(翻来地球)
第三方登录：我是平民：一个平民怎样投资房产致富
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标签：我反问："房价是不是没有跌7你没有告诉我你要买房，否则我会让你再等两个月。"
后来房价上涨速度非常之快。其实不到半年，他的房价涨幅已经超过了税款的额度。
我看透明售房系统
又如透明售房系统。杭州向上海学习，于2004年下半年启动了透明售房系统，推动新建楼盘的公平销售。挤走房产投机者。一般人看来，这个系统必定给消费者以公平的机会，但是实际上并不完全是这样的。
我一直关注下沙的小户型房产。2005年元旦。下沙的"十六街区"即将开盘，我收到房产公司的邀请专门去听了他们的楼盘介绍会。整个楼盘一共有600多套单身公寓，首次销售300套。排队那天是周末，我特意起了一个大早，打了一部的士到现场，当时那边已经有许多人了。我在下午两点钟领到了1 98号的购房卡。原以为600多套房子中我肯定能选到自己中意的房子，谁知道20多天后实际选房时竞从301号算起，前面的300套房源已经被内部消化了，也是说我的198号实际上成了曼旦璺一号。可想而知。轮到我的时候已经是最差的房子了。而这个时候，整个楼盘根本没有登陆透明售房系统。
我看房地产税
现在热传的关于"开征房地产税"又有了许多的说法。最近许多消息说，国家今年开征房地产税已成定局。同时媒体分析说。这一举措将使得开发商建房成本下降40％，由此可以带来房价下跌。但我却不这样认为。实际可能是房价并不会应声而降。
我是这样分析的：
第一，该政策今年是否正式出台。因为搞试点没有一个相应的周期是不行的。但这个周期从政策制订到土地出让、规划设计、建筑施工、挂牌出售，最后市场检验房价是否真的下降，起码也要三年时间。如果在试点周期没有完成的情况下匆匆推出政策。势必会有负面效应。以前匆忙出台的政策所产生的后果，大家不会看不见。
第二。在目前情况下，合适地段的土地已经没有了，也就是说城市的一二类地段已经弹尽粮绝。这些地段是涨价的龙头，如果不在龙头上打压房价。而只在边远地带作一些迂回打压。其实际效果是可以想象的了。
第三。即使三年后在某些涨价过高的城市有了新的低价筒赫房。数量一定不会很多。但是想买酶舔不会很少。在这种供不应求的情况下，暗箱操作会成为我们最易见到的一种景观。关系户可以凭借各种关系拿到房源。然后待价而沽。那时。打折可不是开发商在挖肉了。这样我们面对的不仅是经济市场上的一种不公平竞争，更多的是体制的弊端形成的新的贫富不均了。
第四，老百姓对房产已经是雾里看花。很多消费者说不定还要去购买那些有70年产权的物业。因为不管怎样，我已经把自己一辈子的税全缴了。省得到老了。收入少了、身体有病。还得承担未知的房产税。说不准再来一个政策，交的税比房价还高呢。
我看央行调整贷款利息
2005年3月。央行第二次调整贷款利息。这说明国家已经重视了国内有热钱炒作房产的情况，并想花些力气来改变这个局面。但是即将推出的物产税是否能真正降低房价。我觉得还有疑问。与此前的一系列银行贷款门槛加高的做法一样。我觉得要有时间来验证。
总的来说，房地产的发展是与经济的发展同步的。有时候房地产的发展比经济慢一拍，如经济刚启动时，房地产不一定马上就好：等经济慢慢变好时，房地产才开始启动；经济不好时，房地产也不是马上就跌下来。因此要投资房地产就要先掌握好房地产的周期。
我看停收房改房超额所得收益金
日起停收房改房超额所得收益金。随着房价飚升，人们卖掉房改房之后，其卖房款要买进一个房子根本就不够了。所以这些钱本来就是不应该收的，况且原来也是有一部分可以退还的。这个政策对推动房改房出售是一个利好。这是国家最后推出的在房源上对市场有利的措施。等这部分房子消化完了。房价就渐渐由市场决定了。
由此我们可以看到。在房产推向市场过程中，政府起了一个多么重要的作用。政府从土地拍卖的第一环节开始就为房地产大开绿灯。而且推出许多政策措施来拉动房产的需求。凭心
而论。这时期不免鱼龙混杂，良莠不齐，只要有地，就能建房发财。在许多优质房地产公司花费更多的精力和金钱打造自己的地产品牌的同时，许多垃圾工程也应运而生。政府大范围地吸引资金，无疑让本地百姓对于有限土地资源的可能拥有的危机感增加了，这一紧张心理远远超过了对于房产本身的挑剔。这时出现了出售期房这种让人感觉怪畀的魏象。在房交会上。众多百姓对羞严秽盘憧憬着未来美好的家园。而完成后的建筑是否如同建筑开发商们所说的那般好呢7这是一个很严重的后续问题。
这几年房产的疯涨。从另一个侧面暴露出中国房地产业在管理上缺乏前瞻性和有效性。一开始房产市场就有赶常的利润空间和极度的不规范性，比如在金融模式上。目前我国的房地产业的作法是不规范的。即习惯于纵向安价值链：你拿地。你造房子，你卖房子。这样几个环节都哇一个主体来操作，势必会在操作之初就制造超额的利润。谁拿到地皮肯定就赚钱，而且肯定是巨大利润。而国外能房地产公司业务则更加注重专业化。做地的就是做地的，做房子的就是做房子的，搞出租的就是搞出租的。每家公司都是只做一个环节来追求利润。这样每个环节为追求合理的利润必然对前一个环节有一定的约束。
所以说中国的房地产行业是一个暴利行业，而某些国家的房地产行业是一个平均利润行业。这就是说。房地产业提供的产品是商品，而不是社会福利品。而这个行业所遵循的基本市场规则是企业的成败将主要由企业竞争能力决定，而不是由外在资源或地位决定。
我来看房地产的政策应该从房地产操作的环节来一一控制，而单一通过银行的经济杠杆控制可能会收效甚微。自"泡沫理论"在中国房地产业诞生起。国家一直在不断地调整、收紧房地产政策。尤以"央行121文件"为代表。但"国务院18号令"的主调。显然又给了"房地产业已成为中国经济支柱产业"一个名正言顺的说法。政策的摇摆顿显理论指导作用的混乱。所以我们说房价一定跌一定跌的时候它却偷偷地涨了。现在有人称房地产业是雾里看花，怎么也看不清。但是你不要急。你只要把握它大致的走向就行了。
了解你要买的房子和一手房的出售价格很不一样，二手房的出让情况是很复杂的。有时。同一地段同一时间抛出的相类似的房源单价会相差每平米几百元。刚涉足二手房交易的人往往会被经纪人的话弄糊涂。搞不清自己究竟能以什么样的价位买这看中的房产。
二手房的价格往往由房主与经纪人相互作用形成。首先房主想出售房产的原因很多，有的是房屋闲置不用的，想把它兑现：有的是房主发生了一些家庭变故。急于把房子卖出去回收现金。这样房主的心态就不同。他们会同时在几家房产经纪人公司发布消息。但前者是想把房子卖个好价钱。所以他们给每家经纪人公司的信息又稍有不同。
比如价格上下浮动2一3万元，面积故意有点出入。这样。你看到各个经纪人的房源仿佛不一样，其实都是同一个。而且这类房子最不易谈下来，因为房主等着"价"比三家。耗得起时间。后者的心态就不一样了。他们是想尽快地兑现。所以也委托多家经纪人出售，价格也比较实在。谁先卖掉就和谁做。还有一种原因是每家经纪人公司与房主的关系也不相同，有的掌握了房主的心理价位。有的则是房主试探性地报价。经纪人的报价当然也有不同。再有一种情况是经纪人公司自己的房源。那肯定是咬住价格不松口。现在杭州的经纪人公司遍地开花，要全部跑遍是不可能的。关键是锁定一些你看中的地段。在附近物色几家规模较大信誉较好的经纪人公司登记求购信息。现在网络发达。一些大的经纪人公司也开辟了自己的网站，我一般选几个比较有名的经纪人网站和几个大一点的房产网站。每天在站上浏览一遍，这样你会发现自己想要的地段的房产信息。但是什么时候都不能保证信息的绝对称心。那就是说，你永远不能知道所有你想买的房产。你只是找到其中比较如意的一个罢了。
不夸张地说，我的第一手资料其实是从网上得来的。先说房源的真实消息。如果房主在几家公司都登记了，那么这个房源很可能就是地段和楼层相同而具体数据不同的那个。你在看细节的时候。还可以看一下发布人的交易时间，如果时间留得较长，弓野说明这个房源主人并不急于脱手；如果留的时间较短。
那么这个房主有可能是想速战速决。你可以盯着那个最低的价位。这个价位一定与房主的心理价位最接近。
我有一次看中了一套医院附近的房子，一天居然出现三个记录，描述的除地段大致相同外，其他都不一样。我问了那家标价最低的房产公司，又核对了一下房产情况，然后又问价格。对方很斩钉截铁地说："这已经是最低价了。不能还了。"我就打了中间价位那家的电话，表示对那个房产有兴趣。我请他再核实一下房产的地段、楼层、面积。还有价格。最后我说价格好像不太对。他一听就说价格可以商量的。我知道有戏，就说："有其他公司的价格比你们低好多。"他就表示："先看房子好了。我们和房东很熟的。"然后他讲了一些房子的情况。于是我就决定由这家房产公司作经纪人。因为我已经有底，至多我保持第一家的价格，那么第二家的态度说不准能谈到更低的价位。是一件有利有弊的事。好处是你可以直接和房东接触，你可以通过第一个电话就了解房产的真实情况和价格的真实定位，不好的地方是如果你和房主的性情不合。那可能连进一步的交流都没有了理由。我们成交房产一般会通过经纪人去交易。有经纪人倒是可以让我们的还价方便一些。
教你一个窍门，如果有不同的经纪人在介绍同一个房产，价格又相差不多。那你一定要选信誉好一些的那家。他们的话一定更中肯。更实事求是一些。
为了印证你的判断，你可以在网上查阅成交二手房中相同地段的成交价。当然还有房租价格。你这样看了之后至少可以对自己选的房产充满信心。
看房看房再看房
最初涉入投资房产的朋友经常会打电话向我咨询。问我哪处的房产怎么样。说真的。有的地名我是随口能报上来的。有的区域我还不是很熟悉。所以只有不辞辛苦地到处看房比较才会有感性的认识。
打个比方。你投资房产就像魏霸己创业，你当然得想想如何减少成本。你为自己打工，辛苦一点也是应该的虏的第一个关曩是印证房产信息相关资料是否一实。看房最好是拿着皮尺。这是真的。因为经纪人提供的房源资料只是最基本的。有的甚至故意引你出洞。比如有一次。经纪人向我介绍了一处房产。我在电话里问房产是不是临街的，他毫不犹豫地回答是小区房。而且面积很大。价格便宜。我马上赶去看了，结果房子就是临街的房子。而且朝向是向西的。因为我理所当然地认为朝向是朝南的，所以没有核实，经纪人也就避而不谈。我马上表示这房产的消息有误，经纪人解释房东发布就是这样发布的。
