买产权为40年，需要注意什么？产权到期，每年要交多少土地出让金？谢谢_百度知道
买产权为40年，需要注意什么？产权到期，每年要交多少土地出让金？谢谢
需要注意什么？如果到期，产权为40年，请问买这样的房子我看中一套房子，开发商说，每年要交多少土地出让金
我有更好的答案
&买产权为40年，需要注意： （1）一般所说的40年产权是指土地使用年限的长短40年。（2）房屋使用年限分两个概念：一个是房屋本身的使用年限，另一个是土地使用年限。土地的使用权年限和房屋的所有权年限是两个不同的概念，不能混同。土地的使用年限是政土地出让给开发商的年限，是从开发商取得土地的时候算起的。而房屋的所有权则是指对房屋全面支配的权利，包括房屋的占有权、使用权、收益权和处分权。一般，在土地使用证上标注的终止日期，指的是用于建筑的地块使用期限。而“房屋所有权”年限，根据《物权法》规定，市民购买房屋后，就取得了房屋的所有权，这个权限是终身有效的。产权到期后土地使用权的处理方法：（1）《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。（2）到期后居民也就没有了土地使用权。而房屋是附着在土地上的，所以土地使用年限到期后，房屋使用权也就成了问题，这时居民必须续交土地使用费，从而延长土地的使用时间，这样房屋就可以继续使用下去。房屋产权是指：（1）房产的所有者按国家法律规定所享有的权利，它包括对财产的占有权利、使用权利、收益权利和处分权利。它是一种绝对权，即所有权在行使时不需要他人的特定协助，而债权人则需要债务人的存在;（2）它具有排他性，即房屋主可以在法律许可范围内任意处置产权而他人不得干涉;它存在唯一性，即产权所有人可以是两个或两个以上，但不许可存在两个内容相同的产权。
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石家庄人快看吧！你家房子的使用年限真的是70年吗？到期该怎么办？要交多少钱费用续期？看完惊呆了……
刚买3年的房子，使用年限竟然过期了！
浙江省温州市市民王女士和丈夫，3年多前，在市区横河北新村花了近百万元买了套75平方米的二手房，近期打算卖掉这套房，置换一套更大点的房子，无意中竟发现，房子的土地证使用年限竟然过期了。
房子才买3年多，土地证怎么过期了？是不是发证机构搞错了？王女士立即联系国土部门，得到的答复是：没有搞错，她名下这套房产，土地证有效期是20年，确实已经过期。
更让王女士百思不得其解的是，她询问了邻居，邻居的土地证，有的使用期限是到2070年，有的“使用期限”一栏竟是空白。
需要花近20万才能给房子续期
位于同一地块的商品房，土地证使用期限为什么差别这么大？到期了怎么办？有没有办法续？
带着诸多疑问，记者陪同王女士分别来到了温州市土地登记交易中心以及温州市国土资源局鹿城分局。
温州市国土资源局鹿城分局副局长陶建武说，如果王女士的土地证还没过期，可以在转让时续期，按照优惠价（土地市场评估价的40%）缴纳土地出让金，重新取得70年土地使用权。但是现在这种情况已不能续期，只能重新审批。
王女士表示，《物权法》第149条明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”她的理解是，现在土地证到期了，国土部门应当予以自动续期。
陶建武说，《物权法》只规定了使用权届满可以自动续期，但自动续期怎么个自动续法，怎么收费，对于这些问题，国土资源部和住建部都没有出台补充性文件，所以如何操作也不知道。
目前温州的做法是，全额收取土地出让金。具体到王女士这套房，土地证上的土地使用面积为14.28平方米，横河北新村2016年基准地价为13230元/平方米，她要支付元……
房产土地使用年限70年只是个传说？
为什么和王女士同一幢楼的邻居，有人是70年使用期限，有人的使用期限为空白？
陶建武说，这是因为业主在土地使用期限内进行了续期，而国土部门现行做法是，续期一律为70年，前述王女士那位邻居，是2000年续期，因此使用期限到2070年。
中国城市的土地是国有土地，个人或单位因需要使用土地，需申请国有土地的使用权。
