房屋租赁合同规定税金由承租人缴纳合法吗_百度知道
房屋租赁合同规定税金由承租人缴纳合法吗
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包括房屋买卖合同在内的一些合同就是这样约定的，也就是这样执行的，任何人都不能自己约定将自己的纳税义务转嫁给他人来负担，所以，出租人或者房屋出卖人可以提高房租或者房价，最终的结果仍然是承租人或者买房人增加了支出。这是现实生活。法律很难干涉。也极少因为纳税问题起诉到法院，房屋租赁合同约定，税金由承租人缴纳一定是不合法的。但是。如果对方不同意纳税是法律规定的义务
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规定的收款日期的
当天；
二、
采取预收货款结算方式的，为发出应税产品的当天；
三、
采取其他结算方式的，为收讫销售款或者取得索取销售款
凭据的当天。
纳税人自产自用应税产品的资源税纳税义务发生时间，为移送 使用应税产品的当天。
扣缴义务人代扣...
纳税人销售应税产品的资源税纳税义务发生时间，根据其结算 方式的不同分为下列几种情况：
采取分期收款结算方式的，为销售合同规定的收款日期的
采取预收货款结算方式的，为发出应税产品的当天；
采取其他结算方式的，为收讫销售款或者取得索取销售款
凭据的当天。
纳税人自产自用应税产品的资源税纳税义务发生时间，为移送 使用应税产品的当天。
扣缴义务人代扣代缴资源税税款义务发生时间，为支付首笔货 款或者首次开具应支付货款凭据的当天。
纳税人销售应税产品的资源税纳税义务发生时间，根据其结算方式的不同分为以下几种情况:采取分期收款结算方式的，为销售合同规定的收款日期的当天;采取预收货款结算方式的...
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资源税应该由开采企业缴纳。
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第三人代缴税款约定，法律上有效吗？
目前，在交易合同的签订环节，缔约双方通常对交易行为应负担的税费进行书面约定，因此会出现非纳税义务人负担缴纳税款的情形，这种约定是否具有法律效力? 典型的例子如下： 自然人股东A与自然人股东B签订《股权转让协议书》，约定A将其在公司的所有股权转让
目前，在交易合同的签订环节，缔约双方通常对交易行为应负担的税费进行书面约定，因此会出现非纳税义务人负担缴纳税款的情形，这种约定是否具有法律效力?
典型的例子如下：
自然人股东A与自然人股东B签订《股权转让协议书》，约定A将其在公司的所有股权转让给B，转让交易价格为&&万元，一切税费均有B承担。
租房时房东在合同中规定：&本合同租金所应缴纳的税金由承租方缴纳&，等等。
针对该问题，日国家税务总局纳税服务司答疑时曾援引《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》以及《合同法》相关条款，认为此类条款无效：
《税收征管法实施细则》第三条第二款：纳税人应当依照税收法律、行政法规的规定履行纳税义务;其签订的合同、协议等与税收法律、行政法规相抵触的，一律无效。
《合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
上述内容后来已经从国家税务总局网站删除，需要指出的是，约定由非纳税义务人负担纳税义务人应该缴纳的税款，是出于双方意思表示一致而签订的商业民事合同，并未违反《合同法》第五十二条第(一)、第(二)、第(三)和第(四)项规定的无效合同行为，税务总局在之前的答疑中认为合同无效，有&越权&之嫌。
与此同时，约定第三人代缴税款并非约定谁负有法律上的纳税义务，而是对税款实际负担主体，属于缔约双方交易环节中经济利益的分配，作为合同双方的经济理性人，在约定由非纳税义务人承担税负的情况下，必然会将税负通过合同价款或其他经济利进行了转嫁，认为第三人代缴税款条款&违法法律、行政法规的强制性规定&是不合适的。
《税收征管法实施细则》第三条第二款的立法目的在于防止缔约双方故意逃避纳税义务，造成国家税款的流失。现实中交易双方约定税负的原因大部分乃是基于交易惯例，其本意并非故意逃避国家税收。因此，若缔约双方在起草税款负担条款时主观上没有规避国家税收的故意、客观上税款负担主体在合同履行中也足额缴纳了税款，在此情况下，法院、税务机关应尊重当事人的意思自治，不宜认定税款负担条款无效。
根据最高人民法院公告案例&山西嘉和泰房地产开发有限公司与太原重型机械(集团)有限公司土地使用权转让合同纠纷案&，在认定嘉和泰房地产公司和太原重型机械公司约定的税费负担条款的法律效力时，最高法判决：&虽然我国税收管理方面的法律、法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或者第三人缴纳税款，即对于实际由谁缴纳税款并未作出强制性或禁止性规定。因此，当事人在合同中约定由纳税义务人以外的人承担转让土地使用权税费的，并不违反相关法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。&
因此，日常交易中的&第三人代缴税款约定&条款通常应是合法有效的，认为此条款是&规避法律、应属无效&，实属对于法律的误读。
