三线城市买房合适吗的房子可以买吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-04-16 01:03 标签： 适合养老的三线城市
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48小时排行3月10日，中国人民银行行长周小川在两会新闻发布会上回答了记者们关于中国的货币政策和外汇管理的问题。周小川到目前为止在央行行长位置上已经待了接近15年，他大概是中国有了真正的中央银行后在任时间最长的央行行长。一般来说金融监管部门和央行的管理者都有这个规律，待的时间最长的人就是在这个职位上做得最成功的。不过即使如此，周小川的回答中也有一些令人迷惑的表述。比如在提到居民房屋贷款的时候，周小川的表述是，房地产信贷增长较快的是个人住房贷款，这有助于降低三四线城市的住房库存，但又可能让一二线城市的房价变高。银行系统在未来会对不同城市采取不同的信贷政策，在一二线城市收紧房贷，在三四线城市相对鼓励人们买房。很明显，在货币当局的官方逻辑里，用普通投资者的钱为三四线城市去库存是很正常的。但这真的好吗？此类结构化政策听上去有点类似北京市政府曾经有过的“在五环以外可以养大型犬，可以在某些情况下放鞭炮”。五环以外的居民是不是勇猛到不害怕大型犬，也可以自动过滤鞭炮的污染，这些并不在政策制定者的考虑范围之内。三四线城市的房屋更值得人们投资吗？管理者是不是把相对更有投资价值的资产留给普通投资者了？从历史经验来看情况似乎并不是这样。如果你关注过经济发展史，那么可能会注意到，在非战争、政治格局没有发生剧变或者没有资源使用效率革命的情况下，一个经济体内城市经济的排名顺序是很难发生变化的。更不要说这种变化是指三四线城市的经济增长速度普遍超过一二线城市了。而普通的技术和科技的发展，一般来说总是让经济较发达城市的经济发展水平和相对闭塞的城市的差距增大而不是缩小。这个规律有点像对电影的投资急剧增长后，大明星们的获益远远超过行业从业人员的平均获益水平——安妮·海瑟薇和章子怡的年收入与北影厂门口等盒饭的演员的收入差距肯定是越拉越大的。在互联网及其应用的革命刚发生之前，很多人以为大城市会消失，而革命之后这种变化正好相反。人们更加聚集了，在中国，北京、上海这类城市的常住人口增长了近60%（这是官方统计口径，实际上还不止），远高于中国同期的人口增长比例。这也就是为什么一二线城市的房价上涨幅度巨大的最基础的原因。三四线城市的问题和一二线城市的相反。它们除了获得经济发展的基础性收益，也受到了大城市聚集效应的挤压。年轻人迁出，经济结构单一，缺乏有吸引力的竞争性职位，实际人口的减少让这些城市的房屋的价格增长并不乐观。在农村居民城市化的过程中，越来越多的人也更愿意直接到相对发达的大城市“城市化”，而不是就近进城。对于大多数人来讲，这两种城市化方式的成本虽有区别，但预期收益的差距更大。在这种基础上很多三四线城市政府的发展思路却和一二线城市类似，卖地收入成为政府的主要收入来源。这也造成三四线城市的房屋存量大于一二线城市，而存量消化速率却比一二线城市慢得多。在当前的经济状况下，如果说把流动性导向实体经济更有利于整体经济的发展，鼓励居民购买北京、上海这种超级城市的房屋对整体经济有害，那鼓励普通投资者购买三四线城市的房屋便是更糟的行为。把一些地方性房地产商的杠杆卖给普通投资者，也更容易引起坏的连锁反应。文 | 崔鹏10037 条评论分享收藏实话实说，三四线城市的房子2017年还能买吗?
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实话实说，三四线城市的房子2017年还能买吗?
买房增值的朋友，一定要做好5年打算，没做好准备请勿进入。自从春节过后，3月份到现在，至少有5个三亚的售楼中介打来电话，问我要不要买房;三亚的房价已经过了3万多了，已经沦为平平常常的感觉了，在经历了2016年的限购之后，一波一波的推动，终于又推动了好几个城市，一波还没平息，一波的浪声又起!就在一个月前，3月份20个城市联合限购以后，很多城市的都在降温，给楼市退烧;有很多网友问我，那么三四线城市的房子，还能买吗?到底是三四次线城市的机遇来了，还是三四线城市依旧是买房人心中的一块麦田，总得落地;第一:房价依然徘徊在低位;不论330政策是过了多久，2016年楼市三四线城市成交一次次刷新，新的记录，一般的三四五线城市的房价依然涨幅很有限，非常值得庆幸;为什么会庆幸，这是刚需一族最好的时机，楼市热传动效果，已经传动到了三四线城市;实际有购房需求的人，还是要抓紧时间入手;阿永哥曾经多次说过，刚需最怕等一等这个词，一等就是后悔;第二:三四线城市投资价值有限;投资增值是目的，若是增长慢，谁还会投资对不对，三四线城市绝不是投资客的战场;但是有些城市补贴依然存在，那就很明显，为刚需铺路;当然，有一些宜居的三四线城市，长久来看也具有一定的发展空间;还有就是，城市群周边的城市，有价值的，也是该限购的都限购了，这里就不多讲了;第三:只要经济实力允许，越早入手也好;有人总问我，为什么你总是让大家买房，实际我是让刚需买房，因为他们必须买对不对;不买的话丈母娘那一关过不了，你不买能行吗?既然要买，为何不早点买，特别是三四线城市，未来经济发展少不了三四线城市的刚性参与;那么三四线城市的未来，进步空间巨大，特别是十大中心城市周边;阿永哥点评:一是买房居住也好，买房增值也好，都要量入为出，好好的关注一下自己的钱袋子和收入情况;二是投资需谨慎，切莫魔鬼缠身;利用杠杆增值的一律觉得不靠谱，阿永哥曾多次讲过，买房增值的朋友，一定要做好5年打算，没做好请勿进入;