这下我可长了一个心眼。因为你计算房价的便宜与否都是靠网络或经纪人提供的数据计算的，但是房东却会有意把面积多说上几平方米，经纪人也会故意把建楼时间搞得含含糊糊。有的你认为很便宜，实际上并不便宜。
一般有家具的房子你能估出大致的大小，而毛坯房里没有参照物你就不一定测得准了。有一次我过去看了一套毛坯房。感觉相当不错。就要经纪人约房东出来谈谈签意向。经纪人一看我满意就让我交定金。我签了委托书交了钱。等房东到来我一看面积傻眼了。根本不是所说的那样，房子的得房率相当之低。我就不想要这个房子。但经纪人不答应。说是已经签了委托书，如果我违约那么我所交的10000元定金就不能收回。我当然不同意。后来折中办法是我一定要购买一个由这家经纪人推荐的房产，或由这家公司来做我的购房交易。好在我后来真的通过这家公司买了一个房产，否则10000元就会打了水漂。
房的第二步是在虏的罔时月边区域的蔓体规划是否宪。首先要看四周的交通设施。以我的经验。必须有五条以上的公交路线，其中一定要有通向商业区的公交车。然后是考虑到购物的需要，保证要有一个较大的超市或者两个小型的超市，保证附近有一个比较大的菜场。如果想要保值，最好附近要有好的小区。小区管理不要求很好，但小区必须是封闭式的，要有停车的场地。
房的第三步再房产内部的质结构。小户型能不能通过打通阳台、移动隔段来增大空间。能不能通过凿墙等方法提高利用率。如果房产的结构特别不科学，那宁可不要这个房产，不能只图便宜，影响回报率和交易频率。
计算投资回报率
一般情况下。普通住宅通过出租来获得投资回报。投资回报率约在6％一8％左右。资金回收周期约为12年至16年。获取收益的另一种方式则是买来用于出售，靠买卖之间的差价赚取利润。
随着城市化进程的步伐加快。房屋的租赁需求也将会变得越来越大。租金价格也会随之提高。整体是稳中有升的态势。普通租赁中尤其以一居室最受承租人欢迎，其租金范围为1200元一1600元，主要为解决基本居住问题，需求人群多为28岁以下年轻人。二居室的租金范围为1600元一2500元不等。
投资回报率不是坐在家里想出来的，也不能完全被动地等市场去决定你的投资回报率。在投资之前要有一个仔细的测算。投资者要研究不同地区、不同类型、不同房型的房产投资回报率的高低，而不能仅仅关注房价的高低。测算将来的升值可能、出租的客户群是什么人。这部分人的收入怎样、能承受的居住成本(租房价格)是多少，未来的拆迁状况、土地供应量等。以我的经验。小户型的回报率比大户型要高，但升值空间比大户型要小。
同基金或股票等其他投资有所不同。你不会在某一天突然发现自己的产业贬值了2嘣。你的危险在于你买入时盼f蜷。房产的价值可能波动得E堂剧烈圄也可能它的价值比你想象中的少很多。
如何知道自己投资的房产合不合适，下面是几种衡量的方法。我把它罗列在下，供参考：
优点：选购目标物业价格与市场可比物业的单位价格进行比较，这一方法十分简单，但要求市场上有足够多的可比物业。
弊瘸：需要考虑物业的不可移动性、独一无二性、客户的偏好，房地产市场不能实现完全竞争等。
总租金乘数=投资价值／第一年潜在租金收入优点：投资者可将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业问比较。取其较小者。
弊病：这一方法未考虑空置与欠租损失及营业费用，融资和税收的影响。
总资本化率=第一年的营业净收入／投资价值曹业净收入：扣除空置、欠租损失和营业费用后的实际收入。对于住宅买卖来说，营业费用通常为经纪人费用。
优点：该法与总租金来数法相比，考虑了空置、欠租损失和营业费用。
弊病：同样未考虑融资和税收的影响。
原始股本收益率=第一年税前现金收入／初始投资
初始投资：总投资额中扣除贷款部分后的自备金。
优点：这一方法因考虑了融资的影响而较前几种方法更为完善。
弊病：对于大多数投资者来说，都存在融资问题。
(税后月租金一每月物业管理费)& 12／购买房屋总价
这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择"绩优地产"的简捷方法。
弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
(税后月租金一按揭月供款) & 12／(首期房款+期房时间内的按揭款)
优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报率分析法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。
弊病：未考虑前期的其它投入、资金的时问效应，不能解决多套投资的现金分析问题，且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。由于你的租金与投资有相当密切的关系，你当然是想知道你投资的房产值不值这个价，以下是国际
专业理财公司评估物业投资价值的简单方法：
如果该物业的年收益& 15年=房产购买价，则认为该物业物有所值。
如果该物业的年收益&15年&房产购买价，则表明该投资项目尚具升值空间。
如果该物业的月租金=房产每平方米单位价格&物业面积／100则认为该物业物有所值
如果该物业的月租金&房产每平方米单位价格&物业面积／100则表明该投资项目尚具升值空间以上是常用的比例与比率法，有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速作出判断。有的需要专业人员进行专业性的投资分析，为投资者进行房地产投资理财。在看一项投资时，投资者有必要多看一些指标以增加可靠性。
在我看来。性价比的高低虽然可以通过横向的参照大致确定。却并不能说是肯定正确。打个比方，在某个地段造了200个房产。其中有40个户型大致一样。你购买其中的一个。随着时间过去，这40个户主在更换，如果10年后你把房子抛了，而这一年中只有你一个人在抛。那么你的房产就是稀缺的房型因为房子并环是成批大量复制构严"品，它具有唯一性。所以我对朋友说。你只要算大帐，就是这个道理。
与回报率相关的一个概念就是养房成本。有人认为小社区好，因为小社区更可彰显个性。但我认为买房就是买房。社区越大。使用和维护成本越低。因为，买了房子不等于您可以免费享用社区所有设施和服务，您用会所、地下车库这些设施的时候都得花钱；大堂越豪华、公共设施越多。您所付出的费用越多；一个楼门里的户数越少，您要摊的电梯费用就越多。养房的费用，买房时不能不考虑。
跟着大鳄走随着住房商品化的深入，许多人将目光瞄准了房产这一新兴的投资领域。涌现了不少房产投资人。但是，房产投资不是简单的问题。进行房产投资所需要的资金是很大的。投资人在投资房产时更是马虎不得，一定要搞清楚自己要投资怎样的房型。要明白各种房产投资的优劣，这样才会按图索骥。准确命中投资的目标。房地产投资的金科玉律就两个字：位置。因此。选一个好的位置。是房地产投资的关键。
在城市中，最好的地块当然是市中心，对这个地方不用怀疑它的有利性。但是城市越来越大，各个地段的租赁前景就会大不一样。
一般来说，投资者应该考虑以下几种位置：基础设施完善的地区基础设施的完善程度直接影响到消费者的生活舒适度，能满足消费者的多方面需求，也更能聚集"人气"。形成升值的潜力。试想，在同样的租金条件或是租金相差仅100元钱的前提下，一个地方一出门就有各种娱乐场所百货商店。还有各类便民小店。干洗一件衣服、配个电池什么的，一下楼就可以搞定一耍是还肴ICD店或书店那就更好而另一个地方。买一点儿简单的菜要走上15分种，看个电影要转两三趟车，修双鞋要走3到4个街区。你是不是会选择前一个地方居住。
交通往来方便的区域
你可能要说，随着人民生活水平的提高，家庭收入的增长，人们已具备了购买汽车的能力。所以住得远一点并不要紧，我的房子还便宜点呢。那可不对了。你要记住，租房的人是那些生活没有安定下来的人。所以他们的出发点就是能保证完成工作。
最近，杭州发生了一个引起全国关注的大案。一位大四即将毕业的女大学生在晚上想返回江对面的家中，因为时间太晚了没有过江的公交车。所以只好打的回家。返家途中她与出租车司机发生口角，最后司机将女大学生残忍杀害弃尸窖井。这个案伴带来社会的巨大反响。大家关注的是。在城市扩大，更多居民都生活在郊区的时候，应该如何尽快完成小区的各项配套设施。毕竟。普通百姓最脯交通工具还是公交车。白领挑选就近的出租房，就是为了以步代车的原故。因此。交通往来是否方便是房产区域选择的要点。
有多条交通线路可供选择的区域。是人们的最爱。此区域内的房产也必然会有所升值。
外来人口密集的地区
外来人口密集的地区，是指较为集中的公司聚集区、院校区和商业密集繁华区。这部分区域有较大的租房需求市场。一般能租个好价钱。因此。多数有条件的商家或个人。均愿在此种位置投资。这样也自然会促使这些区域的房产升值。
现代经济的发展使得知识日益重要。加之中国人的传统文化观念，对孩子的教育已成为许多家长购房首先考虑的因素。
城市的边缘相对独立的地带
记住。要选相对独立的地带。像杭州，除了原有的五大区块外。政府为了打造"大杭州"，把其他周边几个县市也纳入大杭州的概念。回想一下杭州的建设。开始是打造了"西湖城市"。也就是把围绕西湖的城区加以改造。并由西湖掣穹心向三个方产量所以提出了"运河时代"。以京杭运河为中心，发展运河两岸的土地：这样杭州向北向东继续延伸，这个区域的房价马上上涨。接下来政府提出"钱塘江时代"与"西溪的开发"。杭州继续向南向西延伸。拉动了这一地区的房价上涨；现在更是作足了"大杭州"的概念，拉牵周围的地块价格上涨。后面我会讲到城市的扩大会给投资房产的人带来误导，使百姓为几个概念摸出更多的钱。
就我而言，我对"大杭州"的其他几个区块没有多少热情。记住!我是投资的而不是改善住房条件的。按照一般人的理论。你在市中心买不起房子，那就往外挪吧，那里地价便宜。于是你只够买市中心的小套房的钱，就可以在郊区买个大套房，到更远的郊区买个更大的大套房。但是这样你就选房子选在了郊区的郊区。有多少白领愿意来回花两三个小时来要你这套豪宅住呢?
