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本人买房子的惨痛教训：给同为新移民及在美国买房的新手们
许久没有上来，发现我的帖子不知为何少了很多内容，搞得后面的人不明不白，我重新完整贴一次：本人来美国买了2个房子，找过黑人2个丶老墨3丶4个丶越南人1个丶台湾2个和大陆3个，10几个经纪，其中包括有在论坛上解答和做广告的经纪。有几个不错的，包括人气很旺的阮先生，很专业也很忙，另外的海纳也不错，诚恳也会做人，不会像我下面说的此经纪一样，不专业不尽责又不会做人做事。此经纪人是我的邻居，我的老乡，我朋友的朋友，原以为这样应该很靠谱，想着生意给谁不是做，想到平时偶有交情，最后就让她去做了，我也不喜欢麻烦别人，从开始看房子到成交只让她出去了3丶4次，不到10小时，为了不让她白做都是很干脆就成交，没想过骗自己的会是自己老乡丶邻居丶所谓的朋友。原来她只是一个SALESPERSON，执照也是10/12/09才拿到的，从2010年才开始做买卖，当年成交2个，2011年成交了3个其中一个还是买给她自己的，2012年成交2个，直到今年成交了4个是最多的一年，其中一个是帮我买的。也就是说，她满打满算只在房地产领域混了4年（其中第一年还是吃白果），总共买卖房子11个。我对她的服务非常不满意，明明经验不足，却谎称在[房地产领域里奋斗了十余年],而且丝毫没有Agent的职业道德。首先不帮客人分析出价，一份估价报告都没有（6个月交易记录，周围交易价钱等）；根本对客人要买的房子没有一点准备，只推客人成交以告知她的心理最高价来推；因为没有专业的分析，结果买下来的房子比同等地段同样的房子高出不少，也没有另外那个房子那样的全新装修，直接亏损至少2万以上。Open Escrow之后，就要找人来检查房子了。她故意轻描淡写的问我要不要检查房子，要检查得花几百块，不检查就可以省点钱———要不是本人已经买过一次房子，就被她的语气骗过了最后一检查24处问题！房屋检查不去不吭气也就算了，房子买到一半跑回国一问三不知，回国之前催着签完大部分文件，后面问她到什么程度了问来问去也不回信让我自己跟卖家经纪去打听进度，让我自己联系Escrow，信是一两个星期都不回，拖到马上就要过期，找了她的经理才有人搭理，终于在指定日期的最后一天才完成了过户。对保险和贷款的事没有经验和建议，虽说不关地产经纪人的事，起码得回个音对过程大概指点一下，经纪人什么都不清楚就指望客人全程自己搞定，这生意真好做，又说要买保险又说不用买，又没通知Escrow取消，导致Escrow最后又多扣了我600多的保险。她的等于作用只是开门填paper签字。买完真是一肚子气。还好意思跟我说，因为房屋有那么多问题，所以卖家最后同意便宜了3000块是她的功劳，她以前客人会分给她一半1500块，却绝口不提房子有问题买家可以退出。又口口声声跟我说她夫妻俩都是基督徒，房子买的错漏百出还心安理得，自知如此起码做一些表示，好比一般华人agent都会多少返还commission refund意思一下，我第一个房子的经纪人人家做了23年了，都很自觉给，还送了些有心思的小礼物，这叫会做人，不管多少都是个心意。我的经纪人是一毛不拔，得，我知道你一年只做2个房子的买卖，这一万多佣金全拿走又如何。关键你拿钱得办好事啊。说到这点，当时就是老美经纪在Redfin上我的房子上都能返还2700元，另外有经纪人可以给1%的返利我当时没有找他现在超级后悔，要知道我们一般客人买房子，其实找谁都可以做，只要选择的经纪人有责任心认真对待，会做人处事就可以了，重点是房子好不好，价钱合不合理。不要幻想什么天大的good deal会掉到我们头上，有好的人家经纪人不会留给自己人或熟客大客吗，哪里轮到我们这些一辈子买不了几个的普通老百姓。像我这个经纪人一样，就是开个门填个paper，什么都甩手不管，按一两百块一小时算给她都多了，对买家起不到什么作用。我错托在我的这个邻居，老乡，朋友的朋友，满口谎言的所谓基督徒身上（她还欺骗了我很多其他，我算给她最后一次面子不说出来） 。我想问她，她的上帝有没有告诉过她什么叫厚道，什么叫中国人的劣根性，传说中的老移民哄骗新移民。仅以我在美国买房子的惨痛教训给在美国买房的新手们一个借鉴。联系时请一定说明是在洛杉矶华人资讯网看到的，谢谢
