：2011年各种运输方式完成的运输量及增速
运输方式&运输量（单位）&比上年增长（%）客运周转量&184.57亿人公里&6.2铁路&51.65亿人公里&9.7公路&131.82亿人公里&5.6水运&1.1亿人公里&-39.4货运周转量&3819.45亿吨公里&6.2铁路&173.19亿吨公里&13.2公路&408.86亿吨公里&10.6水运&3237.4亿吨公里&5.3
&&&&年末拥有国内航线107条，国际航线9条，港澳地区航线3条，全年航空旅客吞吐量达到1171.6万人次，增长5.5%；航空行货邮吞吐量16.65万吨，增长1.7%。
&&&&全年完成邮电业务总量197.83亿元，增长11.9%。其中，邮政业务总量5.68亿元，增长15.1%；电信业务总量192.15亿元，增长11.8%。信函9280万件，增长19.2%。2011年互联网用户累计达185.69万户，下降1.4%，使用时长达1695.55亿分钟，增长15.1%。年末固定电话用户达到251.33万户；全市移动电话发展到1094.88万户，其中，年内新增138.38万户。
&&&&全年全市旅游总收入681.39亿元，增长17.5%。其中国内旅游收入637.34亿元，增长18.0%；国际旅游收入6.89亿美元，增长14.7%。全年共接待国内外游客5071.75万人次，增长12.6%；其中国内游客4956.11万人次，增长12.7%；海外游客115.64万人次，增长7.0%。年末A级旅游景区达到60处，星级饭店153家。
八、金融业
&&&&年末金融机构本外币存款余额8901.27亿元，比年初增加1002.59亿元；人民币存款余额8638.50亿元，比年初增加985.80亿元，其中，储蓄存款3198.51亿元，比年初增加291.57亿元。本外币贷款余额7495.25亿元，比年初增加1145.40亿元；人民币贷款余额6947.75亿元，比年初增加1076.87亿元。
&&&&全年全市承保金额38082.96亿元，增长1.9%，实现保费收入145.73亿元，增长8.5%。其中：财产保费收入57.15亿元，增长13.2%；人身险保费收入88.58亿元，增长5.7%。赔款支出金额46.38亿元，增长23.4%；其中财产险赔付金额29.1亿元，人身险赔付金额17.28亿元。
九、科学技术和教育
&&&&初步统计，2011年全市共取得重要科技成果345项。获得国家级科技奖励14项，其中，技术发明奖2项，科技进步奖12项；获得省级科技奖励97项，其中，自然科学奖4项，技术发明奖4项，科技进步奖88项，国际科技合作奖1项。
&&&&全年共成交技术合同项目2352项，成交额20.75亿元。全年专利申请量19816件，授权专利9149件。
&&&&2011年末，全市共有各类大专院校（含民办高校）24所，其中普通高校22所，在校学生29.1万人，增长4.12%。中等学校380所，其中，普通中学290所，在校学生37.3万人，下降1.79%；中等专业学校和技工学校90所，在校学生13.5万人，下降12.9%。接受中等职业教育的学生占高中阶段在校生的53%。共有小学889所，在校学生48万人，增长3.6%。学龄儿童入学率100%，初中入学率达99%以上。
十、文化、卫生和体育
&&&&全市共有各类文化机构470处。其中，影剧院40处，文化馆（站）183处，博物馆9处，公共图书馆13处，艺术表演团体10个，广播电台1座、12套节目，电视台1座、15套节目，全市有线电视用户达到268.2万户，数字电视用户达到243.88万户。全市出版各类杂志2766万册，出版报纸107615万份。全市共有档案馆14处。
&&&&年末全市共有卫生机构（含诊所）2549处，其中，医院、卫生院278处，疾病预防控制中心13处，妇幼保健机构13处，门诊部（所）、卫生保健所、医务室1861处。年末各类卫生技术人员4.8万人，其中，医生1.9万人。全市拥有医疗床位4万张，其中，医院、卫生院床位3.6万张。
&&&&全市运动员在各项比赛中共获得金牌352枚，银牌209枚，铜牌268枚。共打破全国纪录2项。全市共有体育专业队1个，队员125人。重点体校2所，学员1108人，业余体校12所，学员1516人。群众体育运动蓬勃开展。
十一、城市建设
&&&&建成区面积291.52平方公里，增长3.3%。城市平均每天供水量96.22万吨，下降2.9%。城市全年实际用水量3.11亿吨，增长0.8%，其中生产用水和生活用水分别为1.38亿吨和1.73亿吨。
&&&&城市使用液化气、煤制气、天然气的总户数达到98.21万户，全年供应液化气总量8万吨；供应煤制气总量9137万立方米；供应天然气总量48308万立方米，增长35.4%。城市气化率达到100%。
&&&&全社会用电量313.44亿千瓦时，增长7.0%。其中，工业用电203.42亿千瓦时，城乡居民生活用电50.13亿千瓦时，分别增长8.4%和1.3%。全年新增供热面积1010万平方米，年末供热面积达到8235万平方米，增长14.0%。
&&&&年末市区公共汽、电车线路227条，增长10.7%。共有营运的公交汽、电车5419辆，增长16.2%。年末全市共有出租汽车9683辆，增长0.5%。
&&&&年末城市道路总长度3544公里，扩建、翻建道路194条，城市下水道总长度5187公里。
&&&&据抽样调查，年末城市人均现住房建筑面积27.67平方米，农民人均拥有住房面积32.6平方米。
十二、能源、环境和安全生产
&&&&节能减排主要指标完成国家和省下达的任务。监控的市重点用能工业企业12项产品单耗指标中，下降的占83.3%，主要产品生产实现节能22.5万吨标准煤。风力发电建设力度继续加大，风电装机容量累计13万千瓦，增长6.9倍；风力发电7800万千瓦时，增长2.6倍。
&&&&全年空气质量按功能区达标率为100%；市区空气质量优良天数达到334天，优良率91.5%，比上年提高0.8个百分点。市区区域环境噪声平均值53.7分贝，市区交通干线噪声平均值68.1分贝。市区共植树275.74万株，增长159.6%。建成区绿化覆盖率达到43.81%。市区园林绿地面积达18012.79公顷，增长8.4%；新增公共绿地面积151.21公顷，人均拥有公共绿地面积14.58平方米。全市现有公园、动物园74个。
&&&&各类生产安全事故2585起，死亡人数427人，分别下降14.9%和4.5%。亿元GDP生产安全事故死亡0.065人，下降17.7%。道路交通事故万车死亡2.3人，下降5%。未发生重特大事故。
十三、人口、人民生活和社会保障
&&&&年末全市户籍总人口为766.36万人，增长0.36%，其中，市区277.09万人，增长0.58%；五市&（县级）489.27万人，增长0.23%。全年新出生人口65793人，出生率为8.60‰；死亡人口55537人，死亡率为7.26‰；人口自然增长率为1.34‰。
&&&&城市居民人均可支配收入28567元，增长14.3%；人均消费性支出19297元，增长10.1%；城市居民家庭食品消费支出占家庭消费性支出的37.5%。全市在岗职工平均工资32763元，增长14.8%。
&&&&农民人均纯收入12370元，增长17.3%；人均生活消费支出7661元，增长15.0%；农村居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的36.6%。
&&&&表6：年城乡居民家庭食品消费支出
占家庭消费性支出比重
指标&单位&2006年&2007年&2008年&2009年&2010年&2011年
城市居民家庭&%&36.4&37&37.4&38.5&37.4&37.5农村居民家庭&%&36.6&37.2&37.7&36.4&35.5&36.6
&&&&2011年末全市单位从业人员275.9万人，增长2.4%。年末全市城镇登记失业率为2.95%，上升0.03个百分点。
&&&&年末全市基本养老保险参保缴费人数为207.68万人，参加失业保险人数为155.58万人，全年累计领取失业保险金的人数为6.11万人。2011年全市新型农村合作医疗参合率达到100%。
&&&&2011年全市各类社会福利院床位达27383张，收养18930人。注：1、公报中统计数据均为初步统计数。
&&&&2、公报中全市生产总值、各产业增加值绝对数按现价计算，增长速度按可比价计算。
&&&&3、从2011年1月起提高工业、固定资产投资统计起点标准，其中纳入规模以上工业统计范围的工业企业起点标准从年主营业务收入500万元提高到2000万元；固定资产投资项目统计的起点标准，从计划总投资额50万元提高到500万元。
&&&&4、战略性新兴产业根据国家规划，现阶段主要包括节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料、新能源汽车等七个产业领域。我市目前战略性新兴产业统计监测所涉及的行业主要包括节能环保、生物、高端装备制造、新能源、新材料、新一代信息技术等6个产业。
&&&&5、市话交换机总容量包括小灵通容量。
&&&&6、在岗职工平均工资是指各单位在岗职工在一定时期内平均每人所得的工资额，包括国有经济、集体经济、联营经济、股份制经济、外商和港、澳、台投资经济、私营经济单位等。
&&&&7、企业家信心指数也称“宏观经济景气指数”，是根据企业家对企业外部市场经济环境与宏观政策的认识、看法、判断与预期（通常为对“乐观”、“一般”、“不乐观”的选择）而编制的指数，用以综合反映企业家对宏观经济环境的感受与信心。其表现形式为纯正数，以100作为景气指数的临界值，其数值范围在0-200之间。
&&&&8、企业景气指数是根据企业家对本企业综合生产经营情况的判断与预期（通常为对“好”、“一般”、“不佳”的选择）而编制的景气指数，用以综合反映企业的生产经营状况。其表现形式为纯正数，以100作为景气指数的临界值，其数值范围在0-200之间。　　美国地产调整的时候，房价跌的最凶的，除了炒作的比较厉害的拉斯维加斯（类似于中国温州、鄂尔多斯），其次就是旧金山地区了，而涨幅较小的三四线地区却受影响比较小。日本危机的时候，房价跌的最凶的是东京地区。所以，别说什么中国特殊，投资都是潮水来了你好我好大家好，潮水退去了，谁都没有特殊性。当财政紧缩的时候，肯定都是哪里能有效变现，就卖哪个的，天底下，没什么新鲜事
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　　不要让穷人有房子住，要让穷人去死。地球这么小，资源又这么少，实在负担不起这么多垃圾废物
　　一个施行计划生育政策的国家，一个嫌垃圾废物负担太多的政府，你猜，政府是希望你們住上房子，安居乐业，生活幸福美滿，还是希望你們赶紧去死？　　中国大把的房子，你猜，政府是会便宜卖给你们？还是会拿來养猪养鸡？
　　哪能永远涨？涨个50年差不多了
　　一个最大的不同是：中国在建设“有中国特色的社会主义”，中国是不允许房价下跌而只能让房价暴涨的！
　　现在一线房子限制很多，二三线开始涨了，一切都在国家掌控中！
　　放开二胎　　其实是对女性最大的伤害　　医院的朋友说　　每天都有很多打胎的　　每天都有很多高龄难产的　　被打掉的母婴　　不计其数…
　　@80后60岁走遍全球
11:07:00　　放开二胎 　　其实是对女性最大的伤害 　　医院的朋友说 　　每天都有很多打胎的 　　每天都有很多高龄难产的 　　被打掉的母婴 　　不计其数…　　—————————————————　　女人除了事业单位，政府部门，私企老板都不敢用女员工了　　
　　@蒲正兴
10:48:46　　一个最大的不同是：中国在建设“有中国特色的社会主义”，中国是不允许房价下跌而只能让房价暴涨的！　　-----------------------------　　国家并没有保证过什么，退一步讲就算国家保证的事情，还有很多没兑现的呢。说是国家不让什么商品跌，只是一厢情愿罢了　　
　　@蒲正兴
10:48:46　　一个最大的不同是：中国在建设“有中国特色的社会主义”，中国是不允许房价下跌而只能让房价暴涨的！　　-----------------------------　　@观后感7
11:13:29　　国家并没有保证过什么，退一步讲就算国家保证的事情，还有很多没兑现的呢。说是国家不让什么商品跌，只是一厢情愿罢了　　-----------------------------　　国家怎么没保证过什么？1998年，国家保证，4年的收入（不吃不喝）可购一套房子。换言之，就是，房价收入比为4.国际上一般认为，房价收入比为3-6较合理，中国既然宣称自己是社会主义国家，当然房价收入比应比资本主义国家略低，所以，政府承诺，中国的房价收入比为4.
