电梯广告又引物业纠纷，这究竟是烫手山芋还是香饽饽？电梯广告又引物业纠纷，这究竟是烫手山芋还是香饽饽？丰嘉梦百家号如今，走进任何一部电梯，几乎都能看到几块广告牌，甚至连整个电梯门都糊上了。这些广告牌能有多少收益？收益都去哪了？“一定是进物业腰包了！”郑州锦江花园的业主们气愤地想，于是，他们联合起来，把小区电梯里的广告统统拆除了！据悉，该小区共8栋多层建筑和4栋高层建筑，业主拆掉了4栋高层内10部电梯及大厅内悬挂的广告牌，并在原本悬挂广告牌的位置涂上了“高额广告费去哪啦”等字样。南宁高新区的一位业主更是孤军奋战，因为觉得电梯里的整容广告太过暴露，自己一人跑进去直接把广告给撕了。武汉市洪山区一位业主则表示电梯广告让她很尴尬，因为念小学的儿子指着广告牌上的“性福”两字说“妈妈你看这有错别字！”各地的电梯广告问题，矛头都直指物业。有人质疑物业私吞广告收益，也有人质疑物业放任广告肆意投放，但是否有人思考过：电梯广告为什么存在？媒体报道，诸多城市的物业公司都正遭遇“收费难”困局。据了解，去年北京市建委小区办进行随机抽样调查，全市就有6成社区物业费收缴率都不足80%，若二三线城市这一比例只会更低。而小区公共设施的维护成本则越来越高，特别像电梯这种使用频率高的更是费用庞大。当物业费用无力支撑，需要业主集资时，往往又难如登天。所以，物业就只能用小区公共收入来填补这部分开支了。有人说，物业和业主就像是一对“婆媳”，物业觉得自己尽心尽力像个小媳妇儿，却怎么也得不到婆婆的满意；而业主则觉得物业这个小媳妇儿总是干活不利落，还老找各种借口想摆脱婆婆的控制。其实，“婆媳关系”没处好，那是因为没用对方法。在电梯广告这件事儿上，只要换个方式，“婆媳关系”就能很融洽。电梯广告是烫手山芋还是香饽饽，就靠这“婆媳关系”了。让广告合情合理也合法因电梯广告引发的物业矛盾，并非业主无法容忍广告的存在，而是觉得自己的权益受到了侵犯。因此，物业在电梯广告中如何把握分寸就显得尤为重要。《物业管理条例》中规定，物业利用共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益归全体业主所有，主要用于补充专项维修基金，也可以按照业主大会或者相关业主的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。物业想要投放电梯广告，最好先征求业主意见。本着广告创收填补小区建设亏空的原则，业主们自然不会为难。与业委会或业主签订协议，明确界定广告收益归属和去向，就等于给自己找到了合理的法律支撑。情、理、法到位，还愁“婆媳关系”吗？广告在精不在多电梯广告在带来收益的同时，也随时向小区居民输送着广告内容，不论好坏，不分老幼。物业既然要在电梯投放广告，就必须承担起审核广告的责任。我们日常所见的电梯商业广告，有很多关于整容、保健的，其中不乏内容暧昧、图片露骨的不雅广告。物业在广告准入把关上，应秉承在精不在多的原则。精美的电梯广告，不仅能创收，更能提升小区风貌。像这样的电梯广告是不是就比这样的电梯广告好太多了？不雅广告的存在，一是影响小区的风貌气质，二是对老人小孩造成不利影响，进而影响到物业和业主的“婆媳关系”。因此，为了在自身利益和“婆婆”利益中达成协调，物业必须建立完善的审核机制，对广告投放主体、广告内容等进行严格审核，将不雅广告挡在小区之外。奔向新科技的怀抱广告商将投放地点定在电梯，无非是为了寻求精准客户，但电梯的使用者由老及幼，并不十分精准。如今，购房者越来越“低龄化”，在全球各地首次购房者平均年龄的调查中，中国以27岁的平均年龄荣登买房最小年龄榜首。年轻的业主们都是新时代的弄潮儿，相比线下活动，更热衷于线上行为。这批业主，才是广告商真正需要的“精准客户”。物业应该把眼光从线下移到线上，相比需要顾虑老人小孩的电梯，线上的广告环境会更加开放包容，更适合广告的灵活投放。意见领袖们已经转战移动领域，如今线上战火正酣，各种物业APP方兴未艾，正是广告投放好阵地，何不将广告转移到线上，还小区一片清净？面对“收费难”的困境，电梯广告的收益确实让物业人垂涎。不过，与业主的“婆媳关系”也着实让人头疼。有的小区因为电梯广告闹上法庭，也有的小区业主把广告收益拿出来当做物业的年终奖。由此可见，电梯广告究竟是烫手山芋还是香饽饽，主动权其实在物业自己手上呢！本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。丰嘉梦百家号最近更新：简介:通过辛勤工作获得财富才是人生的大快作者最新文章相关文章月亮湾小区所有电梯被封谁之过？