alicechenli
zen massage
housebank168
jweng40615
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12:21 pm, 总计第 3 次编辑
房子买完一段时间，现在才有空上来一说。此经纪人是我的邻居，我的老乡，我朋友的朋友，原以为这样应该很靠谱，想着生意给谁不是做，想到平时偶有交情，最后就让她去做了，我也不喜欢麻烦别人，从开始看房子到成交只让她出去了3丶4次，不到10小时，为了不让她白做都是很干脆就成交，没想过骗自己的会是自己老乡丶邻居丶所谓的朋友。
原来她只是一个SALESPERSON，执照也是10/12/09才拿到的，从2010年才开始做买卖，当年成交2个，2011年成交了3个其中一个还是买给她自己的，2012年成交2个，直到今年成交了4个是最多的一年，其中一个是帮我买的。也就是说，她满打满算只在房地产领域混了4年（其中第一年还是吃白果），总共买卖房子11个。我对她的服务非常不满意，明明经验不足，却谎称在[房地产领域里奋斗了十余年],而且丝毫没有Agent的职业道德
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2:09 pm, 总计第 6 次编辑
还好意思跟我说，因为房屋有那么多问题，所以卖家最后同意便宜了3000块是她的功劳，她以前客人会分给她一半1500块，却绝口不提房子有问题买家可以退出。 又口口声声跟我说她夫妻俩都是基督徒，房子买的错漏百出还心安理得，自知如此起码做一些表示，好比一般华人agent都会多少返还commission refund意思一下，我第一个房子的经纪人人家做了23年了，都很自觉给，还送了些有心思的小礼物，这叫会做人，不管多少都是个心意。我的经纪人是一毛不拔，得，我知道你一年只做2个房子的买卖，这一万多佣金全拿走又如何。关键你拿钱得办好事啊。说到这点，当时就是老美经纪在Redfin上我的房子上都能返还2700元，另外有经纪人可以给1%的返利我当时没有找他现在超级后悔，要知道我们一般客人买房子，其实找谁都可以做，只要选择的经纪人有责任心认真对待，会做人处事就可以了，重点是房子好不好，价钱合不合理。不要幻想什么天大的good deal会掉到我们头上，有好的人家经纪人不会留给自己人或熟客大客吗，哪里轮到我们这些一辈子买不了几个的普通老百姓。像我这个经纪人一样，就是开个门填个paper，什么都甩手不管，按一两百块一小时算给她都多了，对买家起不到什么作用。我错托在我的这个邻居，老乡，朋友的朋友，满口谎言的所谓基督徒身上（她还欺骗了我很多其他，我算给她最后一次面子不说出来） 我想问她，她的上帝有没有告诉过她什么叫厚道，什么叫中国人的劣根性，传说中的老移民哄骗新移民
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2:53 am, 总计第 1 次编辑
我在她的华人网广告上毫不客气的点评过相信终有一天她会看到希望其好自为之！已经四五十岁的人，不要做得太过分。新移民也是人，新移民的钱也是血汗钱。标榜自己是基督徒，就要诚实，不要谎话连篇，毫无诚信！----现在才看到，除了我，还有其他人对其的点评：
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2:18 pm, 总计第 2 次编辑
请问你说的那个经纪是那一家地产公司的，她叫什么名字？
_________________上善若水 厚德载物
我也正在买房，多谢你的提醒，希望告诉是哪个经纪公司，以免今后更多人上当