　　@蒲正兴
10:48:46　　一个最大的不同是：中国在建设“有中国特色的社会主义”，中国是不允许房价下跌而只能让房价暴涨的！　　-----------------------------　　@观后感7
11:13:29　　国家并没有保证过什么，退一步讲就算国家保证的事情，还有很多没兑现的呢。说是国家不让什么商品跌，只是一厢情愿罢了　　-----------------------------　　@蒲正兴
11:35:14　　国家怎么没保证过什么？1998年，国家保证，4年的收入（不吃不喝）可购一套房子。换言之，就是，房价收入比为4.国际上一般认为，房价收入比为3-6较合理，中国既然宣称自己是社会主义国家，当然房价收入比应比资本主义国家略低，所以，政府承诺，中国的房价收入比为4.　　-----------------------------　　这个没听说过　　请拿出证据来吧　　当时的文件、新闻报道都行啊
　　问题是有人信　　
　　我的想法是有钱人可以改善生活，毕竟房子也可以是消费品，刚刚工作的年轻人还是别在一线凑热闹了，主流专家很会收钱替资本家说话的…今后的工资涨幅可能比想象中的低很多…本来想还贷十年的，最后变成一辈子，真的得不偿失了　　
　　@观后感7
07:22:40　　我的想法是有钱人可以改善生活，毕竟房子也可以是消费品，刚刚工作的年轻人还是别在一线凑热闹了，主流专家很会收钱替资本家说话的…今后的工资涨幅可能比想象中的低很多…本来想还贷十年的，最后变成一辈子，...　　-----------------------　　之前买房的有几个还贷一辈子了？真正的还款压力只有前几年而已，那些喊亚历山大的都是刚开始背房贷的，你见过还贷5年以上还发帖子抱怨的吗？
　　@观后感7
07:22:40 　　我的想法是有钱人可以改善生活，毕竟房子也可以是消费品，刚刚工作的年轻人还是别在一线凑热闹了，主流专家很会收钱替资本家说话的…今后的工资涨幅可能比想象中的低很多…本来想还贷十年的，最后变成一辈子，... 　　-----------------------　　@_CBG_cuoguo
07:53:57 　　之前买房的有几个还贷一辈子了？真正的还款压力只有前几年而已，那些喊亚历山大的都是刚开始背房贷的，你见过还贷5年以上还发帖子抱怨的吗？　　-----------------------------　　火鸡理论啊……以前中国GDP增长都是10%以上，工资都是飞涨，现在可是没有基础了。不过估计，劝也劝不住，只要大家明白，巨额贷款都是相当于融资，相当于高杠杆就行了。前20年都是相对宽松的政策（收紧都是一两年），但是没有哪个经济体能宽松40年的。　　
　　@玉钿柔
11:11:32　　@80后60岁走遍全球
11:07:00　　放开二胎　　其实是对女性最大的伤害　　医院的朋友说　　每天都有很多打胎的　　每天都有很多高龄难产的　　被打掉的母婴　　不计其数…　　—————————————————　　女人除了事业单位，政府部门，私企老板都不敢用女员工了　　-----------------------------　　女职工为夫家和国家生儿育女，孕期工资福利企业老板不承担难道让国家和夫家承担？
　　@观后感7
07:22:40　　我的想法是有钱人可以改善生活，毕竟房子也可以是消费品，刚刚工作的年轻人还是别在一线凑热闹了，主流专家很会收钱替资本家说话的…今后的工资涨幅可能比想象中的低很多…本来想还贷十年的，最后变成一辈子，真的得不偿失了　　-----------------------------　　我是说给普通年轻人听，你工作好，有这个实力，你厉害，可以负债改善生活。普通年轻人，没有必要盲从　　
　　@大梦罗4
21:11:22　　不要让穷人有房子住，要让穷人去死。地球这么小，资源又这么少，实在负担不起这么多垃圾废物　　-----------------------------　　你这个人说话，根本没有教养，可以看做畜生。你爷爷那个年代应该大家都是平民吧，看到你说的这个话，不知该作何感想。
　　永远不要以自己对房价涨跌的预测，来决定你是否该买或者不该买一套房。　　首先看你需不需要这套房。　　需要就买，不需要就不要买。　　---不炒语录
　　@不炒不热闹
15:02:31　　永远不要以自己对房价涨跌的预测，来决定你是否该买或者不该买一套房。 　　首先看你需不需要这套房。 　　需要就买，不需要就不要买。 　　---不炒语录　　-----------------------------　　涨价无库存，下跌无刚需呀。有多少人买房，是心平气和，而不是看到涨价害怕了，硬是削尖了头往里挤的…　　
　　　　这个帖子里都是很会算计的人。　　可是最后他们付出的成本都远远大于闭着眼买，买了就只管住的人。　　可见算计也是要成本的，而且成本远远大于闭着眼买。
　　@不炒不热闹
15:02:31　　永远不要以自己对房价涨跌的预测，来决定你是否该买或者不该买一套房。　　首先看你需不需要这套房。　　需要就买，不需要就不要买。　　---不炒语录　　-----------------------------　　@观后感7
15:19:25　　涨价无库存，下跌无刚需呀。有多少人买房，是心平气和，而不是看到涨价害怕了，硬是削尖了头往里挤的…　　-----------------------------　　重申一次。　　因为涨价而买房的，那不是刚需，是投机。　　因为结婚要买房，因为小孩上学要买房，因为自己的户口要落户要买房，因为家庭人口增加而买房。　　这些人才是刚需。
　　当你买得起房的时候，你在等房价下跌。　　当房价暴涨到你买不起的时候。　　你又来抱怨社会不公。　　其实你不算刚需。　　你只是投机失败。　　---不炒语录
　　过去N年，房观一向不缺卖掉自住房，想玩个高卖低买游戏的人们。　　可惜，到目前为止，尚未出现成功者。　　但是他们的案例很值得一看再看。　　警醒自己，劝谕他人。　　房观卖房第一帖。　　上海楼市在2010年见大底，内环线4000/平米随处见！　　楼主：natashawy 时间： 22:35:00 点击：603596 回复：6575　　　　natashawy2005年卖掉上海自住房，2011年消失于房观。
　　房观卖房第二名贴。　　房子终于卖掉了，今天拿到租房的钥匙，很愉快，顺便谈几句房价　　楼主：moyan1118时间： 16:57:00 点击：1182441 回复：18050　　　　moyan年卖掉了广州的自住房。　　保守估计损失百万。　　2012年年底之后，不再发言。
　　1.45万卖掉了北京3、4环间的房子，不知道做对了吗，会不会后悔？　　楼主：dreamcloth时间： 11:59:00 点击：53811 回复：415　　　　dreamcloth，2008年卖掉北京知春路上太月园小区138平自住房。　　损失950万。　　这位估计是损失最大的。　　09年之后不再发言。
　　〖天涯头条〗我为什么卖了我唯一的房子　　楼主：海阔天空的草鱼时间： 12:32:00 点击：301661 回复：1407　　　　2008年卖掉北京南三环90平自住房，卖出价136万。　　估计损失500万以上。　　2012年之后不再发言。
　　以上这些人都是很会算计的人。　　他们也为自己的算计付出了惨痛的代价。　　如果他们都是闭着眼睛买，买了只管住，不管房价涨跌。　　反而会收获最大的回报。　　前车之鉴，后人警醒。
　　@不炒不热闹
15:02:31　　永远不要以自己对房价涨跌的预测，来决定你是否该买或者不该买一套房。　　首先看你需不需要这套房。　　需要就买，不需要就不要买。　　---不炒语录　　-----------------------------　　@观后感7
15:19:25　　涨价无库存，下跌无刚需呀。有多少人买房，是心平气和，而不是看到涨价害怕了，硬是削尖了头往里挤的…　　-----------------------------　　下跌无刚需？　　如果房价下跌，你要结婚了，难道你不买房？　　如果房价下跌，你要把农村的父母接到城市里来享福，难道你不买房？　　如果房价下跌，你要生二胎，家里房子不够住了，难道你不买房？
　　@不炒不热闹
15:02:31 　　永远不要以自己对房价涨跌的预测，来决定你是否该买或者不该买一套房。 　　首先看你需不需要这套房。 　　需要就买，不需要就不要买。 　　---不炒语录 　　----------------------------- 　　@观后感7
15:19:25 　　涨价无库存，下跌无刚需呀。有多少人买房，是心平气和，而不是看到涨价害怕了，硬是削尖了头往里挤的… 　　-----------------------------　　@不炒不热闹
15:43:44 　　下跌无刚需？ 　　如果房价下跌，你要结婚了，难道你不买房？ 　　如果房价下跌，你要把农村的父母接到城市里来享福，难道你不买房？ 　　如果房价下跌，你要生二胎，家里房子不够住了，难道你不买房？　　-----------------------------　　下跌了，就没那么多如果了，心里会想，熬两年，可以换更好的了，也没有丈母娘非要房子了。人性是一样的　　
　　@不炒不热闹
15:02:31　　永远不要以自己对房价涨跌的预测，来决定你是否该买或者不该买一套房。　　首先看你需不需要这套房。　　需要就买，不需要就不要买。　　---不炒语录　　-----------------------------　　@观后感7
