除了卖楼，产业地产还能如何盈利，这篇文章说明白了
从传统工业园区转型而来的产业地产，一直以来的盈利模式并不十分清晰。如今，试图摆脱房地产标签的产业地产商们，又在急于从快速拿地、开发、销售、回收现金流的盈利模式中抽身。逐渐转型成多元结构的产业地产，一边对接政府，一边对接企业，同时还需整合上下游产业链的供应商、服务商，多元结构带来多元化的盈利点，产业地产商们又该如何挖掘？
在近期举办的一场行业论坛上，中关村固安高新技术产业园总经理王玉龙分享了他所理解的产业地产盈利模式。
五种产业园类型
在这里给大家分享一下中国产业园区，我归类总结了一下大致有五大类，再根据这五大类我们来分享一下这个产业园的盈利模式到底是怎样的。
第一类就是政府平台型的产业园，它拥有强大的政府背景，甚至说有一些是由政府来主导，所以它的特点就是土地政策宽松，拿地拿不少，可能它用周边的这个住宅用地就可以覆盖掉它的一级开发的成本，典型的代表就是北科建、北京经开等。
第二类是先进制造型，比如说以联东U谷为代表，他们最早通过低价的工业用地来撬动工业产业园，把城市边缘一些非城市功能的一些企业引入进来，然后在地产和工业地产做一个巧妙的转换，这也是一类。
第三类是产业新城型，典型的有类似于华夏幸福基业、荣盛发展等等，它们都是帮助政府做一个产业新城，这种相对涵盖得就比较广，比如说从整体的规划、基础设施建设、包括招商、后期的运营，从这里来切入，这种一般的小则几十平方公里，大则几百平方公里，这样的产业园运行起来相对困难，因为在一级开发上投入会非常大，而且政府的回款会比较慢。
第四类就是科技园和商务园，这种园区典型的特点是后期的运营是通过孵化，比如说我这个园区里如果出现一个马云、马化腾，那他们在这里孵化出来，我通过占到早期的股份，后期退出，这样有可能是园区的主要盈利模式之一。
最后一类就是地产转型的，比如说万科、碧桂园，它是把原来的存量土地进行盘活，最早这类的土地是靠变性，我先把它握在手里，我通过政府关系，通过更改规划，通过各种各样的方式，去把它变成住宅、或者是非住宅类的、或者商住两用的这样建筑，但是现在政府突然间收紧之后，它如何找到一个创新之路呢，他就变成只能用工业地产来撬动这件事情，那如果你不开发，这个土地就会被政府收回去。
所以大家可以看到这五种类型，模式完全不一样。我今天更多的，是想通过产业新城型、科技园区这种形态，来探讨一下他们之间的盈利模式到底是怎么样的。
同时更多的是一些处于城市边缘或者二三线城市的这样的产业园，因为如果放到城市中心，它的盈利模式相对的就简单一些，比如说CBD，我有20多块钱的租金，这种租金完全可以覆盖到所有成本，那如果发到亦庄开发区只有五六块钱的租金，马驹桥只有两块钱不到的租金，固安只有七毛钱左右的租金，七毛钱左右的租金该怎么做一个产业园，它的盈利模式是什么样，我更希望从这方面来给大家做一个探讨。
六种盈利模式
我在这里给大家分享产业园区的六种盈利模式，这是今天我讲的一个核心。我认为搞懂了这六种盈利模式，就懂了产业园的玩法。
第一个就是土地整理阶段，政府委托我进行土地整理，整理之后的溢价部分我跟政府之间协商，这就是盈利模式之一。
土地整理，就是指我帮助政府从概念性规划、到控制性规划、到详细规划，这部分是我们帮助政府投入，这部分的钱将来归到哪里呢，归到土地成本里，那么土地产生的价值是什么？比如说我这个土地整理出来是20万亿，但是我卖给你的企业是30万亿，中间我赚了差价，这个差价我就要现金留成部分，和政府分成，那这就是收益金。
另外一个就是返还项目施工所缴纳的县级留成各项行政事业性收费，这也是收费的，一般的比例是10~30%，用于住宅开发，这个比例是怎么来的，就是跟政府谈条件，政府委托我做整体的区域开发，比如说50平方公里，假设总共有三百万平米的建筑，那你就要给我配10%~30%的住宅，来平衡我一级开发的投入，这是跟政府谈的条件，但是现在这种条件很难谈，因为只要是和商业挂钩就躲不开招拍挂。
