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租购同权对楼市的影响
&&广州租购同权对楼市的深远影响
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买不起房，还在租房过日子？这些新政策你需要了解
2014年12月，广州市白云区，一个住宅小区内部被长约百米的铁丝网隔成两片区域，一边是商品楼，一边是房改新政开启新租房时代本刊记者/王全宝 实习生/王雅欣本文首发于总第817期《中国新闻周刊》 7月20日，住建部联合八部委印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（以下简称《通知》）提出，在人口净流入的大中城市，要多措并举，加快发展住房租赁市场。《通知》甫一下发，各地纷纷响应。比如：广州颁布租赁改革方案，提出租购同权；北京则提出了“共有产权”住房；杭州推出租房创新模式，拟建智慧住房租赁平台。在中国房地产开发集团理事长、原国家房改课题组组长孟晓苏看来，九部委联合下发的发展租赁市场的新政力度之大，可谓前所未有。这意味着“住房改革再次出发”，改革方向是改变过去重售轻租的现状，向租售并举转变。他认为，“只要能够保证老百姓的基本住房，在基本住房问题上给予足够的政策，商品房就应该用市场的方式解决。不同的购买者和租赁者会在市场上找到自己的定位和选项。”强调“新市民”概念九部委《通知》提出，在人口净流入的大中城市，要多措并举，加快发展住房租赁市场。同时又要求贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，建立购租并举住房制度，要解决新市民住房问题。与以往住房改革政策不同，此次改革突出了“新市民”概念，并选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点。在中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞看来，九部委发文支持12个城市的试点，目的在于通过实践探索和经验总结，尽快出台中国特色住房制度中的租赁政策。“随着住房租赁制度改革的进一步推进，滞后的租赁市场也将被放置在风口上。但是也必须认识到，打破一些旧有制度的坚冰还比较艰难，租赁市场发展任重道远。”倪鹏飞说。实际上，两年前中央就已经提出住房租赁改革的新方向。2015年年底，中央经济工作会议明确提出，以建立购租并举的住房制度为主要方向，将公租房扩大到非户籍人口；2016年6月，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，要求加快培育和发展住房租赁市场工作；2016年年底，中央经济工作会议再次要求，加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。在中央住房租赁政策频出的情况下，今年年初开始，各地也密集出台了鼓励住房租赁市场发展的政策。今年1月，广东省就发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，提出搭建市场化、专业化、规模化的住房租赁平台，用于收购或长期租赁库存商品房。截至6月，广东省已成立肇庆、清远、汕头、佛山、东莞、中山等6个地市租赁平台。今年两会期间，北京市明确将“培育和规范发展住房租赁市场”作为2017年的主要任务。此间，北京市住建委相关负责人表示，北京正力图使“租房住”成为解决居民住房问题的重要方式，同时将完善“限房价、控地价”地块企业自持住房租赁的管理办法。最近，上海市发布的住房发展“十三五”规划中提出，“十三五”期间上海市租赁住房用地供应占比约为31％，推出租赁住房共计70万套，加快住房市场向租售并举转变。根据国家统计局数据显示，中国住房租赁市场正在快速扩张。全国约有1.6亿人在城镇租房居住，以外来务工人员、新就业大学毕业生等新市民为主。