15:19:25　　涨价无库存，下跌无刚需呀。有多少人买房，是心平气和，而不是看到涨价害怕了，硬是削尖了头往里挤的…　　-----------------------------　　@不炒不热闹
15:43:44　　下跌无刚需？　　如果房价下跌，你要结婚了，难道你不买房？　　如果房价下跌，你要把农村的父母接到城市里来享福，难道你不买房？　　如果房价下跌，你要生二胎，家里房子不够住了，难道你不买房？　　-----------------------------　　@观后感7
16:32:06　　下跌了，就没那么多如果了，心里会想，熬两年，可以换更好的了，也没有丈母娘非要房子了。人性是一样的　　-----------------------------　　有这种想法的。　　就不叫刚需，叫投机。
　　我们公司是一家德国外资企业，大区经理现在招人基本不看育龄女性。　　
　　@不炒不热闹
15:02:31 　　永远不要以自己对房价涨跌的预测，来决定你是否该买或者不该买一套房。 　　首先看你需不需要这套房。 　　需要就买，不需要就不要买。 　　---不炒语录 　　----------------------------- 　　@观后感7
15:19:25 　　涨价无库存，下跌无刚需呀。有多少人买房，是心平气和，而不是看到涨价害怕了，硬是削尖了头往里挤的… 　　----------------------------- 　　@不炒不热闹
15:43:44 　　下跌无刚需？ 　　如果房价下跌，你要结婚了，难道你不买房？ 　　如果房价下跌，你要把农村的父母接到城市里来享福，难道你不买房？ 　　如果房价下跌，你要生二胎，家里房子不够住了，难道你不买房？ 　　----------------------------- 　　@观后感7
16:32:06 　　下跌了，就没那么多如果了，心里会想，熬两年，可以换更好的了，也没有丈母娘非要房子了。人性是一样的 　　-----------------------------　　@不炒不热闹
20:57:55 　　有这种想法的。 　　就不叫刚需，叫投机。　　-----------------------------　　那哪种菜贵了，我妈还暂时不买呢，等便宜了再买，原来，我老妈买菜也是在投机……买房子这么重要的事，刚需和投资能用一句话就说得清？房子跌了，就没那么多刚需了，这倒是真的　　
　　美国120年房价的历史和规律　　美国的房价历史和规律　　根据美国最权威的凯西·席勒房价指数（席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者），从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占23%），95年是上涨的（占77%）。其中跌得最深的是2008年，即金融危机最糟糕的一年，跌幅达18%。连续下跌达到5年的只有两次，第一次是年的大萧条时代，累积跌幅达26%；第二次是年的由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累积跌幅达33%。　　那么美国的房价在一个正常的年份涨得会有多快？在过去的123年中，美国房价平均内生（几何）增长率为3.07%。这个数字的逻辑是从哪里来的？在同样的123年中，美国CPI通胀率为2.82%。如图一，美国的房价以高于通胀率千分之2.5%的速度涨了一百多年。一般的常识是房地产是抗通胀的，此言不虚。在扣除通胀率后，房价就基本不涨了。　　如果我们看10年的累积涨幅，美国过去123年中发生过3次十年累积涨幅超过100%的阶段，分别是在之间，之间，和之间。　　之间的地产大牛市是因为年间由于二战带来的工业和消费需求，这5年的年均涨幅为17%，扣除通胀后的平均涨幅仍然有10%；其余年份的平均涨幅只有2%，扣除通胀后是负增长。　　之间的大牛市主要发生在之间，平均年增长为11%，但扣除通胀后年增长只有2%；其余年份的平均增长率为5%，扣除通胀率后为负增长。　　之间的大牛市主要发生在年间，年平均涨幅为11%，扣除通胀后仍然有8%。这个超越通胀的涨幅后来被证明是泡沫，房价从2006年开始下跌，引发次贷危机，到2011年，美国房价在扣除通胀后已经低于一个多世纪以前的1895年。　　总结一下，美国过去一百多年曾经发生过三次房产牛市。70年代的牛市完全是被同时代的通胀驱动，90年代末到金融危机前的牛市展示的是一个泡沫的形成，即假牛市。真正是由需求拉动的、超过通胀的增长只有。长期来说，美国房价的涨幅基本是美国通胀率。　　美国房价会涨多快？　　如下图一表现出美国房市的两个规律。第一，美国房价的长期增长率为3.07%，略高于美国通胀率。第二，如果房价变动偏离这条轴线，无论太高或太低，其后的趋势可以预测，即会回到这条轴线。　　图一：美国123年扣除通胀后的房价历史　　（资料来源：美国劳动力统计局，威斯康辛大学）　　这条轴线也告诉我们，截止到2013年，美国的房价在经历了的下跌，和2012-13的上涨后，已经回到、甚至略高于扣除通胀后的历史平均价位。这表明美国的房价在将来的涨幅不会高于历史平均（3%）。其他可以考虑的因素包括由于美国退出量化宽松带来的融资成本的上升，以及美国经济回暖；这两个因素对房价的影响是相反的。　　除了看通胀调整后的房价，另外一个公认的衡量房价贵贱和预测房价走势的重要指标是房租对房价的比率。其逻辑是房租代表了真实的需求（而非投资价值），相对于这个需求的房价就可以衡量房价的贵贱。　　如下图二所示，在1960年第一季度到2013年第一季度之间，美国平均房租对房价比率为4.98%。21世纪初的房地产泡沫，表现在房租对房价比率从1999年初的4.8%下降到2006年第一季度的2.98%，下降比率达38%。　　图二：美国房租房价比　　（数据来源：美国劳动力统计局，威斯康辛大学）　　如果房租对房价比率远远低于历史平均水平，就像一只市盈率很高的股票，要么相对于房价来说房租太低，意味着房租会上涨得很快，要么相对于房租来说房价太高，意味着房价会下跌，或者房租涨房价不涨。　　那么到底是通过房租上升还是房价下跌来让房租对房价的比率回到历史平均呢？2007年，美国三位经济学家（Davisa, Lehnertb,和Martinb）发表了一篇研究美国整体房租对房价比率的文章。文章的摘要，现在读起来让人凛然心惊，这样写道：“根据美国1960年以来数据我们构建了房租对房价比率的时间序列。我们发现在年之间美国的房租对房价比率在5%到5.5%之间，但是1995年后很快下降。到2006年末，房租对房价比率已经到了3.5%的历史低位。如果房租对房价比率要在今后五年回到历史平均，房价可能会下降很多。”　　后来的故事，如图二所示，是房租对房价比率的大幅度上升，接近历史平均。这个调整是通过房价的下降来完成的，包括在2008年发生的美国过去100多年最大的单年跌幅。　　个别城市的房价历史　　那么美国的一线城市是否会遵循不同的房价规律呢？现在让我们来回顾一下美国一些大城市在80年代末以来的房价历史。　　图 3.1 纽约实际房价　　图 3.2 波士顿实际房价与通胀率　　（数据来源：美国劳动力统计局，威斯康辛大学）　　图三表现了四个美国一线城市：纽约、波士顿、洛杉矶和旧金山从80年代末到2013年的扣除通胀后的实际房价。如果把纽约房价在1988年初的房价折成一块钱，那么到2013年纽约房价在扣除美国通胀后刚好是0.99元；换句话说，纽约过去25年的房价增长率非常准确，正好是美国通胀率；其间经历了90年代房价大幅度下滑，包括三菱地产于1996年宣布洛克菲勒中心项目破产，以3.08亿美元的价格，加上8亿美元的债务，卖回给包括洛克菲勒家族在内的美国人；纽约房价在21世纪初开始大幅度上涨，到2006年达到顶点的1.5元，到2013年跌回0.99元，完成了25年的轮回。　　类似的，如果在1988年初把波士顿的房价折成1元，那么到2013年涨到1.08元，相当于扣除通胀后以每年0.3%的速度增长，其间也经历了和纽约一样的涨跌周期。如果在1988年初把洛杉矶的房价折成1元，那么到2013年涨到1.12元，相当于扣除通胀后以每年0.46%的速度增长；如果在1988年初把旧金山的房价折成1元，那么到2013年涨到1.29元，相当于扣除通胀后以每年1%的速度增长。旧金山的房价涨幅是最大的，一个重要原因是硅谷造富的驱动。　　图 3.3 洛杉矶实际房价与通胀率　　图 3.4 旧金山实际房价与通胀率　　结语　　作为结语，我希望读者能够记住这样几个规律。　　美国的房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%，略高于美国的通胀率（2.8%）。如果涨幅远高于通胀率，后面就会没有增长，或下跌。　　这个规律是如此的精准，以至于在这100年中只有是唯一的明显跑通胀又没有跌回去的阶段。这个规律不仅适用于美国平均，而且适用于一线城市。到2013年，美国的平均房价已经超过扣除通胀后的历史平均，并不是便宜货，意味着将来房价的年平均涨幅应该会低于3%。这个回报率是否足够高，是否能达到分散投资的目的，见仁见智。但是中国投资者应该知道这个规律。　　--------------------------　　美国的房价在过去120多年中刚好跑赢通胀。　　中国的房价也可能遵循这一规律。　　呵呵。
　　@观后感7
