东北的房价为什么这么低？
引用339楼 @ 发表的:你居然是吉林人？那我问你，你真觉得另外两省和辽宁同一省份的么？各方面客观来说，也是高于黑吉。难道您不同意？南方人不知道情况，你作为吉林人不知道么。这是新出炉的人均支配收入，按你说人越来越少居民越来越有钱？为啥我在大连我就感觉人越来越多了呢？我不和你争论 你有点地域歧视
是因为人口少吧需求就少供大于求
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引用341楼 @ 发表的:我不和你争论 你有点地域歧视我地域歧视？我就说另外两个省经济发展都不如辽宁，就是歧视？我服。
引用343楼 @ 发表的:我地域歧视？我就说另外两个省经济发展都不如辽宁，就是歧视？我服。东北一家亲 现在才知道东北二字配不上辽宁 以后不说了
一边吵吵着买不起房子又喷东北房价低，精神分裂啊？
房价低都是缺点了。。怪不得还得涨。。我更好奇的是南方小城市，房价高的离谱，工作机会也不会很多，都是怎么买的房子呢，是都在经商做买卖赚的么
引用10楼 @ 发表的:这是一个悲伤的故事……10年东北43万上车……八年了，八年了……现在因故想卖房……本来以为至少涨一点点吧，因为位置在所在市学区什么的都是极好的……我标价45万，我忘不了中介看我奇怪的眼神……现在还空着呢，完全卖不出去啊对比一下南京……我错过了一个成为百万富翁的机会交完税和各项费用，到头还亏了老哥。
引用10楼 @ 发表的:这是一个悲伤的故事……10年东北43万上车……八年了，八年了……现在因故想卖房……本来以为至少涨一点点吧，因为位置在所在市学区什么的都是极好的……我标价45万，我忘不了中介看我奇怪的眼神……现在还空着呢，完全卖不出去啊对比一下南京……我错过了一个成为百万富翁的机会吉林市？我家边上房子就是这样，二手房比十年前新房价格低，分文不涨
没有需求啊，现在买房子一般都是年轻人结婚用，要么就是投资炒房的。
东北年轻人都想往外跑，自然不会在家乡买房。 光凭炒房，也很难炒的起来啊。
连大洋马宝剑都没了，对我没吸引力
引用348楼 @ 发表的:吉林市？我家边上房子就是这样，二手房比十年前新房价格低，分文不涨08年邻居5200一平卖的房。18年目前3800一平卖不掉。而且从17年就3800挂了一年没人买。
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还是涨了吧我记着五年前我刚上大学那会儿 我哥刚毕业想买房大连均价好像八九千的样子 我哥没买去上海了。到我刚工作的时候 房价慢慢爬到了一万出头 我觉得涨的还能接受 准备工作稳定稳定再买。再等我去宁波出差半年 回来的时候..房价跟穿天猴似的 突然起飞了。我还记着某小区我关注的时候 年前10500 三月初变成了13500。最近又出了城四区限购 甘井子房价应该又要起飞了。曾经给了我一个早上车的机会我没有珍惜，悔啊。
东北的房价并不低,均价不过万,你也不看看东北的收入水平,拿两三千工资的大把,再说东北的大城市,市区基本上都要七八千,好地段的房子有不过万的?房价不过万也是被郊区的低房价拉下来的.从人口发展潜力收入水平来说,我一直觉得东北的房价虚高.
*河蟹*入主黑龙江，看好*河蟹*带东北房价腾飞
因为没有多少人愿意去啊。。别说外来人了，很多东北本地人都在往外跑，房价如何能涨
引用3楼 @ 发表的:看看人口流入流出数据图表你就知道了。那解释下四川湖南重庆江西为什么贵
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接盘侠不足 严重不足
引用10楼 @ 发表的:这是一个悲伤的故事……10年东北43万上车……八年了，八年了……现在因故想卖房……本来以为至少涨一点点吧，因为位置在所在市学区什么的都是极好的……我标价45万，我忘不了中介看我奇怪的眼神……现在还空着呢，完全卖不出去啊对比一下南京……我错过了一个成为百万富翁的机会你这个略假，肯定不是哈长沈大……
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引用3楼 @ 发表的:看看人口流入流出数据图表你就知道了。中部省市才是人口流出第一好吗 房价还不是2万。。。
我觉得挺好
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&东北人口加速减少 沈阳房价未来会否暴跌?
