全家卖掉唯一的房子,杭州女生花200万留学!回国被开2000元底薪!余杭人你怎么看！
海归，海外留学后归国就业人才，曾是高端人才的代名词。10多年前在人才市场，海归人才招聘会都设在贵宾室，留学生是抢手货。而今，这一现状已发生剧变。
留学生也跟国内大学应届毕业生一样，要参加企业招聘会，挤人才市场。甚至有知名企业HR（人力资源经理）放言：现在海归研究生还不如985高校本科生！海归贬值了。
海归的起薪，也从其期望的1万元，骤降至6000元，而且相对于国内高校、特别是名校毕业生而言，海归的优势越来越小。
最近两周，快报记者深度访问了资深留学顾问、大企业资深HR、留学家庭、海归学子，并做了随机小调查，发现留学文凭贬值，海归竞争力下降，已是不争事实。
记者上周对杭州50位海归的随机采访发现，海归们对薪水不太满意，有28%起薪在6000元以下，最低的只有3500元；起薪在元的海归最多，占40%。这一数值，已经与杭州众多高校毕业生的起薪相差无几。
而与这份尴尬的薪水相对应的，是出国留学的巨大家庭投入。到国外留学，学费加上生活费，一年花费二三十万元人民币，基本是起步价，而且费用一年比一年高。
2007年，国内各类出国留学人员总数为14.4万人，回国人员总数为4.4万人。到了2016年，出国留学人员总数为54.45万人。2016年各类留学回国人员总数为43.25万人。短短9年间，出国人数暴增了近4倍。留学回国人员总数，暴增了近10倍！浙江每年出国的留学生有10000多人，这两年留学生回国出现高峰，有90%的留学生回国就业。
一边是出国留学的巨大开销，一边是留学回国之后的尴尬处境。很多工薪家庭为了让孩子接受更好的教育，不惜掏出全部家底让孩子出国留学，这样的教育大投资，风险真的很大。
记者 严嘉俊 摄
重高毕业后去澳洲留学
为凑学费家里卖掉唯一一套住房
用人单位最低只开出2000元底薪
一位杭州普通家庭女孩的海归经历
今年杭州的夏天，特别热，也特别长。
下午1点半，顶着烈日，26岁的小林出发拜访客户。这一次，她需要把产品一一给客户过目，并且劝说对方购买。高温把她的脸烘得通红，一身藕粉色连衣裙下，显得有些狼狈。小林自嘲道：“搬砖的一天开始了！”所谓“搬砖”，是网络上对比较辛苦工作的一种玩笑的说法。
6年前，小林不会想到自己会“搬砖”。
那一年，家里人开了一次家庭会议，一家子欢乐地决定——高中毕业后送她出国留学。从那天起，小林脑海里，自己的未来应该是脚踩高跟鞋雷厉风行的女强人，或者是高档写字楼里拿着高薪备受追捧的业务骨干。小林的家人，也曾经这么以为。
为了避开高考选择留学
盲目选择金融专业
小林的父母都是生意人，由于生意难做，家境不算富裕。高三以前，她从来没有想过自己会和“留学生”扯上关系。那时候她身边选择留学的有两种人：第一种是学霸，去国外深造，追求更广阔的发展平台；第二种是家境比较好的同学，父母不甘心让他们考一个国内普通大学，孩子的“留学生”身份会让焦虑的家长们得到一种安慰。
当时，小林在杭州一所重点高中读书，成绩中等。父母的想法是，与其让她考一个普通的国内大学，还不如跟着留学大潮去国外闯一闯。对于学得焦头烂额的小林来说，这也不失为一个避开高考的好机会。
高三下学期，当班里同学为高考奋战时，小林离开学校进入了语言培训机构。没过多久她就发现，出国并不比高考轻松，第一次雅思考试就给了她一个下马威——只有5分。英语是她的弱项，语言课上得比较吃力。
小林回忆：“5分虽然不高，但也达到了出国签证的分数，只是还要在国外继续读语言。澳洲的语言课需要一级一级考上去，达到标准了再申请本科学校，那样的话在国外‘战线’就太长了。出于经济因素的考虑，我决定在国内继续考雅思。”
小林捋了捋耳边的头发，笑着说：“以前我头发很多的，扎起来一大把，现在这一点点发量，主要是因为考雅思的时候掉了不少头发。”最终，掉的头发没浪费，第二次考雅思，换来了6.5分。
当时，小林和父母有一个共识：国家发展迅速，对金融方面人才需求一定会比较高。那几年，金融、经济专业突然成了高频词汇，走到哪都能听到。留学顾问不断夸赞这个专业的前景：形势一片大好；小林高中班里也有不少同学在国内大学里选择了这一类专业。
“金融那几年特别热，听起来就像能找到一个好工作的专业。此外，我当时对这个专业并不是很了解。”
最终，小林赶上了金融专业的热潮，成功申请了澳洲莫纳什大学。
父母做了一个大胆决定
卖掉家里唯一的房子
去澳洲读书，要求银行卡上要有60万存款，并且这笔钱要被冻结半年，再加上每年30万的开销，在当时来说是一笔不小的数目。
为了凑出小林留学的钱，小林的父母做了一个很大胆的决定：卖掉家里唯一的房子！
那段时间，和亲戚们吃饭聊天，大家对卖房子的意见不一。大姨一家觉得，原本亲戚都住在附近，相互有个照应，而且卖房、买房都是大事，太折腾；舅舅和其他大部分亲戚则支持小林父母的决定，卖房能迅速变现，减轻供小林读书的压力，再买一套房，说不定也是不错的投资。
小林说，可能家里大多是生意人的关系，在钱方面特别有魄力，换作许多家庭，卖房凑钱读书实在太疯狂了。
小林的父母很快把老房子卖掉，150多万元的卖房款里，120万元留给小林做留学基金，剩下的30多万元加上家里原来的积蓄用作首付，买了一套180多万的新房。
“父母很少和我聊钱的事情，我也没有问过他们当时卖掉房子经历了怎样的纠结，但家里的老房子被卖掉，我心里五味杂陈，默默地告诉自己，不要辜负他们的这份辛苦。”回忆起家里卖房供自己读书的这件事，至今小林的心情都是复杂的。一方面，心疼年迈的父母又要扛起房贷的压力，一方面，看着杭州不断上涨的房价庆幸，还好又买了一套新房，或许没有亏。小林查看售房网站，自家现在的房子估价已经400万以上了。
一个失误多读2年研究生
意味着多花60万
小林原计划在澳洲待3-4年，读预科和本科，之后就回国工作。
她想象中的留学生活是丰富多彩的，就像留学机构自制的手册配图里描绘的那样——美丽的校园，温馨的住宿，大气的图书室，还有隔三差五的旅行、派对……事实上，背井离乡的生活是孤独的。
小林刚开始住在澳洲当地人家里，三餐由房屋主人提供，但是语言隔阂，共同话题并不多。顺利过渡了几个月，她便和新朋友们合租了一套别墅。“合租一套别墅要比单独租公寓便宜多了。”小林说。
进入本科学校后，小林发现，自己所在的专业中国人相对比较多，大约占了十分之一。她大一时最好的朋友，就来自温州。
“后来，眼看着要毕业了，发生了一件事，让我不得不继续读研究生，多待了两年。”小林说道。
原来，即将进入大三那年，小林被学校劝退了。她感叹：实在太冤了！
那一学期，她有一门挂科了，左等右等都没等来补考通知，后来直接就收到一张劝退通知单。等她找到学校才知道，原本挂一门课不算很严重的事情，但是学校寄了一份通知，请挂科的同学参加听证会，陈述自己挂科的原因。阴错阳差，室友把这份通知放在了不起眼的一角，导致她错失了参加听证会的机会。学校认为，小林态度有问题，想要劝退她。
得知要被劝退后，小林傻眼了，她第一时间在心里算了本账：每年学费约18万元，房租约6万元，生活费约6万元，每年花费30万元人民币，父母已经砸下近百万，如果被劝退，意味着前面的钱都白费了。“出国之后，好像我对钱的概念变强了，时时刻刻在算一笔留学账。”
经过多方打听，小林找到了解决的办法。只要转学去了金融专业稍微差一点的大学，还是能拿到毕业证。“那是唯一止损的办法，转同专业能保留之前的学分。我和爸妈商量，既然转去稍差的学校，为了让留学的含金量更高，只有再读2年研究生了。”
小林在澳洲参加的研究生毕业典礼 受访者供图
小林说，人的能力都是在绝境里逼出来的，当时的自己连哭的时间都没有，只能绞尽脑汁地寻找办法。父母把我送出国已经是他们最大的能力，在国外的一切只能靠自己。
“一回国，我就想工作，等不及了！我在澳洲过了6年，花了6年爸妈的钱，而以前的同学们已经工作了两三年了，我怕追不上他们的脚步。”小林坦言，2016年底回国，刚开始找工作的焦虑感无时无刻不在。
小林和国内的朋友们聊天，她发现自己刚从象牙塔里出来，朋友们却已经成了行业里经验老到的白领了。小林长得漂亮，高中时期一直是班里的人际交往核心。这一次回来，几个老朋友话题总是无意间聊到工作，没有任何工作经验的小林有点融不进话题。小林默默催自己：投简历，赶紧！
小林投了六份简历，每一次面试都是一次“碾轧”。
有一场面试，对方不客气地说：“我们收到的简历里有留学背景的很多，除此之外，你有什么优势？”
另一场，面试官皱着眉头：“你26岁还没有过任何工作经验吗？”
还有一场，对方宣布：“我们的底薪不高，2000块钱，其余靠业绩提成。”
无工作经验，2000块底薪，再对比周围留在国内的同学们，小林也忍不住问自己：这些年国外读书到底有什么用？
小林参加过某银行举办的硕士专场招聘会，地点在杭州知名重点大学的校园里。偌大的候场室里，一群西装革履的面试者熟络地相互交谈。小林听到，他们都是这所大学的研究生，相互认识，抱团作战。
小林说，相比于自己这个澳洲归来的杭州本地人，这些在杭州求学的人，更像是主场作战。进入面试环节，小林礼貌地进入房间，等待对方翻看简历。“房间里很大很安静，面试官隔我大概一米远，我仍然能听见他唰唰翻简历的声音，就像对我几年留学生活的一次‘检阅’。”
了解了小林的学习背景之后，对方说：“我问一个比较现实的问题，你能运用哪些人脉资源在你这份工作中？”小林的信心一下子被浇灭。她说：“人脉？留学生刚回国最缺的恐怕就是人脉了。”
留学的背景优势
小林和杭州一位大型企业里的前辈聊天，这位前辈告诉她：“现在的留学生就像以前的研究生，或者是再之前的大学生，一抓一大把。以我们公司来说，留学生背景的优势其实很小。除了英语优势外，其他就没有了。但是，英语好这一点，985、211的大学生同样能做到。”
前辈的实话，又是一次碾轧。小林说，的确，竞争力永远属于少部分人，我们的父辈们，读大学不容易，所以那时候大学生特别受优待；后来，大学生越来越多，研究生成了稀缺，不愁找工作；后来，优秀人才去国外进修，回来成为各行业的精英。现在，把孩子送出国的家庭太多了，甚至提前到了中学，留学生的整体含金量也在下降。
几乎每一家面试单位都会问她同一个问题——你为什么回国？小林对这个问题有点反感：“并不是说，国外混不下去了，所以我就回国了。回国，仅仅是个人的决定而已，没有那么多值得说的理由。就是想回来赚钱了，但是面试时总不能这么说啊！”
小林身边一起出国的几位朋友，大多选择了创业。创业，避开了回国后低薪酬、找不好工作的心理落差，也更适合经济条件尚且不错的大部分留学生。
“我有个朋友在澳洲学美发，相当于去读了个澳洲的技校，完全是为了镀金。当然，回国也找不到工作，总不可能去发廊做理发师吧？”小林苦笑道。
摆正自己的姿态
扎扎实实做出来
今年初，小林在父母的帮助下，进入了一家国企，每个月工资拿到手5000元。这和她最初的预期不是没有差距，但是经过多番碾轧下来，她说自己要求已经放到很低了。这家企业留学生众多，不乏国外一流大学的学子。
单位的老员工告诉她，公司里留学生起薪比国内研究生高1000元，比国内本科生高2000元，差距也仅仅是这样了。进公司之后，后面的升值与否，就靠每一个打拼了。
小林的工作主要是和客户对接采购，沟通和营销为主。经过找工作的痛苦之后，小林也不断摆正了自己的姿态。“留学生已经没有光环了，不管什么学历，都还得扎扎实实做出来的。”
小林已经26岁了，作为新人，她比其他人的时间更为紧迫。她说，6年的留学生活让她比一般的新人年纪都要大，所以她更要抓紧时间追赶。
