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物业管理纠纷原因及解决方法是什么
物业管理纠纷一般会因为物业从业人员业务素质低以及在签订物业管理合同时，双方没有讲清楚，出现一些含混不清的条款而导致的。下面我们就具体来了解下物业管理纠纷原因以及解决方法。物业管理纠纷原因(一)业主与物业管理企业理念滞后时致今天，仍然有大量人们对物业管理的认识停留在计划经济时代的单位管理或房管所管理模式上,无论是物业公司还是业主对物业管理的认识均有不成熟之处。 特别是内地这种情况更普遍。据记者调查，市民对物业管理存在的问题可概括为六个方面：97%的业主称小区物业管理部门不是根据业主意愿公平选聘产生，而是由开发商“钦定”的，小区业主合法权益无法得到保障;86%的业主认为小区物业收费不透明，更有60%的业主称不了解物业部门收费的用途，而行政主管部门的指导无从谈起;参与调查的70%以上的业主对物业服务不满意，同时认为业主无法行使属于自己的权利;在参与调查的市民中，有一半以上的人称不知道小区物业管理的政府行政主管部门是谁;参与者中，近90%的业主称小区不能按时召开业主大会，其中不少业主称小区没有召开业主大会却产生了业主委员会，怀疑是物业管理部门暗箱操作;在“您对小区物业管理不满时采取何种方式解决?”的调查项中，近30%的小区业主通过“争吵”解决物业纠纷。(二)物业管理规模小，规模不经济，经营管理困难规模不经济的问题。物业管理行业有一种说法，如住宅小区的管理面积在5万平方米以下者往往是亏损的，5-8万平方米才收支平衡，8万平方米才有赢利可能。但目前很多物业管理项目面积较少，整体上很难达到规模经营水平。据据统计，物业管理较成熟的省，截止2004年底物业管理覆盖率也只有为40%。物业管理企业有3000余家，管理项目1.2万个,平均管理4个项目，管理面积5亿平方米，每个公司平均管理面积只有16.7万平方米，每个项目只有4.2万平方米。物业公司管理项目少，面积少的现状，反应了物业管理正常的市场竞争机制尚未形成，使物业管理企业难以走出经营困境，服务质量自然难以保证。(三)行业队伍素质偏低，人才短缺物业管理作为专业化的管理，需要各类高素质的管理人才。但由于我国物业管理专业教育起步晚，培养的人才有限，加之尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，在职专业物业管理人员的培训不足和各种上岗专业培训流于形式、监管不足，更加之观念上认为物业管理无需高素质人员的误区等，使得我国物业管理行业从业人员整体素质偏低，制约了行业的良性发展，影响行业地位的提高。(四)物业纠纷处理方法不当，解决物业纠纷的有效途经不够目前，不少物业公司对物业纠纷和和与业主的纠纷经常采用不适当的方法处理，如暴力解决、对簿公堂等，结果不仅难以解决根本问题，反而容易激化矛盾。据新京报报导，日晚，57名欠交、未履行判决的业主被法院强制执行，其中16人被司法拘留。事隔整1月在市朝阳区法院强制执行物业费一个月后对朝阳区被强制执行小区百名业主进行的问卷调查表明：超七成业主认为强制执行不会促使他们交纳物业费，而其后物业公司提供的服务也没有改善。调查结果统计显示：6.1%的业主对小区物业服务满意，65.9%的业主选择了不满意;同时42.7%的业主也意识到拒交物业费不能促使物业改善服务。对于强制执行后的影响，76.8%的业主认为，强制执行不会促使他们积极缴纳物业费;73.2%的业主感到强制执行后，物业的服务并未得到改善;68.3%的业主认为，强制执行后，业主和物业的关系恶化了。解决方式调解物业管理民事纠纷的调解,包括民事调解和行政调解两种。民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、组织和个人,由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见,经双方同意并执行,由此化解纠纷。但此种方式的调解不具有法律效力。调解结束后,当事人一方如不执行,则前功尽弃。 物业管理纠纷的行政调解则是借助政府主管部门的力量进行调解处理,如一方不遵守执行,则要借助司法程序来解决。 可以通过仲裁途径解决的应是民事性质的争议,主要是基于合同的纠纷或财产权益纠纷。依据我国&&的规定:&平等主体的公民、法人或其他组织之间发生的和其他财产权益纠纷,可以仲裁。& 仲裁解决物业管理纠纷必须有当事人认定的仲裁协议。仲裁协议有两种方式:一种是在订立合同时就约定一个条款,说明一旦有争议就提交仲裁,这叫仲裁条款;另一种方式是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲裁的书面协议。 仲裁协议要写明以下内容:1)请求仲裁的意思表示;2)仲裁事项;3)选定的仲裁委员会。物业管理纠纷申请仲裁的一般程序是: (1) 一方当事人向选定的仲裁委员会提交仲裁申请书; (2) 仲裁委员会于收到申请书后5日内决定立案或不立案;(3)立案后在规定期限内将仲裁规则和仲裁员名册送达申请人,并将仲裁申请书副本和仲裁规则、仲裁员名册送达被申请人。 (4)被申请人在规定期限内答辩,双方按名册选定仲裁员。普通程序审理时由三名仲裁员组成,双方各选一名,仲裁委员会指定一名任首席仲裁员;案情简单、争议标的小的,可以适用简易程序,由一名仲裁员审理; (5)开庭:庭审调查质证、辩论、提议调解; (6)制作调解书或调解不成时制作裁决书; (7) 当事人向法院申请执行。 与司法审判的两审终审制不同,仲裁裁决是一裁终局的。 诉讼当事人通过诉讼方式解决民事、行政纠纷是较常见的方式。诉讼的管辖是人民法院。与仲裁明显不同,人民法院对已提交诉讼的当事人的管辖是强制性的。 物业管理民事纠纷的诉讼程序大体上有以下几个步骤: (1) 当事人一方(原告)提交,起诉至法院; (2) 法院审查立案后将起诉状副本送达被告; (3) 被告提交答辩状; (4) 开庭:调查、辨论、调解; (5) 制作调解书或一审判决书;(6)双方均不上诉,则判决书生效;如一方不服提起上诉,即进入二审程序; (7)二审审理:制作二审调解书或下达二审判决书,此为终审判决,不得上诉; (8) 申请执行。 无论仲裁还是司法诉讼,均应贯彻合法、公开、公平、公正的原则,即以事实为根据,以法律为准绳。主要依据可能还涉及到、、、等法律与物业管理等相关地方性法规规章。延伸阅读：