前不久有个生意上结交的先生从老余杭来市区办事，城中大概有两个车站有开向那里的公交车，但是在下午五点半以后就没有了。为了赶回余杭，他办事匆匆忙忙，有的事情只好让我为他扫尾。很简单，如果他错过最后一班车。就得花40多元的打的费赶回去。
所以。附属于老杭州的周边区域我不看好。杭州郊区唯一一个使我有投资意向的是下沙经济开发区。这是一个在空地上按照设计规划一步步发展完备的新型小区，在正要藕的地铁规划中它将是地铁耸起謦靖可这个地块的优点是它没有原住民。完全由外来的人员构成，而且它的人员层次非常之高。既是外资企业的集中地，又是高校的聚集地。在这个经济开发区开发落成之后，意味着有数以万计的高层职员要在那里租房而居。这是一个很好的市场。我评价它的位置相当于杭州的深圳特区。
目前这些地段一般房价比较低，但城市的发展必然使这些地段的基础设施日益完善。使房产升值。如今这些区域的房价相对较低。但相信在不久之后，随着内城拆迁建设速度加快以及人们购房观念的不断更新。居住郊区化的进程加快，将会使这些区域的住房出现较大的升值空间。
自身绿化条件较好的地区
购买高级住宅楼会考虑到绿化的比例和住房生活的需要。孩子们有玩耍的游乐场所。老年人有可供活动、休闲、散步的公园。这些是增值的重要因素。但是老式小区里面可能没有这样的大型的设施。那就找那些市政设施良好的地区，就是借用城市的景观为你的房产增值的方法。这里面的好处还在于你不必为此花更多的钱。
我分析了比较有前景的几块区域，但实际上有很多区域的优势是穿插在一起的。在投资地图一节里，我还会综合地为这些因素打分。现在我想告诉你的秘诀是：如果你没有足够的分析能力。那么不妨用商铺选址的办法。跟着厂谁是大鳄呢7肯德基爷爷、麦当劳叔叔。这些大型餐饮连锁店在进入中国的市场时是经过了周密的调查和计算。、才定下店址的。快餐看中的就是年轻人的市场。这意味着高速度、卫生和高品质，所以它已经预先为你选好了接近时尚年轻的地方。所以，城市里统一装修的肯德基和麦当劳就是你的指向灯，你可以在这基础上再看一看我所说到的几个关键因素就行了。
一般人总说。买房子是件有风险的事，你应该三思而后行。有的人说，现在银行都要亮红灯了。你还要投资房产吗7如果不知道房产业是如何运作的，你可能被这话吓住，但是如果你能够自己分析把握，你就会看到，说不准机会正在一般人倒退的地方闪现。
法宝之一：倾家当产
我刚投资房产时是赤贫。所以我一直津津乐道于我"空手套白狼"的技巧。实际上只是因为我进入二手房市场的年代比较早，而政府出台的一系列措施又把二手房的价格抬了上来。与其说我是靠自己的聪明。还不如说是靠政策的关照。
大家知道，在中国房产市场刚刚起步的时候。没有一个人拥有炒房产的特殊经验，只不过由于各自的经历。才摸索出一条自己的致富之路。而我算是当中比较早的一个。我的本钱就是我当过租房客。仅此而已。
在商品房价格一路上扬之后。二手房才进入大家的视野。由于当初房改房没有上市。二手房的房源少得很，但那时就有几个有远见的人开始干房产经纪人的事业。记得当初我想看一个房先得交100元入会费，才看得到自己想要的结果是房毒写错矛啊白白地交了钱。三量声一的交易就在那时缓慢地发展起来。接着就是房改房上市，商品房价格飞涨还拿不到号。经济房的等待漫长无期，所有这些推动了二手房市场的升温。
庆幸的是我在二手房价格上扬之前已经制造好了我的"造钱机器"。
我对第一招深为得意。就是让自己无家可归。这是一般人不敢迈出的一步。因为我白手起家，所以虽然我的产业分散在城市各端。但我都和银行共有着这份财产，一直要到我还清贷款。我才能得到完全的产权。我唯一有处置权的就是单位分给我的福利房。房子并不新，但却处于城西文教地块。那里聚集着杭州最早的一批商品房，那里的房价也是全市最早炒到最高的。我看准了时间把它脱手。然后用了其中的一部分钱在城东按揭同样大小的一处房子。再用余钱投资另外的三处房产。
我把这个故事说给朋友听，他们叫道："你这样做是不是风险太大了。"但我觉得风险并不大。我买城东的房产时。城东的房子刚刚开始升温。说不准过几我会再把它抛掉买一个更远的房产。
我现在居住在城市的绝对中心。面积不大。贷款金已经由另一位租客替我交了。恐怕有许多同我年纪差不多的朋友都住在花了许多心思与金钱装修的六、七十平米的房里。考虑着如何多挣钱来还贷，或者如何多攒钱来换一个更大的房子。罗伯特&清畸说，人有三个理由去投资：一个是安全，一个是舒适。一个是富有。许多人把舒适放在第一位，而我把富有放在第一位。
在建造"机器"的时间里我满怀激情。甚至像上了瘾一样，半年度的奖金一发下来。我就会去把每张信用卡里的钱取出来，张罗另一处房子。而那段时间确实是我的黄金期，市场产品丰富而购买者不多，我可以精心耕作，挖掘出一个个宝藏。很快的。这一黄金期过去了。现在我已经完成了这一积累，只需要慢慢调整。现在二手房市场价格直逼一手房价格!
所以我的这段话，可能对那些"二手房"热未得到普及的地方的人更加适用。
法宝之二：小而俏的对象
在房产市场上，你是有许多房产可以买的，我特地把这份单子写给你。让你参考。
一手商品房
你如果有一定的经济实力。还是选择比较好的商品房投资。这类房产户型好，品质较好，房产新。缺点是物业管理费相对较高，价位偏高，如是期房则有一定风险。
现在的房产规划确实是越来越科学。居住环境也是越来越舒适，但是一般的百姓较难承受商品房的价格，而且随着城市中心土地越来越少，商品房的座落越来越远，对于一般老百姓来说，交通和生活会不方便。也会引起居住成本的增加。
如果你是买房来出租的，投资商品房还要考虑到房产的后期出租是否会有利可图。细算一下扣除每月的物业管理费、家电家具的折旧费、房产的月供、房屋出租的税费等其他费用。真正能收入到自己腰包的钱到底有多少。是否真的收入大于投入。如果投资的商品房是期房性质。那就更要考虑开发商的信誉以及后期的发展等等因素。只有真一。卫攥辞了以上的风险。投资商品扇莓就彤嘲。
这里同时有两个案例：
一个发生在上海。某位全职黄太太近几年投资房产，按揭购买四室二厅的大房子，经过精心装修，准备给外企的职员居住，哪知挂了很多个月，这个月租金6000元的房产没有人来看，黄太太只好化整为零，把其中的二室二厅整租出去，另外两间房子加一个卫生问租给两个留沪工作的小姑娘，每月租金近5000元。另外一个是北京的某先生。看中某小区中一套房型稀缺的房产，首付后空置，一等到房价上涨就抛出。这两种做法。很明显的是后者为优。如果机会好，后者的收益明显高于前者。
相对来说，单身公寓其实是个很含糊的概念。这是指全部配套服务根据宾馆的模式建的房产。还是指面积上小巧而且缺少厨房这个功能区的户型呢？目前这类房产成为炒作的热点。仿佛购买单身公寓是白领人士的专利。这种房产有两大优点：配套设施较完善。享有一定声誉，承租人群稳定且层次高。但缺点是资金投入较大，后期回报较慢。据业内人士分析，由于早几年的单身公寓市场租金价格较高，前期购买的公寓基本上已经收回了投资还有盈余。现阶段这部分二手单身公寓的出售价格相对来讲会比较低，而且小区相蓑竣施比裂完誉特别是一些公寓项且在租赁市场已经享有一定的声誉，登记出租或是承租的客户在很短的时间内都可以得到满意的答复。另外。承租公寓的人群素质相对比较高。收入也会比较稳定，租金价格较普通二手房要高出许多。
单身公寓的缺点是前期投入会比较大。而且租金价格会随着市场的行情有所波动。所以如投资二手单身公寓。一定要注意选择好位置和公寓项目在市场的知名度。
我本人对单身公寓不太看好，可能是因为本人出身平民吧。试想一个同样大小同样设施的房子。一个只要10&多元就能住得舒舒服服。一个要每月花3000多元才住得起；一个可以自己开开火，换换口味，一个只能换来换去找吃饭的地方：一个每月交十几元电梯费就能省去上下楼之累。一个要花费100多元才搞得掂。特别是想到单身公寓同面积的要比一般的楼房贵上1／3，我的热情就很有限了。事实表明随着普通住宅租赁市场可供房源不断增加，租赁价格开始逐渐回落。在单身公寓项目周边的普通小户犁一缅积在40平方米一60平方米，（垫龄蛔室一厅小两室一厅为主)，主力户型月租金价格一般为1200元一1800元，而目前同等面积单身公寓的月租金报价一般都超过2000元，高的甚至达到6000元。而小房型需求人群多为28岁以下年轻人，大部分人的月收入在5000元以下，无法承受如此高的价格。价格差足巨过大导致租房者放弃单身公寓。转而选择普通住宅。这样一来单身公寓的投资者只能降低租金，甚至可能出现租金不能抵偿每月贷款的情况。其实单身公寓从面世起。就不断有人对此风险进行提示。但投资者的信心依然十足。目前由于购买单身公寓中的投资者占了很大比例，大量房子迅速进入租赁和买卖市场。从上海"我爱我家"公司的统计数据来看：今年第一季度可交易的房源中。单身公寓就占到42％，个别区域甚至占整个区域房源量的65％以上。近来，随着越来越多的单身公寓进入二手市场。部分楼盘已出现了租售两难的局面。"狼"真的来了。同时由于单身公寓抛出量较大，而单身公寓价格都比同类地段的普通住宅高出一大截，转让时就比较困难。
目前市场上，有相当一部分单身公寓是通过烂尾楼改造而重新包装上市的。这部分楼盘存在先天不足，有的实质上是非住宅性质。而住宅与非住宅之间最大的差别在于土地使用年限不同。前者拥有70年的使用权，后者仅40年一50年。有的商务楼在空置近10年后经包装以"住宅"的名义上市。购房者实际的土用年限仅为30年左右，到期还要补地价。不确定因素很多。
所以如果纯为投资。应当慎之又慎。
普通投资者应谨慎，因为写字楼是否会采用"业主委员会"的办法来管理还是未知。即便是。一个小单元的小业主利益也往往被一些大单位的业主忽略。因为权力是按照面积分配的，而写字楼往往有成交很大面积的买家。它会有更多发言权。你将无法行使、表达自己的权力和意愿。另外。写字楼的物业管理费十分可观，如果不能按时出租，自己又用不得。那物业管理费的支付是非常沉重的负担。
二手房是老城区的房产中的主流产品， 这些房产位獬通便利，价格合适。配套设租人群稳定。
但缺点是户型设计较落后，楼龄较长，附近绿化和现代化设施较差。
二手房相对来说年代比较长，小区的环境和配套设施都已经成熟，位置也比较优越，交通方便。一般的二手房面积基本在50平方米一70平方米之间。这也是承租人群乐于接受的户型。另外二手房的价格适中。一般有一定经济基础的人群都可以接受。而且二手房租赁市场看好，是房产投资的一个方向。
二手房也有很多"淘金"机会。比如在售房者出国或生意窘迫急需现金时压价买房。购买将要高价拆迁的旧房，购买黄金地段的旧房出租等等。和一手房相比。二手房投资更需要可靠的房源信息。
所以但凡想通过二手房的购买出租来获得收益的人，一定要选择好位置、户型以及小区配套设施。否则会有一定的风险。
