原标题:高净值人群推动海外购房潮 欧美最受欢迎 投资亦有风险
领完年终奖后,在一家国企工作的林莉(化名)开始蠢蠢欲动,随着2016年人民币贬值浪潮的平缓,她担心人民币再次掀起跌潮,于是开始到处研究境外可投资标的,不过发现可投的少之又少。
原本香港保险是一条捷径,可以通过刷银联卡,一次性换一大笔美元出境,但随着日起,银联宣布不再支持内地人在香港购买具有资本项目投资性质的人寿保险,这条捷径彻底被封死,而林莉只有暂且把眼光投向其他标的。
作为一个一年只出国旅游一两次的人,林莉对海外的投资产品了解少之又少,缺乏投资经验的她最终只能把眼光放在海外房产上,毕竟,对于在北京已拥有两套房的她,看房产的眼光一直都很具有远见。
实际上,像林莉一样,打算出海购房,但却并非自住的人不在少数。根据房天下发布的《2016中国人海外购房趋势报告》,“资产配置,分散风险”是高净值人群海外购房的主要目的,占比达到了51.8%。
高净值人群增加推动海外购房浪潮
随着高净值人士的不断增加,对海外资产配置有需要的中国人也越来越多。根据莱坊推出的2017年《财富报告》,2016年全球拥有净资产3000万美元或以上的超高净值人士,同比上升6340名,总数达到19.35万名。
莱坊的数据显示,内地的超高净值人士过去10年实际增幅达到281%,增幅排名全球第三,未来10年增幅也将达到140%。与全球的超高净值人士类似,中国的超高净值人士也在担心潜在的资产价值下降、税收增长、资本管控以及全球逐渐提高的利率。
实际上,早在2006年,中国人对美国房地产的投资已经开始加大,莱坊的数据显示,在2006年,中国人对美国的房地产投资已经达到3亿美元,2015年这一数据更达到300亿美元,而在每5个投资美国房地产的外国人中,就有一个是中国人。
不过,这种海外购房浪潮在最近戛然而止。从3月份开始,银联卡对海外房产的限制突然收紧,香港的各家银行机构都收到通知,正式停止内地客通过银联卡刷卡买港楼,而随后银联旗下负责国际业务的银联国际回复称,目前银联对合作机构开展了银联卡的跨境大额可疑交易的调查,重申加强商户管理的要求,并强调“一直以来”都不能将银联卡用于海外购房。
广之旅海外咨询服务有限公司海外投资中心总经理杨瑾对第一财经称,自从3月份这条新闻发出以来,反而短期内刺激了此前有购置海外房产想法的客户。
国人喜欢去哪里买房?
杨瑾称,在咨询的人中,“大部分人都集中火力在英国和美国,在英国的话,主要集中在曼彻斯特、利物浦等英国二线城市,而美国则集中在得州等地。”
根据莱坊的报告,大部分私人投资者钟情投资欧洲,其中以英国和德国最受欢迎,主要原因是其市场规模比较大、灵活度比较高,以及所投资的机会比较高。
根据莱坊2017城市财富指数,最受超高净值人士欢迎的前20个城市中,纽约、伦敦和香港位居前三位,而亚洲国家只有7个进了前20名。
经过多轮研究,林莉开始考虑英国的房产,由于过去英镑贬值近20%,即便房产价值不变,光是英镑已经跌到低位就足够有吸引力。另一方面,在英国买房可动用杠杆,如果买新房,一个月之内仅需要支付10%的首付,在快要交房时支付剩下的15%首付,正式交房时付清所有余款。
根据英国皇家特许测量师协会RICS报告预计,未来5年,英国房租总体增幅会超过25%,而房价增幅则会达到20%,Nationwide建筑协会预计,英国房价会有小幅增长,因为住房供应量依旧接近历史最低水平。随着供应量的减少,目前英国住房的自有率正处在30年以来的低位,在过去10年中,个人租赁市场每个月新增1.75万个租房需求,租户数量超过了2000万。有专家预测,在英国,20至39岁的人群中,有接近60%的人会租房到2025年。