使用权的获得有两种方式：划拨和出让，前一种是国家机关、公用事业等机构获得国有土地使用权的主要方式，没有期限限制，而居民、商业企业等获得国有土地使用权的主要方式是出让，期限最高为70年。
记者在采访中还了解到，人们通常认为的“房产土地使用年限70年”其实存在误区，陶建武说，“住宅的土地使用年限为70年”一说并不准确。
在上世纪80、90年代，国家向开发公司收取土地出让金的做法还是刚刚开始，开发商为了缓解资金压力，普遍没有交足70年年限，各地有交15年、20年、30年、40年不等的，最少的有交2年的。
房价不到100万，续期要交30万？
一名房产中介表示，许多业主还不清楚自己的土地证已经过期或即将过期。土地证过期，会影响到二手房交易，如果重新办证需要缴纳这么大笔的费用，那许多人肯定会选择不交。国家有关部门应及早出台相关规定，让续期收费工作有据可依。
对于土地续期的问题，温州部分业主了解到，续期要缴纳的土地出让金动辄就是几十万，而他们房产交易价也才不超过100万，也就是说，如果要续期，缴纳的土地出让金要占到房产交易价1/3到一半左右。
很多老小区都有土地证过期的情况
陶建武告诉记者，王女士遭遇的“土地证过期”他们并不是第一次碰到。温州市土地登记交易中心副主任林钧告诉记者，土地证过期的情况，在温州的老小区中并不少见。
一种情况是，小区的土地原本属于国有划拨，无需缴纳土地出让金。后来部分房子出现买卖，并在办理过户手续时，由国有划拨转为国有出让。由于历史政策的原因，部分住户选择了不同的使用期限，签订了20年、40年、50年不等的土地出让金。
还有一种情况就是上述所说，上世纪80、90年代，国家收取土地出让金的做法刚刚开始。房开公司为了缓解资金压力，普遍没有缴足70年年限，可能只付了20、30或者50年的土地使用金，目前，这种情况还在排摸中。
根据当地国土部门初步摸排，仅温州市区就有约600宗房产，土地证将在日过期。近年来，已经有多名业主咨询土地证续期问题。
提醒！不要“高价买了二手报废车”
记者带着大家关心的问题来到温州市国土资源局，采访了该局土地利用管理处处长张少清。
记：国土部门去年关注到这批20年期限土地证到期的情况后，有没有通过公告或其他形式告知社会公众，尽到必要的宣传和提醒的义务？比如说对于土地证到期，要续期，目前就要缴纳高额土地出让金的情况？
张：国家每一部与土地有关的法律法规出台，都会对国家土地政策进行大量宣传，国有土地有偿有限期使用的原则，我们认为是深入人心的，社会公众应当知晓。
目前房地产市场透明度不足，很多买房人可能没有意识到土地使用权年期对房产价值的意义，房子本身说白了就是砖块水泥，房产的价值很大一部分是来自于土地的价值。房地产市场信息不对称，导致土地使用权价值被低估，续期价与群众的心理预期还是存在差距的。
记：有关土地出让年限到期后，应当如何续期？
张：《中华人民共和国物权法》（下简称《物权法》）第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但《物权法》只规定了“自动续期”，对该如何续期，需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确。
到目前，国家也尚未出台关于出让土地续期的实施细则，更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。立法的滞后，使得基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循，不能办理相关续期手续，给群众带来不便。
在国家没有具体实施细则的情况下，目前我们基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。
记：面临20年期限到期或即将到期的市民，很多都是工薪阶层，甚至是收入偏低群体，对于这些群体，国土部门有没有考虑减免等优惠政策？
张：我们采取了三个做法，一是积极向上面反映，这个制度需要顶层设计，我们突破不了。到目前为止还没有收到很明确的答复；二是我们也在研究作为温州地方的普惠性政策及解决意见方案，目前已着手起草政策建议的初稿，近期会组织相关人员进行讨论后提交给上级，妥善化解这类问题。但这个普惠性政策，也要在法律框架范围内制订；三是对于现在想要续期的市民，我们随时欢迎，并给予优先办理。