面对复杂的税务问题，运用法律的思维，常常可以达到&拨云见日&的效果，特别是在国家落实税收法定的大背景下，具有&税务+法律&思维，具备税收相关法律和财务知识复合专业背景的税务律师，正在成为涉税服务市场中&香饽饽&！(责任编辑：虞晓锋律师)
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　　1、法律依据
　　财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔号）第二条规定：对纳税人自建、委托施工及开发涉及的城镇土地使用税的纳税义务发生时间，由纳税人从取得土地使用权合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。”基于此规定，是否取得《土地使用证》或是否全额缴款都不能作为判定纳税义务发生时间的依据。
　　《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第74号）规定：通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔号）第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
　　《国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发〔号）第四条规定，土地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准，严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让。
　　2、土地使用税的纳税开始时间
　　（1）如果企业取得的土地是熟地（净地）的土地使用税的纳税开始时间
　　根据以上法律规定，如果企业取得的土地是熟地（净地）的土地使用税的纳税开始时间分两种情况：
　　一是由纳税人从取得土地使用权合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
　　二是在土地管理局与企业办理土地交付手续的实践中，要特别注意以下两点纳税义务开始时间：
　　第一，土地管理局与企业办理土地交付使用手续的时间滞后于合同中约定的交付使用时间，则城镇土地使用税应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳；
　　第二，土地管理局与企业办理土地交付使用手续的时间早于合同中约定的交付使用时间，则城镇土地使用税从土地实际交付的次月起缴纳。根据以上分析，企业在签定土地转让和出让合同时，必须在土地出让或转让合同中，注明土地交付使用时间节省土地使用税。
　　（2）由于生地不可以招标，只有熟地才可以招标，因此，财税〔号文件中的“土地”是指熟地。如果企业通过招投标取得的土地是生地（毛地），则土地使用税的纳税义务时间是拆迁工作完成，开始使用土地的时间。
　　案例分析1：某企业土地使用合同中未明确土地交付使用时间而多缴纳土地使用税的涉税分析
　　（1）案情介绍
　　2013年11月，安徽阜阳市某一家房地产企业通过“招、挂、拍”程序，耗资2亿与当地土地储备中心签订一份土地转让合同。由于当地土地储备中心2011年的土地储备指标全卖完了，为了实现2013年的财政收入的目标，当地政府只好把2014年的土地指标预先放到2013年来销售，也就是说，当地政府即土地储备中心与该房地产公司签订的土地销售合同，卖的是2014年的土地指标，而不是真正的土地实物，结果在土地转让合同中没有写清楚，也不好写，只好不写土地交付的使用时间。
　　安徽阜阳某房地产公司从土地储备中心索取的一张2亿的发票，在财务上的账务处理是：借：无行资产――土地，贷：银行存款。由于没有具体的土地，只好没有办理土地使用权证书，直到2014年12月份才把土地交给房地产企业使用，该房地产企业直到2015年3月份才办理了土地使用权证书。2015年5月份，当地的税务稽查局抽到该房地产公司进行检查，结果发现该房地产公司2011年11月份买的该土地，没有缴纳土地使用税，要求该房地产企业进行补缴2013年12月份以来的土地使用税，并要求罚款并缴纳滞纳金，该房地产公司的老板和财务经理百思不得其解，请问当地税务稽查局的认定结论是否正确。
　　（2)涉税风险分析
　　《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔号）第二条规定：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。 ”
　　《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第74号）规定：通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔号）第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
　　基于此规定，如果合同中没有写明土地交付时间，则会引起多交土地使用税的风险。