16:32:06　　下跌了，就没那么多如果了，心里会想，熬两年，可以换更好的了，也没有丈母娘非要房子了。人性是一样的　　-----------------------------　　你这个熬两年，用的真好！　　品质论呢？傻逼空都一个鸟样，斤斤计较的都是那点散碎银子！
　　@观后感7
16:32:06 　　下跌了，就没那么多如果了，心里会想，熬两年，可以换更好的了，也没有丈母娘非要房子了。人性是一样的 　　-----------------------------　　@就为玩
10:56:33 　　你这个熬两年，用的真好！ 　　品质论呢？傻逼空都一个鸟样，斤斤计较的都是那点散碎银子！　　-----------------------------　　我不是死空，因为现在一年上涨了100%我才阶段性看空；其次，房地产不过热的时候，一般才能买到高品质的房子，抢的房子，一般才是户型不好，楼层不好的。　　
　　美国120年房价的历史和规律 　　美国的房价历史和规律 　　根据美国最权威的凯西·席勒房价指数（席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者），从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占23%），95年是上涨的（占77%）。其中跌得最深的是2008年，即金融危机最糟糕的一年，跌幅达18%。连续下跌达到5年的只有两次，第一次是年的大萧条时代，累积跌幅达26%；第二次是年的由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累积跌幅达33%。 　　那么美国的房价在一个正常的年份涨得会有多快？在过去的123年中，美国房价平均内生（几何）增长率为3.07%。这个数字的逻辑是从哪里来的？在同样的123年中，美国CPI通胀率为2.82%。如图一，美国的房价以高于通胀率千分之2.5%的速度涨了一百多年。一般的常识是房地产是抗通胀的，此言不虚。在扣除通胀率后，房价就基本不涨了。 　　如果我们看10年的累积涨幅，美国过去123年中发生过3次十年累积涨幅超过100%的阶段，分别是在之间，之间，和之间。 　　之间的地产大牛市是因为年间由于二战带来的工业和消费需求，这5年的年均涨幅为17%，扣除通胀后的平均涨幅仍然有10%；其余年份的平均涨幅只有2%，扣除通胀后是负增长。 　　之间的大牛市主要发生在之间，平均年增长为11%，但扣除通胀后年增长只有2%；其余年份的平均增长率为5%，扣除通胀率后为负增长。 　　之间的大牛市主要发生在年间，年平均涨幅为11%，扣除通胀后仍然有8%。这个超越通胀的涨幅后来被证明是泡沫，房价从2006年开始下跌，引发次贷危机，到2011年，美国房价在扣除通胀后已经低于一个多世纪以前的1895年。 　　总结一下，美国过去一百多年曾经发生过三次房产牛市。70年代的牛市完全是被同时代的通胀驱动，90年代末到金融危机前的牛市展示的是一个泡沫的形成，即假牛市。真正是由需求拉动的、超过通胀的增长只有。长期来说，美国房价的涨幅基本是美国通胀率。 　　美国房价会涨多快？ 　　如下图一表现出美国房市的两个规律。第一，美国房价的长期增长率为3.07%，略高于美国通胀率。第二，如果房价变动偏离这条轴线，无论太高或太低，其后的趋势可以预测，即会回到这条轴线。 　　图一：美国123年扣除通胀后的房价历史 　　（资料来源：美国劳动力统计局，威斯康辛大学） 　　这条轴线也告诉我们，截止到2013年，美国的房价在经历了的下跌，和2012-13的上涨后，已经回到、甚至略高于扣除通胀后的历史平均价位。这表明美国的房价在将来的涨幅不会高于历史平均（3%）。其他可以考虑的因素包括由于美国退出量化宽松带来的融资成本的上升，以及美国经济回暖；这两个因素对房价的影响是相反的。 　　除了看通胀调整后的房价，另外一个公认的衡量房价贵贱和预测房价走势的重要指标是房租对房价的比率。其逻辑是房租代表了真实的需求（而非投资价值），相对于这个需求的房价就可以衡量房价的贵贱。 　　如下图二所示，在1960年第一季度到2013年第一季度之间，美国平均房租对房价比率为4.98%。21世纪初的房地产泡沫，表现在房租对房价比率从1999年初的4.8%下降到2006年第一季度的2.98%，下降比率达38%。 　　图二：美国房租房价比 　　（数据来源：美国劳动力统计局，威斯康辛大学） 　　如果房租对房价比率远远低于历史平均水平，就像一只市盈率很高的股票，要么相对于房价来说房租太低，意味着房租会上涨得很快，要么相对于房租来说房价太高，意味着房价会下跌，或者房租涨房价不涨。 　　那么到底是通过房租上升还是房价下跌来让房租对房价的比率回到历史平均呢？2007年，美国三位经济学家（Davisa, Lehnertb,和Martinb）发表了一篇研究美国整体房租对房价比率的文章。文章的摘要，现在读起来让人凛然心惊，这样写道：“根据美国1960年以来数据我们构建了房租对房价比率的时间序列。我们发现在年之间美国的房租对房价比率在5%到5.5%之间，但是1995年后很快下降。到2006年末，房租对房价比率已经到了3.5%的历史低位。如果房租对房价比率要在今后五年回到历史平均，房价可能会下降很多。” 　　后来的故事，如图二所示，是房租对房价比率的大幅度上升，接近历史平均。这个调整是通过房价的下降来完成的，包括在2008年发生的美国过去100多年最大的单年跌幅。 　　个别城市的房价历史 　　那么美国的一线城市是否会遵循不同的房价规律呢？现在让我们来回顾一下美国一些大城市在80年代末以来的房价历史。 　　图 3.1 纽约实际房价 　　图 3.2 波士顿实际房价与通胀率 　　（数据来源：美国劳动力统计局，威斯康辛大学） 　　图三表现了四个美国一线城市：纽约、波士顿、洛杉矶和旧金山从80年代末到2013年的扣除通胀后的实际房价。如果把纽约房价在1988年初的房价折成一块钱，那么到2013年纽约房价在扣除美国通胀后刚好是0.99元；换句话说，纽约过去25年的房价增长率非常准确，正好是美国通胀率；其间经历了90年代房价大幅度下滑，包括三菱地产于1996年宣布洛克菲勒中心项目破产，以3.08亿美元的价格，加上8亿美元的债务，卖回给包括洛克菲勒家族在内的美国人；纽约房价在21世纪初开始大幅度上涨，到2006年达到顶点的1.5元，到2013年跌回0.99元，完成了25年的轮回。 　　类似的，如果在1988年初把波士顿的房价折成1元，那么到2013年涨到1.08元，相当于扣除通胀后以每年0.3%的速度增长，其间也经历了和纽约一样的涨跌周期。如果在1988年初把洛杉矶的房价折成1元，那么到2013年涨到1.12元，相当于扣除通胀后以每年0.46%的速度增长；如果在1988年初把旧金山的房价折成1元，那么到2013年涨到1.29元，相当于扣除通胀后以每年1%的速度增长。旧金山的房价涨幅是最大的，一个重要原因是硅谷造富的驱动。 　　图 3.3 洛杉矶实际房价与通胀率 　　图 3.4 旧金山实际房价与通胀率 　　结语 　　作为结语，我希望读者能够记住这样几个规律。 　　美国的房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%，略高于美国的通胀率（2.8%）。如果涨幅远高于通胀率，后面就会没有增长，或下跌。 　　这个规律是如此的精准，以至于在这100年中只有是唯一的明显跑通胀又没有跌回去的阶段。这个规律不仅适用于美国平均，而且适用于一线城市。到2013年，美国的平均房价已经超过扣除通胀后的历史平均，并不是便宜货，意味着将来房价的年平均涨幅应该会低于3%。这个回报率是否足够高，是否能达到分散投资的目的，见仁见智。但是中国投资者应该知道这个规律。 　　--------------------------　　@不炒不热闹
10:17:10 　　美国的房价在过去120多年中刚好跑赢通胀。 　　中国的房价也可能遵循这一规律。 　　呵呵。　　-----------------------------　　那请问，美国有几次一年房价涨幅100%的？并且，那几次结果又如何　　
　　美国120年房价的历史和规律　　美国的房价历史和规律　　根据美国最权威的凯西·席勒房价指数（席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者），从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占23%），95年是上涨的（占77%）。其中跌得最深的是2008年，即金融危机最糟糕的一年，跌幅达18%。连续下跌达到5年的只有两次，第一次是年的大萧条时代，累积跌幅达26%；第二次是年的由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累积跌幅达33%。　　那么美国的房价在一个正常的年份涨得会有多快？在过去的123年中，美国房价平均内生（几何）增长率为3.07%。这个数字的逻辑是从哪里来的？在同样的123年中，美国CPI通胀率为2.82%。如图一，美国的房价以高于通胀率千分之2.5%的速度涨了一百多年。一般的常识是房地产是抗通胀的，此言不虚。在扣除通胀率后，房价就基本不涨了。　　如果我们看10年的累积涨幅，美国过去123年中发生过3次十年累积涨幅超过100%的阶段，分别是在之间，之间，和之间。　　之间的地产大牛市是因为年间由于二战带来的工业和消费需求，这5年的年均涨幅为17%，扣除通胀后的平均涨幅仍然有10%；其余年份的平均涨幅只有2%，扣除通胀后是负增长。　　