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Copyright Law.cn 版权所有 蜀ICP备号 增值电信业务经营许可证(川B2-)地址：成都市高新西区西区大道99号伯雅科技园1号楼（近万科城臻园）高淳正在快速城市化发展，浏览老街论坛帖子，发现城区很多小区物业管理问题突出！业主和物业间的矛盾快速增长。
1、物业办作为行业业务指导部门，近期做了哪些工作？新通过的市物管条例，你们是怎么进行配合政策宣传的？
2、针对玲珑屿等小区的车位问题，有何看法？是否应该制定或指导出台相关指导办法？
3、作为业务指导部门，在城市化进程中，如何灌输缴费“”享受物业服务“”的现代理念，如何化解业主与物业公司之间的矛盾？
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发表于：16-06-14 16:16
顶，妈的去年我们也闹了
发表于：16-06-14 16:42
发表于：16-06-15 06:28
都是打点好的
发表于：16-06-15 08:59
高淳区住建局的物业办就是聋子的耳朵，摆设，根本不会去做具体的事。
发表于：16-06-15 09:52
物业办很忙，天天围着小区的垃圾转，天天在处理12345的投诉，督促各小区物业清理小区的垃圾，几乎没时间到网上来看到楼主的建议。
小区物业管理矛盾多。业主有一个普遍认识：对小区物业管理不满，矛盾一产生，首先想到的是投诉、12345、喊政府职能部门来“作为”，而不是想到，这物业是我们业主委员会能管理的，而且应该要管理的。政府职能部门作为行业管理者，只能在法规上出台一些规定，这些规定对物业公司、对业主都是要遵守的，而对物业公司的管理和培训是较容易办到，但对广大的业主分批来培训物业法规，那是不现实的。说到底，小区物业管理矛盾的本质，是素质问题，有物业公司的素质问题，也有业主的素质问题。而素质问题，不是简单的出台个法规就能解决的。
现在，物业办每月有上千个12345要处理，不是他们不作为，而是他们太忙了，忙到没有时间来提高业主的素养。目前这种状态下，素养问题只能靠自己了。业主委员会、物业公司、业主，这三者的三角关系什么时候理顺，矛盾就能什么时候得到解决。
业主有了，物业公司有了，核心的业主委员会却没有，指望政府职能部门来行使业主委员会的职能、职权，可能这指望本身就是个不现实的指望。
发表于：16-06-15 12:55
每月有上千个投诉，物业办忙于处理投诉，请问领导的高度在哪里？投诉如此多，有没有想过源头问题在哪里？源头不治理好，投诉是永远也处理不完的
发表于：16-06-15 12:59
你从我的跟帖中没能看出问题的源头在哪？
发表于：16-06-15 14:33
“吃饭太重要”不知是何方神圣，居然说高淳住建局物业办每个月有上千个12345！据我所知，高淳区全区一个月工单650至850，住建局整个局的工单每个月最多80个，已经是冒了高淳区所有局单位工单数的顶了！物业办居然每个月上千个12345――忽悠人，难道不要动动脑筋吗？
发表于：16-06-15 15:48
辩论是要讲逻辑的，当一个人用以说理的数据有很大的出入时，其依赖数据说理的逻辑结论就不真实，以此来说明，此人逻辑上有问题，是顺理成章的。
物业投诉形式多样，12345其实不是主要的，电话和上门才是主要的，有时是成群结队的上门来诘问。我这里笼统的说成是12345，不是我故意这样乱说，我觉得这细节无关主旨，就像物业办不在建设局，我也不与纠正一样。
现在有人用这细节来说明，我在忽悠人。我想问一下，我上边的跟帖的主旨是忽悠人？
发表于：16-06-16 13:17
嘴脸。不回答问题。――1、物业办作为行业业务指导部门，近期做了哪些工作？新通过的市物管条例，你们是怎么进行配合政策宣传的？2、针对玲珑屿等小区的车位问题，有何看法？是否应该制定或指导出台相关指导办法？3、作为业务指导部门，在城市化进程中，如何灌输缴费“”享受物业服务“”的现代理念，如何化解业主与物业公司之间的矛盾？&&&
推说很忙――他们太忙了&！ 现在，物业办每月有上千个12345要处理.....忽悠了人，被指出了严重失实，却说是“细节”，不要追究――就是高淳发生了这么多、这么严重的事情，与物业办不相干！
发表于：16-06-16 15:28
网上耍点嘴皮子，玩个什么嘴脸，都显不出什么本事，也解决不了任何实际问题。有为广大业主热心服务，要去物业办讨说法的网友，应该直接去物业办。我去过那里办过事，知道地址，不在住建局，在丹阳湖北路16号，进入院子直入大楼，一层右拐101室。
发表于：16-06-17 12:23
南京市物业管理条例
　　第一章
　　第一条 为了规范物业管理活动，维护当事人的合法权益，推动物业管理行业健康发展，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。
　　第三条 本办法所称业主，是指房屋的所有权人，即房产权属登记册记载的权利人(含商品房预售登记的权利人)。
　　本办法所称使用人，是指房屋的实际使用人或承租人。
　　本办法所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质、从事物业服务的企业。
　　第四条 南京市房产管理局是本市物业管理活动的行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作，各区(县)房产管理部门具体负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。
