楼市“小阳春”来临 咋判断能不能买房
来源：理财周刊
作者：黄罗维 甄爱军
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　　　文前提要：买房？还是租房？人们对于这个问题似乎很难找到答案。
而我们的回答很简单，种种迹象表明当前楼市并不具备再次大涨的条件，所以关键还是看你是不是已经具备了购房的能力，然后再做出理性的选择。
　　买房还是租房，这是如今摆在很多人面前的一道难题。说它是道难题因为：一方面，楼市的成交量在经历了去年以来的低谷之后，正在缓慢地上升，似乎迎来了“小阳春”；另一方面，随着宏观经济增速的趋缓，人们对房价下跌的担忧仍未消除。确实，要回答这个问题不是一个简单的肯定或否定所能解决的，在接下来的这组文章中，我们将作一番分析，给你的决策做参考。
　　买不买房再成热点
　　随着暖意盎然的春天来临，此前冷清的房地产市场似乎又出现了不小的热潮，而围绕着这个市场热点，人们心中的疑惑却更强烈了。记者的一位朋友前几日急急地打来了电话，他说：“我现在租房住，你给我出出主意，现在究竟是该出手买房呢还是继续观望？”
　　这是一个颇具共性的问题，2009“上海之春”房展会，这是上海今年最大的一次房展会，我们的记者专程赶到那里进行了采访。王文是一家公司的白领，3月13日这天特地冒雨赶到了上海展览中心，希望能够在房展会上“淘”一套便宜的房子，改善居住条件。他说：“我以前一直是租房住的，现在看到房价有了一些回落，也就有了购房的打算。其实我主要是有些担忧，前几年房价涨得那么厉害，如果现在不买，就怕再次出现像以前那样的‘暴涨’行情，到时候可就麻烦了。所以现在就有点心慌慌的，这么早就赶过来看看。”与王文不同，另一位购房者似乎更有“投资”的心态，他这样对记者说：“这房子肯定还要大涨，所以虽然我现在手头的钱还不够，但我准备先借点钱付了首付，余下的事情就再说了。反正只要这房价涨上去了，就什么问题也没有了。”
　　楼市有时候就是这样“吊人胃口”，记者在现场看到，虽然13日阴雨连绵，但还是有为数不少的人跟王文一样，冒雨前来“淘房”，而且发往宝山、松江、浦东、南汇等各条看房路线的班车上，也有不少人在耐心等待发车；而在14日上午，更是人潮汹涌，上车看房的人络绎不绝。据统计在短短4个展览日内，房展会客流共计近13万人次，创历年“上海之春”房展会的新高，另据主办方发布的消息称，本次房展会的意向成交金额达到2亿元，而现场成交额更是达到1.2亿元。
　　与此同时，本刊编辑部近日也接到不少读者的电话，他们似乎都在买房租房之间徘徊不定？其中一位程先生的说法很有代表性，他说：“这买房租房之所以让人心烦，说来说去，还是前几年楼市把人‘涨’怕了。”
　　而在刚刚过去的2月，楼市交易量的“小阳春”似乎也证明了市场中的暗流涌动。就北京、上海、广州等一线城市2月份交易状况来看，均有不同程度的增长。如北京市房地产交易管理网上公布的数据显示，2月份新建商品房和存量房的网上签约套数分别为5865套和9373套，环比分别增加24.8%和27.9%；上海市2月份商品住宅成交面积为78.76万平方米，环比增加61%；2月份广州楼市网签总数为7579套，相比1月份上涨了31%。
　　市场环境迥然不同
　　于是我们当前就必须直面这样一个现实问题，我们的购房者究竟该如何做出选择？记者在这里首先要提出这样一个观点，现在买房应该从自身实力出发，完全没有必要像以前那样因“涨”而买，因为当前的市场环境与以前相比已经迥然不同，这也使得我们购房的侧重点发生了质的变化。
　　首当其冲的是宏观经济形势，目前国内生产总值增速的下滑，这也影响到人们的收入预期，从而对房地产市场形成不小的影响。以上海为例来说，相对房价快速上涨的年份，GDP增速都超过10%，最高达到14.3%，尤其是从房价快速从房价快速上涨的2002年开始，GDP增速超过11%。当GDP增速提高时，楼市火爆，销售面积不断增加，在GDP增幅达到14.3%的2007年，商品住宅的销售量也达到创纪录的3279.17万平方米。而当GDP增幅从最高的14.3%下滑至去年的9%时，去年房地产市场也经历了一年时间的盘整，成交量锐减40.1%。
　　对此中国房地产指数系统分析认为，根据美国、日本、中国香港等海外地区的历史数据可以看出，房地产行业景气程度与宏观经济密切相关，一个完整的房地产行业周期一般包括四个阶段。尽管中国内地房地产行业和宏观经济与海外地区有较大差异，但不可否认的是，宏观经济的周期性、波动性，在任何经济体都存在。从表1中我们可以明显地发现，如果说前几年的楼市是处在“成长～高潮”期，而现在已经进入了“下滑～萧条”阶段。
