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细数房产中介3大骗术 房产投资教你8招
日 10:55&&来源：焦点房地产网
&&&&在领域，投资者无论是购买二手房，还是出租出售房产获利，都不可避免地要与房产中介打交道。然而，某些中介往往利用客户知识的欠缺和交易意识的淡薄欺骗客户，造成投资者难以挽回的损失。业内专家将这种现象称为“中介风险”。 &&&&细数房产中介３大骗术 &&&&一般而言，房产中介的骗术不外乎三类。 &&&&一类是利用购（租）房者的急切心理和知识缺乏，一房多卖（租），骗取“订金”或卷款逃跑。事实上，我国《合同法》中规定，确定买卖的只有定金，一旦买卖未成交，损失方有权向违约方索要两倍定金作为赔偿，而“订金”没有法律效力。如果出现这种情况，受害的购房者可向者委员会投诉，或通过法律手段进行解决。 &&&&另一类是利用市场的信息不对称牟取暴利。例如在房产买卖中，我国有关法律规定，房地产中介应当在销售商品房时提供房源信息、销售价格并表明收取佣金，即按房产成交价格的３％到５％提取佣金。但现实中，中介往往隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。购房者和售房者很难了解到真实的出售价格，差价则由不法中介赚得。 &&&&类似的手段还有“阴阳合同”：如明明房屋成交是７０万元，中介公司却要求客户在签订的合同中写成５０万元。很多购房者认为这样做可以少交税款，往往同意中介公司的劝说，却不知道其中隐藏着风险。事实上，政府部门所看到和所审核的合同都是按规定填写的原价买卖合同，因此只承认原价合同。买卖双方一旦因为补充合同发生纠纷，就很难裁定。如果双方是口头约定，进行现金交易，那风险就会更大。所以购房者一定要遵循正常法律程序，才能保护自己的利益。 &&&&更严重的是，一些中介公司挪用客户的资金进行牟利。据了解，目前中介公司参与房产交易时，一般都是要房者在合同签订的３天内，将首期款(一般是售房款的两到三成)打入指定账户，进行资金监管。等到国土房管部门登记，合同生效后，中介公司才会把房款付给卖方。由于目前没有严格的法律限制，购房款在中介公司账户上的停留时间短则一个月，长则半年或更久。由于铺面多、业务量大，加上缺乏监管，一些不法房地产中介就利用收、付款的时间差，采取“拆东墙补西墙”的办法，挪用这些资金，用于炒房、炒股，或开设门店，追求短期利润。 &&&&对于很多中介公司而言，他们挪用客户资金的做法，实际上相当于“小银行”，开设的门店就等于银行的营业网点。门店越多，吸纳的房款就越多，可以腾挪的空间就越大。因此一些中介公司热衷于“超常规发展”，开设的分公司、门店很多，但交易量却很少，其原因就在于中介公司“醉翁之意不在酒”。 &&&&近年来，房地产市场火爆，积淀在中介公司的房款很多，因此他们拆补挪用资金窟窿比较容易，一般不容易出现问题，但这也不能排除一些公司因为经营不善而引发纠纷。更可怕的是，一旦楼市整体下滑，资金链条发生断裂，中介公司的挪用行为将引爆巨大的金融风险。当前，国家正在进行房地产宏观调控，这种情况不能不加以提防。 &&&&租房８大攻略 &&&&第一，如果是房东，最好不要让中介公司全权房屋；如果是房客，最好不要租被中介公司全权代理（实际上是转租）的房屋。 &&&&第二，避免交订金，房客一旦交了订金就十分被动，提出的要求可能不被写进合同。 &&&&第三，卫生费、费等费用由谁来交，要与物业或业主核实。 &&&&第四，房客收房时要仔细，将房屋设施破损的情况写进合同，以防中介在收房时扣押金。 &&&&第五，任何口头协议都尽量落实在正式合同中。 &&&&第六，如果中介公司拒绝履行责任，房客要事先做好取证准备，如录音、录像等。 &&&&第七，切记不能丢失押金凭证或将其给中介公司。 &&&&第八，要看好合同中关于晚交房租的滞纳金是如何收取的，不能听信可以晚交房租的口头承诺，否则中介公司可能依照合同收取。 &&&&