　　建设、规划、市政公用、市容、环保、园林、工商行政、物价、建工、公安、民政等部门按照各自职责，协同实施本办法。
　　各区(县)人民政府和街道办事处(镇人民政府)负责协调物业管理与社区建设之间的关系。
　　第五条 各级政府应当积极推进物业管理专业化、社会化、市场化的进程，建立完善的物业管理市场机制，提高物业服务水平。
　　物业管理企业按照有关规定享受第三产业的优惠政策。
　　第二章
物业管理区域
　　第六条 建设项目为相关联的项目批文、宗地、规划设计总平面图的，为一个物业管理区域。若该区域内由道路、围墙或其他明显标识分割成多个自然小区，配套设施设备管理责任明确，且建筑面积在五万平方米以上的，可以划分为多个独立的物业管理区域。
　　单幢非住宅楼及商住楼，具有相对独立配套设施设备并能够封闭管理的，可以为一个物业管理区域;在道路等自然边界围合的区域内，有多个物业区域的，可以合并为一个物业管理区域。
　　零散建设的不封闭区域，可由居(村)民委员会结合社区管理划分物业管理范围，协助组织物业服务活动。
　　第七条 业主要求调整物业管理区域的，应当向区(县)物业管理行政主管部门提出，区(县)物业管理行政主管部门应当会同街道办事处(镇人民政府)，按照第六条的规定，结合当地居(村)民委员会的布局实际，在15日内予以答复。
　　第三章
业主及业主大会
　　第八条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数少于五人的，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。
　　物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者物业交付使用已超过一年，且交付使用物业的建筑面积达到百分之三十的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
　　第九条 成立业主大会条件成熟的，建设单位应当书面告知区(县)物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料。建设单位未及时书面告知，业主可以向区(县)物业管理行政主管部门提出召开首次业主大会的书面要求。
　　区(县)物业管理行政主管部门应当在接到建设单位书面告知或业主的书面要求的15日内，会同街道办事处(镇人民政府)，组织建设单位和业主推荐业主大会筹备组(以下简称筹备组)成员。筹备组由建设单位代表和业主代表组成，其成员应为不超过15人的单数，成员名单应当自成立之日起在物业管理区域内公示7日。推荐不成的，由街道办事处(镇人民政府)会同区(县)物业管理行政主管部门指定筹备组成员。
　　第十条 筹备组应当在三个月内召开首次业主大会。
　　筹备组应当事先将会议的内容和召开方式告知区(县)物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)，区(县)物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)可以根据实际情况派代表参加。
　　筹备组负责起草业主公约和业主大会议事规则交大会讨论，并负责确认业主身份及其在首次业主大会上的投票权，业主应当向业主大会筹备组提供相关身份证明、联系地址、通讯方式。筹备组对业主投票的真实性负责。
　　第十一条 业主在首次业主大会上的投票权，住宅物业区域按其拥有的住宅套数计算，每套计一票;其他物业区域可以根据业主产权证书记载的物业建筑面积计算，每一平方米计一票，不足一平方米不计票。
　　第十二条 业主大会会议应当由物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。业主可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组，并可推选小组代表出席业主大会。
　　业主大会会议可以采用集体讨论的方式，也可以采用书面征求意见的方式。凡需投票表决的，应当经业主本人签字，业主本人不签字的视为弃权。
　　第十三条 业主大会首次会议应当制定业主公约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会。业主大会议事规则的内容，应当包括业主大会的议事方式，表决程序;业主投票权的确定方法;业主委员会的组成和换届选举;委员资格、义务和任期;业主大会临时会议的召开等事项。
　　第十四条 业主大会作出的决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、拟定和修改的物业服务合同条款、专项维修资金使用和续筹方案，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。处分区域内共有财产的决定需经全体业主同意。
　　业主大会、业主委员会决定的事项不得违反有关法律、法规和规章的规定。
　　第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行职责。
　　业主委员会委员的人数应当是5至15名的单数，委员的产生应当兼顾物业的不同类型和不同楼幢，其组成人员不得在本物业管理区域内实施管理的物业管理企业中兼职。业主委员会成员每届任期三年，可以连选连任。
　　分期开发的物业区域可以先期成立业主委员会。先期成立的业主委员会应当在物业区域新的一期业主入住百分之五十以后，重新补选或改选业主委员会。
　　业主委员会可以选举产生主任一名和副主任若干名，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定必须经业主委员会全体委员半数以上同意。
　　第十六条 入选业主委员会的成员应当符合下列条件：
　　(一)具有完全民事行为能力的本物业管理区域内的业主;
　　(二)遵守国家有关法律、法规;