　　表1 房地产市场发展的四个阶段特征
　　阶段 特征 宏观经济特征 房地产行业特征
　　成长 经济增长、房地产业复苏 宏观经济持续增长 供应规模上升，消费信心上升，供不应求，价格回升
　　高潮 房地产领先宏观经济达到顶峰 宏观政策从紧，但宏观经济受房地产业拉动仍保持较高增速 投资规模持续扩大，但因价格涨幅过高，实际需求不足，供应量下滑
　　下滑 房地产领先宏观经济进入衰退阶段 政策从紧，流动性过剩情况得到遏止，宏观经济下滑 投资规模开始下滑，上下游产业景气程度下滑，价格明显下降，交易量逐步探底
　　萧条 经济从底部开始复苏、房地产行业继续萧条 在积极的财政和货币政策下，宏观经济触底并开始反弹 投资规模继续下滑，供给规模下降，销量触底
　　其次通过对房价指数和CPI 指数相关性研究我们可以发现，2002 年后，房价指数和CPI 指数经历了约两轮起伏，分别为2002 年一季度和2006 年二季度，上行和下行分别持续约两年。此外，对CPI指数和房价指数的滞后及领先检验分析表明，CPI 指数的走势通常领先于房价指数约1～2 个季度，比如在2002 ～2004 年的上行周期中，CPI 指数在2004 年三季度达到这一上行周期的最高点5.2，房价指数在同年四季度才达到高点10.8。在2004 年四季度到2006 年下行周期中，CPI 指数在2006 年一季度达到最低点0.8，但房价指数在同年四季度才达到最低点。而目前这一轮下行阶段最早开始于2008 年一季度，已持续约一年，此前国家统计局公布的数据显示，2月居民消费价格总水平（CPI）同比下降1.6%，这是自2002年12月以来首次出现同比负增长，通缩的可能正在加剧，由此今年的CPI也不可能出现大的跃升，其对房地产市场的影响也必须引起我们的高度重视。
　　另外当前的政策面对房地产市场也是有“保”有“压”，一方面为促进经济增长出台了不少“救市”政策，另一方面在力度上仍然有所控制。国务院参事、著名经济学家任玉岭分析认为，当前政策招招都在促使房价理性回归，几年后房地产将最终形成保障性住房、商品房和租赁房的多元化体系，房价过高的尴尬局面会得到改善。“2007年下半年我国市场化的住房价格飞涨，除了极少数高收入家庭外，几乎所有家庭都难以承受，因此房价已经到了必须调整的时候，世界经济金融危机催化了这个调整。”近日住房和城乡建设部部长姜伟新如此表示。而在近期，银监会也表态不会放松二套房贷政策，
　　大涨大跌都不可能
　　 不同的市场环境造就的是不同的结果，现在我们可以明确地做出这样一个判断，期待楼市再次大涨已不现实，所以在当前心存恐慌完全没有必要，这反而会干扰自己买或租的选择。“要放弃买好房之后就等着涨价的惯性思维，这种想法是很危险的。”知名房产专家蔡为民如此告诫购房者。
　　在蔡为民看来，十年房改使得住宅需求得到极大释放，而改革开放三十年又使得经济保持高速增长，因此造就了长达8年的房地产市场“黄金岁月”。记者曾亲历房价最为疯狂的2007年夏天，房价如脱缰的野马，二手房卖家不断“跳价”也是家常便饭。而这种情形随着美国金融危机的爆发而嘎然而止，“买了房马上就会赚钱的说法现在已经靠不住了。”蔡为民说。
　　表3 中国GDP增长率走势图：
　　而在此前文章的分析中我们已经可以发现，宏观经济的景气度对于房地产市场有着举足重轻的影响。大家从表3的GDP走势图可以看到，伴随着2000年开始的楼市“黄金8年”，中国的GDP的增长率也走出了一波“顽强”的上升浪。而现在GDP的走势已经发生了逆转，新的一轮调整已是明摆着的事实。而过去30 年的历史表明，在宏观经济周期中，经济增速的下滑往往会持续三年以上，如 年、 年、年。此轮经济增速下滑才刚刚开始一年，尽管2008 年下半年以来连续出台降息、减税、加强信贷投放等多项政策，以促进宏观经济增长，但种种迹象表明，经济增速调整会持续相当的一段时间，那么在这期间楼市的走势也就是不言而喻的了。
　　那么，未来房价运行轨迹会如何变化呢？蔡为民表示将会由此前的接近直线形式向上改为锯齿形向上。他说：“从长远来看，房价还有上涨空间，但这并非意味着房价就一直上涨而不回头。”他进一步解释道，所谓锯齿形向上，就是说房价总体趋势是上涨，但是在上涨的过程中会存在反复，时涨时跌。针对这种情形，他认为购房者应该放平心态，“如果抱着买房就赚钱的想法入市，无疑会让自己陷入被动境地。”他说。
