今年房地产市场还有大涨的可能吗？ 房产老J文章-琪琪女性网
今年房地产市场还有大涨的可能吗？
截至目前，全国去库存“战役”效果明显。易居研究院4月3日数据显示，截至2018年3月底，全国范围受监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43712万平方米，环比减少1.0%，同比减少8.7%。观察历史数据，当前全国百城库存规模相当于2013年3月的水平，即库存规模回落到了五年前水平。
房地产市场的跌跌涨涨随着年代的变化，随着政策的变化，随着库存的变化都会产生不同的结果。但是这么多年来大至的规律就是，不论其他影响有多深入，房价的走势还是以上涨为基础的。
随着近几年房地产市场去库存的持续进行，楼市不论是从销量还是从价格都出现了明显的上涨，那么目前楼市的去库存工作已经进入了尾声。今年的房价还有打仗的可能吗？
对于今年楼市的判断，老J认为不会再出现大涨，但是上涨的趋势还是会在的。
我们都知道，在前几年之中，房价的快速上涨主要取决于三个因素，炒房者、去库存和棚改。
炒房者带来大量的资本和热钱；去库存带来宽松的楼市环境；棚改带来大量的需求。这三个因素的共同作用之下，房价的量价齐飞引来了楼市的一片繁荣！
所以，在去库存的尾声楼市的余热还在，但是楼市的后劲已经没有那么足了。取而代之的就是调控政策的进入。
2018年，开年就有大量的调控政策出台，在大量的调控之下，房价想快速上涨都显得有些力不从心了。
调控的到来，使得原本就去库存尾声的楼市又出现了大面积的降雨，降雨过后的降温是一定的。很多人被调控的政策搞得要么不敢买房，要么不想买房，要么买不到房。这就是楼市调控对于房价带来的直接影响。买房的人少了房价自然也就上的没有那么快了。
因此，2018年虽然去库存还有延续，但是宽松的楼市环境在被慢慢收紧，房价继续高涨恐难实现！
文章转载自网络，作者观点不代表本网站立场，如需处理请联系客服
房产老J其它文章
在买房的问题上来说，大家的态度是惊人的一至，因为是一个需要投资大量资金的商品，说以买涨不买跌是一个基本的思想。但是面对现在的房价不断上涨和一、二线城市的数据层面的缓慢下跌，我们如何选择购房的时机呢？对于买方来说，一味的追求房价的下跌买房是很不明智的，
我们先将时间退回到那么房价还没上涨的时代，那个时候买房子确实很便宜，而且根据自己的能力买房也是一件容易的事情。而随着房地产市场的逐步建立，人们的需求提升，房价开始上涨。既然是一个市场，那么房子的价格自然也可以向任何一个商品一样被一些有资本的人掌控、炒
就在今年的博鳌论坛上，著名学者管清友在接受采访的时候这样说大概意思就是“现在买不起房的人更要买房，借钱也要买房，不然十年后你更买不起房”。很多人对于管清友的这一说法表示不支持，毕竟各种大佬、各种房产问题的专家都是统一的口径，未来的房子不值钱。就连从商
我们在买房子的时候，经常看到40年、50年和70年产权。很多人就以为产权年限到了以后房子就要被收回了。因此，不少购房者对于买房的性价比不敢苟同。但是，房屋的产权年限其实是对房屋产权的一种误读！其实，房屋并没有产权年限，我们产权所有人对房屋拥有永久性的所有权
目前来看，房价的上涨已经成为常态，其实我们对于房价的上涨已经是习惯了的，虽然有很多的人在不断的唱跌房价。但是房价就在那里，降也是降不下去的。对于一些开发企业来说，降价可能就意味着亏损。现在调控不断的升级，很多人都盼着房价可以出现下跌的情况，但是真实的
随着建筑行业的不断发展，土地资源的日益紧张，对于房屋的建设利用率也在不断的提高，高层住宅随之出现。在高层出现以后为了最大化的利用住宅空间，两梯三户和两梯四户的格局成为了常态。常态之下对于边和中户的选择就曾为了一个比较棘手的问题。那么高层当中的中户可以
什么是房屋租售比房屋的租售比就是房屋的每平米建筑面积租金和房价的比值。租售比无论是高于1∶300还是低于1∶200，均表明 房产价格偏离理性真实的房产价值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况的良好，租售比一般在1:300-1:200之间。如果租售比高于1:300那么就意味着房