商铺的回报率比住宅要高得多，这意味着风险要比住宅大得多。
一般来说。小区中某些楼宇的底铺的成本适中。可以选择购买。如果所选择经营的商业服务例如餐饮、洗衣、便利零售、美容美发、音像销售等本物业及周边物业住户的需求。稳定的客源和较高的收入是不成问题的。但缺点是退出时损失大。具有房产风险和商业风险双重风险。一旦经营不善，出手转卖。原有的装修、柜台等投入就很难收回了。
投资郊区别墅和投资市区边缘的低密度住宅是不同的。别墅本身是第二居所，搞得不好。就是给保姆买的逍遥宫。而市区边缘的低密度住宅。则要了解附近规划如何。是否在不远的将来交通有明显改善。是否有足够的"有钱人"可能看上这里。对于一些闲置的郊区别墅，可以采用先找租客再买的方式，甚至先从发展商那里租来再转租给租客。若感觉能长租，可再办理购买手续--这就是先做中间人然后再做房东的投资法。
以上谈了这些房产品种，以下我再对一些房产类型作些比较，让大家心里有谱。
外销房和内销房
商品房中也有外销房和内销房之分。一般来说内销房的价格比外销房低得多。外销房的租金要高得多。因为内销房供应量太大。
租客都是创业阶段的年轻人，房租能省则省，不是摆阔气的时候。所以价位的竞争很激烈。但是，从另一方面来说。一旦你所投资的外销房押宝没押准。就会更惨，它的月租金甚至支持不了供楼款加物业费、采暖费等消耗。
现房和期房
买期房的好处是：一般项目初期的认购价和开盘价较低。并能挑到合适户型。升值空间较大。风险是：实际交付的现房与承诺可能有出入。影响投资预期。
买现房的好处是：眼见为实。尤其是社区氛围好、物业管理已成熟的现房，更容易考察其投资回报。但是你还要注意谁能保证现房留着的就是好房呢？
一手房和二手房
一手房的小区环境比二手房好得多，而且首付价格相对较低。但是近年来一手房房型越来越大，总价低的房产不多见。而且交房时间没有保障。质量也不明了。二手房的房产虽然总价相对较低，但首付高。各种税费高、手续复杂且租金上不去，所以门槛并不像想像的那么低。
商住楼和住宅楼
商住楼名义上是商务、住宅两用楼。实际上是两边都不靠的边缘房产。如果一个项目是住宅，那么依照目前国家的法律将不能以此为办公地点注册公司，也不能挂牌。如果一个项目是办公楼，那么它除了产权只有50年以外。
其设计标准和基本建筑装修也多是按照办公楼设计的。不适合居住。所以对于又商又住的楼来说。公司会不满意自己办公楼里每天出出进进一些抱着孩子或者提着菜篮子的保姆，住户会不习惯自家楼里总出现一些陌生的、各式各样的生意人。所以，投资这种"商住"项目的结果将是买了房子找不到租客。
就我来说。我喜欢投资那些住宅楼中的二手房。买二手现房。我称为"买蛋鸡"。因为二手房的状况都摆在面上。只要你利用概念去分析，可以从周边的环境。流动人员的结构来判断你可以圈定的租户，购下之后就可以直接"产蛋"，收取租金了。
我特别爱好的是小户型的房子。因为小户型房产的优点是总价低，首付低。月供较少。即使你想出手。接盘的人也相对多一些。它的抗跌力较大户型的房产要好一些。深圳市地税局根据税法的有关规定，对私房租赁税收进行了调整：对房租月租金低于1000元的，将免征3％的营业税及城建税和教育附加费。同时免征个人所得税。只征收4％的房产税和0。1％的印花税。对月租金1000元及以上的，按8.22％综合税率征税。以此计算。日起。私房出租业主的税收负担将降低接近一半。政府的政策对小户型的房产租赁来说更为有利。
按杭州的状况。在八十年代末九十年代初的时候建造的小户型一般设计合理，有室有厅有厨有卫。时候再早或再后的小户型都有些先天不足。要么就是杭州人所说的"破套"，就是厨卫不在套房内部，而是要通过公共的走道。产权倒是划在每户的名下的。九十年代以后。为了安置回迁户。也有不少小户型面市。有的设计很不合理，有的没厅。厨房和卫生间都很小，这样的房子要经过自己的处理，隔出一个厅。才能住得舒服。杭州人称为"孤老套"。大概专为那些没有经济实力，但不得不安置的孤寡老人所设计。因为杭州九十年代后期的商品房房型设计越来越大。150平米的都只是一般的户型了，所以小户型的地位就有些独特。
一个好位置、好户型、环境不错的小户型，可以用相对低的投入获得相对高的投资回报率。同时。对于大多数自住型客户来说。小户型也只是一个过渡性产品。在若干年后。有了更大、更舒适的房子后。小户型可租可售，"滚动置业"也就成了犬部分都市白领可以实现的美好设想。到那时地段是租金高低的主要决定因素，但房屋的装修情况和屋内配套设施是否齐全也会对租价造成影响。一般承租人都愿意选择带简单装修，家电配置(如彩电、冰箱、空调、热水器等)较为齐全的房屋。小户型的缺点是单价高，户型设计相对不合理。
投资者在前厦主凰能投与蓊{疆精更有利。因为投资期房获利更高。等期房变成现房，甚至仍处于期房期内就转让房产。可以收回资金再投资其他期房，这样短期内就可以获得可观的回报。投资期房想要获利。关键就在于房价必须能在短期内快速上升。
但是情况也是在变化的，因为前两年的期房涨幅已探顶峰，估计如要继续上扬，时间则要拉长很多。所以投资期房可以称为"买肉鸡"。如果你想把这肉鸡养得好。就得自己先花钱养着，每月交纳不菲的按揭款。
目前国家在动用一切经济杠杆杜绝炒期房的行为，那么势必会在银行贷款、转让方式等多方面来加以限制。这样一旦后手无法接盘。期房投资者只能被动承受。无法退出。期房有一个缺点，就是房产及周围的设施都没有成形。如果房产附近的设施没有到位，那么会给出租带来很大影响。那时你除非是继续养它，一直养到有地方收容，然后把"肉鸡"卖掉。
投资二手房，投资者期望短期内房价大幅上涨以获取高额差价的愿望不太现实。但投资现房则风险要小得多，一方面可以随时抛售。另一方面还可以出租获利。
以下几个渠道也可以买到合适的房产。只要你留意。
目前，银行正在进行企业化改革。其中重要的一环就是尽快处置、盘活不良信贷资产，为了加快清理速度，银行对一些属于不良贷款的抵押房产进行集中拍卖。因此，从拍卖房的市场供给上看，还是有许多拍卖房可供投资者选择的。并且，二手房按揭业务近期开始参与到了抵押房产拍卖的领域中，只要具备按揭条件的普通市民皆可以申请该业务。这使得更多的人可以参与到房产的拍卖中去，使得投资拍卖房产的门槛和成本降低。以拍卖的形式购买二手房的最大优点就是投资者可以自己定价。自主定价意味着投资者可以对自己的投资成本、投资决策拥有主动权。而这正是成功投资的基础。
清盘房就是楼房卖到最后剩下的少数几套房，清盘房还是很有投资价值的。首先。房屋已经建成，没有晚交楼和烂尾的风险：其次，清盘房价格基本回落到了实处。开盘售楼前期轰轰烈烈的炒作造成的价格虚高已经不复存在了。
急转房是指业主由于某种特殊原因需要在极短时间内出手的房屋。根据"链家"市场研究中近期的一项二手房消费者的调查显示，由于急需用钱等目的而出售手中房产的业主占到了9％。在今年北京市二手房成交量大增的背景下，这一比例意味着有很多数量的急转房可供投资者进行投资。"链家"市场专业人士指出。如果能够碰上有业主急于出售房产的话。千万不要错过机会。应该尽量在第一时间抓住成交机会，急转房的投资机遇不容错过。
法宝之三：重要的第一现场
在公安局刑侦处。所有的刑警都会告诉你：第一现场就是案件的答案。对于购房者来说，你要购的房产就是第一现场。你一定要争取第一个到达，第一个决断。
市场处在不断地变动之中，好的机会是会转瞬即逝的。如果你能在一处房产上少投入3万。那么这省下的钱就是你的净利润。积少成多，你完全可以运用这些省下来的资金再购置下一个房产。所以你得盯着市场。仔细地观察、适时地进入是很重要的。
有一天晚上。我的邻居来找我聊天。这是一对退了休的老夫妻。先生原来是机关的一般干部。妻子原来是工厂的职工。两个人现在住在一套60多平方米的房子里，因为儿子没有房子，所以他们想把自己的房子换得地段差一点但大一点。他们知道我对房产有研究，所以特地来问我。通过聊天我知道老两口手里还有三十多万元钱，留着给儿子办婚事和买房子等。因为儿子岁数还不大，所以钱都存在银行。
我建议老两口还是为儿子物色一个小套。否则两代人住在一起也多有不便。如果若干年后儿子的房子还不能落。实群对换一下房子居住。老两口游这牵奔意不错，但自己年纪大了。吃不消天天出去看房。
我说那也不要紧，你们只要天天上网查看。杭州的房产网太多了，房主发布消息的方式也很多。有一些房主会通过网络自动配对而不通过中介。你只要盯着这些房主，就能找到合适的房产。
后来老两口足不出户地在网上寻找。经常来询问我一些情况。有一天老两口果真找到了一个好房产。位置在市中心。一室一厅。价格在26万。老两口把电话打过去，原来房主已经搬离杭州，所以想把房子卖了。老两口在电话里详细地询问了房产的情况，房主因为怕来回跑不方便，所以也讲得特别仔细。老两口特地去查看了地段，表示满意。房主和他们约了时间看房。老两口一看之后就下了单，他们当天就找了一家中介公司把合同签了。他们到银行交了首付款。房主把三证和钥匙委托中介转交。这样一套便宜房子就到手了。
所以说只要有时间。你就能找到好房源。我自己是也看网络。有房源的报纸也都买来。花一点时间浏览一下就是了。这也是一种方法。
我说过，二手房的抛房情况千差万别。所以。有的房主对自己的房产没有明确地了解，或是因为急需用钱才会把好品质的房产低价抛出的，那时就看你有无机会拣这个"大西瓜"了。
一般房主会在网上自行发布信息和委托经纪人公司发布信息。这时你、其他购房者和经纪人公司都会来争夺这块宝贝。特别是经纪人公司。会凭借自己的优势，直接用现金购入，然后作为自己的房源再次发布。这时，他们会采用公证的方法，把此处房产的转让权、收益权收归到经纪人公司的名下。无需交纳交易费用，直接代替房东和下家商谈。有的时候是经纪人公司代理这个房产的转让，由于上家的诚意。所以他们只要尽快落实下家就能做成这笔生意。这时经纪人会显得非常主动，向我们这些留下联系方式的下家一一通报情况。
有一次。我接到一家经纪人公司的电话。告诉我某处有一个房产。我仔细询问了地段和房产情况。表示有兴趣。经纪人就告诉了我看房时间。等我按时赶到那里，发觉里面竟然有十来个人。房主是一个近五十岁的男人。周围都是赶来看房产的下家。从脸部表情看，人人都对此房产有兴趣：手是一场看房会变成了临时的拍卖场。大家纷纷加价。想把房产买下来。现场十分混乱。房主显然是始料不及，饶有兴趣地看大家加价。缄口不言。我看价位已经超出了心理价位。就提前退了场。后来我打电话去问经纪人。经纪人说房主出差去丽，不知道最后有没有成交。再过1星期。我发现网上又出现了那处房产，价格比当初提高了30000元。
