购二手房，过户前帮房主做银行贷款解押，有风险吗_百度知道
购二手房，过户前帮房主做银行贷款解押，有风险吗
提示借贷有风险，选择需谨慎
我有更好的答案
二手房,帮房主解押,如何规避风险啊?首先：应在买卖合同中确定好这几个问题，以及如果不履行的责任承担方式1办理甲方产权的期限2您支付给甲方房款的日期3在您支付房款后几天内甲方办理解压手续
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买二手房房东要求我先付首付款给他还贷，然后在做过户这样安全吗
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UID：138304
买二手房房东要求我先付首付款给他还贷，然后在做过户这样安全吗，中介说的是房屋解压和过户是可以同一天进行的，这样做有没有什么风险，如何去规避这些风险呢，有人这样操作过吗？？？&毕竟都是自己的血汗钱，总觉得这样做有风险，还有别的办法吗？不太懂，求大家指教。拜谢了!!!
开盘： 交盘：
地址：昆山市前进路和鹿城路交叉口
联系电话：400-890-6088 转 28081
UID：138304
UID：576748
理论上是这样可以操作
UID：576748
你付了首付有收据和合同白纸黑字应该没什么风险
UID：653344
不知道这位仁兄是否需要贷款。如果需要贷款，则必须要有一张银行出具的转账单，首付的收据没用。付款人是您，收款人是房东。这张转账单的首付金额，是根据评估价减去你要贷款的额度来计算的，并不一定是你们口头约定的首付款。&&如果不一样，就要先把这个转账单办好，再把余额付给房东，让他开出收据。 这样可保仁兄贷款手续避开一个大麻烦。&& 至于想要拿钱还贷，那就让中介赶紧办过户吧，审批贷款的时候把约定的首付款按照上述方式交给房东。&& 现在直接就给首付钱，鄙人认为万万不可。& &[ 此帖被平头群众在 22:23重新编辑 ]
UID：660341
这么快就要定了，恭喜呀
UID：138304
:不知道这位仁兄是否需要贷款。如果需要贷款，则必须要有一张银行出具的转账单，首付的收据没用。付款人是您，收款人是房东。这张转账单的首付金额，是根据评估价减去你要贷款的额度来计算的，并不一定是你们口头约定的首付款。&&如果不一样，就要先把这个转账单办好，再 ..&( 22:21)&&&我是打算贷款的，贷80%的纯公积金，中介说因为房东的贷款是农行的，所以说上午我把钱给房东结清贷款，下午就可以过户了，可以在当天办完，这样有风险吗，如果他要加价，或者拒绝过户，我该怎么办？
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UID：138304
:不知道这位仁兄是否需要贷款。如果需要贷款，则必须要有一张银行出具的转账单，首付的收据没用。付款人是您，收款人是房东。这张转账单的首付金额，是根据评估价减去你要贷款的额度来计算的，并不一定是你们口头约定的首付款。&&如果不一样，就要先把这个转账单办好，再 ..&( 22:21)&&&对了，你说的转账单ATM机上的那种可以吗？还是说柜台的
UID：138304
:不知道这位仁兄是否需要贷款。如果需要贷款，则必须要有一张银行出具的转账单，首付的收据没用。付款人是您，收款人是房东。这张转账单的首付金额，是根据评估价减去你要贷款的额度来计算的，并不一定是你们口头约定的首付款。&&如果不一样，就要先把这个转账单办好，再 ..&( 22:21)&&&还有你说大麻烦是啥？我的问题比较多，不好意思！
UID：585352
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市民黄先生来电咨询：最近看一套二手房，不过房东还在按揭还款中。是不是一定要等到房东还清贷款，才能办理过户手续？如果我来替房东还清尾款，会不会有风险啊？