通过以上数据可见，中国租赁市场规模巨大。但在房价高企的情况下，如何解决“新市民”住房问题，正在考验执政者的智慧。倪鹏飞在接受《中国新闻周刊》采访时认为，从需求角度看，在中国经济社会发展进入新阶段，居民需求包括住房消费需求更加多样化，租房成为主要选择。而城镇化加速期的大规模的流动人口对租赁需求大大增加。尤其城镇化迈入以人为核心的新型城镇化阶段，新市民尤其是年轻人住房需求成为住房发展的重要问题，租赁需求相对购买需求更加迫切。从供给角度看，中国住房市场结束短缺迈入了饱和的新阶段，目前城镇家庭与住房套数之比已经超过了1:1.1，富裕居民的投资需求为租赁市场提供了规模不小的房源。“目前一些城市已经出现不同程度的空置和库存，这不仅导致当前资源浪费，而且没有市场信号引导，还有可能导致未来严重过剩。发展租赁市场，是解决新市民问题的重要途径。”倪鹏飞说。滞后的租赁市场据孟晓苏回忆，实际上，从住房货币化改革之初，政府就提出了培育住房租赁市场。但是由于种种因素，住房租赁市场发展极为缓慢。从 2000 年开始，政府文件中就已经提出培育住房租赁市场。只是在不同时期，对于住房租赁市场的政策定位各有差异。比如，2000 年左右的政府文件，将发展住房租赁市场视为健全市场体系和开放市场改革的一部分；2009 年的一些政府文件，则将住房租赁市场的发展放在扩大内需和减轻居民、企业负担的框架下推进。随着房价的不断高涨，2010 年开始，政府文件强调住房租赁市场是房地产市场健康发展和保障民生的重要手段。2010年4月，房地产调控“国十条”明确提出，住房和城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场。为了平抑高涨房价，住房租赁政策相继出台。比如2011年，住建部先后制定实施了《商品房屋租赁管理办法》与《房地产经纪管理办法》。一位参与上述政策制定的人士表示，《房地产经纪管理办法》试图明确房地产经纪行业的主管部门，却没有触动该行业“多龙治水”的监管架构。更重要的是，这个部门规章法律位阶较低，并且偏重于技术性行业管理，无法为中国租房市场厘定发展方向，在全局性、前瞻性和操作性方面，皆有不足。从2014 年开始，一些地方政府开始将住房租赁市场放在新型城镇化的国家政策框架下推进。比如，安徽省人民政府下发《安徽省人民政府关于深入推进新型城镇化试点省建设实施意见》，文件重点提到“建立满足新市民需求的住房制度”，并要求大力发展专业化住房租赁市场，住房保障采取实物与租赁补贴相结合，并逐步转向租赁补贴为主。2015 年年初，《住房和城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》出台，被视为高层开始推进住房租赁市场的信号。“但由于这是住建部一家出台的文件，力度偏弱。”上述人士说。去年5月，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（简称《若干意见》）明确，“以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。”在倪鹏飞看来，《若干意见》的出台，意味着住房改革从单一的开发销售向租售并举模式转变。2015年8月，广州市越秀区大南路小学，入学第一天的学生。图/CFP住房租赁面临几大难题根据2015年住建部在16个外来人口较多、租房需求较大的城市进行的专项调查显示，由于市场上能租到的中小户型住房较少，很多人只能合租，合租比例达到50％。而在热点城市部分地区，房源数量与租客数量更是相差悬殊。年住房租金类居民消费价格指数呈连续上涨态势，年均涨幅达3.6％，远高于同期CPI年均增幅2.8％。在北上广深四个城市，蓝领合租的租房成本均超过其月收入的30％。今年全国两会期间，全国人大代表、龙湖地产董事长吴亚军表示，从满足居民住房需求的角度来看，目前中国商品租赁住房市场还存在诸多方面的问题。