第二个盈利模式是基础设施建设，我帮助政府修路，我帮他做路网、电力、通讯、燃气等，这个我做完之后，政府当季或者半年或者一年给我返利加上利润，这就是我的第二个盈利模式。
基础设施建设，这部分就是大家通常认为的七通一平，我列了三通、五通、七通一平，这个交付标准是不一样的，这部分投资的体量会非常非常大，一般怎么算呢，就是一般半年或者一年，你说的这个道路建好了，验收之后按10%或15%的利润给到开发企业。
所以一级开发的前期投入特别大，后期政府会返还回来，这个一般是在产业新城前端应用阶段投入比较大，当然还有后期的整个道路的管理维护保养也都在这里，所以一般的区域开发合同少则30年或者50年。
第三种盈利模式就是招商阶段，招商为什么有盈利，就是我帮助政府把他招进来，我跟政府分税收，但税收究竟分多少，每个地方的政策是不同的。
招商阶段，更多的是土地招商，这种模式一个是税收，这个部分构成了产业园区的后期阶段的主要收入，一般这个税收怎么分成呢，各级政府要求不一样，最早大家都听过，中关村原来的叫三年全免，两年减半，但现在还有一些政策是什么呢，就是前十年70%归你30%归政府，再十年60%归你40%归政府，再十年五五开这样递减下去。
第四种盈利模式就是更多的是指商务园，已经相对成熟的商务园，更多的是在运营阶段产生的服务孵化等等这一类的一个收入，甚至于注意如果自持型的，在这里就是租金的这个模型。
运营这个可能大家在各个园区里听到的比较多，所以运营我不想详细讲，这里面呢主要是租金收入，然后呢其实还有比较大的收入，大家很容易忽略，就是我帮助政府把整体的一级开发的这个自来水厂、污水处理厂、电力通信，我铺设到位，你入园的企业要从我这里做接口，啊我要收费，这样那也是一个可以，那这种接口，你们不要小瞧，比如说这个我要开发这块地，我开发出一块平台，政府要求必须招拍挂，来了十家企业，那我就告诉你不准跟我抢了，那我不行，我偏要跟你抢，因为是市场化嘛，你可以想抢完之后将来他接我自来水厂，我就可以不给你接，甚至一个接口我要你几千万。
所以为什么说很多一级开发的时候土地一般别人抢不走，就是因为它控制了整个能源，还有一部分呢就是各种服务收费政策补贴，比如说该企业是科技型的企业，那么我帮他申请了200万呢这个科技奖科技，我抽20%的提成，我收40万，
第五种是二级开发，其实对于很多产业来讲，这是他的大头，它通过拿到产业园跟政府谈条件，你必须给我配置多少的住宅，多少商业项目，平衡我的资金，这也是一部分。
所谓的二级项目，大家不要以为只有住宅，工业地产、园中园都是，我建好之后一栋一栋的去卖掉，或者干脆成立一个公司，通过股权把它卖掉，或者是一个一个把它打包卖掉，也是二级开发项，还有一个就是投资跟孵化，这个更多的是商业的部分。
对一个二级开发服务的项目来说，比如说从租赁方面，我这个园区里面有酒店、有办公、有商业街等等，这是租赁方面的公司，再一个是纯正的服务，比如我在这里做法律咨询，帮助做一站式的审批的，产生了服务的这些费用，这个是作为一种商务园区后端运营的主要收入的一个项目。
还有一个就是我用我成立的基金，或者我外部的一个基金，或者我和政府共同成立引导基金，我进行孵化，从种子期开始，到A轮、B轮，在每个阶段都会退出，这部分是一个成熟的产业园区的一个通常的操作手法，而且这部分将来会作为园区主要的收入。
最后一种是资产证券化，通过低一点的这个融资成本，通过资产配置，我们来达到实现收益的目的。
产业园区就是以资产增值为目标，以投行的思维，运用金融的产品和手段，用贯穿全产业链的运营、服务、资本运作的理念，使其产生更大的价值。那么最我也希望如果做产业园，就做一个有情怀的、有梦想的产业园综合运营商，而不要地产操作产业，谢谢大家！
编辑 春复秋
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今日搜狐热点产业地产成投资“优选品种”
原标题：产业地产成投资“优选品种”
