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中国与日本房产投资哪个更靠谱？
房地产一直是投资人的最爱，利润高，那么，中国与日本房产投资哪个更靠谱?让投资人来现身说法吧!下面我们一起来看一下具体内容。
　　戴周颖，有一居CEO、引力创投创始人。他帮助中国的中产阶级到海外配置资产，一年内帮新中产阶级投资近千套日本房源。本期《接招》创始人方浩对话这位海外资产配置高手，聊了聊中国的房价走势怎样?为什么要到日本做房东?在日本买房置业的收益率如何?又有哪些坑可以规避?
　　方：请戴总介绍一下你的两个项目?
　　戴：有一居拿下日本的房源后，进行有品质的软装改造，让国内买房者购买，有一居再从购房者处取得房屋的运营权，对外出租，户主按月获得租金，同时由位于日本的团队负责房屋日常出租和维护。而作为兄弟单位的引力创投基金，会围绕有一居的产业链上下游做投资。
　　方：为什么要去海外投资房产?
　　戴：现在人民币汇率动荡，做海外投资也是条不错的路子，包括做债券、股票、房产。国人投资房产的热情高涨，所以当时我们选择房产这个品类。美国西海岸的房子都被中国人炒起来了，现在没有一百万美金根本做不了投资，把目标选在日本就不一样了。日本的房价比较低，在类似北京三里屯的核心地段买个房子也就200万人民币左右。买了长租的年化可以达到4%~6%，民宿短租的年化高的能做到17%。
　　方：对中国投资者来说，机会有多大?
　　戴：去日本的中国游客越来越多。去年一年有500万中国人去日本，连续2年每年涨100%。2016年10月份已经超过了500万，数量非常大。去年有2000万人涌入岛国，酒店供应严重不足。有一居把房子拿去做民宿。去年Airbnb在日本发展特别快，很多做民宿的房东收益在2~2.5倍，这是一块很大的金山，却没有人挖掘。我们从去年开始，研究了半年日本的房产， 11月正式开始做有一居来，现在基本上所有做民宿短租的客户，获得的年化收益很高，夸张一点的可以做到17%。
　　方：相当于放高利贷了。
　　戴：200万的房子，一年下来赚34万租金。新宿的中国人很多，平均净回报能做到5%~6%以上，市场非常好。
　　方：在日本可以躺着赚钱。为什么东京的房价不是太高?
　　戴：在90年代初经历过一次大暴跌，日本政府自己捅破的经济泡沫。从2005年开始，整个经济走向正向的循环，到今天差不多十年的时间，日本的房产涨价也快将近一倍。
　　方：现在是海外投资的元年?
　　戴：从2015年下半年开始，旅游带动海外投资，2015年算是元年，但是对于日本投资可能2016年算是刚开始。
　　方：哪些人在你们那里买房子?
　　戴：去过日本，对这个国家的印象还不错的人，了解当地的房子挺便宜。基本上通过微博、百度找到我们去做投资，特别是经历过住酒店租不到，转租民宿的，民宿比酒店便宜，但依然还是很贵。110~120平米的房子在东京算是豪宅。40平米的房子在东京一晚上可以租到100美金。
　　方：相当于五星级酒店价格了。
　　戴：相当于在北京国贸地段，花200万买一套房子，每年还能受到将近6%~8%的租金收益。我们的产品推出去以后，有40%复购率，东京现在的复购率最高。
　　房子装修漂亮的能租到150美金一晚，1000人民币这样的。民宿的入住率也很高，然后再加上我们是互联网背景出身，知道如何在Airbnb获得更高流量，通过有一居管理，现在平均率入住率是85%，PK掉所有中国的酒店。
　　方：日本人都不炒房?
　　戴：不炒，很多日本人都觉得在过去失去的十年，买房被政府坑过一次。
　　方：日本提倡租房?
　　戴：对的，其实跟美国也有点像，大家都很平等。其次多数人没有盈余的钱，很多钱主要花在租房、交通、吃饭、喝酒上面，日本人喜欢消费，不会特别想买房子。可能生两三个孩子，觉得可能要一个自己的家时，再去远郊买一套。最核心地段的公寓都是投资人买了出租的。所以说日本的租金收益一直长期很稳定，特别在东京。日本这届政府想搞旅游，比如在冲绳盖酒店。
　　方：有一居是中介角色?