确实，和一线城市相比较的话，小县城可以说是一点优势都没有的。那么小县城的房价为何也是水涨船高呢？其实，房地产市场的发展是有规律可循的。放在十几年前我们所谓的一线城市的楼市也是如此，没有林立的高楼大厦。也没有房地产市场这样一个概念，有的只是人口。只是等
如果新高宜居的方面来考虑楼层那么重要的条件就是舒适。什么叫舒适那一定是充足的阳光、良好的通风和安静的环境！那么下面我们就从这三个方面来分析分析高层得宜居楼层吧！第一，充足的阳光阳光对于一套房子来说是最重要的，谁也不想买了套房子跟住在地下室一样。一套明
在2005年，房产市场各个房企所追求和主打的各不相同，有的房企注重品质，有的注重设计，有的注重专业，但现在随着房地产市场的日益火热，所有人或企业似乎都抛弃了这些，只想着“买买买”“卖卖卖”了，如今房产调控使楼市得以降温，将来房企还会回到曾经那样多样化的时
现在毛坯备案价6800，精装3000，开发商只卖精装，这样不算强制消费吗？对于开发商销售精装房的问题，这纯粹属于一个愿打一个愿挨，如果接受不了的话可以不选择，与开发商的行为无关的。但是，对于精装房来说这是房地产行业发展的一个产物，因为目前来说房地产行业想要单
房地产企业的开发往往伴随着拿地盖房，盖房拿地的循环之中。很多人说为什么要循环呢？见好就收不好吗？其实这和开发商的运作模式有很大的关系。对于房地产开发企业来说很多都是只有单一的开发项目。对于单一的房地产项目来说，一般资金的周转周期较长。如果想获得丰厚的
你看到的数据，并不代表真实的市场反映2018年房地产市场跌幅将近2%？哪些地方的房价代表房地产？因城施政的今天，哪里的房价都代表不了2018年的房地产！根据2018年1月份及2月份全国70个大中城市房价监控数据可以看到，一季度全国一线城市房价普遍下跌，跌幅多少不一，但
在不考虑价格的情况下，东户和西户之争就要进入白热化了。很多南方的朋友都是东户比西户贵，而在北方西户又大多贵于东户。不少人以价格衡量好坏，这个也不失为一种办法。但是，价格是开发商定的。不能作为衡量好坏的唯一标准，那么下面老J就带着大家分析一下，东户和西户
老J专业从事房产测绘工作，这个问题我来回答：对于公摊面积很多人不了解，不了解就容易被开发商钻了空子。也有些地方开发商不走正规渠道卖房子。最好造成购房者被骗等不良后果。所以，弄清楚公摊的概念对于购房者购房来说十分关键。首先，可以肯定的是，楼层越高公摊月大
买房的时候小区的景观和布局很重要，环境是入住以后很影响生活质量的因素之一，不同的环境会对业主的生活产生不同的影响，因此一定要好好选一选。那么该如何选择小区的环境呢？第一，看布置期房难操作，只有现房可以亲身体验。小区的楼栋要错落有致，不能都是一排一排的
小县城的房价在近几年出现了较快的增长。这是因为小县城的房地产市场发展的比较慢。而房地产的发展都具有相似性。所以才会出现房价快速上涨的情况。对于小县城来说7、8000的房价其实相对有些高的。但是，小县城的发展状态其实就是这样的。不仅是小县城，连同我们的一线城
一旦房价两个月内翻倍，那么对于刚需来说真的是又喜又悲。对于刚需来说，房价的翻倍会给刚需带来进退维谷的感觉。为什么这样说？我们来说说：刚需的喜：对于刚需来说，买房是必须经历的一个过程。很多刚需看房就需要几个月的时间，可是还没看好房子，就眼睁睁的看着房价
现在来看，新生人口出生率的下降无疑是人口红利削减得一种表现。但是我们要说未来得房价会因人口的减少而降价那就是不可能的事情。房地产的发展就是价格的发展。我们回想过去，一栋崭新的大瓦房真的是人人都羡慕的，而现在你去农村看看，瓦房还有人羡慕吗？现在的趋势都
对于电梯房的楼层选择来说，我们力争全面的分析一下，对于电梯房来说，无非三种常见的：多层小洋楼；小高层；高层。那么下面我们就从这三个方面来说说楼层选择的问题。多层小洋楼：一般来说多层小洋楼最高就7层。按照我们以往在多层当中的选择来说。金三银四其实是适用的多地上调房贷利率后续还有可能上涨吗？_百度知道
多地上调房贷利率后续还有可能上涨吗？
我有更好的答案