　　湾田·国际位于长沙市芙蓉北路湖南最大物流基地金霞物流园区域，旨在打造中南地区最大的、业态最全的专业市场集群。资料图片　　王慧芳　　刘峰　　吴昊泽　　吴英勇　　刘卓　　戴松林　　黄璐　　陈坤　　程赐胜　　唐颢物流地产成了地产投资新目标，常被视为房地产市场“丑小鸭”的工业地产受到投资者越来越多的关注；继而马云宣布成立“菜鸟网络”，进军物流。产业地产的竞争开始白热化，全国各地更是掀起了新一轮圈地和投资热潮。“推进工业用地出让的弹性年期和租赁制，探索存量工业用地的退出机制”更在2013年国土资源部年度会议上被重点强调。高力国际研究调查显示，在过去几年内，由于供不应求，中国物流领域的平均租金每年增长5%—10%左右。亚洲非上市房地产投资协会调查显示，亚太地区110名被调查者中68%的人表示今年将会把投资重点放在工业地产和物流地产领域，而2012年这一数字仅为28%。对于一个城市的未来发展而言，无论是在经济发展、城市形象，还是在区域价值等方面，打造产业地产都有着明显优势。长沙作为中部惟一获批国家现代服务业综合试点城市，将连续三年每年投入不少于6亿元建设资金，现代物流、服务外包、电子商务、保险、商务服务、信息咨询等生产性服务业不断拓展新的领域。以工业地产、物流地产等为代表的产业地产，在长沙的发展现状如何？将来会走向何方？本期会客厅，以“城市布局暨产业地产走向”高峰论坛的方式，走进产业地产这个投资热地。长沙专业市场新一轮恶性竞争开始？戴松林（湾田·国际董事长）：我们做的湾田·国际，实际上是打造一个家居建材装饰全业态。今年项目应该可以做到2000亩，再过几年争取做到5000亩。在做这个项目之前，我们花费了200万元资金进行全国考察，发现做这样的市场很艰难。长沙专业市场整体有如下特点：第一是规模小，比如马王堆、南湖市场等，真正用于经营的土地都不超过300亩；第二是规划起点非常低，楼下经营，楼上住人；第三是比较乱，几乎没有正规的物业管理；第四是安全隐患多。武汉在汉口北规划了15000亩地，把十大市场全部迁到一起进行整合。目前长沙还没有更大的气魄和胆量明确地说，要把哪个市场迁到哪里去，还是这里三百亩地建一个市场，那里五百亩地建一个市场。这也在某种程度上使得长沙专业市场新一轮恶性竞争又开始了，于哪一方而言，这都极具杀伤力。陈坤（高星钢铁物流园副总经理）：高星作为进驻河西的一个大型商贸物流园，作为省、市、区重点项目，得到了各方支持。2012年启动销售，首期1586个门面，20天时间认购一空，协议成交金额1.7亿元。谈谈我对物流的感受。第一，目前城市正面临转型，投资风向也在转型，高星面市受到追捧，正是迎合了这种市场现状与需求；第二，因为河西的土地面积将是河东的四倍，布置了几百万人的生活和工作空间，且商贸物流项目非常少。我认为长沙向西走，将进入这座城市未来50-100年的战略发展期，不可逆转。第三，物流的核心是商流。商流怎么产生？因消费需求而生。商品流通规模总量决定了物流的布局总量，在长沙，商流的运动形式很复杂，但长沙市未来物流布局的节点，布局的均衡，可能还是要借助商流来研究，离开商流谈物流，可能会出问题。长沙产业地产的发展势头是最好的吴昊泽（国际企业中心总经理）：我们2008年5月进入长沙，到今年刚好是第5个年头。现在，我们在长沙做的项目叫长沙国际企业中心，总规模是80万平方米，到目前为止大概完成了30万平方米的招商和建设，引入了240-250家企业，其中有一些央企，有一些湖南优秀企业，有一些医药企业。对于以物流地产为代表的产业地产，我的建议有两点：一是在土地规划方面，产业园里面不仅要有产业集聚度，同时对商业网点的布局是不是要有一定考量。比如我们国际企业中心进驻率虽然100%，但晚上就没有人了；二是整个长沙的企业数量是有限的，只有10来万家企业，政府一定要有政策的引导和支持。武汉一个光电产业做了2000个亿，目前正在规划的生物医药城，2012年投了100个亿，2013年已经投入了80个亿。