之间的大牛市主要发生在之间，平均年增长为11%，但扣除通胀后年增长只有2%；其余年份的平均增长率为5%，扣除通胀率后为负增长。　　之间的大牛市主要发生在年间，年平均涨幅为11%，扣除通胀后仍然有8%。这个超越通胀的涨幅后来被证明是泡沫，房价从2006年开始下跌，引发次贷危机，到2011年，美国房价在扣除通胀后已经低于一个多世纪以前的1895年。　　总结一下，美国过去一百多年曾经发生过三次房产牛市。70年代的牛市完全是被同时代的通胀驱动，90年代末到金融危机前的牛市展示的是一个泡沫的形成，即假牛市。真正是由需求拉动的、超过通胀的增长只有。长期来说，美国房价的涨幅基本是美国通胀率。　　美国房价会涨多快？　　如下图一表现出美国房市的两个规律。第一，美国房价的长期增长率为3.07%，略高于美国通胀率。第二，如果房价变动偏离这条轴线，无论太高或太低，其后的趋势可以预测，即会回到这条轴线。　　图一：美国123年扣除通胀后的房价历史　　（资料来源：美国劳动力统计局，威斯康辛大学）　　这条轴线也告诉我们，截止到2013年，美国的房价在经历了的下跌，和2012-13的上涨后，已经回到、甚至略高于扣除通胀后的历史平均价位。这表明美国的房价在将来的涨幅不会高于历史平均（3%）。其他可以考虑的因素包括由于美国退出量化宽松带来的融资成本的上升，以及美国经济回暖；这两个因素对房价的影响是相反的。　　除了看通胀调整后的房价，另外一个公认的衡量房价贵贱和预测房价走势的重要指标是房租对房价的比率。其逻辑是房租代表了真实的需求（而非投资价值），相对于这个需求的房价就可以衡量房价的贵贱。　　如下图二所示，在1960年第一季度到2013年第一季度之间，美国平均房租对房价比率为4.98%。21世纪初的房地产泡沫，表现在房租对房价比率从1999年初的4.8%下降到2006年第一季度的2.98%，下降比率达38%。　　图二：美国房租房价比　　（数据来源：美国劳动力统计局，威斯康辛大学）　　如果房租对房价比率远远低于历史平均水平，就像一只市盈率很高的股票，要么相对于房价来说房租太低，意味着房租会上涨得很快，要么相对于房租来说房价太高，意味着房价会下跌，或者房租涨房价不涨。　　那么到底是通过房租上升还是房价下跌来让房租对房价的比率回到历史平均呢？2007年，美国三位经济学家（Davisa, Lehnertb,和Martinb）发表了一篇研究美国整体房租对房价比率的文章。文章的摘要，现在读起来让人凛然心惊，这样写道：“根据美国1960年以来数据我们构建了房租对房价比率的时间序列。我们发现在年之间美国的房租对房价比率在5%到5.5%之间，但是1995年后很快下降。到2006年末，房租对房价比率已经到了3.5%的历史低位。如果房租对房价比率要在今后五年回到历史平均，房价可能会下降很多。”　　后来的故事，如图二所示，是房租对房价比率的大幅度上升，接近历史平均。这个调整是通过房价的下降来完成的，包括在2008年发生的美国过去100多年最大的单年跌幅。　　个别城市的房价历史　　那么美国的一线城市是否会遵循不同的房价规律呢？现在让我们来回顾一下美国一些大城市在80年代末以来的房价历史。　　图 3.1 纽约实际房价　　图 3.2 波士顿实际房价与通胀率　　（数据来源：美国劳动力统计局，威斯康辛大学）　　图三表现了四个美国一线城市：纽约、波士顿、洛杉矶和旧金山从80年代末到2013年的扣除通胀后的实际房价。如果把纽约房价在1988年初的房价折成一块钱，那么到2013年纽约房价在扣除美国通胀后刚好是0.99元；换句话说，纽约过去25年的房价增长率非常准确，正好是美国通胀率；其间经历了90年代房价大幅度下滑，包括三菱地产于1996年宣布洛克菲勒中心项目破产，以3.08亿美元的价格，加上8亿美元的债务，卖回给包括洛克菲勒家族在内的美国人；纽约房价在21世纪初开始大幅度上涨，到2006年达到顶点的1.5元，到2013年跌回0.99元，完成了25年的轮回。　　类似的，如果在1988年初把波士顿的房价折成1元，那么到2013年涨到1.08元，相当于扣除通胀后以每年0.3%的速度增长，其间也经历了和纽约一样的涨跌周期。如果在1988年初把洛杉矶的房价折成1元，那么到2013年涨到1.12元，相当于扣除通胀后以每年0.46%的速度增长；如果在1988年初把旧金山的房价折成1元，那么到2013年涨到1.29元，相当于扣除通胀后以每年1%的速度增长。旧金山的房价涨幅是最大的，一个重要原因是硅谷造富的驱动。　　图 3.3 洛杉矶实际房价与通胀率　　图 3.4 旧金山实际房价与通胀率　　结语　　作为结语，我希望读者能够记住这样几个规律。　　美国的房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%，略高于美国的通胀率（2.8%）。如果涨幅远高于通胀率，后面就会没有增长，或下跌。　　这个规律是如此的精准，以至于在这100年中只有是唯一的明显跑通胀又没有跌回去的阶段。这个规律不仅适用于美国平均，而且适用于一线城市。到2013年，美国的平均房价已经超过扣除通胀后的历史平均，并不是便宜货，意味着将来房价的年平均涨幅应该会低于3%。这个回报率是否足够高，是否能达到分散投资的目的，见仁见智。但是中国投资者应该知道这个规律。　　--------------------------　　@不炒不热闹
10:17:10　　美国的房价在过去120多年中刚好跑赢通胀。　　中国的房价也可能遵循这一规律。　　呵呵。　　-----------------------------　　@观后感7
11:23:16　　那请问，美国有几次一年房价涨幅100%的？并且，那几次结果又如何　　-----------------------------　　房价上涨100%之后。　　有个小调整很正常。　　之后继续上涨。
　　美国120年房价的历史和规律 　　美国的房价历史和规律 　　根据美国最权威的凯西·席勒房价指数（席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者），从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占23%），95年是上涨的（占77%）。其中跌得最深的是2008年，即金融危机最糟糕的一年，跌幅达18%。连续下跌达到5年的只有两次，第一次是年的大萧条时代，累积跌幅达26%；第二次是年的由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累积跌幅达33%。 　　那么美国的房价在一个正常的年份涨得会有多快？在过去的123年中，美国房价平均内生（几何）增长率为3.07%。这个数字的逻辑是从哪里来的？在同样的123年中，美国CPI通胀率为2.82%。如图一，美国的房价以高于通胀率千分之2.5%的速度涨了一百多年。一般的常识是房地产是抗通胀的，此言不虚。在扣除通胀率后，房价就基本不涨了。 　　如果我们看10年的累积涨幅，美国过去123年中发生过3次十年累积涨幅超过100%的阶段，分别是在之间，之间，和之间。 　　之间的地产大牛市是因为年间由于二战带来的工业和消费需求，这5年的年均涨幅为17%，扣除通胀后的平均涨幅仍然有10%；其余年份的平均涨幅只有2%，扣除通胀后是负增长。 　　之间的大牛市主要发生在之间，平均年增长为11%，但扣除通胀后年增长只有2%；其余年份的平均增长率为5%，扣除通胀率后为负增长。 　　之间的大牛市主要发生在年间，年平均涨幅为11%，扣除通胀后仍然有8%。这个超越通胀的涨幅后来被证明是泡沫，房价从2006年开始下跌，引发次贷危机，到2011年，美国房价在扣除通胀后已经低于一个多世纪以前的1895年。 　　总结一下，美国过去一百多年曾经发生过三次房产牛市。70年代的牛市完全是被同时代的通胀驱动，90年代末到金融危机前的牛市展示的是一个泡沫的形成，即假牛市。真正是由需求拉动的、超过通胀的增长只有。长期来说，美国房价的涨幅基本是美国通胀率。 　　美国房价会涨多快？ 　　如下图一表现出美国房市的两个规律。第一，美国房价的长期增长率为3.07%，略高于美国通胀率。第二，如果房价变动偏离这条轴线，无论太高或太低，其后的趋势可以预测，即会回到这条轴线。 　　图一：美国123年扣除通胀后的房价历史 　　（资料来源：美国劳动力统计局，威斯康辛大学） 　　这条轴线也告诉我们，截止到2013年，美国的房价在经历了的下跌，和2012-13的上涨后，已经回到、甚至略高于扣除通胀后的历史平均价位。这表明美国的房价在将来的涨幅不会高于历史平均（3%）。其他可以考虑的因素包括由于美国退出量化宽松带来的融资成本的上升，以及美国经济回暖；这两个因素对房价的影响是相反的。 　　除了看通胀调整后的房价，另外一个公认的衡量房价贵贱和预测房价走势的重要指标是房租对房价的比率。其逻辑是房租代表了真实的需求（而非投资价值），相对于这个需求的房价就可以衡量房价的贵贱。 　　如下图二所示，在1960年第一季度到2013年第一季度之间，美国平均房租对房价比率为4.98%。21世纪初的房地产泡沫，表现在房租对房价比率从1999年初的4.8%下降到2006年第一季度的2.98%，下降比率达38%。 　　图二：美国房租房价比 　　（数据来源：美国劳动力统计局，威斯康辛大学） 　　如果房租对房价比率远远低于历史平均水平，就像一只市盈率很高的股票，要么相对于房价来说房租太低，意味着房租会上涨得很快，要么相对于房租来说房价太高，意味着房价会下跌，或者房租涨房价不涨。 　　