　　(三)遵守业主公约、业主大会议事规则，履行业主义务;
　　(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;
　　(五)具有一定的组织能力;
　　(六)具备必要的工作时间。
　　第十七条 业主委员会应当在任期届满前三个月，召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
　　业主委员会的换届选举，应由业主委员会筹备组织。业主委员会怠于筹备组织的或者在任期内怠于履行职责的，经百分之二十以上的业主书面提议，区(县)物业管理行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)可以指导召开业主大会临时会议，重新选举或者改选业主委员会。
　　新一届业主委员会选举成立之日起的十日内，原业主委员会成员应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的资料、用房和财物等移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。
　　第十八条 选举、换届、改选、补选业主委员会的，应自选举产生之日起的30日内，向区(县)物业管理行政主管部门备案，并将选举结果告知所在地街道办事处(镇人民政府)。
　　业主委员会备案时应当提交以下资料：业主大会记录和会议决定;业主大会议事规则;业主公约;业主委员会成员名单和基本情况。
　　第十九条 两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由区(县)物业管理行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)组织召开。
　　第二十条 业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;费用的筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定;工作经费的使用情况应当由业主委员会定期在物业管理区域内公示，接受业主的监督。
　　第四章
物业管理服务
　　第二十一条 住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于三人或者物业管理区域的总建筑面积低于三万平方米，或者别墅总建筑面积低于一万平方米的，经区(县)物业管理行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业，并签订前期物业服务合同。
　　前期物业管理项目以招投标方式确定的，建设单位应当按照有关规定向物业管理行政主管部门备案。
　　第二十二条 建设单位应在物业管理区域内首份房屋销售合同签订前，制定业主临时公约和住宅使用说明书，并作为房屋销售合同的附件。
　　业主临时公约的内容应当包括：物业的使用和维护管理、业主的权利和义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项。业主临时公约的内容不得侵害物业买受人的合法权益和社会公共利益。
　　住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、详细的房屋结构图(注明房屋承重结构)和共用能耗计量部位及费用分摊办法，不得占用共用部位、共用场地，不得移装共用设备和擅自改变经营用房用途，以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。
　　建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。
　　建设单位不得将物业共用部分的所有权或者使用权单独转让。
　　第二十三条 建设单位应当在项目交付时按规定无偿提供具有产权的物业管理用房，在业主大会成立后移交产权，移交后的房屋产权属全体业主共有。设备用房不能作为物业管理用房移交。
　　分期建设的项目在首期交付时的物业管理用房面积，应当不低于全部项目应交面积的百分之五十。物业管理区域内房屋交付使用过半的，应将物业管理用房全部交付。物业管理用房按规划要求在末期建设的，建设单位应当事先交付符合要求的物业管理临时用房。
　　建设单位未按规定提供物业管理用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建;逾期不补建的，应当按该项目销售时的平均售价的95%的标准乘以应交面积，向业主大会交纳补建价款。该补建价款专项用于承租、购置物业管理用房。
　　建设单位申请商品房预售许可证或商品房所有权初始登记时，属于全体业主的物业管理用房等配套房屋应予以明确。
　　第二十四条 建设单位按照规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业管理企业保修，也可以自行组织维修。
　　第二十五条 物业服务合同期限届满前三个月，物业管理企业应与业主委员会协商续约事宜;业主委员会应在合同期限届满前二个月，组织全体业主对是否续聘物业管理企业进行表决。双方续约的应当重新签订物业服务合同;不再续约的，业主大会应当及时选聘其他物业管理企业。原物业管理企业应当在合同终止之日起10日内向业主委员会移交物业管理区域、资料和财物，不得以合同纠纷等理由拒绝移交。
　　第二十六条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范和引导，行业协会可定期公布实行市场调节价的各类物业公共服务费收费水平。物业管理企业的物业服务收费项目和收费标准应当实行明码标价。
　　第二十七条 建设单位和业主应当按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费的有关条款支付物业服务费用。合同未约定或约定不明的，前期物业服务合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用，由建设单位承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担。