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二手房案例多 房产中介存在的三大典型纠纷
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　　针对房产中介法律纠纷不断的现象，业内人士指出，目前对房产中介服务进行规范的法律法规已经明显滞后于房产中介业的发展，完善房产中介服务法律体系、研究建立房产中介纠纷处理机制势在必行。　　随着我国住房制度改革、房地产市场的快速发展，房产中介业成为备受瞩目的新型服务业。但记者对杭州市房产中介市场进行调研后发现，由于房地产交易市场的跨越式发展，该领域的法律法规、行业规范、市场管理经验都相对不足和滞后，房产中介行业尚未形成有序的竞争格局和规范，有关房产中介的法律纠纷也逐年增加。　　房产中介三大典型纠纷　　有关人士向记者介绍，二手房交易活动作为房产中介专业性最强的服务之一，涉及的法律纠纷最多，影响也最为广泛。综合杭州市的有关情况来看，主要存在以下纠纷：　　第一，因房屋买卖合同无效、履行不能等情况产生的纠纷。这类纠纷主要因房屋买卖双方主体不合格或合同标的物房屋瑕疵引起。常见情况有房屋的产权共有人未经其他共有人同意私自出卖房屋;职工不告知单位便把单位拥有产权的公房出售;房屋被列入拆迁范围等，导致房屋买卖合同的无效、无法交付履行或无法办理过户手续等法律后果，从而引发第三人或购买人将出卖人起诉至法院，并往往以中介公司存在过错为由要求其承担赔偿责任。　　第二，因意向金或定金的处理争议产生的纠纷。房产中介公司为了提高成交率，往往要求买受人向中介公司支付一定数额的意向金。同时，房屋出卖人在签订正式买卖合同前，也往往要求购买人支付一定数额的意向金或定金，但若买卖双方有一方反悔，或就房屋的价格、支付方式、按揭、交易税费的承担等无法达成一致，意向金或定金的退还问题就有可能成为三方争执的焦点。　　第三，因中介服务费的支付和计算产生的纠纷。中介服务费用包括居间报酬(也称交易佣金)和必要的居间费用。获取中介服务费是房地产中介公司存在和发展的根本目的。一套房屋买卖成功需要经历寻找合适房源、明确初步成交意向、订立买卖合同等诸多环节。任何一环出问题，都将导致整个交易的失败。交易一旦失败，中介服务费的支付和计算将不可避免地成为法律纠纷。常见纠纷主要有因买卖双方私下交易(俗称"跳单")产生的中介服务费纠纷;买卖双方一方中途退出引起的中介服务费支付和计算纠纷;买卖双方议价不成，引起的中介费要不要承担，谁来承担，承担多少的纠纷。　　房产中介为何纠纷仍频　　记者从杭州市西湖区法院获悉，该法院通过对现行的相关法律法规和管理制度的分析，认为房产中介纠纷产生的深层原因主要有如下几点：　　首先，规范房地产中介的法律法规滞后。西湖区法院民二庭庭长袁国庆认为，目前对房产中介服务进行规范的法律法规已经明显滞后于房产中介业的发展，许多新出现的问题难以找到确切的解决依据。尤其是法律以及高级别的法规相当匮乏，而且规定过于笼统原则，缺乏可操作性，许多方面法律关系的调整还难以涵盖。　　袁国庆举例说，如现有的城市房地产管理法，虽然从法律上界定了房产中介行业的商业性质，但是该法除对房产中介机构的设置进行规范外，并没有将房产中介服务行为置于平等主体之间的民商法的调整范围之下。