那么到底是通过房租上升还是房价下跌来让房租对房价的比率回到历史平均呢？2007年，美国三位经济学家（Davisa, Lehnertb,和Martinb）发表了一篇研究美国整体房租对房价比率的文章。文章的摘要，现在读起来让人凛然心惊，这样写道：“根据美国1960年以来数据我们构建了房租对房价比率的时间序列。我们发现在年之间美国的房租对房价比率在5%到5.5%之间，但是1995年后很快下降。到2006年末，房租对房价比率已经到了3.5%的历史低位。如果房租对房价比率要在今后五年回到历史平均，房价可能会下降很多。” 　　后来的故事，如图二所示，是房租对房价比率的大幅度上升，接近历史平均。这个调整是通过房价的下降来完成的，包括在2008年发生的美国过去100多年最大的单年跌幅。 　　个别城市的房价历史 　　那么美国的一线城市是否会遵循不同的房价规律呢？现在让我们来回顾一下美国一些大城市在80年代末以来的房价历史。 　　图 3.1 纽约实际房价 　　图 3.2 波士顿实际房价与通胀率 　　（数据来源：美国劳动力统计局，威斯康辛大学） 　　图三表现了四个美国一线城市：纽约、波士顿、洛杉矶和旧金山从80年代末到2013年的扣除通胀后的实际房价。如果把纽约房价在1988年初的房价折成一块钱，那么到2013年纽约房价在扣除美国通胀后刚好是0.99元；换句话说，纽约过去25年的房价增长率非常准确，正好是美国通胀率；其间经历了90年代房价大幅度下滑，包括三菱地产于1996年宣布洛克菲勒中心项目破产，以3.08亿美元的价格，加上8亿美元的债务，卖回给包括洛克菲勒家族在内的美国人；纽约房价在21世纪初开始大幅度上涨，到2006年达到顶点的1.5元，到2013年跌回0.99元，完成了25年的轮回。 　　类似的，如果在1988年初把波士顿的房价折成1元，那么到2013年涨到1.08元，相当于扣除通胀后以每年0.3%的速度增长，其间也经历了和纽约一样的涨跌周期。如果在1988年初把洛杉矶的房价折成1元，那么到2013年涨到1.12元，相当于扣除通胀后以每年0.46%的速度增长；如果在1988年初把旧金山的房价折成1元，那么到2013年涨到1.29元，相当于扣除通胀后以每年1%的速度增长。旧金山的房价涨幅是最大的，一个重要原因是硅谷造富的驱动。 　　图 3.3 洛杉矶实际房价与通胀率 　　图 3.4 旧金山实际房价与通胀率 　　结语 　　作为结语，我希望读者能够记住这样几个规律。 　　美国的房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%，略高于美国的通胀率（2.8%）。如果涨幅远高于通胀率，后面就会没有增长，或下跌。 　　这个规律是如此的精准，以至于在这100年中只有是唯一的明显跑通胀又没有跌回去的阶段。这个规律不仅适用于美国平均，而且适用于一线城市。到2013年，美国的平均房价已经超过扣除通胀后的历史平均，并不是便宜货，意味着将来房价的年平均涨幅应该会低于3%。这个回报率是否足够高，是否能达到分散投资的目的，见仁见智。但是中国投资者应该知道这个规律。 　　-------------------------- 　　@不炒不热闹
10:17:10 　　美国的房价在过去120多年中刚好跑赢通胀。 　　中国的房价也可能遵循这一规律。 　　呵呵......　　-----------------------------　　你这个算是没有正面回答我问题么，你对美国市场那么了解，怎么没有100%的例子呢。再者、对于100%的涨幅，30%甚至很大的调整都算是小调整，那现在在交易量急跌，价格滞涨的时候，适不适合买房呢？　　
　　美国120年房价的历史和规律 　　美国的房价历史和规律 　　根据美国最权威的凯西·席勒房价指数（席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者），从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占23%），95年是上涨的（占77%）。其中跌得最深的是2008年，即金融危机最糟糕的一年，跌幅达18%。连续下跌达到5年的只有两次，第一次是年的大萧条时代，累积跌幅达26%；第二次是年的由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累积跌幅达33%。 　　那么美国的房价在一个正常的年份涨得会有多快？在过去的123年中，美国房价平均内生（几何）增长率为3.07%。这个数字的逻辑是从哪里来的？在同样的123年中，美国CPI通胀率为2.82%。如图一，美国的房价以高于通胀率千分之2.5%的速度涨了一百多年。一般的常识是房地产是抗通胀的，此言不虚。在扣除通胀率后，房价就基本不涨了。 　　如果我们看10年的累积涨幅，美国过去123年中发生过3次十年累积涨幅超过100%的阶段，分别是在之间，之间，和之间。 　　之间的地产大牛市是因为年间由于二战带来的工业和消费需求，这5年的年均涨幅为17%，扣除通胀后的平均涨幅仍然有10%；其余年份的平均涨幅只有2%，扣除通胀后是负增长。 　　之间的大牛市主要发生在之间，平均年增长为11%，但扣除通胀后年增长只有2%；其余年份的平均增长率为5%，扣除通胀率后为负增长。 　　之间的大牛市主要发生在年间，年平均涨幅为11%，扣除通胀后仍然有8%。这个超越通胀的涨幅后来被证明是泡沫，房价从2006年开始下跌，引发次贷危机，到2011年，美国房价在扣除通胀后已经低于一个多世纪以前的1895年。 　　总结一下，美国过去一百多年曾经发生过三次房产牛市。70年代的牛市完全是被同时代的通胀驱动，90年代末到金融危机前的牛市展示的是一个泡沫的形成，即假牛市。真正是由需求拉动的、超过通胀的增长只有。长期来说，美国房价的涨幅基本是美国通胀率。 　　美国房价会涨多快？ 　　如下图一表现出美国房市的两个规律。第一，美国房价的长期增长率为3.07%，略高于美国通胀率。第二，如果房价变动偏离这条轴线，无论太高或太低，其后的趋势可以预测，即会回到这条轴线。 　　图一：美国123年扣除通胀后的房价历史 　　（资料来源：美国劳动力统计局，威斯康辛大学） 　　这条轴线也告诉我们，截止到2013年，美国的房价在经历了的下跌，和2012-13的上涨后，已经回到、甚至略高于扣除通胀后的历史平均价位。这表明美国的房价在将来的涨幅不会高于历史平均（3%）。其他可以考虑的因素包括由于美国退出量化宽松带来的融资成本的上升，以及美国经济回暖；这两个因素对房价的影响是相反的。 　　除了看通胀调整后的房价，另外一个公认的衡量房价贵贱和预测房价走势的重要指标是房租对房价的比率。其逻辑是房租代表了真实的需求（而非投资价值），相对于这个需求的房价就可以衡量房价的贵贱。 　　如下图二所示，在1960年第一季度到2013年第一季度之间，美国平均房租对房价比率为4.98%。21世纪初的房地产泡沫，表现在房租对房价比率从1999年初的4.8%下降到2006年第一季度的2.98%，下降比率达38%。 　　图二：美国房租房价比 　　（数据来源：美国劳动力统计局，威斯康辛大学） 　　如果房租对房价比率远远低于历史平均水平，就像一只市盈率很高的股票，要么相对于房价来说房租太低，意味着房租会上涨得很快，要么相对于房租来说房价太高，意味着房价会下跌，或者房租涨房价不涨。 　　那么到底是通过房租上升还是房价下跌来让房租对房价的比率回到历史平均呢？2007年，美国三位经济学家（Davisa, Lehnertb,和Martinb）发表了一篇研究美国整体房租对房价比率的文章。文章的摘要，现在读起来让人凛然心惊，这样写道：“根据美国1960年以来数据我们构建了房租对房价比率的时间序列。我们发现在年之间美国的房租对房价比率在5%到5.5%之间，但是1995年后很快下降。到2006年末，房租对房价比率已经到了3.5%的历史低位。如果房租对房价比率要在今后五年回到历史平均，房价可能会下降很多。” 　　后来的故事，如图二所示，是房租对房价比率的大幅度上升，接近历史平均。这个调整是通过房价的下降来完成的，包括在2008年发生的美国过去100多年最大的单年跌幅。 　　个别城市的房价历史 　　那么美国的一线城市是否会遵循不同的房价规律呢？现在让我们来回顾一下美国一些大城市在80年代末以来的房价历史。 　　图 3.1 纽约实际房价 　　图 3.2 波士顿实际房价与通胀率 　　（数据来源：美国劳动力统计局，威斯康辛大学） 　　图三表现了四个美国一线城市：纽约、波士顿、洛杉矶和旧金山从80年代末到2013年的扣除通胀后的实际房价。如果把纽约房价在1988年初的房价折成一块钱，那么到2013年纽约房价在扣除美国通胀后刚好是0.99元；换句话说，纽约过去25年的房价增长率非常准确，正好是美国通胀率；其间经历了90年代房价大幅度下滑，包括三菱地产于1996年宣布洛克菲勒中心项目破产，以3.08亿美元的价格，加上8亿美元的债务，卖回给包括洛克菲勒家族在内的美国人；纽约房价在21世纪初开始大幅度上涨，到2006年达到顶点的1.5元，到2013年跌回0.99元，完成了25年的轮回。 　　类似的，如果在1988年初把波士顿的房价折成1元，那么到2013年涨到1.08元，相当于扣除通胀后以每年0.3%的速度增长，其间也经历了和纽约一样的涨跌周期。如果在1988年初把洛杉矶的房价折成1元，那么到2013年涨到1.12元，相当于扣除通胀后以每年0.46%的速度增长；如果在1988年初把旧金山的房价折成1元，那么到2013年涨到1.29元，相当于扣除通胀后以每年1%的速度增长。旧金山的房价涨幅是最大的，一个重要原因是硅谷造富的驱动。 　　图 3.3 洛杉矶实际房价与通胀率 　　图 3.4 旧金山实际房价与通胀率 　　结语 　　作为结语，我希望读者能够记住这样几个规律。 　　美国的房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%，略高于美国的通胀率（2.8%）。如果涨幅远高于通胀率，后面就会没有增长，或下跌。 　　这个规律是如此的精准，以至于在这100年中只有是唯一的明显跑通胀又没有跌回去的阶段。这个规律不仅适用于美国平均，而且适用于一线城市。到2013年，美国的平均房价已经超过扣除通胀后的历史平均，并不是便宜货，意味着将来房价的年平均涨幅应该会低于3%。这个回报率是否足够高，是否能达到分散投资的目的，见仁见智。但是中国投资者应该知道这个规律。 　　-------------------------- 　　@不炒不热闹