多地上调房贷利率， 专家称后续还有可能上涨！今年以来，多地上调房贷利率。继广州四大国有银行宣布首套房的房贷利率上浮10%后，河北银监局称河北省银行业房贷利率目前普遍执行首套上浮5%~10%，二套上浮20%。分析人士指出，尽管相比此前房贷利率有所上浮，但从历史角度来看，仍然处于低位。今年以来资金价格上行对于房地产影响越来越大，后续各地房贷利率仍有上浮的可能性。多地上调房贷利率“刚提交了房贷申请，房贷利率就上浮了。”在广州工作的李慧(化名)计划购买首套住房，却发现房贷利率要上浮10%，这也就意味着总共贷款近220万元的她现在每个月要多还将近700元，本息合计大约要还给银行440万元。而相比起李慧，2017年4月已经在广州买房的邝杰(化名)则显得“幸运”的多。“我当时买房的时候利率还是八五折。”不过，他并不认为，房贷利率上浮会影响他的购房计划，“平均到每个月其实还是可以承受，事实上，我近期还有换房的打算。”除了广州以外，近期河北省银监局也称河北省银行业房贷利率目前普遍执行首套上浮5%~10%，二套上浮20%。据《证券日报》报道，北京部分银行首套房贷款利率也再次上调。就首套房而言，基准利率上浮10%目前占据主流地位；少部分银行将首套房贷款利率上调至基准利率上浮20%甚至30%。融360监测数据显示，2018年1月全国首套房贷款平均利率为5.43%，相当于基准利率1.11倍，环比2017年12月上升0.93%。中原地产首席分析师张大伟向中新经纬客户端指出，一方面，资金价上行对于房地产影响越来越大，购房者的压力也越来越大。但另一方面，目前的执行利率从历史角度来看仍处于较低点，原因在于基准利率是历史最低点，即便上浮10%也不及此前的历史高位。据他测算，近年来首套房的执行利率平均值在6%，因此目前的房贷环境还属于低利率时代。后续仍有继续上浮可能张大伟指出，由于资金成本的上行仍在持续，因此后续不排除还有继续上涨的可能。融360分析师李唯一也向中新经纬客户端指出，从2017年4月起房贷利率开始出现上调，进入2018年房贷利率保持整体上行趋势，后期也将保持此趋势，仍存在上涨空间，但不会过大，初步预测小于2017年整体涨幅。“目前资金成本的确偏高，各地房产政策调控力度加大，综合对整个市场的影响来说，基准利率上调的可能性较小。因为，基准利率上调后，带来的不仅仅是房贷市场的影响。”李唯一称。不过，张大伟也同时指出，目前对于购房族来说，相比起房贷利率的上行，更为敏感的是放款周期和放款额度。据中新经纬客户端线下走访了解，随着信贷政策的收紧，一些有余力购房者更愿意选择全款买房。“最近去看房，中介说好几个客户都是全款买房的，一听我们是要贷款，后来都没来‘骚扰’我们了。”家住北京的冯先生近期有购置学区房的计划，据其反映，中介现在更欢迎可以全款买房的客户。张大伟指出，目前大部分购房者还是以贷款形式买房，选择全款的更多还是出于置换需求购房，从房价基础和市场基础来看，购房者还是需要信贷。因此，他认为，在信贷收紧的大趋势下，市场涨幅会趋缓，如果继续收紧，可能出现同比下行和环比下降。会否误伤刚需？首套房利率的提高是否会误伤到楼市刚需一族？对此张大伟的回答是肯定的。“对于真实的首套房购房族，较高的执行利率势必会误伤到他们。”李唯一也指出，首套房贷利率上调就目前来看的确误伤到小部分刚需用户，在购房的过程中需要承担更多的利息支出。但从长远来看，实际上是保护了更多的刚需用户，市场中的调控没有办法做到绝对，可以通过不断的细化操作降低对刚需的误伤。“楼市调控需要打压炒房，同时也要兼顾刚需，目前较为有效的措施包括：控制资金来源、监督资金流向、扩大政策性住房供给、推动租赁市场发展，后期将会出台更全面更完善的调控措施。”李唯一判断称。
教育工作者
这主要看人民币的通货膨胀情况。
为您推荐：
其他类似问题
换一换
回答问题，赢新手礼包
个人、企业类
违法有害信息,请在下方选择后提交
色情、暴力
我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。百城库存降至近五年最低，房地产市场将有可能重回大涨时代吗？
来源：和讯网