根据英国土地注册处数据,2010年至2015年,英国的租金回报率最高的是曼彻斯特,以6.02%位居高位,中部城市利物浦和威尔士首府卡迪夫分别以5.16%和5.1%位列第二和第三。
林莉的好友王薇(化名)就是投资英国房产的先行者,她先在伦敦投资了一套房产,又在曼彻斯特投资了一套房产,两套房产都只是交了25%的首付,据王薇介绍,她在曼彻斯特投资的那套房产,每月租金达到13000港元,但月供只需要10000港元,这比起内地房产来说,是非常有吸引力的一笔投资。
而根据房天下《2016中国人海外购房趋势报告》,2016年中国人海外购房目标国家中,美国仍是中国高净值人群海外置业最喜爱的国家,关注度达到27.7%,而其他位列前4名的国家依次是澳大利亚、加拿大和日本,关注度为19.37%、13.89%和13.16%。
在美国购买房产的人士中,中国人最热衷在休斯敦买房,约占28%,其次是洛杉矶(24%)、旧金山(21%)、纽约(19%)和奥兰多(4%)。
不过,由于在美国投资地段非常重要,所以并非所有的房产都具有升值空间,韩雪(化名)在2013年在美国加州投资了一套用来自住的别墅,当时的价格大约是130万美元,3年过去了,韩雪的老家广州房价已经翻番,但这套别墅却仍旧停留在150万美元的水平,这让韩雪有些悔恨,“如果当时拿钱在广州多买几套,再回来买这套别墅也不迟。”韩雪告诉第一财经。
另一方面,美国物业也有一定的持有成本,以韩雪所居住的别墅为例,每年房产税为13000美元,加上开支杂费等,每年的维护成本大约2万美元,而美国每个州的征税水平不同,但大多都在1%至3%之间,加上其他杂费,大约持有成本在3%至5%之间,如果租金回报率只是5%的话,那么等于没赚没亏。
不过,杨瑾称,对于内地人来说,美国房产的永久产权、人民币贬值、买房就近读书都是很大的促进因素,而且美国是大国,美国房产属于美元资产,是一个很好的投资工具。很多名校附近的房子,投资者都打算长期持有,收取租金以防贬值,比起炒期房,这些房产的安全稳定性非常高。
亚太房地产发展学会会长邵志尧对第一财经称,银联卡对海外房产的收紧,对英美这类反洗黑钱条例比较严的国家影响很大,因为如果不能刷银联卡,只能通过现金等途径,但在英美国家,纯现金交易很容易被视为洗黑钱的行为,这样就促进了另一些国家的市场,比如东南亚地区。
邵志尧介绍,泰国、越南这些地区的银行还不需要证明资金来源,而且由于还处在发展中阶段,管得没有那么严,除此之外,柬埔寨也是近日的一个大热地区,“一套房子只要几十万元,很多内地投资者都是几套几套买。”邵志尧说。
海外置业的风险几何？
与其他投资一样,海外置业所要面临的风险也是汇率、政治等问题,刘卫(化名)跟风以全款在2015年买入了伦敦的两套房,两套房总价大约超过1400万元,而英国房地产数据统计公司LSL和Acadata上月的报告指出,尽管英国的平均房价在2017年1月份环比上涨了0.6%,但实际上房价同比下跌了2.4%,是2013年以来的新低。
自从2016年6月英国宣布脱欧以来,由于外界担忧脱欧的不确定性因素,英镑对美元贬值接近25%,对于刘卫而言,不仅房价没有上涨,汇率也损失了不少,而目前英镑的汇率并没有出现明朗的局势。
此外,投资标的的选择也非常重要,刘卫的朋友马雷(化名)2014年底打算在墨尔本买一套别墅,当时犹豫在西南买还是东南买,最后马雷决定随意挑选一处,选了东南区的一栋别墅,但没想到就在2015年,西南区的别墅附近新建了地铁站,房价马上涨了20%,但东南区没有这方面利好消息的刺激,房价只涨了5%。