东北人口加速减少 沈阳房价未来会否暴跌?
来源：搜房网综合整理 &&发布时间：
东北人口加速减少，昨天这样一条新闻令人口政策又一次成为舆论。媒体报道提到，东北地区很多工厂周边的饭馆不断关闭，医院产科护士也愈发清闲，而这一现象的深层次原因，正是近年来愈演愈烈的人口危机：黑吉辽三省的生育率已低于日本和韩国，超低的出生率和年轻人越来越多地离去，导致东北地区出现了更严重的老龄化现象。 人口状况出现新的变化，人口老龄化趋势加剧，青壮人口数量减少，类似判断如今颇为普遍。为什么会出现这样的变化，除了社会发展民众生育观念发生变化，时候舆论将问题指向现有的人口政策，无论是普通民众还是知识阶层，都逐渐意识到政策调整的必要性与迫切性，如今东北地区的人口危机成为公共议题，再次为反思人口政策提供了契机。蹊跷的是，本月12日，国家卫计委头次正式就“全面放开二孩政策”表态，称“目前正在抓紧制定规定”。这种破天荒的表态似乎在提示，东北地区的这种人口危机在全国有着相当的普遍性，政策调整或许真的为期不远了。 回顾人口政策的变迁，早在2013年卫计委就有“要完善生育政策，适时出台调整方案”的表态，调整可谓人口政策近年的主旋律。从“单独二孩”政策的落地到抓紧制定规定推动全面放开二孩政策，核心层面用实际行动回应公众诉求。然而，对于一项执行几十年的国家政策而言，调整过程必然要考虑多种因素。如何调整，什么时候调整，不同角色、不同处境的个体给出的答案可能大不相同，不但普通民众有不同意见，学界意见也颇有分歧。对于国家层面而言，考虑到人口政策带来的影响需要比较长时间才能表现出来，则必须提前评估，并及时作出符合社会发展现状的调整。 东北地区的人口危机，既是人口自然更替危机，也是发展危机。过去学者在论证调整人口政策必要性时，常常会提及诸多数据，人口红利是否终止，拐点何时到来，都有一套专业的计算方法，而此次报道提及的诸多问题，则用直观的方式提醒我们，目前的人口政策负面影响日益突出，调整的必要性与紧迫性再次凸显。近些年来，东北地区经济发展减速备受外界关注，这一现象受到多种因素影响，去年媒体在报道时提及东三省每年净流出200万人，这一状况与经济发展减速存在何种关联，需要深入论证，可以肯定的是，过低的人口生育率，加上人口流出状况加剧，从长远来看，必然成为经济发展的潜在不利因素。 如果一个地区对其他地区人口缺乏吸引力，当地人口始终保持净流出状况，那么人口危机肯定会表现得更为突出，这可能是目前各地人口危机存在差异的深层次原因，经济发达地区因为对外来人口有着较大吸引力，人口危机可能暂时不会暴露。随着时间的推移，类似东北地区这种局部的人口危机必然从对区域发展的影响演变为全局性的影响。东北地区遭遇的状况在其他地区是否同样存在，接下来需要深入考察，目前需要重视这一危机所释放的信号。近日有官员提出当前应全面放开二孩，认为已经没时间试点了，从政策特性看，人口政策从出台到产生实质影响需要经历较长周期，决策者有必要考虑这一因素，无论是全面放开还是逐步放开，应该尽快作出决策。 作为最热门的买房置业区域之一，沈阳浑南房价走势一直都是广大购房者关注的。当问及浑南房价最贵区域是哪里时，很多人的第1反应都是奥体核心板块，然而事实真是如此吗？在过去的这一年当中，沈阳浑南房价走势又有着怎样的变化呢？在2015年下半年，沈阳浑南房价走势又将如何？
沈阳统计数字显示，现阶段，沈阳浑南区共有新房项目91个，其中在售项目78个，待售项目13个。5月份浑南区房价均价为6330元/平米、同比上个月（6417元/平米）下降了1.37%，环比去年同期（6466元/平米）下降2.1%。