这让我下决心一定要在第一时间看房产。有一次。我提前了半小时到达某处房产，然后等了经纪人一起上楼。房东向我介绍了房产的情况，我看没有什么大出入，就摸出提前准备好的3000元定金，表示愿意按房东的价格购入这个房产。让经纪人作个见证人，我把定金付给房东。说好第二天去签意向书。经纪人有些喜出望外，答应作见证人。房东显然没有料到我这一招，还问我：要不要去和家里人商量一下7我说：我决定了。这下房东无话可说。收下了这笔钱。并答应第二天去签意向书。
但是第二天房东反悔了。因为另一个经纪人公司带去的客户出了比我高的价格。鉴于我们有约在先，房东提出两条解决方法：一是我提一点价。他优先把房产卖给我二是他双倍还我定金。我们的约定取消。当时我不同意加价，只好同意了他第二种方案。这样我看了一趟房补偿到了3000元，但事后我觉得没有得到想要的房产。还是有些不甘心。我想下次最好让经纪人把意向书带上。我们可以草签一个意向，然后支付更多的定金，让房东好好想一想反悔的损失。
我之所以会有这样的决断力。那是由于我有丰富的经验积累，对房产有明确的认识。当然，我不是活地图。想要把杭州的房产搞得一清二楚是有难度的。我的方法是锁定某些区1 域，计算出合理的价位，等机会-垡剖现。牢牢地抓住它。
法宝之四：差位进入法
这是我的一个朋友的故事。这个故事告诉我有时自己的经验并不全面。你必须要不断地接受新的信息并和同行们交流，才能得出更全面的结论。
每个城市都有不同的区域重点，有的是政治区块。有的是商业区块。有的是文教区块。有的是住宅区块。为了保险起见，我们会选择那些距商业区和文教区近一些的地方投资。
我的一个朋友刚入房产投资业，不知到哪里投资好，所以满城地转着找房源。有一天她打电话告诉我在火车站附近找了一处房子。我印象中火车站附近非常拥挤。而且
周围的商店规模不大，也没有什么大的商务楼，而且报纸上分析了几个地块的租赁形式，火车站所在的城南地块一直在交易中处于最下端。所以我建议她另外找一个地方。她又找了几个地方，但还是看好火车站区域。她说了几个理由：一是杭州的轮廓中南方是和景区最近的地方，从她找的房子步行到杭州市民最愿意去的吴山只有十分钟的路程：第二个理由，随着"钱江时代"的开始。城南的房子房价往上走的趋势比较迅速。而这个房子到江边也只有三站路：第三。以吴山为中心的商圈正在形成。许多商业规划正在慢慢向这个区域延伸过来；第四就是交通上的优势。离火车站走路有七分钟左右的距离。火车站有各路公交车开往城市的各个方向。而且是起点站；第五这个小区比较成熟，生活比较方便，而且针对单身公寓这个档次的房屋，她准备作一个比较精到的装修，消息传出去时已吸引了周围的白领。
我特地去看了一下。我平时不太注意这个区域。其实这一大片住宅已经和车站有一段距离。是比较安静的地方。而且根据市府的的规划，这一带附近有两个小街会在近期改造。这样很有可能会增设更多的公交线。同时，可以预测这类房型在周围的房产中不会过多。
通过装修。朋友把这个房产租了出去，初步的成果还是可以的。如果当周边的商圈再成熟一些，估计前景还要看好。 通过这件事。我又对周边的区块进行了考察。特别是那些房价还没有走高的区域。发现了几个地区也可以纳入挑选的地方。
这是由于市府的道路改造、公共设施的完善和旧小区的改造。使某些原来并不看好的房产增加了许多附加值，从而变成了好的区块。
旧的小区景观设计一直不如人意，没有可以散步休闲的地方，这是二手房与商品房很不一样的地方。但如果附近有公众休闲场所。就弥补了这一不足。而且是等于让租房或买房者免费使用了这些附加值。所以在投资时考虑有公共大景区的地方。
法宝之五：在房价最高时买进房子
一般人买房子是追高不追跌，这样可能会加大投入的风险。但是，众人也喜欢在高价位时抛出旧房，以期得到最大利益。这就是双面刃，一方面，你有可能会为这个房产付出更多的资金：另一方面。只有在高价位时，才可能有众多的好房源同时出现在市场上的局面，这就意味着你会有更大的选择余地。
二手房交易买卖双方的角度和心态各异。卖方总喜欢拿同地区商品房来类比。开价与商品房差价不大：而买方总强调一个"旧"字。那么究竟以什么样的价位买进才算比较合适呢7那你就要心中有谱了。
先是房量因素。房屋竣工后即进入折119期，所以按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年。每年的折119率为一2％；另外旧房的套型落后。功能陈旧。这同新建商品房无法相比，"三小"套型(小厅、小厨、小卫)扣减一10％。此外，楼层对价格也产生影响：1层和5层为基准价，5层和6层为一3％，7层为一5％，3层和4层为+3％，若是楼顶则一5％；而朝向如无朝南外门窗一5％。第二个是环境因素。在同一地段。旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面耷局。设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣。再如社会环境。在同一土地级别地区，有的适合经商。有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减一5％，附近拥有省、市重点中小学的+15％。
第三个是外观因素。一个房产如果外观很旧很难看，那么里面装修得再好也无法把高档次的客户吸引来。如果旧房经过外观的重新涂刷，让人能中看一点，那就还行，如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，尽量离那些老房远一些。
根据上面的公式。你可以依据附近的商品房价格大致为你买的房产搭个脉。
另外你可以去查一下城市的土地基准价。每个数据在每年的3月会公布一次。根据城市土地使用的级别。都有一个土地等级的区域和相应的价格。
某住宅1993年建成，此房产位于6接(共7层)，建筑面积50平方米，属二级地区，房屋结构为混合一等。
得出"三小"套型：一10％，折旧串12年&(一2％)=一24％
楼层：一3％，
朝向：南北,区和无物业管理：(一5％)+(一5％)---一10％，
重点中小学区：+15％，心理因素：一8％；
如当地商品房价格为10000元／平方米。求得：10000一(10000& 24％+10000& 10％+10000& 3％+10000& 8％一10000& 15％)=7000(元／平方米)。
因而此房的实际成交价格为35万元左右。
前两年杭州的二手房价格往往可以达到租金的120倍这个比例。即如果你这个房产可以得到的租金为每个月11000：元，那么花12万元器这个癔寿是比较合适的。但杭捌这两年的二手房价格，已经远远超过了这个比例，这就意味着投资的利益与收回成本的期限会远远拉长。
而且，说高说低都是一个相对的概念，因人而异。因时而异。所以我理解的高低，是在自己能接受的最大限度之内。如果你手里只有很少的钱。又要去投一个高档的期房，以追求利润的最大化。那就是投机的做法了。这两天看当地报纸。说新一代的房东投资商品房。负债率相当高，有的甚至达到了每月总收入80％。在这种情况下。投资者要充分地考虑到投资房产的风险。
现在政府对期房的转让措施只会越来越严厉，这就意味着你的想法在短期内兑现还是一件比较困难的事。这时你得思量一番。看你应该怎么办。如果你一定要冒险，那也是你的自由。
法宝之六：抛绣球的时问
房产到手，等人入住，就像向人抛出绣球。什么时候才是最佳时间呢？
房产购入自交付首付款到拿到三证，其中有两个多月的时间。一般的购房者比较慎重一直拿到三证后才去装修房子。如果这样你可能会错过较好的出租时间。
一般租房我们都愿意采用较长时间的租期。比如一年。这样我们可以减少打点房产的时间。而市场上的租户一般是在农历过年之前将租房告一段落，腾出春节的空段节省租金，然后到了开春之后。租房高峰才会到来。各路英雄杀到城市后，房租价格呈现可喜的上涨趋势。
所以如果当你是在年底购入房产，那有可能拿到三证会在春节之后。那时再作简单装修，你就错过了时机。我是这样解决问题的。我和房东沟通，要求在购房合同中把"三证拿到后交钥匙"改为"首付交付后拿钥匙"。这对房东是没有什么影响的。因为已经要出售这个房产了。又何毖在乎交房的早晚呢7而且他拿余款，也一定要在房产证过户之后才能拿到的，这个过程由政府有关部门完成，买卖双方都没有办法提前。再者，如果说房产过户不顺利，下家可以保证恢复原样以打消痨东的顾虑。当然，你可以通过经纪人转达你的这个意思。
你拿到房产后要尽快把内部处理好。临近年关。你要找装修工人也不是那么容易的。然后你在年前把房子通过经纪人和网络先挂出去。价格写面议或是你理想中的价格，不要因为是出租的淡季先自降价。你要想想即使年前租不出去。还有年后的大好市场，不要因为一时的"气短"而失了财。从另一个角度分析。租户也会在这个时候考虑下一年度在哪里租房的事情。等着有充裕的时间来安排春假，打点行李，年后可以不急不慢按时上班。不必早来几天，风风火火地找地方住。所以，年前也是你出租房屋的好时机。年前的时间连上年后的一个来月，算是出租的黄金期吧。
还有一个方法是借用租赁的时间装修。房产客户看好房了，提出想铺一下地板、想装一个窗帘这样的小问题。那可以啊!你得先签下租房协议，先交纳定金，因为我这可是为你量身定做的，所以请你抽个时间。我请专业厂家为你搞好。这样做你既满足了租户的要求。又使房产不致空置。
法宝之七：漂亮的姑娘容易嫁
一般房产买下来之后，我都会对房产作一番简单地装修，并配置一些简单的生活用品。然后将房屋出租。这样可以将短期的资金回报转换为长期的投资行为。在这个时期里，投资者既可以避免房屋空置所造成的损失，还可以继续观察市场动态，寻找更合适的时机收回投资。如果打算长久地做房东，你可以搞好市场调查，找准定位，并有一定的耐心。找到一个好房子，靠长期出租房屋来获取利润。这里有两点你要特别注意：
切忌目装修
在进行这种类型的房产投资时，要尽可能选地段好、周边设施齐全的楼盘，如在学校、集市附近的住宅楼。另外。在装修布局之前一定要结合地段经营状况以及房屋建筑结构。确定装修之后的楼房使用性质以及目标顾客，然后再进行装修。因为你的客户是不特定的，所以你应该把房产装修得尽量让大多数人认可，不能依照自己的口味对房产大刀阔斧地动作。你要尽量避免那些时尚元素过于强烈的东西。不要让色彩特别强烈地对比，也不要留露出性别的倾向性来。
尽量增设便于移动的设施
如果你选的房产地段好，附近的租赁客户档次比较高，还不妨可以考虑对房屋进行相对精细地装修和更加齐全一7些的设施配套，配置如热水器、空调、彩电、洗衣机等家电用品，有些甚至可以配备宽带网络、电脑等高科技产品。这样。就可以将房屋出租的对象锁定为有较高收入、讲求生活质量、对住房条件有一定要求的城市白领阶层和在这些城市工作的外籍员工身上。在客户完全确定之前，尽量少增固定类的家具，对此你可以根据客户的要求增加，但不用提前准备。因为有的租户会有自己的准备。这样就不会让你添这添那了。