最后，小林再算了一笔账：1年的留学准备花了近10万元人民币，6年澳洲生活花费大约180万元人民币。依照目前的工资水平，赚回这笔钱难度不小。但是，小林依然给自己定了一个目标——10年赚回这近200万。
“梦想要有的，万一实现了呢？”小林笑着，转身走进了客户所在的写字楼里。
父母送孩子出国
花了多少钱？
杭州延安路，很多建筑外立面上有雅思托福考试培训机构的广告。记者 严嘉俊 摄
为了送我出国，家人过得很辛苦
男生小丁口述：
我今年26岁，去年从英国排名前十的一所大学硕士毕业，专业是文化与传媒。现在一家上市公司做新媒体工作，去年年底入职，每月收入6000元左右。这两天刚与别人合租了一套房，租金每月2150元，花掉了收入的三分之一。
这个收入，要说符合期待，肯定不是真话。毕竟家里为了送我出国，过得很辛苦。大一开学前要打一份收入证明，需要存款上百万，家里没有这么多钱，爸妈先找几位亲朋好友，借来20万。又找银行贷款了30多万，这才开出收入证明，送我出了国。
每年10月，就是家里最紧张的时候，因为要交学费。大一时学费还低的，一年11万元人民币。到了大二大三，就要十三四万元了。生活费不是全年一起给的，爸妈按季度汇款来，房租也是按季度在交。
为了找到便宜些的房子，我换过好几个地方。一开始住学校，房租每月4600元。后来在外租房，每月4000多元，还是嫌贵，最后找到一间，每月3800元。
英国大学的学制和国内大学不一样，研究生加本科，一共五年。到了第四年，研究生要不要继续读成了家里一段时间最密集的议题。多次讨论多次纠结，原因简单——物价飞涨。一年10万的学费，涨到15万。生活费也跟着水涨船高。最后，多番讨论有了结果：继续读。到研究生毕业，一共花了100万元左右。
手头紧，有时连朋友邀约出去玩，也要心底算一算。遇到朋友邀约假期去旅行，或者购物季采购的，直接回拒。看到身边朋友第一年就买车出去潇洒，还是挺有心理差距的。
快毕业了，也想留在英国，但政策不断变化，越来越苛刻。有个同一年出国的表哥，在牛津大学学IT，他也留不下来。
60平米的学军小学学区房就是女儿的留学资金
胡女士口述：
我和老公都在医院工作，对孩子的教育规划还算早，买了学军小学的学区房。每天走路上学，十来分钟就到了。初中女儿进入十三中，成绩不错。要读高中时，我受环境影响，有了个大胆的想法——让女儿上国际高中，将来出国读书。
身边太多人出国了。我单位里的主任，女儿高中就出去了，在美国学得不错；朋友的儿子在英国，也过得挺好；可是姐姐的儿子考上一所国内211高校，常在宿舍打游戏……国内和国外的教育体制确实不一样，国内严了十几年，进了大学，很多孩子一下就放松了；国外是宽进严出，不好好努力，想从大学毕业真难。
女儿去年考进一所高中的国际班，今年秋季读高二。
为了准备出国，家里细算过账。每年家庭可支配收入大约25万元，去掉开销，基本存不下太多钱。女儿准备去英国读书，一年花费要三四十万，家里现有的存款也就五六十万，去的第一年就捉襟见肘。
不过，好在还有一套学区房。这套房子60平米左右，按市价每平方米5万元计算，大约300万元。该够女儿读上几年了，就算加上读研，也还宽裕。
我在考虑什么时候卖房子好呢？今年杭州楼市也挺火的。女儿后年才出去，如果后年卖房，不知道行情又会怎么样。
应届海归起薪6000元
薪资优势并不明显
在采访的近十家大公司中，记者发起一个关于应届海归薪水的小调查。除了一家金融公司明确表示起薪会在1万元以上外，其他多家公司给出的答案基本一致——应届海归起薪6000元是普遍水平。我们具体来看看——
一家全国知名的房地产公司浙江分公司：国内高校毕业生和海外归国留学生的起薪一致，本科6000元，研究生7000元。
一家知名医药公司：国内院校研究生的起薪是6000元，同等学历的留学生要高出500-1000元。
一家国有金融公司浙江部：国内高校毕业生和海外归国留学生的起薪一致，基本招聘研究生，起薪10000元左右。
一家国有银行浙江省分行：银行的起薪在6000元左右，第二年会比第一年有较大比例增幅。
一家韩国服饰公司的浙江分部：所有应届生起薪6500元，不分学历，不分是否有留学背景。
一家杭州本土的互联网公司：国内院校应届毕业生起薪6000元，应届海归留学生6500元。
一家杭州本土的影视公司：国内院校应届毕业生和海外归国留学生的起薪基本一致，税前元。
一家知名保险公司的华东分部：国内普通高校毕业生的起薪是元，985、211高校毕业生起薪是元，海归留学生的起薪也是元。
一家工程公司的杭州分公司：国内高校毕业生和海外归国留学生的起薪差不多，税前7000元，税后6000元。
从这个小调查中可以看出，在这些大公司眼里，应届海归相对于应届国内毕业生，薪资优势并不明显，最多相差1000元。
花几百万元出去留学，几年之后回国就业，面对的却是这样的现实——这几百万花得到底值不值？
来源：都市快报
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转藏至我的藏点被查封房产还兜售 收人60万定金
周某跳楼的住宅楼。梅建明 摄周某跳下的三楼平台处。周某新办的护照前天晚上11点30分左右，有市民报警称，一名男子从南京浦口区浦珠北路澳林广场一小区的6楼跳下，摔在三楼的平台上。民警将这名受伤严重的男子送医院急救，目前并无大碍。原来，这名男子因欠别人钱，自己的房子已被法院查封。他居然还拿这套房多方兜售，收取了十多位购房者共约60万元的定金，当晚被多位购房市民及中介公司的员工堵在家里，无奈之下，他跳窗逃债，没料到跳下后立足未稳，摔成重伤。扬子晚报记者 梅建明 文/摄现场：男子为避债务六楼跳下受伤民警赶到现场，发现这名男子躺在澳林广场后面住宅楼的三楼平台上，双眼紧闭，显得十分难受，因伤势不明，民警赶紧叫来救护车，将跳楼男子送往附近浦口医院救治。一位不愿透露姓名的男子介绍，这名姓周的男子欠他们几万块钱，他和同伴多次守候，当晚在楼道口终于堵住了周某。但周某称身上没有钱，钱都放在家里了，马上上去拿钱还他们。他们便跟着一同来到位于六楼的周某家门前，结果周某开了半天门，怎么也打不开，借着手机的光亮，周某发现锁眼被人用胶水堵了起来。没办法，周某又喊来锁匠开了门，然后独自进了室里，把两人关在门外。两人苦等之后，也不见周某出来，敲门也没有人应答。就在此时，有人喊有人跳楼了。他们赶紧跑下楼，从别的通道到三楼平台上，发现一名男子躺在平台上呻吟，正是周某。“他欠我们的买房钱，找了他好多次，没想到他会跳楼，我们只是想要回我们的钱，没有逼他，更不可能打他。”这名男子称，没想到周某会做出这种举动。据同行的另一名男子介绍，他们赶到三楼平台时，周某还坐起来，咧着嘴喊疼，见他们赶过来了，赶紧又躺下。毕竟从六七米的高度跳下来，肯定受伤不轻，他们赶紧报警求助。原因：疑为一房多卖套取60万定金就在周某被送至医院不久后，在医院急诊室外陆陆续续来了不下20人。令记者大感意外的是，来医院的这么多人，并非男子的亲友，而是一同寻找这名男子要债的购房人或者中介。一名附近房产中介的员工告诉记者，当晚这么多人来，都是因为周某一房多卖惹的祸。一名购房人介绍，他今年1月16日通过中介看中了周某的房子，也交了定金，双方约定钱凑齐后，一起到房管局过户。然而，到了2月25日过户之时，周某却以岳父病故为由爽约了。此后，他及中介多次约周某过户，但他一直以各种理由推托。“不是说在外出差，就是家里的某某人病了，或者是某某人不在了，收了定金后再也不露面。”这名购房者称，因为交了几万块钱的定金，他担心有诈，报警后民警一查，发现周某要出售的房子，早在去年9月份已被法院以财产保全之名查封了，根本就不能出售。不仅如此，一名房产中介的工作人员称，周某将自己名下的这套被法院查封的房子挂在房产中介出售，骗取买房人的定金之后，又把房屋信息放到别的中介继续出售，以同样的手法收到定金，之后就玩消失。前些天几个中介同行在一起吃饭时，聊起这么一档子事，发现是同一个人，发现了其中的猫腻，这才联合了部分购房者，并相约一起去找周某，讨回预付的定金。据现场的中介和购房人初步统计，周某收取的定金从2万、5万至7万不等，总共约有60万元左右。居民：男子此前也曾跳楼逃债过“被中介和购房者堵在家里，周某竟然选择从六楼往下跳，真是要钱不要命喽。”一名中介称，虽然这跟他们没有关系，但面对周某如此举动，不少购房人还是有些后怕。
记者在现场看到，周某所住的是六楼，下面三楼处是一个平台，上面种有绿色植物，离周某的阳台处约6米多高，从上面跳下来，着实非常危险。不过，对此，有楼上的居民称，周某可能是想通过这种方式逃债，结果摔伤了。据其介绍，以前周某也被人逼债，也是被人堵在了屋里，结果周某就是用跳窗的方法，跑了。“可能是想故伎重演，没想到失手了，摔伤了。”这位居民称。那周某弄了这么多钱，到底意欲何为呢？有气愤的购房者闯入了周某的房间，找到了一本才办好不久的护照。“他搞了钱是不是想逃跑啊，你看，护照都办好了。”一位购房者向记者展示了周某新办的护照，气愤地说。据医院的医生介绍，周某的伤情比较严重，但四肢没有受伤，需要做进一步的治疗。而对于周某的所作作为，到底是涉嫌诈骗，还是涉及经济合同纠纷，目前，当地派出所已介入调查。 (报料人：李先生)
作者：梅建明
本文来源：新华报业网-扬子晚报
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热门影院：&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-c0cdfda9f6a32_b.jpg& data-rawwidth=&643& data-rawheight=&378& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&643& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-c0cdfda9f6a32_r.jpg&&&/figure&牛羊骡马不进厩，猪不吃食狗乱咬。&br&鸭不下水岸上闹，鸡飞上树高声叫。 &br&以上动物异常，民间归纳为地震前兆。 &br&所谓事出反常必有妖，房地产市场同样如此。 &br&没必要一惊一乍，去猜测市场何时见顶，何时崩盘。 &br&因为崩盘前夜，市场必有这3大“灵异”迹象！ &br&&br&&blockquote&&b&灵异迹象1：政府刺激失灵&/b&&/blockquote&政府放开调控手段，不限购不限贷，房价没有大涨反而下跌。这时候，房价崩盘岌岌可危。 &br&&br&过去10多年房地产的历史告诉我们，中国房价的走势似乎很简单：政策一调控就消停一阵子，政策一放松就反弹，而且是报复性反弹。 &br&&br&2009年的4万亿，一线城市的房价不到两年飙涨至少一倍。2012年悄然放松调控，2013年房价上涨和销量均创下历史记录。2015年，仍然是全力救市，导致市场反弹，最后以投资投机和避险需求主导的行情引发了令人恐慌的疯涨。 &figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-7bbb7c8f05c78a1bb33e91c9f09b6787_b.jpg& data-rawwidth=&661& data-rawheight=&322& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&661& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-7bbb7c8f05c78a1bb33e91c9f09b6787_r.jpg&&&/figure&我们可以看到，政策刺激的效果惊人，甚至让人感觉房价会不会跌，就看中央的政策。