发布时间： 9:17:26
来源：猎房网 作者：转载不详
责任编辑:杨慧
&&&&&&& 市民黄先生来电咨询：最近看一套二手房，不过房东还在还款中。是不是一定要等到房东还清贷款，才能办理手续？如果我来替房东还清尾款，会不会有风险啊？
　　我们来帮您：记者昨日从市房管部门了解到，尚未还清贷款的房产，业主并不享有完整的所有权，不能将该房产擅自转让或再次抵押给第三人。
　　在抵押存续期间的房产，&他项权利情况&注明为抵押。只有还清贷款，完成注销抵押后，业主对其房屋享有完整的所有权、处分权以及收益权，才可对房屋进行自由处分。要买卖尚处于按揭状态下的房产，业主应与银行协商，；然后到房屋机构办理抵押权注销。
　　在实际过程中，一般由买方垫资还清尾款。需要注意的是，购买按揭房有较大风险，比如买家垫资解押房产后，卖家反悔不卖等。因此，买卖双方最好选择&资金托管&，即在签好后，共同去银行申请开设一个专门的资金托管结算账户。所有相关房款，包括定金、首付款、买方替卖方还贷垫付的资金、按揭款，都先进入该账户；待手续全部办完，银行才会把房款划给卖方。过户】房改房、流程、费用怎么算_房改房过户给子女过户办理流程】如何过户_流程费用费怎么算_2014二手房屋过户费怎么算过户费用】二手房费用_证过户费用流程注意事项】二手房买卖注意事项_中介注意事项流程】买二手房可以贷款吗_需要什么手续、利率、条件、怎么贷】费怎么算_2014二手房过户费用明细】二手房过户费怎么算、咨询、需要什么手续、注意事项】房屋_二手房产过户流程_房屋房产过户需要什么手续】房产证过户流程_需要什么手续_房产证过户给子女_要多久】个人卖房流程_个人如何卖房_个人卖房要交哪些税】二手房贷款流程_二手房贷款首付多少_二手房
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版权所有&猎房公司二手房替人还贷，如何防止房东不过户
&&&&二手房：是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。
按照2013年新国五条，坚决抑制投机投资性购房,继续严格执行商品住房限购措施。充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。
解押：也叫赎楼，就是说卖方现在的房子在做按揭，房产证还在银行做抵押，需要把房产证从银行赎出来才能继续交易。有些地方是用买方的钱帮你把楼赎回来，但这对于买方是有很大风险的。比较成熟的城市一般都不这样做。还有就是通过担保公司赎楼，这些一般会有中介帮你搞定。
二手房转按揭：是指对仍处在按揭中的房产进行再次买卖，该房产的买方仍需要通过向银行贷款的方式，来偿还该房产尚未清偿的按揭房款的一种按揭贷款方式。
二、如何交付首付款
支付首付款的时候需要先签订购房协议书，然后在约定的日期交付首付，一般交付首付的当天同时办理银行的解押手续，这个时候银行会出具一张解押单，用于到时领取解押出来的房产证，正常这张解押单是由卖方委托买方而放在买方手中，因为这个时候买方已经支付了购房首付款，相对来说买方取得这张解押单会比较安全，只有这张解押单可以领取房产证原件！（如果解压单遗失貌似要办理登报申明的）然后在解押出房产证后（从银行办理解押到房产证出来可以过户一般需要两个礼拜时间），买方到房管局领取房管证，和卖方（配偶）一起到二手房交易中心办理过户送件手续，这个时候交易就算基本安全了！等新的房产证出来，再办理按揭手续，将剩余款项支付给卖方就好了！
二手房的首付款的支付时间一般双方约定，中介在代理操作中，有他们自己的操作方法，但是应当先向银行信贷部门咨询按揭贷款事宜，确保能够贷款，避免日后不必要的纠纷。