　　而对于最近一年内房价走势，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析认为，在市场不太明朗的情况下，大规模的房产投资行为不会出现，市场成交主要是以自住和改善需求为主。在这种成交结构下，2009年住宅价格将形成稳中有降的格局，同时配合成交量的波动性上升。具体到成交情况，他说：“2009年将是普通消费者主导市场的一年，随着开发商打折让利进入高峰期，2008年积攒的消费需求将逐步释放，预计2009 年上海住宅市场成交量会略高于2008年。”
　　买房租房对号入座
　　既然市场再次大涨已不可能，接下来回答买与租的问题就非常简单了，就是应该根据自己的实际能力和情况，来理性地做出选择。一句话，如果你已经具备了购房的能力和条件，那就可以趁着当前市场的回调期，从容地选择适合自己的住宅。反之，假使在当前自己的“水平”还不够格，那也千万不要勉强，更不用害怕“踏空”而患得患失，租房居住同样也能改善自己的生活。
　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授表示，当前尤其要讲究理性置业策略。在他看来，购房者在做出决定之前，一定要根据自己的实际情况综合判断，如购房首付款、收入情况等，并制定比较安全的消费计划，而不能透支消费。而在接下来的文章中，我们就将为你度身定制一些方案，看看你究竟适合买房还是租房。
　　蔡为民表示，如果已经筹集到了足够的首付款，而且有稳定的收入来源以保证及时支付银行按揭贷款，现在就买房自住亦无不可。但对于首付款尚未凑齐、而且收入水平不高的人群来说，暂时租房则是更为实际的做法。专家表示，对于准备购房的人来说，应该对宏观经济多做研究、分析，如果人云亦云，判断出错，吃亏的还是自己。如后文中我们提到的郑建国自己个人资产（包括房产）已经达到250万元，而且他个人年收入已超过20万元，生活工作都比较稳定，这是较为适合购房的人群。
　　现在有不少人为买不买房而苦恼，其实关键是内心深处“恐涨”的心态在作怪，退一步海阔天空，租房同样也是改善居住条件的好手段。从某种程度上讲，租房也有着其不少优点：比如不用一下付出几十万元现金做首付，省下一大笔开支；有钱了就住大房子，经济暂时困难了就租小点的，没有银行来卡自己脖子；可以随时设计自己未来，职业变换和充电提高都可随心所欲；不用为银行和房产商打工，不用整天盘算房价涨了跌了等等。这次我们专门采访了庞振华，他虽然经济状况不错，但却通过巧妙的“换租”的形式，不仅提升了自己的居住品质，甚至还有“赚头”，这样的租房，又何乐不为呢？所以究竟是租房好还是买房好，记者认为还是要取决于你自身的状况来进行对号入座。&
　　运用技巧满足需求
　　最后，我们在买房和租房时也要厘清自己观念上的一些误区。比如房价下跌造成市场观望，不少购房者老想着等到市场底部形成之后去“抄底”，想法是好的，但是真正实现“抄底”却有相当大的难度。此外，还有诸如“无房不成家”、“租房是在为别人养房”等误区也应避开，千万不要为了买房让自己背上沉重的财务负担，这多少有些得不偿失。还有将月供与租金进行简单对比，来判断是否可以买房，以及购房时没有考虑到未来变化等误区也要避免。
　　另外就购房而言，在目前市场环境下，应将“拣”字作为自己选房的诀窍。如何“拣”房呢？首先是挑选性价比高的房源。对于购房自住的人群来说，要挑选性价比比较高的物业，即价格适中、周边配套成熟的物业；其次是关注“急抛”房源，目前市场行情走势不稳，会影响到很多卖家的心态，不排除出现一些低价“急抛”房源，如果碰到这种物业，请不要草率错过；最后就是要学会利用政策，就目前而言，购买普通住宅不断在税费等方面能得到减免优惠，同时在首付、利率水平方面也能得到“照顾”，这样可降低购房成本，因此在选择时尽量考虑这类房产。
　　而对于租房的人群来说，应该根据自身需要选择合适的房源。首先要做到的就是在满足自身需要的同时控制租房成本，尽量不花冤枉钱；其次是选择交通便捷的区域，节省交通上的时间和成本，这也是租房灵活性的体现。
&&& 哪些人适宜买房或租房&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 文/本刊记者 甄爱军