简单来说，政府控制了土地供给，通过限购限贷等手段影响需求，甚至还能制定游戏规则，规定哪些人能买哪些人不能买。房价每一次的上涨，其背后都有政策放松或者政策刺激。 &br&&br&但刺激终归是有限度的，政府可以在短期内控制房价运行的节奏，却同样无法违背历史的规律、市场的规律。就像去年股灾的时候，尽管政府全力呼吁并救市，照样无法挽回股市一泻千里的败局。我们能够看到的是，现在房价反弹的区域已经越来越小了，主要就是一二线核心城市，无论政府如何想要去掉三四线城市的库存，都无可奈何。 &br&&br&如果哪一天，你看到政府放开调控手段后，房价没有反弹。甚至在政府刺激下，房价照样下跌。这时候请一定注意，房地产市场的“股灾”可能真的到了。 &br&&br&&blockquote&&b&灵异迹象2：央企避而远之&/b&&/blockquote&如果房地产巨头，尤其是有央企背景的房地产巨头，他们死活不愿意拿地，土地开始流拍，或许，房价跳水不久就将上演。 &br&&br&今年的地王狂潮令人触目惊心，而其背后的黑手我们也常常是指向地方政府，但空手套白狼的央企同样是罪魁祸首。 &br&&br&如今全社会优质资产缺乏，从资产保值增值的角度来说，一二线城市的房地产仍然是相对稳定的优质资产。年，北京、上海、深圳的二手房累计涨幅均在7-10倍，远远超出任何实体经济投资和资本市场投资的收益。在这种大趋势下，一二线城市不动产就是全社会资金追逐的一块肥肉。 &br&&br&在争抢地王的过程中，央企频频举牌，因为其融资成本之低、融资规模之大超乎想象。在当前中央严控地方债务的背景下，央企以其独特的国有资本担保、抵押物充裕等优势，获得了大规模的银行低成本信贷资金。比如，中海地产发行的70亿元公司债的利率就低至3.4%。而对于民营企业来说，即便是恒大、碧桂园等大型民营房企，大量的项目还需要通过互联网金融获取资金，融资成本也普遍在6%以上。更不用提中央房企在审批流程中的便利优势了。 &br&&br&而当央企拿下地王，政府一定会想法设法让房价上涨，因为他们不会做亏本的生意。对于地方政府来说，他们也是央企盈利的最大受益者，而其中的裙带关系也是一条不必多说的潜规则。 &br&&br&然而，当这样包赚不赔的好生意，央企也开始避而远之的时候，请一定注意，这个世界上没有什么不透风的墙，春江水暖一定有鸭先知。也许这时候，就是房价崩盘的前夕。 &br&&br&&blockquote&&b&灵异迹象3：一线城市跟风下跌&/b&&/blockquote&房地产暴涨一定是京沪深先行暴涨，房地产崩盘一定是四线城市先行崩盘。但是如果一线城市也开始跟风下跌，龙头熄火，房价真的要开始调整了。 &br&&br&强者恒强，反复强调的逻辑，而且已经把其中的逻辑拿出来解剖给大家看了。三四线城市的土地充足，但是人口流入少，需求没有那么旺盛，所以房地产就有库存问题，而一二线核心城市的需求旺盛，但土地供给不足，供求矛盾很突出。 &br&&br&一线城市集中了教育、医疗等资源，还有就业机会，人口蜂拥而至。从农村到三四线城市到二线城市再到大城市，形成一个梯形发展的格局。将来还会有大量人口向一线城市涌进，而这些人口从哪里来，就是从农村、从小城镇而来。并且随着未来人口红利的逐渐衰减，城市之争就是人口之争，你死我活，零和博弈。 &br&&br&从2015年起，关于房价疯涨的新闻刷屏媒体，异常热闹，先是从北上深这些一线城市开始，然后扩散至南京、苏州、杭州等二线核心城市，但和三四线城市没有半毛钱关系。三四线城市照样库存高企，房价滞涨，甚至有些小城市房价开始下跌。 &br&&br&我们看到的是，一线城市房价就是调不下来，即使是国庆节之后，房产成交量减少，房价增速下降，但依旧没有步入下行周期，房价依然是向上爬，只是速度被降低了而已。这和市场本身的供求关系有关，也和政府的有意为之有关。 &br&&br&如果将来真的有那么一天，房地产市场要崩盘了，那么没有人口需求支撑的三四线城市一定会先迎来断崖式暴跌，这时候我们需要观察，政府是否无动于衷没有实质性的救市行动。如果后来甚至连一线城市，这个最强的风口也开始跟风下跌了，那么基本就可以断定，房地产崩盘就要开始了。 &br&&br&地产公司集体破产，制造业大规模停业，银行坏账致命，金融系统坍塌，街上都是失业的人，大家朝不保夕，社会陷入一片混乱。我们都不希望看到这样的场景，太过残酷，但是当这3大“灵异”迹象出现的时候，我们就要意识到，必须马上自保了！ &br&&p&更深入的分析可以关注我微信公号：&b&伪砖家说经济&/b&。&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/2dc49a3e9e66b936a54b_b.jpg& class=&content_image&&&/figure&最敢说真话的中国经济原创干货！&/p&
牛羊骡马不进厩，猪不吃食狗乱咬。 鸭不下水岸上闹，鸡飞上树高声叫。 以上动物异常，民间归纳为地震前兆。 所谓事出反常必有妖，房地产市场同样如此。 没必要一惊一乍，去猜测市场何时见顶，何时崩盘。 因为崩盘前夜，市场必有这3大“灵异”迹象！ 灵异迹…
&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-bcdf009b317f8afcdd539ae_b.jpg& data-rawwidth=&1248& data-rawheight=&702& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1248& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-bcdf009b317f8afcdd539ae_r.jpg&&&/figure&&p&作为地产从业者，常会被亲戚、朋友们询问购房问题，比如：&b&房价会不会崩盘？什么时候买房最好？&/b& &/p&&p&最近地产大佬任志强的一次演讲，从市场、体制与政策的角度，深刻解析了房价背后的政治逻辑。&/p&&p&涛哥提炼了其中的精华观点，&b&希望能帮助更多普通人理解中国房地产市场。&/b&&/p&&h2&&b&房地产不会崩盘，且当前价格受限&/b&&/h2&&p&1、我国房地产并没有真正市场化，因为没有自由的交易权和定价权，开发商不能随意销售房屋，也不能随意制定价格。&/p&&p&&b&2、为保持经济稳定，中国不会允许房价崩盘。当市场快速下行时，官方可以限制交易和定价，既不能买，又不能卖，没有成交，价格就无法下跌。&/b&&/p&&p&&b&3、日本、美国曾出现的房地产崩盘，在中国不会发生，因为他们从来不敢像中国一样，每隔一段时间、每到出现问题时就进行强势的调控。&/b&&/p&&p&4、比如最近出台的政策，限制开发商到境外投资，你要去投资一分钱都不给你。&b&这就是用行政手段来终止经济行为，如果经济行为可以随时被终止，他怎么有机会出现问题呢？&/b&&/p&&p&5、有朋友代理了一个深圳的豪宅项目，每平米售价12万，结果被客户秒杀，瞬间就卖完了。这其实是因为政府限制价格，实际上强制让地产降价了，了解内幕的人自然要去抢房。&/p&&p&6、北京8月初批了三个项目，都是9万多一平，买的人非常多，大家拼命去抢。为啥要抢？有些人说9万多很贵啊，错了！&b&那些项目原本打算卖14万，现在政府帮你压了好几万，你还不赶紧买吗？所以那三个项目一天就抢光了。&/b&&/p&&p&&b&7、上海出了个摇号政策，如果市场上没人买还需要摇号吗？摇号就是告诉你这个东西是大家抢的，你要赶紧去抢。&/b&不先抢的话，连摇号的资格都没有，比如北京买车得摇号，不摇号没牌照，你想买车也买不了。&/p&&p&8、因此一旦出现摇号的政策，这个城市一定是供不应求，一定是大家急着买而没有东西卖了，所以才需要摇号，十个人摇一个号，最后只有一个人能买到。&/p&&p&9、综上所述，我们不能用市场化条件下的经济学原理来判断中国楼市，对于房地产只能讲一个大趋势，而这个趋势一定要在非市场化的政策环境下去理解。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-fd6fa934d813e61e3ab463c_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1240& data-rawheight=&698& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1240& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-fd6fa934d813e61e3ab463c_r.jpg&&&/figure&&h2&&b&四大基本制度，导致住房供不应求&/b&&/h2&&p&1、在国家基本制度中，土地制度、户籍制度、金融制度、社会化租赁制度对房地产市场有直接影响。&/p&&p&2、土地制度：我国的土地分国家所有和集体所有，不存在私有。由于土地不能自由交易，导致城市用地发展空间受限，农民也难以用土地换取进城的资本。&/p&&p&&b&3、户籍制度：城市的地有城市户籍，而户籍绑定了社保、教育、医疗等公共资源，所以人们都要到大城市买房，获取城市户口，还出现了学区房等概念。&/b&&/p&&p&&b&4、金融制度：发达国家很少有人会炒房，因为他们有房地产基金。即使付不起首付、买不起房子，也可以通过购买基金分享地产升值的收益。&/b&这类基金在大部分国家免税，就是让你可以低成本的分享城市化红利，但不用专门买房。&/p&&p&5、中国是2008年温总理在全国人代会报告中提到要建立房地产基金，但从08年到现在，还没有一个真正的房产基金出现，&b&结果就变成买到房子的发了财，没买房子的发不了财。&/b&&/p&&p&6、社会化租赁：最近租售同权很热门，做租赁想不亏就得地价低，上海之前推出的租赁地块很便宜，楼面地价不到6000元，但这样的项目在上海的住房中连十万分之一都不到，你想租到也是很困难的。&/p&&p&7、发达国家中，德国的住房私有化比例最低，只有46%，而他们的租赁用房却很多。为什么多呢？因为把房租出去可以免税，比如你有房子空着，超过半年要交税。但你把房子出租后就会给你免税，这样租赁用房就多了，租房成本也低了。&/p&&p&&b&8、我国因为相关制度还不完善，导致租赁用房少，租金价格高，如果没有大量便宜的社会租赁房存在，你不买房子还能怎么办呢？&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-7bbf53fed030f3cede76_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1240& data-rawheight=&698& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1240& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-7bbf53fed030f3cede76_r.jpg&&&/figure&&h2&&b&政策调控下，房价出现窗口期&/b&&/h2&&p&1、“十三五”规划要求，到2020年国内生产总值和居民人均收入比2010年翻一番，经济年均增长保持在6.5%以上。