　　至于本案例中的房地产企业在与当地土地储备中心签订的土地转让合同中，没有写明土地交付使用的时间，根据财税[号文件第二条的规定，本房地产企业必须从2013年签订合同的时间11月的次月12月开始申报缴纳土地使用税。
　　《中华人民共和国税收征收管理法》（中华人民共和国主席令第49号）第六十二条规定：“纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。”第六十四条第二款规定：“纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。 ”
　　《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[号）第二条规定：“对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。”，根据以上政策文件规定，该公司与政府签订的土地出让合同应该按价款的万分之五贴花。根据以上政策规定，本案例中的房地公司没有按规定的期限办理纳税申报，则必须承担补缴2013年12月份以来的土地使用税，罚款和缴纳滞纳金。
　　（3）税收风险控制策略
　　如果该房地产公司能提前做好税收筹划，在2013年11月与当地土地储备中心签订土地转让合同时，就能够考虑到当地土地储备中心无法交付土地的客观实践情况，在当时的土地转让合同中写清楚预计政府能够提供土地交付使用的时间，假使为2015年4月，则根据财税[号文件第二条的规定，该房地产公司缴纳土地使用税的时间为2015年5月份，就可以规避当地税务稽查局作出的以上补税、罚款和缴纳滞纳金的税收风险。因此，要税务筹划没风险，必须要从合同签订入手。
　　二、土地使用税纳税的截止时间
　　1、法律依据
　　《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔号）规定：“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务。”该规定从某种意义上讲，一方终止，则另一方开始缴纳。具体判定依据为：
　　（1）如果某纳税人将房屋或土地使用权转让给开发企业，房屋被拆除了，土地撂荒了即为实物发生变化
　　（2）权利发生变化，应该主要从合同签订判断，财税〔号文件规定了合同签订日是判定开始缴纳土地使用税的依据，相反，对出让土地的一方应该是合同签订日终止纳税义务。权利发生变化，主要是办理相关手续，即《产权证》、《土地使用证》或“合同”、“协议”这些履行了，就是权利发生变化了。
　　（3）状态发生变化，应该理解为是否改变原状和实物形态。如原来的房屋是办公楼，现在变成商场或经营场所了，原来的土地是耕地，现在变成了撂荒地。凡是实物、权利、状态这三项中有一项发生了改变，就应当判定，一方终止，另一方开始缴纳。
　　另外要关注地方的政策规定
　　（1）《青岛市地方税务局关于明确房地产企业商品房开发期间城镇土地使用税有关问题的通知》（青地税函〔号）规定，房地产企业开发商品房已经销售的，土地使用税纳税义务的截止时间为商品房实物或权利状态发生变化即商品房交付使用的当月末。
　　（2）《安徽省地方税务局关于若干税收政策问题的公告》（安徽省地方税务局公告2012年第2号）规定，房地产开发企业销售新建商品房的城镇土地使用税纳税义务截止时间，为房屋交付使用的当月末。房屋交付使用的时间为合同约定时间。未按合同约定时间交付使用的，为房屋的实物或权利状态发生变化的当月末。
　　（3）《西安市地方税务局关于明确房地产开发企业房地产开发用地城镇土地使用税征收起止时间有关问题的通知 》（西地税发[号）规定：房地产开发企业房地产开发用地城镇土地使用税征收截止时间应为《商品房买卖合同》或其他协议文件约定房屋交付的当月末；未按《商品房买卖合同》或其他协议文件约定时间交付房屋的，城镇土地使用税征收截止时间为房屋实际交付的当月末。房地产开发企业商品房销售期间，应逐月统计已交付和未交付部分，并按建筑面积比例分摊计算当月应缴纳土地使用税。
　　（4）《重庆市地方税务局关于明确房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务终止有关问题的公告》（重庆市地方税务局公告2012年第6号）规定：
　　房地产开发企业已销售房屋的占地面积，可从房地产开发企业的计税土地面积中扣除。房地产开发企业销售房屋并终止城镇土地使用税纳税义务时间按“房屋交付时间和购房者房屋产权登记时间孰先”的原则确定。
　　已销售房屋的占地面积计算公式如下：
　　已销售房屋的占地面积=(已销售房屋的建筑面积÷开发项目房屋总建筑面积)×总占地面积。
　　房地产开发企业应在每年的4月、10月征期申报缴纳城镇土地使用税，其中4月征期应以土地总面积扣除截止当年3月31日累计已销售房屋的占地面积为计税依据，计算缴纳上半年应纳的税款；10月征期以土地总面积扣除截止当年9月30日累计已销售房屋的占地面积为计税依据，计算缴纳下半年应纳的税款。
　　（5）《北京市地方税务局关于城镇土地使用税征收管理有关问题的通知》（京地税地[号）规定：从2007年１月１日起，对房地产开发企业开发用地征收的城镇土地使用税应在每年的4、10月份征期征收，其中4月份征期应以当年3月31日未售出房屋的占地面积为计税依据，计算缴纳上半年应纳的税款；10月份征期应以当年9月30日未售出房屋的占地面积为计税依据，计算缴纳下半年应纳的税款。
