关于三四线去库存和涨房价，人民网给出了答案！
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关于三四线去库存和涨房价，人民网给出了答案！
对于近期开封的楼市炒作和调控政策，笔者一直在思考一个问题，那就是如何在去库存的同时防止房价暴涨？要想做到这一点，似乎比登天还难！从2015年一线城市深圳起涨，到去年40余个热点二线城市房价暴涨，再到今年三四线城市的房价跳涨，本轮去库存成了不折不扣的“涨房价”，也就是说，去库存=涨房价。到现在为止，没有看到一个城市去库存和涨房价没有关系的，哪个城市房价涨的快，哪个城市库存就去的快，反之亦然，两者相铺相成，相互促进，可以说，“涨房价”就是“去库存”的孪生兄弟。如果说伴随着去库存，房价涨了上来，等房价涨到一定程度后（如50%左右），然后该城市的库存没了或稳定在6个月以内了，这个时候，政府就会游刃有余的开展供给侧改革，根据需求进行有计划的土地供应，如此，该城市的库存就会稳定在可控范围之内，再也不会出现“去库存”的奇葩政策了。但目前的三四线城市却出现了新问题，那就是库还没有去多少呢，房价却突然跳涨50%左右，这样的涨幅，较之去年的一二线城市过犹不及，如开封、许昌、洛阳，春节后房价都有了40%左右的涨幅，特别是开封，春节后3月下旬至五月初，房价大涨3000元/平，这样的涨幅堪比2016年郑州8.18地王之后的涨幅。如此一来，问题就出现了，本来是去库存的，但房价却先走一步涨了上来，在国家“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位下，地方政府只能硬着头皮去调控，如此一来，又将阻碍去库存的步伐，如果处理不当，好不容易出现的去库存大好局势又要泡汤了，这是地方政府最最不愿意看到的事情，要知道，这些三四线城市的库存懂这都是千万平米以上，可谓是天量，而且大多是存量土地和存量烂尾楼。怎么办呢？《人民日报》给出了答案：去库存与打击炒房并重！希望《人民日报》的美好愿望能够实现吧，这将是今后很长一段时间六百多个三四线城市的唯一出路！附人民日报5.18文：5.18一个中部四线城市调控之路：去库存与打击炒房并重人民日报河南省地级市开封也出台了楼市调控政策，成为中部第一个出台楼市调控政策的四线城市。5月15日，开封市政府出台《关于规范房地产开发企业行为维护房地产市场秩序的通知》(下称“汴九条”)的核心内容指向“限价和限卖”：在开封市区内购买的新建住房，取得不动产权证满3年方可转让；原则上，新房半年内涨幅不得高于5%，一年内涨幅不得高于10%。与此同时，“汴九条”并未实施限购和限贷等调控手段。作为三、四线城市，开封房地产市场还尚处在去库存的进程中，为何在此时出台楼市调控政策？除去常用的限购和限贷等调控手段，只是规定限价和限卖，开封是怎样进行因城施策的？去库存途中：炒房客来袭延着郑开大道，从开封新区到郑东新区只需要40分钟的车程，而乘坐高铁只需要20分钟。虽然毗邻郑东新区，但是，一直以来，开封房地产的发展是较为迟缓的。2015年底，开封市的房价相对稳定，市区内房价均价还不到每平方米5000元，拥有着国家4A级旅游景点的龙亭区房价均价为每平方米4700元左右，而且处在下行趋势，而距离郑州最近的开封新区房价与市区房价均价持平，每平方米的售价也在元。而且，作为三、四线城市，开封市的库存量大，外来开发商少，本地市民需求弱，房地产去化速度缓慢。在年房地产下行周期中，不少本土的中小开发商资金链断裂，一度造成烂尾楼丛生的现象。变化开始于去年，省会郑州市的房价扶摇直上，在连续上涨40个月之后，2016年8月份，郑州房价涨幅位居全国第一位。此后，郑州市接连出台限购政策，但是，买房的热情并未遭到削减，炒房客陆续攻陷荥阳市、中牟县等郑州周边城市，并且组团来到了郑开大道，来到了开封新区，来到了这个房价均价仍然还在5000元的千年宋都古城。“今年春节过后，市场开始变得疯狂，日光盘、排队买房都出现了，而且很多人都是从郑州组团来买房的，开发商更是趁势疯狂涨价，房价是成倍的上涨。”