要达成目标，必须在经济增长与防范风险之间求平衡，&b&很多人说中国的经济政策今天向左明天向右，其实错了，所有的路线都是为了求平衡。&/b&&/p&&p&2、今年的货币政策从紧，导致：1）信贷收紧，国内贷款大幅度下降；2）融资限制，地方政府不能随便借债，企业融资也出现管制；3）利率上升，按揭贷款利率和发债利率上调。在这些因素作用下，有的房企已经开始觉得紧张了。&/p&&p&3、那么未来三年房企要还多少钱呢?内外债大概要还一万八千亿，今年到期的大概有几千亿，明年大概四千多亿后年大概四千多亿，&b&所以今年下半年到明年后年都进入了开发商的还贷高峰期。&/b&&/p&&p&4、开发商从银行拿不到钱，又面临还债压力，如果政策持续从紧，很快就会出现资金紧张，投资和销售可能会出现下行。&/p&&p&&b&5、销售下行并非市场问题，而是很多城市不批准销售。不给发销售证因为开发商老想卖高价，不让卖高价怎么办？开发商就扛着，扛到资金不够的时候，那政府说多少钱就卖多少钱吧。&/b&&/p&&p&&b&6、还有一种情况可能导致低价售房，上市公司都有业绩指标的要求，上半年扛住了，下半年总得有业绩吧？因此他即使赚不了多少钱，也会按政府要求，降价或者低价完成销售。&/b&&/p&&p&7、但如果房地产出现明显下行，会导致经济波动，政府不能让他垮台，就又得调整回来。今年我们的GDP增长其中两个很重要的支柱，一个是基础设施投资，第二个就是房地产。&/p&&p&8、房地产对GDP的影响有四最，见效最快、总量最大、需求最大、最能支撑财政。为什么这样厉害？因为房产交易量一年有二十万亿，汽车多少？两万亿。吃的多少？六万亿。&b&房地产对经济增速贡献巨大，当他不行的时候政府必须要救。这就像夜壶，尿急时就得拿出来用用。&/b&&/p&&p&&b&9、今年中央给地方下的任务是：按去年10月份的房价，涨幅不得超过2%。&/b&这是指限价的城市，没限的三四线城市爱涨多少涨多少。去年房地产总销售额本身就是历史最高峰，今年即使只增长一点，也将会成为最好的一年。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-a184bc3dca785b201811afec_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1240& data-rawheight=&698& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1240& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-a184bc3dca785b201811afec_r.jpg&&&/figure&&h2&&b&总结&/b&&/h2&&p&任总的这次演讲，其实说出了一个开发商都知道，但普通老百姓却不清楚的事实，那就是：&b&房地产市场受政策的强力主导，当前的市场售价是被严格控制的。&/b&&/p&&p&很多人感觉最近新房价格不涨了，不少楼盘开出来跟去年价格一样，甚至低于周边二手房售价，因此有人会觉得房价降了。&/p&&p&但事实上，如果你想去买这些低价楼盘，却往往会发现很难买到，能摇号还算好，有些项目连广告都没打就悄悄卖完了。&/p&&p&这其实就是&b&由于政策限制新房售价，开发商只能用比去年微涨的价格销售，相当于政府出面帮老百姓压了价。&/b&&/p&&p&比如最近刷屏地产圈的“捂盘创新”，就是开发商不愿低价卖房，想尽办法让自己不能销售，从而拖延时间等待政策松动。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-ae257e3fbef9ca5db6e7cf_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&644& data-rawheight=&800& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&644& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-ae257e3fbef9ca5db6e7cf_r.jpg&&&/figure&&p&&b&房子是用来住的，不是用来炒的。&/b&近期各地推出的长期租赁、限贷限售等政策，充分体现了政府打击房产投机的决心。&/p&&p&&b&但对有真实购房需求的人来说，今年下半年到明年，由于管制出现的新房价格低点，是千载难逢的购房时机。&/b&&/p&&p&&b&总而言之，官方都亲自出手帮你狠狠压价了，你还不赶快买吗？&/b&&/p&&p&对当前的房价走势，你有怎样的理解和判断？欢迎留言说说你的看法。&/p&&p&&b&相关阅读：&/b&&/p&&p&&u&&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMjM5OTg5NDk4MA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D51c50cd398ca3c8b34bf%26chksm%3Da735ccb7be4360decced7e43ebe4bdc0d57a2d8b5d%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&地产行业的人才洗牌，失业离每个人都不远&/a&&/u&&/p&&p&&u&&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMjM5OTg5NDk4MA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Dcf2f8fa3f376a37cc1d57%26chksm%3Da735cb02fe1a257b56e04c90dbcecb8c77ea79bf110e9e5702daec5%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&地产92人争一个岗位，期望合理才会海阔天空&/a&&/u&&/p&&p&&u&&a 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作为地产从业者，常会被亲戚、朋友们询问购房问题，比如：房价会不会崩盘？什么时候买房最好？ 最近地产大佬任志强的一次演讲，从市场、体制与政策的角度，深刻解析了房价背后的政治逻辑。涛哥提炼了其中的精华观点，希望能帮助更多普通人理解中国房地产市…
&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-c21badcdd196_b.jpg& data-rawwidth=&900& data-rawheight=&500& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&900& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-c21badcdd196_r.jpg&&&/figure&&p&&b&这&/b&段时间，楼市发生的事情很多，什么特朗普减税加息，什么中央强调住房长效机制，今天我不讲这些问题。&/p&&p&讲一个可能是我入行有史以来，购房者提及次数最多的问题。 &/p&&p&&b&“买房，何时买？”&/b&&/p&&p&想当初，我会一遍又一遍得对咨询者讲：&/p&&p&“&b&刚需，不要在乎时机，该买又刚好能买，便是最佳时机&/b&”。 &/p&&p&&b&但后来，我放弃了。&/b&&/p&&p&&b&因为我感觉，这句话就是在谋财害命。&/b&&/p&&p&&b&因为，99%的购房者其实都是伪刚需。尤其在寸土寸金的一线城市，对于购房者来说，选错时机，几年的工作就白干了。&/b&&/p&&p&本来拥有一套房是一件很幸福的事情，但因为跟风入市，高位站岗被套死的购房者又比比皆是，最后哀鸿遍野。&b&房子的居住属性完全被投资属性埋没，我们都必须承认这个事实。&/b&&/p&&blockquote&&b&这就好比房价是一层比一层高的巨浪，每个人都想在浪花掉下来的时候趁机跳进去，然后跟着千千万万的踏浪选手，勇闯天涯~自然，直接踏在浪峰上的，栽得最深。&/b& &/blockquote&&p&介于以上，子木决定从宏观和微观的角度入手，给大家讲一讲“我们到底如何把握买房的最佳时机”。（一如既往拿北京举例）&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&宏观&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-f042ebe3cedbf8_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&900& data-rawheight=&500& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&900& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-f042ebe3cedbf8_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-03ab71afcd2520dea69d4ab04cd3e5e9_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&431& data-rawheight=&557& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&431& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-03ab71afcd2520dea69d4ab04cd3e5e9_r.jpg&&&/figure&&p&&b&这是一份关于1989年北京房价的人民日报。&/b&&/p&&p&仿佛听到老前辈用官腔在嘶哑的收音机里喊道：&/p&&blockquote&“买房对于普通干部来说，犹如从夜空里摘颗星星，北京商品住宅每平米房价高达1600元，若买两居室，也得6万多元，简直令人咋舌！”&br&&br&“一名大学生从参加工作开始，节衣缩食，干100年才能买上两居室！”。&/blockquote&&p&&b&那时候的大学生可金贵的狠，不像现在，满大街跑的都是本科生。&/b&要是按同等价值来算，起码也得是985和211重本类学校毕业生才能和当初的大学生相比拟。&/p&&p&&b&那么，我们来看一下现在重点大学的毕业生情况。&/b&&/p&&p&毕业后正常工作，无论是事业单位还是进入私企，起步按月工资8000来算，抛去北京这么高的房租和生活成本，满打满算一个月存5000元。