http://house.ifeng.com/rss/news/30/news_buying.xml
房地产问题可以说是长期牵动着大家的心,对于中国人来说房子、教育、医疗可以说是中国人最关心的三件大事,而房子往往是首当其冲的,近些年房地产市场的火爆,让中国进入了一个房地产的大周期之中,于是从2016年开始,国家开始对房地产市场进行全面的宏观调控,在2016年底定下了房子是用来住的,不是用来炒的房地产调控主基调,从而为中国房地产市场回归理性奠定了基础。最近,上海易居研究院发布了最新的研究报告,显示最新的房地产发展状况,我们就根据这个状况来好好聊聊房地产市场的未来发展。一、百城库存降至五年最低&截至目前,全国去库存“战役”效果明显。易居研究院4月3日数据显示,截至2018年3月底,全国范围受监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43712万平方米,环比减少1.0%,同比减少8.7%。观察历史数据,当前全国百城库存规模相当于2013年3月的水平,即库存规模回落到了五年前水平。&截至3月底,一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2088万、22977万和18647万平方米,环比增幅分别为-2.2%、-1.1%和-0.8%,同比增幅分别为-7.7%、-8.5%和-9.0%。当前三类城市均呈现环比和同比的下滑态势,未来部分房价上涨过快、库存偏少的城市,补库存的空间依然较大。&从具体城市来看,2018年3月,100个城市中,有25个城市库存出现同比增长现象。其中合肥(楼盘)、珠海(楼盘)和惠州(楼盘)3个城市的库存上升幅度较大,同比增幅分别达到139%、82%和49%。同时,100个城市中,有75个城市的库存出现同比下滑态势,其中廊坊、杭州(楼盘)和保定(楼盘)的同比跌幅较大,跌幅分别为49%、48%和45%。75%比例的城市出现了库存同比下跌现象,进而促使百城库存规模出现下跌。&众所周知,房地产库存直接影响着房地产的市场供给,库存量的五年最低和接连下降是不是意味着市场房地产供给的不足的呢?并且房地产市场供给与需求存在着一个匹配的过程,中国房地产市场的快速发展,让一旦出现供应量不足的时候,就会出现抢购的现象,这是由供需规律所引发的必然现象。那么问题来了,房地产市场是不是会存在大涨的可能性呢?二、房地产市场还有可能大涨吗?&我们首先从数据出发,我们可以看到,数据很明显的发现,房地产市场的库存无论是环比增幅,还是同比增幅都是呈现出明显的负增长态势,特别是同比增幅的负增长已经接近10%左右,这样的态势让房地产市场的问题其实已经出现,我们之前所判断的三四线城市的去库存压力已经得到了较好的缓解,但是几乎所有城市都是出现库存负增长的话,那么低库存的出现极其容易导致房地产市场供给的不足,在很多城市还是处于一个城镇化的进程当中的时候,按照经济学的供需平衡规律,就会出现供给不足需求过剩的卖方市场,从而导致价格的上扬。&虽然,理论上判断是这样,但我们依然不能就这么简单的妄下结论,我们要看一下中国的实际情况:&一是房地产调控的力度还在加码。930新政以来,中国已经实现了好几轮的房地产市场大调控,调控的措施和手段也在日益多元化,原先较为常用的限购、限价、限售等三限措施现在正在被逐渐摒弃,很多城市都是通过市场手段来调节房地产市场的需求,比如说通过提高首付比例,提升贷款利率水平等等手段,正是因为金融市场的资金荒难题,大多数商业银行都已经采用了提升房贷利率的手段,这较大的增加了房地产的持有成本,再加上较高的首付款比例,其实未来需求特别是非刚性需求的被压缩空间还是存在的。&二是房地产市场的刚需正在被分类满足。刚需一直被称为房地产市场的顶梁柱,对于房地产市场的价格起到了明确的支撑性作用,但是随着租售并举、住房公积金政策改善等措施的影响,很多租赁住房、共有产权住房等多种住房形式正在不断满足刚需的住房需求,特别是租赁住房政策和租售同权政策的出台,正在把刚需住房的购房动机向后延伸,所以当刚需的需求不再那么强烈的时候,对于供给下降的反应也就不会那么强烈。&三是对于投机需求的打压。