　　对于房地产开发企业缴纳的开发用地城镇土地使用税，纳税人也可以采取按各月末未售出房屋的占地面积为计税依据，计算全年应纳税款，并于下一年度1月31日前到主管地方税务机关办理上一个年度的税款清算。
　　2、分析结论
　　基于以上政策规定，得出以下两个结论：
　　(1)对于纳税人取得政府划拨土地后，在没到土地管理部门办理手续前，如果实物状态未发生变化，原土地使用者还在耕种或原住户的生产生活都没有改变，则没有发生纳税义务。如果房屋实施动迁，或耕地撂荒，或该土地的实际经营管理权属于被划拨者所有，尽管没到土地部门办理手续，也应判定发生城镇土地使用税的纳税义务。
　　(2)房地产开发企业销售商品房，从什么时间确定终止缴纳城镇土地使用税也是纳税人和税务机关判定的焦点。如果从合同约定的交房时间判定，当开发商未能履约时，则应从实际交付时判定终止缴纳。如果合同没有约定交房时间，就不能以签订商品房销售合同的签订时间判定终止纳税了，而要按房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末终止纳税。具体判定，则应从开发商将住户钥匙交给购房人时作为终止缴纳土地使用税的时间。
　　案例分析2
　　某公司2013年1月，通过挂牌形式取得土地一宗，但介于土地纠纷问题一直没有解决，该公司在摘牌之前支付一部分定金之后，一直未缴纳全部土地出让金，国土资源局也不予办理任何土地使用权手续，该公司未对该宗土地进行开发使用，直至2015年7月份前期问题解决之后，签订了《国有土地使用权出让合同》，申领了《国有土地使用证》，请问：该公司土地使用税的纳税义务发生时间如何确定？
　　财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔号）规定：对纳税人自建、委托施工及开发涉及的城镇土地使用税的纳税义务发生时间，由纳税人从取得土地使用权合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。”基于此规定，是否取得《土地使用证》或是否全额缴款都不能作为判定纳税义务发生时间的依据。
　　如果该公司2013年1月，通过挂牌形式取得土地一宗时，与当地土地管理部门签定了土地使用权合同，合同约定交付土地时间的，例如约定是2015年1月，则从2015年2月起缴纳城镇土地使用税；
　　如果该公司2013年1月，与当地土地管理部门在签定土地使用权合同时，在合同中没有约定土地交付时间，则从2013年2月起缴纳城镇土地使用税；
　　案例分析3
　　某房地产企业2011年1月与政府签订了购买土地协议，但协议中并未对地块的具体位置及相关的准确面积进行说明，只大概的说在开发区，并没有约定支付土地的具体时间，后来原定的地块为其他公司用作抵押的，后政府又找了一块地，说是给该房地产企业，但因该地块上有一企业因租期未到而不愿搬走，所以政府到现在也未能将地块给该房地产企业，政府也知道因为地的问题使该房地产企业损失严重，因此决定将那公司的租金给该房地产企业，该房地产企业还未进场建厂房，所以一直处于筹建期，到现在都没有具体的地块的相关信息给该房地产企业，如果要交缴土地使用税，这个房地产企业该如何计算？
　　财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔号）规定：对纳税人自建、委托施工及开发涉及的城镇土地使用税的纳税义务发生时间，由纳税人从取得土地使用权合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。”基于此规定，是否取得《土地使用证》或是否全额缴款都不能作为判定纳税义务发生时间的依据。
　　财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔号）规定：“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务。”该规定从某种意义上讲，一方终止，则另一方开始缴纳。具体判定依据为：
　　①如果某纳税人将房屋或土地使用权转让给开发企业，房屋被拆除了，土地撂荒了即为实物发生变化
　　②权利发生变化，应该主要从合同签订判断，财税〔号文件规定了合同签订日是判定缴纳土地使用税的依据，相反，对出让土地的一方应该是合同签订日终止纳税义务。权利发生变化，主要是办理相关手续，即《产权证》、《土地使用证》或“合同”、“协议”这些履行了，就是权利发生变化了。
　　③状态发生变化，应该理解为是否改变原状和实物形态。如原来的房屋是办公楼，现在变成商场或经营场所了，原来的土地是耕地，现在变成了撂荒地。凡是实物、权利、状态这三项中有一项发生了改变，就应当判定，一方终止，另一方开始缴纳。
　　本案例中，某房地产企业2011年1月与政府虽然签订了购买土地协议，但协议中并未对地块的具体位置及相关的准确面积进行说明，只大概的说在开发区，而且没有约定支付土地的具体时间，后来原定的地块为其他公司用作抵押的，后政府又找了一块地，说是给该房地产企业，但因该地块上有一企业因租期未到而不愿搬走，所以政府到现在也未能将地块给该房地产企业。这说明该份土地购买协议没有具体的标的物，实物、权利、状态这三项都没有发生改变，因此，政府后找的准备给该房地产企业的一块地的土地使用税还是由该地块上因租期未到而不愿搬走的一企业缴纳，该房地产企业不缴纳土地使用税。全文共7098字节&&