北京房价6W一平米，要买一套60平米的两居，也得花上60年。&/p&&p&那么就有人说，“&b&28年前的房价泡沫比现在大，其实现在北京的房价并不高！&/b&”&/p&&p&&b&这句话对吗?&/b&&/p&&p&&b&并不对。&/b&&/p&&p&我曾在《&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzI0ODY3MDg4NQ%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Ddef416ff3daf33fe7c6ed302%26chksm%3De99c7daedeebf4b8d76ceef4ba5dbff7edf7e%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&回顾地产30年&/a&……》里写到过，&b&1987年，中国地产才开始进入商业化&/b&。那么，当年的市场经济、产业结构都是处于缓慢萌芽期。&b&收入增长变化还有通货膨胀都是必要考虑的因素。&/b&&/p&&p&当年房价高是事实，但是当年一台电视机价格是2000元，可以买得起一平米房子，而现在一台电视机的价格连一块地板砖都买不起。&/p&&p&&b&所以跨度这么大的房价对比并没有实际意义。&/b&于是子木本着一颗爱智求真的心，把10年的数据调了出来（为了方便观察，我用北京人均季度工资作为参考标的）。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-1a423fac78c7e4c81b4858_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&712& data-rawheight=&377& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&712& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-1a423fac78c7e4c81b4858_r.jpg&&&/figure&&p&&b&这幅图就像一把剪刀一样。&/b&在年，北京的三个月工资还可以买得起一平米的房子，但随着时间的推移，买房这个事情对于大家来说，却越来越远。（我没有把17年的数据贴出来，是因为16-17年北京房价的涨幅太疯狂，已经破坏了这把剪刀的美感。）&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&那么这个事情政府考虑过吗？&/b&&/h2&&p&当然考虑过，老百姓都能看清楚的事情，政府能看不清楚吗？但这也是没有办法的事情。08年金融危机以后，政府只能通过拼命印钱，量化宽松，财政放水才能维稳经济。&/p&&p&&b&从某种意义上讲，中国在08年之后已经陷入了“中等收入发达国家的陷阱”。&/b&&/p&&p&但房价过快上涨导致崩盘后的惨状，政府更不愿意看到，所以才出现了一次又一次的红点调控。&/p&&p&让房价上涨拉动经济，又不让其崩盘，这么大的体量，操作难度可想而知，要知道，稳定和增长才是政府的头号任务，哪怕牺牲平民利益。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-82ba15f1_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&667& data-rawheight=&383& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&667& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-82ba15f1_r.jpg&&&/figure&&p&&b&这里要普及一个经济学常识，简称它为【割韭菜原理】。&/b&&/p&&p&首先，政府印钱会带来贬值预期。在贬值预期中，手头持有人民币越少亏得越少。如果手头持有人民币为负数则会赚钱。而买房必然要贷款。贷款就是负债。当房贷数额超过人民币流动资产的时候。买房在通胀行情下是赚钱的。&/p&&p&&b&政府本身并不能产生价值。&/b&印钱则是牺牲人民币持有者，也就是剥削。它必须要牺牲人民币持有者。牺牲者越多。则牺牲产生的效力越大。牺牲者越少。则牺牲产生的效能越小。如果没有牺牲者，或者牺牲者是负数。那么则会产生反效果。&/p&&p&&b&简单的理解就是，你的银行存款越多，你就越亏，你从银行借的钱越多，你就越赚，政府剥削大头，借钱多的人剥削小头，所有钱存银行的人用自己的血汗供养以上二类人。&/b&&/p&&p&简单点说，如果银行的存款超过银行放出去的贷款，那么人民作为一个整体，他手头的人民币资产是正的，国家印钱是剥削人民补贴自己。如果人民贷款过多，超过了存款，那么再大量印钱，是剥削国家补贴人民，国家是不可能这么做的。&/p&&p&&b&所以，如果你贷款买房，就要把杠杆背大背长，欠的债越多，收益越多。当你快把钱还完的时候，就要换一套更大的房子，继续加深杠杆。这也是很多房产投资者的核心理论。&/b&&/p&&p&&b&那么综上所述，在宏观层面上，一线城市房价的涨幅和人均工资收入的涨幅差距将越来越大，房价长线上涨已经是不可否认的事实。&/b&&/p&&p&&b&所以说，今后年轻人买房会变得越来越难，买房的最佳时机则是越早越好。&/b&&/p&&p&当然这里又会有人说，我买房去年买和今年买就是多花了100万，虽然长线上涨，几年以后会补回来，但是我就是不想亏这么多钱。&b&那好，咱们看下一个环节，如何在微观层面选择最佳时机，如何避开房价浪顶，如何获取时机信号。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&微观&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-bdb_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&900& data-rawheight=&500& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&900& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-bdb_r.jpg&&&/figure&&p&&b&之前我曾在文中讲到过，现在的中国房地产已经进入了横盘时代。这一波大涨空前绝后，集中透支了前三年和后三年的涨幅。&/b&&/p&&p&&b&接下来的结局就是一线城市大盘会稳中见涨，二三四线城市有产业的会接住之前的房价，没产业的一定会回落下去。&/b&&/p&&p&所以，在这个大环境下，作为购房者就要去实时关注自己倾向区域的房价信号，准备好房票和资金果断出击，毕竟好的机会永远是留给有准备的人的。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-feeeb3fb5f8d5b_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1200& data-rawheight=&719& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1200& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-feeeb3fb5f8d5b_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&h2&&b&时机之&区域规划&&/b&&/h2&&p&区域规划利好信息一般分为四个阶段，“&b&传言，规划，动工，建成&/b&”。每次信号出现，媒体都会炒作一番，房价应声上涨（所以说，房价上涨背后有一部分是媒体人的功劳）。&/p&&p&譬如北京通州，12月20日，北京市副中心就要启用了，这就是建成信号。通州房地产市场这几天又火了起来。所以说，在传言之前买通州的房子肯定是最佳时机，依次递减。&/p&&p&&b&这里讲一个伪命题，就是“高铁通车一定会利好区域房价”。其实事实并不是这样的，交通是把双刃剑。交通建好，极有可能造成当地人口外流，而迁入人口不足、供大于求的市场情况会把当地房地产拉入死水。&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-cb83d434da723acc48d6f1f1f7d1214c_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1024& data-rawheight=&610& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1024& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-cb83d434da723acc48d6f1f1f7d1214c_r.jpg&&&/figure&&h2&&b&时机之“土拍市场”&/b&&/h2&&p&&b&据我所知，80%的购房者对土拍市场并不感冒，这是大错特错的。&/b&土拍市场往往是房价市场的前瞻。如果一个地方频出地王，房价上涨的时机随之而来；如果土地出现流拍，说明市场过于冷淡，房地产商拿地赚不了钱，明显的房价下跌信号。&/p&&p&这让我想起16年土拍市场的壮烈，一开始地王频出，到政策来临，房价暴跌，小地产商纷纷倒闭，大地产商捂盘不售等行情。&b&其实每个房产商都在赌，赌房价一直上涨，赌预售证可以早些下来，然后高位套牢买房用户。&/b&&/p&&p&&b&如果一个地方出现了地王和楼王出现，那么在出现之前购买周边楼盘，是很好的选择。&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-5e1b048e442eb518e964ed0eaa9ed16b_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&900& data-rawheight=&500& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&900& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-5e1b048e442eb518e964ed0eaa9ed16b_r.jpg&&&/figure&&h2&&b&时机之“笋盘筛查”&/b&&/h2&&p&&b&笋盘是横盘市场中最好的机会，一般是由改善族急于换房或者投资客杠杆背得太深急于套现所产生的低价房源。&/b&&/p&&p&之前讲过，也可能会有对市场不敏感的业主挂低房源价格的现象，但现在这种情况几乎为零，因为有经纪人站岗，绝对可以解决信息对称问题。&/p&&p&那么至于怎么获取笋盘呢？这里就要考验你的大数据能力了，首先把“X家网”的所有房源数据爬下来，然后最低值计算，找出相对小区均价最低的那一套，再进行户型，朝向等多方面的筛查。