最近一段时间,随着房地产市场特别是金融对房地产支持的日益从严,在想要像之前一样空手套白狼显得越来越不现实了,房地产市场想要依靠金融资本支持进行炒房已经日益困难,再加上对于互联网金融资金进入的限制,炒房在中国已经逐渐变成了一个不太可能的事情,所以投机需求也在降低。&此消彼长之下,虽然供给出现了一定的下降,但是需求也没有出现大幅度的上升,可以预计中国的房地产价格在未来的一段时间不会出现大幅度的上涨或者波动,但是一点需要注意的是,房地产市场由于存在较大的区域性差距,所以,不排除某些地方出现房地产价格异动上涨额度可能性,但是整体出现房价大规模波动的概率已经不大。&现在对于购房者的建议是,对于刚需购房,如果还是有较为明确的购房需求的时候,可以找准时机给自己购置一套家庭需要的住房,对于改善性住房的购房者来说,现在也是进行置换较好的一个时间节点,但是对于炒房的人来说,建议尽早打消炒房的念头,未来居住会是主流,炒房的市场空间会被进一步压缩。每日一句人永远都无法知道自己该要什么,因为人只能活一次,既不能拿它跟前世相比,也不能在来生加以修正。没有任何方法可以检验哪种抉择是好的,因为不存在任何比较。一切都是马上经历,仅此一次,不能准备。 ——昆德拉 《不能承受的生命之轻》
区域商圈 :
扫描上面二维码 移动看资讯
免责声明：本文仅代表作者个人观点，与凤凰网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容。
2室1厅 | 120m?
48小时热文排行2017年 中国房地产市场还涨得动吗？
林采宜 刘郁/文一、人口的城市化是房价上涨的宏观背景1. 慢变量决定趋势，快变量决定周期房地产兼具消费和投资属性。其中消费属性即自住需求，包括刚性需求和改善性需求，随人们收入的积累而逐渐释放。而投资属性主要为在价格的博弈中获得价差收入，主导因素是人们对未来各类资产价格的预期。影响一个城市房价的主要因素可以分为两类：一类是慢变量，随时间推移逐渐对房地产市场产生影响，主要包括城市化带来的人口流入及政府的土地供给；另一类是快变量，可能在短时间内改变房地产市场的供需格局，主要包括政府的房屋限购政策及金融环境。慢变量决定房地产市场的长期趋势。过去二十年中国的城市化进程对房价长期上升趋势形成了有力支撑。尤其是1990年代中期以来，平均每年城市化率约提升1.3%，大量人口涌入城市带来了住房需求的增长。而地方政府主导下的土地供给，一方面由于是一种非市场化的行为，使得住宅用地供给对房地产市场需求变化的反应较为迟钝。另一方面地方政府为了招商引资，倾向于压低工业用地价格（甚至是零地价），增大工业用地供给量，这也间接压缩了住宅用地供给。但由于卖地收入的支出灵活性较高，地方政府对卖地形成的预算外准财政收入产生依赖，使其有动机去抬高住宅用地价格。而一二线城市由于人口流入量大，其住宅用地供给的相对不足也显得更为严重，供给端的不足抬高了土地价格。房地产小周期的形成更多受快变量的影响。从2005年开始，中国的房地产市场经历了三轮完整的小周期，目前正处于第四轮小周期中。以70个大中城市二手住宅价格指数为例，每次周期持续3年左右，其中同比增速超过8%或者低于0%即接近一轮周期高点或低点，而环比增速则以超过1%或者低于0%作为接近一轮周期高点或低点的临界区间。本轮周期始于2015年初，目前行已过半，处于筑顶回落阶段。这四轮周期形成的关键节点，都受到限购政策及货币政策松紧程度演变的刺激。在每轮周期的前半段，地产销量疲软，库存增加，政府往往通过降低首付比例、降低房贷利率、放松限购等政策进行刺激，而在政策刺激收到成效，房地产价格上涨过快时，出于民生保障问题的考虑，政府又会通过提高首付比例、提高房贷利率、收紧限购等政策进行相应的调控，如此反复，助推房地产价格的上涨和下降，形成周期。2. 中国城市化进程将是一二线住房需求的重要支撑在经济发展过程中，出于对收入、就业和生活质量的追求，人口向大城市集中是全球普遍现象，中国也一样。“珠江三角洲和长江三角洲等地区的生产总值占国内生产总值的一半以上，而其地理面积却不及中国面积的五分之一。