　　戴：是。我们帮客户买房，从中收取佣金。最后客户把房子托管给我们，平台抽取托管费。我们有一个系统，Airbnb上任何一套房子的收益全部抓下来，通过大数据看哪个区域的收益最高。其实，在Airbnb上，最好租的房子也是最贵的房子。从2017年的1月1号开始，开启了有一居的包租婆业务，客户不用管任何事情，我给投资人一个高于当地所有的长租租金的收益，客户把房子租给我，我来承担所有的出租风险。
　　方：按照租一套房子100美金一天，你们跟房东怎样分成?
　　戴：通常Airbnb向租客收取几十美金的清扫费，我们把清扫费拿过来，自己定价。如果清扫费设定太高的话，总价也高，竞争力下降，所以我们会设置一个合理的参数。总体来说，按照100美金出租一套房子的话，在东京我们向客户收取25%，客户拿75%。在京都需要有牌照等各方面的运营，甚至要送租客到房子，所以我们一般收取30%。这个价位已经比周围竞品便宜了。
　　方：怎么抗拒地震的投资风险?
　　戴：从几个维度讲。第一，我们买的房子很多都是二三十年的房子，在311九级地震中没有坍塌，日本的房子结构本身能抗震。所以，不需要担心。其次，如果担心地震的话，可以买地震、火灾保险。如果你买公寓的话，再买地震险其实不合算，因为只有整个楼倒掉保险公司才理赔，而通常日本的楼倒不了，还不如买一个火险，价格一般为一年几千块钱。
　　方：日本有50年或者70年产权一说吗?
　　戴：完全没有。有一居出来的房子全是永久产权。无非你要考虑继承权的问题，那是几十年以后的事情。
　　方：继承税高吗?
　　戴：在日本，继承税起征点差不多在3000万日元，也就是200万人民币起的房子开始为起征点，起征点从5%一直到70%不等。其实有很多种方法规避掉一些不必要的费用，这里面有很多学问。
　　方：你怎么看待中国楼市和日本楼市未来的走向?
　　戴：之前有一个笑话，中国一半的上市公司一年利润在深圳买不起一套房子，大股东只要抛售一个点，就可以买好几套房子，一些快被摘牌的上市公司卖了两套学区房，公司就回来了。这个是泡沫。这样下去没人好好工作，也没人愿意了。我们应该还是把财富放到实体经济中去。日本的地产泡沫是政府自己捅破的，但中国的房地产涉及很多问题，如果今年捅破，明年就出崩盘。我们只能寻找被低估的价值洼地做投资。如果投资北京的房子，看起来可以对冲通货膨胀，但是多年后多少人真会买你的房子?上海也出现超过3000万、4000万以上的豪宅，但交易量很低。
　　方：有没有可能日本的房价是被国内炒起来的，就像美国西海岸那样?
　　戴：我觉得可能性也不会那么大。东京有一个叫天空树晴空踏的建筑物，日本一个最高的塔，往下看全是房子。东京的房子供给量高于湾区，也没有那么容易被炒起来。我们肯定是希望房子一年稳步增长几个点。
　　方：日本的租客有很大权利?
　　戴：日本政府保护租客。房东没有任何理由赶你出去。在日本，带租约的房子便宜，空房子贵。因为有些人租了13年，房租还是13年前的价格，夸张一点可能是20多年前的价格。房子的价值取决于租金的高低，租金越高，房价越高。
　　方：哪种房子比较好出租?
　　戴：一房一居的单身公寓好出租，一般在三五十平米。日本人比较在意隐私，不喜欢合租。公寓有个特点，房主每年要出修缮费、清理费等，物业做得比较好。
　　方：在有一居买房能贷款吗?
　　戴：可以贷款。向在日本的中国银行、交通银行贷款，听说工商银行也开了日本直行，也可以吸纳贷款，利率也很低，差不多每年固定利率2.8%~3%，贷款年限15年，50%的首付。比在国内贷款便宜。审查流程跟国内一样，无非最后多个面试环节，需要飞到日本跟当地员工见一面，他们才放款。在东京买房只能买1982年以后的房子，严格来说是1981年5月份的房子。因为1981年5月份出台了一个新地震法，所有楼必须按照新地震法的标准来盖。但是新地震法之后的房子，会比旧的一年贵10%~15%，1982年以后到现在的房子，价格都差不多。
　　方：海外物业由一居室来托管?你们目前只是分销给Airbnb，这个平台的入住率高吗?有和其他平台合作吗?