搞产业园为这些企业提供公共服务平台，要有政府的引导才能把产业做活。吴英勇（佳海工业园总经理）：佳海公司来自武汉，擅长做大型的产业地产项目，在武汉、南昌、合肥等一些省会城市都有布局。我们在长沙的这个项目大概1000亩，总体量100万平方米。一期已经做完，二期正在规划。我个人认为，长沙的产业地产有很大的发展空间，具体来说：一是政策环境。我们在很多城市都有项目，相比之下，长沙的发展势头是最好的，制度、流程等政策环境都比较好；二是长沙的中小企业发展良好，比较有实力，在买我们的销售厂房时很多都是一次性付款。借今天的机会，我建议政府部门在规划时，在现有规划的基础上，能更加明确产业定位，这些产业往这个方向发展，那些产业往那个方向发展，这样有利于产业的聚集；其次，以我们项目为例，目前已有60%的企业入园，还有40%的企业在逐步入园，环评手续比较复杂。为推动企业入园，能否加强后期的扶持包括对一些入园企业提供相应的优惠政策。不同区域的产业地产有不同特色刘峰（长海德坤公司总经理）：长沙的产业地产，不同区域有不同的特色。在高新区，中小企业比较多；在经开区，基本上是以大型企业、工程制造企业为主，因此我们做服务外包基地，提供相关配套企业这种需求给他们。现在，我们做的服务外包基地是行业的聚集，比如汽配行业、小型物流行业，不是那种大型、专业的物流园，小型物流也需要一个生存的空间。产业地产朝城市的哪个方向发展？现在长沙的每个区几乎都有一个产业园区，都想发展自己的产业，长沙县是以汽车行业为主导，广汽、大众入驻，有很大的就业需求和配套的需求；高新区是中小企业的聚集地……各个区怎么样去争取？怎么样差异化定位？这是个关键问题。但我非常看好长沙的产业地产，相信会有很大的发展空间。刘卓（妙盛国际孵化港品牌推广部部长）：妙盛的前身是建材公司，以建材生产和研发为主，后来慢慢从事产业地产的开发，目前在坪塘、娄底、沈阳、宁乡都有几个小项目，第一个出售型的项目是宁乡的国际孵化港，总占地400亩，建筑面积60万平方米，有31栋建筑物。俗话说，小学生和中学生做住宅地产，大学生做商业地产，研究生做产业地产。工业地产做起来确实比住宅和商业地产商住地产要艰辛得多。一个中小企业，如果要自己拿地建厂房，可能需要三四年时间甚至更长，因此我们这种项目就为其提供了孵化基地。如果相关政策能在中小企业入园方面有更多的倾斜，就更好了。园区要积极满足入驻企业要求黄璐（中部智谷招商部部长）：我们的项目位于人民东路，往东直达机场，西边直通麓谷。项目总占地68亩，厂房建筑面积11万平方米，目前已完成9万平方米招商，只剩2万平方米左右，元/平方米的均价。目前入住企业约60家，其中最大的一家企业在我们那边购买了1栋楼，约1300平方米。从入驻企业的反馈来看，到园区来了以后，政府这边有扶持政策、税收优惠政策；还有一些企业也有投融资的需求，因此上个月项目开始在做园区的中部智谷产业园创业服务中心，积极满足企业的需求，包括人才招聘、投融资、培训、科技项目申报、手续代办等等，这个月在逐步落地。唐颢（长沙金桥商贸国际城副总经理）：目前，沿海地区因为土地价格和劳动力价格的提升，已经开始大规模的朝中部、中西部和西部进行产业转移，而湖南、长沙以优秀的地理位置，必然成为承接产业转移的最优地区。长沙在“入世”之后曾经创造过工业总产值10年增长十倍的奇迹，而在“十二五”期间，未来的长沙将创造更大的工业奇迹。产业地产现在算得上是方兴未艾，但不可否认现在业内出现很多做产业地产失败的开发商，使得工业用地变成一片“鬼城”，空置率高。其结果的成因来自于开发商对产业地产的市场了解不足，设计也不符合市场需求。当前国际上流行的企业模式是在模块化的同时，整合资源，因此模块化、集成化是企业未来的发展方向，也说明工业地产或者说工业园区有很大的发展潜力。以广东为例，大概有100多万中小企业主在企业转型时需要到内地发展，长沙作为其产业转移的承接地，工业地产发展的前景无疑会异常广阔。