一般二手房交易有按揭的都需要买方支付按揭款去还清银行的贷款，然后解押出产权证原件，再签订正式的购房合同办理房屋产权过户，最后用过户完的产权证去办理银行按揭将剩余款项交付给卖方，交易就完成了，买方开始还贷！
首先，了解房主身份，确认房主身份证上的名字和产权证上的名字一致，且产权证必须是原件。其次，买主可在原房主陪同下到产权登记发证中心档案室查询产权证的原始档案，确保产权证的真实性。调查中，如果房屋因债务问题被查封、遇拆迁暂时被冻结，或者房屋存在抵押等情况，则应对该类房屋放弃购买。另外，在交付房款之前，可先签订一个购房协议，然后在公证处对该协议进行公证。即在公证员的主持下，起草和修改房屋买卖合同。根据合同中的约定，将房款存入公证处提存账户。在房屋办理完更名过户手续之后，公证处根据约定条件，将提存的房款支付给卖方，这样就完全避免了房屋交易过程中的风险。
&购房者在购房前应首先要求出售人出示房产证，以便核实出售人是否为房屋的所有权人，同时查验所购房屋是否已设定抵押，如果系设定抵押的房屋，结合多年实践经验笔者建议，购房人可约定与出售人及中介三方共同去指定银行办理还款解押手续，以保证专款专用，防止出售人将首付款挪作他用，迟迟不解押。
买房人垫付解押款的最主要风险，在于买家帮卖家还清贷款后出现，一种情况是卖家反悔不卖，另一种情况是在买家已垫资解押房产，但还没有办理过户的这段时间中，房东出现了债权债务纠纷，另外就是卖家恶意诈骗。当然，第三种情况较为少见，而第二种情况的风险最大。
同时要注意几点，一是买家垫资还贷时，要让卖家写一张首期款收据（垫资款），而后最好陪同卖家到银行办理还贷手续，以防止垫资款被卖家转走。
房屋解押之后，买家可以申请贷款时，如果因为卖家的原因导致贷款不成，那么可以追究卖家责任。不过，这一点要在合同中进行责任约定。同时在合同中还要约定，办理过户时，卖家应配合买家办理相关手续。
三、如何解押房贷
1、先还清贷款,并开出还清证明,一式三份,拿到房产证。(材料贷款合同、身份证、银行卡&)
注:到银行房贷部门。
2、取一份还清证明给银行取他项权证(蓝本),银行开具授权委托书。
3、到房产交易中心解押。（带还清证明、房产证等相关材料到交易中心。）
注:&提前还房贷需要什么手续提前还贷流程与方式如下步骤:
&&&&1、先查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金。
2、向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料。
3、按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请。
4、借款人携相关证件到借款银行，办理提前还款相关手续。
5、提交《提前还款申请表》并在柜台存入提前偿还的款项即可。&
各银行提前还贷申请条件中国银行：提前30个工作日书面申请。工商银行：要求贷款者提前30个工作日书面申请银行，提前还款额下限为正常每月还款额的6倍。农业银行：要求提前7个工作日书面申请，并且在贷款发放满一年后才可提出申请，提前还款额下限为正常每月还款额的6倍。交通银行：提前还款额度不得少于6个月的还款金额。民生银行：自发放个人贷款第二个还款月起借款人可以书面提出提前还款申请。N北京行：在借款期内、贷款发放满一年以后，经银行同意，方可书面申请提前归还部分或全部贷款，具体也可以到当地银行了解,以当地银行有关存贷款条例更为准确。(&你原本是采用等额本息的还款方式，建议你跟银行协商，看能不能改为等额本金的还款方式，能改后再提前部分还款。)