　　戴：当然有合作。比如，我们跟国内的做民宿短租的平台已经在合作。另外，Airbnb其实是一个非常伟大的公司，它把我们闲职的资产以互联网的形式分享出来，Airbnb在东京有非常独特的优势。为什么?因为没有人做。Airbnb去日本的时候就它一家，然后又碰到日本这两年的游客高速增长，导致所有的人都没有地方住，酒店住满只能住民宿。Airbnb 2015年挂的房源数量一年涨了7倍，但到2016年增长停止。为什么?因为很多物业管理公司很抵制Airbnb，觉得房子不能做民宿，会影响周边邻居等等。所以，中间我们扮演了很重要的角色，帮客户挑选房子的时候，会核实这个房子能不能做民宿，
　　管理员严格不严格，地段怎样，同时我们还有大量的数据分析这个地段的市场价值。
　　方：有一居的兄弟公司引力创投其实是围绕海外资产配置布局?
　　戴：现在遇到好项目的机率越来越低，而且大家都抢得很凶残，每一个基金都顾几十个投资经理疯狂扫项目。如何做出特色、有竞争力?所以我们围绕有一居做业务，用基金投这个领域的者。比如，我们投资了一个85后做的家居电商平台，叫之家优选，它有比较酷的设计师、家居厂商。
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日本企业在中国的发展变迁
　　摘 要：日本于1979年开始对中国进行直接投资，是来中国投资最早的国家之一。上个世纪90年代，日本对中国直接投资有过迅猛的高速增长。自2002年以来，已经出现了不断减少的趋势。2012年钓鱼岛事件后，中日关系的紧张对在华日企的发展造成了较大的冲击。从这些背景出发，深入探讨日本企业在中国的发展变迁，具有重要的现实意义。 中国论文网 http://www.xzbu.com/1/view-5763199.htm　　关键词：日本企业；改革开放；钓鱼岛事件；未来走向 　　1 日本企业对华投资的背景 　　日本企业对华投资的历史可追溯到上世纪80年代。当时的中国，正处于改革开放的大好时机，吸引了众多海外企业的目光。拥有广阔市场以及丰富的廉价劳动力，注定了当年的中国成为众多外资企业的选择。当然，中国的社会改革不过是部分因素。1980年，日本通产省在《80年代的通产设想》中正式提出“技术立国”这一战略口号，以此来宣告日本战后一直所处的“追赶现代化时代”的结束，积极迈向“世界一流国家的时代”。进入崭新的时代，日本便有了崭新的奋斗目标――“技术立国”。此外，1975年12月～1978年10月，日元升值66.2%，恰逢日本经济高速增长，工资成本不断上升，日本产品竞争力下降。致使日本将劳动力密集产业转战到一些发展中国家。同时，70年代起，由于石油及其他初级产品的成本上升，因此，不得不将耗能多、原料需求量大的产业转移出去。而这正好适合中国经济发展的需要。正是基于这样的社会历史背景，日本企业加速在华投资。 　　2 日企在华投资发展与特点 　　2.1 日企在华投资的发展的主要阶段 　　日本对华直接投资开始于上世纪70年代末，其间经历了小幅上升、较大规模发展、大幅减少、大规模快速增长、下降和徘徊、再增加等几个迂回发展阶段。总体而言，日本对华投资经历了3个高峰时期。第一阶段：1985年至1988年，日本对华投资的第1次高峰。1985年七国会议达成修正美元升值的协议，导致美元急剧大幅度贬值和日元大幅度急速升值。日本企业为继续保有国际竞争力和海外市场份额，积极对海外投资。第二阶段：1992年至1995年，第2次投资高峰。这一时期，日本逐步减少对欧美国家的投资力度，并逐步提高对南亚国家的投资。1993年，日本流向中国的投资增加到了5%。第三阶段：2001年至2005年，日企对华投资的第3次高峰。2001年入世后，中国进一步深化改革，扩大开放力度，使中国经济与世界接轨，也让日企对中国市场增加了信任，看到了发展的希望与合作的前景。 　　2.2 日企在华投资的发展的主要特点 　　改革开放以来，至中日两国关系紧张化之前。日企对华投资已深入到各个行业，各个层面。两国合作日渐深化。2003年，中国成为日本最大的出口贸易对象。两国在经济层面的合作交流不仅促进了两国经济的发展，更为发展两国友好关系做出了不可忽视的贡献。从日本企业长期对华投资的发展来看，日本对华投资主要有3个特点：其一，由劳动密集型产业为主逐步转向全面化；其二，投资地区逐步从大连，珠三角延伸至各地；其三，把在日本国内逐渐失去竞争力的产业转移到相对优势地区，达到延长产品周期的目的。