记：之前业主了解到，续期要缴纳的土地出让金动辄就是几十万，而他们房产交易价也才不超过100万，为什么要这么贵？
张：不同用途、区位、土地利用条件，以及不同使用年限的土地，其土地使用权价值是不同的。土地使用权评估是由第三方评估机构做出来的。
土地使用权70年的房子，好比4S店里的新车，而只剩两三年使用权的房子，好比开了10多年的二手车，这两者的价值哪个高哪个低，大家一看就知道。
所以，王女士当初买房的时候，就好比她用高价买了辆快报废的二手车。
在国有建设用地使用权出让中，出让年限不同，土地使用人需要缴纳的出让金也是不同的。所以，在相关政策明确前，建议市民在住房的买卖过程中提前关注土地使用权年期的问题，不要让自己买亏了。
石家庄人一定要注意，已经买房的赶快拿出你家土地证看好使用期限，未买房的以后要记住查看使用期限，快zhuan到朋友圈提醒更多人！
综合自：温州日报、新京报、钱江晚报等
编辑：李世娇
图片来自网络
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今日搜狐热点土地使用年限再引发关注 那些陆续“到期”的房子该怎么办？
来源：亿房网综合 日 10:10
亿房网友：
亿房小亿：您好。房屋土地是国家的，房屋产权永久属于您的。目前国家已经有一些城市已经开始在出具政策对于产权到期的房屋征收土地出让金。但是按照现行政策，武汉产权到期的房子自动续期。
近日媒体关于温州&20年到期房&的报道，引发了远超温州本身的关注。
据温州媒体报道，连日来当地部分市民因房屋土地使用年限到期或即将到期，面临花费数十万元高额土地出让金&买地&才能重新办理土地证的遭遇。在这一消息迅速发酵之际，温州市国土局上周末回应称，近期媒体报道&收取几十万元出让金才能续期&是对信息的误读，但也承认住宅用地使用权面临续期的问题给群众带来不便，已着手研究相关方案。温州市国土局表示，物权法规定住宅建设用地使用权届满自动续期，但&自动续期&该如何续期，目前国家尚未出台相关实施细则。近期媒体报道&收取几十万元出让金才能续期&是对信息的误读。
温州市国土局称，温州市区一批上世纪90年代初期的住宅用地使用权到期面临续期的问题。基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循，不能办理相关续期手续，给群众带来不便。对此，温州市国土局高度重视，已着手研究相关方案，近期将报上级研究决定，妥善化解这类问题。
温州出现20年使用权住宅的情况，有其特殊性。全国大范围出让的40年以上的商住用地和70年产权的纯住宅用地出现在上世纪90年代末，使用年限到期问题近期不会集中出现。
物权法第一百四十九条规定：&住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。&但&自动续期&该如何续期，目前国家还尚未出台相关实施细则。尽管温州出现的&到期房&总体量不大，但也关系到几百户家庭的切身利益，应当引起有关部门重视并妥善解决。长远看，量大面广的土地使用权到期问题，会在几十年后集中出现。如果不未雨绸缪、提前进行顶层设计，有可能引发房主的不安。因此，用法律手段解决好这个问题越来越迫切了。
无论误读与否，此事毕竟刺痛了有房者的敏感神经。接下来人们会问：以后陆续&到期&的房子，该怎么解决?
《物权法》起草者之一、中国人民大学常务副校长王利明对记者表示，根据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。不过，所谓&自动续期&是否有偿，目前在法律层面尚未明确。
在无章可循的情况下，对于温州的&20年到期房&现象，一些接受采访的专家建议采取补交50年土地出让金的方式，恢复跟其他地方一样的70年，等待实施细则出台;对于更多未来70年产权土地使用权到期后自动续期的问题，部分法学专家表示，即使是有偿续期，也要比土地出让标准低很多才合理。
温州事件的积极意义在于，让土地使用权的续期问题在成为各地普遍现象之前暴露出来，为充分讨论&如何续期&留足时间。
温州：20年期限如何补?