这个对大家有些难度。&/p&&p&另一种是找一个好的房地销售，他们可以拿到一手房源，为了业绩，他们会把好盘分享出来的。最后就是有空就查查意向区域房源信息，一旦找出来，就是稳赚不赔的买卖。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-6e512f918d92c2dfdc0dc7a2_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&900& data-rawheight=&500& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&900& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-6e512f918d92c2dfdc0dc7a2_r.jpg&&&/figure&&h2&&b&时机之“市场规律”&/b&&/h2&&p&&b&季节性现象&/b&&/p&&p&&b&一年中最大的涨幅在春季，就是春节之后。而不是所谓的金九银十，涨幅从不在9~10月份产生。一年中最淡的淡季在12~1月份，基本上是没有人买房的。&/b&&/p&&p&细究原因你其实应该能想到，过春节发年终奖，买房婚姻大事都会放在年后。&/p&&p&3月爆发之后，会逐渐消散动力，然后6~7月份天气太热，没人看房，到了秋季9月份，压抑的购买力又会促使人们重新去看房。&/p&&p&&b&9月份是“小阳春”，但决战不在9、10月。&/b&对于房地产投资者来说，9、10月份是基本被忽略掉的，最后停滞到11月、12月，天气寒冬，大家忙着年底总结，忙着过年，市场沦为最淡的淡季。&/p&&p&&b&如果逆向思考，11、12月为最淡的淡季，那不正是最好的买房机会吗？因为抛盘永远存在，永远会有急需卖掉房子筹钱的人群，这时候就会出现大量的笋盘。&/b&&/p&&p&&b&所以买房一定要在除夕之前，市场极冷淡的时候下手。等到大家都去买房了，这时候最佳时机已经错过了。&/b&&/p&&p&&b&所以，真正聪明的人买房无论是调控还是季节都会选择最最冷淡的时候下手。“28定律”适合任何场景。&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-dd7e1eba549d8db407f8_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&900& data-rawheight=&500& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&900& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-dd7e1eba549d8db407f8_r.jpg&&&/figure&&p&&b&最后，我用我在《&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzI0ODY3MDg4NQ%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D10e6cbd6da9ac9e1d9522edc5da519dd%26chksm%3De99c7dbadeebf4accceac591853eddd2d9ec%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&阶级焦虑症&/a&》里写的一段话作为结尾：&/b&&/p&&p&在中国，可以把买房人归为以下几类：&/p&&p&这二十年来手头有闲钱但一直没买过房子的，都是倒霉蛋；&/p&&p&手头紧但凑钱买了一套涨了很多倍后卖掉过上了好日子的，都是聪明人；&/p&&p&手头紧全家凑钱交了一套首付后吐血供房，房价翻了十几倍后还住在里面吃方便面的，都是大XX；&/p&&p&手头紧开始没买但发现越涨越吓人死扛了十多年后终于下决心全家凑钱买了一套很小的然后吐血供房住在里面吃着方便面天天等房价上涨但即便涨了一些也不卖继续住在里面吃方便面一直吃到房市泡沫破灭的，都是超级大……折翼的天使；&/p&&p&手头宽裕买了好几套涨了很多倍后卖掉了的，都是聪明人；&/p&&p&手头宽裕买了好几套涨了很多倍但还没卖掉的……手头宽裕的人，做什么都是对的。&/p&&p&&b&最后想告诉大家的是，最佳时机永远有准备的人，备好车票，把知识储备起来，厚积而薄发。千万不要做跟风，买涨不买跌的人。既然我们都要去勇闯天涯，那么就要做一个聪明的踏浪选手！&/b&&/p&
这段时间，楼市发生的事情很多，什么特朗普减税加息，什么中央强调住房长效机制，今天我不讲这些问题。讲一个可能是我入行有史以来，购房者提及次数最多的问题。 “买房，何时买？”想当初，我会一遍又一遍得对咨询者讲：“刚需，不要在乎时机，该买又刚好…
&p&文|凯风&/p&&p&崩盘来得悄无声息。&/p&&br&&p&前一夜，日本人狂热买房，有如鸡血充脑，饮鸩止渴。&/p&&br&&p&1991年，岛国楼市决堤，房价一泻千里，造成历史上最大的房地产泡沫之一。&/p&&p&大量银行和地产企业倒闭，当年倾尽所有买房的家庭一夜返贫，跌到现在还未回血，每年还要交着沉重的赋税。日本经济陷入长达二十年的持续衰退。&/p&&br&&p&楼市崩盘之前，日本人究竟在做什么？&/p&&br&&p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/f62f5cd4d928d2ca524f3eb5a304498c_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&376& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/f62f5cd4d928d2ca524f3eb5a304498c_r.jpg&&&/figure&&br&▎日本东京。神话从这里开始，也从这里破灭。&/p&&p&&strong&1 两个神话&/strong&&/p&&br&&p&上帝欲使其灭亡,必先使其疯狂。&/p&&br&&p&日本楼市狂热时，有两大“神话”一直刺激着所有投资者。&/p&&br&&p&第一个神话是“土地不会贬值”。日本人多地少，人们坚信土地永远是稀缺的。日本全民陷入炒地买房风潮，土地价格不断暴涨，“地王”每隔几个月就刷新一次。&/p&&p&从1985年底到1990年初，短短四年多时间，日本城市地价增长了200%。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，而美国的面积则是东京的1.5万倍。&/p&&br&&p&一寸土地一两金，银座崛起“地王”最巅峰。无论是实体企业还是金融机构，都不计成本将资金投入土地市场。&/p&&br&&p&其实，金山银矿的底子早已亏空了。&/p&&br&&p&第二个神话是“东京房价不会下跌”。奠定这一“神话”崇拜基础的，是日本过去几十年强劲的经济增长，日本一跃成为世界第二经济强国。在日本人看来，日本取代美国成为世界第一经济强国似乎不远了。&/p&&br&&p&为这一神话推波助澜的，还有这样一种信念：政府永远会支持房地产，日本只有一个东京，吸引着全国乃至全球的人口流入。站在世界中心，怎会有泡沫破裂的担忧？&/p&&br&&p&然而，人们忽略了，当时的日本城市化率已经达到77.4%，而老龄化率开始攀升。城市化红利消失，人口红利不再，经济失去增长动力，房价也就失去支撑。&/p&&br&&p&值得警惕的是，越是大城市，在泡沫破裂和崩盘时，下跌就越严重。&/p&&br&&p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/f35f32fefbc_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&406& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/f35f32fefbc_r.jpg&&&/figure&&br&▎日本GDP增速，1990年后，日本陷入“失去的二十年”。&/p&&p&&strong&2 疯狂置业&/strong&&/p&&p&坚信两个“神话”无坚不摧，上到房地产企业和金融机构，下到普通居民，没有人不在购置房产和股票，期待在持续的暴涨中大赚一笔。&/p&&br&&p&整个社会，到处都在讨论房地产和股票。企业做一年的利润，还不如一块地一天的涨幅，实体经济纷纷抽出资金大举进军房地产，落后一步就等于落后一个世纪。&/p&&br&&p&用东京大学教授田村清彦的话来说：“当时东京新宿的工作室价格在一天之内能够翻倍，今天你买，明天他买，价格高涨，并且形成了一种连锁效应。”&/p&&br&&p&造成这种狂热错觉的，契机是日本签署了“广场协议”。随后，日元不断升值，口袋里的钱一下子多出来许多，不但日本人有钱买遍全世界，国际资本也蜂拥而入，加入土地和资本市场炒作的大军中。&/p&&br&&p&当时，政府奉行货币宽松政策。央行贴现率低，贷款利率同样非常低，商业银行鼓励居民贷款，金融机构也乐于将钱贷给土地投资者，并鼓励投资者买到地后，再以土地作为担保，继续贷款买地……循环往复，银行最终也被拖进泡沫之中。&/p&&br&&p&买房炒地蔚为大观，媒体把这种狂热视同于经济繁荣，热烈鼓吹，甚至援引历史上的岩户景气、神武景气等来命名。&/p&&br&&p&然而，危机还是来了。&/p&&br&&p&2011年，日本推理小说家东野圭吾在《解忧杂货店》中，通过穿越时空的来信，帮助女主角在楼市崩盘之前躲过一劫。&/p&&br&&p&然而，大多数普通日本人却没有小说里的幸运。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/1faf41f7dc32f7f8dc34_b.jpg& data-rawwidth=&470& data-rawheight=&204& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&470& data-original=&https://pic1.zhimg.com/1faf41f7dc32f7f8dc34_r.jpg&&&/figure&&br&&p&▎日本地价指数，在1991年前后达到顶点，随后一路暴跌&/p&&p&&strong&3 崩盘时刻&/strong&&/p&&p&1990年，股票市场率先崩盘。短短一两年间，日经指数从最高的38915点跌到14309点，跌幅高达50%以上。&/p&&br&&p&接着，楼市崩盘。由于土地市场与资本市场关系密切，资本市场崩盘随即传导到楼市。金融机构为避免损失，要求企业偿还贷款，企业不得不变卖股票和不动产，大量地产抛到楼市，地价应声而跌。&/p&&br&&p&房地产企业倒闭，银行因为不良贷款率暴增而倒闭，普通国民住房转眼之间成了负资产。&/p&&br&&p&崩盘之前，难道日本政府没有做出任何努力吗？&/p&&br&&p&其实，早在崩盘之前几年，政府就已看到楼市和股市的狂热，频频出手，可惜无济于事。