　　第五章
物业的使用和维护
　　第二十八条 物业管理区域内的下列共用附属房屋归全体业主所有：
　　(一)规划核准图上标注的自行车库;
　　(二)规划核准图上标注的底层架空层;
　　(三)规划核准图上标注的避难层(间);
　　(四)规划核准图上标注的共用设施设备用房;
　　(五)建设单位移交给全体业主的物业管理用房;
　　(六)建设单位承诺归全体业主共有的房屋;
　　(七)层高2.2米以下的房屋;
　　(八)其他依法归全体业主所有的房屋。
　　第二十九条 物业管理区域内禁止下列损害公共利益的行为：
　　(一)擅自拆改房屋承重结构，改变房屋用途;
　　(二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备;
　　(三)侵占绿地、毁坏绿化;
　　(四)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物;
　　(五)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排污或者发出超标准的噪声和振动;
　　(六)未经批准摆摊设点;
　　(七)在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;
　　(八)利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动;
　　(九)违法搭建建筑物、构筑物;
　　(十)擅自改变房屋外貌;
　　(十一)法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。
　　第三十条 物业管理企业发现在物业使用、装饰装修过程中有违反有关规定以及业主(临时)公约行为的，应当予以劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告业主委员会和有关行政管理部门。
　　业主、使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。
　　第三十一条 业主、使用人应当按照规划管理部门批准的设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。
　　第三十二条 业主共用车库(位)的管理等事项，由业主大会决定。车主要求物业管理企业保管机动车的，应当另行与物业管理企业签订车辆保管合同。
　　第三十三条
　　物业管理区域内的共用停车库(位)，应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人有偿使用，任何单位和个人不得出售。建设单位可销售的业主专用停车库(位)不得向本物业管理区域以外的业主出售。
　　第三十四条 住宅物业、住宅小区内非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，被两个以上的业主区分所有的，业主应当按照规定缴纳专项维修资金。
　　专项维修资金应按幢建帐，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。
　　根据物业管理合同约定，应当由物业管理企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住房共用部位、共用设施设备的维修养护费用，不得从住房专项维修资金中列支。
　　第三十五条 专项维修资金管理实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监管的原则。
　　专项维修资金缴存、管理和使用的具体办法由市物业管理行政主管部门制定，报市人民政府批准执行。
　　第三十六条 物业发生危及人身安全的紧急情况时，物业管理企业应当立即组织排险，并及时通知业主委员会，排险维修费用由相关责任人承担。符合专项维修资金使用条件和范围的，排险维修费用可以从专项维修资金中支出。
　　物业管理区域内的供水、供电、供气、市容、环卫、电信、绿化、消防、交通、有线电视、邮政等共用设施设备，按照规定应当由提供该项服务的单位维修养护的，不得要求物业管理企业维修养护。相关单位向最终用户收取的费用，不得强制物业管理企业代收代缴。
　　第六章
　　第三十七条 违反本办法，有关法律、法规或规章已设定处罚的，从其规定。
　　第三十八条 业主大会、业主委员会的行为违反有关法律、法规或规章的规定的，由区(县)物业管理行政主管部门责令限期改正，并通告全体业主。
　　第三十九条 建设单位违反第九条的规定，未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面告知物业管理行政主管部门，或者未按照规定提交有关资料的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，逾期仍不改正的，可以处以一万元以下的罚款。
　　第四十条 物业管理企业违反第二十五的规定，未按时移交物业管理区域、资料和财物的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，逾期仍不改正的，可以处以五百元以上一万元以下罚款。
　　第四十一条 物业管理行政主管部门应当按照规定建立投诉受理制度。
　　区(县)物业管理行政主管部门接到投诉后，应当在5日内作出是否受理的答复。决定受理的，应当进行调查、核实、并按规定时间将处理结果回复投诉人。
　　投诉人对区(县)物业管理行政主管部门的处理结果有异议的，可以向市物业管理行政主管门提出书面复核要求。市物业管理行政主管部门应当自收到书面复核要求之日起30日内，将复核意见回复投诉人。