据温州媒体报道，当地部分住宅20年土地使用权到期或即将到期，续期价格高达房价的1/3。
温州市国土局上周末称，《物权法》规定住宅建设用地使用权届满自动续期，但具体如何续期，目前国家尚未出台相关实施细则，所谓&收取几十万元出让金才能续期&是误读。
温州市国土局称，温州市区一批上世纪90年代初期的住宅用地使用权到期面临续期的问题。基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循，不能办理相关续期手续，给群众带来不便。对此，温州市国土局已着手研究相关方案，近期将报上级研究决定，妥善化解这类问题。
城镇国有土地使用权实行出让制度始于1990年。当时国务院颁布条例规定居住用地出让年限最高为70年。此后，温州市区开始实施国有土地使用权出让工作。在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。
从去年开始，温州这批20年期限的住宅土地使用权到期或即将到期。
中国社会科学院农村发展研究所研究员党国英则对《第一财经日报》表示，地方政府的这种分档肯定是不规范的做法，需要补交50年出让金，恢复跟其他正常地方一样的70年。至于如何补交，党国英称，现在当然要按照市场价格来补交，或者是双方协商让步，目前确实没有法律规定。
《物权法》起草人之一、中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新对《第一财经日报》记者表示，首先应该明确的是，《物权法》规定的是70年，但当事人约定为20年，那不管是70年还是20年，都是有效的，到期后自动续期也应该是有效并适用的。
在当前尚无土地使用权续期实施细则的情况下，杨立新建议，可以将20年统一续期到法律规定的70年。具体办法是，按照20年前土地出让金的价格，补齐20年和70年之间的差价即可。这样政府利益没有受损，同时也保护了百姓权益，可行性较高。
农业部农村经济研究中心研究员廖洪乐也称，起初的分档是温州当地的&自选动作&，而非全国性行为。现在是地方政府去衔接，跟国家的统一政策保持一致。需要跟购房人协商，将问题解决掉，按照协商价格将剩下的50年补满。等到全国70年居住用地出让年限都到期了，再服从中央统筹安排。
专家：土地续期收费应从低
尽管暂时无章可循，但王利明建议，起码要有明确指导性原则，&我个人认为，续期和出让是有区别的，不能把续期收费和土地出让的收费等同起来。&
中国民法学研究会副秘书长、北京理工大学法学院副教授孟强对《第一财经日报》表示，在《物权法》刚刚发布时，社会就有这个疑虑：住宅建设用地使用权期间届满的自动续期，如何续、是否收费、收费标准又是什么，法律上没有明确规定。但当时面临土地到期的情况还比较少，所以没有做更深入的讨论。
孟强分析称，建设用地使用权，政府已经通过出让的方式让渡给开发商，开发商又转让给业主，也就是说政府已经设定过一次权利。按照《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期限届满的自动续期，不是说70年到期权利就作废，需要重新设定权利，而是到期后自动延期，这意味着权利依然有效，不能重新设定，只需要续期而已，因此续期收费的标准不能按照重新设定权利的标准来收取，而且续期的收费应该比权利设定的收费低很多才合理。
&如果按照权利重新设定的标准来收费，就相当于重新出让了土地。温州这批20年土地使用权到期，如果按照国有土地使用权出让来收费，就相当于政府又卖了一次土地。&孟强说。
杨立新介绍，未来一两个月内即将启动民法典分则的修订工作，在涉及《物权法》时如果能对&自动续期如何续、续多久、有偿还是无偿、收费标准&等问题拿出一个明确意见，是最好的情况。
&但是，目前看起来编纂《民法典》的时间比较紧，《物权法》能不能做那么大的修改还存在不确定因素。&杨立新表示。
深圳：土地续期需补交地价的35%
尽管温州&20年到期房&有其特殊性，但全国大范围出让的40年以上的商住用地和70年产权的纯住宅用地出现在上世纪90年代末，使用年限到期问题迟早也会出现。其中，70年到期是老百姓比较熟悉的情况。
之所以确定70年这一期限，廖洪乐称，是因为考虑到中国的改革是&走一步看一步&的渐进式改革，要是当初就提永久的话，反对声音肯定极大，才不得不提出时间段。
事实上，这在根本上涉及房地分离的情况如何解决。即城镇土地属于国有，城镇国有土地使用权实行出让制度，居住用地出让有70年的最高年限，但附着其上的房屋属于私有。