首要的问题就是市场供给不足，租金居高不下。“由于房源主要由个人提供，缺少统一规范管理，群租房等违规租赁形式广泛存在。这些不合规的租赁形式带来治安状况恶化、消防安全隐患严重、环境卫生脏乱等一系列问题，显著影响租户及周边生活质量。”吴亚军说。去年出台的《若干意见》在明确住房租赁市场是住房供应体系的重要组成部分的同时，也指出没有发育完善的租赁市场的弊端：“居民对住房的合理消费就得不到满足、住有所居的目标就难以实现、人口有序流动就会受到制约、承租人的合法权益就难以得到保障、大量的存量房源就得不到充分利用”。倪鹏飞从三个方面分析了阻碍住房租赁市场的因素：一是租赁供给短缺。首先，由于预售制度的存在，房地产企业通过商品房预售，利用购房者的资金和金融机构的借款，通过高杠杆，以较少的资金投入可以获得较大利润，而房地产企业通过自持物业从事出租，资金占用多，单位资金利润低，因此，房地产企业更愿意选择开发出售，而不愿意从事持有出租。其次，从税费方面看，目前房地产租赁需要缴纳所得税、增值税、房产税等，这些税收存在重复征收问题，加上税负过重，在目前的租价水平下，租赁企业利润低甚至面临亏损。再次，由于缺乏规范的法律约束，业主出租住房也面临权利受损的威胁。二是租赁需求不足。租房居住等权益得不到应有的保障。房东可以随时赶走租户，可以随时提升租金，租户必须接受许多苛刻使用限制和约束。租户缺乏基本的安全感；租购不同权即租房者无法取得与购房者相等的权益，包括教育、医疗等公共服务，这是导致只购不租的重要原因。三是租赁中介混乱。由于缺乏完善租赁市场的监管（包括事前准入、事中监管和事后奖惩制度）和行业自律制度，以及严重的监管和自律缺位，导致乱收费、隐瞒房屋真实情况、发布虚假房源等乱象，严重损害和挫伤了租赁供求双方的权益，大大降低了供求双方租赁住房的意愿。同样，居理新房数据研究院主任阳洋也向《中国新闻周刊》表示，目前租赁市场并没有成体系的监管机制，并且在租赁体制下的法律法规还不完善，房产中介、流动人口、基层社区等多方面涉及租赁的监管并为落实，导致恶性租赁事件时有发生；租赁市场缺少规模化、专营租赁服务的企业，缺乏一个专业的市场品牌，整个市场供给还是以散户状态为主，中介机构大面积存在欺瞒租赁价格、违规收费、隐瞒房屋真实情况、提前解约等情形；中国的国情相对特殊，人数基数大，城市化率、发达程度、价值理念等一系列都比不上德国、法国等一些租房市场非常成熟的发达国家，在广大人民群众中的推广落实也面临重大难题。构建多元化市场主体今年两会期间，吴亚军建议，政府应该增加土地供给，鼓励开发企业兴建商品租赁住房，建立稳定供应主体。在人口密集、房屋租赁供需矛盾相对突出的区域，向开发企业以一定的价格优惠供给自持物业租赁地块，仅用于建设商品租赁住房及指定配套设施。在九部委新政公布后，一些城市也公布当地的供地计划。比如，上海公布《上海市住房发展“十三五”规划》称，“十三五”期间，上海预计新增各类住房约170万套，而其中商品房仅有45万套，租赁住房70万套，保障性住房55万套。此外，《北京市 年及 2017年度住宅用地供应计划》明确未来五年内全市计划供应租赁住房 1300公顷，其中2017 年供应租赁住房 227 公顷。而住建部选定的广州、深圳、厦门、南京等12个试点城市也都有加大租赁住房的供地计划。对此，复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民认为，未来上海新增住房将以租赁住房为主，“上海未来的一手土地供给将进入租房时代”。在蔡为民看来，部分城市住房土地供应正从“重售轻租”转向构建“租售并举”态势，住房租赁市场将迎来新格局。实际上，去年出台的《若干意见》，已经从财税、金融、户籍等方面对住房租赁市场提出了解决手段。阳洋认为，这些手段有助于改变“重售轻租”的现状，推动住房市场向租售并举转变，有效激活房屋租赁市场。“但房屋租赁市场规范发展非一时之功，不可能一蹴而就，具体效果需要看政策执行情况以及市场反应情况。”