至于中介机构的权利、义务、责任等，城市房地产管理法更是没有涉及。近年来，建设部修改出台的《城市房地产中介服务管理规定》以及浙江省、杭州市陆续出台的一系列关于房产中介的规范性文件，虽然对规范房产中介服务市场起到作用，但这些规范性文件具有浓厚的行政色彩，且有些不具有严格意义上的法律效力，都只是从行政上管理规范房地产中介活动。民法通则和合同法可以解决房产中介合同纠纷的许多问题，但对居间合同的规定条款却十分有限，难以应对日趋复杂的房产中介纠纷案件。　　其次，房产中介机构的居间人(即通常所指的中介)法律地位不明显。房产中介机构是以中间人身份，通过订立居间合同，向委托人报告订立房屋买卖合同的机会或者提供订立房屋买卖合同的媒介服务，委托人支付报酬而成立的公司。房产中介公司的法律地位应属于居间人，其行为范围仅在于买卖双方间报告订立合同的机会、提供媒介服务，不应包括授权代订合同等代理行为。但事实上，中介公司基本上都提供了包括房屋权属调查、使用状况调查、确定成交意向、协助订立买卖合同、办理价款交割(大多情况下包括按揭贷款)、见证房屋物业交割、代缴税费、代办房屋产权过户手续等十余项服务。　　以杭州为例，2007年2月开始实施的《杭州市房屋经纪服务收费管理办法(试行)》也明确规定房屋买卖时房产中介机构应当提供上述服务项目，并要求在办理完产权过户、价款交割等手续后，房产中介机构方可收取服务费。而这些服务内容，如果从法律上分析则远远超出了居间人的权利义务范围，具有浓厚的代理人的色彩。　　许多中介公司自己制定的代理合同实际上是混淆了居间和代理的概念，为中介服务纠纷埋下了隐患。这种情况实际上侵犯了消费者的权利，又加重了中介公司的法律责任。一方面，房产中介公司把代理行为强加在中介合同中，违背了合同自愿的原则，实质上是强制授权代理行为，消费者被剥夺了参与合同谈判的权利，损害消费者的合法权益。另一方面，如果运作不当，容易造成双方代理的尴尬局面，会导致行为的无效，给自己甚至给买卖双方带来损失，无形中增加了自身的执业风险。　　第三，房产中介机构对自身与相关方的法律关系重视不够。首先，对与客户之间的合同法律关系重视不够，没有严格把握好与客户之间的居间合同关系，造成客户"跳单"现象比较多，严重影响了中介公司的生存和发展。其次，对与员工的法律关系重视不够，没有完善的保密协议和竞业禁止协议，甚至连起码的劳动合同都没有。信息是房产中介公司的生命线，特别是在商业秘密保护和竞业禁止方面，只有设置合法、有效的劳动合同条款，制定切实可行的规章制度，才能避免公司员工恶意跳槽或"飞单"，减少利益损失。再次，对外部的维权重视不够，面对"截单"等不正当竞争现象和同行之间的恶性竞争束手无策。其实，房产中介机构完全可以通过加强行业公约建设，运用反不正当竞争法等法律来制止同行的各种不当竞争行为。　　规范房产中介势在必行　　西湖区法院法官熊英英表示，从全国范围来看，完善房地产中介服务法律体系、研究建立房地产中介纠纷处理机制、建立房地产中介从业人员的继续教育培训制度等工作的进一步开展，将逐步减少房产中介纠纷。结合杭州市西湖区法院自身办案情况分析，建议有关部门重视开展好以下两项工作：&　　第一，探索建立房地产中介机构行业责任保险制度。随着杭州市房地产价格的提升，一套房屋少则几十万元，多则几百万元。而某些房产中介公司的注册资金仅有十几万元，一旦房产中介公司因过失涉及赔偿，往往难以承受，可能引起连锁反应，导致法律纠纷，影响社会稳定。如果能够引入行业责任保险制度，则房产中介的过失赔偿问题就容易解决。