而由于澳大利亚收紧内地人买房贷款,马雷当时只能给70%的首付,其余都是贷款,但澳币对人民币当时的汇率是4.6,而现在澳币对人民币达到了接近5.3的水平,相当于资产缩水了一部分,这也让马雷感觉有些懊悔,“如果当时在广州,哪怕是中山、东莞随意买套房,也不至于像现在这样。”马雷说。
与马雷不同,身在加拿大的张亮(化名)就非常幸运,他2014年在温哥华市中心买了一套房子,当时只给了10%的首付,大约5.8万加币,今年他把这套期房出售,市场价格已经达到72万加币,等于这次投资给他带来了至少10万加币的收益。
不过,整体而言,很多内地投资者对海外房地产情况并不熟悉。根据瑞银发布的《2016年全球不动产泡沫指数》报告,温哥华、伦敦和斯德哥尔摩是因房地产市场泡沫而面临最大风险的城市,在接近形成住房市场泡沫的城市中,自2011年以来,其房价已经平均上涨了近50%,相比之下,其他金融中心的涨幅则仅有15%。瑞银认为,宏观经济动能的改变、投资者情绪的转变或是供应量的大幅增长都可能会触发住房价格的迅速下跌。
实际上,很多国家都面临资本流失的问题。世界银行的数据显示,2016年超高净值人群流失量最大的国家是法国,去年总共流失了1万人,占总高净值人群比例的3%,紧随其后的是中国,占比为1%,意大利、印度、希腊等地的情况也比较严重,分析称,由于欧洲形势不稳定,很多欧洲的高净值人士都想寻求稳定而逃离当地。
编辑　许蕾
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是什么阻碍了你海外置业的脚步？国外的税并没有传说中那么可怕……
近年来，越来越多的中国高净值人士通过海外置业的方式来配置资产。然而让人比较头疼的是，海外置业所涉及的税种名目繁多，税金也各不相同。因为理不清其中的账目，很多人对海外置业望而却步，然而国外的税收真有那么繁杂吗？
海外置业需要缴纳哪些税？
遗产税高昂 移民美国免税额度更大
最近几年，美国房价的飙涨吸引了不少中国投资人。美国标普的数据显示，美国房价已连续多个月比去年同期增长6%左右，5月份的成屋均售价更是创下三年来的新高。然而在享受美国房产升值的同时，投资人需要对美国“天网恢恢疏而不漏”的税收体系多加注意。总的来说，在美国置业所涉及的税有以下几种：&
房产交易税和房产税
在美国购房时，不少美国地方政府要求购房者缴纳一次性的房产交易税，税费从科罗拉多州的0. 01% 到哥伦比亚特区的2. 2% 不等，但也有密西西比等15个州“法外开恩”对此不予征收。房产税是房产屋主每年向当地市政府交纳的税种。各州的房地产税率有所不同，大约在1%到3%之间。
赠与税和遗产税
美国税法规定，每个人每年可向任何人赠与最多价值14,000美元财物，一生则总共有549万美元的生前赠与额，如果超过此额度, 则需要缴纳赠与税，税率为18%到45%（各州不同）。如果生前赠与子女100万美金，那么死后就只有449万美元的免税额了。当然，549万美元的免税额度是针对美国居民的，对于没有移民美国的中国投资人，仅有6万美元的免税额。
资本利得税
如果投资人在房产升值之后想将其出售套利，那么就需要缴纳资本利得税了。
如果在购房后一年以内卖掉，所得利润需交短期资本所得税，这个税率与卖房者个人所得税率相当，税率为10%到39.6%，共7个档次。
如果在购房后一年以上两年以内卖掉，所得利润则按长期资本所得税缴纳。这个税率一般是15%，高收入阶层是20%，低收入阶层则不需要缴纳此税。