&&&&文前提要：买房、租房这两种选择都是住房消费行为，不过两者各有特点，购房兼具投资性质，而租房却对资金要求很低，还可节余资金做用在其他投资，因此可根据自身需要，进行量身定制。
&&&&哪些情况下可以买房？哪些情况下最好租房？其实是个选择上的问题。影响选择的因素有很多，诸如即将成家，或者子女上学等，这些因素会促使人们做出购房选择。而如果经济能力稍微有些欠缺，抑或有别的投资方向，租房其实也并没有什么不妥当的地方。
&&&& 下面我们结合具体案例来来对买房、租房进行一次全方位的PK。当然，我们所选择的案例并不能穷尽所有的人群类型，只能选择最典型的情况，其他与之有所区别的情形，可稍加修正之后对号入座。
买房租房各具特点
&&&& 买房和租房各有不同之处，买房投资成分较大，需承担较大的财务成本；而租房则会生活得更为自由，而且资金灵活程度更强。
&&&& 左中华是湖南湘潭人，在上海拼搏了近5年之后，决定告别租房生活，在闸北区有名的居住板块万里社区内购买了一套两房。在解决自己居住问题的同时，他坦承还有投资的想法。他说：“万一哪一天我要离开上海回湖南了，还可以把房子抛出去，这里面多少还是有点赚头的。”
&&&& 其实，抱有这种想法的人已不止是左中华一个人。房产作为不动产，除了具有居住这项主要价值外，还兼具投资功能，只要它存在着，它的价值就会存在，而从长期来看，不动产的价格则围绕着社会经济的发展同步运行。
&&&& 不过买房需要承担相应的财务成本，除了首付款之外，每月还需拿出收入中的一部分来归还银行按揭贷款，这需要相应的资金实力来保证。因此对于买房来说，需要认真提前筹划，而不能马虎，否则会让自己陷入被动境地，比如买房后生活质量陡然下降，当上“房奴”。
&&&& 虽然置业是我们的传统，但是租房的方式也越来越为民众所接受。记者了解到有这样一对新人，两人都是上海人，先生是公司白领，妻子是医生，但两人结婚时并未考虑买房，在他们看来，先把钱投在别的领域赚取利润，也是一种选择。
&&&& 相对来说，租房的生活更为灵活，可以随心所欲租住自己喜欢的地方，而且目前的租金水平也不高，相比买房负担要轻一些。如位于上海市卢湾区鲁班路上的大同花园内，一套总价220万元的两房，买下它需首付三成需66万元，而且每月还款额将近7500元（等额本息还款法、30年期），如果租下它，只需5000元便可“搞掂”。
&&&& 当然，对有购房能力而暂时不买房的人来说，他们之所以敢于跳出固定思维模式，他们往往能够发现更好的投资渠道，从理财角度出发，这也有其合理的一面。
&&&& 表1& 买房租房特点比较表
消费方式 对比
房产具有投资价值
居住灵活度
资金灵活程度
可自行控制
是租屋状况等因素而定
&&&&买租ＰＫ谁是赢家
&&&& 为什么要买房，为什么选择租房？如何得到买或者租的答案？影响答案的因素有很多，如对未来楼市的预期、资金实力、工作稳定度、收入稳定程度、是否渴望稳定等，会对买房、租房抉择形成影响。那么，在买房、租房之间如何做出选择，下面结合具体案例进行PK，希望对读者有所帮助。
&&&&改善需求型：资金充裕买房也无妨
&&&& 【人群特征】已经完成初始资金积累，收入稳定而且较高的人群，当然他们还看好后市，认为房价的下跌空间并不大。
&&&& 【个性案例】郑建国一家一直住在上海市徐汇区田林新村内一套小两房内，这是一个非常成熟的大型居住社区，居住环境优美。不过郑建国打算搬离这个地方，并不是不喜欢这里，而是想买套大房，改善居住条件。
&&&& 收入的增加让郑建国有了换房资本。最近几年，他所在公司业务飞速发展，他的收入也水涨船高，不但很快就还清了买房贷款，而且还将闲钱用于投资。2007年的股市大涨，郑建国前后投入约60万资金，很快就膨胀到了150余万元，2007年夏他见好就收，虽然没能赚到更多，但却幸运地躲过了2008年股市大跌行情，保住了胜利果实。
&&&& 让郑建国底气更足的是自己七年前买的那套小房，已经大幅升值，如果换房，它可以在资金方面帮上大忙。这套面积约60平方米的小两房，当时买入价为22万元，而目前市场价已经达到100万元。另外郑建国目前的年收入已经超过20万元，而且他认为虽然当前市场还不稳定，不过房价下跌的空间不大，长远来看上涨的可能性不小。
&&&& 【PK结果】买房（具体可见表2，以下同）。