10:17:10 　　美国的房价在过去120多年中刚好跑赢通胀。 　　中国的房价也可能遵循这一规律。 　　呵呵......　　-----------------------------　　你这个算是没有正面回答我问题么，你对美国市场那么了解，怎么没有100%的例子呢。再者、对于100%的涨幅，30%甚至很大的调整都算是小调整，那现在在交易量急跌，价格滞涨的时候，适不适合买房呢？　　
　　@蒲正兴
10:48:46　　-----------------------------　　楼主和政府一样无聊，或者比政府还无聊。这个世界本来就没有绝对的事，楼主说：“一线房子永远涨，绝对是骗局。”自己说了又否定自己，说了等于没说。一个时间概念都没有，一个自己半点都不敢担当的人，少说两句。人家无赖都会说十年后房价会下跌，当然到十年后房价不跌，因听他的话没买房子而亏损的人找他他又不负责任，楼主连时间都不敢说，是不是比无赖还要无赖。
　　@蒲正兴
10:48:46 　　-----------------------------　　@cbb11
12:26:10 　　楼主和政府一样无聊，或者比政府还无聊。这个世界本来就没有绝对的事，楼主说：“一线房子永远涨，绝对是骗局。”自己说了又否定自己，说了等于没说。一个时间概念都没有，一个自己半点都不敢担当的人，少说两句。人家无赖都会说十年后房价会下跌，当然到十年后房价不跌，因听他的话没买房子而亏损的人找他他又不负责任，楼主连时间都不敢说，是不是比无赖还要无赖。　　-----------------------------　　那我说，涨幅过大的城市房价一到两年不会涨了。武汉成都之类炒作相对少的，不敢说　　
　　@蒲正兴
10:48:46 　　-----------------------------　　@cbb11
12:26:10 　　楼主和政府一样无聊，或者比政府还无聊。这个世界本来就没有绝对的事，楼主说：“一线房子永远涨，绝对是骗局。”自己说了又否定自己，说了等于没说。一个时间概念都没有，一个自己半点都不敢担当的人，少说两句。人家无赖都会说十年后房价会下跌，当然到十年后房价不跌，因听他的话没买房子而亏损的人找他他又不负责任，楼主连时间都不敢说，是不是比无赖还要无赖。　　-----------------------------　　看空的被说死空，看多的被说死多……实事求是的被说，没有担当……重口难调，我们只说观点，不作为投资依据　　
　　美国120年房价的历史和规律　　美国的房价历史和规律　　根据美国最权威的凯西·席勒房价指数（席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者），从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占23%），95年是上涨的（占77%）。其中跌得最深的是2008年，即金融危机最糟糕的一年，跌幅达18%。连续下跌达到5年的只有两次，第一次是年的大萧条时代，累积跌幅达26%；第二次是年的由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累积跌幅达33%。　　那么美国的房价在一个正常的年份涨得会有多快？在过去的123年中，美国房价平均内生（几何）增长率为3.07%。这个数字的逻辑是从哪里来的？在同样的123年中，美国CPI通胀率为2.82%。如图一，美国的房价以高于通胀率千分之2.5%的速度涨了一百多年。一般的常识是房地产是抗通胀的，此言不虚。在扣除通胀率后，房价就基本不涨了。　　如果我们看10年的累积涨幅，美国过去123年中发生过3次十年累积涨幅超过100%的阶段，分别是在之间，之间，和之间。　　之间的地产大牛市是因为年间由于二战带来的工业和消费需求，这5年的年均涨幅为17%，扣除通胀后的平均涨幅仍然有10%；其余年份的平均涨幅只有2%，扣除通胀后是负增长。　　之间的大牛市主要发生在之间，平均年增长为11%，但扣除通胀后年增长只有2%；其余年份的平均增长率为5%，扣除通胀率后为负增长。　　之间的大牛市主要发生在年间，年平均涨幅为11%，扣除通胀后仍然有8%。这个超越通胀的涨幅后来被证明是泡沫，房价从2006年开始下跌，引发次贷危机，到2011年，美国房价在扣除通胀后已经低于一个多世纪以前的1895年。　　总结一下，美国过去一百多年曾经发生过三次房产牛市。70年代的牛市完全是被同时代的通胀驱动，90年代末到金融危机前的牛市展示的是一个泡沫的形成，即假牛市。真正是由需求拉动的、超过通胀的增长只有。长期来说，美国房价的涨幅基本是美国通胀率。　　美国房价会涨多快？　　如下图一表现出美国房市的两个规律。第一，美国房价的长期增长率为3.07%，略高于美国通胀率。第二，如果房价变动偏离这条轴线，无论太高或太低，其后的趋势可以预测，即会回到这条轴线。　　图一：美国123年扣除通胀后的房价历史　　（资料来源：美国劳动力统计局，威斯康辛大学）　　这条轴线也告诉我们，截止到2013年，美国的房价在经历了的下跌，和2012-13的上涨后，已经回到、甚至略高于扣除通胀后的历史平均价位。这表明美国的房价在将来的涨幅不会高于历史平均（3%）。其他可以考虑的因素包括由于美国退出量化宽松带来的融资成本的上升，以及美国经济回暖；这两个因素对房价的影响是相反的。　　除了看通胀调整后的房价，另外一个公认的衡量房价贵贱和预测房价走势的重要指标是房租对房价的比率。其逻辑是房租代表了真实的需求（而非投资价值），相对于这个需求的房价就可以衡量房价的贵贱。　　如下图二所示，在1960年第一季度到2013年第一季度之间，美国平均房租对房价比率为4.98%。21世纪初的房地产泡沫，表现在房租对房价比率从1999年初的4.8%下降到2006年第一季度的2.98%，下降比率达38%。　　图二：美国房租房价比　　（数据来源：美国劳动力统计局，威斯康辛大学）　　如果房租对房价比率远远低于历史平均水平，就像一只市盈率很高的股票，要么相对于房价来说房租太低，意味着房租会上涨得很快，要么相对于房租来说房价太高，意味着房价会下跌，或者房租涨房价不涨。　　那么到底是通过房租上升还是房价下跌来让房租对房价的比率回到历史平均呢？2007年，美国三位经济学家（Davisa, Lehnertb,和Martinb）发表了一篇研究美国整体房租对房价比率的文章。文章的摘要，现在读起来让人凛然心惊，这样写道：“根据美国1960年以来数据我们构建了房租对房价比率的时间序列。我们发现在年之间美国的房租对房价比率在5%到5.5%之间，但是1995年后很快下降。到2006年末，房租对房价比率已经到了3.5%的历史低位。如果房租对房价比率要在今后五年回到历史平均，房价可能会下降很多。”　　后来的故事，如图二所示，是房租对房价比率的大幅度上升，接近历史平均。这个调整是通过房价的下降来完成的，包括在2008年发生的美国过去100多年最大的单年跌幅。　　个别城市的房价历史　　那么美国的一线城市是否会遵循不同的房价规律呢？现在让我们来回顾一下美国一些大城市在80年代末以来的房价历史。　　图 3.1 纽约实际房价　　图 3.2 波士顿实际房价与通胀率　　（数据来源：美国劳动力统计局，威斯康辛大学）　　图三表现了四个美国一线城市：纽约、波士顿、洛杉矶和旧金山从80年代末到2013年的扣除通胀后的实际房价。如果把纽约房价在1988年初的房价折成一块钱，那么到2013年纽约房价在扣除美国通胀后刚好是0.99元；换句话说，纽约过去25年的房价增长率非常准确，正好是美国通胀率；其间经历了90年代房价大幅度下滑，包括三菱地产于1996年宣布洛克菲勒中心项目破产，以3.08亿美元的价格，加上8亿美元的债务，卖回给包括洛克菲勒家族在内的美国人；纽约房价在21世纪初开始大幅度上涨，到2006年达到顶点的1.5元，到2013年跌回0.99元，完成了25年的轮回。　　类似的，如果在1988年初把波士顿的房价折成1元，那么到2013年涨到1.08元，相当于扣除通胀后以每年0.3%的速度增长，其间也经历了和纽约一样的涨跌周期。如果在1988年初把洛杉矶的房价折成1元，那么到2013年涨到1.12元，相当于扣除通胀后以每年0.46%的速度增长；如果在1988年初把旧金山的房价折成1元，那么到2013年涨到1.29元，相当于扣除通胀后以每年1%的速度增长。旧金山的房价涨幅是最大的，一个重要原因是硅谷造富的驱动。　　图 3.3 洛杉矶实际房价与通胀率　　图 3.4 旧金山实际房价与通胀率　　结语　　作为结语，我希望读者能够记住这样几个规律。　　美国的房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%，略高于美国的通胀率（2.8%）。如果涨幅远高于通胀率，后面就会没有增长，或下跌。　　这个规律是如此的精准，以至于在这100年中只有是唯一的明显跑通胀又没有跌回去的阶段。这个规律不仅适用于美国平均，而且适用于一线城市。到2013年，美国的平均房价已经超过扣除通胀后的历史平均，并不是便宜货，意味着将来房价的年平均涨幅应该会低于3%。这个回报率是否足够高，是否能达到分散投资的目的，见仁见智。但是中国投资者应该知道这个规律。　　--------------------------　　@不炒不热闹