　　第四十二条 物业管理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或截留、挪用、侵占物业专项维修基金的，由其所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第七章
　　第四十三条 本规定自2006年2月1日起施行。
　　2002年4月1日起施行的《南京市物业管理办法》同时废止。
发表于：16-06-17 14:33
回复 第13楼 的 @永恒☆钻石：这个是老条例了，今年7月1日开始施行新的《南京市住宅物业条例》
发表于：16-06-19 06:56
说实在话，高淳的物业光收费不做事情是真的，现在物业其实充其量就充当了一个搞搞卫生的角色，车在小去被碰去调个监控说是摆设，东西被偷也没有说法，楼道牛皮癣真是很恶心，
发表于：16-06-22 08:57
&&业主有了，物业公司有了，核心的业主委员会却没有，指望政府职能部门来行使业主委员会的职能、职权，可能这指望本身就是个不现实的指望。
发表于：16-06-22 10:18
为什么没有业主委员会？是业主意识不高还是有关部门的宣传的不到位
发表于：16-06-27 20:10
回复 第17楼 的 @好孩子的 ：
为什么没有业主委员会？是业主意识不高还是有关部门的宣传的不到位。
业主意识很高，高到你没法想象。成立业主委员会来管物业公司？这种吃力不讨好的事，谁来做，你以为我傻呀？与物业公司闹矛盾了，对12345一个电话，政府职能部门不就乖乖上门来服务吗？是呀，有这样的政府服务，谁不随时叫唤呢。
也真是的，政府职能部门天天忙于奔命，如此的为民服务着，怎么一点好也没落下呢？他们是不是太傻逼了，不从源头上找原因，不向业主宣传物业管理条例，让业主要开业主大会，要成立业主委员会，要自己小区的物业应由自己来管，这么一个简单的道理都不懂，他们真是傻。
作为业主，请扪心自问，有那么一天，你的小区要开业主大会了，你会无论如何抽空去参加吗？要知道，你不去他不去，达不到规定比例人数，会就开不成，开了也无效。你去了，不是抱着随大流的心态去看热闹的，会上万一选上你，当业主委员会的委员，来为大家服务，你有闲功夫闲心情，来接受这样的委任吗？你若推辞不干，问题来了，你不干他不干，谁来干？若能走到这步，已算很不错了，因为常常连个业主大会都开不起来，谁来召集？谁有这闲功夫来召集？谁有这副热心肠来召集？即使有人能出面来召集，召集齐的可能性有多大？
为什么会出现这样状态？因为业主意识太高了，高到无人能比。自我意识，自主意识，主人翁意识，怎么说都行，反正我是业主，我就是大爷，我只接受服务，我怎么能为别人服务呢？
发表于：16-06-28 10:06
住建局？城建局？物业办？房产局？
发表于：16-07-14 17:03
此贴要顶，物业猖狂欺压业主，监管部门不管，物业办属于渎职失职不作为。
发表于：16-07-18 10:58
高淳物业真垃圾
发表于：16-07-18 18:03
我看了楼主的帖子后，我觉得业主是消费者，物业是服务者，业主认为自己出钱，为啥在小区居住还要受物业处处管制，物业面对有些业主不配合难管理的现状也很无奈。两者之间矛盾之所以难以协调，最核心的问题还是在全民素质的提高，为什么这么说，对业主而言自己如果住一楼就想开个门种点菜，其他业主投诉，就说物业不作为，政府不管理，其实政府和物业在管理中也有困难，种菜开门业主不配合，如果发生冲突有人员受伤，不论谁的责任，最后都会怪政府物业蛮横执法。问题多执法难，这很多都是由于业主为了自己利益而侵害公共利益造成的。但有的物业也有自己问题只顾收钱而不为业主解决困难，这就是物业需要改进的地方也是政府所要管理的地方。最后我觉得在今天这样政务公开程度高，网络舆情社会舆论发达的时代，作为政府部门不可能面对问题而不作为，或者和物业企业串通侵害消费者利益。如果真的是这样，那估计早被曝光抓起来了，很多时候大家都需要换位思考，相互体谅，和谐社会并不是仅仅靠一些力量的努力。
发表于：16-07-18 18:06
回复 第7楼 的 @史蒂芬抽：那我想问你如果真的这么多问题，你作为业主一份子，你在这些问题上做了什么，难道只是在网上打打字做个键盘侠，在网上说说物业，政府不作为，你如果觉得自己或者大家利益受损或者物业企业违法违规操作，你大可以举报或者起诉，通过合理合法手续维护自己权利，而不仅仅在网上跟风职责物业或者政府不作为。
发表于：16-07-18 20:38
楼上漏水一年投诉12345 让我把遮阳篷拆了，又提供方案，去小三超市剪块垫子垫在遮阳篷上
发表于：16-07-19 15:06
高淳物业真的不怎么样，问题是政府有时候还帮物业，哎！
&&&&&&&&&&&&&&&Ｄon‘t&Cry&Ｂecause&iT&is&oＶer,
&&&&&Ｓmiíe&Bｅcause&it&ｈappｅned.&K.
发表于：16-07-20 16:13
发贴人一看象政府部门的人，说话很有条理。
发表于：16-07-20 16:25
如果大家不想交费，又觉得物业管理服务不到位，完全可以站出来，作为热心公益事业的业主，为大家出来做点好事，牵头成立业委会，对小区进行自治。而不是在网上发贴，断章取义，说风凉话。
发表于：16-07-20 16:28
我朋友说，他们住的朝阳花园不错，而且业主都是主动上门交费
发表于：16-07-21 09:53
物业左右为难。加强小区管理，业主不习惯（如玲珑湾汽车不让随便停）；不规范小区，业主又说物业不作为。物业左右不是，我看，关键还是收了物业费啊
发表于：16-07-21 10:22
老百姓办事难，难办事，主要就是有些部门不管不问，不理不睬。
发表于：16-07-21 11:48
业主有权利和义务，你不花钱那来服务呢，
发表于：16-07-21 13:15
回复 第6楼 的 @吃饭太重要：
高淳的物业状态：和南京主城区比，在高淳有物业管理的住宅小区房龄短、硬件好、封闭。应该很好管理；
当不大的县城里，当物业管理缺失成为普遍现象时，不得不让老百姓对业务指导部门的协调能力、工作能力产生质疑；