但是，从根来看，日本企业虽然把生产基地、研发基地转移到了中国，但他们却把核心技术和核心制造业留在了日本。由于日本是个资源贫乏的岛国，技术是被日本政府视为是最重要的资源，日本政府要求日本制造业保证有10%左右的核心产业留在日本。因此，日本企业在华投资主要也只是将生产线外迁。 　　3 钓鱼岛事件对在华日企的影响 　　日本购岛闹剧事件发生后，对两国各方面关系造成严重伤害，使在华多家日资企业生产经营受到波及，陆续停工、歇业。钓鱼岛争端引发中国国内大规模反日游行，部分地区发生针对日企的打砸事件，造成多家日系车工厂临时关停。日本政府统计显示，自1990年以来，松下等电子产品制造商作为领头羊，日产和丰田等汽车制作商以及它们的配套供应商紧随其后，日本企业在华投资了近1万亿美元设立工厂。有超过2万家日本企业为中国创造了160万个工作岗位；与此同时，日本企业也从中国低廉的生产成本和庞大又有潜力的市场中受益，获得了巨额的利润。但自野田内阁上演“购岛”闹剧以来，松下份额跌至0.4%，东芝、三洋等日系品牌的占有率都跌至1%以下。在2012年8月日系汽车在华销量整体下降2%的基础上，2012年9月日产、丰田和本田三巨头在华新车销量分别出现了48.9%、35.3%和 40.5%的同比剧烈萎缩。有分析机构称，日系汽车生产商因停工总计造成约减产14000辆，总计损失约2.5亿美元。基于对钓鱼岛事件可能继续恶化的判断，调查显示，约41%的日企有意向将资金撤离中国，并将业务迁往其它国家和地区。 　　4 在华日企的未来走向 　　在2012年11月举行的第九届亚欧首脑会议上，温家宝总理与日本首相野田佳彦“擦肩而过”，标志着由钓鱼岛引起的中日争端，依然没有改善的迹象；2013年3月以来，新一届中国国家领导人在钓鱼岛问题上依旧态度强硬，主权问题不做任何让步。钓鱼岛事件正对日本在华企业造成越来越大的伤害。全球经济危机和来自中国市场的压力等重重压力，使日本经济陷入了衰退的低谷。为改变困局，日本国内呼吁恢复中日关系正常化的声音日益强烈。与此同时，在华日企加速了从中国市场向东南进行产业转移的步伐。日本计划通过市场的转移来摆脱对中国市场的依赖，振兴萧条的日本经济。但从目前情况而言，受到自然自理因素的影响，日本对于中国市场的依赖还是相当大的。日本经济很大程度依赖中国的现状在短期内根本无法改变，在两国发生矛盾的时候，日本就很被动。 　　中国经济经过改革开放30多年的发展，不仅是全球重要的制造业中心，而且已经成为一个至关重要的销售市场。当前，中国政府正大力鼓励国内消费，13亿人口的巨大市场具有无可比拟的吸引力。一些国外企业已经不再把中国作为单纯的加工基地，而是当成一个完整的市场来经营。在全球经济一体化的背景下，与中国毗邻的日本企业无法放弃如此重要的市场。许多日企目前的利润主要来自于中国，日企一旦撤离中国，必将使其生存雪上加霜。排除政治因素不说，就中日贸易的发展本身而言，是一种双赢的结果，对中日两国经济的发展是有益的。但是涉及到政治问题和国家领土主权问题，中国的立场是十分坚定的。所以除非日本政府充分认识到事态的严重性，端正态度，尊重中国的领土和主权完整，否则，在华日企未来的发展走向仍是不同乐观的。 　　参考文献 　　1 袁郴锡.日本在华直接投资对中国经济的影响[D].上海师范大学，2010 　　2 王国培.日本对华投资第四次高峰到来[EB/OL].http：//news.163.com/10/R5AAM00014AED.html，/ 　　3 陈婧璇，黄巧婷. 浅析日资企业在华投资特点[J].法制与经济（下旬），2012（08） 　　4 张锐.日企“脱中国化”的实与虚[EB/OL].http：//finance.eastmoney.com/news/.html，/ 　　5 太行军事网. 在华日企东南飞 或退出中国另谋出路[EB/OL]. http：//www.thjunshi.com/jsrp//14436.shtml，/ 　　6 姚晓彬.日本中小企业在华投资特征分析[J].现代经济信息，2013（15） 　　（责任编辑 王昕）
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