法宝之八：学会和经纪人眉来眼去
接下来我要告诉你的是有关经纪人的话题。老实说，前两年我对保险推销员很头疼，现在我对房产经纪人很头疼。为什么？因为他们中的人素质相差得太多，有的可以说是比较专业，而且很讲信用。有的你就感觉比较一般了。一问三不知，他讲的话你只能相信一半!同时，你如果以为他们是专家向他们咨询，你会上大当的!在你想买卖房产的时候，你可能是他们的上帝，一交了委托金。你求他们都没有用!但是你不能缺少他们，因为在出售房产这点上，他压价的心情可能比你还急!所以你要学会和经纪人打交道。首先是要尊重他，和他交朋友。让他真心诚意地为你找到好房子。另外对不怎么讲职业道德的经纪人，要严防死守。我讲两个故事：
第一个故事：混水摸鱼
剐开始投资的时候，有一次我经过和房东一轮回合的较量，成功地把房款减掉了10000元左右，当时我还沾沾自喜，以为自己是个老江湖，不会挨宰。但我还是上了一回当。我一直想购入一个市中心的房产，而市中心的房源一直稀缺。为此，我专门在那附近的房产公司留了自己的电话，让他们一有消。幻眈告诉我。
有一次经纪人打电话报喜，说有适合我的房产出现了。房主和他的关系特别的好，钥匙都在他手里。机不可失，我马上去看了。杭州上世纪九十年代后期有过一段住宅"旧包新"的时期，旧房子经过外墙涂刷，已经看不出年代来了。所以我看的房子外观还可以。一走进楼道，觉得有点陈旧。经纪人说是因为老住户多，多用峰窝煤的原因。一进这房子，里面没有装修过，一样东西也没有。那时我就产生了观测误差，我感觉房子总体应该在30平方米到32平方米之间。经纪人说，有36平方米呢，我想我估算得少可能是我判断不准确的缘故。
看完房子，我又问经纪人这房子是哪一年造的。
经纪人说，房东说是1996年的房子。(注意，他是说房东说的，而不是自己看到的房产证)我表示要和房东见个面。
经纪人就说："房东最近很忙，我都联系不到。你如果有意向，先签一份意向书，提出你的要求，我们帮你谈。"
经纪人就拉我到了经纪人公司，立马做好一份意向书。我签了字。
经纪人又说："为了表达你让我们完成这个房产的诚意，你先交10000元的意向金在这里吧。如果谈不好我们就还你。"
我就说："你先帮我算一下整个的费用。"
经纪人就一通计算，告诉我一个数字。我一看说："这个费用恐怕太高了一些，我、要求你帮我谈下来。"
经纪人为难地说："这笔钱是上交国家的，不过我可以帮你跟评估机构通融一下，让他们把估价做得低一点，帮你把房价再减一点下去。"我满心欢喜，所以就交了意向金。
几天后经纪人又来报喜，说房价已经谈妥了，可以来签合同了。
我兴高采烈地赶去签购房合同。
经纪人把房主也叫来了。房主一见我就说卖亏了卖亏了都成了卖面子了。经纪人帮腔说你看大家都很有诚意的，吃亏就吃亏点吧。他边说边拿出三证来让我看。
我一看发现建房是在1993年，而且面积是33平方米，这两项都此经纪人说的差了一点。我就问经纪人怎么回事。
经纪人说，可能是我当初记不准确，现在又没有相差多少。我听听也就作罢了，于是签了合同。经纪人又让我补交15000元的交易费用。我一听就叫了起来："怎么会有这么高7!"经纪人说："这钱是交给国家的，哪个经纪人做都一样的。"他又给我看了一张细单。老实说，我也没有那么多功夫一项项地去核算，所以就算成交了。
等到经过的交易次数多了，我才知道里面其实是大有名堂的。
房子有两种，一种是商品房，一种是房改房，房改房买下来之后叫私房，买房后要补交一笔土地转让金的。房产在购进一年内出让的还要交一笔综合税。卖给我的房子是"黄牛"让给我的，买进不满一年，这10000多元的综合税就让我全交了。
第二个故事：信口开河
你去买房，经纪人就能把一套破房说得像朵花；你去卖房，经纪人又告诉你房子出手有多难。我有个朋友去经纪人公司看房源，又说自已是买这个房产出租的。经纪人公司马上把房子推荐给她，又拉她看出租价格是多少，出租价格比较高，朋友就有些动心。她来问我。我说："你到附近换个地方去找一家经纪人公司，说要租房，看看他们怎么说。"结果价格相差了一大截。朋友很纳闷，说我明明看到了他从电脑调出来的出租价格。
我说：是登记价格还是成交价格啊。
外行人是搞不懂经纪人公司的"行话"的。我和经纪人司打交道多了，就和其中许多人熟了起来。
有一次我看到他们有一个记录本。上面记录了房源和联系人，备注一栏有的地方有个"木"，买方情况记录也一样。我就问这个"&"是怎么回事。他们告诉我说，这代表诚意，没有诚意的客户我们不会好好为他推荐撮合的。我笑着问："我的名字后面有没有星啊7"经纪人笑着说像你这样的老主顾也得看情况处理，不能把最差的房子给你，也不能把好房让你占绝了。
其实我倒觉得好房子一般都是我自己由网上淘来的，而不是经纪人给我推荐的。你尤其不要相信特别推荐的房产，十有八九你只会降低自己的判断力。
还有一次，我接到一个经纪人的电话，告诉我他有个朋友的朋友有套好房子要出售，成色很新，最适应你了。
我就问了地段和价格等情况，实事求是地说："房子好是好，不过太远了。"
经纪人说："不远不远，那的交通有多方便啊，今天这里有好多人一起去看房。朋友说他已经有了一个交易对象，因为关系好，给我最后一次机会，不要错过啊。"
我说："你误会了，我是说我的房子是要出租的，所以这房子离城里太远了。"
经纪人说："这房子最适合投资了。你不知道，那里的房价都快上万了，再耽误下去你就找不到这个价格了。"
我说："那你知道那里一个小套可以租到多少钱啊7" 、
经纪人说："两三千元没有问题的。"他真的把我当成了弱智。
你还是用个方便的办法，锁定你的区位和房价，该出手时就出手，不该出手时绝不出手，让经纪人牵着鼻子团团转，你就真成傻子了。
法宝之九：攻心为上
经纪人为了尽快拿到佣金，在一般情况下。他都表示愿意和房东去砍价，但是你不要都信以为真，因为有的价格可能就是经纪人涨上去的。然后借砍价之名把价格标到房东的开价上。所以你一定要求自己和房东谈。并且把直接和房东谈作为让经纪人担负居间责任的前提，千万不要让经纪人全权代理你的谈判事宜。
你在和房东谈的时候，一定要注意摸清：
房子已经挂了多久了。有多少人出价，出价多少。这些可作为参考系数。
房东售得的屋款拟作何用途。如房款并不急用，则不易杀价。
房主想在多长时间内必须卖掉此房屋等等。你也要让房东知道：你购房是自住。而非转卖。
你要表示你对房子有兴趣，同时提出房子在结构。采光。环境等方面的问题请他解答。
你要表示你的诚意。但：照表弱你并不着急。
你在知己知彼的基础上可以杀价了：
一翻封喉：暴露房屋的缺点，使卖主对房价失去信心借以杀价。
拖延战术：若房主想急于脱手，可刻意拖延时间。等到临近期限时给予杀价。
合伙战术：告诉房主要与家里人商量一下。所出价格需商议同意才行。
欲擒故纵：对于所看的房屋，明明中意，仍表示不喜欢。借此杀价。
法宝之十：花银行的钱，挣自己的钱
根据现金流的原理，你不适宜一次性付完房产款。一次性付款可以少还利息，那是一般人的看法。你必须看到现金流的另外一面。即可以用本该立刻给房主的一笔钱来投资其他获利更多的项目，否则你就只能在细水长流中重新积攒现金了。
所以我对于付房款一律采用银行按揭。而且采用等额还款的方式。这个方法有利于你保持一个比较富裕的现金状况，而且在我考虑提前还贷的时候计算可以简单得多。你只要考虑按揭几成几年还清就可以了。
还贷的年限和你对钱的需求时间有关。现在房价越来越高，短线付清显然不是一个首选的方法，但是时间拖得越久，未来不确定的因素也就越多。这是一个很矛盾的状况。我建议你在12到17年之内还清贷款，这不是我的幸运数字。但我就是那么做的。我还建议你在财务状况比较好的时候缩短还贷时间。
按照现金流的要求，如果你能用较少的资金撬动一项资产，让它产利润。这个比率是越高越好。打个比方来说，你买了一处价值25万元的房产。你有几种方法进行投资，第一种：你全部付清，第一现象：你付一半，余下的按揭15年：第三种：你付三成。余下的都按20年银行贷款计算。很明显。第三种回报率最高。第一种回报率最低。你明白了吗7在第一种情况下。虽然你每年净收入是14400元。但是你的投入额太多。以至于影响你再次投资。
所以你可以选择按揭付款。你还可以选择其他方法。比如用上到舯第二种方法。而把贷款年限放为20年，这样你每月的还贷款额是827。71元。你可以一个月多收300多元，每年的现金增加了近3600元。
贷款1 2.5万元，贷款20年还本息。还贷总额共达元；而按1 5年还本息计算，还贷总额共达元。由此可见20年还本息比15年还本息。多还了20000元左右。但是贷款20年还本息使你的现金流增加了。你可以用到手的现金进行再次投入。
同时，你的收益与你家庭的需用有关。如果你现在35岁，孩子开始上幼儿园，那你不妨采用15年或17年按揭。这样当你的孩子上大学时，这些租金正好可以用来补贴增大的需求。而你如果想用现金再次投入，可以延长还款时间，以便掌握更多的资金。
投资率还和周边房产的结构、人员的流动和银行利率等因素相关。
所以你还应该做几件事：
第一是加强房地产的信息流量
这方面如果单靠一两个小业主的信息要全面掌握了解房产业的动态是不够的。我在买到第五个房产之后就在圈内小有名气。一般的朋友同事都会来问我有关房产投资的事。我也从他们的咨询中得到迕鑫信息。面对正在来临的小房东时代。他们建议我建立一个平台。互通信息，加强交流。同时通过专业的咨询和操作。把小业主的资金纳入统一地管理。这也是我想做的事情。
第二是核计银行的贷款率
房产投资率与银行的贷款率关系十分密切。
借钱容易还钱难，用房地产来保值，究竟有多安全7答案取决于未来利率加升的频率和幅度。从历史上看。房地产价格与利率成反比。利率升得越高。房价承受的压力越大。这两年来。为刺激经济增长。全球利率水平差不多降到40年来最低，人们借钱要付的利息，也是40年来最少的。而最近利息将要上调的消息，将许多投资者的目光重又拉回到银行身上。但我认为。利息上涨。必然带动整个经济发展的变化，利息增加后给百姓带来的影响也是双面的，因为利息涨，贷款率也必然涨，商品的价格也会增长。会引起通货膨胀的危险，所以无论增减利息。银行都会采取很慎重的态度。
我在某一处房子操作的时候心急了一些。当时如果我把还赫时间再延长5年。那么现在瑟每獬5000元的纯现金收入。但我在办按揭的时候犹豫了一下，现在在这处房产上我每年只有12&元的净现金收入。但这种情况也不算太坏，有70％的人投资房产现在只处于基本持平的状态。而有的人还在用自己的钱付按揭!想想你投资房产的初哀吧，这样做可是不理性了!