&/p&&br&&p&当时日本的楼市调控措施与现在并没有什么两样。1987年，日本政府要求金融机构严控房地产贷款量，“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”；同时提高房地产税收，持有不到两年的土地交易被课以重税。&/p&&br&&p&然而，这些举措对房市并没有产生任何正面影响。土地管控措施，非但没能遏制地价飞涨，反而因为对土地限制过多，从而导致供给不足，地价不降反升。&/p&&p&在货币市场上，日本开始大幅度收缩。在短短1年内，日本央行连续3次提高贴现利率，连续5次加息。然而，过于着急的货币政策，反而成为股市崩盘的导火索。&/p&&br&&p&崩盘都是在最不经意的时候来临。城市化红利消失、人口红利衰退、资本过度炒作、对楼市股市过度依赖、调控政策过于刚猛……所有或隐或显的负面能量，在这一刻全面爆发。&/p&&br&&p&崩盘的代价有多大？&/p&&br&&p&20年来，日本六大主要城市住宅用地价格跌幅达到65%。随着房价暴跌，国民财富持续缩水，损失高达1500万亿日元，相当于日本3年的GDP总和。日本经济更是萎靡不振，二十年间，日本年均GDP增速只有0.75%。&/p&&br&&p&这是所有日本人都难以磨灭的记忆。在日本有一个名词“泡沫经济”，特指八十年代那段疯狂的时光；从1990年至今的二十多年，日本人又发明了一个名词“失去的二十年”，失落情绪遍及整个日本。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/f3ae6db0ed_b.jpg& data-rawwidth=&478& data-rawheight=&287& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&478& data-original=&https://pic2.zhimg.com/f3ae6db0ed_r.jpg&&&/figure&&br&&br&&p&▎日本股市指数，1989年底达到顶峰，一路暴跌。&/p&&p&&strong&4 重复上演&/strong&&/p&&p&时隔20年之后，日本经济开始温和复苏，但日本地价和房价远远未回到当初的水平。&/p&&br&&p&以东京都市圈为例，2014年东京及周边地区一套公寓均价241万人民币（63.16方），均价不到4万元，还没回到历史最高水平。&/p&&br&&p&与中国对比，这一价格只与北京深圳上海相当。但如果考虑到，日本房屋面积是实际面积，不存在公摊，而且土地是永久产权，就会明白东京实际房价根本不敌北京上海深圳。&/p&&br&&p&如果再考虑到富裕层面的差异，实际房价的差距就更为明显：2014年日本东京人均可支配收入达到10万元人民币，而今天，北京上海深圳的人均可支配收入也就5万元左右。&/p&&br&&p&经济发达程度不如东京，实际房价却已经超越东京。经济下行，一线二线城市房价却不断上涨；众多中小企业关停，投身房地产市场；“地王”连接不断，楼盘一天一个价；房价不会跌的神话大行其道，人人都在谈论房市，唯恐买房晚了，甚至形成离婚购房热潮……&/p&&br&&p&这种场景与当初的日本是不是再相似不过？&/p&&br&&p&更多可关注微信公众号房屋屋（its-home）&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/cabc57a2cf0e8bd8ff94189_b.jpg& class=&content_image&&&/figure&
文|凯风崩盘来得悄无声息。 前一夜，日本人狂热买房，有如鸡血充脑，饮鸩止渴。 1991年，岛国楼市决堤，房价一泻千里，造成历史上最大的房地产泡沫之一。大量银行和地产企业倒闭，当年倾尽所有买房的家庭一夜返贫，跌到现在还未回血，每年还要交着沉重的赋…
&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-f95dfe7bd1dc_b.jpg& data-rawwidth=&450& data-rawheight=&213& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&450& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-f95dfe7bd1dc_r.jpg&&&/figure&&p&今天是休息日，不谈股票，今天谈一下和房贷有关的事情。&/p&&p&国庆节的时候我发了《&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzAxNDczNTk5MQ%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Dff2c9b746b186e10ea0d7cb8achksm%3Ddbfbc15ad9f3d899efb789%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&中国的房价什么时候会崩盘？&/a&》一文，在各位铁粉的支持下成为了爆款文，阅读量不仅突破了10W+，而且现在已经成为了30W+阅读，非常感谢各位铁粉的支持，于是我决定以后每周六都发表一些经济类的民生文。&/p&&p&关于是不是应该买房，什么时候买房，我在上文中已经说过了，今天讲的内容是怎还房贷最省钱的理财方法，适用于那些已经买了房或者计划买房的人，既然你已经确定要还房贷了，那么知道怎么还房贷最划算显然是很有必要的，由于房贷的基数非常庞大，用好了，给你省下来的钱可不是一个小数。&/p&&p&在国外银行业发达，房贷有很多种偿还方式，但是国内非常固定，只有等额本息法和等额本金法两种方式，所以我们下面讨论原理一：三十年等额本息法还款是最划算的。&/p&&p&先做个科普，等额本金法就是固定你每个月还的本金数额，然后在这个基础上添加你每个月应还的利息，就是你每个月的月供，前期较高，后期还了大半本金之后每个月的月供急速降低。等额本息法就是采用浮动本金还款，刚好三十年还清，初期还的月供里几乎全是利息，后期还的月供里几乎全是本金，每个月的月供数额是固定的。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-fee62f0c4b_b.jpg& data-rawwidth=&616& data-rawheight=&836& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&616& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-fee62f0c4b_r.jpg&&&/figure&&p&
图一&br&&br&&/p&&p&如图1所示，贷款一百万，第一个月还款5307，其中4083全部是利息，你依然背负巨债。最后一个月也还款5307，利息只有21.58，还的全是本金。&/p&&p&这里有个极大的误区，尤其等额本息法的前期还款绝大部分都是利息，甚至可以说你每个月交出去的钱只有零头是本金，其他都是利息，但是后期还的大半是本金，利息很少。所以很多人误解为等额本息法的前期是在被剥削，所以倾向于在前期提前还款，能还多少还多少。有一种错误的理论说等额本息法越早提前还款越好，如果前三五年没有提前还款，那就别还款了，因为你已经把该交的利息都交了，后面再提前还款就不划算了，给人一种前期的还款就是被吸血的错觉，这种错误的理论流传如此之广以至于百度上随处可见。比如贷款100W，30年累计本息还款接近191万，他会给你计算出，如果你在前三年每年提前还款10W，你最后的本息还款总额只有162万！你支出的利息从91万一下子变成了60万，省了30万。&/p&&p&表面上看，很有迷惑性，你头一个月还的钱大部分是利息，这个时候提前还款，能够显著减少你每个月还款的利息额度，而最后一个月还款的5300块里面只包含了21.58的利息，所以我在还款的后期去提前还款，我傻啊我，我前面二十多年都把我的利息全交给银行了，后面几年我疯了提前还款，最佳提前还款的日期在前几年，越早越好，越早就越显著的缩小我累计的还款总额。&/p&&p&但是这个理论看起来非常有道理，但是其实是完全错误的，用数学方法可以精确的解释到底为什么错误，但是用数学方法描述起来非常艰涩难懂，这也是为什么大部分人都被这种理论迷惑了而已。&/p&&p&我下面用浅显的文字语言来告诉你为什么。首先，这个理论表述等额本息法提前还款对你有利，而且越早提前还款，提前还款的款项越多对你越有利，我们取极限值考虑，银行发贷款100万给你的当天你就提前还款100万给银行了，这样你的利息支出是0，按这个理论对你是最有利的，但是请问如果这样的话，你还贷款干嘛呢。&/p&&p&但是很多人还是耿耿于怀，觉得自己头几年每个月交的月供里利息的比例太高了，本金太少，明显是被剥削。&/p&&p&以图1的数据举例，图1中，每个月还款4511元，商贷100万，年化利率是4.9%，为了直观的理解，我做了一个小表格：&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-734e0c877afb_b.jpg& data-rawwidth=&294& data-rawheight=&258& class=&content_image& width=&294&&&/figure&&br&&p&
图2&/p&&p&如图2所示，第一年12个月，累计还款金额是63687元，其中利息支出是48672元，本金支出是15016元，本金远少于利息，乍一看好像是在支持那个错误的理论。&/p&&p&但是我们取极端考虑，假设你不是房贷，而是公司贷款，我借给你100万，约定30年还清，利率4.9%，其中前三十年每年只还利息，最后一年直接还全部本金。那么你第一年应该还多少利息？&/p&&p&很简单的计算，100万乘以4.9%，第一年你应该还给别人49000元的利息，而等额本息法，你还的利息是48672元，再额外多还一点本金以便于你不至于在第三十年的时候需要一口气还完所有本金，至于少的那400元，是因为你今年还了一小部分本金所致。&/p&&p&看到这里已经很明确了，等额本息法的本质，扣除本金方面不谈，利息方面，就是今年你欠银行多少钱，乘以贷款年化利率折合的月利率，就是你这个月应还的利息，这非常公平合理，你欠一百万，年利率5%，一年就还5万，过了十几年你还了一半本金，还欠50万，那你一年就还2万5。如上述例子，最后一个月你只欠了5285块钱，所以你最后一个月应还的利息就是%/12=21.58元。&/p&&p&利息方面的计算是没有任何问题的，唯有每个月还的本金是波动的，这是为了要按照30年还清的目标进行计算，所以才导致前期还本金少，后期还本金多的情况出现，其实你一点都不吃亏，你借了一百万，约定利率是4.9%，银行第一年收你4万9左右的利息，难道这有什么问题吗？&/p&&p&为什么要说这个问题呢，因为这个问题非常重要，解释清楚了这个问题，才能进行后续的讨论。