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所有电梯因未年检而被查封，业主高温天里上下楼苦不堪言。相关部门特事特办加紧办理合格证，但业主心里仍不免有些怒火——
月亮湾小区所有电梯被封谁之过？
&&&&&日 10:06:21&&&&&&&&&&&&&&
　　上周平湖人最关注的一件事，无疑是月亮湾小区的电梯事件了。在全国电梯伤人事件屡屡发生的情况下，“电梯”成了一个敏感的词。
　　“月亮湾小区的20部电梯全被质监局给查封了！”8月5日上午，不断有市民给记者打来报料电话，还有市民给记者发来了照片以作证实。
　　“在这种高温天里，没有电梯的话我们怎么上下楼啊，这不是要我们的命吗？”几名业主在电话里对记者说。
　　小区的电梯为何会被全部查封？电梯何时才能使用？这起电梯被查封事件的背后责任由谁承担？记者随后进行了多方采访。
　　现场：
　　所有电梯全部被贴上封条
　　8月5日上午10时，室外已经如火烤一般。记者来到月亮湾小区，两名保安站在小区大门口，显得无所事事。大门口进出的人不多，记者进入时也没有遭到保安的盘问。
　　记者来到小区4幢底层，刚进去时正好遇到一名抱着孩子下楼的业主。在他的指引下，记者看到了已经贴上封条的两部电梯。从封条的内容看，这些都是由平湖质监局贴上去的。
　　“这些封条是昨天贴上去的，小区里所有的电梯都被贴了，一部电梯都不能使用了。”这名不愿透露姓名的业主对记者说，现在居住在这里的业主只能步行上下楼。
　　记者又来到相邻的那幢房子，果然，那里的两部电梯也都被贴上了同样的封条。除了封条外，记者看到这些电梯的外部面貌都只能用脏乱差来形容，各种贴纸广告、手写广告环布在电梯门及门框上。
　　这些电梯为何会被贴上封条？有业主对记者说，据说是电梯都已经超过了年检时间，属于超时服役。“现在电梯事故这么多，还未年检的电梯怎么能使用呢？”有业主表示，质监部门肯定也是出于安全考虑，才查封电梯的，暂时不能使用。
　　业主：
　　高温天步行上下楼难熬
　　电梯被查封不能使用，这虽然是安全的一种做法，但对于居住在这里的业主来说，这步行上下楼可就是一种难熬的事。
　　那名抱孩子的男子对记者说，现在正是高温天，最高温度要接近40摄氏度，动不动就是一身汗。“现在我抱着孩子上下楼，两个人的衣服都湿了。”他指着衣服说。
　　居住在7幢的一名业主带着一位阿婆出来，他说，这位阿婆是他的母亲，想到他这里来住几天，没想到遇到了电梯停运。“我妈每天都要去外面走走，现在住这么高，没电梯可不行。”这名业主说，现在要把母亲送到哥哥家里去，等电梯能够使用后再接回来。
　　“现在我们都不敢买重的东西回家，提个10多斤的西瓜上8楼也是件很累的事。”一位中年男子对记者说，就是那些送水工，知道了这里电梯停运的事，都拖着不肯送水来。
　　面对这种情况，一些业主认为这都是由物业造成的，是物业没有及时与检验单位联系，才导致了这种结局。
　　“我们小区交付时间不长，可电梯故事已经很多了。”多名业主对记者说，最严重的是电梯的钢缆都曾经断掉过，幸亏当时电梯里没有人，否则后果不堪设想，但电梯夹物等现象却发生过多次了。
　　一名吴姓业主对记者说，有一次一名装修工扛着一些木材乘电梯上楼，没想到木材进去一半，装修工人还没有进去，电梯就关上门上去了，那名装修工吓出了一身冷汗，后来的建材都是直接搬到楼上去的。
　　“我们一直找物业，但没有根治的措施。”吴先生说。
　　物业：
　　有效期前要求检验都没错
　　下午3点，记者来到小区物业管理处，找到了负责人徐主任。记者看到，小区物业所属公司名叫“广浩物业”，由于公司名称比较陌生，记者欲了解该公司在平湖范围内还管理着哪些小区时，徐主任表示这不属于此次采访的范围，他不便回答。
　　对于发生这样的事，徐主任认为这不是他们物业能做主的，因为他们物业只负责提出检验，而何时检验需由检验单位排定。
　　徐主任说，他们是在7月22日向维保单位提出电梯检验申请的，维保单位再向检验单位提出检验申请。具体哪一天来检验，则完全是检验单位的事，他们无权干预。“因为他们也要排时间的，我们被排到后面去了。”
　　既然知道电梯检验是由检验单位排时间的，那么物业是否可以提前申请呢？是不是在时间上不用这么紧张呢？徐主任坚决表示，只要在有效期限内提出检验申请，物业都是没有错的。
　　至于业主说的小区电梯经常出现问题的现象，徐主任说，小区电梯刚刚投入使用，有磨合期，这也是正常现象。“业主提出问题后，我们都是第一时间与维保单位联系的，要求他们尽快解决。”