如果不提前还款如何减少利息7假如借款人手头没有足够资金可提前还款，但又想节省利息，那么还有缩短贷款年限、变更还款方式两种方法可选择。
法宝之十一：网络传书
为了熟悉房市，我经常在房产网上逛。网络不仅为我及时提供了各种房产信息、政策信息，也提供了可以对照和比较的数据和资料。更为可贵的是，网上有和我一样关注房产的平民。和我一样，他们同样没有什么强有力的后盾。在虚拟的空间内寻找志趣相投的朋友与善意的关怀。有一次我想买某一地块的房产，又不知道那里的房型，所以在网上发贴。我一天内居然听到了五六个声音。他们纷纷向我献计献策，提供情况。其中一个名叫"一声吼"的朋友说：劝你另想出路，那里有一个臭水沟。我还将信将疑，循址找去。果然如此。由此可见网络朋友的侠肝义胆。还有些见解独到。思想犀利的朋友会通过BBS将他们对房产的真知灼见贴在网上。读来真是与我心有戚戚焉。下面我把这些网络经典语录列举一二如下：
"关于收入与房价比，我不想再罗嗦了。中外房价收入比的差距的合理性，恰恰就在于：中国的收入是高增长的；外国发达国家的收入是稳定的(稳定就是不增长)。把30年的收入加加看就明白了!"这是说明为什么国外的房产价格与收入比例不能与国黼产价格与收入比例互为参考的 "风险投资如果能够完全预测的话，那发财的就变成多壹已人了，这是不可能的。我说过：大多数人都认识到的机会就已经不是机会了!如果真像你说的大多数人都已经知道房价还要涨，恐怕现在杭州的房价不是10000元，而是50000元!有人说把钱交给我，让我保证他有20％的年收益就可以了，我说你找银行去吧!"这是说投资者的思维与一般思维之间的距离。
"利率问题我已经专门发表过文章了，这里简单说一下我的结论：在利率处于历史顶部的时候要将钱长期存在银行!在利率处于历史底部的时候要买保值的实物资产!道理自己想吧!"
一语道出了通货膨胀与实物保值间的关系。
在没有进入房产投资之前，我对这些网上言论充耳不闻。但在进入房产投资市场之后。我关注起这些纯民间的声音来了。平民中不乏聪明人，网络往往成为他们高谈阔论的场所。听听他们的意见，你会觉得受益非浅。
第一节 关于指向灯
做房产投资的人都应该知道房产业有几个指向灯。第一个指向灯是银行一般来说。银行贷款比较松说明银行对房产市场前景看好。这时房产只会涨不会跌。相反，如果银行对房贷收紧。说明银行对房产市场不看好。有可能房产价格就要探顶了，这时进去可能风险更大一点。
知道点香港房产情况的人会说，你如果此时跟进贷款。那么银行就会被房子套牢。这时房产泡沫也差不多要破灭了。这个道理我相信。
但是从另外一个角度来看，房产市场低落会不会和租房人口下降成正比。会不会和租金下调成正比。如果一个--多衷场的泡沫仅由房产市场来季塑量曩三嚼及整个经济发展的话，那么还是不要紧的。只要有租房的人在。你遇到的问题只是租金高不高够不够还贷。你可以在房产下降的时候吃进房产。以租养房，等房产市场再次回升的时候抛出房产。
第二个指向灯是空置率
泡沫理论的一个重要依据就是"黑灯现象"。即粗略地看一看晚上楼房的亮灯情况。大体上就可以调查出入住率。你到一个已经落成的楼盘去走走，如果空置率超过5096。那就说明房产市场有问题了。
第三个指向灯是还本时间
如果你购买的房产价格远远高于单位时间你能收到的租金。那么你也要注意了。
但现在的情况是虽然灯光向左转。但房价还是向右转。比如说，银行已经是两次提高贷款利率了，而且对房贷的门槛越提越高。但购房的人还是趋之若骛。房价上升的速度已经使租金所得比例减小，但还是市场交易活跃。"黑灯现象"明明存在，但还是新楼盘的号子排都排不到。这说明什么呢7这说明了几个问题：
第一。住宅的需求量还是很大。单纯以高校毕业生每年有七、八万人滞留在这个城市的速度来说。目前的房源根本不熊满足居民的需要。
第二，虽然作为政府经济杠杆的银行对房贷亮出了黄灯，但这个灯光是模糊的，既不能明显抑制炒作房产的现象。又不能帮助低端人群切实落实购房问题。结果是两方面的人都对这一指示灯失去了警觉。还有的人认为。房价越往上走就越安全。所以现在出现的现实与理论之间的扭曲现象还是供求之间的矛盾、政策与效果之间的矛盾。
第四个指向灯是参考平均价
这两天我看到媒体上报道杭州房产业的景气指数下滑的消息。初一看以为杭州房产从此进入下降线。但实际上不是这样。这只是一个开发高潮之后的小回落。就像加速度的概念一样，加速度的减少并不意味速度已经减缓，只是说明上涨幅度不高而已。所以报纸上的一些统计数据不能全部相信。一些人说平均价格下跌是因为某类房子增多，并不说明房屋价格真的降了。持这种观点的人只说对了问题的表面。却忽略了平均价格反映的真正内涵。报纸上的统计也需要用心去体会。比如成交均价，因为房产具有不可替代性。所以你拿一致的均价去衡量总会感到无所适从。
第五个指向灯是政策
我们先拿大家熟悉的股票来说。美国的彼得&林奇从小就玩股票，学成后发表高论称："凡是股价超越历史新高的股票就是好股票"。并一路买高一路暴发，从此成为投资奇才。这是基于技术层面的操作。其理论却遭到巴菲特的否定。巴菲特永远买进被市场低估的股票，一直拿到它被市场高估为止。这就是大家熟悉的基本面分析。但是现在索罗斯在更高的政策层面又颠覆了巴菲特的结论。房地产投资应该从高到低进行三个层面的分析。首先是政策面分析，我们今天要不要投资房产。如果情况不好，还不如把钱放在银行里；基本面分析。我们应该投资什么样的物业。是商铺、写字楼或是公寓住宅，具体投资哪个区域。投资哪家开发的产品等；技术面分析是投资商玩的投资回报法。什么出租回报、现金流、空置率、税费管理费等。所以，我们在物业投资中，切记千万不要被一时投资回报的算法弄昏了头。如果没有政策面投资的良好分析，也一定要做好基本面的分析。
第二节 关于风险
每一种投资都有风险。所以你必须有足够的承受力。我们最大的问题也是一个常谈的问题：我的投资安全吗7我的投资有收益吗7房产投资当然也有危险，下面是常见的几种。
房产的风险第一个来自于它投资的周期性风险。
消费性的周期是由上往下，单向不可逆转的，而投资性的周期是曲线状态的。房地产的市场特色是它具有很明显的周期性，一个房价持续上升或下跌的周期往往可达到10多年。这主要是因为其生产期很长。一个房产项目有时要3至5年才能建成。房地产一旦供不应求时，就没法满足市场的需要，房价就拼命地升。另外一个方面，因为其具有抵押的功能。人们用较少的钱就可去买，而且房地产商还没建好房就可卖出去，有可能造成房子的供过于求。导致房子的价格下降。
现在讲"泡沫经济"。泡沫经济--《辞海》里是这样定义的：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离一。实钧簿本的增长和实业部门的成篝r金雨霄券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机。造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭。导致社会震荡，甚至经济崩溃。
房产有没有泡沫？泡沫究竟有多少7我回答不出来。但是以我的观点，在短短的一个时期内中国的房价冲破国际房地产均价，这个速度是不正常的。那就是说，投资者在具体购买时。要依据自己的判断。不要跟入过高的房价，以求安全。
但是从整个房地产发展的总趋势上看，房产价格应该是上升的，因为人们的生活水平是不断提高的，人们的负担能力也是不断提高的。房地产价格于是也在不断上升。房地产业与经济的发展有密切联系。经济增长率高且持续发展。必然会刺激房地产业的快速发展，使房地产的建设和成交量十分活跃，新楼盘不断涌现，有效供给不断增加，使房地产业一片繁荣。特别是国家把房地产业作为经济增长点和国民经济的支柱产业后，必然会在政策上予以支持，使商品房大量上市，给购房者以充分的选择余地。可以用相对较低的投入获得比较满意的住房。目前国内的房地产周期还没完全形成，因为其市场还没完全成熟。一般在复苏期时你就可买房收租，高涨期时就可炒楼，到了危机期你就要走了，萧条期则要等待，不要随便贪便宜。
政策风险是无法预测或控制的，这也是我担心的地方。上面说过，有的政策的出台会与初衷相去甚远。比如在相足巨不到一年的时间里两次调整利率。就显示出政府在宏观控制上有些底气不足。特别是将公积金贷款利率也提高，我觉得有违能让百姓买上房的初衷。因为这样无疑将使依靠贷款的老百姓每年多支出不少资金，直接影响了老百姓的利益。
目前大家议论最多的是推出地产税之后能否真的降低房价。对此。持否定态度的占到一半以上。因为就目前房价的结构来说，是利润空间太大而不是地价过高。如果把地价的使用按照70年长度来分年度交纳，理论上是可以降低房价的，但实际上有几种可能：一是低价房源被内部控制经过几轮抬升后与现价持平或稍低于现价推出，受损的是普通百姓。二是随着城市没有约束地扩大，土地的使用一准鞒会以惊人速度上升，叁熊羁得趔房筒巨不起税。