&&&& 【购房理由】对于郑建国而言，换房条件已经成熟。就他目前具体情况而言，投资收益、房产增值两项相加，资产总值就已经轻松超过250万元，因此购买一套270万元左右的三房应该很是轻松。对于改善型需求而言，资金充裕、有稳定的收入来源是买房的必要条件，两者缺一不可。当然，就目前市场行情而言，信心很重要，如果从长远来看，房价下跌空间不大，那么在房价已有回落的前提下入市也未尝不可。不过这类人群还要兼顾其他需要，如自身保障、子女教育等费用都要安排妥当。
&&&&婚房需求型：以收入定面积为佳
&&&& 【人群特征】即将步入婚姻殿堂，而且已经凑足首付款，同时自身职业也逐渐趋于稳定，并希望过上稳定的婚后生活。
&&&& 【个性案例】沈立最近一直在忙乎买房的事，因为他要结婚了。父母能资助50万元，加上自己积攒下来的10万元，他为买房准备好了60万元首付款。如仅仅考虑首付的话，他可以在市中心购买一套200万元左右的两房。但由于两人收入加起来才8000元左右，这对承担140万元的按揭贷款有难度，因此他们最后还是根据收入情况选择购买实惠一些的房子。沈立和女友年龄已都不小，婚后肯定会要一个宝宝，因此婚后必须稳定下来，租房生活显然不太适合了。
&&&& 【PK结果】买房。
&&&& 【购房理由】对于沈立来说，已经具备了购房能力，他准备好了首付款，而且和女友一起的收入也并不少，因此买房条件是成立的。最主要的是，沈立婚后的生活必须稳定下来，因此买房成为首要选择。
&&&& 不过这里需要强调的是，就是应根据收入来确定面积，而不是根据首付款来确定面积。如何根据收入来确定住房面积？在选定置业区域之后，购房者可根据合理住房消费原则，即购房支出不超过家庭收入三分之一，首先计算出自己每月能承受的还款额，如沈立能承受的还款额为2700元。然后再以此倒推算出贷款总额，加上首付款之后可以计算出所能购买的房屋总价，并最终确定房屋面积。根据这个办法计算，如果沈立选定在中外环线间买房，区域均价为14000元左右，那么他可以购买80平方米的两房。
&&&&图1& 以收入定面积流程图
&&&& 选定置业区域：大致确定欲购房屋单价
&&&& 确定月均还款额：根据不超过家庭收入三分之一原则
&&&& 倒推贷款总额：在已知月均还款额、首付款的前提下，可以计算出贷款总额
&&&& 计算欲购房屋总价：贷款总额与首付款之和
&&&& 确定房屋面积：在总价、单价都已知的情况下，面积不难确定
&&&&资金短缺型：租房解决居住难题
&&&& 【人群特征】对于不少有改善需求的人来说，如果资金实力还稍有欠缺，其实租房过渡也是合理的选择。
&&&& 【个性案例】迟志华，一个普通的“新上海人”。六年前，因为考虑到小孩入学，他在华东师范大学附近买了一套小房。最近他面临要不要换房的问题。因为小孩一旦上小学，忙碌的夫妻二人无法兼顾接送小孩，只能让父母过来同住。但现状是，现有住房是一套一房一厅，如果不买房的话，接父母过来只能是一句空话；而如果咬牙买房的话，会让他背上沉重的经济负担，而这也是他更加不愿面对的。
&&&& 不过迟志华最终还是很好地解决了这个问题。他没有买房，却改善了居住条件。其实办法很简单，就是通过租房来实现改善居住条件。迟志华每月花3000元在自己所在小区内租住了一套两房，而自己的那套小房，因为室内装潢程度很好，以月租金1800元的标准租给了一个“小白领”。经过这么一“倒腾”，迟志华实际上只花1200元就住上了两房。迟志华自己也表示，他之所以在目前不考虑买房，主要是考虑到经济能力尚有欠缺，换房条件不成熟。“等手头宽裕了，我还是会考虑换房的。”他如是说。
&&&& 【PK结果】租房
&&&& 【租房理由】迟志华的做法无疑是值得肯定的，因为与购房相比，租房大大降低了他的住房消费开支。专家分析指出，如果他选择重新购房，卖掉小房之后作为首付款，即使是购买与他目前租住条件相对的房子，他每月承担的按揭贷款至少在3000元以上，远远超过他目前的租金支出。
&&&& 当前尤其要讲究理性置业策略。在他看来，购房者在做出决定之前，一定要根据自己的实际情况综合判断，如购房首付款、收入情况等，并制定比较安全的消费计划，而不能透支消费。对于经济实力暂未达到购房标准的，租房也无妨。
&&&&灵活投资型：资金追求更高收益
&&&& 【人群特征】这个群体虽然资金实力也不弱，但他们是善于发现投资机会的人，因此选择租房，而把资金用于获取更高投资回报的地方。
&&&& 【个性案例】庞振华通过租房的方式，很轻松就住上了大房，改善了居住条件。庞振华原有一套100平方米左右的公寓，位于上海市永福路，因为这里颇受“老外”青睐，因此租金水平很高，两房月租金可以达到8000元左右。半年前他一直考虑要不要换房，因为这套两房已经显得有些拥挤。不过让他有些犹豫的是，他自己的事业已有所起步，同时也需要资金投入，如果此时买房，势必会占用部分资金。