正在买房的本地人张女士目睹着开封楼市的变化。此时，位于郑开大道上的碧桂园新开盘的精装房售价已经达到每平方米12000元，郑开·橄榄城高层每平方米8000元起步，东方今典等尾盘均价也达到了每平方米8500元。如何因城施策？显然，开封楼市陷入了尴尬的两难困境，一方面，去库存的任务还尚未完成，另一方面，炒房客的到来使得房价已经过快上涨。“近期受郑州市限购政策影响，外来投资购房户较多，房价增长过快。2017年4月份，市区房产均价6400元左右。正常情况下，本市居民改善刚需应为60%左右，进城农民和外来人口应为30%至40%；现在的情况是，外来人口和进城农村人口占到50%~60%，本市居民改善刚需才达到30%至40%。”开封市住房和城乡建设局副局长张现营在接受河南本土媒体《东方今报》的采访时坦言了投资客过多的情况。张现营指出，此次开封市调控政策有三个特征，一是限价不限购。二是限卖不限买。三是严查违法违规行为。其重申，开封这次调控房地产市场目的是打击炒房，打击疯涨；不是让房价下跌，而是稳定房价。“对于购房和赠与等方式，限售期为3年，这样，炒房的意义开始削弱，购房会相对理性，同时，也不会误伤到刚需和改善型需求。”易居智库研究总监严跃进评论称。同时，在去库存和盘活烂尾楼盘方面，“汴九条”也明确指出，对已出让的商品住宅用地进行调研，制定科学的商品住房供地计划。督促开发企业按土地出让合同约定进行开发建设，盘活闲置土地及烂尾楼盘。“提出盘活闲置土地和烂尾楼项目的要求，这也是希望借本轮房地产上行周期促使开封楼市去库存，有助于部分房企存量资产的盘活。”严跃进称。由此可以看出，“汴九条”出台的意义在于维护房地产市场秩序，遏制房地产投机炒作行为，稳定房价。同时，也保护了刚需和改善型需求，为进一步去库存打下基础。《房投》并非权威，只是用一种购房者的分析角度来探讨问题，每个人都有每个人的标准，每个人也都有每个人的答案，本文抛砖引玉，希望能对诸位以后的房产投资有所帮助！房投分享稿件请发至：。
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房价一年翻一倍：三四线城市炒房 馅饼还是陷阱？
房价一年翻一倍：三四线城市炒房 馅饼还是陷阱？
　　三四线城市炒房，馅饼还是陷阱？
　　与近千万在沪追梦的外来职工一样，记者本人也属于人口数据统计口径中的“外来常住人口”一类，年年也是浩浩荡荡返乡大军中荣誉的一员。
　　今年春节返乡的短短7日里，记者一个最深刻的感受便是，饭桌上围绕房子的讨论频次较往年大幅提高，似乎人人都成了“房产投资专家”。
　　房价一年翻一倍
　　仪征，史有“风物淮南第一州”的盛誉，但在当代中国的区域划分中，已是不折不扣的四五线城市。与环沪城市圈相距甚远，但尚且挤得进环南京都市圈。
　　朋友钱女士告诉记者，2017年全国三四线房价的整体飞升，带动仪征房价也水涨船高。
　　“我2008年买的房子，当时一平方米才2400元，现在已经9000多一平方米了。”钱女士忍不住嘴角上扬道。
　　钱女士所购置的住房位于仪征市中心，临近仪征第一的重点高中，周围生活设施十分齐全。而距离仪征市中心较远的一处新开楼盘，其开盘均价已经达到1万元每平方米以上。
　　搜房评估网数据显示，2017年2月，仪征市二手房均价在6000元/平方米左右；到2018年1月，仪征二手房均价已上涨至8500元/平方米，11个月的涨幅达41.67%。
　　这一涨幅已高出扬州市二手房均价涨幅1.76个百分点。
　　但这还不算疯狂。在扬州所辖的县市当中，高邮市2018年1月的二手房均价为15335 元/平方米，同比涨幅高达104.12%。
　　对于高邮市房价疯狂上涨的现象，一位地方企业人士对《国际金融报》记者表示，市场供需关系是房价上涨的根本原因。
　　“由于2017年度政府拆迁力度加大，刚需增加，导致供不应求，且拆迁区域集中在沿河两岸，所以这种供不应求的情况在东区楼盘尤为明显。”前述地方企业人士如是说。