沈阳外扩的前沿阵地 五大置业板块崛起 众所周知，作为沈阳城市建设外扩的前沿阵地，这几年大浑南建设与发展的成绩斐然。诸多政策利好加之区域自身的优势，使得这里聚拢了越来越多的人口，随着而来的是众多房企的竞相入驻。在经过一段时期的发展，大浑南置业板块范围也逐渐清晰起来，形成了奥体核心、全运、白塔堡、建筑大学、21世纪大厦五大主力板块及长青、理工大学、桃仙、沈抚新城、棋盘山及其他小范围楼盘聚集区域。
其中，在五大板块当中，奥体核心在售楼盘23个，全运板块在售楼盘11个，白塔板块在售楼盘8个，建筑大学板块在售楼盘8个，21世纪大厦板块在售楼盘7个。 全运占据浑南房价制高点 实属事出有因 相信在很多人的心目中，浑南区的房价均价制高点非奥体核心板块莫属，然而事实并如此。统计数据显示（均以5月份在售楼盘房价信息为准），浑南区在售房价较高的区域为全运板块，为7963.6元/平米，紧随其后才是奥体核心板块，为7766.7元/平米，21世纪大厦、建筑大学、和白塔板块分别以6971.4元/平米、6112.5元/平米、4987.5元/平米排在第3、4、5位。
但事实上，全运板块房价能够在浑南五大主力板块中脱颖而出实属巧合。主要是因为两大“高大上”的项目和积水o20000元/平的均价瞬间将区域房价拉升到一个新的高度。除去以上两个项目以外，区域内其他在售项目的5月份均价仅为5511元/平米。 所以，相对于全运板块的房价被几个项目托起，奥体核心才是真正均衡的高房价板块。同时也能够看到，浑南五大主力板块当中的价格洼地为白塔板块。 起起伏伏这一年 浑南五大板块房价环降357元/平 从2014年开始，低迷状态就越发的明显起来。具体到沈阳楼市，低迷态势最早的征兆就是始于浑南“降价潮”。在房价虚高达到了一定的程度之后，浑南全运板块开启降价模式，并逐渐蔓延开来。随后，沈阳楼市便正式进入了一个起起伏伏的调整周期。 沈阳统计数据显示，2015年5月，浑南五大主力置业板块房价均价为6760.3元/平米，环比去年同期的7117.3元/平米，下降了357元/平。 五大板块关注度较高楼盘5月及去年同期房价一览
值得一提的是，在浑南五大主力置业板块当中，在售项目均价降的最多的区域竟然是白塔板块，环比去年同期下降了11.78%；降幅第2的是21世纪大厦板块，环比降了8.2%；之后依次是奥体、全运板块，降幅分别为5.18%、2.34%，而这一年以来，浑南区房价最为稳定的板块为建筑大学板块，房价环比只降了0.61%，与去年同期相比基本持平。 展望下半年 浑南房价走势将向何处 统计数据显示，今年1至5月，浑南区商品住宅销售共计93.77万平方米，占这一时期沈阳商品住宅总销售面积（411.06万平方米）的22.81%，在沈阳九大置业区域当中排名首位， 但和高企的库存量相比，依然任重而道远。 对于购房者而言，库存与之关联不大，最关心的莫过于房价的涨跌。就浑南五大主力置业板块而言，业内预计也将呈现出不同的态势： 首先，最受关注的奥体核心板块，无论是从交通配套还是人口入住率方面，环顾整个大浑南，奥体核心板块成熟度都数一数二。且房价也相对维持在较高的梯度，所以未来房价大幅上涨的可能性不大，与现阶段持平或者小幅度环涨的可能性较大。 其次，21世纪大厦板块，这里紧邻地铁二号线，浑南区政府也位于此，配套设施建设较为完善，发展速度较快。并且如之类的商业综合体较多，未来发展潜力较大，所以这里未来房价上涨的可能性也较大。 第三，建筑大学板块，这里的主力楼盘项目都来源于金地，像、、金地左岸等，且价格相对于周边其他楼盘也稍贵一些。但是现阶段，随着金地这些项目进入销售后期，业主的不断入住，即使未来地铁9号线开通，但是由于其他项目距离地铁相对较远，所以这一板块未来新房价格不会有很大程度的变化。 