但如果该房产是出售者在出售前5年中的2年的主要居所，出售者则可获得25万美元（对单身）或50万美元（对夫妇）的资本利得税豁免份额。除此之外，投资人如果将房屋出租获利，也需要向政府缴纳个人所得税。
用之于民众 英国市政税服务公共
在英国置业，印花税是一笔较大的费用支出。英国法律规定，房地产买家必须在房产交易完成的30天内缴纳印花税，只有这样房产买卖交易才能获得政府的最终认可。印花税的多少和房屋的售价有关：
在英国，所有的房产每年还要向所在地方政府上缴市政物业税，用来支付地方政府公共服务设施，如区内图书馆、学校、交通、垃圾回收、环卫等。通常情况下，英国的市政物业税额每年在900-3000英镑之间。不过，在很多情况下，房主可以申请减免市政税。比如，如果房客全部为全日制学生，可申请免交；如果房子没被出租，且并不是房主的主要居住用地，也可申请减免。
和美国一样，英国也存在资本利得税。但该税只针对购房出租的房产。也就是说，出售自住房时所获得的收益，不必缴纳资本利得税。同样的，如果出租房产收取租金，那么租金所得也需要缴个人所得税。
出租需缴税 西班牙房屋自住成本低
2015年，西班牙政府修订了移民政策，只要购买50万欧元以上的房产，即可全家三代一起移民西班牙。这样的宽松政策吸引了许多投资人前往西班牙置业。那么，购买西班牙房产要留意哪些税费呢？
首先，在购买新房时要一次性缴纳房价7%左右的增值税。如果购买的是二手房，则需要在购房合同成立后三十天内缴纳总房价1%到2%的印花税。
其次，在房屋持有的过程中，业主需要每年定期缴纳一定的房产税，税费根据地方不同在0.4%到1.10%浮动。
第三，对于拥有西班牙房产的于非自住居民, 如果房产有出租收入, 则需缴纳出租净收入的24%的个人所得税；如果房产没有实际出租, 政府则会每年会按一个交税基数（评估价值的2%或1.1%）的24%来征税。所以在西班牙，如果是自住的话，房屋的持有成本是非常低的。
海外置业的税务规划不可忽视
在不同的国家置业，所需要缴纳的税种也各不相同，即使在同一个国家，税金也会因房产所在地区的不同而有所区别，所以海外置业的税务问题还是非常复杂的，一定要提前找税务专家做好税务规划，以避免因为信息不明而产生的重复纳税。
海外置业真正可怕的是以下4种陷阱
陷阱1：买房送移民？
在海外置业的人群中，不少购房者是受到移民需求所驱动，他们希望购买房产以后则能获得外国居留的资格，也就是所谓的绿卡。
在国内的个别城市有买房以后可以申请当地户口的政策，这对于购房者来说是一个比较具有吸引力的重要信息。在大量房产及移民中介的渲染下，很多购房者认为这一政策在国外同样适用。但事实上，基本上所有西方的发达国家，如美国、澳洲、加拿大、英国等都不存在买房移民的政策。
南欧部分国家如希腊、西班牙、葡萄牙等，为缓解经济低迷状况，推出了吸引海外投资的移民政策。但此类项目移民也有一定的门槛要求，并不只是简单的买了房子就能马上移民，因此买家在买房前一定要先了解清楚当地的移民政策。
丁先生最近通过某中介机构，花500多万元人民币，在西班牙购买了一套房产，以为买了房子就可以加入西班牙国籍，“一只脚踏入欧洲”，以后孩子在国外读书的选择更多了。但专业置业机构告诉他，要想拿到永久居留权或者入籍，一定要在当地居住，永久居留要连续5年每年住满半年，而入籍要连续住满10年。
陷阱2：买了学区房就能上名校？
在国内买房时，父母考虑到孩子的教育问题，往往会考虑去名校周边买学区房，但学区房在国外却并不适用。
海外不少国家的学校都有公私之分，一般只有公立的中小学才跟“学区”有关，私立学校的入学与学区无关。
陷阱3：购房合同到底该怎么签？