廖洪乐表示，如果&房地合一&的话，就是土地私有。不私有的话，就&合一&不了。主要有意识形态的考虑，要破局还是比较困难的。最好的办法就是将问题搁置，让后来人来解决。
王利明告诉《第一财经日报》，在《物权法》的制定过程中，当时关于要不要收费、怎么收费的问题就引起了非常激烈的讨论，后来立法回避了这个问题。
截至目前，国家层面仍未出台关于出让土地续期的实施细则，更没有对相关收费标准作出规定。所以温州市国土局称，基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循。
尽管并无国家层面的规定，但地方上仍有可供借鉴的样本。比如在深圳，到期房产续期的相关规定已经实行了12年。
2004年4月，深圳市颁发了《深圳到期房产续期若干规定》(下称《规定》)。《规定》称，到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则，延长土地使用年期。延长方式包括补交地价签订土地出让合同或支付土地租金签订土地租赁合同。
补交地价要依照什么标准?《规定》做出了详细说明：在国家规定的最长使用年期减去已使用年期范围内约定年期的，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%，一次性支付;土地租金按年支付，其标准由深圳市国土管理部门定期公布。
深圳之所以较早出台相关规定，是缘于特区成立初期的历史遗留问题。1980年8月，深圳特区正式成立，允许给在特区投资的客商划拨土地，其中商业用地的使用年限为20年。到2000年时，深圳国际商业大厦因土地使用权到期引发了一场争议，推动了《规定》的出台。
亿房百科名词：（点击了解最新最全的武汉产权年限政策）
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小心！这类房子土地使用权会大幅缩水
近日，有人报料称，买的一手新房，发现土地使用权只有30年。而据他了解，一般住宅土地使用年限是70年。为何如此大幅&缩水&？到期后怎么办？这些成了正在买房看房的人们热切关注的问题。
以前买房，很多人除了看价格、看地段、看户型、看配套，直接忽略了土地使用权年限。不过近年来，随着消费者越来越理性，加上存量房较多，土地使用权期限越来越受关注。
猫腻：许多住宅用地使用年限不同程度&缩水&
去年，陈先生以每平方米近5000元的价格在某楼盘买下一套三居室。但等他加入业主QQ群，才发现有人提出土地使用年限问题，明明自己买的是新房，其实是已经拥有十几年&地龄&的老盘。该楼盘的销售人员跟他解释，这种情况在各地楼市相当普遍，有的开发商从拿地到开发，周期从三五年到十年都很常见。
事实上，开发商坦言，在目前一手房的交易过程中，购房者对所购商品房的土地使用年限提出异议的很少。
&一般情况下，我们房子预售时会提供5证，其中会注明房子使用期限。不过，很少有看房者和购房者关注土地使用年限，也不问。即使偶尔有问的，我们会告诉他，按照政策，可以自动续期，大多数客户也不会深究。&新城一知名楼盘工作人员介绍。
据了解，很多购房者在买房时，更多的是关注售价、地理位置、配套等，关心的是房子的价值和增长空间。
&我以为所有的房子买下来都是70年的产权，所以去年买房的时候压根就没有问过关于土地使用年限的问题。&李小姐表示，她买房时更关注价格，而不怎么注意使用年限。
&毕竟房地产作为固定资产，它的投资属性不会因为产权年限的影响产生太多改变。&投资者老张对房地产产权缩水问题持乐观态度，按照现在的建筑物使用寿命和城市的更新速度来看，很可能不到70年，一栋建筑就会被重建。
不过，仍有不少业主忧心使用权&缩水&问题。&同样的价钱，当然希望买个年限长点的，况且到时候期满了怎么办呢？&陈先生担心。
究因：房产周期开发、闲置转卖等耽搁销售
据了解，根据相关规定，住宅的土地使用年限为70年，综合类土地使用年限多为50年。记者走访发现，部分楼盘或多或少都存在土地使用年限缩水等问题。如有的楼盘2000年左右开发，至今已经15年过去了，项目仍没未开发完毕。还有新城多个楼盘，因为土地转手几次才进入楼盘开发期，土地使用权限也只剩下30多年。
不过，据了解，土地使用权缩水表现最为明显的是早期一批住宅用地，其总共使用年限只有50年，这和早期政策有关。因为各种原因，有的推迟了10年才开发，有的项目大，持续开发了十多年，因此使用权可能只有30多年。