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海南省国税局房地产业营改增税收政策指引：纳税义务发生时间又变了。
& & & & & & & & & & & & 房地产业营改增税收政策指引
一、关于房地产开发企业跨县（市、区）经营的问题
房地产开发企业跨县（市、区）经营的可采取在应税服务发生地办理临时税务登记的方式，在应税服务发生地自行领取、开具发票并预缴税款和纳税申报。&
二、关于土地价款的扣除问题
房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费等。
土地出让金通常是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向买受人收取的土地出让的全部价款。土地出让金根据批租地块的条件，可以分为“熟地价”（即提供“七通一平”的地块价，包括土地使用费和开发费）、“毛地”或“生地”价。其票据由财政部门出具。
拆迁补偿费通常是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金，主要包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补偿费三方面。其票据主要是被拆迁房屋的所有权人或使用人出具的发票或者收据。
征收补偿款通常是指政府先将土地拍卖出让，再由政府出面征收拆迁但由房地产开发企业承担、并通过政府向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的款项。其票据为政府财政部门出具的非税收入票据。
开发规费通常是指在房地产开发过程中，房地产开发企业按照项目所在地的收取标准向政府多个部门缴纳若干项的各种规费。其票据为政府部门出具的非税收入票据。
目前只有土地出让金列入差额扣除范围。
房地产开发企业从二级土地市场取得的土地使用权，凭取得的专用发票抵扣进项税额。
三、关于扣除土地出让金及进项抵扣问题
（一）房地产开发企业土地价款扣除范围。房地产开发企业中的一般纳税人，销售其开发的房地产项目（选择适用简易计税方式的除外），单独作价销售的配套设施，例如幼儿园、会所等项目，其销售额可以扣除该配套设施所对应的土地价款。
（二）房地产兼有新老项目无法准确划分进项税如何计算。一般纳税人销售自行开发的房地产新老项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。
不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）
（三）房地产开发企业的售楼处、样板间的进项税额如何抵扣，这些设施如果最后拆除已经抵扣的进项税是否要转出问题。售楼处、样板间属于在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额可一次性抵扣，如果最终拆除，表明售楼部、样板间已经使用完毕，不需要做转出。
四、征收范围界定问题
（一）纳税人以无形资产或不动产作为投资，应按规定缴纳增值税。《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定：“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。”《营业税改征增值税试点实施办法》第十一条规定：“有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。”以不动产投资，是以不动产为对价换取了的股权，取得了“其他经济利益”，应当缴纳增值税。
（二）车辆停放服务属于不动产经营租赁范围。按相关规定，不动产老项目可以选择简易计税方法计算缴纳税款，车辆停放服务老项目也适用此规定。车辆停放服务老项目，是指取得不动产所在地物价管理部门批复的《停车场收费许可证》或《房屋建筑项目竣工验收备案收文回执》注明时间为日前的项目。
（三）关于房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售问题。《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第二款规定，视同销售不动产的范围是：“单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。”
房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、家具、家电等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。
销售不动产时，在房价以外单独无偿提供的货物，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。例如，房地产企业销售商品房时，为促销举办抽奖活动赠送的家电，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。