　　记者最后又问他是否将电梯屡屡出现问题的情况反馈给该楼盘开发商时，徐主任认为这与此事无关。
　　质监：
　　法律规定提前一月申请电梯检验
　　据了解，物业于7月22日提出检验申请后，检验单位于8月4日前来检验。那为何中间会有近半个月的时间？
　　承担小区电梯检验业务的嘉兴市特种设备检测院平湖工作站的工作人员接受记者采访时表示，他们是根据各单位的申请时间来安排的，先申请的自然在前面，后申请的自然在后面。“月亮湾小区申请时间太迟，我们也已经是加急办理了。”这名工作人员说。
　　据介绍，该单位承担了平湖全市所有电梯的检验任务，工作量非常大，不可能今天申请明天就检验。正是由于工作的特殊性，他们会提前一个月与维保单位联系，让他们提出申请，可月亮湾迟迟不见动静。
　　那检验之后何时能拿到合格证明呢？这名工作人员说，如果一切检验合格的话，发放合格标志一般需要一个星期，但像月亮湾还检测出一些问题的话，时间则要更长，要视具体情况而定。
　　平湖质监局特种设备安全监察科一名张姓工作人员说，在结果还没有出来之前，根据规定，他们只能采取查封措施，以保证业主安全。
　　就在两天之后，有业主告诉记者，还没有张贴合格标志的电梯竟然又重新开封使用了，他们对质监局的做法不理解。记者又电话联系了平湖质监局特种设备安全监察科的方科长。
　　方科长告诉记者，对电梯设备进行检修的话，必须拿掉封条，让工作人员入梯检修，这并不等于让业主使用。“鉴于月亮湾的情况，我们进行了特事特办，督促检测单位尽快解决。”方科长说，所以在短短两三天内，检测检修工作全部完毕，当天就可以拿到合格标志。
　　不过方科长强调，这种特事特办的情况只能出现一次，如果再次出现的话，还是要排队解决。“根据法律法规规定，使用单位也就是物业，要提前一个月申请。”方科长说。
来源:嘉兴在线—南湖晚报&&&&作者:N晚报记者 辛春喜 摄影 张卫东&&&&编辑:骆静&&&&责任编辑：沈勤在这里人人都是生活达人
& 新闻滚动 & 正文
项目经理自揭物业管理潜规则 如何对付业主、业委会
资料图片　　物业管理中的黑洞有多深？一名刚刚离任不久的某物业公司经理向本报爆料，揭开了众多不为人知的行业潜规则。
　　刘强（化名），34岁，在北京某小区物业管理公司当过4年的物业项目经理。对于自揭内幕的行为，刘强的说法是去年业主炒了自己的公司，“公司有些事情自己也看不过去，愿意对公众讲点儿实话。”
　　敛钱三条渠道
　　物业费只是一部分
　　刘强此前所在公司管理的是一家中型小区，1500多户业主，总面积在20万平方米左右。
　　面对记者最关心的物业公司收入问题，刘强仅仅心算了几秒钟后就回答：“我们这个公司一年进账有400多万吧。”
　　他笼统计算了一下：板楼和塔楼物业费平均下来在每平方米2元/月左右。物业费实行包干制，年物业费应收480万左右，前两年实际收取物业费在400万以上，现在相当一部分业主拒交物业费，降到了200万。电梯广告收费一年差不多15万。地面停车，360个车位，月租费150元，一年下来60多万。
　　开发商吃肉我喝汤
　　对于其他的地上共用部分，例如会所、幼儿园等配套设施应缴纳的物业费，刘强表示，这些是不收费的，外包出去的收入只能跟着“喝开发商的汤，吃不到肉”。
　　“小区现在有4000多平方米的会所，一年外包收益超过200万，主要上交开发商，但物业公司也能分成一部分，差不多60万。”刘强说。
　　面对记者强调“《物权法》规定公共部分收益归业主”的提法，刘强笑称“想法太天真”。
　　“说是公共收益归业主，只要业主不闹事打官司判决给他们，该经营照样经营。”刘强说，现在很多小区产权都不明晰，也没有成立业主大会，收益当然主要还是进开发商的口袋。
　　记者了解到，会所、幼儿园等这些本意是按照成本运营、为业主提供服务的公共配套设施和场所，在绝大多数小区实际上是掌握在开发商手中。
　　地上赚完赚地下
　　让记者意外的是，对物管公司来说，小区“最赚钱”的不是会所等公共部位，而是地下空间。
　　“地下室不是不能随便出租，产权归人防的吗？”记者问。 “没错，所有权一般是归人防的。人防有的城区是不收费的，也有的区每年要提取管理费，但也就在每平方米1.5元到3元左右。20万平方米一年只需要上缴30来万，具体用途是出租还是车库，就看各个小区了。”刘强说，他所在的小区改成900来个车位，每个车位300元一个月，一年停车费收入就在360万左右。
　　对于如此高的停车费记者表示了怀疑。刘强则举着报纸说，“你看看，业主为停车打破头，前一段时间刚刚发生了一起血案。地下停车费一般都远高于地上，而且现在的情况是停车位根本不够用。”