　　高邮市2017年房地产成交数据显示，2017年全年，高邮住宅房成交共计114万平方米，同比成交套数上涨64.40%、成交面积上涨67.68%。而2017年度预售套数同比2016年几乎没有增长。
　　高邮二手房价格的翻升及仪征自住房房价的水涨船高，使得钱女士对仪征市区那处均价逾万元每平方米的新盘颇为心动。在她看来，去年房价走势一路上扬，2018年也不会差太远。
▲数据来源：房天下-搜房评估网
▲数据来源：高邮房产网
　　三四线城市存隐忧
　　像钱女士一般想在三四线投资房产的人并不在少数。
　　链家研究院数据显示，2017年，三四线城市土地成交占比为63%，三四线城市成为2017年楼市的主力军。
　　年初易居中国CEO丁祖昱“相信未来”发布会上的数据显示，其监测的35个三四线城市2017年房价平均涨幅为6.87%。
▲数据来源：安居客
　　由于看到家乡房价的上涨，一部分被一二线城市购房门槛拒之门外的年轻人，也动起了返乡置业加投资的心思。
　　数位家乡属于三四线城市的在沪务工人士均对记者表示，希望能够赶上返乡置业的末班车。
　　安居客返乡置业报告数据显示，有近六成人群有回家买房的意愿，38%的人想回家乡买房；在想回家乡买房的人群中，有80%的人群来自三四线城市，近七成在一二线城市工作；而在工作城市买不起房或者希望改善家人生活条件是返乡置业的首要原因。
▲数据来源：安居客
　　然而，链家研究院数据显示，三四线城市新房交易曲线早已在2017年下半年迎来拐点，其销售面积涨幅在2017年5月达到顶峰；随后，重点三四线城市新房成交的量价均呈下行趋势。
　　丁祖昱在前述发布会上指出，三四线城市的房地产市场存在隐忧。其根据克尔瑞数据分析认为，三四线城市房屋销售的渠道佣金比例高，且存在非本地客源占比逐步攀升的现象。
▲数据来源：安居客
　　有仪征房地产人士对《国际金融报》记者表示，在2017年三四线城市去库存的大背景下，其房产市场的确一片火热，然而这去库存的工作实则有赖于加杠杆来完成。
　　在该人士眼中，三四线房价存在泡沫。
　　中国指数研究院分析师近期对媒体表示，结合2017年的调控政策执行情况，预计2018年一二线热点城市调控政策将持续，而去库存完成情况较好、房价上涨较快的重点三四线城市，政策也将适时跟进、深化。
　　此外，多家机构预测，2018年三四线城市楼市将明显降温。
　　环沪房产投资逻辑不变
　　那么，三四线城市房子到底具不具备投资价值？其内在的投资逻辑又是什么？
　　这或许可从陈先生的房产投资路线图中窥得一斑。
　　2017年初，家住仪征市区的陈先生在江苏昆山花桥添置了一套新房，入手价格略高于19000元/平方米。
　　而安居客数据显示，2018年1月，花桥新房均价为 19706 元/平方米，与2017年3月均价相比基本持平。
▲数据来源：安居客
　　相较于去年扬州本地房价涨幅而言，陈先生选择在花桥买房，似乎是亏了。
　　克而瑞江浙区域总经理刘晨光在2017年1月撰文分析，与江苏太仓本地消费需求达五成以上相比，昆山花桥一侧当地的购买需求已经完全被压制，没有消费能力。因此，其认为太仓更具有价格承受能力。
　　但陈先生对记者表示，他看好花桥房市的原因，一方面是花桥已经与上海通过11号线无缝连接，另一方面是其认为类似于扬州这样的地级市自住型房屋，金融属性相对较弱。
　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，环沪房产投资的基本逻辑是不变的，即需考虑到外来人口流入量、轨道交通类基础建设以及当地政策变化。
　　刘晨光认为，就上海整体规划而言，其周边县市都有承接上海人口、做大自身的战略需求，从这个层面出发，江苏昆山、太仓和浙江嘉善显著优越于其他县市。
　　有资深地产人士分析，未来长期有效机制将会加速退出，在此大前提下，不动产投资边际利润率会应声减少，因此低层级城市势必首当其冲，流动性不足会是问题。
　　记者 冀鹏茜