第四，白塔板块，对于这一板块而言，可谓“成也地铁、败也地铁”。随着前一阵地铁四号线更改站点、不再设置白塔堡站的消息确认之后，相信无论是这里的房企还是有打算买这里房子的购房者而言，都是一个比较大的打击。 但是，需要注意的一点，白塔板块的原住民其实也有很多，他们也是板块内房源销售的主力，对于已经习惯了这里生活的他们来说，其实影响并不是很大。反倒是原住民以外的购房者，这一消息对于他们的影响较大。这样一来，随着原住民购房需求的饱和，未来这一板块的房价或许会有所下降。但是对于临近、靠近地铁四号线新设站点附近的楼盘项目来说，未来房价上涨的可能性就比较大了。 较后，全运板块，虽然今年以来，本板块内有项目陆续交房、业主入住，但是交通、配套跟不上依然是这以板块的无法逾越的“硬伤”。未来这里的房价到底走势如何，最主要还是要看市政府搬迁到底何时才能落实。一旦市政府真正完成南迁，这里的形势将会大有改观。但就现阶段并不确定的形势而言，未来一段时期这里的房价能保持在与现阶段持平已属不易。 作为曾经的置业热门区域，沈阳铁西区关注度略有下降，但其优越的地理位置、成熟的配套商圈使得铁西区一直是刚改置业者们的优选。那么，铁西区的房价走势如何？过去的一年有着怎样的变化？
沈阳统计数字显示，现阶段，沈阳铁西区共有新房项目87个，其中在售项目75个，待售项目12个。5月份铁西区房价均价为8361元/平、环比上个月（8391元/平）微降0.41%，同比去年（8449元/平）下降1.04%。 铁西五大置业板块 新老城区大不同 作为沈阳市内五区之一，铁西区老城坐拥一环二环繁华地段，地铁一号线更有超过半数的站点设置在铁西区内，地理优越性毋庸置疑，而上世纪90年代以来的商业转型，也让铁西区摆脱了曾经重工业区的形象，商业配套越发完善成熟。
铁西区置业板块范围划分其实不比浑南那般清晰，如果一定要进行一个区域的划分，铁西区的置业板块是围绕着商圈进行划分的。铁西区主要可以划分为北二路、肇工街片区、建设大路、铁百商圈、铁西经济开发区五大置业板块。 在铁西的五大置业板块中，北二路、肇工街片区、建设大路、铁百商圈均在铁西老城内，而铁西经济技术开发区则在铁西新城，房源多在三环、四环，房价差距悬殊。地理位置较好的北二路商圈今年5月均价为9280元/平，比铁西经济技术开发区的均价（5005元/平）足足高出了4200元/平。 高价位也挡不住购房者的高关注度 根据沈阳搜索数据显示，北二路商圈为铁西区关注度较高区域，同时也是铁西区新房均价较高的局域，均价达到9280元/平。可见，高价位也抵挡不住购房者对于地理位置、齐全配套的追求。而且，同比去年同期均价北二路的房源的均价还有小幅上涨，足见这里的优势地位。
紧随其后的为建设大路附近楼盘在售均价为8950元/平、铁百商圈8752元/平、肇工街8260元/平，而位于铁西新城的铁西经济技术开发区内在售楼盘的均价则看上去亲民许多，今年5月在售楼盘均价为5005元/平，同比去年同期5200元/平下降3.75%。 价格变化最小的区域为建设大路附近楼盘，同比去年同期仅下降0.28%。 铁西房价坚挺 同比微涨43.4元/平