采访还了解到，从开发商获得土地使用权开始，正常的房产规划、开发和销售等过程，一般需要两到三年的时间，有的甚至会拖上三四年。或者是体量较大的楼盘还将分多期开发，等到项目的后期时，往往土地使用年限有不同程度&缩水&。
新城一开发商相关人员表示，&如果在开发过程中再遇到一些资金不到位，或者是相关证件未办理好等客观因素，开发周期还将继续延长。&因此，适当&缩水&属于正常现象。不过，他还表示，不排除另外一种情况。即在过去十年，房价飞涨，土地迅速增值，溢价高，一些所谓房企做起了土地买卖生意，即通过土地高溢价获利，而且风险小，有的土地甚至被转卖了很多次，在不断的转卖中耽搁了开发，从而缩短了使用期限。
房子没有了？照样要交管理费
万一房子还没到70年便成为危房，或者因为其他原因被拆了，那还有原来业主的事吗？有律师认为，尽管我国有土地使用权的限制，但是，业主资格的取得，不仅基于权利人对房屋的所有权，也基于权利人对房屋所对应土地的使用权。也就是说，房子没有了，业主依然还是业主。
举一个极端的案例：上海汤臣高尔夫园区物业状告业主张某，要求张某缴纳物业管理费，但事实上，该地块上的别墅已经被拆除，成为空地。法院最终认为：不存在房屋实体，不能成为免除业主交纳物业管理费义务的理由。即使房子没有了，业主的身份却不会改变，业主还是照样要交纳物业管理费。
你知道吗？房子也有黄金年龄
购房不仅要注意产权期限，还有特别注意楼龄，房子也有黄金年龄。
二手中介的统计数据显示，10年楼龄是房子的一道坎，排除地段、学位等因素，楼龄超过10年的房子的各项设备已经进入老化期，价值也开始走下坡路，很多投资客不会买超过10年楼龄的房子。当然，假如有名校学位支撑，&二三十岁&的老房子仍可能大有拥趸。
房屋产权到期要这么办
土地使用权和房屋所有权的区别在于：房屋所有权(即房产权)是永久的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有，&房产证里是没有期限登记栏的&；土地使用权是有期限的。国家通过土地有期出让方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用权。
土地使用年限到期怎么办?
1、延长土地使用权期限。可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。
2、根据规划需要，国家收回土地和地上建筑物的，对业主进行相应补偿，用类似拆迁安置的办法解决。
通过调查了解，第一种方法得到大家的普遍认可，也有一部分人认为房子根本就住不到70年就会拆迁。
不管是40年、50年还是70年，都有到期的时候，土地使用年限到期后，只要房子还能住，就都得续签土地。这就是关键了，怎么续签？续签金额怎么计算？根据国家现行的相关规定，土地到期后按照当时的楼面毛地指导价格，依一定比例缴费。
也就是说，房子的所有权是永久的，只要房子不塌，这房子就一直是产权人的。但在中国，土地是国家的。根据项目的立项不同，租用国家土地的周期也不同，住宅70年，工业/科教文卫体/综合类50年，商业/旅游/娱乐40年。
&撞限房&期待尽快破&限&
1.&就像高价买了&快报废的二手车
对于我国的大多数城镇住宅来说，土地使用期限一般都是70年。不过在浙江温州，有的市民在正常买卖二手房之后，却无法办理过户手续，原因是房屋的土地使用证只有20年，目前已经过期了。
今年3月份，温州市民王先生购买了一套市区的二手房，房屋建造于20世纪90年代。等到王先生将60多万元的购房款存入银行第三方监管账户，办理房产过户手续时，却意外发现，原房东的土地使用证已于今年3月4日过期了。&我们都不知道有过期这回事，想都没想过。现在房产过户办完了，契证过户也办完了，但土地使用证卡在里面，土地过不来了。&
王先生的遭遇并非个例，王女士也遇到了类似情况。2012年10月，王女士花了近百万元在温州市区横河北新村买了一套二手房。今年王女士想卖掉这套房，置换一套更大点的房子，在买卖过程中，发现这套房子土地使用证上登载的使用年限已于今年3月4日到期。
房子刚买了3年多，土地使用证怎么会过期了？她立即跑到当地国土部门咨询。温州市土地登记交易中心的答复是，温州横河北小区的房地产开发公司当初与国土部门签的是20年的土地出让合同，国土部门按照当时的价格和出让年限，收取了20年的土地出让金，因此这个小区的土地使用年限为20年。