巴西中南部州区米纳斯吉拉斯，里约热内卢和圣保罗的生产总值占全国国内生产总值的 52% 以上，但其土地面积却不及全国土地面积的 15%。大开罗区以区区 0.5% 的土地面积，贡献了阿拉伯埃及共和国生产总值的一半”。 人口的不断流入带来住房需求的持续扩张。2015年，我国常住人口城镇化率为56.1%，户籍人口城镇化率39.9%。与我国2015年人均GDP水平相似的韩国2000年、日本1985年的城市化率则分别为79.6%和76.7%。由此可见，与世界其他国家相比，我国城市化相对较为缓慢，未来还有很大的空间。今年10月，国务院出台了《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》，力图推动推动常住无户籍人口落户城市，目标是到2020年户籍人口城镇化率提升到45%。结合中央经济工作会议“以人为核心的新型城镇化”的基调，未来4年将是户籍人口城镇化的高速推进阶段。从总量的角度看，这或将释放出可观的住房需求。二、寻找安全资产是推动本轮房价上涨的关键因素1.本轮房价的快速上涨与人口流入和土地供给之间没有明显相关性上文分析了房价上涨的宏观背景，那么2015年初以来的新一轮房价上涨是否可以用同样的框架解释呢？如果将本轮房地产周期与前一轮相对比，可以发现以下两个明显的特点：1）增速分化：不同类型城市新建商品住宅（不含保障性住房）价格同比增速出现更为明显的分化。具体而言，一、二、三线城市的同比增速高点分别为33.9%、18.5%和5.6%，而上一轮分别为21.2%、11.2%和8.0%。一组更为直观的数字是，分别取70个城市两轮周期的最高增速，并计算其均值和方差，可以发现本轮均值和上轮均值相差不大（11.57 vs. 10.03），但两轮方差则相差4倍有余（13.91 vs. 3.94）。也就是说，本轮房价涨幅出现了较大程度的分化，涨幅最高的深圳，同比增速曾高达63.4%，而锦州的最高同比增速为负值（-2.8%）。2）周期的同步性减弱：从同比和环比增速均可以发现这一点。以环比增速为例，在年的周期中，一二三线城市几乎同时达到最高点，仅相差1月。而本轮周期中，一线城市的环比增速经历了三个高点，2015年6月、2016年3月和2016年9月，后两轮从高点下滑实际上是由于一线城市的两轮限购政策所导致，而二三线城市环比增速的高点则均是2016年9月。整体来看，一线城市的环比增速高点大幅领先于二三线城市，这或许与一线城市的限购政策将部分需求挤出至二三线城市有关。从统计分析的角度，将本轮房价涨幅与年的人口流入进行相关性分析，可以发现，人口流入对房价上涨的解释力比较弱，解释平方和仅为0.11（越小代表解释力越弱）。从图9中也可以直观看到，人口流入在0-50万区间的城市，房价涨幅出现了巨大分化，这种分化显然难以用人口流入因素来解释。从人均住宅土地供给和房价涨幅的相关性来看，两者在本轮周期中的相关性也比较弱。因此很难用人口、土地供给这类慢变量来解释本轮房价的上涨。2. 对安全资产的配置需求成为推动本轮房价上涨的主要因素对于本轮房价涨幅，有一个非常值得关注的现象是房价租金回报率下降到“不可思议”的程度，且下降的幅度和速度均远超上一轮周期。一线四个城市中，北京、上海和深圳的租金回报率已跌至2%以下，甚至低于余额宝的年化收益率（见图11）。简而言之，假设房价不上涨，在一线城市买房出租是一个非常不理性的投资选择，因为依靠收取租金获得的回报率尚且不如直接投资无风险资产。这其实也从侧面反映出居民对一线城市的房地产进行投资，主要是为了博取房价上涨的资本利得。而之所以出现这种情况，是因为一线城市过去多年创造了几乎“从未下跌”的成绩。因此，尽管房地产流动性相对较差，但也成为投资者认可的优质安全资产。一旦限购政策放松，出现房产配置机会，这类资金就会进入。如果叠加流动性宽松的金融环境，资金规模可能更加庞大。而且，当一线城市再次因房价上涨而限购时，这种需求可能就会溢出到部分二线城市，造成这些二线城市房价上涨。这种配置行为在这一轮房价上涨中表现的尤为明显。首先，国内：流动性充裕+利率市场化。