　　刘强说，这笔钱名义上是都归开发商，“不过具体数字并不是特别清楚，应该是三七分成吧，我们公司这边差不多能分个100来万。”
　　记者随后查阅相关资料发现，虽然业主购房款中包含地下室成本，但目前没有任何法律、法规对城市居民小区防空地下室的产权归属予以明确界定。
　　省钱三大绝招
　　除了明面上暗地里的进账，各家物管公司都有省钱节流的绝招。
　　第一招：减员以吃空额
　　刘强所在的小区物管公司满额应是80人左右，保洁一般配20人，保安是30人，工程项目部、客服和办公室30人，实际上从来就没满员过。 “现在保安对外报价都是1800元，真正工资发到保安手里不到1200元。保洁对外报价1400元，实发工资是不到1100元。”刘强说，一般保洁保安都会外包，主要为了方便“吃空额”——“这是行业的通行规则。”
　　刘强透露，他此前所在的小区实际上岗总数一直少了近30人。“减掉30人，你算算一年多少钱？六七十万。”刘强说，一年人工上省下来的钱就是老总的一辆宝马。
　　“我听说海淀有个小区业主天天查岗，后来发现上岗的少了1/3，其实大部分小区都不会这么查。业主要查是很难查出来的，名字都登记在那儿，你是看不出来的。”刘强说。
　　第二招：减少维护费用
　　“举例来说，顶楼水箱、排水系统每年清一次得两万，那就两年清一次。有些设备该维护三次的，那就维护两次或者一次。公共照明，刚入住的时候肯定都是亮的，现在坏了不少，能不换的就先不换，还可以省下不少电费。电梯运行也是，这样一年下来省个20万没问题。”刘强说。
　　第三招：绿化上打主意
　　“能省下来的是细账。”刘强强调。“比如浇水、割草、修枝，干我们这行的一看就知道是该修的没修。绿化频率降低，成本就降低。一年也能省不少钱。”
　　记者问，据媒体报道有些大型小区物业管理公司仅绿化费一项几年能赚几十万上百万是否属实？刘强点点头：“差不多。” “不过这并不是行业通病。也有不差钱的物业公司，不用这么精细。我们小区小，成本就高，老总总想着开源节流。”刘强说，但是问题都是这么出来的，“物业公司一抠，服务标准自然就下来了。”
　　如何对付业主、业委会、新物业
　　对业主 折腾他三五次 也就交了
　　在刘强的记忆里，新小区物管公司接手的头两年，是最惬意的。
　　“开头两年的物业费铁定白挣”——刘强说，起初物业费的收取率超过90%，几乎所有业主都交费。而且，头两年新小区基本没有太多的管理成本，门窗、防水都有厂家质保，“电梯、路灯都是新的，连纱窗更换都有人替你掏钱。”
　　但由于老总每次开会都强调“开源节流”，结果小区环境变得大不如前。后来，由于停车收费提价引发纠纷，一些业主和公司打过几次架。去年业委会炒了物业，“不过我们一直没有撤出，前不久还发生了激烈冲突。”小区物业费收取比率从原先的百分之七八十陡然降至目前不到四成，公司和业主两方给刘强的压力也越来越大。而作为项目经理，他的收入主要和物业费实行绩效挂钩。最后，刘强选择了离职。
　　不过，物业公司一直坚守在小区。
　　“收不上物业费，一年亏几百万，当活雷锋有可能吗？”刘强说，如果没有停车费这些公共部分收益撑着，物业公司也早跑路了。 “起初大多数还是交的，不交物业费就上门催。”刘强说，通常是贴条子，然后电话催交。物业费再少，也还是有相当一部分人会交。“你得分析这些业主的心理，有的真是‘不差钱’，不愿找事的；有的是出租户，房东需要和公司搞好关系。很多人一次两次不交，折腾三次四次五次，也就乖乖来交了。”
　　“实在不行就堵门，再不交费，就想办法，比如断电。”业主来找，就说是工程部查了，“闸不好，天气太热，需要换闸了。”
　　对于喷漆、划车这些招数，刘强表示，比这些狠的招数他都听说过，不过自己没做过。
　　对业委会 就说头儿“贪污”
　　刘强告诉记者，他之所以离开原物业公司，除了前面的原因之外，还有一个，就是他一直不愿意看到的结果最终还是出现了——小区2009年召开业主大会，还选聘了新物业准备进驻。
　　“你到他们业主的论坛上就可以看到，全是和物业公司斗争的帖子。”刘强说，一年来公司与小区业主一直关系相当紧张，小区业委会已经向法院起诉要求物业撤离。
　　那小区业主坚持换物业公司怎么办？
　　作为项目经理，刘强表示，那他就不得不做一些“有悖良心”的事情了。 “业主起诉物业，也就是折腾折腾。一审二审，打完了也差不多一两年。打官司的过程中，要想点儿办法瓦解一下业委会。最有用的办法就是说某个挑头的贪污，他们（业委会）一下就烂了。”