解押有几种方式，一是卖方自己有能力一次性还清银行欠款，多数人难以做到；二是中介公司为卖方垫款解押，这类似于民间的借贷行为，一旦该房产出现诸如资产冻结等无法上市交易的情况，垫款方将蒙受极大的损失；第三是中介公司通过买家的首付款操作解押，但由于这种方式买方不易控制交易风险，因此买方很难接受。第四是担保公司与卖方签署担保协议，由担保公司提供担保，银行出资“赎”楼，担保公司只收取担保费。
1、目前我国的商业银行并没有开展真正意义上的转按揭业务，所以转按揭成为了一个难题；
2、提前还款的时间有时候还要看银行的办事效率，有些银行从预约还款到解除抵押需要个把月时间。买方没有什么办法能够完全规避风险，只能是详细的了解一下业主的身份是否属实、了解一下元贷款银行还款到出具解除抵押文件需要多久，如果可以做到当天还款、当天解押、当天过户，风险还可以小一点点。
3、如果对于风险的顾虑比较大，可以考虑采用由第三方（一般都是由担保公司操作）垫资还款的方式，将风险转移到第三方身上。当然，第三方在承担风险的同时也肯定是要收取费用的。
4、如果对于资金安全顾虑比较大的话，可以考虑采用“第三方垫资还款+资金监管”的方式。
二手房解押交易常规流程：
签定买卖协议→买方付首付款→卖方解押→房管局交易（同时买方申请按揭贷款）→出件再抵押→银行取他项权证后放款
在房产买卖交易中，经常会遇到卖方出售时房产还处在抵押状态，许多房东都无法自行筹款解押，如果买方借款替其解押，则会存在较大风险。
因此在交易过程中，如遇卖方尚有银行贷款的情况，应该向房产中介公司或担保公司咨询相关的手续。一般比较安全的操作方式为：卖方向担保公司借款解押，并在公证处办理委托公证，买方的房款在解押前在银行冻结，担保公司在解押前会到房产交易中心查询房产是否冻结，最后由担保公司出款解押，待解押完毕及交易过户完成后，担保公司再从买方的冻结款中收回借款。如在交易过程中出现风险，则买方的房款可先行退出，这样买房人就可最大限度地规避风险。
四、“意向金”不要轻易交
&&&&一般说来房源抢手，提前交定金的情况在一些正规中介交易中也会发生。但是这种情况，定金并不是由中介来收取，而是由卖房人与购房人商定，中介只是第三方。
　　我国法律上并没有“意向金”这一说。实际情况是，房屋中介通常在开给购房人的收据中，暗地将收取的购房“意向金”以某种方式“过渡”为购房定金。例如，中介往往会在相关单据上注明“意向金自动转定金”之类的条款，且不将该条款主动提示或告知购房人。购房人如不购买有关房屋，就很难再要回钱款。
　　“吃差价”，也成了潜规则
　　按理说，房屋中介的收入来源主要是依靠中介费，但是相比较高额的“房屋差价”来说，个别黑中介还是不惜铤而走险，囤积房源，在买卖二手房的过程，获取房屋差价和中介费两项收入。
　　早在2006年，“吃差价”做法就已被国家有关部门明令禁止。房地产经纪机构和经纪人员不得对交易双方隐瞒真实的房屋成交价格，赚取差价，也不得采取内部认购等手段营造销售旺盛的虚假氛围，误导和欺骗当事人。
　　但是有业内人士透露，目前房产中介私自抬高房屋销售价格“吃差价”行为，成了一种“潜规则”，这笔差价最终会流入个别房产中介的腰包。
五、关于购房定金
在购房之初，买方均会向卖方支付一部分定金，以保证合同的履行，如果买方无故解除合同，那么卖方所收定金则不予返还；如果卖方无故解除合同那么定金应双倍返还，这就是“定金罚则”的规定。但是，实践中，往往会出现一些情况，并非买卖双方违约，比如说笔者就遇到过非因买方原因贷款办不下来，买方要求返还定金，卖方拒不返还，无期限拖延,或者是双方在签订房屋买卖合同时，买卖双方针对合同的条款未达成一致，最终双方未签订房屋买卖合同，而卖方拒绝返还定金。笔者建议类似情况，买卖双方最好在补充协议中约定明确，何种情况下卖方应全额退还定金，进而有效防止在交易过程中因定金退还约定不明而发生纠纷。
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