责任编辑：关海丰
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在经历了去年的楼市调控后,今年的地产圈多了一个话题,那就是三四线城市楼市火爆,房价暴涨。
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Copyright (C) 2018 Sohu.com Inc. All Rights Reserved. 搜狐公司点击上方蓝字关注，欢迎转载！写在前面。这两天本打算谈谈美联储加息后汇率、资本市场的反常表现，以及下一步可能的走势，但朋友圈中却频频询问笔者对眼下楼市的看法，说不得只好再啰嗦两句。一二线手上有多余住房的，已经开始有人恐惧当下非理性高价准备脱手；笔者佩服沪杭一位几代经商的朋友目光如炬，已经彻底看穿了高层玩法，开始寻求一劳永逸的解脱；但更多的年轻朋友，还是在买与不买之间踌躇不决。众所周知，一天之中最黑暗的时刻是黎明之前，而当下的中国房地产业，就已经进入了泡沫破裂前的最后疯狂阶段，情形一如国内A股市场大顶坠落之前、全民开户的癫狂时刻。而造成这种局面的，客观方面是欲擒故纵的请君入瓮妙策，主观上则是国人‘记吃不记打’的投机本性。嗯，当然还有对沉重通胀压力下家庭财富缩水的巨大担忧，尽管后者多少还有点理性成分。限购限贷变促销。近期房地产市场的疯狂直播相信大家都看到了。3月17日，北京楼市调控实施‘认房又认贷’，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%，降低住房贷款期限，暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。全国多个城市遥相呼应。3月17日，石家庄、郑州、广州相继发布楼市调控升级政策，或提高限购门槛，或提升首付比例。3月18日，长沙也发布通知，进一步升级楼市调控。如果算上此前不久公布楼市新政的南京、青岛、三亚等地，进入三月份后短短不到20天时间，就有十几个地方政府公布了新的楼市调控举措。这是自去年‘9.30新政’后又一轮楼市调控新政的集中亮相。政府的如意算盘其实并无新意。通过一系列地王和媒体炒作，炒高一二线房价敲山震虎，造成越调控越涨价的恐慌氛围，而目的自然是拉升三四线去库存城市价格。市场波动的逻辑是如此简单，真不知懵懂迷茫者所为何来？国人擅长小聪明，但普遍缺乏大智慧，这一点像极了捕鼠夹翻板前的老鼠，看得见美食却看不见连线的机关，究其原因，很大程度归功于长期‘那啥化’教育结出的硕果。而布局者正是巧妙抓住了群羊‘买涨不买跌’的心理，致其落入彀中也就不足为奇。政府和商人牢牢抱团，试问单打独斗的散客胜算几何？中央和地方的龃龉。有没有似曾相识的感觉？对，历史仿佛穿越到了年越调控越疯涨的伟大时代，那句著名的‘道德血液’啥啥的咱就不重复了。说到这里，简单剖析下9.30新政，核心就是因城施策。中央政府最希望看到的局面是，不同的城市采取不同的调控政策，达到既控制房价疯狂上涨，又能够让库存过多城市的住房得以消化，并让房地产业能够持续稳定发展，以此来保证制造业转型升级前GDP的可持续增长，顺便嘛来滚滚财源。顺带说下限购和限贷。名词儿大家都懂不多解释，表面意思都是政府打压房价的手段，哦不，是‘限制房价过快上涨’。但舍此之外都还各自有小名儿，前者叫‘提高购房门槛，变相增加财政收入’；后者意义更大，那是在变相解放银行，和‘去杠杆’的供给侧结构性改革异曲同工。名利双收的巧妙布局，关于这方面咱不敢妄议，分析多了那是在扒人底裤，很忌讳的哦。经是好经，可惜的是却被歪嘴和尚念坏了，因为地方政府更看重的显然是眼前利益，而根本就不情愿通过调控让他们的摇钱树凋敝，尤其对调控影响当地GDP增长深恶痛绝。道理很简单，那么多号吃官字饭的爷们咋办？其实想想也可以理解，近些年的实体企业是王小二过年，而企业税收却早已是寅吃卯粮透支多年，当前那么多高级佣人们的饭碗问题可咋解决捏？况且还要投资自肥呀，没办法还得靠拉高房价卖地嘛。