&王女士当初买房的时候，就好比她用高价买了辆快报废的二手车。&当地国土部门的一位工作人员对王女士的遭遇深表同情，可是20年土地权限一到期，她的房屋的土地使用权就从法律上失效了。
2.自动续期无操作依据
王女士的房子土地使用权到期是无法回避的现实问题，如何续期成为关注的焦点。温州市土地登记交易中心副主任林钧说：&房子土地使用证现在到期了，只能重新审批新证，得按照现在的基准地价乘以用地面积，缴纳相应的土地出让金，重新购买土地使用权。&
温州市国土资源局鹿城分局副局长陶建武证实了温州市土地登记交易中心的说法：如果王女士的土地使用证还没有过期，可以在转让时续期，按照优惠价（土地市场评估价的40%）缴纳土地出让金，重新取得70年土地使用权。现在这种情况已经不能续期，只能重新审批。
王女士不甘心，找出了《物权法》，希望国土部门依法办事。因为在第149条明确规定：&住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。&她的理解是，现在土地证到期了，国土部门应当予以自动续期。当地国土部门的答复更令她纳闷。陶建武说，《物权法》只规定了使用权届满可以自动续期，但自动续期怎么个自动续法，怎么收费？对于这些问题，国土资源部和住建部都没有出台补充性的文件，所以如何操作也不知道。目前的做法只能是全额补交土地出让金。
据测算，王女士这套房土地使用证上的土地使用面积为14.28平方米，横河北小区位于温州市区住宅用地Ⅰ级住宅范围内，2016年基准地价为13230元/平方米，要补交元。
据当地国土部门初步排查，类似的房产集中在主城区鹿城区，有600余宗（套），涉及横河北、上陡门、小南门、水心等小区。这批20年期限的住宅土地使用权到期面临续期的问题，在全国可能也尚属首例。
3.土地产权续期 期待顶层设计
既然我国从20世纪90年代才开始实施城镇国有土地使用权出让制度，为何温州这部分商品房2016年就过期了呢？根据当地国土部门的解释，温州提前产生土地续约问题是有历史原因的。1990年5月，国务院颁布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，开始对城镇国有土地使用权实行出让制度，其中第12条规定，居住用地出让年限最高为70年。《条例》发布后，温州市区开始实施国有土地使用权出让工作，为了更好地取得群众支持，就采取了弹性年限出让的措施，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。从去年开始，20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期，率先成为&撞限房&。
&到目前，国家尚未出台关于出让土地续期的实施细则，更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。立法的滞后，使得基层国土部门在实际操作过程中陷入无法可依、无章可循的尴尬局面。&温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清无奈地向记者表示，&在国家没有具体实施细则的情况下，目前基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。&
张少清坦言，当地国土部门正在研究这个问题，并采取了三个做法，一是积极向上级反映，因为这个制度需要顶层设计。二是正在研究作为温州地方的普惠性政策及解决意见方案，目前已着手起草政策建议的初稿，近期将组织相关人员进行讨论后提交给上级，妥善化解这类问题。但这个普惠性政策，也要在法律框架范围内制定；三是对于现在想要续期的市民，随时欢迎并给予优先办理。
&之所以会出现20年的房屋土地使用期，是因为当初一些土地受让人为少缴土地出让金，而选择了较短的使用年限。如今将土地使用权续期问题转嫁给房主，是否有不透明、不公平的嫌疑呢？&温州大学行政管理系主任徐旭东认为，土地使用权过期问题，切切实实地摆在了部分市民面前，这暴露出了国家在立法方面的滞后。他呼吁应尽快从制度和法律上厘清&产权续期&，明确土地使用权续期问题的细则，真正让类似的商品房有可以支撑下来的&土地产权&和可以让人心安的&产权续期&。
[责任编辑：王青]
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