根据《国民经济和社会发展第十三个五年年规划纲要》内容显示，中国将加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。对于具备购房能力的城镇居民，支持其通过住房市场购买商品住房；对于无能力购买住房的居民特别是非户籍人口，支持其从市场上租房居住；对于难以承受房租、符合条件的困难家庭，政府予以公共租赁住房保障。孟晓苏认为，推进住房租赁市场改革，各地应该根据不同情况推进租售并举，由市场来主导，不需要有政府过多的干涉。同样，倪鹏飞也认为，解决租赁住房问题显然主要依靠市场。首先，租赁住房体系中的市场部分，应该完全由市场解决。政府要做的是改革和完善相关的制度基础和监管规则，发展和培育供求市场主体，使供求双方有动力、有条件并且依循规则参与租赁交易。其次，租赁住房体系中保障部分，虽然由政府主导或者引导，仍可以借鉴市场或准市场规则和途径，解决保障对象的住房租赁消费问题。倪鹏飞还建议，应该充分利用互联网等新技术发展租赁市场。借鉴出租车服务的经验和模式，政府可以支持企业和机构搭建住房租赁平台，利用互联网收集适时的租赁住房信息，为供求匹配提供准确、高效、经济的服务。
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租购同权对房地产价格会造成什么影响？
&首先给大家定个基调，租购同权是中国的一次大进步，虽然都是为了压制地产价格而推出的，但是他远远不是限购限贷以及新发明的限售能比拟的，国外通行的二大做法，租购同权以及房地产税，如今中国终于推出了第一个，改革难，难于上青天，不过既然是进步，我们当然要支持，今天给大家说说，租购同权对房地产价格究竟会造成什么影响，很多人对他期望值很高，今天我们就详细分析一下。&学区房的由来这里面，最吸引眼球的，就是租房子一样可以享受学区房的待遇，上学难的问题也是大家最关心的，所以今天重点说这个。我们先回顾下学区房是怎么来的，由于中国改革开放后贫富差距越来越大，各个学校由于享受的资源不一样，差距也越来越大，好的学校完全是碾压差的学校，学校的好坏甚至可以决定孩子一半的未来。而中国，教育资源极度不平等，引来极大的民怨，纷纷要求政府采取日本模式，也就是老师在不同学校轮流教学，不分三六九等，平均分配教育资源。但是中国政府没有采纳，不采纳的原因主要是中国的教育总水平太差，急需堆积资源堆出几个超强大学来撑门面，985计划，211计划，都是中央定策要求人为堆积出一个超强大学出来，而中学、小学作为大学的基石，自然也要贯彻这个政策走精英路线，把有限的资源投入到几个最有前途的学校去，至于公平公正，以中央的眼光看，贫弱的中国暂时还不需要这个。中央的确是从全局考虑，但是具体到每一个家庭，当然是为自己的孩子考虑，每个人都想让自己的孩子上好的学校，而不是坏的学校，但是好学校极为有限，优质学校资源非常的少，至于按考试分数安排，来教育部的大学指标名额分配都无法做到服众，地方中学、小学就更难做到。这个时候，就近入学制度诞生了，这个制度既不是为了公平公正的教育资源分配，也不是为了制造精英学校，纯粹是为了一个表面的正义，堵住悠悠之口，在不破坏教育资源分配的现状基础上多拖几年即可。就近入学制度，催生了学区房，学区划分好了，分到优质学区的房子立刻暴涨，立刻乌鸦变凤凰。&学区房学位的价值这个学位值多少钱，以广州为例，越秀区省一级小学的学区房，卖楼的时候，如果这个房子的学位已经被占用了，那么就要便宜10%，按最小户型40平米计算，该学区房最便宜的房子也要200多万，便宜10%，那就是低了20万，说明在市场上，这个学位是价值20万的，而且仅仅是6年的使用权，就值20万，而北京的五道口小学，估测学位会价值40~50万左右。很多人疑惑，为什么钢筋混凝土的建筑成本才2000多一平米，一个房子就敢卖四五万一平，太黑了。其实房产证上体现的，并不是仅仅是建筑成本，还有居住权、教育权等一系列权利，所谓居住权，一模一样的小区，坐落在北京12345环，价值当然不可能一样，这就是所谓的居住权。