这个问题的结论就是等额本息法和等额本金法对银行来说毫无差别，当年贷出去多少钱就收多少利息嘛，收回来的本金可以贷给其他人，但是对于客户来说差别很大，等额本息法倾向于后期再还钱，等额本金法倾向于前期就还钱，至于为什么你签贷款协议的时候银行客户经理虽然无所谓，但是都推荐你采用等额本息法的原因是因为大部分客户都倾向于贷最多的钱，但是等额本金法前期的高还款额很多客户承受不起，为了能尽量的促成最多的贷款协议，银行客户经理大多数推荐等额本息法。&/p&&p&为了知道如何还贷款才能最省钱，我们下面需要明确第二个原理：通货膨胀一直在进行，而且以后会永远进行。&/p&&p&自建国以来，我国一直在通货膨胀，很多人都怀念那个1毛钱可以吃一顿饭的年代，今天再也见不到了，80年代赫赫有名的万元户，放到今天，一文不值。在过去我们遭遇了严重的通货膨胀，那么未来的三十年，我们会不会继续通货膨胀，会不会国家突然发善心，不再进行通货膨胀甚至进行通货紧缩了？（扫盲：通货膨胀指的是市场上钱越来越多导致钱越来越不值钱，通货紧缩指的是市场上钱越来越少，所以钱越来越值钱，同样多面值的现金，明年可以买到比今年更多的东西）&/p&&p&这绝对不可能，而且根源不在于中国政府，相反，在我们看来对人民特别和蔼可亲的美国人身上，确立当前全球经济根基的经济学理论，源自于美国。&/p&&p&该西方经济理论体系认为：&/p&&p&1、适当的通货膨胀有助于经济发展，会刺激生产，增加投资，人民倾向于花出手里的现金从而刺激消费以及生产，从而创造更多的就业岗位和工资。而通货紧缩会减少生产，缩小投资，人民倾向于储存现金以便未来购买到更多东西，所以消费和生产都会萎缩。&/p&&p&2、当政府出现财政危机必须要增加收入的时候，有三种方式，一是增加税收；二是向公众借债；三是增加货币供应。由于前二种方式在政治上不得人心，所以政府一般都采用第三种方式。&/p&&p&3、认为政府不应该任由经济危机的产生，政府有义务通过量化宽松的方式来“熨平”经济波动，来避免社会动荡的产生，即便代价是通货膨胀。&/p&&p&这种理论体系在西方大行其道，直接导致了布雷顿森林货币体系的崩溃，美元和黄金脱钩，从此美元不断通货膨胀，全球货币也一路贬值，既然外国人都这么合法的抢劫民众，中国政府自然也不会独善其身。&/p&&p&关于通货膨胀一直存在并且未来一定继续是一个大话题，真详解起来没五千字搞不定，上文只是简单叙述，以后有机会再谈，我们只是借此得出第二个结论：未来中国会一直通货膨胀。&/p&&p&第一定理和第二定理告诉我们，你借的钱的利率只是名义利率，实际利率远远没有那么高，需要扣除通货膨胀率，实际的利率是一个很低的数值。所以，根据定理一和定理二，你买首套房应该倾尽家财凑首付，买自己能买的起的最大的房子，贷款应该选择30年等额本息法，贷款数额以自己当前能还得起的最大月供来确定。比如你当前家庭月收入2万，每个月可承受的月供是1万5，那你就把你的贷款数额确定为等额本息法每月一万五即可。如果你买的房子太小，只能贷一点点钱，按30年等额本息法还款方式的话一个月还6000即可，那很简单，买大房子或者买二套房，把自己的月供推升到一万五左右。&/p&&p&然后我们开始推导第三个定理：流动资金具有一定的溢价效应。&/p&&p&这个原理非常晦涩难懂，也不好解释，我尽量用一个通俗的例子来解释。&/p&&p&按上述那个例子，甲月收入二万，每个月的极限还款能力是一万五，他买了二套房，每个月还款一万五，月光族，分文不剩。这个时候他/他老婆升职加薪了，家庭月收入提升到了四万，每个月可以攒下二万块钱，攒够40万的时候，他害怕货币贬值，但是也知道为了减少还款压力选择提前还款不划算，于是他买了几个车位进行固定资产投资，突然有一天，政府放开了限购限贷，大家都预期会再来一波暴涨，他打算再买一套小投资房或者把自住房换大一点，40万首付即可，但是他现在银行存款只有几万块钱，于是他决定紧急出售车位，但是车位的出售需要时间，花了一个半月终于出手了，但是机会也错过了，房价和甲当初下定决心卖车位买房的时候相比，暴涨了几十万。甲白白的错过了这个良机，虽然他预期房价会涨，而且房价还真的涨了，但是他只能做一个看客，没有抓住最佳的机会。虽然车位在这几年里也涨了不少钱，但是和他损失的相比，很少，这就是因为车位和房子的流动性不佳，变现困难需要时间，这个时间在某些突发性事件的时候非常的珍贵，除此之外的例子还有家人突然重病或者其他突发意外需要急用钱的时候。所以，能够快速变现的资产就是流动性极好的资产，他们会具有溢价效应，也就是他们的价值比纸面的价值更值钱一点。这也就是每个家庭的主要资产都是房子，但是一定要配置一部分现金、股票、以及理财产品的原因，因为他们能够快速变现。而你投资了地产、车位、商铺等固定资产，流动性就差了很多，变现速度很慢，如果你急于脱手，那么你出手的价格会非常非常低，你的收益远远没有纸面上的地产升值收益那么高，其中流动性最差的就是提前还房贷，如果你提前还了房贷，那你的流动性就是0，等你几年后想再次投资的时候，这部分钱就就是想折价卖，也卖不出来了，除非你一口气卖掉整套房子。&/p&&p&所以，根据定理三，虽然某些现金类产品收益率可能不如房地产投资，但是我们在投资房地产之余，一定要配置一定比例的现金资产，如果你身上一分钱流动资产都没有，那么当重大事件出现的时候你会产生很多人生遗憾，有时候是投资上的遗憾，有时候甚至是家人生命上的遗憾，这可不是钱能买回来的。&/p&&p&根据以上三大定理，我们购买第一套房，则最经济的房贷计划就是采用三十年等额本息法，付最低的首付，然后月供定为自己月工资能承受的极限上限，因为这个时候你一定是个年轻人刚参加工作没几年，过几年很容易就升职加薪了，而且后续一定会通货膨胀。&/p&&p&如果接下来你升职加薪了，那么你攒下来的钱，&strong&一定不要提前还款&/strong&，对于车位等固定资产投资，如果是自用则没话说，如果是投资用则谨慎，一定要留下一定比例的流动性资产，以现金、股票、理财产品的形式存在，当投资机会出现或者家庭出现重大意外的时候果断使用，这部分资产的年化收益率哪怕低一点都可以接受，因为他们有额外的价值附加。&/p&&p&对于以上这个例子，大家可能理解不深刻，我举个更浅显的例子说明，我在《中国房价什么时候会暴跌》里曾经列过下图这个例子：&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-b898ffc0ca432830aaf9_b.jpg& data-rawwidth=&708& data-rawheight=&878& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&708& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-b898ffc0ca432830aaf9_r.jpg&&&/figure&&p&
图3&/p&&p&当时曾经说过，1989年的大学生工资在89元左右，每个月节衣缩食可以攒下来50元，假设当时你倾家荡产凑够了首付，按月供60元进行贷款，等额本息法30年，2019年还清，今年是2016年，你每个月依然需要还60元的“巨款”，当年每个月60元确实是一笔巨款，但是今天的60元只够吃一个披萨的。。。所以当年有了其他积蓄后，不提前还款，而是把攒下来的钱进行其他投资，是最划算的，因为以当前这么低的房贷利率而言，扣除了通货膨胀率之后，真实利率极低，真的不如持有现金等候一些大机会，记住，机会成本，那也是成本，而且是很高昂的成本。&/p&&p&这里有另外一个例外，那就是公积金贷款，公积金贷款自然是能贷多少贷多少，但是公积金有个特性，他既是你的钱，又不是你的钱，除了还房贷，你想提现出来非常困难，但是偏偏很多人的公积金增长极其迅速，据我身边的一个例子，某一线城市国企，2012年普通职工的公积金是每个月扣除1200块，实际到账2400块，但是2016年，数据增长成了每个月扣除2700块，实际到账5400块，而08年，该单位公积金是每个月扣除800块实际到账1600块。这种现象在大城市，尤其是名义到手工资很低，但是实际福利很高的国企具有极大的普遍性。&/p&&p&很多人在一个月公积金2400块买了房子，公积金贷款 50万，但是几年之后突然发现每个月富裕很多公积金，而这些公积金躺在公积金账户里的利息是非常低的，以前是活期利率，今年也才刚改成一年期定存利率，也就是1.5%，上文说了，你以5%的利率贷款是非常划算的，谁贷款谁发财，那反之，你以1.5%的利率存款而且是没有流动性的死款，那就是非常亏的，存越多亏越多。&/p&&p&所以，公积金贷款能还就还，比如你每个月还2500，现在每个月实际到账已经5000多块了，那么你可以选择把30年等额本息法改成20年甚至10年等额本息法，或者你一次性把公积金账户里的钱提取出来提前还款，该操作银行允许你一年执行一次。总之，不要让你公积金账户的有资金闲置，尽量提前还款！否则，他虽然名义上是你的钱，但是实际上不是你的钱。&/p&&p&这里顺口说一下信用卡的一个常见使用误区，那就是信用卡分期贷款的实际利率，远远高于名义利率，差不多要翻倍计算，下面介绍其原理。&/p&&p&现在我见过的信用卡的12个月分期付款的手续费可以低至4%，也就是你支付4%手续费之后就不需要支付利息了，12个月等分还完款就行。现在有朋友乙来找你借款，愿意支付6%的年化利率，这个时候你好像找到了一条发财的道路，用信用卡以4%的手续费贷款12万，然后以6%的利率借给朋友，我们假设你和你朋友都无信用风险，都按时还款了，这个时候，你赚钱了吗？&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-cc94b4b35d644d181b4feec_b.jpg& data-rawwidth=&326& data-rawheight=&314& class=&content_image& width=&326&&&/figure&&p&
图4&/p&&p&如图4所示，你借款12万，手续费是4%，那么你一次性需要支付给银行4800块钱，然后每个月还款1万，连续还款12个月即可，听起来是不是很公平？如果你以年化利率6%借给你朋友，为了简化计算，我们按照每个月你朋友乙支付0.5%利息给你，就用你银行的钱，你给乙多少钱乙就给你多少利息。&/p&&p&那么第一个月，你能借给你朋友的钱，是12万减去4800块，为115200元，利息是576元，你应还银行一万元。我们心狠一点，假设你利滚利，乙给你的利息你继续贷给他。&/p&&p&那么第二个月你能借出去的款，是00+576=105776元，可以获得529的利息，依然应还银行一万元，如此累计计算&/p&&p&最后一个月，你能贷出去的款是8905元，乙会支付你45元的利息，你依然应还银行10000元。&/p&&p&最后，你折腾了一年，按6%利息计算，你还亏了一千块！以上的计算方式，你有兴趣，可以拿出你的计算器，一个月一个月的算，看看结果是不是这样。&/p&&p&那么大概多少利率才能等价呢，我的试算结果是7.61%，也就是说，大概是接近4%的一倍，如下图图5所示。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-21bd9734dca707c074d53d_b.jpg& data-rawwidth=&324& data-rawheight=&313& class=&content_image& width=&324&&&/figure&&p&
图5&/p&&p&这