&&&& 正在让他感到有点左右为难的时候，一次偶然机会，他在徐汇区衡山路、吴兴路路附近看到一套老洋房，五室一厅，面积足有250平方米，因为装修状况一般，室内家具配置陈旧，因此租金也只要8000元。何不把它租下了自己住呢？之后，庞振华花了2万多元对内部装修进行整饬修补，而且还花钱换了一些家电，老洋房立刻焕然一新。他将其中一套70平方米的套间租给了一位日本人，自己仅花了3500元就住上了一套180平方米左右的大房。当然，他永福路上的公寓也以8000元的价位租了出去，实际上他还赚了4500元。
&&&& 【PK结果】租房。
&&&& 【租房理由】谁说租房就不能享受生活，庞振华的做法无疑会让抱有这种想法的人感到惭愧。庞振华发现了机会，并充分利用这样的机会，不但达到改善居住条件的目的，还有赚头，可谓是一石二鸟。当然，一般情况下可能做不到这点，这多少还有运气的成分存在。但是，可以通过租住大房的办法，先改善居住条件，而又不与自己的事业发展相抵触。
&&&& 对于这类人群来说，他们并不是缺钱，而是因为有别的投资方向，相反购房会占用资金而影响投资，因此租房也是一种选择。当然，担心房价再次出现暴涨情形，其实完全没有必要。随着我国廉租房、保障房、商品房三大住房体系的逐渐完善，房价暴涨出现的可能性相当小。
&&&&表2 买房租房PK结果表
改善需求型
婚房需求型
资金短缺型
灵活投资型
&&&&买房理由
看好未来楼市
已为购房做好资金准备
家庭财务结构合理
希望居住地固定
无其他投资计划
&&&&租房理由
无法把握房价走势
暂无多余资金
工作尚不稳定
对搬家无所谓
找到新的投资方向
不想增加经济负担
&&&&ＰＫ结果
　　调整期如何买房租房
　　文/本刊记者 甄爱军
　　文前提要：不管是买房还是租房，都要讲究技巧。对于买房来说，要讲究“拣房”技巧，如性价比较高的“急抛房”；而租房则要讲究合适。其宗旨只有一条，就是尽可能做到节约成本。
　　在楼市调整期，买房、租房要讲究技巧，买房应注重“拣房”，租房则根据自身需要量身定做，选择适合自己的房子为关键所在。确定自己的置业计划之后，不管是准备现在入市，还是准备边租房边等待时机，买房、租房都是无法避开的话题，总得在二者中间选其一。那么，如何结合目前的市场行情，并结合买房、租房技巧，这需要认真对待。
　　买房：应以“拣”为先
　　在经验人士看来，买房技巧并非可有可无的东西，除了需要购房资金做保障之外，购房技巧能带来诸多实惠。
　　基于目前市场行情，买房应该结合市场以及政策的变化，讲究“拣”房技巧。也就是说，应尽量选择性价比较高的物业，来避开因房价调整带来的不利影响。
　　勿恋“抄底”
　　所有人都想在市场最底部入市，但是没有人能够准确判断市场底部到底在哪里？因此对于普通购房者来说，要想在最底部入市有相当大的难度。
　　“‘抄底’难度太大，就对市场判断能力很强的研究机构来说，都无法做出准确判断，更别说普通购房者了。”在谈到“抄底”的可能性时，上海五合智库总经理邹毅做出上述表述。作为上海有一定知名度的地产研究机构领头人，邹毅坦率表示他和他的团队无法准确预测出楼市何时“见底”，何时出手买房能买到最低价。
　　邹毅表示，从大的趋势来看，购房时机可根据宏观经济走势来寻找答案。由于受金融危机的影响，中国宏观经济走势受到“牵连”，近期不容乐观，但一旦出现好转，购房时机就会显现出来。
　　专家表示，与其费神寻找不易捉摸的市场底部，还不如寻找合适的房源，适时入市。
　　“拣房”是关键
　　不管是买新房，还是买二手房，都要讲究“拣房”策略。
　　根据目前的市场特点，由于行情走势不稳，普遍认为市场下行空间仍然存在，如果该判断实现，就意味着所购房产还要面临价值缩水的尴尬局面。倘若现在能以低于市场均价买入房产，即使未来房价真的出现一定程度的回调，那么前面所做的努力就会产生作用，适当弥补一些损失。
　　专家表示，“拣房”可从两个方面入手。首先要“拣”便宜房，如急抛房，或者回调幅度较大的物业。上海德佑地产市场研究部有关人士表示，在二手房市场上，由于每个卖家的心态和持有物业时间的长短不同，因此他们对售价也有着不一样的看法，不少卖家因为有物业大幅升值“打底”，因为急需资金他用，故愿意以低于市场水平的价格出售，这为购房者“拣房”提供了市场基础。此外，对于新房来说，也有一些开发商因为资金链紧张，不得不降价促销，购买这样的物业也比较合算。