在以前，我们可以租赁的，只有居住权，教育权是绑定在房产证上的，你要么就买房子获得，要么就别用，无法租赁，如今把教育权剥离出来，等同把房子拆成了二部分，是可以分开租赁的。学区房的租赁价格，因此而暴涨，是不可避免且显而易见的，以前学区房租赁，只是出租了居住权，如今可以同时出租教育权，当然要迎风上涨。同时、学区房的价格依然会比周围房价贵，因为他多了一个教育权，但是和以前的巅峰比，会下降，因为有租赁的选择权的话，买家就变少了。会降多少呢？降非常多，以上面那个越秀区的学区房而言，如今一个学位价值20万，使用期是6年，那么新政开放后，这个学位就不值20万了，假设缩水到10万/6年甚至更低，那么房屋总值也会跟着下降。为什么学位价值会下降，很简单，当前的学区房并不是每一个学位都是在被使用的，有很多人一辈子就生活在这些小区内，也不打算卖房子，学位都是闲置的。而新政开放后，他们的学位完全可以租赁出去，也完全可以签阴阳合同单独租赁学位而自己依然住在房子里。可以预见，学位的供应量会暴涨，贬值是理所应当的，好的学校依然供不应求，也可以预见，当符合学位要求的报名人数超过学校的承载能力的时候，学校依然会想办法提高门槛来刷掉多余的人，各种奇奇怪怪的附加条件会应运而生。其实最简单的办法，就是拼钱，什么学区房乱七八糟的，最后还不是要出钱才能上，最干脆的，好学校收赞助费，6年20万还是30万开价就是，达到条件就上，达不到就不上，从市场经济角度看，这么做是对全社会损耗最小的做法，看似很贵，其实最省钱，普通白领也有机会上，而不是望房兴叹。但是在中国牵涉到一个严重的社会不公平问题，一个学位20万，6年，真的不贵，不用权贵，普通中高级白领也完全负担的起，看看现在的幼儿园学费二三万一年的满大街都是就知道了，但是中国也有很多穷人一个月才三四千收入，他们一个月的收入还不够幼儿园一个月的学费，他们觉得很贵，学区房掩盖了这个贫富差距的矛盾，虽然实质上穷人还是上不去好学校，但是他们觉得很公平，只是可惜自己运气差，当年没住在那个小区里，如今房价涨了买不起了云云。&租购同权改变不了教育不公正的问题中国上不了好学校的根本原因是尖端教育资源的稀缺性，资源就那么多，不管以什么形式分配，都注定只能是少部分人入学，因为他只能容纳那么多学生，那这些入学名额分配给谁呢，自然是按权利和财富的多寡进行分配，不管表面上采取什么形式。所以，学区房制度没有解决教育资源不公平的问题，把学区房的学位权剥离出来允许出租，也不可能解决教育资源不公平的问题，很多人按照现在的价格去进行计算，觉得我的确是买不起，但是我租的起啊，租的起，哇我小孩可以上最顶尖学校了。这怎么可能呢，注定只有少量人才能上的尖端学校，你原来买学区房买不起，眼馋但是上不了学的人，租购同权下，你依然上不起，允许租赁的确门槛下降了，但是学校一定会额外增加其他门槛来刷掉多余的孩子，无论以什么门槛，不管是奥数啊，父母学历啊，钢琴证书是等等，最后归根结底，都和钱的多寡有关系，只能说，比起以前买不起学区房完全没希望相比，如今多了一丝希望，也仅仅只有一丝而已。根据市场经济学，试点推行之初，学区房的学位供应会暴涨，大部分房子的学位都不会闲置，就算不租房子，也可以单独租赁学位。对应的结果，是学区房价格的下降，和学区房租赁价格的上升。随后，由于突然扩大的候选学生数量击破了入学的均衡线，为了保证学校教育的稳定，学校会被迫采用各种各样的门槛来刷掉多余的学生，这些门槛设定的越多，学位带来的教育权就越贬值，每增设一个门槛条件，学位的教育权就贬值一次，学区房的价格也对应贬值一次，学区房的租赁价格也要贬值一次。&租购同权的政治意义相比能不能降低房价，能不能降低尖端学校的入学门槛，这些其实都不重要。宣布租购同权最大的意义，在于他剥离了房产上附加的其他价值，让房产恢复他基本的居住属性。无论是限售令还是这次的租购同权，都符合领袖的核心思想：“房子是拿来住的，不是拿来炒的”。