请问你说的那个经纪是那一家地产公司的，她叫什么名字？
By&ingliuchu
如果有负分，她的服务完全可以给负分！
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12:11 pm, 总计第 1 次编辑
我也正在买房，多谢你的提醒，希望告诉是哪个经纪公司，以免今后更多人上当
By&kyleleecn
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1:17 pm, 总计第 2 次编辑
而且我忘记了说，这个房子也是我自己找的经纪人根本就没有弄懂什么学区对应学校之类的，她开始尝试给我找了十几个，都是不符合要求，后来我发现她其实是不懂，她的经验太浅。很多经纪人都不明白，好学区不是每一个房子都能上好学校的。有些学校要提前1丶2年排队，高价钱买下了也不能上旁边的好学校。而有些学校是有指定的范围的，不是那个学区的学生都可以上。所以看到合适的房子，还要找是否能上好学区的好学校，而不是花几十万上百万买一个好学区的低分学校。
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ChineseInLA总共有45221条点评, 36090次评分买房移民美国要怎么做才行？买房移民美国要怎么做才行？澳信集团百家号欧洲很多国家都有“购买房产送移民身份”的政策，于是很多投资者想要是美国也有这样的移民政策该多好啊。但是在美国移民法里，是没有买房得移民身份的这个途径。那么，是不是说在美国买房移民就无法走得通了呢？答案是否定的。解决这个问题的关键就是选择合适的投资项目。我们都知道，美国的EB-5项目是最受欢迎的移民项目之一，投资50万美金于区域中心项目并创造10个就业机会，没有其他额外的需求，这对很多投资者都有致命的吸引力。而如果EB-5项目和买房结合在一起，那这个项目无疑就是极好的了。美国房产投资那么，我们要怎么操作才行呢？首先，我们不能把这个项目视为“买房移民”项目，这个项目是一个“EB-5投资项目”。然后，我们是通过买房达到投资的目的，买房并不能让我们移民，但是投资可以。和其他EB-5项目一样，我们也是投资了50万美元并制造了10个就业机会。也许你会问，买一套房怎么可以创造10个工作机会？其中的玄妙就在于，我们投的这个项目是一个房地产项目！假如有这么一个项目，它是在中心区域建1000套住房。但是现在，这个项目缺钱了，它需要集资。首先，它会向银行贷款。贷款完了发现还是不够，它就向移民局申请EB-5资格，获得有意向移民的投资者的资金。投资者获得投资名额的同时，还获得了一个购房资格！等到项目完成之后，投资者只要把房子的尾款付清，那么这所房子就会属于你！当然，你的移民资格也是没有任何问题。根据移民局规定，任何EB-5项目都必须要有一定的风险性，不然是不能成为EB-5项目的。那么，这个项目的风险在于哪里呢？这个项目的风险就在于银行是第一还款人，投资者是第二还款人，也就是说这个项目完成后，银行会优先拿回贷款，投资者只能在还完银行的款后才能拿回投资款。但是，这个项目有一个独有的优势，假如你不打算拿回来你的50万投资款而是把这50万直接当做房子的预付款，那你就没有回不了款的担忧了。等项目完成后，只有把房子的尾款付清，这所房子就永久属于你了！看到这里，相信大家已经对这个项目的操作和逻辑已经有一定了解了。如果你想更深入了解这个项目，欢迎留言和我讨论本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。澳信集团百家号最近更新：简介:专注海外房产投资政策动态和最新资讯作者最新文章相关文章按移民方式
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〉 〉还在纠结可不可以买房移民美国吗？这篇文章给你答案
还在纠结可不可以买房移民美国吗？这篇文章给你答案