2015年央行为稳增长，降低实体经济融资成本，共降息降准五次，同时采用新工具SLF、MLF、PSL定向提供流动性。这导致了流动性宽松+资金成本低的环境，而实体经济的投资回报率已经低于1年期理财产品（见图12），大量的资金需要做资产配置以获取收益。同时，央行10月份取消商业银行存款利率浮动上限，利率市场化靴子落地。利率市场化使得商业银行依赖息差赚钱的模式亟需改变，对资产配置的需求也相应上升，而房地产按揭贷款作为优质的较高收益资产，获得商业银行青睐（见图13）。其次，对外：汇改贬值+资本管制。日，央行推动人民币汇率改革，导致人民币汇率当日大幅贬值，其后在岸人民币汇率跟随离岸人民币汇率贬值，资金外流压力上升，外汇储备加速流失（见图14）。直至12月央行针对离岸市场做出部分限制，同时加强资本管制以限制资金流出，外汇储备流出规模才开始出现较大回落。站在资产配置的角度，对于一个跨境投资者而言，人民币兑美元汇率贬值意味着人民币计价的国内资产价值下降，以美元计价的境外资产吸引力会相对上升。此时如果不采取资本管制，大量资金会选择流出以配置美元资产。资本管制则使得国内投资者配置美元资产的机会有限，这使得大量资金开始追逐境内的安全资产。在这种背景下，一线和部分二线城市的地产成为这类资金追逐的对象。从房价和汇率的相关关系来看，自811汇改以来人民币汇率的变化确实在一定程度上领先于房价的变化（见图15和图16）。最后，从国内资产配置的视角，股灾使得股票投资的吸引力大幅下降。2015年6月开始，沪深两市经历多次千股跌停。尽管政府及时采取了相应救市措施，但恐慌性下跌导致大量资金流出股市。从股市和房地产市场的走势可以发现，年的两轮房地产周期中，股市和房地产的走势具有一定的同步关系，而最近两轮这种关系已经消失。从最近一轮周期来看，房地产和股市的走势甚至是相反的，这一数据也在一定程度上支持了资产转换的逻辑。整体而言，从资产配置的角度来看，央行降准降息创造了相对宽松的金融环境，而利率市场化则推动商业银行大量配置房地产按揭贷款。同时汇改后的持续贬值，使得资金存在流出压力，资本管制则将资金“锁”在国内。对这类资金而言，可配置的高收益安全资产较为有限。一般来说，安全资产如国债收益率较低，而高收益率资产如股票则可能面临较大风险。而投资一线城市房地产尽管会牺牲流动性，但兼得安全性和高收益。大量资金对一线城市房地产的配置需求导致其价格快速上涨，宽松的金融环境和金融创新使得资金加杠杆也更为方便。而2016年年初一线城市的限购政策使得部分二线城市获得“溢出”效应，成为资金追逐的“次优”选择。三、房地产未来1-2年的主基调仍是“分化”1. 一二线限购是从需求端控制住资产配置需求，房价泡沫不会在短期内被刺破每一次房价上涨，都伴随着房价是否有泡沫的讨论。然而从本质上看，危害经济的是泡沫的破灭而非泡沫本身。通常而言，泡沫破灭的前提是居民开始竞相抛售持有的房产，造成市场上的供给剧增，供大于求从而房价下跌。中国的实际情况是，城市化进程及土地供应的限制这些慢变量支撑了人们对一二线城市尤其是一线城市房价长期上涨的预期，只要持有房屋的成本不剧烈上升，比如开征房屋持有税，不论居民是出于投资还是投机需求目的，都不会急于出手持有的房产。因此，限购政策往往充当了房价泡沫破裂的保护伞，在房价没有上涨到足够高，以至于有一部分理性人开始抛售离场的时候，通过强迫房地产市场的供需双方暂时离场观望，一定时期内避免了泡沫被刺破时的房价大幅下跌。在短期内，政府明确的限购态度确实可以起到抑制对房地产投资性需求的作用，改善房地产市场的供需格局，从而保护房地产市场平稳发展。但是这种限购政策并不能从根本上消除投资性需求。从资产配置端来看，在强势美元的周期中，人民币汇率依然承压，在加强资本管制的背景下，不能外流的资产仍然存在资产配置需求。而实体经济疲弱的状况暂时不会发生改变，投资实体的回报率仍徘徊在低位，这类资金依旧需要寻找配置机会。因此限购时期对房地产的需求可能集聚，在下一次政策、金融环境宽松时集中爆发，进一步推升一线及部分二线城市房价，从而形成这些城市房价涨多跌少的局面。2. 