　　“另外，找几个公司的关系户，也是小区业主，出来骂两句。或是让他们到法院起诉业委会，不就搅乱了吗？”刘强哂笑了一下：“其实就是挑动业主斗业主。对公司来说，你砸我饭碗，我肯定要治你，而且说你贪污有人信。”
　　刘强说，具体做法干这一行的都知道。“业委会成员都是义务的，义务的就坚持不了多久，碰上那种硬茬的，吓他一下，就不敢说话了。”
　　对新物业 给点补偿金对方就撤了
　　“还有，你要炒我，打个招呼上面不承认业主大会决议就行了。再说，打官司的话法院没判，建委又不会赶我们，公司就熬着呗，反正该收的费照样收。”刘强说。
　　对于业主和中标的新物业强行交接的问题，他表示这种情况“不可能”出现。
　　办法很简单，就是上面找人找茬“拖”。“建委不会罚,平常关系都不错，公司的大老板就是开发商，早都说过有啥问题都能搞定。”
　　“再说，谁敢强行接管？新物业要这么做，建委肯定罚他们。他们的物业管理资质不想要了？”刘强说，公司后来和中标的新物业“沟通”了一下，表示给一部分“补偿金”，对方已经撤合同了，“我们就可以永远做下去”。
　　最后，刘强坦白了自己的想法：“良心告诉我，在这家公司不能再干下去了。”他说，自己刚换了工作。（北京晚报 丁文亚）
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物业自治后还有业主拖欠物业费 业委会告上法院
&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp没有物业公司的老小区由业主委员会进行自治，这样的物业管理模式如今在宁波并不罕见。可实行物业自治的海曙区天海华庭小区里，还是有个别业主不愿缴纳物业费，业委会将他们告上法院，最终胜诉。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp业委会将欠费业主告上法院&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp天海华庭是一个面积不大，规模很小的老小区，共有103户，以前有物业公司管理，收取每月每平方米1.8元的物业费。2012年，物业公司认为物业费已无法支撑正常管理的开支，打算提高收费标准，与业主协调失败后，公司最终选择退出。此后，天海华庭便由业主推选业委会代表实行物业自治。业委会依据业主大会的决定，按每月每平方米0.6元的标准收取物业费。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp为了开源节流，业委会把物业管理办公室拿出来出租，几位业委会成员在日常管理中不获取任何报酬，只有保安、会计等岗位是外聘的。天海华庭每年收取物业费8万元左右，用于各项开支后基本能保持收支平衡。不过，业委会成员张先生告诉记者，他们小区的物业费标准已经算很低的了，但因各种原因，还是有三户业主拖欠半年物业费。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp“我们选择打官司来解决这个问题也很无奈。毕竟物业自治也是有整体性的，这三户没交纳物业费，对其他业主来说很不公平，还有可能影响到业委会以后的管理。”&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp去年7月23日，业委会因此诉诸法律并取得胜诉。同年12月，被告对判决不服又向市中级人民法院提起上诉。上周末，判决书寄到了张先生的家，判决为“驳回上诉，维持原判”。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp业委会可以作为主体来收物业费&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp这起官司的输赢，对天海华庭来说很重要，对物业行业而言，意义更是重大。昨天上午，海曙区物业管理办公室负责人向记者表示，在现行制度下，业主大会和业委会的法律定位不清，未赋予与业主团体身份相适应的民事主体资格。比如业主大会既不是公民(自然人)，也没有法人的设立办法。另外，业委会是否可以进行物业服务活动，收取物业服务费，也没有法规予以明确支持。《物业管理条例》也只是规定了物业公司可从事物业管理、收取物业费的行为。