　　再就是“拣”救市政策惠及得到的房产，以降低购房成本。国家在去年底今年初，出台了系列“救市”政策，各地方政府也出台了相关实施细则，以刺激住宅消费市场。通过仔细研究这些政策发现，政策的针对性很强，并不是所有买卖行为都能得到政策的“惠顾”，因此在考虑自身需要的同时，尽量考虑购买“政策房”，如普通商品房，这样做税费、交易成本以及利率方面，都会得到实惠（可见表1）。
　　表1 购买普通住宅可享受的优惠政策
　　项目 主要内容
　　调公积金 住房公积金贷款利率下调以及调高贷款额度
　　免个税 出售房产（满两年）免征个税
　　免营业税 出售房产（满两年）免征营业税
　　免印花税 个人销售或购买住房暂免征收印花税
　　免增值税 对个人销售住房暂免征收土地增值税
　　降低首付 财政部：首次购房首付最低调整为20%
　　购房契税 11月起购房契税税率下调至1%（购买普通住宅）
　　贷款利率 首次购房贷款利率可优惠，下浮0.7倍
　　技巧有讲究
　　根据不同的需求，如过渡型、改善型以及享受型等，要运用相应的策略去“拣房”。
　　就过渡型需求来说，经济实力有限，因此不要贪大求全，而是选择面积适中的物业，或者选择地段存在一点欠缺的区域。这样做的主要目的是为了控制总价，从而避免因为购房而影响到自己的生活。
　　当然，购买过渡型房产，应该充分考虑房产的增值潜力，因为日后换房时，它还要派上用场。因此选择在租赁市场活跃，诸如轨道交通附近、大型CBD周边等，或者未来在商业配套、轨道交通等方面势必会得到改善的区域置业，物业的升值空间稍大一些。
　　而就改善型来说，会更加注重地段的选择。当然，对于部分人来说，为改善居住条件而置业，也有可能是最后一次置业，因此应该尽量考虑周全一些。比如小孩就读、医疗条件，以及自己未来工作方面变化情况，都要考虑进来。在通盘考虑之后，并综合家庭成员的意见，取其折中点，最后做出决定。本刊给出的建议是，改善型置业不仅仅只是关注面积，同时还要关注地段等。
　　享受型需求是住房需求中最高层次，也是住房需求中最少的一部分。房价对其作出购房决策的影响程度减少，而能否让自己的居住品质得到提升才是最为主要的。因此这部分人可以关注一些有历史底蕴的地段，如徐汇区的长乐路、衡山路，就汇集了蔡元培故居、黄兴故居等；或者聚集了大量豪宅的公认高尚地段，如古北、徐家汇、静安寺、陆家嘴等板块。
　　租房：适合自己是关键
　　租房也能住得很舒服。由于目前房价高企，对于手中资金有限，或者有别的投资渠道的人来说，暂时选择租房住也是能让人理解的。记者在采访中了解到，除了刚刚走出校门的“社会新鲜人”，以及刚刚在上海落脚的外来人员选择租房外，很多在上海已经站稳脚跟的“新上海人”，以及上海本地人，都会选择租房。
　　“我爱我家”市场部有关人士表示，目前有不少本身拥有房产的人，处于改善居住条件的目的也选择租房，可见租房这种方式已经越来越为人们接受。如何租房呢？专家表示应该根据自身需要“量体裁衣”，因为对于纯支出的消费方式来说，尽量降低成本是必须的。
　　社会新鲜人：交通是首选
　　对社会新鲜人来说，职业生涯处于起步阶段，因此需要在工作中投入更多的时间和精力，故租住交通便捷的区域为佳，因为这样方便他们有更多的时间投入到工作中。
　　目前上海的轨道交通已有基本健全，东南西北各个方位都有线路通过，这对“社会新鲜人”来说，意味着选择面更宽。本刊建议，此类人群可将交通作为首要条件，因为对于他们来说，不必为租房付出过多的财力，相对来说，交通时间越长，租金成本越低，但是考虑到要继续学习充电，因此可锁定距离上班地点交通时间在45～60分钟的范围内寻找合适的出租房。
　　当然，为了节约租房成本，合租是不错的选择，不过要当心“群租”。在选择合租的对象时要慎重，最好是熟知的同事或者同学。当然，对于将房屋分割得只能放得下一张床的“群租房”要当心，虽然租金很低，但已被明令禁止。
　　二人世界：合适就好
　　对于已经过上二人世界的人群来说，要根据二人的工作地点来综合考虑租房地点，比如选择在中心位置，或者选择在比较忙碌（或者经常加班）一方较近的地方租住。
　　现在有不少“新上海人”成家之后暂时没有购房，这类人过得还是“二人世界”，他们在选择居住区域时，要考虑的是如何方便二人上下班。如果两人上班地点相距不远，解决起来比较容易；但对于一些相距很远的情形来说，则应该重点考虑忙碌一方，比如先生下班之后会经常加班，那么租屋适当距离先生上班地点较近一点的区域。