这就是具有中国特色的现象。虽然国外的土地税已经成了一种惯例，但照搬到我们国家就不一定适用。
房产租金下降或租不出去的怎么办7假定你目前的房产状况良好，但在未来时间内可能会遇到城市改造和单位的搬迁。比如说。政府机构的换址，附近大的商务机构、学校的迁址等。那么可能原先租金的情况会变得不尽如人意。另外还有不能卖掉的流动性风险、通货膨胀率高于房产收益率的风险。都是可能遇到的。租金与房屋位置、装修程度、物业配套是有直接关系的。所有租金贵的房子。月供相对较高。这也加大了房产经营风险。
所以投资房产包括二手房：一是要量力而投，仔细分析市场中长期变化及不可抗拒因素；二是要对所选房屋进 行认真的理性分析，综合考虑投资成本、回报率、回报周期等因素；三是要对房屋的升值潜力和空间进行全面深入地评估。
我因为有了一组的房产，所以可以通过抛出一处房产来维持其他房产度过低谷时期。而没有在房产上过多投资的人，则可以用其他方式的投资组合来对冲。
环境风险和灾害风险
这是指不可抗拒的因素造成的房产损失，比如，战争、自然灾害等造成的损失。一般情况。我们只考虑经济稳定发展的情况，因为这是我们考虑投资的前提。
流动性风险
物业一旦购置后就不易变现，这是物业投资，的最主要风险。规避该种风险的最好方法就是在选择物业时要对地段及物业本身资质做较高要求，注意选择性价比较高的物业。只有这样才能靠物业(包括地价)本身的增值，来弥补将其变现所造成的损失。另外。产权不清也会造成物业再次交易的程序复杂。费用过高。所以在购置物业时做到产权清晰，也是规避流动性风险的重要一环。
预计支付力风险
如果您是通过抵押贷款的方式购置物业，就会存在支付力风险。如果不具有长期稳定的收入来源，选择该种付款方式，一旦出现不能支付的情况，您的损失是比较大的。由于我们的购房贷款利率在整个贷款期限内并没有实行固定利率，随着经济的波动和利率市场政策的推行，对于某些需要进行长期房产投资理财操作的贷款购房理财活动，将面临着利率波动风险，有可能增加债务负担。规避该种风险的方法是在选择付款方式的时候。充分估计自己未来的收入水平及支付能力。量力而行地选择适当的按揭成数及年限。另外。由于预计利率有上升的趋势。您未来支付的分期付款金额可能比目前利率水平较低时支付的金额有所上升。这也是您需要考虑的因素。
贬值及闲置风险
您如果拥有两套住宅会存在旧房的贬值及闲置风险。旧物业的出租和维护需花费您一定的精力，您只有精心打点才可以规避由于管理不善给您带来的损失。
房产投资的时机，或者是房产理财标的及其具体选择
时机。是十分重要的。在重大机遇疽勺背后，很可能就是重太挑战和风险。现在有的房地产商炒作"人世"、有些舆论炒作"投资买房"，在一定程度上推动了房地产价格上涨。随着城市土地供应制度的进一步改变，有的房地产商为了获得开发地块。在招投标市场或者拍卖市场以超高价中标或者拍得土地使用权。这样也会拉高一些楼盘的房价。但是：我们必须意识到房地产价格的上涨，最终依赖的是买方或者承租方的支付能力。从投资的角度来看，如果时机选择不好，接最后一棒。风险是明显的。
城市无限制扩大的风险
为什么城市扩大也会是一种风险呢7因为城市扩大之后我们将失去对房产价值的正确估算。"大杭州"的概念，其实是让周边的土地顺利进入"大杭州"系统。通过城区联动一西萄土地稀缺的边际效益逐渐向周边遵捣。现在杭州的土地等级已由八级进入到十二级。而每当周边地价往上走一个档次时，则意味着中间的地价更要向上走一个档次。这对杭州老城区的原住民没有积极意义。却需要为房产的换置交付更多的资金。如果城市无限制地扩大，那么我们的土地使用价格将会失去原来的意义，不能正确转换成为对于房产价格的衡量对照体系，这样就把房产的泡沫增大到所有的城市住宅，一旦泡沫被挤掉。那么受影响的房产就是整片区域。而在国外，城市周边虽然可以有卫星城市，可是城市的界限是很分明的。这样可以明示房产的级别。而我们却仿佛在用土地来制造一轮又一轮的房价高峰。这是很危险的。
第三节 关于房产投资的第二次谈话
在本书的写作过程中，房产政策又在不断地调整。一方面是让人欢欣鼓舞的消息，比如二手房交易取消增值税；另一方面是多少让人紧张的消息，像小房型停止贷款利率第二次调整等。王志勇的应对措施又是怎么样的呢7我们进行了第二次的谈话。这次我们把话题更深入了一些。我们谈到如何来防范可能出现的风险和危机。如何组合自己的资产，如何来评估自己的承受能力等一系列的问题。
要投资不要投机
问：房地产现在是太热门的话题，大家都知道它赚钱都进去炒一把。我咨询了一位经济学教授。他说，当大家都知道干这个赚钱，都去千这个的时候，危机就快到来了。你以为怎样呢？，答：房子是件大事，买得起房子的人会议论。买不起房子的人也会议论，这并不说明什么。大家都知道去炒一把也是需要条件的。一是需要本钱，没有本钱去炒，那是硬炒，也是投机。一种是有本钱，但是瞎炒，没有明确的市场定位，也没有想好到底要做到哪一步，那也很危险。我拿股票做例子吧。人开始持原始股的时候，基本上都能赚钱。但后来不是这样了，市场发生了变化。可是还有好多人认为做股票就是能赚钱，纷纷投进股市，这样被套牢的可能性就大多了。可这不能说现在炒股票的没有人赚钱，赚钱的人还是有的。房产也是这样的。我的观点是投资不是投机，要以平常心来对待。
西方投资心理学家卡尼曼和特沃斯基称，大家在投资中会"漠视基本比率"，这就是说投资中的成败几率其实是,f1t接近的，但是有的人特别在乎近期的利益，一有涨趺就神不守舍，志抛急进，这就是没有平常心。
房产投资也要量力而行。我就不会去选择买高档的别墅，因为我本人没有欣赏它的眼光。至少现在是这样。我不知道能够接受别墅的人到底占多少比例，会选择哪些区位，所以我对未来的市场没有把握，我就不会去碰它。
投资需要处理好资金与日常生活的关系。因为对大多数人来说，多是依靠工薪收入来维持日常家庭开支的，结余资金并不充裕。这就要求个人投资者首先要安排和保证家庭生活所盛需的开支，再将结余资金用作投资。
一般情况下主要利用家庭的结余资金。这些资金又分为两种，一种是可以保证长时间不用的。还有一种是预计要用资金和备用资金。比如一对年轻夫妻手上有50000。元,暂时没有购房计划，但有生育计划，那么这50000元中应先留出20000元以备生育时急用。
再留5000作为非计划性突发事件的备用金，余下的钱才能考虑作为投资。如果生育计划在两年之内，那么这20000元以考虑投资于风险相对较小的证券，如国库券、公司债券等。如果你持有的资金有限，那也不是说你不能投资，要看你投资什么。报纸上说，美国有一对夫妻，养了一条狗。这条狗非常敏捷，而且嗅觉极好，对毒品的味道十分敏感。哪怕毒品离自已有三条马路，它都能准确无误地找到毒品。这对夫妻就借狗之力成功地为一对父母提供了后者儿子的毒品藏所，使得大家能及时帮助这位年少的瘾君子。结果夫妻两个专门成立了一个公司，收费帮助那些有毒品问题的家庭，而且正准备开发相关产业，开办类似的狗技能训练公司。
一个好点子，一个小机会，都会成就你成功的投资。投资可以如此简单!
要借钱不要负债
问：说到负债，我知道你现在也是"债台高筑"，你跟银行借了很多钱，那么你怎么没有把自己划在负债投资的一类呢7
答：问得好。没有投资之前，我也像一般人&样，不向人借钱，当然，也最好少借钱给别人。我觉得无债一身轻。但现在我的眼光不同了。我清楚了我的开支与收入，资产与负债是两个层面上的事。以前我向人借钱过日子，那是借钱在开销。现在我负债是借银行的钱买入了我的资产，所以这是一笔好债，是为我带来收益的好债。
我一直认为，我在投资房产时，做得很有创意的一件事就是：没有像其他朋友一样，在买下单位的分配房产后，就安心做一个好"顺民990不少朋友都是把买房余下的钱用来装修，然后就两手空空，没有了想法。他们再攒了钱就把旧的房子卖了，换个大房，然后每月按揭。逮样看来，你拥有的房子确实是大了，但你却成为"负翁"。你买入的房产并不是你的投资，而是你买入了一笔负债。你大半辈子都在负债中度过。所以你的房子并没有为你带来收益，而是让你付出了更多。
现在有个说法：自己投资房产的人冒的险更大。有个例子：某人现在拥有三套房产。一套现房自住，贷款140万元。两套期房，一个是别墅，一个是单身公寓，两个房产贷款60多万元。这样一共借了银行200万元，一个月还贷1.6万元。
月收多少呢71万元。有6千元的还贷款需要从他的储蓄里拿出。问题来了。虽然房产的价值在增加，但是他的储蓄能不能支撑到拿到三证的时候呢?要知道期房的延期交付是很常见的事情。再一个，这个"肉鸡"能不能顺利出手呢7要知道他本人本来是希望住在