未来一线城市住房的消费性需求依然坚挺今年的中央经济工作会议中提出“房子是用来住的、不是用来炒的”，“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”，给我国的房地产市场重新定调。其核心是要“稳”：既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。对于一线城市，两个重点词是“疏解”和“带动”，会议全文中特地提到“京津冀协同”。对于北京和上海这样的超大城市，一是将其部分功能“疏解”至周边地区，二是“带动”周边中小城市的发展。然而值得注意的是，尽管北京、上海等一线城市人口规模已经很大，但是按照齐普夫定律来看，这些超级城市还不够大，小于该定律揭示的最优“规模”（齐普夫定律在城市经济学方面是一个基于统计数据得到结论，是指城市人口的自然对数与其人口排序的自然对数的乘积是一个常数）。这实际上说明，尽管面临政府的人口控制（北京十三五期间的目标是将常住人口控制在2300万，上海2040年的目标是将常住人口控制在2500万，而北京和上海当前的常住人口分别为2170万和2415万），但一线城市在创造就业和医疗、教育等方面的优势仍可能继续吸引人口流入。从这个层面来说，一线城市尤其是北京和上海房地产市场的消费性需求仍然向好（深圳和广州作为第二梯队要弱于京沪）。3. 二线城市的房价依赖于一线城市的“带动作用”正如前文中所分析的，本轮周期中大幅上涨的二线城市部分是承接了一线城市的溢出效应，典型的是深圳对惠州、东莞的溢出。未来城市化中的城市群发展方向值得关注。我国国家级的城市群共有11个，分别是：京津冀、长三角、珠三角、长江中游、海峡西岸、成渝、关中、山东半岛、哈长、辽中南和中原城市群，目前规划已经落地的有四个（详见表1）。我们重点看好长三角、珠三角、京津冀、长江中游和川渝五大城市群。其中长三角、珠三角城市群中距离首位城市较近且交通便利的城市，尤其是本轮上涨中“漏掉”的涨幅较小的城市，可以优先分享到首位城市的溢出效应，未来的房地产有进一步升值的空间。对于二线城市，除了关注其与一线城市的联系紧密度，还应关注其自身的优势：产业、教育、医疗以及自然环境以及土地供给端的调整。本轮地产周期中由于大幅上涨的二线城市实际上大部分并不是来自于真实的居住需求，而是来自一线城市溢出的资产配置需求，因而部分二线城市的房价很可能已经脱离慢变量因素的支持，未来是否会出现较大程度的下跌很大程度上取决于该城市的相对“吸引力”。未来看好二线城市中的以下城市：第一类：武汉和成都，属于中部和西南部的重要核心城市，发展成区域中心的可能性很大；第二类：郑州和济南，属于人口大省的省会城市，本省的大量人口可能继续向省会集中；第三类：杭州、青岛和厦门等旅游城市，空气质量较好，属于较为典型的消费型城市，其中杭州背靠长三角城市群，在就业方面也存在较强的竞争力。4. 三四线城市，去库存仍是主要任务关于我国三四线城市房地产市场的库存压力，并不能简单地根据70大中城市、百城数据去推断其库存。这是因为我国有293个地级市、361个县级市，还有1381个县，目前公布的数据并不能真正完全覆盖到三四线城市的库存状况。换一句话说，三四线城市的实际库存可能永远高于统计数据。即便在农民工市民化和公共服务方面得到政策扶持 。去库存也是依然任重道远，因此，我们不看好三四线城市的房价。在三四线城市内部，“分化”将同样存在。重点看好长三角和珠三角城市群中距离首位城市/区域中心较近的中小城市，这两大城市群的经济基础好，未来有望进一步吸纳人口进入。其次看好成渝（临近成都）和长江中游（临近武汉）城市群中距离首位城市较近的中小城市，一方面这些城市群本身有一定的经济基础，首位城市是区域中心，周边腹地广阔，地理条件较好，存在大量的待转移农业人口，另一方面地处中西部，可能会有一定程度的政策倾斜。
正文已结束，您可以按alt+4进行评论
7500元每平
均价：7500元/平
特色：自然环境优越
8000元每平
起价：8000元/平
特色：品牌开发商
均价：3800元/平方米
特色：新区典范
均价：价格待定
特色：高端地产
Copyright & 1998 - 2018 Tencent. All Rights Reserved