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2017当下，三四线城市的房子到底能买不能买？
最近，楼市圈里最热的不是一线，而是曾被认为去库存重包袱的三四线楼市上涨的消息。国家统计局公布数据显示三线房价环比上涨0.4%，超过一二线涨幅。两会上代表也热议三四线楼市去库存能否持续，而投资者更关心三四线房子能不能买？
▌三四线房价上涨原因究竟有哪些？
首先，三四线的上涨最直接的诱因源自一二线限购政策的溢出效应。大城市的辐射和溢出效应是去库存再好不过的方式，通过中心城市的超预期上涨，带来辐射和溢出效应，进而改变社会对三四线楼市的预期，这远比行政化的刺激手段来得更直接。
随着热点城市的调控政策将逐渐显现，被抑制的资金和需求传导到三四线城市。其中，一二线城市的低端产业人口外流——返乡置业也为三四线城市增加购房需求。一线城市与三四线城市的房价形成强大反差，在一线城市积累的财富足以在家乡置业。在实地调研中，一个快餐店老板表示，在北上广开饭店算着挣得多，但除去租金成本，算下来不比回老家地级市剩钱多，过得体面，租住北京的开销要比地级市每月还贷高出两倍多。
其次，除了主流城市的传导外，三四线交通的便利化也提升一部分改善性需求。在漯河购房者受者表示，之前从北京回老家看父母路上的时间，不是从北京到漯河坐高铁所花费的时间，而是从漯河回镇上的时间。
再者，去库存政策的引导也是此轮三四线回暖的重要原因。
▌三四线楼市回暖是管理层最想看到的
从宏观层面看，2017年国家的货币政策将逐步退出宽松，热点城市楼市调控也将是易紧难松。和严控重压下的一二线不同，大部分三四线城市还在继续享受鼓励去库存的政策红利，如购房补贴、契税减免等购房优惠政策，这些都加速三四线需求加快释放。如晋江、泉州、蚌埠等都有相关政策出台。
住房和城乡建设部部长陈政高近日表示：结合城镇化推进去库存，是一个重要途径、根本途径。针对三四线城市去库存的各项政策将在2017年继续执行。要提出新的办法，继续鼓励、引导农民工和农民进城。
在一二线城市城市限购的背景下，三四线城市对拉动土地购置和房地产开发投资产的作用被寄予厚望。目前，三四线城市楼市开发投资、库存分别占全国的60%和80%。若有600多个三四线城市的楼市回升的支撑，全国房地产市场在开工，投资销售方面的整体数据也能提供支撑。安信证券研报显示，其跟踪的以三四线城市为重点布局的龙头房企数据显示，2016年其销售的项目55%为90-140平米户型，较2015年继续提升。
加上，三四线楼市杠杆需求低，购房者购买的压力远不比一二线，一般不存在高杠杆的风险。所以，无论对城镇化、去库存，或抑制资产泡沫方面来说，其回升都是管理层希望看到的。
▌三四线的房子还能买吗？
我们不容忽视的一个事实是，这轮三四线的上涨首先是北上广等大城市周边的上涨，并非三四线城市的全面爆发。比如，北京周边的燕郊、廊坊，上海周边的嘉善、无锡，南京周边的泰州，深圳周边的东莞、惠州，厦门周边的漳州、泉州等等。
然而，三四线城市销售超预期状态是否可持续？从我们目前的观察来看，三四线城市销售虽超预期,但各城市交通区位、自然环境、产业经济以及置业人口等城市基本面的差异将导致三四线城市房地产基本面出现分化。
处于大都市核心圈、区域核心外延及产业核心城市的三四线城市上半年市场热度或将持续。此外，通过分析发达国家城市化经验，如美国、日本、韩国等经济体城市化第二阶段是人口往大都市圈迁移。目前来看，大城市圈周边的三四线城市的去库存效果已得到改善，这意味着三四线的房价存在升值潜力，未来可能会迎来一定幅度的上涨。
▌未来值得关注以下两点：
大城市圈一二线城市热度何时出现拐点？也就是说一二线城市的房价对三四线价格的传导往往具有一定的时滞性。从过往经验看来看，一二线城市向上拐点出现后，三线城市往往滞后改善，但是一二线房价一旦掉头向下，三线城市往往是同步加速下行。
三四线城市会一直享受政策红利吗？去库存已见成效，甚至有部分三线城市已现补库存压力。这时，管理层对于去库存的重视程度将出现一定程度的弱化。所以，投资者一定要提高对房地产政策的预见性。目前，对于个别已出现补库存需求的热点三线城市，房价上行压力日益显现。
而其他中西部的弱三线城市并没有长期上涨的理由。部分三四线楼市由于缺乏持续人口净流入和产业支撑，叠加存量二手房较多，并不具备房价大幅上涨的基础。尤其是，环境恶化，交通不便的三四线的房子更是不要轻易入手。
当然，三四线的房价是不是上涨和你自己要不要入手还不完全是一码事。对于那些在城市打拼，有返乡置业的需求，或是有改善性需求的话，我们认为三四线的房子还是值得考虑。如果单纯为了投资，那还是三思而后行。

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