（四）地下车位永久租赁行为增值税税目如何适用问题。《合同法》规定，租赁合同超过20年无效。对永久租赁，按财税〔2016〕36号文件规定，应按销售不动产处理，适用11%增值税税率。
（五）随房赠送物业管理费如何确认销售额。买房送物业管理费视同销售，按市场公允价，确定销售额征税。
五、关于房销售不动产纳税义务发生时间的问题
《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天
纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。
在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。
六、关于房地产开发企业预收款的范围问题
房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。
七、关于代收的办证等费用是否属于价外费用的问题
房地产开发企业为不动产买受人办理“两证”时代收转付并以不动产买受人名义取得票据的办证等款项不属于价外费用的范围。
八、关于房地产公司一般纳税人一次购地、分期开发的，其土地成本如何分摊的问题
房地产企业一次性购地，分次开发，可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按以下顺序计算当期允许扣除分摊土地价款：
（1）首先，计算出已开发项目所对应的土地出让金
已开发项目所对应的土地出让金=土地出让金×（已开发项目占地面积÷开发用地总面积）
（2）然后，再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所对应的土地出让金
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
（3）按上述公式计算出的允许扣除的土地价款要按项目进行清算，且其总额不得超过支付的土地出让金总额。
（4）从政府部门取得的土地出让金返还款，可不从支付的土地价款中扣除。
九、小规模纳税人转让土地使用权如何计税的问题
小规模纳税人将取得的土地使用权未经开发直接转让的，为销售土地使用权，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照3%的征收率计算应纳增值税税额。
小规模纳税人将取得的土地使用权经开发后转让的，为转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权，按照销售不动产征收增值税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳增值税税额。
十、关于房地产开发企业的多个老项目是否可以部分选择简易计税方法，部分选择一般计税方法问题
房地产开发企业的多个老项目可以部分选择简易计税方法，部分选择一般计税方法。一经选择简易计税方法计税的项目，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
房地产以项目管理为原则，同一房地产企业的老项目需要单独备案，符合老项目标准的，可以选择适用简易征收。按5%征收率缴纳增值税。除法律规定不得开具增值税专用发票的情形外，一般纳税人可自行开具增值税专用发票。
例如：一个房地产开发企业有A、B两个老项目，A项目适用简易计税方法并不影响B项目选择一般计税方法。
十一、不动产老项目的确定问题
（一）转让不动产老项目
纳税人转让不动产，产权变更登记日期在日前的项目。
（二）自建不动产老项目
纳税人取得的《建筑工程施工许可证》或建筑施工合同注明的开工时间在日前的项目。
1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在日前的房地产项目；
2、《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在日前的建筑工程项目。
（三）出租不动产老项目
日前开工建设的在建工程，完工后用于出租，可以选择简易计税方法。
十二、6月30日后，已交营业税未开具营业税发票需要补开增值税发票的，要提供什么资料，按照多少税率开具发票的问题
答：需要提供在地税局缴纳营业税的证明材料。金税盘按照0税率开具，税控盘按照不征税开具。
十三、两个房地产企业在同一块土地上开发房地产项目，土地在其中一方名下，土地出让金应由谁来扣除的问题
答：拥有土地使用权的房地产开发商，可以扣除相应的土地出让金。根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）：“第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）”。
十四、关于房地产开发企业自行开发产品出租有关问题
根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关不动产租赁和非学历教育等政策的通知》（财税〔2016〕68号），房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产老项目与其机构所在地不在同一县(市)的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