而从投资性能分析，拥有独立产权的工业园区厂房，因为兼具园区主题鲜明、物业长期持有、投资收益率高等特点，更将在相当长一段时间内成为房产投资的“优选品种”，长三角、珠三角城市群方兴未艾的“工业地产投资热”，就佐证了这一说法。因此，长沙产业地产的未来绝对值得期待。可在湘江中轴、北部发展轴、南部发展轴找机会王慧芳（长沙市城乡规划局总工程师）：做住宅的开发商解决的是安居的问题，产业地产在很大程度上可以解决乐业的问题。我在新加坡学习的时候，看到了他们的工业园和石化港，非常有感触，我觉得大家都在做一个非常伟大的事业。从规划专业来讲，有这么几句话：第一句话，长沙要从现在300多万人的城市发展成为千万级中部中心城市，我们对长沙的发展是充满信心的；第二句话，长沙是一个跨江城市。以前叫沿江发展，现在叫跨江发展。长沙在整个湖南靠东边，国家要往西边发展，长沙同样要往西边发展；第三句话，长沙这座城市发展这么久，看似有很多变化，其实还是有很多不变的东西。比如湘江作为城市的一个发展轴，不管城市在一边还是两边，湘江始终是我们的母亲河，这两边都会有很多机会。同时，长沙还有两条东西向的发展轴，第一条在北边，现在第二产业和传统产业都分布在北边，岳麓大道往两边延伸，西边是319国道，东边的浏阳有两个工业园区，再过来是长沙县的经开区，再过来就是高新区，一直往西边是宁乡，都在这条轴上。在这条轴上，我们的想法是要保持产业发展的势头，并且要为产业升级、优化做好相关的配套。但是，仅仅是这一条轴是不够的，因此在南边又发展了一条轴，以高铁南站为核心往两边延伸，南边有洋湖垸总部基地，中间还有省政府，在湘府路这个比较宽的区域里面。大致意思是，长沙沿着湘江向两端发展，但是在北部、南部各有一条轴，在这两条轴上，大家也可以找到发展机会。刚才，各位提到了一个普遍的问题，就是配套的问题，或者是居住平衡的问题，希望晚上不要看到死城。其实，关于这个问题，规划界做过很多的努力。这里有两个方面是需要平衡的，一是目前国家扶持工业地产，供地价格很便宜，不能让这样便宜的土地用来做赚大钱的事情。所以，我们规定这里面的配套只有7%，当然很多人很想打擦边球，但必须要公平，不能说这个人可以用便宜的土地赚大钱，会有失公平。所以，规划用地有分类，是什么类别就是什么类别，随意去更改的话，就不公平了。但是，另外一方面是我们可以让产业有配套，在旁边可以配套。整个长沙是组团式布局，有六大组团，每个组团里面都有中心。城市建设是一个漫长的过程。我们把长沙未来629平方公里的城市用地结构和巴黎、伦敦做过对比，其实他们也就是这个样子，只是他们有更多的交通工具，铁路、城际线等等，我们是组团，他们叫卫星城。企业可以跟政府说需要配套。但我们也要向集约要效益，向现代企业制度和业态要效益。我们站在工作人员的角度，能够提供更多优质的服务，作为一个公民，也希望企业有回报。关于产业地产空置率或者供不应求，其实都是存在的，好东西供不应求，不满足市场要求的就是空置的，那没有办法。所以，在我的脑海里面，我觉得政府管理应该是智慧管理，不能包揽一切的事情，市场这只无形的手一定要发挥作用，你没做得好，你的判断失误，就该你空置。所以，我呼吁大家在投资前多思考。如果需要信息，规划局官方网站上可以查到一些信息，如果还不够，可以来找我。为大型企业配套物流，长沙有机遇程赐胜（湖南现代物流学会专家、长沙理工大学教授）：土地是越来越稀缺的资源，为什么有政策引导？企业多了，城市繁华了，产出多了，就业解决了，税收增长了。政府来管这一块儿，怎么发展？要有规划。政策怎么支持？要给政策。政府监管什么？无非是两个方面，一是服务水平，企业是有承诺的；二是安全生产，实际上这两块就够政府管了。还包括市场进入和退出机制的问题。我们的物流市场不规范在哪里？有交通部门为主的物流规划设计，有商务厅组织的物流规划设计，有发改委组织的物流规划设计……这些物流园区之间的功能分布是什么样的状况？大家都不清楚。我们参加交通部门的物流规划设计评审，他们的物流园区名称是这样的，参加另外一个部门的物流规划评审，名称又变了。现在有一个很大的问题，物流园区一建，就盖很多门面出租。每一个企业在做商贸物流的时候，一定要确定你的工业定位、工厂定位以及辐射。我发现很多物流门槛很低，做的都是低端物流，这就形成了恶性竞争，也造成了管理成本上升。实际上最难做的是专业物流怎么样与制造企业对接。我在长沙还没有看到与引进大型企业相配套的对口物流配套，这里面有比较大的机遇。主持人：潘昭晖文字整理：洪虹摄影：余志雄立体传播：新浪乐居长沙新闻网（星辰在线）掌上长沙长沙晚报广厦周刊官方微博等