这种行业责任保险制度对保障整个房产中介行业的良性发展和维护消费者的权益无疑都具有重要意义。　　第二，建立全国性房地产中介行业协会。我国各地虽然都成立了自己的房地产经纪行业协会，但各自为政，缺少集成，没有发挥协会应有的功能和作用。可考虑在全国范围内设立房地产中介行业协会，加强行业协会的功能和作用，并提出正规化执业的具体要求，包括职业界定、业务范围、市场准入、培训、考试、考核、执业、再教育、运作方式、程序、行规行约、合同、收费等方面的规定。行业协会还可配合政府有关部门对不正当中介行为进行监督处理，对当事人的投诉进行调处等等。
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房价火，买房热，想必如今在这个炎炎夏日最火热的莫过于朋友圈那群房产中介了吧。犹记得前几天朋友圈中介朋友发的一段话：今天被一个客户的话触动了，他告诉我他为什么要买房？！他说：如果房跌价了，又不是只我一个人倒霉，反正有这么些出得起钱的人陪着我跌。哈我最起码有房子住！但如果房涨价了，我没买，就感觉我是真傻了，还要被人笑话没眼光。别人都“挣钱”了，而我只能抱着现金难受，那感觉......最后他说了一句话，很震惊很正确却又很简单的一句话！那就是：从来没有哪一个人，因为买了一套房子而破产的......（顿时来句感想：工作再忙别忘看房，毕竟涨100万比挣100万容易多了~）当然，话说回来像上述类型的客户也毕竟是少数，大多数的客户总存在房价下跌心理，持观望态度，可是后来你会发现，观望观望着，房价却是越涨越高了。很多人说现在房地产政策是越来越严了，就连银行现在贷款利率不仅不打折了，还上浮了5%~10%不等（绍兴目前就是如此），甚至或许连贷款都放不下来......可是那又怎样呢？便民中心（除休息日）每天几乎凌晨4、5点就有大批房产中介来排队过户、办抵押等，这样的房产形势你看不到吗？可见房产中介绝对是楼市交易的晴雨表，你可以从中介的行为和日常骚扰客户的频率来判断行情。虽然部分人对于中介的“骚扰”嗤之以鼻，但不可否认的是二手房交易最终大部分人都会选择走向中介。专业的房产中介不仅熟知当前楼市行情及房价形势，更对未来楼市走向及房价发展趋势也会有一定的把握，不可否认这首先受益的便是这房产中介。房产中介究竟有何魅力？是行业预见力和市场洞察力，是决策力和执行力，是对竞争对手和渠道的把控能力，是专业素质和业务能力，还是人格魅力和意志力呢？只有当你真正成为了一名房产中介，我相信你能够设身处地的了解，并学会这技巧性的买卖。罗斯福曾说过，房地产是世界上最安全的投资，它既不可能丢失或被窃取。亦不可能失去价值。唯一值得注意的是你如何技巧性买卖投资。这话说的有理，有多少房价可以重来，有多少人还在等待！目前绍兴老城区改造、拆迁征收计划将持续3年不止，未来更有大批重大项目的建设规划......这样的形势你舍得再等下去吗?买房的人或许都等不下去了，更何况是房产中介呢？对于这房产行业的第N+1桶金，你有想法了吗？或许你会是房产行业的“初生牛犊”，或许现在的你可能“单枪匹马”，或许你想要在房产行业崭露头角......那么，接下来有兴趣谈谈房产加盟的事儿吗？一个以企业互联网平台（绍兴一路发房产网）和信息化建设为基点，为房产中介加盟店提供线上及线上房产营销方案，以独家销售技术整合网络资源，致力于打造绍兴新一代垂直房产营销及培训领域的服务型企业。万厦地产将为每一个加盟的房产中介提供专业系统的理论和实际操作技术培训，培养更多更优秀的中介精英。
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