虽说从2014年起，沈阳楼市进入了低迷期，降价潮波及多个热门区域，但是从铁西区的五大商圈置业情况来看，房价似乎并没有受到特别严重的影响。2015年5月，铁西五大主力置业板块房价均价为8049元/平方米，同比去年同期的8005.6元/平方米，每平方米小幅上涨了43.4元。 对于看好铁西老区房源的各位购房者们，小编不得不提醒一句，抓紧下手吧，房子就这些了，老城区已经快饱和了。而且四个老城区置业板块中，仅铁百商圈的均价比去年同期下降，其它三个板块均价皆有一定程度的上涨趋势，此时不入市更待何时。 展望未来 铁西经济技术开发区发展潜力无限 随着铁西老区新盘逐渐售出，未来铁西新盘受关注区域势必西移，铁西经济技术开发区的新盘将成为铁西区新房主力军，届时房价自然会有回落，但同时带来的则是短期内配套与交通的不方便。 但是考虑到国家经济政策大环境的变化，铁西经济技术开发区或许会迎来一个快速发展的势头，据悉“中德高端装备制造产业园”将落户于此，未来或有百户德企落户铁西，而园区核心中德大街也有望在今年9月底部分完工，这对于铁西经济技术开发区的影响是不言而喻的。 此外，为缓解交通拥堵状况，铁西区委、区政府在充分调研论证的基础上，计划投资16.4亿元，在全区范围内建设“三横两纵”快速路网。“三横”即沈辽路高架桥、北一路高架桥及下穿桥、建设大路高架桥，“两纵”即保工街高架桥、重工街高架桥。届时，交通配套齐全，产业发展良好。铁西区再次成为沈阳置业热门区域也有可能。 沈阳楼市关注度中浑南与于洪一直高居榜首，而自去年降价潮后，于洪区房价一直处在一个比较低价的位置（市内9区排名第7），受到广大刚需购房者的关注。那么，过去这一年于洪的房价走势究竟如何？各个板块又有着怎样的变化？
沈阳数据监控核心统计数据显示，现阶段，沈阳于洪区共有新房住宅项目70个，其中在售54个，待售16个。6月份于洪区新房均价为6239元/平、环比上个月（6254元/平）微降0.23%，同比去年（7017元/平）下降11.09%。 四大置业板块平分秋色 助力于洪逐鹿销售达人
于洪区位于沈阳市区西北部，东面与铁西、皇姑相邻，西面与新民市接壤，南隔浑河与苏家屯区相望，北邻沈北新区。区域特点复杂，版图跨越城区、城乡结合部以及乡村。但不可否认的是于洪区是近几年沈阳发展较快的城区之一。 目前于洪区主要是有四个置业板块——于洪新城、丁香湖新城、和北于洪，除此之外，在平罗区域和于洪外围也有一些新房楼盘在售。 在这主要的四大板块中，于洪新城一直是关注度较高的区域，其次是丁香湖新城和于洪广场，关注度相对较低的是北于洪版块，但不同于浑南区板块热度关注度的巨大差异，于洪的四大板块均受到购房者的青睐，也正是这个原因成就了于洪区2015上半年销售榜单区域销售达人的地位。 丁香湖板块均价上涨223元/平 品牌房企功不可没
据沈阳用户大数据分析显示，于洪新城为于洪区关注度较高区域，今年6月均价为6377元/平，同比去年同期（6511元/平）下降2.06%。提到于洪新城就不得不提到这里的三大品牌房企品牌楼盘——、、，正是这三大盘撑起于洪新城的持续关注度。在地理位置方面，于洪新城与铁西相连，很多想在铁西买房的人，承受不了铁西二环内的高价位，便纷纷把目光投向于此，我想这可能也是此区域如此火热的原因之一。 值得注意的是，近期持续升温的丁香湖新城，今年6月均价5938元/平，同比去年同期（5715元/平）上升3.9%，这也是于洪区四大主力板块少有一个均价同比上涨的板块，足以看出后劲十足。目前在丁香湖地区，也是各大品牌房企云集，沿湖环境一直就是这里的卖点，未来还有地铁9号线的规划。在教育资源方面，区域内已成功引进东北育才丁香湖小学。由此看来，无论是从房子本身还是整体配套方面，丁香湖地区都是不错的选择。 四大置业板块中，于洪广场的均价要高于其他板块，今年6月均价7200平/元，相比去年同期（7300元/平）下降1.37%。虽然于洪广场的关注度并没那么高，但是作为于洪区的行政、经济核心，于洪广场是商业配套交通最完善的板块，所以说，良好的商业配套与交通规划是高房价的标配。 触底 同比下降763元/平