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科技 · 健康演讲 | 阎镜予：产业地产新路径探索与实践
所以我们谈产业地产，无非就是产业和城的建设怎么结合，产业和金融怎么结合，这是我们星河目前正在做的一些事。我们把这两个圈连在一起，就叫做产·城·融·投（融是融资，投是投资）。
阎镜予（星河产业集团副总裁）：各位朋友下午好！接下来我代表星河集团向大家汇报一下我们在产业地产方面的一些想法，和我们目前已经做过的事情。现在讲到产业地产或者特色小镇，大家可能有一个问题，为什么要转型？我今天过来之后，我看到咱们会场的主题叫做&跨越与去地产化浪潮&，咱们大多数都是做地产的，我们是要革自己的命吗？为什么要把地产化去掉？
我想去地产化的逻辑，从商业的原因来讲很简单，可能就是地产不再那么好赚钱了，它的利润率不再那么高了。在利润率不高的时候，我们有什么方向去把它去掉？去掉之后你要什么？这肯定是必须要回答的。
屏幕上这些词都是最近大家耳熟能详的，这些热词的背后还是利润的问题。现在为什么大家要做产业地产、特色小镇？因为有这些理念之后，拿地捆绑的住宅、商业会相对便宜一点，让大家的利润率会高一点，这就是我们所谓的产城融合相关的部分。
如果去地产化以后，我们仍然是为了降成本，做的还是房地产的事情，那就不是国家真正倡导的特色小镇或者产业地产，可能是通过了产业的一些方式去降低成本的手段。如果真的要回到做产业地产的角度来讲，可能就是产业真正怎么去赚钱。现在大家做写字楼也好，做厂房也好，可能很多就是要快速去化，建完之后卖掉。
但是真正持有的时候怎么运营？现在大家都在做股权投资，我们做一个产业园，里面几百上千家企业，这些企业除了我们跟它之间是一个房东关系之外，还能不能跟它有共同成长，跟它变成一种股东的关系，这里面就涉及到一个我们产业和金融的结合的问题。
所以我们谈产业地产，无非就是产业和城的建设怎么结合，产业和金融怎么结合，这是我们星河目前正在做的一些事。我们把这两个圈连在一起，就叫做产&城&融&投（融是融资，投是投资）。
我们总结了四句话：第一，以地产为载体，不管怎么样，你还是要有一个载体，这个载体会快速的边线性质。第二是有产业为基础，光有载体是不行的，必须有产业填充我们的载体。第三，以金融为纽带，金融作为联系我们的产业和城市的纽带。第四，以资本运作为目的。这不是说所有做特色小镇都是这个目的，而是从我们星河集团自身来讲，我们最终的目的是希望把它变成资本运作的方式，这是我们自己的理解。
我们星河为什么要选择这样一条道路？有时代的背景，也有使命的驱动，也有理念。但其实更重要的是这个公司适不适合。现在大家都在做产业地产，到底这是一个坑还是一个能真正赚钱的机会？这是一个风口，猪都能飞起来，还是这个风一旦过了，拿了一堆地也不知道怎么去化，所以最终还是要看这个公司是不是真的适合去做产业地产，有什么样的资本，有什么样的本钱去涉足到产业地产这个行业。所以从基因的角度来讲，可能是更重要的。
说到基因，可能大家对星河不是特别熟悉，更多的人可能认为星河就是星河湾，其实这是两家公司。
我们在深圳，在华南片区是比较知名的，2006年的时候我们做了几个开发，都是围绕着福田中心区做的，从住宅来讲，星河国际在2002年是深圳最著名的一个楼盘，应该可以说是当时售价最高的，开盘就到了七八千，也是所在区域的龙头。后来我们在华南片区基本上每个区域我们都是房价的天花板。