空洞的敷衍不会有效果，只会让网友蔑视。12345工单不是某一个部门能接到，每月上千的工单“天文”数字一方面说明了贵办工作的严重不负责任和不作为，更暴露了问题的严重性！贵办作为行业业务监督、指导、协调职能部门，每月上千的12345工单，正是对贵部门的投诉不满！
经常逛论坛，也经常有相关部门在此论坛跟帖。对高淳各职能部门为老百姓办实事的态度相当满意。
唯有此贴，在转变干部工作作风的大形式下，贵办的回复，相信相关部门能看的见！
发表于：16-07-21 16:58
不要将“吃饭”这个ID当成物业办，他们没有半毛关系。
好在新物业管理办法已经实施，小区物业管理的主体已经变更，责任已落实到各镇、各街道。
换了“东家”，希望事情应有好转，若事态仍旧如此，那问题就值得深究了。
可以肯定的是，继续的投诉和12345还会延续。是逐渐好转或恶化，那就看各新“东家”的本事了。
俗话说，“大乱才有大治”。业主和物管，这对矛盾体，乱到一定程度，一定有治的办法。
南京物管条例从第一版修改成第二版，主要的变化，是小区物管的“东家”变更了，这就说明，第一版里规定物管办这个“东家”是有问题的规定，所以主动改掉了。政府弄个几个人，组成个物业办，要管理总个高淳地区的各小区的卫生监督和物业维修基金动用核准拨付，并要“训练”各物业公司怎样管好物业，想想都是头大的事。
若有哪家物业管理公司，说不知道有个物业办的，那是不可能的。业务培训、行业规定、责任签订、资质备案，那是必做的工作。但业主，就说不准了，没有哪条法规规定，需对业主进行物业管理条例的培训。所以，业主不知道有个物业办，不知道有个物业管理条例，这些个不知道，真不知道是谁的责任。
从等单位分配公房，到自主购买商品房，开发商开发商品房成规模、成小区，也就这么十来年的事，这事可算是个“新鲜事物”。新事物在矛盾中前行，是个必须的过程。物业矛盾的产生和化解，本身就是一个相互磨合、相互体谅、相互进步的过程。业主学会怎么当业主，物业公司学会怎样从物业上合理赚钱。
当这个磨合到了默契的地步，矛盾就解决了，社会也就进步了。
但，这需要时间。
发表于：16-07-21 17:51
回复 第32楼 的 @永恒☆钻石：这位网友请不要轻易给和自己观点不一样的人扣政治帽子和代表广大网友蔑视别人，大家都是业主，各自提出自己的想法，希望能够理性探讨出一些内容。
“和南京主城区比，在高淳有物业管理的住宅小区房龄短、硬件好、封闭。应该很好管理；”&
那你有没有想过高淳作为郊县：物业服务收费低、公共停车管理费几乎没有、业主缴费意识不高、大量三流开发商遗留的房屋质量问题都转嫁到了物业身上．．．．．．这些问题。物业公司是企业，是以营利为目的，与业主签订物业服务合同也是市场行为，市场行为的最终解决方法我觉得还是依靠市场本身，等业主的契约意识加强后，业主愿意为更好的服务付更高的价格的时候，自然会有更专业的公司和更好的人才进入这个行业，形成更好的竞争，提高整个行业的服务水准。
物业管理是一个全国性的矛盾问题，高淳的问题并无任何特殊之处。
希望我们高淳的业主能够形成一个好的讨论氛围，为物业服务的提高做出实质性的努力。
发表于：16-07-22 07:48
有人不断的在为“物业办”辩解说话，然后撇清关系，他不是物业办的人――那么，“物业办”的回应在哪？――“物业办”就相当于没有看见？
发表于：16-07-22 08:55
有人可以说老百姓无知愚昧自私，但请不要把自己撇在世外，显得自己多么与众不同，多么通情达理，如果什么都靠业主和物业自觉，那还要政府部门做什么，政府职能重要的就是政策导向，政策宣传引导，既然某些部门发现业主和物业有这么多问题，为什么不出来宣传引导，自己无作为，还去指责别人投诉，12345本身就是一个暴露问题的工具，你们不光不重视，去发现问题改进问题，反而怪别人投诉太多，你们是政府工作人员，老百姓就低你们一等？不要忘记你们本身也是社会的一员，你们的家人朋友也是这些矛盾中的一员。为什么建立投诉渠道，就是给老百姓与政府之间建立一个良好的沟通渠道，让政府更好地为人民服务，作为下级部门，就是要做起实事，在这扯什么意识形态，卖弄什么，说自己不是物业办的都没人信，只怪别人要求太高，怎么不回答自己做了什么。我们小区杂草丛生，业主要求除草也是业主的问题，为什么总是举一些极端的例子，业主的要求很高吗？我看我们小区的大部分业主从来没有因为这些小事跟物业起过冲突，只是在自己利益明显受到伤害的时候才会有矛盾，大家都是大事化小，小事化了，老百姓以前忍气吞声，现在懂得多了，知道维权了，还是有错了，确实存在部分人存在这样那样的问题，但是某些人把所有问题都归结于业主，物业和某些管理部门好像高高在上，一副低头看人的嘴脸，真是不敢恭维
发表于：16-07-22 10:46
用健盘轻轻一点，不负责任的乱说，站着说话不腰痛。
发表于：16-07-22 11:21
回复 第36楼 的 @微翎：在中国网络上交流总是很困难的。
第一，看不懂别人的意思（分为真的看不懂和故意看不懂）然后歪曲。 我看完所有帖也不知道你这段话是如何得出来的，我看不到谁说你愚昧无知，也看不到谁高高在上，更没有人指责业主投诉多，大家都只是在讨论物业这个问题。
第二，面对和自己不一样的观点无法理性探讨，只会站队敌我化和污名化。你口口声声的“你们政府部门”，我觉得这里很可能没有，毕竟这里不是政府的平台，如要解决实际问题最好还是通过官方渠道。在这里，每个网友都是业主，都可以提出自己的看法，面对和自己不一样的观点，请不要帮别人划分队伍和轻易说别人是“一副嘴脸”。
回到物业管理的问题。
楼上已经有网友指出了解决实际问题的渠道方式，只是大家视而不见。
我对自己小区的物业管理也不满意，然而我知道4毛钱一个平方的物业费也许就只有这个水平，所以我每年都会交这500块的物业费，我不会幻想我能享受到几块钱的物业服务。