受到去年沈阳降价潮影响，于洪房价下滑严重，今年6月均价6239元/平，同比去年（7017元/平）下降763元/平。沈阳市内九区6月区域新房均价中，于洪区的房价仅高于苏家屯区和沈北新区，房价已经触底。 不同于别的区域，于洪区能有现在的热度与品牌房企的青睐密不可分，除了于洪新城的三大品牌房企进驻外，丁香湖板块也有、金辉o湖畔里，华润&，品牌房企入驻。如果只有一个品牌开发商入驻不能说明问题，但是很多品牌开发商都在这里选址，就充分的证明了于洪区的区域价值。所以，对于广大刚需用户，于洪区是一个不错的选择。 交通+规划 未来于洪区将全面升级 在区域规划发展上，于洪区仍具有很大的潜力。交通方面，地铁9号线在建，预计2017年通车，所谓地铁一响黄金万两，9号线的开通对于于洪区的作用自是不言而喻的。 虽然过去于洪区在区域规划上吃了一些亏，“城乡结合部”的帽子一直扣在于洪头上，但是随着政府改革加强，今年4月份于洪区成为沈阳少有国家中小城市改革试点区。为了做好试点工作，于洪区政府提出，力争用3年的时间，全面建立起覆盖全域的城乡规划体系、支撑有力的现代产业体系、布局合理的城镇体系、城乡一体的民生保障体系、规范完善的农村产权体系、渠道多元的要素保障体系、科学高效的城市治理体系，形成具有鲜明特点和示范推广价值的产城互动发展模式。 相信在交通与规划的完善下，于洪区各大板块升级指日可待。
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08:40来源：凤凰网
2016年农历新年，辽宁锦州凌海的农村房，天是那样式的蓝。
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根据大数据， 东北的房价绝对要跌下来
你信现在的大数据分析不？？？根据此文的大数据分析， 结果东北每年向外流出人口200万， 东北的房价绝对要领先全国跌下去！别听任痔疮强忽悠了！& &如果中国现在出台扶持地产政策， 那也仅仅是人口净流入的地区北上深三个大城市涨价！地图迁徙大数据：涨跌的人口密码& & 最近一则新闻，引起了《决策参考》编辑的注意，说的是日本2014年日本首都圈（东京都及周边三县）的流入减去流出的净流入人口为109408人，比上年增长12884人，连续19年增加。& & 东京市区是日本净流入人口最集中的地区，流入约7.3万人，且主要是15岁至29岁的年轻人；农村和小城镇是人口流出最明显的地区，全国有70%以上的村镇为净流出，其中有200多个村镇的净流出人口超过当地总人口的1%。& & 日本总务省说，由于中小地方城市经济长期低迷不振，就业形势严峻，而首都地区的经济恢复势头明显好于地方中小城市，很多年轻人为了寻找适合自己的职业，纷纷从中小城市流入东京等大城市。为扭转这种状况，日本政府制定了经济成长战略，努力“振兴地方经济与增强地方活力”，倡导在东京的大企业将总部部分职能部门或者生产基地迁移到地方城市，并为此制定了非常优惠的税收政策，但尚未取得明显的效果。& & 根据日本总务省公布的数据，截至2014年7月，日本空置房屋达到820万户，创历史之最，空置房屋占全国住宅的13.5%（七分之一）；空置数比2008年增加了63万户，空置率比2008年上升了0.4%。日本政府估计，如果不采取任何措施，到2050年20%的居民区将成为“鬼城”。而根据野村证券的估计，到2023年全日本将有20%的房屋空置。& & 但与此同时，占日本全国人口和经济总量（GDP）比例为70%的三大都市圈（东京、大阪、名古屋）的却快速回升。