另外，我们也做了商业，深圳的cocopark，现在是年轻人时尚消费的一个核心的商场。还有就是酒店部分，深圳的丽思卡尔顿是我们的物业。产业这一块，我们有星河发展中心，在平安大厦没有建设之前，平安所有的部门都在我们的大楼里面办公。
我们这么多年开发了很多的楼盘，有住宅、商业、酒店、产业，我们当时做这些事并不是说我们有一个规划，我们想好了要做产城融合，要把各种业态放在一个集中的区域里面去呈现，但是因缘际会，我们就干了这样一件事，干完之后我们就发现这里面的联动性是非常强的，它实际上给了我们做产业地产、做产城融合这样一个前期的尝试，这种尝试在十几年前我们就做了，这是产城的方向。
另外在产投或者产融方向，在产业和金融的方向，我们也是做了很多的事情。我们在2009年的时候就投了深圳创新投。深创投的大股东是国资委，我们是二股东，我们投的不是它一只基金，而是它整个管理公司。
深创投目前已经投了700多家公司，成功上市的已经有100多家，我们和深创投一起也投了60多家公司，上市的也有十几家，我们的股权投资方向也是做得很早。在保险方面，我们投了阳光保险，在银行我们投了福田村镇银行，在基金方面，我们是国家前海股权发展基金的LP，我们在投资方面的金融资产也已经超过了100多亿。
所以从基因来讲，左边是跟地产的结合，右边是跟金融的结合，这些事我们以前都做了。
做了这些事以后，我们发现这些事可以梳理梳理，梳理完之后发现这些就是大家讲的产业地产或者是特色小镇。所以我们现在自己提出来三条产品线，一个是双创社区，主要以投资加我们的孵化器为主，它相对的规模会比较小，但是都是城市的核心区域，目前我们在深圳、成都、重庆、珠海、普宁都有自己的孵化器和投资基金。
第二条产品线就是我们的产融联盟新城，说小一点可以叫它一个城市综合体，这里面我们会把商业、产业、金融和住宅全部融合在一起，代表产品就是我们目前在深圳做的星河world这样一个项目。另外还有一个就是我们的特色小镇，我们目前在惠州的巽寮湾，还有东莞的黄江镇以及中山的港口镇都有这样的项目推进。
在地产为载体这个方向，我们在整个设计里面，各种业态都有，中间的双子塔和它左边的业态全部是写字楼，还有底商，包括我们的集中商业cocopark，旁边还有我们的一些住宅，这是非常典型的产城融合的模式。
光有地产为载体，这是在座的都会干的，甚至在座的可能比星河干得更好。在另外一方面我们就需要有产业为基础，在产业基础层面，我们现在在战略聚焦、合作伙伴、国际对接和创业孵化方面已经积累了大量的资源，我们在这里面形成了一些招商的模式。
第一个叫做以投代招，我通过创新投投的企业或者我们投的企业，创新投已经投了700多家企业，通过投资的方式，我投了你以后，我就邀请你到我的园区来入住，这种方式会变得非常直接，因为我是从股东的角度把你搬到我们的园区来，所以我们的去化速度非常快。
第二是以孵代招，这里讲到的星河孵化，包括星河领创天下、海归创业学院等等，都在我们的园区里面，我们通过孵化一部分来进行招募。第三是国际化，通过政府的合作，现在巴黎直通车、韩国直通车都在我们的园区，通过政府来给我们招商。去年一年我们干了8万多平米写字楼，没有一点厂房，这是什么概念呢？应该是深圳的第一名，所以我们的招商业绩还是不错的。
另外一个就是给进来的企业服好务。大家一直讲产业服务，这里有一个问题，你凭什么要给他服务？产业服务基本上是不赚钱的，你的动力在哪里？如果你把这个物业卖掉了，你基本上是不会去服务的，因为这个物业已经不是你的了，你在这上面做服务，除了做点品牌，基本上没有任何变现的价值，所以我们有一句话叫做&做产业地产是不是真爱，看你是自持还是卖&。
我们这个项目在深圳是工改工的项目，按照深圳的工改工的政策，50%是可以卖的，但是目前为止我们一平米都没卖过，就是我觉得如果我一旦卖出去以后，我的园区就乱掉了，有很多业主我是管不了的，因为他是业主，我也是业主，你说要统一价格、统一服务是做不到的，所以我们到目前为止全部自持。怎么来自持？现金流怎么回笼，这里面需要金融运作。