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp在此案的判决书中，记者找到了那么一段：“根据《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，是否收取物业费及应按照何种标准收取，属于有关共同管理的其他重大事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意……业主委员会由业主大会选举产生，具体执行业主大会决定的事项，可以对未交物业管理费用的业主进行起诉……”这一段话也意味着，物业自治的主体在司法上有了明确的身份。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp“物业自治的路子还在探索，这次业委会的胜诉意味着物业自治的主体被司法认可，也支持自治这种模式，接下来我们在物业管理模式上应用会更灵活。”海曙区物业管理办公室相关负责人昨天告诉记者，这份判决书对他们、对社会治理物业服务而言，具有很大意义。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp物业自治最好能形成决议&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp采访中，海曙物业办负责人表示，海曙老小区多，在153个住宅小区中，1998年前建成的老小区就有73个。目前，小区物业自治的有6个。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp记者了解到，采取自治模式的小区多是无奈之举。老小区物业管理收费标准低，引入专业物业公司困难。而且，有些小区面积小，物业公司根本赚不到钱。年代一久，老小区电梯故障、外立面破损、绿化等问题会逐渐凸显出来，但这时业主缴纳的物业费就无法支撑维修费用，面对这样的尴尬，一些物业公司就选择退出。业委会虽然不是物业公司，不具营业性质，不过在全体业主大会通过的情况下，实施自治是可以的，也是小区管理的一条新路子。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp那么，物业自治这种模式是否可以复制？这位负责人解释，并不是所有小区都适合采用这个模式，物业自治适合规模小的、老旧小区。大型住宅区因为拥有更多的电梯、消防、给排水等复杂设施设备，需要更加专业、有资质的管理公司，业委会自治恐怕难以应付。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp另外，如果在业主大会上，业委会与业主就物业管理达成一致意见，对收费项目、标准、用途等形成共识后，在日常管理中，业主大会上的这项决议就对双方有了约束力。在物业自治中，业委会也有责任将物业大会的决议、物业收费明细等及时公开。宁波晚报 记者 陈烨 实习生 司煜&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp通讯员 陈波 郑轶文
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物业自治后还有业主拖欠物业费 业委会告上法院
日 07:27 来源:中国宁波网
&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp没有物业公司的老小区由业主委员会进行自治，这样的物业管理模式如今在宁波并不罕见。可实行物业自治的海曙区天海华庭小区里，还是有个别业主不愿缴纳物业费，业委会将他们告上法院，最终胜诉。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp业委会将欠费业主告上法院&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp天海华庭是一个面积不大，规模很小的老小区，共有103户，以前有物业公司管理，收取每月每平方米1.8元的物业费。2012年，物业公司认为物业费已无法支撑正常管理的开支，打算提高收费标准，与业主协调失败后，公司最终选择退出。此后，天海华庭便由业主推选业委会代表实行物业自治。业委会依据业主大会的决定，按每月每平方米0.6元的标准收取物业费。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp为了开源节流，业委会把物业管理办公室拿出来出租，几位业委会成员在日常管理中不获取任何报酬，只有保安、会计等岗位是外聘的。天海华庭每年收取物业费8万元左右，用于各项开支后基本能保持收支平衡。不过，业委会成员张先生告诉记者，他们小区的物业费标准已经算很低的了，但因各种原因，还是有三户业主拖欠半年物业费。