& & 这三地房价从2006年开始回升，2008年上涨了5.3%，而的最近三年内，东京和大阪这两个城市圈的平均了30%。在刚刚过去的2014年，东京和大阪的房价上涨了约15%，地价上涨了0.7%。形成对比的是，从1992年地价泡沫破裂以来，三大都市圈以外的其它地区的地价则连续22年下跌，刚过去的2014年下跌幅度为1.7%。& & 日本的房价表现，与区域人口增减关系密切，以此足以管窥我国房地产市场的区域前景。& & 如东京所示，人口净流入可以作为一个地区房价前景重要的判断指标。2014年，《价值线》杂志选取了2013年中国公共财政收入最高的50个城市，对城市的人口吸引力进行排名。& & 其中上海以953.5万的人口净流入数位列人口吸引力城市之首；首都北京的人口净流入数为771.8万，人口吸引力排名第二；深圳排在第三，人口净流入数为755.59万。人口净流入超过100万的城市共有22个。& & 值得注意的是，目前中国房价最高的城市基本都出现在这22个城市里面。除了北京、上海和深圳，广州的人口净流入也达到了461万，厦门的人口净流入虽然只有204万，但常住人口与户籍人口之比高达2.05比1。& & 可见，人口流入与涨跌基本成正比。流入得越多的，往往涨得越快。无流入或净流出，乏力。道理很浅显，兹不赘述。& & 2015年春节期间，腾讯公司根据每天100亿次位置定位请求，生成了一个全国出行热度图，对中国春运人群出行情况进行了一次可视化的呈现，这个大数据迁徙图，对也很有说服力。& & 地图显示，2015年春节期间，中国五大迁入城市排行为：茂名、周口、梅州、玉林、湛江；五大迁出城市排行为：深圳、北京、上海、广州、东莞。全国范围内排行前五的出行热门路线是：上海到北京、深圳到重庆、北京到成都、北京到上海、广州到重庆。& & 这恰恰说明，五大迁出城市，正是中国人口流入较多的城市；迁入城市，则是人口流出较多的城市。迄今为止，尽管东部发达地区的产业向全球以及中国中西部地区转移的趋势风起云涌、难以遏止，但以成都、重庆为代表的中国中西部特大城市，依旧是中西部人口向东部地区净流入的枢纽。& & 因此，这里就涉及到一个人口流动和转移最重要的概念——产业。涨跌的密码，是人口净流入或净流出；而人口流入流出的密码，则在产业结构、产业发展前景以及由此决定的收入水平。& & 产业作为社 会经济发展的主要驱动力，推动社 会经济不断向前发展。英国经济学家克拉克提出，产业发展以第一次产业为主，向以第二次产业为主、继而向以第三次产业为主转变，人均收入变化引起劳动力流动，进而引起产业结构向高层级演变。& & 产业升级在集聚大量人口的同时，亦为当地的房地产市场带来巨大推力。以三次科技革 命的代表城市美国为例，其房价和纽约基本持平，且明显高于芝加哥。1987年纽约房价为19万美元/套，洛杉矶为13.1万美元/套，而2013年纽约达50.8万美元/套，洛杉矶达48.9万美元/套，明显高于芝加哥的18.6万美元/套。这主要是由于洛杉矶所在的加利福尼亚州集中了美国主要高科技，如计算机、电子元件、通讯、航空等，吸引了庞大的高收入就业人口，房价赶超纽约，可见产业结构显著影响一个地区的房价水平。& & 产业对房价的影响，主要通过三个方面：人口规模、人口结构和收入。产业越高端、多元，房价上涨空间越大。相反，产业结构单一、产业链条短、转型难的瓶颈，人口导入水平低，房地产市场增长空间越有限，的后劲不足，房地产需求量多由本市居民支撑。& & 以我国深圳为例，常住人口在年间增长了362万，目前深圳的常住人口中外来人口占7成多，这是深圳市场增长空间大的最主要原因。随着人口的增多和年轻化，深圳市场的需求保持旺盛，加之土地资源的稀缺，仍将保持上涨。