如果连4毛钱的服务我都没有享受到，大部分业主都不满意了，那我们可以炒掉它啊，我想政府相关部门肯定会配合的。而郊县的问题在于，业主不缴费，物业服务下降，业主更不缴费，物业跑腿的死循环，作为合同的双方，总是寄希望于政府，业主希望政府管管不作为的物业公司，物业希望政府管管不缴费的业主。而物业公司作为盈利企业，他不赚钱就跑了，可是我们业主跑不了，所以我们是否应该主动站到主导地位上呢？业主委员会是一个很好的机制，据我了解，大城市的小区管理几乎已经交给了业主自治，这是物业发展的趋势。
我们业主是物业管理的主体，相关部门是监督管理机构，我始终相信的是市场经济的竞争会带来社会的进步，而我们仍然习惯于把自己的事情都交给政府，导致自己的权利也全部让给了政府！
权利意识的觉醒不仅仅在于我们意识到自己的权利，也在于我们能够主动承担起自己的责任。
希望我们少一些对立，多一些讨论。
发表于：16-07-22 12:22
回复 38 楼 @coldhan :
你已经站在了对立面，谈何少一些对立，发帖人本想让政府了解情况，可下面的回帖却是业主如何有问题，如何不理解，现在别人来反驳，又说什么网络问题，那既然网络这么多问题，一开始就不应该表态
发表于：16-07-22 12:24
回复 38 楼 @coldhan :
而且我不是针对你的回复，而是所有的，你非要对号入座，好像对此问题发表看法的不止你一位同仁
发表于：16-07-22 12:30
现在水军太多，就知道在这跟老百姓打嘴仗，不知道他们觉得自己很厉害，是不是觉得自己赢了，但是就看这几个水平看似很高，其实失了人心，大家只是想政府能出面协调，不是说谁对谁错，不知道在这发表一些长篇大论什么个调调
发表于：16-07-22 12:37
网络投诉也是一种方式，难道不可以吗？还就是打几个字，辩论讲逻辑，不知道有些人的逻辑在哪里
发表于：16-07-22 12:56
回复 38 楼 @coldhan :
我从来不认为都是物业的问题或者业主的问题，我自己也是业主，我从来没有想过说不交物业费，每次要交物业费，我们都是告诉物业哪些问题没有解决，督促物业做好自己的本职工作，业主委员会你以为不想成立吗，请问你考虑到实际情况了吗？不谈大家普遍不太知道如何成立，再看我们小区入住率低下，成立困难重重，老百姓不是天天在家没事干，要拼命挣钱房贷，生活压力都很大，这是普遍的，不能大家需要政府帮助的时候，说权力在人民，当权力带来利益的时候还会在吗？如果你们说的解决办法很好使的话大家为啥不用呢，中国社会本来政府职能就很重要，大家被大家长管的多了，等到需要帮助了你说我们没想管你，让群众情何以堪，路要一步一步走，人民素质提高需要过程，也请谅解，习惯怎么养成的不知道，但是习惯要改变需要时间，没有谁想站在对立面，大家有话好说，前面有些好像没有好好说话，什么素质不高，什么辩论需要逻辑，看不懂别人的话，什么扣政治帽子（中国只有共产党，咱哪来什么政治帽子，都是群众和党），什么故意歪曲，句句戳心口，还说不能站在对立面……既然是讨论必然有双方，或左或右，真正的不偏不倚你做到了吗？
发表于：16-07-22 13:51
我只问：“物业办”，您真的不需要回应吗？
发表于：16-07-22 13:52
是不屑于回应？
发表于：16-07-22 17:25
北岭路上的“名仕居”小区的物业，被居民轰走了，小区没有物业管理已两年了。每月随水费代扣的生活垃圾费，用于几个扫地人的工资支出，然后有几个扫一下小区垃圾。前段时间，有几个爱干净的住户，辛辛苦苦贴广告、发传单，告知小区广大业主，要开会成立业主委员会，然后聘请物业公司进场。事情进展的最后结果，一事无成。业主大会开不起来，物业公司聘不成。小区脏乱差依旧，车乱停乱放，菜随便种，绿地随便改车位。没人管没有理，对小区卫生环境，睁只眼闭只眼，大家相安无事。这事例说明，小区的大部分是住户，是不需要物业管理这一“新事物”的。
现阶段推行小区物业管理，是政府的一种“超前”行为。这一行为并没有得到大多数小区住户的认可，正因为不被大多数住户主认可，执行起来矛盾就特别的多。这种情况不是高淳一家，全国都一样。大城市也好不到那里去，除非住在特别的高档住宅小区。
对房地产开发企业，必须要成立或聘请物业管理公司，对所开发的房屋做前期的物业管理，这是政府对开发企业的硬性规定。等小区住户入住到一定比例后，前期的物业公司，必须由业委会来续聘、解聘、或另聘。但这一步几乎没有一个小区能主动完成。带来的结果是，住户一入住，就有个不知道哪里冒出来的物业公司，就在这小区里嗨呼呵道，成了业主的天然“管家”。这一来，给大多数业主的映像是，这物业是政府部门指派来的，他们的所有不是，就是政府的不是。所以，一有矛盾就找政府。确实，政府在规定开发企业必须对前期物业进行管理时，开发企业为完成这“任务”，临时拼凑了一个物业公司（注册物业公司的门槛很低），人员和业务素质，就别提什么正规不正规了。素质低下的管理，带来的矛盾激化，住户深有体会。
总结一下：
1、小区进行物业管理虽是社会发展趋势，但目前，至少是政府的强推行为；
2、开发企业的低成本组建物业公司行为，客观上激化了物业管理矛盾；
3、大多数业主，对物业管理没有迫切的需求。对低素质的物管公司，能赶只赶。同小区的个别人，对高质量的物管需求，代替不了大多数；
4、对前期物管企业服务质量的监管，政府很难有什么作为。服务行业的优胜劣汰，本身就是市场行为。因大多数业主的自愿不作为，带来了这优胜劣汰的市场机制失灵了。
发表于：16-07-23 00:00
那帮孙子天天白吃白喝，，顾不上老百姓
发表于：16-07-23 15:36
不做事就不做事，天天把市场摆出来，有的没的，都是扯淡，什么都市场自己调节，资本主义政府也没这么轻松
发表于：16-07-23 17:12
像物业公司是不是有营业执照？管理不好一个小区的物业公司是不是政府部门是不是有考核，像普通开个小店平时都有城管啊、卫生部门的人来管。。。
发表于：16-07-25 22:37
本人发帖，大家讨论。
没看见物业办来正式回复，却遇到冒充业主的“水军”不断热心有问必回！
很佩服物业办的这帮闲人！高温下，吹着空调，穿着马甲网游！
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