文行至此慨叹下，都知道鸦片长期吸食的后果，但一天不吸就立马死给你看 ，还是令各路老爷们欲罢不能哇。危如累卵的基石。关于高房价带给国民消费和实体经济的巨大戕害，笔者已经无力继续吐槽。而高房价泡沫迟早破裂，也是初一十五早晚的事儿，关键是这个过程和轨迹。先来关注当下支撑房价坚挺的三个原因。短期内调控手段是土地供应。一线二线甚至核心城市圈的卫星城，已经无需中央操心，仅靠地方政府榨取最后一个铜板的溢出效应，就已经足够拉高周边房价了；普通三四线城市的库存才是高层的心头之患，因为老百姓的真金白银一天不进场托底，空置的鬼房就始终是高悬在银行头顶的利刃，引发系统性金融风险是早晚的事儿。而无论是刚需者还是投机客，之所以迟迟不敢进场，就是担心刚买了就又盖出一大片后的房价下跌。而解除他们后顾之忧的唯一办法就是政府介入市场，减少土地供应。于是我们看到国土资源部长姜大明一次次在不同场合讲，‘对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应’。看清楚所谓‘完全市场经济郭嘉’借调控借口干预市场的行径了吗？但请接盘侠们记住，信用有时仅是一块遮羞布，需要时可以随时扯下。长期看是货币供应。按照今年总理两会政府工作报告，货币政策要保持稳健中性，今年广义货币M2和社会融资规模余额预期增长均为12%左右。按照6.5%的经济增速和12%的货币增速，可以推算出将来若干年货币和经济总量。（单位：万亿）GDPM2M2/GDP201779.2173.62.2201884.4194.42.3201989.9217.82.4202095.7243.92.5
从上表可以看出，随着货币供应量基数越来越大，它所对应的社会财富却越来越小，而这必然引发民众对财富缩水的巨大担忧。普通民众受困于资本管制，无法进行海外投资，只能将投资目光锁定在国内资产上。而传统的置业思想和国家的引导相结合，购置房产保值就成了普通投资者几乎唯一的选择。
最后就是投资者的信心。买房保值深入人心，不管是刚需族还是投机客，如此高的首付，只要有人进场接盘，就再也无力逃出生天。因为不管自己持有还是转手倒卖，资金始终是在这个市场里打转儿无法逃出。而当接盘者越来越多，三四线去库存任务基本完成，那时只要实体经济好转，政府甚至可以毫不犹豫主动刺破泡沫，释放出其中资金流向实体经济。这就是未来的布局推演。笔者要说的是，姑且不论以美元升值为代表的外力，随时可能刺穿国内资产泡沫，单论以上三点房价支撑，目前都已是强弩之末，原因以前的文章早有分析不再赘述。国人可以不计较收益，但对本金却看得比命根子还要重要。而如果要推演发展轨迹，就是三四线城市去库存完成后，局势立马反转下跌，顺序是从小县城到三四线到省会到一线，次第进入漫长的下跌通道。高价入场的房客们最难受的莫过于，房价贬值的同时税收接踵而至，原因很简单，土地财政已经进入尾声，下一个波澜壮阔的时代将是房地产税时代。房地产税最新佐证。3月15日两会闭幕答记者问现场，澎湃新闻记者提第13个问题——关于房屋70年产权。其实在笔者看来，这个问题的提出更多是对政府公信力的一种质疑。因为物权法第149条早有规定，住宅建设用地使用期限届满后自动续期，而且购房款中就已经包含土地使用费，自动续期难道不是应该的吗？李克强总理回答‘国务院已经要求有关部门做出回应，可以续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易。’没有丝毫犹豫和思考，显示了这个问题的答案高层早已烂熟于心。既然是自动续期，就应该是免费的，但这是在中国，是有特色和有具体国情的。笔者要说的是，如果收取一定费用续期那可能还是幸事，而如果通过立法明确免费自动续期，也就意味着房地产税的开征已经进入最后的读秒倒计时。原创文章出自微信公众号‘阿甘看天下’ACM_KAKA22，如果公众号发生意外，请加个人同名微信号‘自由的阿甘’ACM_KAKA22。扫描文末二维码可以关注。（图片来源：百度图片）3616 条评论分享收藏