& & 与深圳类似的还有北京、上海、杭州等服务业驱动型城市。& & 这类城市往往依托于金融、文化创意、物流、软件互 联 网信息服务等高端链而稳步发展，吸纳大量人口流入，房地产市场需求强劲。& & 相反，那些往往依托于自然资源的重工业驱动型城市，如大庆、唐山、鞍山、大同等，在经历过工业化发展阶段的短暂繁荣之后，面临产业结构单一、产业链条短、转型难的瓶颈，人口导入水平低，房地产市场增长空间有限，房价上涨的后劲明显不足。& & 还有一类城市，《决策人参考》的读者亦须注意，就是一些新兴工业驱动城市，比如苏州、无锡、佛山、东莞等，这些城市多受中心城市产业链辐射、依托先进制造业和高科技产业吸纳大量劳动力人口流入，人们多从事电子信息、装备制造、新能源、生物医药等先进制造业，且呈现年轻化特征。催生的房地产市场需求空间大，人们支付水平高，空间较大。& & 但是，目前一个重要的趋势也不可忽视，就是随着中国人口红利迅速衰减，全球化的转移趋势明显，美国复兴，中国大量制造业向东南亚等人力成本较低的区域转移，将严重影响中国上述城市的发展。这类城市如果不能在产业升级的大潮中迅速把握机遇，其城市发展的命运将如同前述重工业驱动型城市，走向衰败。& & 事实上，这种现象正在发生。东部地区大量新兴工业驱动城市的人口流入正在减少。年，广东的常住人口每年净增数都在200万以上，但2011年以来，每年新增不足100万，2013年更是低至50万。& & 不惟广东，事实上，自2011年起，原来流动人口流入较快的东部省市，常住人口增速都出现了断崖式下滑。除了天津以外，京沪粤浙苏五个经济强省(市)常住人口近三年的增速都不及2009年各自数据一半，浙江近几年的平均增速甚至只有2009年的1/4。& & 以浙江杭州为例，2013年全市常住人口884.4万，仅比上年增加4.2万，其中外来常住人口177.8万，甚至比上年减少了1 .89万。而上海2013年常住人口2415万，仅外来常住人口就增加了29.77万、达990万人。与杭州规模、实力相近的南京，2013年新增常住人口2万、总量达818万，其中外来人口约175万、减少2.5万，人口变化特征与杭州非常相似。& & 新兴工业驱动城市人口流入的减少，表明原有产业规模化增长的高峰期已经时过境迁，创新驱动增长的后劲明显不足，不足以容纳或者吸引更多的就业岗位。无疑，这是衰败的前兆。& & 因为，产业决定人口、人口决定房价，其中最核心的主宰因素，是产业决定了收入的多少和可持续性。& & 起码，上述三类城市还有布局。对于中国大多数产业基础薄弱的城市而言，在重复建设带来的产业存量过剩、创新难上加难的背景下，数量型的招商引资也十分困难，更谈不上升级产业的引入，吸引不了高素质的产业人群、服务业人群，人口几乎没有净流入，或者流入数量杯水车薪，而书记、市长在任内拼命卖地，在这样的城市买房，如果是出于投资而非自住，后果一定是不言而喻的了。& & 分化，是未来10年中国城市的母题，也是中国市场、中国房价涨跌的主题。& & “哪些事件，会登上2015年中国的头条？”美国《外交政策》杂志对2015年的中国做出新预测，其中包括一条：农村人口不再强烈渴望涌入大城市。& & 这明显是扯蛋。如果听它的，你就惨了。& & 和小 日 本的大东京一样，即使中国人口政策没有本质的调整，人口增幅减缓的趋势不发生变化，京沪粤三大城市群，以及自然条件优越、经济发达的南方区域中心城市，增长，还是一个短时期内难以被撤下的“头条”。
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