　　就房屋大小来说，本刊还是建议从适用出发，建议租住一房或者小两房，以节约租房成本，从而能够节省更多的资金，为购房做准备。
　　三口之家：综合考量
　　对于拥有小房的三口之间来说，他们可出租小房，而后租住大房达到改善居住条件的目的。不过这类人群需要注意的是要考虑方便小孩就近上学（指户口所在地）等因素，因此最好租住在原居住地附近。
　　当然，为了节约租房成本，可以寻找一些装修状况已有所老化的房屋作为首选。
　& 买房租房应避免哪些误区
　　本刊记者/黄罗维
　　不管是买房还是租房，都要尽量避免误区，这是理性置业的前提。虽然目前经济大环境让人感到有些悲观，但是仍有不少人认为自己的收入比较稳定，可轻松应付银行按揭贷款；而且考虑到房价与之前一段时间相比有了不同程度的回落，因此准备入市置业。但不可否认的是，目前市场上存在一些认识上的误区，要做到理性置业，就必须避开这些误区。
　　情景剧场：
　　石磊与女友准备今年年底结婚，买婚房成为他们近期的头等大事，因为在他们看来，无房不成家（误区一），“没有买好房子就结婚，一点意义也没有。”石磊的女友郭小姐说。
　　石磊也曾想等到房价跌到底部之后再入市（误区二），但时间不等人，年底结婚的话，近期必须买好房，否则时间上就来不及了。在看房过程中，有中介公司的经纪人告诉他，现在不少楼盘价格回落了两成左右，月供与租金相当，现在买房是相当划算的（误区三），并让他尽快拿定主意。
　　石磊认为也有道理，况且租房每月付租金，等于是替别人养房，长期下去，最终什么都得不到（误区四），而如果买房供楼的话，自己拥有产权，长期看还能升值呢！
　　在选房过程中，石磊坚持要买在外环线附近，节省下来的钱再买辆车，这样车房一步到位（误区五）。但女友认为不能单纯只是考虑价位，同时还要考虑到交通便捷程度，以及小孩上学等问题，认为这不超过自己承受能力的情况下，稍微往市中心靠一靠。
　　误区一：无房不成家
　　正解：买房需要综合考察各种因素，并不能单纯仅凭某些需求就做出决定。
　　点评：买房还是租房，要根据个人的经济实力来决定。对于已经积攒了足够首付款的人来说，现在可以考虑购房。但是对于经济实力还不够，即使是收入比较稳定，也不要因为结婚而买房，因为当上“房奴”之后带来的不但是经济上的负担，还会带来精神上的压力，并有可能影响到其他方面，如过于追求收入稳定，可能会丧失更大的发展机会。
　　误区二：在市场最底部购买
　　正解：市场底部到底在哪里？谁也无法作出准确判断，因此只能选择在相对底部并作出决定。
　　点评：楼市的底部是无法判断的，最为极端的买卖行为决定了市场的顶点和底部，这对于任何人来说，都是无法做出预测的，因此购房者要做的就是从市场的细微变化来寻找购房时机，如政府投放土地量加大、开发商投资热情的增加、推盘速度加快、成交量开始上升等，都预示着楼市信心的恢复。
　　误区三：市场回落，月供与租金相当
　　正解：月供跟租金是否相当，在很大程度上是由首付款的数额等因素来决定。
　　点评：月供与月租金是否相当，这不能当作是否购房的主要依据。专业人士介绍说，影响月供水平有首付、贷款年限以及利率水平等因素（见表1）。其实只有在首付为三成的前提下月供与租金相当，才能当作一个参考因素。
　　表1 影响月供的主要因素
　　因素 月供金额
　　首付款 ↑ ↓
　　贷款年限 ↑ ↓
　　利率水平 ↓ ↓
　　误区四：租房是纯支出，最终一无所有
　　正解：租房的最大好处就是把物业跌价的风险转嫁给房东。
　　点评：付出租金换得的是居住的权利，这只是家庭开支之一。在市场已经发生变化，房价不再一路上涨的今天，租房可以避免购房之后房价下跌的尴尬局面。而与此同时，资金的灵活程度较高，可从事别的投资获取回报。
　　误区五：压缩购房开支，车房一步到位
　　正解：购房自住也要有投资意识，最好选择出租方便、具有升值潜力的房产。
　　点评：房价步步高升，对于一般的购房者来说，无法一步到位购买大房，因此势必要讲究梯级消费理念。因此选择出租方便的物业，主要是为便于变现着想；选择具有升值潜力的房产，也是考虑日后换房时可获得更多的资金帮助。
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(责任编辑：范晓勇)
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