房地产开发企业中的一般纳税人，出租其日后自行开发的与机构所在地不在同一县(市)的房地产项目，应按照3%预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
房地产开发企业中的小规模纳税人，出租自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产项目与其机构所在地不在同一县(市)的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
十五、房地产企业5月1号之前收取的预收款未开票的如何开具发票
根据国家税务总局2016年第18号公告第十七条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具，不得开具增值税专用发票。
十六、关于纳税人销售不动产增值税发票开具注意事项
除增值税发票开具一般规定外，纳税人销售不动产开具增值税发票还需注意：
十七、纳税人出租不动产增值税发票开具注意事项
除增值税发票开具一般规定外，纳税人出租不动产增值税发票开具还需注意：
个人出租住房适用优惠政策减按1.5%征收，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中征收率减按1.5%征收开票功能，录入含税销售额，系统自动计算税额和不含税金额，发票开具不应与其他应税行为混开。
十八、关于个人（自然人）预收房租享受免税政策有关规定
根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定：其他个人采取预收款形式出租不动产（包括住房及其他不动产），取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
十九、纳税人以经营租赁方式出租土地的有关规定
纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
二十、关于转租不动产如何纳税的问题
国家税务总局明确转租不动产按照纳税人出租不动产来确定。
一般纳税人将日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。
&简介纳税人何时负有纳税的义务。由于纳税人的生产经营活动多种多样，各不相同，各个税种都规定了一定的标准用以确定这个时刻。如现行的《增值税暂行条例》第19条规定：“销售货物或应税劳务，以收讫销售款或者索取销售款凭证的当天为增值税纳税义务发生时间；进口货物，以报关进口的当天作为增值税纳税义务发生时间”。确定纳税义务发生时间是计算纳税期限内应纳税款的前提条件。问答《财政部国家税务总局关于对跨年度老合同实行...&◆◆◆◆◆◆最近很多人对房地产开发企业的纳税义务发生时间产生了疑问，预售是收到首付款就预缴3%还是收到贷款后预缴？现房是否需要预缴？预缴后什么时点补未缴税款？本文将就以上的疑问做以分析和解答，首先，在36号文中强调：房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，这说明只要房地产开发企业以预售方式销售其开发的房地产项目，都要进行3%的预缴，并且要在收到...&营改增汇编解答汇编四338页，请加微信索取。建筑业营改增相关税收政策指引来源：海南省国家税务局　日期：　点击率：264一、一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税，其中的甲供工程如何界定？甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。建筑工程施工图纸由甲方提供的，也可以按甲供工程选择适用简易计税方法计税。二、...&李志远近期公开课信息根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）文件的规定，金融商品转让是指外汇转让、有价证券、非货物期货和其他金融商品所有权的业务活动。其他金融商品转让包括基金、信托、理财产品类等各类资产管理商品和各种金融衍生品的转让。纳税人从事金融商品转让的增值税纳税义务发生时间，为金融商品转让所有权转移的当天。金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。转...&关于房地产开发企业销售自己开发的商品房增值税纳税义务发生时间的理解北京中翰联合税务师事务所张要杰《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）中并未直接明确说明房地产开发企业销售自行开发的房地产的纳税义务发生时间。那么理解其纳税义务发生时间的认定应该遵从第四十五条第（一）项规定“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，...&
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