购房合同作为在海外购房的一种合理性的产权证明，任何投资者在海外购置房产，都需签订相关的购房合同。不过由于对海外房产市场、法律的不了解、语言沟通方面的障碍等，不少的投资者在海外购房的过程中，还是遭遇了不少的购房合同骗局，伤害了自身的利益。
如果你是一个海外购房的初级投资者，则最好先咨询房产律师，记下重点要注意的事项，或者聘请房产律师辅导签订合同，这样买房才保险。
海外房产的购房合同基本都是全英版本，所以买房前一定要求律师将合同中所有的要点和注意事项作以详细说明，同时交代好买家和卖家的权利和义务，让买家对整个交易过程都了如指掌。
律师在审核购房合同的同时会调查交易房屋的产权状况，看看房屋是否有抵押、债务等产权问题。如果有产权问题会询问买家是否知晓，有任何问题买家是不知情的，买家有权利终止合同。因此，调查房屋和物业的产权状况需要一段时间，而且是必不可少的环节。
陷阱4：额外费用真不少 买房预算到底要多少？
在海外买房涉及很多杂费，不过，有的房产中介会刻意向客户隐去这些费用不说，给客户造成房子很便宜的印象。比如在美国买房，除了请中介,还必须请律师,光律师的各项收费加起来就有好几千美元。另外,美国当地政府征收的税务服务费、贷款税等加起来又是两三千美元。有统计称，在美国买房，购房者需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等,一般累计占房价的3%至5%。
白领汐小姐为了在美国买房“破了点小财”。此前，她花了很长时间去了解美国房产市场，又向相熟的房产业内人士咨询相关信息。在对自己的财务情况做了 评估后，她支付了100万元当作首付，购买一套美国房产。可是她没想到，整个交易过程完成，她竟额外付了近10万元。
对此，某中介机构负责人揭开了谜底：一般来说，在美国买一套房产，要付给中介2万元至3万元看房保证金、3.3万元差旅费、看楼诚意金2.5万 元至5万元(若一家大小前往，则可高达10万元)，机票和酒店费用另计。再加上必要的律师费、验房费、税费等，房价之外的额外费用其实也是一笔不小的开支。
事实上，在美国买房时相关的费用相对较低。近年来，为调控房市，澳洲、加拿大、新加坡等国都加大了对海外买家的税费征收，如澳洲的印花税最高可达房价的12.5%！绝对是房价之外另一笔不小的支出。
离澳洲新政实施仅剩1天！
投资要趁早
来源：、深圳地产栏目
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&大盘的反攻的脚步">【走得快，好世界。市势不妙时，应当三十六计走为上计，千万不能犹豫和拖拉】A股昨夜，特朗普“泄密门”引发市场持续性恐慌，道指创八个月以来最大单日跌幅；受欧美股市拖累，日韩股市大幅低开，日经225指数开盘下跌1.3%，韩国首尔综指开盘下跌0.95%；A股果然没令我失望，又是信守承诺：外盘跌，我就跌；外盘涨，不高兴了，我还跌。大盘跌归跌，但我们今天也有长脸的时候啊，大盘低开0.78%...&近年来，越来越多的中国高净值人士通过海外置业的方式来配置资产。然而让人比较头疼的是，海外置业所涉及的税种名目繁多，税金也各不相同。那么，侨外移民就以几个主要国家为例，为您的海外置业算一笔细账。海外置业需要缴纳那些税？侨外移民为您算一笔细账美国遗产税高昂移民美国免税额度更大最近几年，美国房价的飙涨吸引了不少中国投资人。美国标普的数据显示，美国房价已连续多个月比去年同期增长6%左右，5月份的成屋均售价...&很多人认为富不起来是因为自己挣的钱太少。事实上，成为富翁与能挣多少钱之间几乎没有太大的关系。