10:17:10　　美国的房价在过去120多年中刚好跑赢通胀。　　中国的房价也可能遵循这一规律。　　呵呵......　　-----------------------------　　@观后感7
11:58:25　　你这个算是没有正面回答我问题么，你对美国市场那么了解，怎么没有100%的例子呢。再者、对于100%的涨幅，30%甚至很大的调整都算是小调整，那现在在交易量急跌，价格滞涨的时候，适不适合买房呢？　　-----------------------------　　房地产价格的走势跟宏观经济的走势是密切相关的。　　当一个国家的GDP常年保持在一个很高的增长率的时候。　　房地产价格走高是大概率事件。　　---不炒语录 　　永远不要以自己对房价涨跌的预测，来决定你是否该买或者不该买一套房。　　首先看你需不需要这套房。　　需要就买，不需要就不要买。　　---不炒语录
　　@蒲正兴
10:48:46　　-----------------------------　　@cbb11
12:26:10　　楼主和政府一样无聊，或者比政府还无聊。这个世界本来就没有绝对的事，楼主说：“一线房子永远涨，绝对是骗局。”自己说了又否定自己，说了等于没说。一个时间概念都没有，一个自己半点都不敢担当的人，少说两句。人家无赖都会说十年后房价会下跌，当然到十年后房价不跌，因听他的话没买房子而亏损的人找他他又不负责任，楼主连时间都不敢说，是不是比无赖还要无赖。　　-----------------------------　　@观后感7
12:35:07　　那我说，涨幅过大的城市房价一到两年不会涨了。武汉成都之类炒作相对少的，不敢说　　-----------------------------　　我跟你观点恰好相反。　　一线城市虽说是涨幅比较大，但是由于人口的聚集效应依然存在，所以即使受限购影响，成交量下降，未来报复性上涨的可能依然很大。限购就好像向水里按一个葫芦，按压的力量越大，未来的反弹也就越强。　　未来一线城市在房价达到20万一平之前，房价上涨依然是大概率事件。　　而二三线城市才是要当心的。　　这些城市如果没有人口持续流入作为房价的支撑。　　就算当前能跟随一线城市上涨，或者受惠于一线城市限购而挤出的购买力。　　未来前景也是堪忧的。　　这些城市自住可以买，投资需谨慎。
　　@蒲正兴
10:48:46 　　----------------------------- 　　@cbb11
12:26:10 　　楼主和政府一样无聊，或者比政府还无聊。这个世界本来就没有绝对的事，楼主说：“一线房子永远涨，绝对是骗局。”自己说了又否定自己，说了等于没说。一个时间概念都没有，一个自己半点都不敢担当的人，少说两句。人家无赖都会说十年后房价会下跌，当然到十年后房价不跌，因听他的话没买房子而亏损的人找他他又不负责任，楼主连时间都不敢说，是不是比无赖还要无赖。 　　----------------------------- 　　@观后感7
12:35:07 　　那我说，涨幅过大的城市房价一到两年不会涨了。武汉成都之类炒作相对少的，不敢说 　　-----------------------------　　@不炒不热闹
13:07:03 　　我跟你观点恰好相反。 　　一线城市虽说是涨幅比较大，但是由于人口的聚集效应依然存在，所以即使受限购影响，成交量下降，未来报复性上涨的可能依然很大。限购就好像向水里按一个葫芦，按压的力量越大，未来的反弹也就越强。 　　未来一线城市在房价达到20万一平之前，房价上涨依然是大概率事件。 　　而二三线城市才是要当心的。 　　这些城市如果没有人口持续流入作为房价的支撑。 　　就算当前能跟随一线城市上涨，或者受惠于一线城市限购而挤出的购买力。 　　未来前景也是堪忧的。 　　这些城市自住可以买，投资需谨慎。　　-----------------------------　　世界上那么多一线大城市的例子，都不能给人警醒的话，我也没什么好说的。　　
　　@蒲正兴
10:48:46　　-----------------------------　　@cbb11
12:26:10　　楼主和政府一样无聊，或者比政府还无聊。这个世界本来就没有绝对的事，楼主说：“一线房子永远涨，绝对是骗局。”自己说了又否定自己，说了等于没说。一个时间概念都没有，一个自己半点都不敢担当的人，少说两句。人家无赖都会说十年后房价会下跌，当然到十年后房价不跌，因听他的话没买房子而亏损的人找他他又不负责任，楼主连时间都不敢说，是不是比无赖还要无赖。　　-----------------------------　　@观后感7
12:35:07　　那我说，涨幅过大的城市房价一到两年不会涨了。武汉成都之类炒作相对少的，不敢说　　-----------------------------　　@不炒不热闹
13:07:03　　我跟你观点恰好相反。　　一线城市虽说是涨幅比较大，但是由于人口的聚集效应依然存在，所以即使受限购影响，成交量下降，未来报复性上涨的可能依然很大。限购就好像向水里按一个葫芦，按压的力量越大，未来的反弹也就越强。　　未来一线城市在房价达到20万一平之前，房价上涨依然是大概率事件。　　而二三线城市才是要当心的。　　这些城市如果没有人口持续流入作为房价的支撑。　　就算当前能跟随一线城市上涨，或者受惠于一线城市限购而挤出的购买力。　　未来前景也是堪忧的。　　这些城市自住可以买，投资需谨慎。　　-----------------------------　　@观后感7
14:36:08　　世界上那么多一线大城市的例子，都不能给人警醒的话，我也没什么好说的。　　-----------------------------　　世界上那么多国际化大都市。　　中心城区房价都在20万人民币一平以上。　　这都不能给你警醒的话。　　我也没什么好说的了。　　呵呵。
　　@蒲正兴
10:48:46 　　----------------------------- 　　@cbb11
12:26:10 　　楼主和政府一样无聊，或者比政府还无聊。这个世界本来就没有绝对的事，楼主说：“一线房子永远涨，绝对是骗局。”自己说了又否定自己，说了等于没说。一个时间概念都没有，一个自己半点都不敢担当的人，少说两句。人家无赖都会说十年后房价会下跌，当然到十年后房价不跌，因听他的话没买房子而亏损的人找他他又不负责任，楼主连时间都不敢说，是不是比无赖还要无赖。 　　----------------------------- 　　@观后感7
12:35:07 　　那我说，涨幅过大的城市房价一到两年不会涨了。武汉成都之类炒作相对少的，不敢说 　　----------------------------- 　　@不炒不热闹
13:07:03 　　我跟你观点恰好相反。 　　一线城市虽说是涨幅比较大，但是由于人口的聚集效应依然存在，所以即使受限购影响，成交量下降，未来报复性上涨的可能依然很大。限购就好像向水里按一个葫芦，按压的力量越大，未来的反弹也就越强。 　　未来一线城市在房价达到20万一平之前，房价上涨依然是大概率事件。 　　而二三线城市才是要当心的。 　　这些城市如果没有人口持续流入作为房价的支撑。 　　就算当前能跟随一线城市上涨，或者受惠于一线城市限购而挤出的购买力。 　　未来前景也是堪忧的。 　　这些城市自住可以买，投资需谨慎。 　　----------------------------- 　　@观后感7
14:36:08 　　世界上那么多一线大城市的例子，都不能给人警醒的话，我也没什么好说的。 　　-----------------------------　　@不炒不热闹
09:44:03 　　世界上那么多国际化大都市。 　　中心城区房价都在20万人民币一平以上。 　　这都不能给你警醒的话。 　　我也没什么好说的了。 　　呵呵。　　-----------------------------　　你可以去了解，国外大城市的房价，房价高的，要么是真的核心城区，要么是富人区。富人区的房价和贫民区的房价差距很大……我是不清楚，非学区老破小，是属于富人区还是穷人区。中国一线，老房子，拆迁安置房，价格肯定比你说的世界大城市的高。至于真正的富人区，只要品质够高，多高价格，这个是想象不到的。　　
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