美国移民，与之前的加拿大联邦移民和欧洲买房移民等，最大的区别是，EB-5投资一定要“at risk”，一定是要有风险的，喜欢绕着规则走的国人就在琢磨是否美国有买房移民的方式。
　　美国移民，与之前的加拿大联邦移民和欧洲买房移民等，最大的区别是，EB-5投资一定要“at risk”，一定是要有风险的，喜欢绕着规则走的国人就在琢磨是否美国有买房移民的方式。　　以前，就有投资者问，买房可以移民美国吗？这两年，类似的问题少了，但是变种来了，办EB-5给房产做担保，真是符合中国投资者最爱，可以吗？　　先看第一个问题：EB-5资金能用来购买房地产吗？　　Yes和No。USCIS（美国移民局）并不禁止使用EB-5资金来收购房地产；但是，通常不会将收购房地产项目的EB-5资金作为输入条件计算到就业经济模型中。　　Izummi判例，指明“所有资金必须注入到能创造就业的经济活动中。”例如，一个创造就业的企业，可以用一些EB-5资金来收购土地，而别的EB-5资金用来开发并且运营该片土地。该企业创造的就业，可以在所有EB-5投资者中分配。这部分的分配比例应该在项目计划书中详细说明。　　投资者不能通过消极投资，诸如仅仅购买房地产的方式，获得美国永居身份，因为投资资金必须“有风险”地注入，并且资金要被用于创造就业。　　也就是所谓的，类似欧洲的“买房”移民，是不可行的。　　我们再来看，是否有所谓的积极的方式，通过，实现“买房”移民的。　　如果通过在美购地，建宾馆，创造就业，并实现移民的。这是一条可行的路径，小一点标的酒店，也就500-1000万美元，再附带建个餐厅，可以多雇点人，所创造的直接就业就可以满足好几户家庭所需的就业要求。大点标的，3000万美元上下，租用个区域中心的牌照，可以是公寓或酒店等等，要是一组投资者一起参与投资的话，也可以实现十几二十多户家庭的就业用工要求。这类房产项目，在美国还是比较多的，而且市场相对规范，如果运营正常，拿到永久绿卡后，出售物业也是比较容易的。　　但是，通常，这类项目的实质，还是在积极地经营业务，需要投资者承担一定的商业风险，并不是国人所谓的买“房”移民，因为，此“房”非彼“房”。　　国人所谓的买“房”移民，往明里说，就是买“别墅”或者“公寓”，以后能满足自住要求的，进而实现移民的要求。非常坦率地讲，如果这条路能走通的话，那么美国EB-5的签证配额，不涨到每年30万张（也才能满足10万个家庭），都抵挡不了国人的要求。想想吧，50万美元，也就国内一线城市的一套标准住宅，搬家去美国的成本也太低了，看看每年排队抽签，拿不到H-1B签证，而不得不回国的中国留学生数，咱就明白了。　　那么，所谓的“买房”移民走不通，是否有办移民用房产来抵押担保呢？　　先看下以前的一个项目案例。　　2011年左右，某项目启动时，开发商给了投资者，一份在开发商名下，美国国内等值房产的清单，投资者可以选择，如果5年后项目方不能还款，可以要求拿房。很好，非常对国人的胃口。区域中心，照此思路，递交了所有项目文件给USCIS，申请范本认证，但是USCIS迟迟不批，问题就出在，投资没有“at risk”（风险），USCIS认为有“Redemption Issue”（赎回问题）。然后，投资者不得不重签协议，放弃拿房，然后递交I-526申请，继而拿到了绿卡。这是实际的案例，也就是说，已经有项目方，试探过USCIS对于类似问题的底线，那就是从USCIS的具体审批层面，只要有看到，所谓不能还款就给房子的方式，就认为投资没有“at risk”，那就是不能获得I-526审批的。　　OK，那你USCIS不是，如果在项目文件里，看到拿房协议就拒I-526申请，咱不能不把这份拿房协议放在申请文件里吗？　　没错，这其实，也就是投资者在问的问题，怎么讲呢，这就是投国人所好，设计出来的方案。也就是说，另外签一份类似购房的协议，在I-526申请中并不体现出来，这份协议甚至可以是用亲戚朋友的名义来签的。　　好，看起来很美。