您为什么富不起来，以下八个缺点可能是您在发财致富的过程中最常出现的。01class您太在意别人怎么看您的车很多人将汽车视为身份的象征，每隔几年就会在车子上花上一笔钱，而不是在汽车依旧能用的情况下继续开下去，将节省下来的钱用于投资。其实，车只是一个“代表”，您在衣食住等方面也喜欢看别人的眼色行事，为了面子，打...&朋友们，当你千挑万选，左思量，右思量，好不容易决定买房，但是到了办理贷款时，却让你惊呆了，也许只是因为你一些小小的疏忽却让你后悔莫及，为你的贷款带来极大的麻烦，甚至有可能无法放贷，那么这些你你常忽视的影响你征信的问题到底有哪些，小编温馨总结几点，一起来看看呗！！征信问题1.信用卡连续三次（或两年内累计六次）逾期还款。2.房贷月供累计2至3个月逾期或不还款。3.车贷月供累计2至3个月逾期或不还款。4...&　　美国：重视专税专用，从制度上确保环保税达到目的　　美国国会在1971年引入在全国范围内对向环境排放硫化物征税的议案，并在1987年建议对一氧化硫和一氧化氮的排放征税。随后美国政府逐步将征税手段引入环保领域，形成了一套较为完善的环境税收制度。　　美国的环境税由税务部门统一征收上缴至联邦财政部，然后由财政部将税款分别纳入普通基金预算和信托基金，信托基金还下设超级基金，由美国环保局负责管理，主要用来...&
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到底哪些人需要做税务规划粗略地看，CRS对普通工薪阶层而言没有任何影响。大多数高净值人群也都是中国税收居民，并不受尽调的影响，所受影响最大的是非居民中的高净值群体。据侨外《2017美国投资移民与资产配置趋势报告》显示，中国目前移民人数已经超过520万人，成为全球第四大移民输出国，投资移民为主要方式，申请人基本均在高净值人群之列。全球资产配置的人群中，高净值人群占比则更高。但由于是信息交换，即使不办理移民中国税收居民设立的海外公司的银行户口信息情况将被交与中国的税务机关，因此但凡持有海外账户的高净值人士对CRS都无法掉以轻心。国际社会打击偷逃税的意愿和决心是毋容置疑的，所以，不管移民不移民，都应该做好税务规划。海外税务规划到底应该怎么做?侨外集团总裁丁颖女士表示，在全球化下，基于投资移民进行海外置业、全球资产配置和海外税务管理等已成为必然趋势，高净值人群需要充分考虑CRS对财富、家庭带来的影响，尽早做出安排。通过身份规划，配置第三国护照，彻底转变涉税居民身份，是从根本上应对CRS的妙招。此外，由于主要关注的是海外金融资产，海外房产、珠宝首饰、字画古董、飞机游艇等并不在信息交换范围内，因此投资海外房产进行资产配置也是备受追捧的CRS解决之道。与此同时，全面的税务规划，对于投资移民、海外置业、资产配置，都是必不可少的"行前"必修课。日-7月16日，侨外海外生活规划服务展聚焦份规划、教育规划、置业规划、财富规划四大热门话题，力邀清华大学李稻葵教授，美国亚裔保险理财协会会长、中国保监会特聘教授黄海蒂女士、AIG理财投资专家、国内著名海外教育专家、欧美房地产投资专家、知名金融、投资机构分析师等数十位重磅嘉宾，深度剖析"为什么高净值人群需要多重身份?"、"CRS 对财富管理的影响"、"移民美国如何做税务规划、资产申报?" 为广大投资人提供海外置业、投资移民、教育规划、税务规划、保险理财等全方位解决方案!系列|理财经理必读！高净值人士移民美国税务筹划！ - 金库网
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