其实要想打击房地产的炒作，很简单，开征房地产税或者征收空置税即可，但是这会引发地产价格崩盘，领袖的确不希望看到大家炒作房地产，但是同样不希望房地产崩盘，领袖希望的是一个稳定的地产价格带来的一个稳定的中国经济。在这样的政治前提条件下，限售令出台了，租购同权出台了，这些政治发明都是为了同时满足领袖的二个条件而诞生的，由此可见，“房子是拿来住的，不是拿来炒的”这句话，不是一句流于形式的口号，也和以前政府的口号式降价不一样，是真真切切执行的，并且可以预计后面还会继续执行。根据这个中央指令，我们可以预计，从政治面上，中央希望房地产维持一个稳定的现状，不允许爆炒，所以要采用限购限贷限售剥离学位权等一系列手段不断的压制多头力量，但是出于中国的现状，他也不允许下跌。政府真想搞崩房价手段一大堆，不管是房地产税，还是给地产断贷，还是大面积供应土地，都可以让房价一夜崩盘，但是很明显，这个世界上最不希望中国地产崩盘的，就是政府。所以未来一线城市的房价只能有一个走势，那就是横盘。&租购同权的影响总结上文已经分析完了，下面进行一系列的总结。1、首先，租购同权会导致学区房价格的下跌，租赁价格的上涨，其次租购同权会引发学校设定其他门槛，门槛的增设会削弱学区房学位的价值，会引发学区房和租赁价格的双降，降低的幅度和门槛的多寡成正比。2、租购同权不会对这些一线城市的外地流入人口带来什么影响，租购同权针对的是有户籍无房产人士，只对本地的穷人有一定好处，如果你没有本地户籍，那和你没一毛钱关系。3、新政允许商住房改装后当出租房出租，按民用水电价进行收费，上次打击炒房速冻房地产市场的时候严重伤害了商住房，这一次得到利好支撑，价格会有相应的上浮。4、当前的租购同权新政，和国外的相比，力度并不大，主要是户籍制度让他大打折扣。除了附加价值较大的学区房受的略大影响之外，大部分的房地产影响并不大。目前一线城市租金回报率已经降到了1.5%，几乎没有人在乎房产的租赁价值,泡沫极大，按照股市的术语就是，按照60倍的PE估值去买蓝筹股，大家买房子就是为了炒的。仅仅这一个租购同权，期望值不能太大，他无法击破当前房地产的炒作氛围，只能说略微降温而已，算一个进步，但是不是决定性的。5、发展租赁住房的路子是对的，租购同权的方向也是对的，但如果根植于土地财政和拉动GDP的房地产利益动机无法改变，各级政府仍有或主动或被动推升房价的动力。这些利益冲动，足以将政策善意消解掉。6、我个人的态度，租购同权是压制房地产的一根稻草，和限售令差不多吧，或者略强一点，但是并不足以压垮房地产，政府也不允许他压垮，大家不要期望太高，只能说方向是对的。未来一线城市的房价走势，依然是横盘为主。
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近日，广州市政府正式发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，明确赋予：符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。也就是说，以后市民租房同样享受小孩就近上学的权利。网上立刻引起了一番热议，租购同权，这会给房地产市场带来什么影响呢？未来的租金是否会出现爆发？众所周知，各地方的子女教育问题都是跟户口挂钩的，户口跟房产挂钩。因此不少人因为要解决孩子的读书问题而选择买学区房。若该政策落实，也许有部分人可以选择租赁，减轻了购房压力。另外，“租购同权”将刺激学区房的租赁需求，当需求量不断的扩大，必定会进一步刺激租金的增长。而随着租金的增长，作为房东就更愿意持有学区房而不是交易了，同时可能会吸引一批投 资客入市抢占学区房资源。这将会导致市场上学区房更加稀缺，一房难求。目前，杭州还未出台类似“租购同权” 的政策，事实上，杭州近几年已经出现热点公办小学一表生要被调剂的现象，“租购同权”只能说是理想很丰满，现实很骨感。既然如此，还是尽早买套房吧。
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