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp“我们选择打官司来解决这个问题也很无奈。毕竟物业自治也是有整体性的，这三户没交纳物业费，对其他业主来说很不公平，还有可能影响到业委会以后的管理。”&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp去年7月23日，业委会因此诉诸法律并取得胜诉。同年12月，被告对判决不服又向市中级人民法院提起上诉。上周末，判决书寄到了张先生的家，判决为“驳回上诉，维持原判”。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp业委会可以作为主体来收物业费&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp这起官司的输赢，对天海华庭来说很重要，对物业行业而言，意义更是重大。昨天上午，海曙区物业管理办公室负责人向记者表示，在现行制度下，业主大会和业委会的法律定位不清，未赋予与业主团体身份相适应的民事主体资格。比如业主大会既不是公民(自然人)，也没有法人的设立办法。另外，业委会是否可以进行物业服务活动，收取物业服务费，也没有法规予以明确支持。《物业管理条例》也只是规定了物业公司可从事物业管理、收取物业费的行为。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp在此案的判决书中，记者找到了那么一段：“根据《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，是否收取物业费及应按照何种标准收取，属于有关共同管理的其他重大事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意……业主委员会由业主大会选举产生，具体执行业主大会决定的事项，可以对未交物业管理费用的业主进行起诉……”这一段话也意味着，物业自治的主体在司法上有了明确的身份。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp“物业自治的路子还在探索，这次业委会的胜诉意味着物业自治的主体被司法认可，也支持自治这种模式，接下来我们在物业管理模式上应用会更灵活。”海曙区物业管理办公室相关负责人昨天告诉记者，这份判决书对他们、对社会治理物业服务而言，具有很大意义。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp物业自治最好能形成决议&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp采访中，海曙物业办负责人表示，海曙老小区多，在153个住宅小区中，1998年前建成的老小区就有73个。目前，小区物业自治的有6个。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp记者了解到，采取自治模式的小区多是无奈之举。老小区物业管理收费标准低，引入专业物业公司困难。而且，有些小区面积小，物业公司根本赚不到钱。年代一久，老小区电梯故障、外立面破损、绿化等问题会逐渐凸显出来，但这时业主缴纳的物业费就无法支撑维修费用，面对这样的尴尬，一些物业公司就选择退出。业委会虽然不是物业公司，不具营业性质，不过在全体业主大会通过的情况下，实施自治是可以的，也是小区管理的一条新路子。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp那么，物业自治这种模式是否可以复制？这位负责人解释，并不是所有小区都适合采用这个模式，物业自治适合规模小的、老旧小区。大型住宅区因为拥有更多的电梯、消防、给排水等复杂设施设备，需要更加专业、有资质的管理公司，业委会自治恐怕难以应付。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp另外，如果在业主大会上，业委会与业主就物业管理达成一致意见，对收费项目、标准、用途等形成共识后，在日常管理中，业主大会上的这项决议就对双方有了约束力。在物业自治中，业委会也有责任将物业大会的决议、物业收费明细等及时公开。宁波晚报 记者 陈烨 实习生 司煜&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp通讯员 陈波 郑轶文