递交给移民局的文件，完全正常，没有“Redemption Issue”（赎回问题），可以获得审批。同时，在私下协议里，投资者也获得了项目方的担保。　　这类方式，这些年来一直有项目方投中国人所好，屡试不爽。　　这里中国投资者需要考虑两个问题：　　1. 一个融资不存在太大困难的开发商，为何需要冒着违反美国移民法的风险，将自己置于不利境地。去年，有个被SEC起诉的项目，就有涉及到类似的私下协议。　　2. 同时，对于投资者来说，如果项目方一旦违约，不给你房子的时候，你是否能起诉项目方，将之前的私下协议披露呢？如果不披露，你拿什么对博公堂，如果披露，向移民局昭告你有私下担保协议，绿卡是否还想要了？所以，一旦出问题，你就将自己置于两难的境地。　　最后，想解释下，并非所有担保协议都不可行。　　有些项目方，提供公司、个人或者土地房产担保，给NCE（新商业企业 － 即：EB-5投资者成立的贷款企业），而并非给到单独的EB-5投资者，并不存在上述所谓的“Redemption Issue”（赎回问题）。当然，在这种情况下，你也别想能有一套给你个人的房产担保。　　所以，买房移民美国，很美很天真。　　文章来源：EB5Sir，美国EB5一点通
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买房可移民美国不靠谱
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近日，美国投资移民市场“买房即可移民说”炒得沸沸扬扬，买房即可移民美国，让众多怀揣美国梦的移民者心驰神往。对此，投资人一定要谨慎。美国没有任何法律说购买房地产就可以移民，通过相关项目申请无条件绿卡，与直接购买美国地产是两码事。
议案不等同于法案
花50万美元在美国买房就能拿一张美国绿卡，还能让自己的配偶和未成年子女住在美国。由于经济复苏乏力，美国的政客们开始动起国际购房者的主意。这是由跨党派的美国参议员纽约州民主党议员舒曼（Charles Schumer）和犹他州共和党议员麦克·李（Mike Lee）在10月底提出的议案的一部分，旨在刺激海外资金投资美国，也是对现存绿卡制度的补充。根据议案，投资50万美元在美国购买房产就可以得到每3年更新一次的居留签证。申请者可以用全部资金购买一套房，也可以花25万美元购买一处住宅，把剩下的资金投资其他房产。
“议案和法案，虽一字之差，却是两个概念”，美国EB-5投资移民资深专家、侨外移民董事长丁颖女士解释， “议案只是一个提议，而法案却是由总统签署的正式法律”。根据多年来运作美国投资移民项目的经验来分析，美国议案通常需经由参众两院通过方能生效，且此过程历时漫长，因此短期内是否能通过尚未可知。即使该法案通过，提议中的所指内容也并非坊间所说的移民，事实上，申请者获得的仅仅是居留签证，这和目前美国政府正在推行的EB-5美国投资移民法案完全不可相提并论。
买房得绿卡无根据
目前美国投资市场上推行的EB-5投资移民法案明确规定，经过政府审批的EB-5区域中心，可以招募投资人，投资50万美元，创立一个项目，只要产生了政府规定的10人以上就业人数并运作正常2年以上，就能申请无条件绿卡。但这与直接购买美国房地产完全没有任何关联，美国没有任何法律称购买房地产就可以移民。
同时，移民专家还指出，现在越来越多人选择海外房产只是看中其永久产权、合理的价格和高额的贷款，但房产只是一项投资开发项目，并不能与移民相关联。而美国EB-5投资移民法案有着其明确的政治和经济目的，即改善经济、创造就业；而买房只是一个普通消费者的个体消费行为，无法和创造就业等移民关键信息建立任何联系，因此通过买房实现移民的说法，缺乏法律基础，自然不成立。投资者切忌盲目听信某些诸如“买房即移民”的谬论。 万千
作者：万千
本文来源：新民晚报
责任编辑：王晓易_NE0011
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