如果你是自持的，进驻的企业每年交租，每年增长7%到8%就不错了，这里面也不会有太多的服务的动力。所以我们采用的是房东+股东的方式，我们园区进驻的企业有很多是我们原本已经投资的企业，另外我们也发掘很多企业的投资的机会，有的是真金白银投的，有的是用租金换股权投的，还有用服务换股权投的，我们投完之后，我才发现，我不把它服务好，不把它的公司的质量提升，甚至扶持它上市，我所有的前期工作都是打水漂，所以这就迫使我们必须要做好产业服务。
在产业服务里面，包括我们做了产业联盟会，大家打造一个生态圈，碰撞、交流，甚至一起出去拿地。我们这个产业联盟会现在出去拿地也是非常高效，因为很多时候你可能单独一家产业地产你去拿地，人家问你的内容在哪里，你很难拿。我们带着一帮企业家出去拿地，这样就非常高效，而且能实实在在地看到未来的预期。我们还有很多的基础服务和智慧园区，今天就不展开了。
下面就讲到金融这一块。首先得自己有钱投，如果自己没有钱投，光是对接做FA，现在也有很多园区在做FA，这是一种间接的方式，而且它的成功率不高，所以我们自己也在投。
我们自己投有几个渠道，一个是创新投可以投，我们的母基金国家中小企业发展基金，我们是直接的LP或者GP，这个也可以投，还有我们自己设基金，我们现在有一个红土星河创投基金，这个基金有5%的资金是定投到我们园区的，我们这个基金是100亿，5%就是有5亿，这个资金规模也是不小的。
另外我们和张江高科合作，我们跟它一起共同成立了一个跨沪深两地的创投基金，同时我们还管理了一些国外的资产，我们也在帮巴林王国做一个巴林星河的基金。
另外一个是我们的投资多元化，除了真金白银投，我们的服务也可以投，租金也可以投，产权也可以投。当然我们现在还不卖，所以我们的产权还没投过，但是不排除未来有一些企业要上市，需要装物业、装资产的，我们会投给它，但是我们不会纯粹卖给物业运营商或者二房东。
另外一个是国际资源的导入。现在我们在全世界有非常多的合作伙伴，今天时间关系就不展开讲了。
最后讲一下实践，以资本运作为目的。我们现在引进的企业是传统的孵化的手段，对大中型企业，我们扮演的是战略资源的整合，我们希望他们到我们这里来以后，能够得到一些业务的发展。
另外就是讲到ABS这个事，这是产业地产最深的痛。说实话现在各个政府一提到产业资产，一提到产业的物业，最基本的要求就是自持。其实自持没有问题，只要你做得好，现金流是好的，那就没有问题的，问题出在长期和短期匹配的问题上。如果你不能解决短期现金的回笼，做产业地产就很难做。
我们现在有一个测算，我们在深圳的租金价格已经做到一平米130元，按照这个价格来算，跟我的物业投入来比，我的租金收益率大概也就只有4%到5%，这就刚刚跟利息差不多，这样就是说永远都回不了笼，因为你赚到的钱能还利息就不错了。但是长期来看，这个资产是有价值的，所以一定要把未来的现金流提前变现。
上午孟晓苏老师也说要做REITs，但是现在做REITs最大的问题就是税的问题，我们这个产业地产扶持了很多年，把价格做上去了，但是它算你的成本是按你拿地时候的成本，这时候你的物业估值或者利润空间就很大，这样交的税就很多，这个事情不解决，产业地产做REITs就是走不下去的路径，所以我们现在只有走回传统ABS的路径，我们把未来的现金流做了一个ABS的产品，在深交所挂牌，然后给了银行，现在我们回笼了14个亿。
从这个角度来讲，我们还是能够在短期内有这样一些回旋的余地，也给我们去做其它的项目开发提供了一些经验。当然，我觉得ABS是远远不够的，我们作为企业，作为一个真正想进入产业地产的从业者，我们也呼吁能够尽快推出REITs，来释放我们的产业动能。
以上就是我们的一个简单的汇报，谢谢大家。
审校：徐耀辉
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